Real Invest II Kompaktinformation

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1 Real Invest II Kompaktinformation

2 Real Invest II Vorwort Real Invest II zeichnet sich durch folgende Produktmerkmale aus: Peter Müffelmann Geschäftsführer Wolf-Dieter Ruch Geschäftsführer Zielfonds mit in Deutschland belegenen Immobilien (Büros, Einzelhandel, etc.) Investmentfonds-Charakter Weitgehender Eigenkapitalfonds Teilweise Kapitalrückführung durch beginnende Desinvestition während der Laufzeit Sehr geehrte Anlegerin, sehr geehrter Anleger, Zweitmarkt heißt das Zauberwort: Kaum ein anderes Marktsegment ist in den letzten Jahren so dynamisch gewachsen wie der Zweitmarkt-Handel mit geschlossenen Fonds-Anteilen. Ob Kapitallebensversicherungen, Immobilien- oder Schiffsbeteiligungen einstmals langfristig gebundene Investments werden dank effizienter werdender Handelsplattformen und optimierter Bewertungssysteme zunehmend fungibel. Nach dem Vorbild des boomenden Zweitmarktes für geschlossene Schiffsfonds etabliert sich jetzt auch ein Sekundärmarkt für geschlossene Immobilienfonds in Deutschland. So überschritt der Zweitmarkthandel mit Anteilen an geschlossenen Fonds in 2007 erstmals die Milliardengrenze, wobei der größte Anteil auf geschlossene Immobilienfonds entfiel. Berücksichtigt man zudem, dass viele Anleger bisher nur sehr wenig oder gar nichts von den verbesserten Möglichkeiten einer vorzeitigen Veräußerung ihrer Beteiligung wissen, erkennt man das große Potential des Zweitmarktes. Mit dem vorliegenden Beteiligungsangebot bieten wir Ihnen die Möglichkeit, als Anleger ebenfalls von den Vorteilen eines sich dynamisch entwickelnden Marktes zu profitieren. Aktives Portfoliomanagement Kurze Laufzeit (8 Jahre) Bewährte Konzepte der Zielfonds Fortgeschrittene Entschuldung der Zielfonds Angesichts des Marktpotentials im Zweitmarkt, der steigenden Mieten und sinkender Leerstände auf dem deutschen Immobilienmarkt sehen wir im Zweitmarkt-Handel für geschlossene Immobilienfonds-Anteile gute Chancen für aussichtsreiche Investments. Wir freuen uns, dass Sie Interesse an dieser Produktidee haben und hoffen, Sie mit diesem Beteiligungsangebot überzeugen und als neuen Anleger begrüßen zu können entdecken Sie den Zweitmarkt als attraktive Kapitalanlage. Hamburg, im März 2008 RIZ Real Invest Gesellschaft für Zweitmarktemissionen mbh Peter Müffelmann, Wolf-Dieter Ruch 2

3 REA08004_KI_REA_II_RZ_010408:Layout :43 Uhr Seite 3 Kompaktinformation Das Beteiligungsangebot im Überblick Eckdaten 1 ) 1 ) Ø CA. 9 % P.A. 2 ) Ø CA. 6 % P.A. 2 ) 145 % BIS 165 % VOR STEUERN 3 ) EIGENKAPITAL Geplant KONTOKORRENTKREDIT GESAMTINVESTITIONSVOLUMEN GEPLANTE INVESTITION (inklusive fremder Nebenkosten) INVESTITIONSQUOTE 94 % VOM KOMMANDITKAPITAL ZIELFONDS NUTZUNGSARTEN DER IMMOBILIEN STANDORTE KG-FONDS BÜRO, EINZELHANDEL, LOGISTIK, HOTEL, WOHNEN DEUTSCHLAND AUSZAHLUNGEN P.A. (Prognose) vor Steuern nach Steuern KAPITALRÜCKFLUSS (Prognose) GEPLANTE LAUFZEIT MINDESTZEICHNUNGSSUMME STEUERN CA. 8 JAHRE EINKÜNFTE AUS GEWERBEBETRIEB MITTELVERWENDUNGSKONTROLLE PLATZIERUNGSGARANTIE 1 ) JEWEILS ZZGL. 5 % AGIO 2 ) BEZOGEN AUF DAS DURCHSCHNITTLICH GEBUNDENE EIGENKAPITAL 3 ) BEZOGEN AUF DIE ZEICHNUNGSSUMME JA

