Planungsbericht. Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland. Gemeinde Merenschwand. Entwurf vom 13. Mai 2016

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1 Gemeinde Merenschwand Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland Planungsbericht Entwurf vom. Mai 0 Ausschnitt Bauzonen- und Kulturlandplan Marti Partner, Architekten und Planer AG, Zürich und Lenzburg

2 Auftraggeber Gemeinderat Merenschwand Kanzleistrasse 8 Postfach Merenschwand Auftragnehmer Marti Partner Architekten und Planer AG Zweierstrasse 800 Zürich Tel: 0 planung@martipartner.ch Verantwortlich: Thomas Meier Sachbearbeitung: David Frey

3 Inhalt Planungsgegenstand und Ziele. Geltende Nutzungsplanungen. Zielsetzungen Übergeordnete Festlegungen und Rahmenbedingungen. Eidgenössisches Raumplanungsgesetz. Kantonaler Richtplan. Baugesetz und Bauverordnung 8. ISOS und Bauinventar. BLN-Gebiet und Reusstaldekret. Regionales Siedlungs- und Verkehrskonzept 0 Analyse Gemeindeentwicklung. Bisherige Bevölkerungs- und Arbeitsplatzentwicklung. Siedlungsentwicklung. Einwohnerdichten Raumplanerisches Entwicklungsleitbild Zentrale Sachthemen. Bauzonenkapazität.. Einwohnerkapazität gemäss geltendem Bauzonenplan.. Einwohnerkapazität gemäss Entwurf Bauzonenplan. Innere Siedlungsentwicklung und Siedlungsqualität 8. Abstimmung Siedlung und Verkehr. Arbeitszonen. Landwirtschaft 0. Landschaftsschutz Erläuterungen zu den einzelnen Planungsinhalten. Bauzonenplan.. Übersicht Bauzonenplanänderungen.. Erweiterung Kernzone.. Aufzonung der Wohnzone Mühle 8.. Stärkung von Benzenschwil als Wohnschwerpunkt 0.. Entwicklungsschwerpunkt Sandgrueb

4 .. Umzonung Rickenbach.. Umzonung Schürmattweg..8 Umzonung Brunhof.. Gestaltungsplanpflicht im Gebiet Dorfstrasse Süd..0 Einzonung Siebeneichenhof.. Einzonung Weingarten West.. Einzonung Gewerbegebiet Herdmatten 8.. Auszonung am nördlichen Dorfeingang Merenschwand 8.. Einzonung nicht mehr genutzter Landwirtschaftsgebäude.. Untergeordnete Ein- und Auszonungen. Kulturlandplan 0.. Landwirtschaftszone 0.. Speziallandwirtschaftszone.. Naturschutzzonen.. Ufer- und Dammschutzzonen.. Reithofzone.. Durchgangsplatz für Fahrende.. Naturobjekte. Bau- und Nutzungsordnung.. Umsetzung der neuen Baubegriffe.. Materielle Änderungen in der BNO 8. Weitere Inhalte und Instrumente der Nutzungsplanung.. Kommunale und kantonale Schutzobjekte.. Historische Verkehrswege.. Archäologische Fundstellen.. Waldgrenzen.. Gewässerraum.. Hochwasserschutz 0.. Störfallvorsorge. Umweltaspekte.. UVP-Pflicht.. Grundwasser.. Lärm.. Luft.. Elektrische Übertragungsleitungen und NIS.. Belastete Standorte und Altlasten

5 Organisation und Planungsablauf. Planungsorganisation. Planungsablauf Anhang 0

6 Planungsgegenstand und Ziele. Geltende Nutzungsplanungen Alte Nutzungsplanungen Siedlung und Kulturland Gemeindefusion per. Januar 0 Der Bauzonenplan Merenschwand datiert aus dem Jahr, die Bauund Nutzungsordnung aus dem Jahr und der Kulturlandplan aus dem Jahr 0. In der Zwischenzeit wurden mehrere Teilrevisionen durchgeführt. Die Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland Benzenschwil stammt aus dem Jahr. Verschiedene Bestimmungen beider Bau- und Nutzungsordnungen sind nicht mehr zeitgemäss oder weichen von der übergeordneten Gesetzgebung ab. Per. Januar 0 haben sich die Gemeinden Merenschwand und Benzenschwil zusammengeschlossen. Aus ortsplanerischer Sicht hat sich damit eine neue Ausgangslage ergeben. Mit der vorliegenden Gesamtrevision sollen daher nicht nur die alten Planungen aktualisiert, sondern auch gesamtheitlich überprüft und zu einem neuen Ganzen vereinheitlicht werden. Der Kulturlandplan des Ortsteils Merenschwand aus dem Jahre 0 bildet bereits eine aktuelle Basis, sodass dieser nur teilrevidiert wird.. Zielsetzungen Gemäss Angebotsgrundlage vom. Februar 0 verfolgt der Gemeinderat mit der vorliegenden Nutzungsplanung folgende Zielsetzungen: Vereinigung der Bau- und Nutzungsordnungen (BNO) Merenschwand und Benzenschwil und Anpassung an aktuelle übergeordnete Vorgaben Umsetzung der Interkantonalen Vereinbarung zur Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) Förderung der inneren Siedlungsentwicklung, unter Ausschöpfung der Nutzungsreserven und Ausnützung des Verdichtungspotenzials Förderung der Siedlungsqualität Abstimmung von Siedlungsentwicklung und Verkehrsnetz

