Erweiterung und Umstrukturierung des HUMA Einkaufsparks

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1 Erweiterung und Umstrukturierung des HUMA Einkaufsparks in Sankt Augustin im Rahmen des Stadtentwicklungsprojekts Urbane Mitte Sankt Augustin Aktualisiertes Verträglichkeitsgutachten HUMA St. Augustin Wissen bewegt. im Auftrag der Jost Hurler Beteiligungs- und Verwaltungs GmbH & Co. KG Hamburg, 8. März 2013

2 Erweiterung und Umstrukturierung des HUMA Einkaufsparks in Sankt Augustin im Rahmen des Stadtentwicklungsprojekts Urbane Mitte Sankt Augustin Aktualisiertes Verträglichkeitsgutachten HUMA St. Augustin Projektnummer: 12DLP1449 Exemplarnummer: 01 Gesamtverantwortung: Uwe Seidel Bearbeitet durch: Halina Gebert, Michael Schmidt im Auftrag der Jost Hurler Beteiligungs- und Verwaltungs GmbH & Co. KG Leopoldstraße München erarbeitet durch Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbh Friedrich-Ebert-Damm Hamburg Germany Telefon Das Gutachten ist urheberrechtlich geschützt und unter der Projektnummer registriert. Die im Gutachten enthaltenen Karten und Daten sind urheberrechtlich geschützt und dürfen nicht aus dem Gutachten separiert oder einer anderen Nutzung zugeführt werden. Ausschließlich der Auftraggeber ist berechtigt, das Gutachten im Rahmen der Zwecksetzung an Dritte außer an Mitbewerber der Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbh weiterzugeben. Ansonsten sind Nachdruck, Vervielfältigung, Veröffentlichung und Weitergabe von Texten oder Grafiken - auch auszugsweise - sowie die EDV-seitige oder optische Speicherung nur mit vorheriger schriftlicher Zustimmung der Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbh erlaubt.

3 Inhalt Abbildungsverzeichnis Tabellenverzeichnis IV VII 1 Einführung Auftrag und Aufgabenstellung Untersuchungsdesign und Methodik 3 2 Konzeption des Umstrukturierungsvorhabens Darstellung des Vorhabens Mikrostandort und Verkehrsanbindung Bauleitplanerische Situation und Untersuchungsbedarf 14 3 Rahmendaten des Makrostandorts Sankt Augustin Lage im Raum, Verkehrssituation und zentralörtliche Stellung Sozioökonomische Rahmendaten 18 4 Untersuchungsbefunde zur Angebotssituation Vorbemerkung Charakterisierung der Innenstädte im Nahbereich (Zone 2) Einzelhandelsstruktur in der Innenstadt von Troisdorf Einzelhandelsstruktur in der Innenstadt von Siegburg Einzelhandelsstruktur in der Innenstadt von Hennef (Sieg) Einzelhandelsstruktur in der Innenstadt von Lohmar Einzelhandelsstruktur in der Innenstadt von Niederkassel Einzelhandelsstruktur in der Innenstadt von Königswinter-Altstadt Einzelhandelsstruktur in Königswinter-Oberpleis Einzelhandelsstruktur im Nebenzentrum Bonn-Beuel Charakterisierung der Innenstädte im Fernbereich (Zone 3) 55 Verträglichkeitsgutachten HUMA Sankt Augustin Februar 2013 I

4 4.3.1 Einzelhandelsstruktur in der Innenstadt von Bad Honnef Einzelhandelsstruktur im zentralen Versorgungsbereich von Eitorf Zentrale Versorgungsbereiche im erweiterten Fernbereich (Zone 4) Einzelhandelsstruktur in der Innenstadt von Bonn Einzelhandelsstruktur in der Innenstadt von Bornheim Sonstige Angebotsstandorte Relevante Planvorhaben im Untersuchungsraum Langfristige Stadtentwicklungspolitik der Stadt Sankt Augustin Zwischenfazit 80 5 Prospektive Marktposition des Umstrukturierungsvorhabens Vorhabenprognose Einzugsgebiet und Nachfragepotenzial Marktanteils- und Umsatzprognose Wirkungsprognose Sortimentsobergrenzen Umverteilungswirkungen im aperiodischen Bedarf Vorüberlegungen und Methodik Umverteilungswirkungen Bekleidung Umverteilungswirkungen Schuhe Umverteilungswirkungen im Sport- und Campingbedarf Umverteilungswirkungen Elektroartikel Umverteilungswirkungen Bücher/Zeitschriften, Papier/Büro/Schreibwaren und Spielwaren Umverteilungswirkungen Uhren/Schmuck, Lederwaren/Geschenkartikel, Parfümeriewaren Umverteilungswirkungen sonstiger zentrenrelevanter Bedarf Zusammenfassende Darstellung der Umverteilungswirkungen Auswirkungen auf die Nahversorgung/Periodischer Bedarf Verkaufsflächen- und Umsatzstruktur im Kern- und Nahbereich Umverteilungswirkungen im periodischen Bedarf Raumordnerische und städtebauliche Beurteilungen des Umstrukturierungsvorhabens Zu den landesplanerischen und städtebaulichen Kriterien Bewertung gemäß Entwurf Landesentwicklungsplan NRW 124

5 6.2.1 Ziele des LEP NRW Umsatz-Kaufkraft-Relation Beeinträchtigung der zentralen Versorgungsbereiche Vorbemerkungen Bewertung der städtebaulichen Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche im Untersuchungsraum Kongruenz mit dem Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept Sankt Augustin Ergebnis und Empfehlungen 135

6 Abbildungsverzeichnis Abbildung 1: HUMA Einkaufspark (Rathausallee) 11 Abbildung 2: Mikrostandort Huma-Einkaufspark 12 Abbildung 3: Makrostandort Sankt Augustin 17 Abbildung 4: Troisdorf - östliche Ende der Kölner Straße 23 Abbildung 5: Troisdorf - Fußgängerzone Kölner Straße 24 Abbildung 6: Forum Troisdorf mit Drogerie Müller, H & M und weiteren Modegeschäften 25 Abbildung 7: Troisdorf - Kaufland und Expert Medialand 26 Abbildung 8: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs Innenstadt Troisdorf 27 Abbildung 9: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs Innenstadt Siegburg 30 Abbildung 10: Siegburg - Kaiserstraße 31 Abbildung 11: Siegburg - ehemalige Wehmeyer-Filiale 32 Abbildung 12: Hennef (Sieg) Marktplatz und HIT-Verbrauchermarkt am Adenauerplatz 33 Abbildung 13: Hennef (Sieg) - Frankfurter Straße I 34 Abbildung 14: Hennef (Sieg) - Frankfurter Straße II 34 Abbildung 15: Hennef (Sieg) - Leerstand im Bereich der östlichen Bahnhofstraße 35 Abbildung 16: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs Innenstadt Hennef 36 Abbildung 17: Lohmar Hauptstraße 38 Abbildung 18: Lohmar - Ladenkomplex Lohmarer Höfe in der Hauptstraße/Ecke Kirchstraße 39 Abbildung 19: Lohmar - Lebensmitteldiscounter Lidl in der Kirchstraße 39 Abbildung 20: Lohmar - Leerstand am Frouardplatz (ehemals Aldi) 40