4 Real Invest II Der Zweitmarkt für Immobilienfonds Wachstumsmarkt Zweitmarkthandel Kaum ein Marktsegment ist in den letzten Jahren so dynamisch gewachsen wie der Zweitmarkt für geschlossene Fonds. Nach einer Verdoppelung der Umsätze zwischen 2003 und 2006 stieg der Handel mit geschlossenen Fondsanteilen nach Zahlen des Analysehauses Feri Rating & Research, Bad Homburg, 2007 um rund 70 Prozent. Damit überschritt der Handel mit Anteilen an unternehmerischen Beteiligungen erstmals die Milliardengrenze. Rund 65 Prozent des Handels entfielen 2007 auf geschlossene Immobilienfonds. Insgesamt wechselten in diesem Segment Anteile zum Zeichnungspreis von rund 677 Millionen Euro den Besitzer. Experten gehen davon aus, dass der Handel mit Zweitmarktanteilen über alle Fondsarten hinweg auch in den kommenden Jahren auf diesem hohen Niveau bleiben wird. Wachstum Zweitmarkthandel Vor allem für geschlossene Deutschland-Immobilienfonds ist das Potenzial an handelbaren Fondsanteilen enorm. Rund 70 Milliarden Euro Eigenkapital haben Anleger insgesamt in geschlossene deutsche Immobilienfonds seit 1992 investiert. Allein 2007 flossen rund 1,3 Milliarden Euro frisches Eigenkapital in diese Asset-Klasse. Würden mittelfristig nur 10 Prozent der Anleger pro Jahr ihren Immobilienfonds vorzeitig veräußern wollen und unterstellt man, dass etwa 25 Prozent der Fonds zweitmarktfähig sind, ergäbe sich am Zweitmarkt für geschlossene deutsche Immobilienfonds insgesamt ein jährliches Angebotsvolumen von 1,75 Milliarden Euro. Vergleicht man diesen Wert mit den Zweitmarktumsätzen für Immobilien 2007 (677 Millionen Euro), so zeigt sich das Wachstumspotenzial dieses Anlagesegmentes. Die wachsende Zahl von professionellen Handelsplattformen und institutionellen Käufern fördern die Entwicklung hin zu einem effizienten Markt- und Handelsplatz für geschlossene Immobilienfonds. Die Professionalisierung und Standardisierung im Zweitmarkthandel erleichtert den Marktzugang sowohl für die Anleger, die aufgrund persönlicher Umstände verkaufen wollen oder müssen, als auch für solche Anleger, die den vorzeitigen Ausstieg aus ihrem geschlossenen Fonds als Möglichkeit der Portfoliooptimierung verstehen Vom wachsenden Zweitmarkthandel profitieren in großem Maße auch die Käufer. Anders als Erstzeichner können Käufer am Zweitmarkt die tatsächliche Performance eines Fonds im Vergleich zu den Planzahlen prüfen und die bisherige Leistung in ihrer Preisfindung entsprechend berücksichtigen. Quelle: Feri Rating & Research AG Dies ist der Ansatz von Real Invest: Über die gezielte Auswahl der Zielfonds und die Kalkulation solider Einstiegskurse soll ein ertragsstarkes Zweitmarkt-Portfolio erworben werden, das für die Anleger laufende Einkünfte sowie die Chance auf Wertsteigerungen der Fondsimmobilien zum Verkaufszeitpunkt bietet. 4