7 Übergeordnete Festlegungen und Rahmenbedingungen Die Nutzungsplanungsrevision hat die übergeordneten Festlegungen und Rahmenbedingungen zu berücksichtigen. In den vergangenen Jahren wurden auf nationaler und kantonaler Ebene einige Änderungen vorgenommen, die direkte oder indirekte Auswirkungen auf die Nutzungsplanung haben. Im vorliegenden Kapitel werden die wichtigsten übergeordneten Gesetzgebungen und Planungen kurz beschrieben.. Eidgenössisches Raumplanungsgesetz Änderung RPG vom. Juni 0 Die Änderung des Raumplanungsgesetzes (RPG) vom. Juni 0, in Kraft seit dem. Mai 0, brachte einige Verschärfungen bezüglich der Ausscheidung und Dimensionierung von Bauzonen. So enthält die neue Gesetzgebung u.a. neue Vorgaben für die kantonalen Richtpläne im Bereich Siedlung (Art. 8a RPG, Art. a RPV), welche indirekt auf die kommunalen Nutzungsplanungen Auswirkungen hat (siehe Kapitel.). Weiter enthält das Gesetz neu verbindliche Vorgaben für den Ausgleich von Planungsvorteilen (siehe Kapitel.).. Kantonaler Richtplan Teilrevision von 0 Kein zusätzliches Bauland für Merenschwand Der geltende kantonale Richtplan geht auf eine Gesamtrevision im Jahr 0 zurück. Einzelne Kapitel wurden in der Zwischenzeit wieder angepasst. Die wichtigste Änderung für die vorliegende Nutzungsplanung betrifft das Kapitel S. Siedlungsgebiet vom. März 0, mit welcher der Kanton die Anforderungen des revidierten Raumplanungsgesetzes umsetzt (siehe Kapitel.). Mit dem neuen Kapitel wird auf kantonaler Stufe das Siedlungsgebiet behördenverbindlich festgelegt. Dieses Siedlungsgebiet umfasst die bestehenden Bauzonen und Flächen, in denen in der Nutzungsplanung neue Bauzonen ausgeschieden werden können (S., Planungsgrundsatz A). Für die Gemeinde Merenschwand sieht der Richtplan keine zusätzlichen Bauzonen vor. Einzonungen müssen demnach durch flächengleiche Auszonungen kompensiert werden. In der Nutzungsplanung sind ausserdem folgende Richtplan-Inhalte zu berücksichtigen (nicht abschliessend): Dorfkern Merenschwand als Ortsbild von nationaler Bedeutung, Weiler Unterrüti als Ortsbild von regionaler Bedeutung, Schutz der Kulturgüter und historischen Verkehrswege (Kapitel S.)

8 8 Weiler Hagnau und Unterrüti (Kapitel S.) Neuer Durchgangsplatz in Benzenschwil (Kapitel S., Halteplätze für Fahrende) Umsetzung der Gewässerräume und der Gefahrenkarte Hochwasser (Kapitel L.) Auenschutzpark (Kapitel L.) Landschaften von kantonaler Bedeutung (Kapitel L.) Naturschutzgebiete von kantonaler Bedeutung (Kapitel L.) Abb. : Ausschnitt kantonaler Richtplan 0 (Quelle: AGIS, Legende siehe AGIS). Baugesetz und Bauverordnung Neue Baubegriffe und Messweisen (IVHB) Der Kanton Aargau ist anfangs 00 dem Konkordat «Interkantonale Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB)» beigetreten. Gestützt auf das revidierte Baugesetz sind die Bestimmungen des Konkordats sind in der neuen Bauverordnung (BauV) von 0 kantonalrechtlich umgesetzt worden. Die Gemeinden sind verpflichtet, die Bestimmungen der IVHB auch im