7 Abbildung 21: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs Innenstadt Lohmar 41 Abbildung 22: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs Innenstadt Niederkassel 44 Abbildung 23: Niederkassel - Rathausplatz 45 Abbildung 24: Königswinter (Altstadt) - Hauptlage 46 Abbildung 25: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs Königswinter- Altstadt 47 Abbildung 26: Königswinter (Oberpleis) Annettes Modehaus 49 Abbildung 27: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs Königswinter- Oberpleis 50 Abbildung 28: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs Bonn-Beuel 53 Abbildung 29: Bonn (Beuel) - Hermannstraße/Brückenforum 54 Abbildung 30: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs Innenstadt Bad Honnef 56 Abbildung 31: Foto Bad Honnef - Hauptlage 57 Abbildung 32: Eitorf - südliche Brückenstraße 58 Abbildung 33: Eitorf - Verbrauchermarkt Rewe:XL in der Poststraße/Ecke Brückenstraße 59 Abbildung 34: Eitorf Posthof in der Brückenstraße mit dem Bekleidungsanbieter adessa 60 Abbildung 35: Eitorf Markt 61 Abbildung 36: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs Innenstadt Eitorf 62 Abbildung 37: Bonn - Remigiusstraße 65 Abbildung 38: Bonn - Remigiusstraße/Kaufhof 65 Abbildung 39: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs Innenstadt Bonn 66 Abbildung 40: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs Innenstadt Bornheim 69

8 Abbildung 41: Bornheim Hauptlage 70 Abbildung 42: Quelle: Stadtentwicklungskonzept Sankt Augustin 2025; PF = Potenzialflächen Einzelhandel 78 Abbildung 43: Prospektives Einzugsgebiet 84 Abbildung 45: Umsatzumverteilungswirkungen innerhalb des Einzugsgebiets im Segment Bekleidung 99 Abbildung 46: Umsatzumverteilungswirkungen innerhalb des Einzugsgebiets im Segment Schuhe 102 Abbildung 47: Umsatzumverteilungswirkungen innerhalb des Einzugsgebiets im Segment Sport- und Campingbedarf 104 Abbildung 48: Umsatzumverteilungswirkungen innerhalb des Einzugsgebiets im Segment Elektroartikel 106 Abbildung 49: Umsatzumverteilungswirkungen innerhalb des Einzugsgebiets im Segment Bücher/Zeitschriften, Papier/Büro/Schreibwaren und Spielwaren 108 Abbildung 50: Umsatzumverteilungswirkungen innerhalb des Einzugsgebiets im Segment Uhren/Schmuck, Lederwaren/Geschenkartikel, Parfümeriewaren 110 Abbildung 51: Umsatzumverteilungswirkungen innerhalb des Einzugsgebiets bei den sonstigen zentrenrelevanten Sortimenten 112 Abbildung 52: Einzugsgebiet HUMA Einkaufspark nur periodischer Bedarf 116

9 Tabellenverzeichnis Tabelle 1: Sortimentsstruktur des Erweiterungs- und Umstrukturierungsvorhabens (qm VKF) 9 Tabelle 2: Einwohnerentwicklung der Stadt Sankt Augustin und des Umlandes 18 Tabelle 3: Entwicklung der Arbeitslosenquoten 19 Tabelle 4: Ein- und Auspendler der Stadt Sankt Augustin im Vergleich 20 Tabelle 5: Aktueller zentrenrelevanter Einzelhandelsbestand in Troisdorf 28 Tabelle 6: Aktueller zentrenrelevanter Einzelhandelsbestand in der Innenstadt von Siegburg 31 Tabelle 7: Aktueller zentrenrelevanter Einzelhandelsbestand in Hennef (Sieg) 37 Tabelle 8: Aktueller zentrenrelevanter Einzelhandelsbestand in Lohmar 42 Tabelle 9: Aktueller zentrenrelevanter Einzelhandelsbestand in Niederkassel 45 Tabelle 10: Aktueller zentrenrelevanter Einzelhandelsbestand in Königswinter- Altstadt 48 Tabelle 11: Aktueller zentrenrelevanter Einzelhandelsbestand in Königswinter- Oberpleis 51 Tabelle 12: Aktueller zentrenrelevanter Einzelhandelsbestand in Bonn-Beuel 54 Tabelle 13: Aktueller zentrenrelevanter Einzelhandelsbestand in Bad Honnef57 Tabelle 14: Aktueller zentrenrelevanter Einzelhandelsbestand in Eitorf 63 Tabelle 15: Aktueller zentrenrelevanter Einzelhandelsbestand in Bonn 67 Tabelle 16: Aktueller zentrenrelevanter Einzelhandelsbestand in Bornheim (inkl. Teilbereich Roisdorf) 70 Tabelle 17: Einzugsgebiet des Vorhabens in Sankt Augustin 85 Tabelle 18: Vorhabenrelevantes Nachfragepotential im Einzugsgebiet des Vorhabens 2017 in Mio. 86

10 Tabelle 19: Aktuelle Marktanteile HUMA Einkaufspark im Einzugsgebiet (ohne Periodischer Bedarf) 90 Tabelle 20: Sortiments- und Umsatzstruktur Huma-Park Status-quo 90 Tabelle 21: Sortiments- und Umsatzstruktur nach Erweiterung (Sortimentsobergrenzen) 91 Tabelle 22: Marktanteile HUMA Einkaufspark im Einzugsgebiet (nach Umstrukturierung und Erweiterung) 92 Tabelle 24: Umsatzprognose HUMA Park (nur Zuwachs) 94 Tabelle 25: Umverteilungsquoten bei zentrenrelevanten Sortimenten (in %) 115 Tabelle 26: Flächen- und Umsatzstruktur in der Nahversorgung im Nahbereich (Zone 1 und 2) 117 Tabelle 27: Städtebauliche Bewertung der Auswirkungen auf die Innenstädte/Nahversorgungszentren (Periodischer Bedarf) 120 Tabelle 29: Städtebauliche Bewertung der Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche 133

11 1 Einführung 1.1 Auftrag und Aufgabenstellung Der HUMA Einkaufspark im nordrhein-westfälischen Sankt Augustin ist ein dreigeschossiges Fachmarktzentrum 1 mit einer einzelhandelsrelevanten Verkaufsfläche von rd qm, das sowohl den städtischen Einzelhandelsschwerpunkt als auch das Stadtzentrum selbst darstellt. Als Ankermieter des in den 1970er Jahren errichteten Objekts fungieren ein real SB-Warenhaus und ein Saturn- Elektrofachmarkt. Für den HUMA Einkaufspark wurde sowohl im Stadtentwicklungskonzept Sankt Augustin 2025 sowie dem kommunalen Einzelhandelskonzept ein dringender Handlungsbedarf zum Ausbau und der Attraktivierung des Objekts formuliert. Werden diese Investitionen nicht vorgenommen, wird ein weiterer funktionaler Bedeutungsverlust [der Innenstadt] des Mittelzentrums Sankt Augustin auftreten. Vor diesem Hintergrund plant die Eigentümerin nun, den HUMA-Einkaufspark grundlegend neu zu gestalten. In unmittelbarer Nachbarschaft zum Rathaus soll ein neues städtebauliches Ensemble entstehen, welches die vorhandene Stadtstruktur berücksichtigt und durch die bewusste Öffnung zum öffentlichen Raum neue attraktive Wegebeziehungen schafft. Diese neue Urbane Mitte Sankt Augustin soll eine Weiterentwicklung der Innenstadt zu einer Drehscheibe des lokalen und überregionalen Handels, von Dienstleistung und Kulturangeboten be- 1 Definition Fachmarktzentrum (nach JonesLangLaSalle): Ein Fachmarktzentrum ist eine Sonderform des klassischen Shopping Centers. Neben typischen Fachmärkten mit bedarfsorientierten Gütern sind in der Regel auch SB-Warenhäuser und große Supermärkte in einem Fachmarktzentrum untergebracht, um auch Güter des täglichen Bedarfs abzudecken. Fachmarktzentren bestehen aus zumindest 4 Fachmärkten oder fachmarktähnlichen Einzelhandelsbetrieben unterschiedlicher Branchen, die zusammen min m² Verkaufsfläche umfassen. Im Gegensatz zu einer Fachmarktagglomeration wird ein Fachmarktzentrum einheitlich geplant und von zentraler Stelle vermietet und gemanagt. Außerdem ist ein großes Parkplatzangebot in unmittelbarer Nähe des Centers vorhanden. Unterschiede zu klassischen Einkaufszentren: Im Mieterbesatz zeichnet sich ein Fachmarktzentrum durch 1-2 große Mieter (preisaggressive diskontierende Händler, die die Magnetfunktion erfüllen) aus, die zusammen % der gesamten Verkaufsfläche bzw. Geschäftsflächen belegen. Diese werden durch kleinflächige Einzelhändler und Dienstleister ergänzt. Die Geschäfte befinden sich zumeist auf einer Ebene. Die Bauweise ist nicht so hochwertig (schlichte Funktionalität in der Optik) wie bei innerstädtischen Einkaufszentren [ ]. Daraus resultierend ergeben sich geringere Miet- und Nebenkosten als in klassischen innerstädtischen Einkaufszentren. Seite 1 138