5 Der Immobilienmarkt in Deutschland Kompaktinformation Positiver Ausblick für 2008 Für 2008 erwarten die Experten von Jones Lang LaSalle ungeachtet der Turbulenzen an den Finanzmärkten eine weiterhin hohe Vermietungsleistung und ein entsprechendes Mietwachstum. Hierbei geben sie im europäischen Vergleich gerade den deutschen Büromärkten die besten Chancen, da diese sich noch am Anfang ihres Vermietungszyklus befinden. Ausblick 2008 (Prognose) Umsatz Leerstand Spitzenmiete Auch CB Richard Ellis geht für die deutschen Immobilienhochburgen von einer insgesamt steigenden Vermietungsleistung, entsprechend sinkenden Leerständen und moderat steigenden Spitzenmieten aus. Berlin Frankfurt Hamburg München Angesichts robuster gesamtwirtschaftlicher und immobilienbezogener Fundamentaldaten wird auch für den Investmentmarkt 2008 mit einem Transaktionsvolumen auf hohem Niveau gerechnet. Dies wird unterstützt durch den Umstand, dass die Liquidität der nach Anlagemöglichkeiten suchenden nationalen und internationalen Investoren weiterhin sehr hoch ist. Quelle: CB Richard Ellis 5

6 Real Invest II Real Invest Ihr Zugang zum Zweitmarkt Die Gesellschafter Die RIZ Real Invest Gesellschaft für Zweitmarktemissionen mbh (Real Invest) ist ein 2006 gegründetes Emissionshaus für geschlossene Immobilien-Zweitmarktfonds. Gesellschafter des neuartigen Investmentkonzeptes sind mit je 50 Prozent die HIH Hamburgische Immobilien Handlung GmbH und Salomon Invest GmbH. Die im Verbund mit der M.M.Warburg-Gruppe stehende HIH Hamburgische Immobilien Handlung GmbH (HIH) verfügt über eine umfangreiche Erfahrung in der Auflegung, Strukturierung und im Management von Immobilienportfolios für private und institutionelle Investoren. Mit derzeit rund 160 Mitarbeitern an sieben Standorten in Deutschland ist die HIH-Gruppe in den Geschäftsfeldern Asset Management, Projektentwicklung und Property Management tätig. Darüber hinaus betreut die HIH derzeit 27 Publikumsfonds und Private Placements mit einem Investitionsvolumen von über einer Milliarde Euro und mit über Anlegern. Die Produkte Real Invest ist fokussiert auf die Konzeption, den Vertrieb und das Management von Zweitmarktfonds für geschlossene Immobilienfonds. Die Fonds mit dem Markennamen Real Invest identifizieren und erwerben Anteile an bereits laufenden Immobilienfondsgesellschaften und fassen diese zu neuen, breit gestreuten Portfolien zusammen. Real Invest I 2007 wurde mit dem Real Invest I bereits ein erster Fonds als Private Placement angeboten und mit einem gezeichneten Eigenkapital von 8,1 Millionen Euro geschlossen. Bis zum Jahresende 2007 konnten bereits über 40 Zielfonds mit einem Investitionsvolumen von rund 3 Millionen Euro erworben werden. Der durchschnittliche Ankaufskurs betrug dabei rund 60 Prozent. Dabei ergab sich folgende Verteilung des investierten Kapitals: Mietflächen nach Regionen per Sonstige Standorte 20 % Die Salomon Invest GmbH, 1990 unter dem Namen Salomon & Partner gegründet, ist ein Zusammenschluss von erfahrenen Kapitalmarktexperten, die das gesamte Segment der geschlossenen Fonds, zum Teil seit über dreißig Jahren, mit entwickelt und begleitet haben. Rhein/Main 1 % Leipzig 2 % München 20 % Hamburg 8 % Berlin 26 % Rhein/Ruhr 23 % Insgesamt fünf der heute führenden Emissionshäuser haben die Gesellschafter von Salomon Invest maßgeblich mit konzipiert, gegründet und ihnen den Weg zu ihrem anhaltenden Erfolg in der Konzeption und im Vertrieb von geschlossenen Fonds bereitet. Hierzu gehört u. a. auch die Maritim Invest Beteiligungsgesellschaft mbh & Co. KG. Maritim Invest ist heute das größte Emissionshaus für geschlossene Zweitmarkt-Schiffsfonds. Mietflächen nach Nutzungsarten per Sonstige 8,5 % Wohnungen 0,1 % Einzelhandel 24,5 % Büro 66,9 %