9 Mehrwertabschöpfung bei Einzonungen kommunalen Recht umzusetzen und die Allgemeinen Nutzungspläne anzupassen. Die Änderungen betreffen Baubegriffe und Messweisen (siehe Kapitel..). Das revidierte Raumplanungsgesetz verlangt, dass Planungsvorteile mit einem Satz von mindestens 0 Prozent ausgeglichen werden (Art. Abs. bis RPG). Dies bedeutet, dass bei neu eingezonten Grundstücken eine Mehrwertabgabe von mindestens 0 Prozent zu erheben ist. Die entsprechende Anpassung des kantonalen Baugesetzes wird derzeit im Grossen Rat behandelt und soll im Jahr 0 in Kraft treten. Damit sind aller Voraussicht nach Einzonungen im Rahmen der vorliegenden Nutzungsplanungsrevision von diesen neuen Bestimmungen betroffen.. ISOS und Bauinventar ISOS Ortsbild von nationaler Bedeutung Bauinventar von 0 Das Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) von 88 unterscheidet Ortsbilder von nationaler, regionaler und lokaler Bedeutung. Gemäss kantonalem Richtplan (Kapitel S.) sorgen die Gemeinden für die angemessene Umsetzung der Ziele des ISOS, wobei die seit der Erstellung des ISOS erfolgten Entwicklungen bei der Interessenabwägung zu berücksichtigen sind. Der Ortskern von Merenschwand ist gemäss ISOS ein Ortsbild von nationaler Bedeutung. Bemerkenswert sind insbesondere die architekturhistorischen Qualitäten durch die typologisch interessanten Entwicklungsphasen vom Bachdorf zum Haufendorf. Die epochen- und nutzungsmässig unterschiedliche Bausubstanz ist insbesondere im Dorfkern noch lesbar. Das Dorf Benzenschwil ist gemäss ISOS ein Ortsbild von lokaler Bedeutung. Das Bauinventar der Gemeinde Merenschwand (ehemals Kurzinventar ) wurde 0 von der kantonalen Denkmalpflege aktualisiert. Das Inventar umfasst bau- und kulturgeschichtlich wertvolle Bauten und Objekte von kommunaler Bedeutung, die über den ganzen Kanton nach einheitlichen Kriterien dokumentiert und gewürdigt werden. Es handelt sich um ein Hinweisinventar für die Gemeinde- und Kantonsbehörden und bildet eine wichtige Grundlage für die Frage der Unterschutzstellung der entsprechenden Objekte im Rahmen der Nutzungsplanung. Das Bauinventar ist Bestandteil des vorliegenden Dossiers.. BLN-Gebiet und Reusstaldekret BLN-Gebiet Reusslandschaft Das Gebiet östlich der K0 (Luzernstrasse, Bremgartenstrasse) liegt im Bundesinventar der Landschaften und Naturdenkmäler von nationaler Bedeutung (BLN). Es handelt sich um das Objekt Reusslandschaft

10 0 Reusstaldekret (Objektnr. 0). Mit dem Beschluss des Reusstaldekretes von 8 hat der Grosse Rat den Schutz der Landschaft und die Nutzung im Gebiet der Reusstalsanierung auf kantonaler Ebene weitgehend definiert. Der Perimeter stimmt im Wesentlichen mit demjenigen des BLN-Gebietes überein. Es unterteilt das ausserhalb der Bauzonen gelegene Gebiet in die Landwirtschaftszone, den Wald und die Naturschutzzonen.. Regionales Siedlungs- und Verkehrskonzept Regionales Siedlungsund Verkehrskonzept von 00 Aussagen betreffend Merenschwand Der Regionalplanungsverband Oberes Freiamt hat 00 ein Regionales Siedlungs- und Verkehrskonzept verabschiedet. Dieses hat für die Gemeinden wegleitenden Charakter. Das Konzept bezeichnet Merenschwand als Wohngemeinde im Einflussbereich des Regionalzentrums Muri. Die Ortsteile Merenschwand und Benzenschwil werden als regionale Entwicklungsschwerpunkte Wohnen definiert. Zudem wird der Ortsteil Merenschwand als regionaler Entwicklungsschwerpunkt Gewerbe bezeichnet. In diesem sollen gewerbliche Entwicklungsgebiete... erschlossen werden. Abb. : Ausschnitt aus dem Siedlungs- und Verkehrskonzept 00 (Quelle: REPLA Oberes Freiamt). REPLA Oberes Freiamt (00): Regionales Siedlungs- und Verkehrskonzept. Seite 0.

11 Analyse Gemeindeentwicklung. Bisherige Bevölkerungs- und Arbeitsplatzentwicklung Starkes Bevölkerungswachstum seit Die Bevölkerungszahl nahm seit um ca. '00 auf rund '00 Personen zu. Dies entspricht einem starken Wachstum von Prozent innert gut 0 Jahren bzw. einer jährlichen Wachstumsrate von. %. Jedoch hat das Wachstum primär im Ortsteil Merenschwand stattgefunden, während Benzenschwil nur leicht gewachsen ist (siehe Abb. ). Das starke Wachstum in Merenschwand widerspiegelt sich in einer regen Bautätigkeit. Abb. : Bevölkerungsentwicklung nach Ortsteilen (Quelle: Statistik Aargau, eigene Darstellung). Abb. : Beschäftigtenentwicklung nach Wirtschaftssektoren (Quellen: BFS, Eidg. Betriebszählungen 8 008, STATENT 0 0).

12 Viele Beschäftigte im industriellen Sektor Die Anzahl Beschäftigte lag während den 0er Jahren mehr oder weniger konstant bei knapp '000. Seit der Jahrtausendwende verzeichnet die Gemeinde eine relativ starke Zunahme auf heute knapp '00 Beschäftigte. Auffallend ist die grosse Bedeutung des industriellen Sektors, der mit über 800 Beschäftigten oder Prozent den grössten Anteil ausmacht.. Siedlungsentwicklung Starkes Wachstum in den 0er Jahren Die Siedlungsentwicklung in Merenschwand und Benzenschwil verlief bis in die 0er Jahre recht beschaulich. Ab den 0er Jahren wurden neue Quartiere erschlossen, der Gebäudebestand nahm langsam aber kontinuierlich zu. In den 0er Jahren verzeichnete die Gemeinde ein sehr starkes Siedlungswachstum, welches sich seit der Jahrtausendwende langsam wieder abschwächt. Abb. : Gebäude nach Bauperiode im Ortsteil Merenschwand (Stand:..0; Quellen: AGIS, GWR, BFS).