12 wirken und damit zum Marktplatz der Stadt mit einem multifunktionalen Nutzungsangebot werden. 2 Insgesamt soll sich dabei die einzelhandelsrelevante Verkaufsfläche um rd qm auf insgesamt qm erhöhen. Darüber hinaus werden ergänzende Gastronomie- und Dienstleistungsnutzungen entstehen. Prüfungsrelevant war vor diesem Hintergrund der durch die Erweiterung entstehende Zusatzumsatz. Vor diesem Hintergrund hat die Jost Hurler Beteilungs- und Verwaltungsgesellschaft mbh & Co. KG (im Folgenden,der Auftraggeber ) Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbh, Hamburg, (im Folgenden Dr. Lademann & Partner oder die Gutachter ) mit der Erstellung eines Verträglichkeitsgutachtens im Sinne des 11 Abs. 3 BauNVO zur Einschätzung der städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen der geplanten Umstrukturierung des HUMA Einkaufsparks auf die Einzelhandelsstandorte in Sankt Augustin und im Umland beauftragt. Zusätzlich war zu berücksichtigen, dass mit dem vorliegenden Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept der Stadt Sankt Augustin aus dem Mai 2008 eine planerische Konzeption vorliegt, die politisch beschlossen wurde. Beachtung fanden des Weiteren die relevanten Inhalte aus dem aktuellen Stadtentwicklungskonzept von Sankt Augustin sowie der im Jahr 2011 beschlossene Masterplan Urbane Mitte. Die Erarbeitung der Abwägungsgrundlage für das Bebauungsplanverfahren beinhaltete die Analyse zu den möglichen Auswirkungen des Vorhabens im Sinne des 11 Abs. 3 BauNVO und der städtebaulichen Verträglichkeit sowie der Vereinbarkeit mit den Zielen der Raumordnung und Landesplanung (Entwurf LEP NRW). Die Aufgabenstellung des Gutachtens bestand darin, die Bedeutung und die möglichen Konsequenzen der geplanten Erweiterung des HUMA Einkaufsparks für St. Augustin und für das Umland zu ermitteln und darzustellen sowie Abwägungsgrundlagen für das Bebauungsplanverfahren zu erarbeiten. Maßgeblich waren die im Zuge der vorgesehenen Umstrukturierung hinzutretenden Verkaufsflächen und damit die Zusatzwirkungen, die von neuen und über den heute bestehenden Umfang hinausgehenden Nutzungen ausgehen. Gleichwohl war auch die Attraktivitätssteigerung heute bestehender Verkaufsflächen über deren Umsatzzuwachs in die Untersuchung einzustellen. 2 Chapman & Taylor: Urbane Mitte Sankt Augustin, Baubeschreibung Stand Seite 2 138

13 1.2 Untersuchungsdesign und Methodik Um die Auswirkungen des Umstrukturierungs- und Erweiterungsvorhabens auf die zentralen Versorgungsbereiche im Einzugsgebiet sowie die Nahversorgung in der Standortgemeinde prüfen zu können, wurden Prognosen über die Veränderung der Nachfrageströme der Verbraucher im Untersuchungsgebiet des Vorhabens erstellt. Diese hängen maßgeblich von Art, Umfang und Attraktivität der vorhandenen Versorgungsalternativen innerhalb und außerhalb des Untersuchungsraums 4, aber auch von der Attraktivitätsveränderung durch die Erweiterungsplanung ab. Folgende Analyseschritte waren für die Beurteilung des Umstrukturierungs- und Erweiterungsvorhabens erforderlich: Zum einen war es erforderlich, die im Untersuchungsraum gebundene bzw. die aus ihm abfließende Nachfrage abzuschätzen. Zum anderen wurden Einschätzungen darüber benötigt, auf welche Standortbereiche innerhalb des Untersuchungsraums der Umsatz im Einzelhandel derzeit verteilt ist. Das betrifft alle Standorte, also neben den zentralen Versorgungsbereichen auch Agglomerationen und Streulagen, die je nach Branche erhebliche Versorgungsbedeutung besitzen. Auf dieser Basis konnte eine Vorhabenprognose erstellt werden, mit der die absatzwirtschaftlichen Eckdaten des Umstrukturierungsvorhabens eingeschätzt werden konnten. Mittels einer Wirkungsprognose für das Umstrukturierungsvorhaben wurden anschließend zunächst die Umsatzverlagerungen berechnet, in die für den Prognosezeitraum auch Veränderungen der sozioökonomischen Rahmenbedingungen einbezogen wurden. Die Wirkungsprognose diente als Grundlage für die städtebaulich und raumordnerisch relevante Einschätzung, ob und inwieweit die Entwicklungsfähigkeit der Zentren im definierten Einzugsgebiet und die Nahversorgung beeinträchtigt werden. Das Beeinträchtigungspotenzial wird wesentlich von der heutigen Leistungsfähigkeit der betroffenen Zentren und Standorte mit beeinflusst. 4 Je weiter ein Kunde vom Vorhabenstandort entfernt wohnt, desto mehr wird er über Ausweichalternativen auf andere Einzelhandelsstandorte verfügen. Seite 3 138