7 Kompaktinformation Ankauf und Bewertung Wichtig für eine faire Kursermittlung und Grundlage für jede einzelne Kaufentscheidung ist eine breite Datenbasis. Bei der Wertberechnung werden der ursprüngliche Fondsprospekt sowie die letzten beiden Geschäftsberichte berücksichtigt. Hinzu kommen Pressemeldungen, Ad-hoc-Mitteilungen der Fonds, Protokolle der Gesellschafterversammlungen oder die aktuelle Leistungsbilanz des Initiators. Neben diesen Ist-Daten spielen Annahmen über zahlreiche zukünftige Wertparameter eine wichtige Rolle. Hierbei handelt es sich insbesondere um Erwartungen zu folgenden wertbeeinflussenden Faktoren: Mögliche Mietvertragsverlängerungen Zukünftige Mietentwicklung Zukünftige Inflationsrate Zinssatz und Tilgung bei einer Anschlussfinanzierung Zukünftiger Instandhaltungsaufwand Mögliche Leerstandszeiten Höhe zukünftiger Revitalisierungskosten Höhe von Mietzugeständnissen (Incentives) bei Nachvermietungen Ausschlaggebend für den Ankauf sind nachhaltig zu erwirtschaftende Überschüsse und somit ein positiver Cash-Flow. In der Praxis zeigt sich, dass die ursprüngliche Prognoserechnung vieler Zielfonds zu optimistisch ausfällt. So blieb die tatsächliche Inflationsrate der vergangenen Jahre hinter den kalkulierten Werten zurück die erzielten Mieteinnahmen liegen aufgrund indexierter Mietverträge folglich unter den prognostizierten Beträgen. Hinzu kommen höhere als geplante Instandhaltungs- und Revitalisierungsaufwendungen sowie ausbleibende oder schlechtere Neuvermietungen. Auch die Anschlussfinanzierung ist oftmals nur zu über den ursprünglichen Kalkulationsansätzen liegenden Zinsund Tilgungssätzen möglich. Im Ergebnis führen die Abweichungen häufig zu erheblichen Kursabschlägen im Ankauf. Aber nur eine faire und realistische Bewertung sichert die nachhaltige Stabilität des Portfolios und damit die zukünftigen Erträge der Anleger von Real Invest II. 7

8 Real Invest II Investitionskriterien Anlagestrategie Im Einkauf liegt der Gewinn. In diesem altbekannten Kaufmannsgrundsatz liegt einer der wesentlichen Erfolgsfaktoren für das Beteiligungsangebot Real Invest II. Real Invest sondiert den Markt der Immobilienbeteiligungen nach geeigneten Investitionsmöglichkeiten. Diese werden nach unterschiedlichen Kriterien geprüft und einer professionellen Wertermittlung unterzogen. Die Auswahl der Erfolg versprechenden Immobilienbeteiligungen trifft Real Invest anhand dezidierter Investitionskriterien und der aktualisierten Ergebnisprognosen der Beteiligungen. Das Management von Real Invest lässt sich bei seiner Investitionsentscheidung neben den Investitionskriterien von folgenden Überlegungen leiten: Portfolioebene (nach Vollinvestition) Der Büroanteil beträgt mindestens 50 Prozent des Portfolios. Der Anteil der Alten Bundesländer und Berlin beträgt mindestens 75 Prozent des Portfolios. Der Anteil eines einzelnen Mieters am Portfolio beträgt maximal 15 Prozent. Der Anteil eines einzelnen Zielfonds am Portfolio beträgt maximal 15 Prozent des Gesamtportfolios. Der Anteil von Fonds eines einzelnen Initiators am Gesamtportfolio beträgt maximal 30 Prozent. Abgeschlossene Investitionsphase Positive Gesamtperformance der Immobilie Guter Standort der Immobilie Leistungsfähiges Fondsmanagement Positive Zukunftserwartung Nachhaltige Finanzierungsstruktur Anlagerichtlinien Die Beteiligungsgesellschaft wird Anteile an Zielfonds erwerben, die insbesondere folgende Kriterien erfüllen: Zielfondsebene Geschlossene Immobilienfonds in der Rechtsform einer Kommanditgesellschaft (KG-Fonds) Eigenkapitalausstattung mindestens , Keine Zielfonds aus dem Gesellschafterkreis von Real Invest Nutzungsarten (Mischnutzung möglich): Büro, Einzelhandel, Logistik, Wohnen, Hotel Nur etablierte Standorte in Deutschland Städte ab Einwohner Ballungsräume ab Einwohner 8