13 Abb. : Gebäude nach Bauperiode im Ortsteil Benzenschwil (Stand:..0; Quellen: AGIS, GWR, BFS).. Einwohnerdichten Die Einwohnerdichten in den überbauten Wohn- und Mischzonen geben Hinweise darauf, wo Gebiete unternutzt sind und Potenzial für eine Siedlungsverdichtung besteht. Im Anhang sind die Einwohnerdichten nach Bauzone und Quartier ersichtlich (siehe Anhang B und C). Im regionalen und kantonalen Vergleich zeigt sich, dass die Einwohnerdichten in den Wohn- und Mischzonen überdurchschnittlich hoch sind (siehe Tab. ). Ausnahme bilden die Dorfzone Benzenschwil und die dreigeschossige Wohn- und Gewerbezone mit bzw. 0 Einwohnern pro Hektaren. Tab. : Einwohnerdichten nach Wohn- und Mischzonen im Vergleich mit den Gemeinden gleichen Raumtyps gemäss Raumkonzept Aargau und mit der Region (Median der Gemeindewerte; Quellen: STATPOP, BVUARE, eigene Berechnungen).

14 Raumplanerisches Entwicklungsleitbild Entwicklungsleitbild mit Entwicklungszielen und Karte Wichtige Inhalte für Nutzungsplanung Im Zuge der Fusion der Gemeinden Benzenschwil und Merenschwand haben die beiden Gemeinderäte 0 ein gemeinsames raumplanerisches Entwicklungsleitbild erarbeitet und verabschiedet. Es ist damit behördenverbindlich und dient als Grundlage für die vorliegende Nutzungsplanungsrevision. Das Entwicklungsleitbild enthält eine Karte (siehe Abb. ) und definiert insgesamt 8 Entwicklungsziele zu folgenden Themen: Siedlungsentwicklung Mobilität Natur und Landschaft Arbeit und Wirtschaft Erholung, Gesellschaft und Kultur Umwelt und Energie Die Entwicklungsziele sind in der Regel als Grundsätze formuliert, deren konkrete Umsetzung im Rahmen der Nutzungsplanung erfolgen muss. Von direkter Bedeutung für die Nutzungsplanung sind insbesondere folgende: Bevölkerungsentwicklung: Künftig wird ein kontinuierliches, gemächlicheres und gleichmässiges Wachstum angestrebt. Erneuerung und Verdichtung: Generell soll die Erneuerung gefördert und den Anliegen von Verdichtung und Entwicklung nach innen angemessen Rechnung getragen werden. Eine Stabilisierung des Wohnflächenverbrauchs wird dabei angestrebt. Bauzonenreserven: In erster Linie soll Bauland durch Umzonungen und Arrondierungen geeigneter Areale innerhalb der bestehenden Bauzonen und ergänzend durch Einzonungen in geeigneter Lage sichergestellt werden. Vorrangig erfolgen Einzonungen von Flächen bei Erwerb durch die Gemeinde. Landschaftsqualität: Der Landschaftsraum als Zukunftskapital ist zu erhalten und die vielfältigen Nutzungsansprüche sind zu koordinieren und zu dosieren. Die ökologische Vielfalt in der Landschaft (Biodiversität) ist zu fördern. Arbeits- und Ausbildungsplätze: Abgestimmt auf die räumlichen Entwicklungsmöglichkeiten soll Gewerbe mit ansprechender Wertschöpfung angesiedelt werden und damit die Erhaltung wie Förderung von genügend und attraktiven Arbeits- und Ausbildungsplätzen gewährleistet bleiben. Landwirtschaft und Wohnen: In die weiteren Entwicklungsüberlegungen sind die Belange von Landwirtschaft und Wohnen vermehrt einzubeziehen und weitere Reibungspunkte soweit möglich zu vermeiden.