14 Auf dieser Basis war es möglich, ein Prognoseverfahren auf der Basis des Gravitationsmodells von Huff zu verwenden, das Dr. Lademann & Partner in den vergangenen Jahren für die Praxisanwendung weiterentwickelt hat. Als Prognosejahr wurde das Jahr 2017 als erstes Jahr der vollständigen Marktwirksamkeit des Umstrukturierungsvorhabens zu Grunde gelegt 5. Für die Bestandserhebung wurde folgende Branchensystematik zu Grunde gelegt 6 : Periodischer Bedarf 7 Bekleidung Schuhe Elektroartikel Sportartikel Bücher/Zeitschriften, Schreibwaren, Spielwaren Uhren/Schmuck, Lederwaren/Geschenkartikel, Parfümeriewaren Sonstiger zentrenrelevanter Bedarf 8 Nicht-zentrenrelevanter Bedarf 9. 5 Aufgrund von zeitlichen Verzögerungen im Planungsprozess hat sich das voraussichtliche Eröffnungsjahr mehrfach verschoben. Daher wurde das Jahr der Marktwirksamkeit sukzessive von 2011 auf 2017 in den Fassungen des Gutachtens angepasst. 6 Die im Zuge der frühzeitigen Beteiligung zum Bebauungsplanverfahren eingegangenen Stellungnahmen wurden eingehend gewürdigt und berücksichtigt. Die in der ersten Fassung des Verträglichkeitsgutachtens (Januar 2010) getätigte Zusammenfassung der sonstigen zentrenrelevanten Sortimente wurde nun unterteilt in die drei Sortimentsgruppen Bücher/Zeitschriften, Schreibwaren, Spielwaren sowie Uhren/Schmuck, Lederwaren/Geschenkartikel, Parfümeriewaren und den sonstigen zentrenrelevanten Bedarf. Diese Aufteilung ermöglicht eine genauere Analyse und gibt damit den umliegenden Städten und Gemeinden eine größere Sicherheit zur Abschätzung ihrer Betroffenheit. 7 Zum periodischen Bedarf zählen sämtliche nahversorgungsrelevanten Güter. Das sind Nahrungsund Genussmittel (inkl. Lebensmittelhandwerk, Getränkemärkte), Drogeriewaren und Blumen. Der periodische Bedarf wurde aufgrund der geringeren Ausstrahlungswirkung nur in einem Teilbereich des Einzugsgebiets erhoben (siehe Kapitel 5.3). 8 Zu den sonstigen zentrenrelevanten Sortimenten zählen: Hausrat (inkl. Glas, Porzellan, Keramik), Wohnaccessoires, Foto/Film/Optik, Heimtextilien und übriger Freizeitbedarf (z.b. Modellbau, Bastelbedarf, Zooartikel, Musikinstrumente). 9 Wohnmöbel. Seite 4 138

15 Nicht berücksichtigt da nicht vorhabenrelevant - wurde das Sortiment Gartenbedarf. Das Gutachten untersucht den stationären Einzelhandel im engeren Sinn. Dieser umfasst den Handel in Ladengeschäften, den festen Straßenverkauf, den Handel ab Lager sowie das Lebensmittelhandwerk (Bäcker, Fleischer), nicht Apotheken, Tankstellen und Brennstoffhandel. Auswirkungen auf den Versand- und ambulanten Handel sowie auf den Automatenhandel werden nicht untersucht, allerdings werden diese Absatzkanäle beim Nachfragepotenzial und der Umsatz- und Marktanteilsprognose berücksichtigt. Damit stellt sich der Ablauf der Untersuchung für die Hauptbestandteile grob skizziert wie folgt dar: Bestandsanalysen nach den geforderten Merkmalen an den genannten zentralen Versorgungsbereichen (v.a. den Innenstädten) in Stadt und Umland sowie den wesentlichsten Nahversorgungsstandorten im Kerneinzugsgebiet; unter Verwendung der Erhebungen, Kalibrierung eines modifizierten Huff- Modells und Anwendung der Vorhaben- und Bestandsdaten; Vorhabenprognose; Wirkungsprognose; raumordnerische und städtebauliche Bewertung auch unter Bezug auf den Landesentwicklungsplan Nordrhein-Westfalen (LEP NRW) in der Entwurfsfassung vom April 2012; Hinweise zu Festsetzungen zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan. Folgende Primär- und Sekundärerhebungen waren für die Beurteilung des Erweiterungsvorhabens erforderlich: Aktualisierende Totalerhebung aller Einzelhandelsbetriebe in den Innenstädten/zentralen Versorgungsbereichen der unten bezeichneten Ober- und Mittelzentren nach Branchen/Branchenmix und Betriebstypen zur quantitativen und qualitativen Analyse der Angebotssituation. Darüber hinaus wurden im Kerneinzugsgebiet sowie weiten Teilen des Nahbereichs alle Betriebe mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten in den zentralen Versorgungsbereichen erhoben; intensive Begehungen der o.g. Zentren im Einzugsgebiet unter besonderer Berücksichtigung des Vorhabenstandorts zur Bestimmung und Bewertung der Seite 5 138

16 räumlich-funktionalen Struktur, der Angebotsqualität und Stabilität der Zentren; Ermittlung und Evaluierung von einzelhandelsrelevanten Planvorhaben 10 im Raum; Expertengespräche mit Vertretern der Verwaltung. Auf der Basis dieser Erhebungen und Sekundäranalysen wurden die bestehenden Nachfrageströme auf der Grundlage eines computerunterstützten Gravitationsmodells (modifizierter Ansatz nach Huff) modelliert. Anschließend wurden die prospektiven sozioökonomischen, verkehrlichen und einzelhandelsseitigen Veränderungen im Einzugsgebiet in die Modellbetrachtung eingefügt, mit denen die Simulation vorgenommen wurde. Die Aufgabenstellung erforderte eine ausreichende problemadäquate Datengrundlage. Die Erarbeitung einer solchen Datengrundlage fußt in den räumlichen Dimensionen auf der Abgrenzung des künftigen Einzugsgebiets für den HUMA Einkaufspark in Sankt Augustin und der Struktur der zentralen Orte, die durch die geplante Erweiterung betroffen sein könnten. Das in Kapitel 5 näher erläuterte und definierte Einzugsgebiet umfasst in der so abgegrenzten Zone 1, welches mit dem Stadtgebiet von Sankt Augustin identisch ist, die Innenstadt sowie die relevanten Nebenzentren. In der Zone 2 des Einzugsgebiets wurden die Innenstädte der Mittelzentren Troisdorf, Siegburg, Hennef (Sieg), Lohmar, Niederkassel und Königswinter - Altstadt sowie die rechtsrheinischen Gebiete von Bonn mit dem Bezirkszentrum Bonn- Beuel erhoben und die Wirkungen auf diese zentralen Versorgungsbereiche er- 10 Aufgrund des langen Planungsprozesses der Erweiterung des HUMA Einkaufsparks mussten auch die Planvorhaben laufend aktualisiert werden und befinden sich aktuell auf dem Stand Oktober Seite 6 138

17 mittelt. Nach Hinweisen aus der frühzeitigen Beteiligung der Träger öffentlicher Belange 11 wurde zudem die Erhebung des Stadtteilzentrums Königswinter- Oberpleis vorgenommen und in die Berechnungen eingestellt. In der Einzugsgebietszone 3 wurden darüber hinaus die Mittelzentren Bad Honnef und Eitorf (jeweils die Innenstädte als prägende zentrale Versorgungsbereiche) berücksichtigt. In der Zone 4 waren Teile des Oberzentrums Bonn (inklusive der gesamten Innenstadt) sowie das Mittelzentrum Bornheim in die Untersuchung einzubeziehen. Aufgrund der geringer zu erwartenden Ausstrahlung des verkleinerten HUMA Einkaufsparks wurde Köln-Porz nicht mehr in den Untersuchungen berücksichtigt. Gleiches gilt für Linz am Rhein, welches allerdings auch schon in den vorhergehenden Gutachtenfassungen aufgrund der weiten Entfernung und der damit voraussichtlich nicht mehr messbaren Auswirkungen keine Berücksichtigung fand. 11 Bezogen auf die vorherige Prüfversion mit insgesamt qm Verkaufsfläche. Seite 7 138