9 Kompaktinformation Investitionsplanung (Prognose) MITTELVERWENDUNG T in Prozent der in Prozent des Gesamtinvestition Kommanditkapitals 1 ANKAUF VON BETEILIGUNGEN AN ZIELFONDS (INKL. FREMDER ANKAUFSNEBENKOSTEN) ,9 % 94,0 % 2 GRÜNDUNGS- UND BERATUNGSKOSTEN, EMISSIONSUNTERLAGEN, MITTELVERWENDUNGSKONTROLLE, ETC ,1 % 1,3 % 3 EINRICHTUNG DER ANLEGER- UND GESELLSCHAFTSVERWALTUNG 45 0,3 % 0,3 % 4 VERGÜTUNG PLATZIERUNGSGARANTIE 20 0,1 % 0,1 % 5 EINRICHTUNG DES PORTFOLIOMANAGEMENTS INKL. ANALYSE UND BEWERTUNG DER ZIELFONDS 350 2,1 % 2,3 % 6 KONZEPTION UND PROJEKTIERUNG 300 1,8 % 2,0 % 7 VERMITTLUNG VON ZIELFONDS 335 2,0 % 2,2 % 8 EIGENKAPITALVERMITTLUNG 750 4,4 % 5,0 % 9 AGIO 750 4,4 % 5,0 % 10 LIQUIDITÄTSRESERVE 160 0,9 % 1,1 % MITTELVERWENDUNG GESAMT ,0 % 113,3 % MITTELHERKUNFT 11 KOMMANDITKAPITAL ,2 % 100,0 % 12 KONTOKORRENT ,4 % 8,3 % 13 AGIO 750 4,4 % 5,0 % MITTELHERKUNFT GESAMT ,0 % 113,3 % Sollte ein erhöhtes oder verringertes Kommanditkapital als , eingeworben werden, verändern sich die Positionen 1-3 und Sollte der Kontokorrentkredit ganz oder teilweise nicht in Anspruch genommen werden, verändern sich die Positionen 1 und 12. 9

10 Real Invest II Musterrechnung (Prognose) Unterstellt man einen Beitritt und eine Vollinvestition zum so würde sich im Fall einer Beteiligung von und einem Steuersatz von 42 Prozent (zzgl. Solz.) für einen Prognosezeitraum 2009 bis 2016 folgende Entwicklung der Auszahlungen bzw. des Kapitarückflusses (nach Steuern) ergeben: Sensitivitätsanalyse Variiert man die Annahmen hinsichtlich des Ankaufkurses und der jährlichen durchschnittlichen Auszahlungen der Zielfonds, führt dies für einen Anleger zu folgenden unterschiedlichen Ergebnissen (vor Steuern): Beginn der Desinvestition AUSZAHLUNG ZIELFONDS ANKAUFSKURS ZIELFONDS 55 % 60 % 65 % 5,60 % 173 % 160 % 169 % 5,10 % 167 % 155 % 144 % 4,60 % 162 % 150 % 139 % Dez Folgende weitere Prämissen liegen dieser Musterrechnung zu Grunde: Durchschnittliche Auszahlung der Zielfonds 5,10 % p.a. Durchschnittlicher Ankaufskurs der Zielfonds 60 % Wertzuwachs der Anteile von durchschnittlich 6,3 % p.a. Kapitalrückführungen ab 2012 durch beginnende Desinvestition Laufende Fondskosten entsprechend der abgeschlossenen Dienstleistungsverträge Beispiel: Ein Anleger mit einer Zeichnungssumme von erhält bei einem unterstellten durchschnittlichen Ankaufskurs der Zielfonds von 60 Prozent und einer durchschnittlichen Auszahlung der Zielfonds von 5,10 Prozent während des 8-jährigen Prognosezeitraumes (2009 bis 2016) insgesamt eine Auszahlung von Ferner erhält er sein Eigenkapital von zurück. Somit erhält der Anleger in diesem Szenario einen Gesamtkapitalrückfluß (Auszahlungen und Kapitalrückzahlungen) in Höhe von 155 Prozent seines eingesetzten Eigenkapitals. Kumuliert ergeben sich unter den genannten Prämissen für unterschiedliche Steuersätze (inkl. Solz.) folgende Ergebnisse: STEUERSATZ 25 % 30 % 42 % AUSZAHLUNG EINKOMMENSTEUER / SOLZ MAX. GEWST.-ANRECHNUNG NACHSTEUERERGEBNIS