15 Abb. : Plan des raumplanerischen Entwicklungsleitbilds (Quelle: PLANAR).

16 Zentrale Sachthemen. Bauzonenkapazität.. Einwohnerkapazität gemäss geltendem Bauzonenplan Berechnungsmethode Die Berechnung der Einwohnerkapazität erfolgte in Anlehnung an die kantonale Methodik. Für die überbauten Bauzonen werden die effektiven Einwohner pro Bauzone gemäss Bundesamt für Statistik (STAT- POP) genommen. Dies in der Annahme, dass die zukünftige Verdichtung im überbauten Gebiet mit dem steigenden Wohnflächenbedarf pro Person kompensiert wird, womit im überbauten Gebiet keine zusätzlichen Einwohnerkapazitäten resultieren. Für die Berechnung der Kapazität in den unüberbauten Wohn- und Mischzonen wurden die Einwohnerdichten der zwischen 000 und 00 bebauten Flächen im Raumtyp ländliche Entwicklungsachse verwendet. Für das Gebiet des Gestaltungsplans Weingarten wurde die Kapazität gemäss Richtprojekt berechnet (detaillierte Berechnung siehe Anhang C). Gemeinde Merenschwand (Stand per..0) Einwohner / Einwohnerkapazität Überbaute Wohn- und Mischzonen ' Unüberbaute Wohn- und Mischzonen Total Einwohnerkapazität Wohnund Mischzonen Zone ÖBA, Gewerbezone und ausserhalb Bauzone ' Total Einwohnerkapazität Gemeinde ' Tab. : Einwohnerkapazität gemäss geltenden Bauzonenplänen (siehe auch Anhang C). Mit den getroffenen Annahmen beträgt die Einwohnerkapazität in den Wohn- und Mischzonen gemäss den bestehenden Bauzonenplänen rund '00 Personen. Werden die Einwohner im übrigen Gebiet (Zone ÖBA, Gewerbezone, ausserhalb Bauzone) miteingerechnet, erhöht sich die Kapazität auf knapp 000 Personen... Einwohnerkapazität gemäss Entwurf Bauzonenplan Deutliche Erhöhung der Bauzonenkapazität um ca. 00 Personen Die Berechnung der Einwohnerkapazität des Bauzonenplanentwurfs erfolgt nach derselben Methode wie für die geltenden Bauzonenpläne. In den überbauten Bauzonen wird wiederum kein Verdichtungspotenzial gesehen. Ausnahme bildet die Wohnzone Mühle, welche aufgezont wird (siehe Kapitel..). Zudem wird für das Areal Sandgrueb

17 die Einwohnerkapazität anhand der Überbauungsstudie SNZ berechnet. Die Einwohnerkapazität beträgt demnach in den Wohn- und Mischzonen rund '0 Personen (siehe Tab. ). Insgesamt ergibt sich somit eine Einwohnerkapazität von rund '0 Personen. Mit der vorliegenden Nutzungsplanung erhöht sich damit die Kapazität um ca. 00 Personen gegenüber den bestehenden Bauzonenplänen. Diese Differenz ist auf die vorgesehenen Umzonungen zurückzuführen, insbesondere diejenige der Gewerbezone Sandgrueb in eine Wohnzone sowie die Aufzonung der Wohnzone Mühle. Die Einzonungen, welche durch Auszonungen wieder kompensiert werden, tragen nicht zur Erhöhung der Bauzonenkapazität bei. Gemeinde Merenschwand (Stand per..0) Einwohner / Einwohnerkapazität Überbaute Wohn- und Mischzonen ' Zunahme Einwohnerkapazität in Wohnzone Mühle Unüberbaute Wohn- und Mischzonen Total Einwohnerkapazität Wohnund Mischzonen Zone ÖBA, Arbeitszone und ausserhalb Bauzone Total Einwohnerkapazität Gemeinde ' Tab. : Einwohnerkapazität gemäss Entwurf Bauzonenplan (siehe auch Anhang C) Vergleich mit Bevölkerungsprognosen und Trends Fazit Der Planungswert der kantonalen Abteilung für Raumentwicklung beträgt für das Jahr 0 '80 Personen. Gemäss den Berechnungen im Rahmen der Richtplanrevision Siedlungsgebiet (Kapitel S.) geht der Kanton bis 00 von einer Bevölkerungszahl von '0 aus. Demgegenüber wäre eine Fortschreibung der Entwicklung zwischen 000 und 0 mit einem stärkeren Wachstum verbunden. Bis 00 würden so in der Gemeinde gut '00 Personen leben (siehe Abb. 8). Der Bauzonenplan weist somit eine sehr grosse Einwohnerkapazität auf, die innerhalb der nächsten Jahre kaum vollständig beansprucht werden dürfte. Trotzdem sind die vorgesehenen Umzonungen und Aufzonungen richtig (siehe dazu Kapitel. und..).

18 8 '0 '0 Abb. 8: Bevölkerungsentwicklung mit Prognosen und Trends sowie den Einwohnerkapazitäten gemäss bestehenden (braun) und geplantem Bauzonenplan (orange) (Quellen: Statistik Aargau, BVUARE, eigene Berechnungen).. Innere Siedlungsentwicklung und Siedlungsqualität Grundsatz gemäss Entwicklungsleitbild Förderung der Siedlungsqualität mittels Gestaltungsplanpflicht Gemäss dem raumplanerischen Entwicklungsleitbild soll den Anliegen von Verdichtung und Entwicklung nach innen angemessen Rechnung getragen werden (siehe Kapitel ). Die Einwohnerdichte in den überbauten Wohn- und Mischzonen beträgt heute ca. Einwohner pro Hektare (siehe Anhang B und C). Sie ist im Vergleich zu anderen Aargauer Gemeinden gleichen Raumtyps recht hoch. Die gemäss Richtplan geforderten Mindestdichten (0 E/ha im Bestand, 0 E/ha in unüberbauten Gebieten) können bis 00 relativ problemlos erreicht werden. Neben der inneren Siedlungsentwicklung sollen die Gemeinden gemäss Baugesetz auch aufzuzeigen, wie sie die Siedlungsqualität fördern ( Abs. bis BauG). Diesem Anliegen wird insofern Rechnung getragen, dass bei den grösseren, noch unüberbauten Baulandreserven eine Pflicht zur Erstellung eines Gestaltungsplans auferlegt wird.