18 2 Konzeption des Umstrukturierungsvorhabens 2.1 Darstellung des Vorhabens Der HUMA Einkaufspark, der gleichzeitig überwiegend das Stadtzentrum von Sankt Augustin darstellt, umfasst aktuell eine einzelhandelsseitige Verkaufsfläche (VKF) von rd qm. Gegenwärtig ist das Objekt als ein Fachmarktzentrum der älteren Generation einzustufen. Dominierender Magnetmieter ist dabei das real,-sb-warenhaus, welches sich über zwei Verkaufsebenen verteilt. Weitere Ankerbetriebe sind der Saturn-Elektrofachmarkt sowie der Anbieter Intersport. Zusätzlich zu den rd. 30 Einzelhandelsbetrieben sind eine Reihe ergänzender Flächen durch Gastronomie- und Dienstleistungsbetriebe besetzt, die hier nicht prüfungsrelevant sind. Die Eigentümerin plant nun, den HUMA-Einkaufspark grundlegend neu zu gestalten. In unmittelbarer Nachbarschaft zum Rathaus soll ein neues städtebauliches Ensemble entstehen, welches die vorhandene Stadtstruktur berücksichtigt und durch die bewusste Öffnung zum öffentlichen Raum neue attraktive Wegebeziehungen schafft. Diese neue Urbane Mitte Sankt Augustin soll eine Weiterentwicklung der Innenstadt zu einer Drehscheibe des lokalen und überregionalen Handels, Dienstleistung und Kulturangebote bewirken und damit zum Marktplatz der Stadt mit einem multifunktionalen Nutzungsangebot werden. 12 Der dringende Handlungsbedarf zu einer Umstrukturierung und Revitalisierung des HUMA Einkaufsparks für eine Attraktivierung des Stadtzentrums wurde zudem bereits im aktuellen Einzelhandelskonzept der Stadt Sankt Augustin sowie im integrierten Stadtentwicklungskonzept Sankt Augustin 2025 formuliert. Er entspringt somit einer langfristig angelegten Stadtentwicklungspolitik. Die Planungen sehen dabei eine Erweiterung der einzelhandelsrelevanten Verkaufsfläche um maximal qm vor. 12 Chapman & Taylor: Urbane Mitte Sankt Augustin. Seite 8 138

19 Prüfung der Sortimentsobergrenzen Prüfung der Sortimentsobergrenzen Verkaufsfläche wird sich damit auf insge- Die gesamte einzelhandelsrelevante 13 samt maximal qm 14 erhöhen. Sortimentsstruktur des Vorhabens (qm VKF) Sortiment Bestand aktuell Bestand später Differenz Periodischer Bedarf Bekleidung Schuhe 949 Elektro Sportartikel Sonstige zentrenrel. Sortimente* Nicht zentrenrel. Sortimente 0 Gesamt Quelle: Angaben Auftraggeber. *Hausrat (inkl. GPK), Wohnaccessoires, Teppiche/Heimtextilien, Foto/Film/Optik, Übriger Freizeitbedarf. Tabelle 1: Sortimentsstruktur des Erweiterungs- und Umstrukturierungsvorhabens (qm VKF) Mit den Ausbauplanungen wird sich der Verkaufsflächenbestand im periodischen Bedarf voraussichtlich kaum ändern. Allerdings wird sich hier eine Umstrukturierung vollziehen: Das aktuell sehr groß dimensionierte SB-Warenhaus wird sich sowohl bei Food als auch bei Non-Food-Artikeln deutlich verkleinern. Stattdessen sind voraussichtlich sowohl ein Lebensmitteldiscounter als auch ein Drogeriemarkt als ergänzende großflächige Nutzungen geplant. Abgerundet wird der nahversorgungsrelevante Bedarf voraussichtlich durch verschiedene Lebensmittelspezialanbieter sowie einen Bio-Supermarkt. Die deutlichsten Flächenzuwächse sind voraussichtlich im Bereich Textilien/Bekleidung vorgesehen. Möglich sind darüber hinaus Angebotsergänzungen im Bereich der nicht-zentrenrelevanten Sortimente (z.b. Kleinmöbel). Dass nicht-zentrenrelevante Sortimente in größerem Umfang realisiert werden, erscheint jedoch eher unwahrscheinlich. So wird mit der Projektentwicklung das 13 Darüber hinaus werden in dem Objekt ergänzende Gastronomie- und Dienstleistungsnutzungen 14 angesiedelt werden. Im Vergleich zum Verträglichkeitsgutachten aus Juli 2011 hat sich damit die geplante gesamte einzelhandelsrelevante Verkaufsfläche von qm auf maximal qm deutlich verringert. Seite 9 138

20 Ziel verfolgt, den Huma Park von einem Fachmarktzentrum zu einem fachmarktorientierten Shopping Center umzustrukturieren. Die Ansiedlung nichtzentrenrelevanter Fachmärkte würde diesem Ziel klar entgegenstehen. Zudem sprechen der Innenstadtstandort und das damit verbundene höhere Mietniveau gegen die Ansiedlung von nicht-zentrerelevanten Fachmärkten, die aufgrund ihrer Flächenextensivität nur vergleichsweise geringe Mieten zahlen würden. Wie schon heute z.t. bei Real oder Saturn zu beobachten, werden nichtzentrenrelevante Sortimente eher als untergeordnete Randsortimente eine Rolle spielen. Im Zuge des Refurbishments wird ein Trading Up vom Fachmarktzentrum zum fachmarktorientierten Shoppingcenter vollzogen. Dieses beinhaltet neben einer generellen architektonischen und baulichen Aufwertung der Immobilie eine kleinere Parzellierung der Ladeneinheiten sowie ein stärkeres Gewicht klassischer Shoppingsortimente. Zudem wird mit der Hinzunahme bisher nicht oder nur geringfügig vorhandener Sortimente eine Abrundung bzw. Verbreiterung des Angebots vorgenommen. Der HUMA Einkaufspark ist eingebettet bzw. die zentrale Nutzung im gesamtstädtischen Entwicklungsprojekt Urbane Mitte Sankt Augustin. Allerdings wird u.a. aufgrund der weiterhin im Objekt verbleibenden Großflächenmieter real,- (über qm), Saturn (rd qm) und Intersport Voswinkel (rd qm) ein höherer Anteil an großflächigen Fachmärkten vorhanden sein als bei klassischen, neu geplanten innerstädtischen Shoppingcentern (z.b. von der ECE). Im Vergleich zu der in der Gutachtenversion Juli 2011 geprüften Vorhabenvariante mit 90 Ladeneinheiten sind nunmehr insgesamt 140 Ladeneinheiten geplant. Die höhere Ladenanzahl führt zu einer insgesamt kleinflächigeren Center- Struktur, auch wenn künftig weiter eindeutig großflächige Fachmarktelemente das Objekt prägen werden und das Center als fachmarktorientiertes Shopping Center zu charakterisieren ist. 15 Damit beläuft sich die durchschnittliche Verkaufsfläche auf rd. 280 qm je Ladeneinheit unter Herausnahme der sehr großen Flächen von real beträgt die durchschnittliche Größe je Ladeneinheit damit 205 qm. 15 Dr. Lademann & Partner haben für das Bekleidungssegment eine deutlich über den heutigen Status Quo hinausgehende Flächenproduktivität zu Grunde gelegt (siehe Vorhabenprognose Kap ). Damit wird der worst case abgebildet, dass die Betriebsgrößenstruktur des Bekleidungseinzelhandels zu einem größeren Teil von kleinteiligeren Läden belegt wird. Dies gilt analog auch für die übrigen Vorhabensortimente. Seite