11 Kompaktinformation Beitrittshinweise Einzahlung Das Zeichnungskapital ist wie folgt auf das Konto der Beteiligungsgesellschaft einzuzahlen: 50 Prozent innerhalb von zwei Wochen nach Annahme 50 Prozent am Prozent bei Zeichnungen nach dem Anlegerkreis Beteiligungen an Immobilienfonds und damit auch Beteiligungen an Real Invest II sind langfristige unternehmerische Beteiligungen, deren tatsächliche Entwicklung grundsätzlich nicht vorhersehbar ist. Dieses Beteiligungsangebot richtet sich somit an in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtige Anleger, die unternehmerisch investieren, dies jedoch mit einer Risikostreuung verbinden möchten. Diese Vermögensanlage wird ausschließlich in Deutschland zur Zeichnung angeboten. Die Vermögensanlage ist nicht geeignet für Anleger mit einem kurz- bis mittelfristigem Anlagehorizont. Risiken der Beteiligung Eine Beteiligung an der Zweite Real Invest Beteiligungsgesellschaft mbh & Co. KG, Hamburg, ist eine langfristige, unternehmerisch geprägte Kapitalanlage, deren wirtschaftlicher Erfolg nicht vorhersehbar ist. Wenn die künftigen wirtschaftlichen, rechtlichen und/oder steuerlichen Rahmenbedingungen von den zugrunde liegenden Annahmen abweichen, kann dies die Ertrags-, Liquiditäts- und Wertentwicklung der Beteiligung erheblich beeinträchtigen. Einzelne oder mehrere negative Abweichungen können insgesamt zu einem Misserfolg der Beteiligung bis hin zu einem Totalverlust des eingesetzten Kapitals führen. Dieses Beteiligungsangebot ist deshalb nur für Anleger geeignet, die bei unerwartet negativer Entwicklung einen Verlust hinnehmen können. Ein Anlageinteressent sollte vor einer Beteiligung an Real Invest II den Verkaufsprospekt insgesamt sorgfältig lesen, sich insbesondere mit den dort dargestellten Risiken sowie etwaigen zusätzlichen Risiken aus seiner individuellen Situation befassen und, soweit er nicht über das erforderliche wirtschaftliche, rechtliche und steuerliche Wissen verfügt, fachkundige Beratung einholen. 11

12 Hinweis Dies ist eine unverbindliche Kompaktinformation. Eine ausführliche Darstellung des Beteiligungsangebotes ist dem allein verbindlichen Verkaufsprospekt zu entnehmen. Diese Kompaktinformation stellt kein öffentliches Angebot im Sinne des Verkaufsprospektgesetzes dar. Grundlage des öffentlichen Angebotes ist ausschließlich der noch zu veröffentlichende Verkaufsprospekt. W W W. S O P - H A M B U R G. D E Überreicht durch: RIZ Real Invest Gesellschaft für Zweitmarktemissionen mbh Fuhlentwiete Hamburg Telefon Telefax info@real-invest.de