19 . Abstimmung Siedlung und Verkehr Der geplante Hirschenkreisel bei der Kreuzung Bremgarten-, Luzern-, Zürichstrasse stellt den grössten Handlungsbedarf in Sachen Verkehrsinfrastruktur dar. Es handelt sich um ein kantonales Projekt, welches innerhalb der nächsten Jahre realisiert wird. Das kommunale Strassennetz ist weitgehend erstellt. Verkehrsaspekte in den grösseren, noch nicht erschlossenen Gebieten werden im Rahmen der jeweiligen Gestaltungsplanverfahren geregelt. In diesem Zusammenhang sind insbesondere die Areale Sandgrueb (siehe Kapitel..) und Mühle (siehe Kapitel..) zu nennen. Weiterer Abstimmungsbedarf zwischen Siedlung und Verkehr besteht nicht. Der Gemeinderat hat vor diesem Hintergrund entschieden, auf einen kommunalen Gesamtplan Verkehr zu verzichten.. Arbeitszonen Regionaler Entwicklungsschwerpunkt Gewerbe Beurteilung der einzelnen Gebiete Gesamtbetrachtung Der Regionalplanungsverband Oberes Freiamt, in dem sich die Gemeinde aktiv beteiligt, hat 00 ein Regionales Siedlungs- und Verkehrskonzept verabschiedet, indem der Ortsteil Merenschwand als regionaler Entwicklungsschwerpunkt (ESP) Gewerbe bezeichnet wird (siehe Kapitel.). Im kantonalen Richtplan wurden jedoch nur die ESP Muri und Sins als von regionaler Bedeutung bezeichnet. Die Planungskommission hat sich intensiv mit der Ausscheidung von Arbeitszonen beschäftigt. Die heutige Gewerbezone im Gebiet Allmend eignet sich wegen ihrer Lage (kein Konflikt mit Wohnzonen) und Erschliessung (Kantonsstrasse, Bushaltestelle) für Arbeitsnutzungen aller Art. Da diese Zone eingeschlossen ist vom Perimeter des Reusstaldekretgebietes, sich also in landschaftlich sehr empfindlicher Umgebung befindet, ist eine Ausdehnung ausgeschlossen. Die ausgeschiedene, noch unüberbaute Gewerbezone im ehemaligen Kiesabbaugebiet Sandgrueb eignet sich wegen ihrer Lage direkt angrenzend an Wohnzonen, der Erschliessung (kein direkter Anschluss an die Kantonsstrasse, kein ÖV-Anschluss), der sensiblen Lage am nördlichen Ortsrand am Hangfuss zur Reussebene nicht als Arbeitszone (vgl. auch Kap...). Die grösstenteils überbaute Gewerbezone an der Luzernstrasse / Benzenschwilerstrasse wird unverändert belassen (ebenso wie auch die bestehende kleine Arbeitszone in Benzenschwil, abgesehen von untergeordneten Grenzanpassungen). Der Ortsteil Merenschwand hat ein Ortsbild von nationaler Bedeutung und liegt gemäss Raumkonzept Aargau im ländlichen Raum und dort im Kernraum Landschaftsentwicklung. Die Entwicklung eines neuen

20 0 Gebot der haushälterischen Nutzung Fazit Arbeitsplatzgebietes am nördlichen Bauzonenrand zusätzlich zu den bestehenden Gebieten im Osten und Süden wäre in diesem Kontext nicht sachgerecht. In den Arbeitsplatzzonen sollen grosse Baukörper und eine hohe bauliche Dichte zugelassen werden. Gemäss Abs. BNO sind neue Betriebe und die Erweiterung von bestehenden Betrieben möglichst bodenschonend zu konzipieren. Der Gemeinderat kann bei Baueingaben verlangen, dass Optimierungen zugunsten des haushälterischen Umgangs mit dem Boden vorgenommen werden, wenn dies technisch möglich, wirtschaftlich tragbar und verhältnismässig ist. Das frühzeitige Gespräch mit den Grundeigentümern und Betriebsinhabern bei der Vergrösserung und der Neuansiedlung von Betrieben in den Arbeitsund WG-Zonen wird im Baubewilligungsverfahren sehr wichtig sein. Das generelle Gebot des haushälterischen Umgangs mit dem Boden gilt in Merenschwand besonders auch in den Arbeitszonen. Diese sind von der Standorteignung her flächenmässig stark limitiert. Die Förderung des Flächensparens wird das Hauptanliegen der Gemeindebehörde in der neuen Planungsperiode sein.. Landwirtschaft Noch viele Betriebe in Merenschwand Befragung aller Betriebe mittels Fragebogen In der Gemeinde Merenschwand gibt es noch aussergewöhnlich viele Landwirtschaftsbetriebe (siehe Abb. ). Einige davon haben ihren Hofstandort direkt am Bauzonenrand, was zu Konflikten mit benachbarten Wohnnutzungen führen kann. Vor diesem Hintergrund wurden sämtliche Landwirtschaftsbetriebe mittels Fragebogen zu Themen, welche für die Nutzungsplanung von Bedeutung sind, befragt. Der Rücklauf war mit von 0 verschickten Fragebogen recht hoch ( Prozent). Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick: Sechs Betriebe sind mit ihrem Standort nicht zufrieden. Wenig überraschend handelt es sich um Betriebe, welche sich innerhalb der Bauzonen oder direkt angrenzend an diese befinden. Hauptgrund für die Unzufriedenheit sind Konflikte aufgrund zu geringem Abstand zu Wohnbauten. Dies führt in einem Fall z.b. dazu, dass aufgrund zu geringer FAT-Abstände für die Tiere kein Auslauf realisiert werden kann, sodass der Landwirt auf die entsprechenden Beiträge verzichten muss. Vier der sechs Betriebe wollen ihren Standort verlegen. Ein Landwirt möchte seinen Hühnerstall aussiedeln. Bei acht Betrieben ist die Zukunft nicht gesichert aufgrund unsicherer Betriebsnachfolge oder zu kleiner Betriebsgrösse. Acht Betriebe planen bauliche Änderungen wie etwa Stallerweiterungen oder den Neubau von Remisen.