21 Das Center wird in seiner zukünftigen und aktuellen Struktur über drei Verkaufsebenen verfügen (UG, EG, OG). Der größte Flächenanteil wird dabei voraussichtlich im Erdgeschoss verortet sein. Insgesamt werden neben dem real,- SB- Warenhaus voraussichtlich rd. 5 weitere Magnetmieter (> qm) vorhanden sein. Der Anteil der Bekleidungs-Verkaufsfläche wird dabei voraussichtlich 35 % bis maximal 44 % betragen. Üblich ist bei innerstädtischen Einkaufszentren ein Textilanteil von etwa %; insofern wird bei dem neuen HUMA durch den hohen Großflächenanteil ein geringerer Textilflächenanteil als üblich vorhanden sein. Abbildung 1: HUMA Einkaufspark (Rathausallee) 2.2 Mikrostandort und Verkehrsanbindung Der HUMA Einkaufspark befindet sich in sehr zentraler Lage an der Rathausallee direkt im Stadtzentrum von Sankt Augustin. Die Anbindung für den motorisierten Individualverkehr über die B 56 zur Südstraße oder über die Arnold-Janssen- Straße zur Rathausallee ist als sehr verkehrsgünstig zu bewerten. Der südliche Eingang des HUMA Einkaufsparks erfolgt über den Marktplatz, dem zentralen Platz im Stadtzentrum Sankt Augustins. An diesem sind neben dem Rathaus wei- Seite

22 tere öffentliche Einrichtungen sowie Gastronomie- und Dienstleistungsbetriebe angesiedelt. Am Marktplatz befindet sich zudem die Haltestelle Sankt Augustin Markt, welche über die Stadtbahnlinien 66 und 67 die regionale Anbindung in Richtung Bonn und Siegburg gewährleistet. Abbildung 2: Mikrostandort Huma-Einkaufspark Seite

23 Bei der Innenstadt von Sankt Augustin handelt es sich somit nicht um einen typischen gewachsenen Versorgungsbereich. Kleinteilige Betriebe mit zentrenrelevanten Sortimenten sowie eine Hauptgeschäftsstraße bzw. Fußgängerzone mit geschlossenem Geschäftsbesatz fehlen vollständig. Erst in den 1970er Jahren entstand nach vorhergehenden Eingemeindungen der früheren Ortsteile ein künstliches Stadtzentrum, welches zum größten Teil aus dem Einkaufszentrum HUMA Einkaufspark sowie öffentlichen Einrichtungen (Rathaus etc.) besteht (siehe Abbildungen Mikrostandort). Mit einer Gesamtverkaufsfläche von rd qm ist der HUMA Einkaufspark damit die wichtigste und fast ausschließliche Einkaufsdestination in Sankt Augustin. Die Sortimente mit den höchsten Verkaufsflächenzahlen im HUMA Einkaufspark sind Nahrungs- und Genussmittel (periodischer Bedarf), Bekleidung sowie Elektro- und Sportartikel. Die wichtigsten Magnetbetriebe im HUMA Einkaufspark sind aktuell: das real,-sb-warenhaus (mit großer Verkaufsfläche über zwei Ebenen und einem im Vergleich zu anderen Objekten dieses Betriebstyps hohen Anteil an aperiodischem Bedarf); Saturn-Elektrofachmarkt, Intersport Voswinkel, Adler-Modemarkt. Trotz der (aus heutiger Perspektive) relativ geringen architektonischen Qualität handelt es sich bei dem HUMA Einkaufspark aktuell noch um ein weitestgehend funktionsfähiges und relativ gut besuchtes Einzelhandelsobjekt. Im Rahmen des aktuellen Stadtentwicklungskonzepts für Sankt Augustin wurden auch diverse städtebaulich gewünschte Ziele und Maßnahmen im Zusammenhang mit dem Mikrostandort des HUMA Einkaufsparks bzw. dem Stadtzentrum von Sankt Augustin getätigt. 17 Auch hier wurde vorgeschlagen, den HUMA Einkaufspark zu stärken und Erweiterungsmöglichkeiten in Richtung Südstraße einzuräumen. Zur Verbesserung der Erschließung für den öffentlichen Nahverkehr ist der Ausbau einer dritten, privat finanzierten Querung der Stadtbahntrasse für den HUMA Einkaufspark geplant. 17 Stadtentwicklungskonzept Sankt Augustin 2025, Ratsbeschluss Seite

24 2.3 Bauleitplanerische Situation und Untersuchungsbedarf Die Liegenschaften der Jost Hurler KG liegen teilweise im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 107/1 Zentrum aus dem Jahr Dieser setzt für das gesamte Plangebiet als Art der baulichen Nutzung Kerngebiet (MK) nach BauNVO 1977 fest. Mit der Neuaufstellung des Flächennutzungsplans mit der Gültigkeit seit Juni 2009 ist der Bereich zudem als zentraler Versorgungsbereich gekennzeichnet. Für die Realisierung des Planvorhabens soll nun ein vorhabenbezogener Bebauungsplan erstellt werden, der sämtliche Entwicklungsmöglichkeiten mit sortimentsspezifischen Flächenobergrenzen festlegt. Prüfungsrelevant war vor diesem Hintergrund der durch die Erweiterung entstehende Zusatzumsatz. Dieses wurde u.a. vom Bundesverwaltungsgericht in zwei Urteilen 18 bestätigt: Das Bundesverwaltungsgericht hat in der zitierten Entscheidung unter Bezugnahme auf 11 Abs. 3 BauNVO festgestellt, dass bei der Änderung eines Vorhabens das Gesamtvorhaben in seiner durch die Erweiterung geänderten Gestalt geprüft werden müsse. [ ] Dem steht die [ ] zitierte Rechtsprechung des OVG NRW 19 nach der Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche [ ] anhand des Erweiterungsvorhabens unter Berücksichtigung des bereits vorhandenen Bestands an Einzelhandelseinrichtungen zu beurteilen sind, allerdings nicht entgegen. Eine Prüfung des Vorhabens erfolgte damit nach den Kriterien von 11 Abs. 3 BauNVO. Mit dem Vorhaben- und Erschließungsplan und dem dazugehörigen Durchführungsvertrag geht der Investor eine deutliche Bindung gegenüber der Gemeinde ein. Gleichzeitig wird auch den Umlandkommunen eine stärkere Planungssicherheit als bei einem normalen Bebauungsplan zugestanden. Die Ergebnisse dieses Gutachtens dienen als Abwägungsgrundlage für das Bebauungsplanverfahren. Sie sollen als Empfehlung in die textlichen Festsetzungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans einfließen. Mit dem eingeschlagenen Weg soll die Umkehr vom aktuell ungesteuerten Zustand in eine gesteuerte Entwicklung im Einklang mit den stadtentwicklungspolitischen Zielen von Sankt Augustin betrieben werden. 18 BVerwG, Beschluss v B 3/09 -, BRS 74 Nr. 101 und BVerwG, Beschluss v B 4/09. Zitiert in einer Stellungnahme der Kanzlei Lenz und Johlen vom OVG NRW, Beschluss v A 1417/07 -, BRS 74 Nr Seite

25 Anmerkung: Das aktuelle Baurecht lässt am Standort qm Verkaufsfläche ohne Sortimentsbeschränkung zu. Daher ließen sich bereits heute am Standort qm Bekleidungseinzelhandelsnutzungen betreiben, ohne ein Bauleitplanverfahren anzustrengen. Dies ist gleichwohl nicht vorgesehen und entspräche im Übrigen auch nicht der (ansonsten üblichen) Struktur eines modernen Einkaufszentrums. Seite