21 Abb. : Landwirtschaftsbetriebe in Merenschwand Ende 0. Direktzahlungsberechtigte Betriebe in rot, Hobbybetriebe in orange (Quelle: eigene Darstellung, Landwirtschaft Aargau). Angesichts dieser Ergebnisse wurden mit sieben Landwirten im Oktober 0 Gespräche geführt, um die jeweiligen Absichten und deren Auswirkungen auf die Nutzungsplanung vertieft zu besprechen. Dies führte zu folgenden Anpassungen in der Nutzungsplanung: Ausscheidung einer Speziallandwirtschaftszone im Gebiet Vorderfeld in Benzenschwil für die Aussiedlung eines Legehennenbetriebs (siehe Kapitel..) Ausscheidung der Landschaftsschutzzone mit Rücksicht auf spätere Aussiedlungen (siehe Kapitel.) Einzonung nicht mehr genutzter landwirtschaftlicher Gebäude (siehe Kapitel..)

22 . Landschaftsschutz Zunehmende Bedeutung des Landschaftsschutzes Vorgaben im kantonalen Richtplan Bisherige Ausdehnung Landschaftsschutzzonen Merenschwand liegt in der Reusslandschaft, welche im Bundesinventar der Landschaften und Naturdenkmäler von nationaler Bedeutung (BLN) enthalten ist. Sie verfügt damit über eine besonders naturnahe und weitgehend unverbaute Landschaft, die es zu erhalten gilt. Generell spielt der Schutz wertvoller Landschaften vor dem Hintergrund des Bevölkerungswachstums und der Bedürfnisse nach Naherholung eine zunehmend wichtige Rolle. Auf kantonaler Ebene wurden im Richtplan sogenannte Landschaften von kantonaler Bedeutung definiert (LkB; Kapitel L.). Es handelt sich dabei um Gebiete mit besonderer Eigenart, Vielfalt und Naturnähe oder um weitgehend unverbaute und unzerschnittene Landschaften. Neben der Reussebene ist auch die Landschaftskammer südlich von Benzenschwil eine LkB. In der Nutzungsplanung sind die LkBs mit geeigneten Schutzmassnahmen zu sichern. In der Regel erfolgt die Umsetzung mittels Landschaftsschutzzonen. In diesen ist die Errichtung von Bauten und Anlagen grundsätzlich verboten. Der rechtskräftige Kulturlandplan Merenschwand vom. Juni 0 sah im Entwurf diverse Ergänzungen der Landschaftsschutzzonen vor. Diese wurden jedoch an der Gemeindeversammlung aufgrund von Anträgen abgelehnt. Der Regierungsrat hat den Kulturlandplan am. Dezember 0 nur deshalb genehmigt, weil der Gemeinderat Merenschwand zugesichert hat, die Ausscheidung der Landschaftsschutzzonen im Rahmen des vorliegenden Verfahrens erneut zu behandeln. Dieses Vorgehen lässt sich wohl auch mit dem Umstand begründen, dass in Benzenschwil die Landschaften von kantonaler Bedeutung bisher ebenfalls noch nicht umgesetzt sind. Abb. 0: Negatives Entwicklungsszenario. Durch zusätzliche landwirtschaftliche Siedlungen und die vermehrte Umnutzung ehemals landwirtschaftlich genutzter Gebäude ist die Landschaft im Oberen Freiamt weitgehend zersiedelt. Blick auf