26 3 Rahmendaten des Makrostandorts Sankt Augustin 3.1 Lage im Raum, Verkehrssituation und zentralörtliche Stellung Die nordrhein-westfälische Stadt Sankt Augustin ist wie auch die Mehrheit der übrigen Städte und Gemeinden im Einzugsgebiet im Rhein-Sieg-Kreis gelegen, welcher der Kreis mit der zweithöchsten Einwohnerzahl in Deutschland ist. Von Seiten der Landesplanung ist Sankt Augustin die Funktion eines Mittelzentrums zugewiesen. Sankt Augustin befindet sich in einem stark verdichteten Raum. Weitere wichtige Versorgungsstandorte im Umfeld sind das Oberzentrum Bonn (10 km), die unmittelbar an Sankt Augustin anschließenden Mittelzentren Troisdorf und Siegburg, sowie das nordwestlich gelegene Oberzentrum Köln. Die Lage im Verdichtungsraum von Bonn ist für Sankt Augustin von besonderer Wichtigkeit, von deren bundespolitischer Bedeutung die Stadt in der Vergangenheit deutlich profitierte. In der Folge gibt es auch hier einige Sitze politischer Verbände, Körperschaften und sonstiger Vereinigungen. Neben dem verdichteten Kernstadtbereich (Sankt Augustin Ort/Markt) umfasst das Stadtgebiet weitere sieben Ortsteile. Diese sind eher ländlich geprägt und vom Zentrum Sankt Augustins räumlich getrennt. Zentrale Versorgungsbereiche sind neben der Innenstadt laut dem aktuellen Einzelhandelskonzept 20 lediglich in den Ortsteilen Hangelar, Menden und Niederpleis vorzufinden. Sankt Augustin ist über mehrere Autobahnen (BAB 3/ 59/560) überregional gut erreichbar. Zudem wird das Stadtgebiet von der Bundesstraße B 56 durchquert, die Sankt Augustin mit Siegburg verbindet. Der einzige S-Bahnanschluss befindet sich im Ortsteil Menden, die nächste bedeutende DB-Haltestelle ist der ICE- Bahnhof in Siegburg. 20 BBE 2008: Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept der Stadt Sankt Augustin. Seite

27 Abbildung 3: Makrostandort Sankt Augustin Seite

28 3.2 Sozioökonomische Rahmendaten Die Bevölkerungsentwicklung in Sankt Augustin verlief seit 2007 leicht negativ (-0,1 % p.a.). Anfang 2012 lag die Einwohnerzahl bei rd Im selben Zeitraum konnten die angrenzenden Städte Zuwächse zwischen 0,2 % p.a. in Troisdorf und 0,3 % p.a. in Siegburg erzielen. Insgesamt war die Entwicklung in Sankt Augustin damit vergleichbar mit derjenigen des Bundeslands Nordrhein-Westfalen. Einwohnerentwicklung der Stadt Sankt Augustin und des Umlandes Stadt abs. in % Sankt Augustin ,7-0,1 Troisdorf ,1 +0,2 Siegburg ,5 +0,3 Königswinter ,1-0,2 Lohmar ,1 +0,0 Bornheim ,5 +0,1 Alfter ,8 +0,2 Bonn ,2 +0,8 Rhein-Sieg-Kreis ,3 +0,1 Nordrhein-Westfalen ,0-0,2 Quelle: Statistische Berichte Landesamt Nordrhein-Westfalen (Stand jeweils ) Tabelle 2: Einwohnerentwicklung der Stadt Sankt Augustin und des Umlandes +/- 12/07 Veränderung p.a. in % Die Bevölkerungsprognosen des Landesamts für Statistik Nordrhein-Westfalen gehen für den Rhein-Sieg-Kreis von einem Wachstum von 0,1 % p.a. bis zum Jahre 2017 aus. 21 Für Sankt Augustin wird die Bevölkerungszahl damit in 2017 rd Einwohner betragen. Basis für das am Ort bzw. im Marktraum zur Verfügung stehende Marktpotenzial ist neben der Einwohnerzahl die einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer. Für das Jahr 2011 lag dieser Wert für die Stadt Sankt Augustin bei 109,0 und damit deutlich über dem Durchschnitt des Landes Nordrhein-Westfalen (101,5) und 21 Bevölkerungsprognose mit Basisjahr 2011 des Landesamts für Statistik Nordrhein-Westfalen. Seite

29 deutlich über dem Bundesdurchschnitt (100,0). Im regionalen Vergleich liegt Sankt Augustin deutlich über dem Wert von Siegburg (105,1) und Troisdorf (100,6), aber unterhalb der Kaufkraft von Königswinter (113,4). Die Beschäftigtensituation im Rhein-Kreis-Sieg stellt sich deutlich besser dar, als im übrigen Land Nordrhein-Westfalen und im Bundesgebiet. Allerdings zeigte die Auswertung auf Gemeindeebene bis 2004, dass Sankt Augustin nicht vollständig an der positiven Entwicklung im Rhein-Sieg-Kreis partizipieren kann. 22 Entwicklung der Arbeitslosenquoten* Gebietseinheit Arbeitslosenquote in % + / - 01/08 + / - 08/ %-Punkte %-Punkte Sankt Augustin** 8,8 8,8 k.a. k.a. k.a. k.a. k.a. Rhein-Sieg-Kreis 7,1 6,9 6,8 6,2 5,5-0,9-0,7 Bonn 6,5 7,7 8,4 7,7 6,6 +1,2-1,1 Nordrhein-Westfalen 8,8 10,2 9,5 9,4 8,1 +0,6-1,3 Bundesgebiet 9,4 10,5 9,0 8,7 7,1-0,7-1,6 Quelle: Arbeitsmarktstatistik der Arbeitsverwaltung der Bundesagentur für Arbeit *bezogen auf alle zivilen Erwerbspersonen ** Quelle: Wfa Anstalt der NRW-Bank: Kommunalprofil Sankt Augustin, da Ausweisung ALQ bei der BfA nur auf Kreisebene, nicht auf Gemeindeebene. Tabelle 3: Entwicklung der Arbeitslosenquoten Die Pendlerströme liefern auch einen wichtigen Anhaltspunkt für die Verflechtungsbeziehungen des Mittelzentrums Sankt Augustin mit seinem Umland. Es zeigt sich, dass Sankt Augustin zunehmend eine geringere Bedeutung als Arbeitsstandort hat, da der negative Pendlersaldo von 2005 bis 2010 deutlich angestiegen ist. Allerdings hat auch die Mehrzahl der anderen Städte im Rhein- Sieg-Kreis mit Ausnahme von Siegburg ein negatives Pendlersaldo. Dieser Umstand ergibt sich aus der räumlichen Nähe zu den Oberzentren Köln und Bonn. 22 Analog den Quellenangaben in der dazugehörigen Grafik gibt es für Sankt Augustin keine eigene Erfassung der Arbeitslosenquote. Diese wird in der offiziellen Statistik der Bundesagentur für Arbeit lediglich auf Kreisebene bzw. bei kreisfreien Städten (i.d.r. Oberzentren) ausgewiesen. Die Angaben für Sankt Augustin zur Arbeitslosenquote (Jahre 2001/2004) sind der nichtoffiziellen Statistik der Wfa Anstalt der NRW-Bank entnommen. Seite

30 Ein- und Auspendler der Stadt Sankt Augustin im Vergleich Stadt/Landkreis Auspendler Einpendler Saldo Sankt Augustin Siegburg Troisdorf Rhein-Sieg-Kreis Bonn Quelle: Bundesagentur für Arbeit. Stichtag Tabelle 4: Ein- und Auspendler der Stadt Sankt Augustin im Vergleich Gleichwohl die Arbeitslosenquoten in der Standortgemeinde Sankt Augustin im Vergleich zum Rhein-Sieg-Kreis etwas erhöht sind, sind die sozioökonomischen Rahmenbedingungen wegen des überdurchschnittlichen Kaufkraftniveaus und dem leichten Bevölkerungswachstum im Umland als positiv zu bewerten. Seite

31 4 Untersuchungsbefunde zur Angebotssituation 4.1 Vorbemerkung Zur Bestimmung der vorhabenrelevanten Wettbewerbs- und Angebotssituation wurde durch Dr. Lademann & Partner im Oktober 2012 aktualisierend eine Einzelhandelserhebung der vorhabenrelevanten, zentrenrelevanten Sortimente 29 in den zentralen Versorgungsbereichen 30 im prospektiven Einzugsgebiet (siehe Kapitel 1.2) des Umstrukturierungs- und Erweiterungsvorhabens durchgeführt. Die Betrachtung des periodischen Bedarfs wurde aufgrund der unterschiedlichen Reichweite separat durchgeführt (Kap. 5.3). Die räumliche Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche zur Ermittlung der vorhandenen Angebotsstruktur ist den kommunalen Einzelhandels- und Zentrenkonzepten mit folgendem Veröffentlichungsjahr entnommen: Bornheim, 2009 Eitorf, 2006 Bonn, 2008 Königswinter, 2011 Bad Honnef, 2010 Hennef (Sieg), 2011 Niederkassel, Bekleidung, Schuhe, Elektro- und Sportartikel, Bücher/Zeitschriften, Schreibwaren, Spielwaren, Uhren/Schmuck, Lederwaren/Geschenkartikel, Parfümerie und sonstige zentrenrelevante Sortimente. Nicht erhoben wurden lediglich Gartenbedarf, Wohnmöbel/Antiquitäten, DIY. 30 Ein zentraler Versorgungsbereich ist als räumlich abgrenzbarer Bereich definiert, dem aufgrund vorhandener oder noch zu entwickelnder Einzelhandelsnutzungen eine Versorgungsfunktion über den unmittelbaren Nahbereich hinaus zukommt oder zukommen soll. Das Angebot wird i.d.r. durch diverse Dienstleistungen und gastronomische Angebote ergänzt. Der Begriff zentral ist nicht geografisch im Sinne einer Innenstadtlage oder Ortsmitte, sondern funktional zu verstehen. Ein zentraler Versorgungsbereich muss über einen gewissen, über seine eigenen Grenzen hinausreichenden räumlichen Einzugsbereich mit städtebaulichem Gewicht haben. Er muss damit über den unmittelbaren Nahbereich hinaus wirken; er kann auch Bereiche für die Grund- und Nahversorgung umfassen. Seite

32 Troisdorf, 2010 Siegburg, Für die Stadt Lohmar war kein kommunales Einzelhandelskonzept vorhanden, so dass die Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs eigenständig auf Basis der bei der Erhebung vorgefundenen Bestandssituation vorgenommen wurde. Bei der erneuten Flächenerhebung in den zentralen Versorgungsbereichen wurden nicht nur dezidiert sämtliche sortimentsbezogenen Verkaufsflächen sondern auch die erwartbaren Flächenproduktivitäten erneut kritisch überprüft. Die Flächen- und Umsatzstruktur des innerstädtischen Einzelhandelsbestands kann daher und natürlich aufgrund einiger mittlerweile eingetretener Veränderungen von den im Jahr 2008 erhobenen Bestandsdaten abweichen. Im Sinne der Worst- Case-Betrachtung wurden daher in einigen Fällen so z.b. bezogen auf Siegburg für das Warenhaus Galeria Kaufhof geringere Flächenproduktivitäten und folglich geringere Umsätze angenommen. Auf die Darstellung der nahversorgungsrelevanten Flächen (periodischer Bedarf) wurde in diesem Kapitel verzichtet. Eine Berücksichtigung der Nahversorgungsstrukturen sowie Berechnung der Auswirkungen auf die Nahversorgung fand zur besseren Übersichtlichkeit in einem separaten Kapitel statt. Seite

33 4.2 Charakterisierung der Innenstädte im Nahbereich (Zone 2) Einzelhandelsstruktur in der Innenstadt von Troisdorf Das Mittelzentrum Troisdorf (rd Einwohner) befindet sich im Rhein-Sieg- Kreis, in nord-westlicher Richtung von Sankt Augustin. Die Entfernung zum HUMA Einkaufspark ist mit nur sechs Kilometern relativ gering. Der Einzelhandel in der Troisdorfer Innenstadt ist schwerpunkmäßig entlang des östlichen Teils der Kölner Straße verortet, die als Fußgängerzone ausgebaut ist und entsprechend gut frequentiert wird. Als zweiter relevanter Standortbereich ist der Bereich am Bürgerhaus zu bezeichnen. An diesem Standort (südlicher Bereich des Wilhelm-Hamacher-Platzes) entsteht derzeit das Einkaufszentrum Wilhelm-Hamacher-Galerie, in der als Ankermieter der Bekleidungsfilialist C & A und der Elektrofachmarkt Saturn geplant sind. Abbildung 4: Troisdorf - östliche Ende der Kölner Straße Seite

34 Abbildung 5: Troisdorf - Fußgängerzone Kölner Straße Seite

35 Insgesamt beträgt das zentrenrelevante Verkaufsflächenangebot der Troisdorfer Innenstadt aktuell gut qm bei einem Umsatz von rd. 68,2 Mio.. Der Einzelhandelsbestand ist neben überwiegend kleinteiligen Einheiten (< 300 qm VKF) insbesondere auch durch großteilige Strukturen, z.b. im Forum Troisdorf, geprägt. Rund 50 % der gesamten zentrenrelevanten Verkaufsfläche entfällt hierbei auf das Bekleidungssegment. Abbildung 6: Forum Troisdorf mit Drogerie Müller, H & M und weiteren Modegeschäften Wichtige Magnetbetriebe innerhalb des zentralen Versorgungsbereichs von Troisdorf sind die Bekleidungskaufhäuser Peek & Cloppenburg und H & M, der Schuhfilialist Deichmann (alle Kölner Straße) sowie das Kaufland-SB-Warenhaus und der Elektrofachmarkt Expert Medialand ( Am Bürgerhaus ). Die geplante Einkaufsgalerie am Wilhelm-Hamacher-Platz (Kapitel 4.5 Planvorhaben) wird eine Stärkung der zentralen Lagen der Troisdorfer Innenstadt induzieren. Die Investitionsbereitschaft zeigt, dass Troisdorf einen attraktiver Investitionsstandort für Einzelhandelsimmobilien darstellt. Seite

36 Abbildung 7: Troisdorf - Kaufland und Expert Medialand Leerstände innerhalb der Troisdorfer Innenstadt lassen sich vermehrt in den Randbereichen lokalisieren. Neben kleineren leer stehenden Ladengeschäften in der zur Fußgängerzone zählenden Alten Poststraße sind in der westlichen Kölner Straße und insbesondere im Osten, in den Straßenzügen Kirchstraße und Frankfurter Straße, auffällige Leerstände erkennbar. Seite