23 Merenschwand, im Hintergrund Muri (Quelle: Tobias 0 ). Abb. : Positives Entwicklungsszenario. Die Zersiedlung der Landschaft im Oberen Freiamt konnte dank der Ausscheidung von Landschaftsschutzzonen gestoppt werden. Einzelne nicht mehr landwirtschaftlich genutzte Gebäude wurden sogar zurückgebaut. Blick auf Merenschwand, im Hintergrund Muri (Quelle: Tobias 0). Umsetzung im Kulturlandplan Auswirkung auf die Bewirtschaftung Einschränkung für Bauten und Anlagen sowie für Terrainveränderungen Im Kulturlandplan werden die LkBs mittels Landschaftsschutzzonen grundeigentümerverbindlich umgesetzt. Gestützt auf Interviews mit direkt betroffenen Landwirten werden potenzielle Aussiedlungsgebiete für landwirtschaftliche Siedlungen in der Reussebene von der Landschaftsschutzzone ausgenommen. Auch die bestehenden Landwirtschaftsbetriebe werden mithilfe sogenannter Siedlungseier von der Landschaftsschutzzone ausgenommen. Betriebserweiterungen sind damit im Bereich der Hofareale bei nachgewiesenem Bedarf weiterhin möglich. Die Landschaftsschutzzone südlich von Benzenschwil enthält eine Aussparung für die geplante Aussiedlung der Betriebe an der Herdmattenstrasse. Wie in der entsprechenden Vorschrift in der BNO festgehalten, sind die Landschaftsschutzzonen den Landwirtschaftszonen überlagert und die zulässige Nutzung des Bodens richtet sich nach den Vorschriften der Landwirtschaftszone. Das heisst, dass die landwirtschaftliche Bewirtschaftung nicht beeinträchtigt wird. Wie im Kanton üblich sind Intensivkulturen wie Baumschulen, Christbaumkulturen sowie länger als drei Monate dauernde Abdeckungen verboten (vgl. Abs. BNO). Bezweckt wird die Freihaltung von Hochbauten aller Art. In BNO ist geregelt, welche Bauten und Anlagen noch zulässig sind. Terrainveränderungen von mehr als 80 cm Höhe oder von grosser flächenhafter Ausdehnung gelten als Bauten und Anlagen im Sinne des Baugesetzes (vgl. BauG). Gemäss Abs. BauV bedürfen Tobias, Silvia (0): Zukunftsbilder für die Landschaft in vier periurbanen Regionen der Schweiz. WSL Bericht. Visualisierung: Natascha Jankovski 0.

24 Terrainveränderungen bis zu 80 cm Höhe oder Tiefe und bis zu 00 m Fläche keiner Baubewilligung. Solche bewilligungsfreien Terrainveränderungen sollen auch in der Landschaftsschutzzone zulässig sein, wenn sie auf den Standort angewiesen sind und keine überwiegend öffentlichen Interessen entgegenstehen. Zulässig sollen auch grössere Terrainveränderungen für Bodenverbesserungen sein, wenn damit die Fruchtbarkeit des Bodens erhöht wird, keine negativen Auswirkungen auf Naturschutzzonen sowie geschützte Naturobjekte entstehen und das Gebot der guten Einordnung in die schutzwürdige Landschaft erfüllt werden kann. Der entsprechende neue Abs. BNO wird wie folgt begründet: Dem Schutz des ackerfähigen Kulturlandes wird in Zukunft eine immer grössere Bedeutung zukommen (Thema der nächsten RPG-Revision, nationales Forschungsprogramm Nachhaltige Nutzung der Ressource Boden, NFP 8, diverse Artikel in Fachzeitschriften). In Merenschwand treten in der Reussebene aufgrund der Melioration und des Bodenaufbaus (Torf) zum Teil grössere Setzungen auf, was weniger Ertrag zur Folge hat. In solchen Fällen sollen Bodenverbesserungsmassnahmen in Zukunft mindestens denkbar sein.

25 Erläuterungen zu den einzelnen Planungsinhalten. Bauzonenplan Übersicht über die Bauzonen Korrekturen aufgrund aktuellem Plan der amtlichen Vermessung Der Bauzonenplan im Massstab :'00 enthält alle grundeigentümerverbindlichen Festlegungen innerhalb des Baugebiets. Dieses wird in folgende Bauzonen (Grundnutzungszonen) unterteilt: Kernzone (K) Wohnzone (W) Wohnzone (W) Wohnzone Mühle Wohnzone Sandgrueb Wohn- und Gewerbezone (WG) Wohn- und Gewerbezone (WG) Arbeitszone (A) Zone für öffentliche Bauten und Anlagen (OeBA) Die bisherige Dorfzone von Benzenschwil und die Kernzone von Merenschwand werden zu einer Kernzone zusammengefasst. Die bisherige Gewerbezone wird umbenannt in Arbeitszone. Plangrundlage für den Bauzonenplan ist der aktuelle Katasterplan der amtlichen Vermessung im Massstab :00. Durch die inzwischen genauere Vermessungsgrundlage und die parzellenscharfe Abgrenzung ergeben sich gegenüber den alten Bauzonenplänen viele kleinere Korrekturen der Zonengrenzen, insbesondere im Ortsteil Benzenschwil. Solche Korrekturen, welche sich in der Regel im einstelligen Quadratmeterbereich bewegen, werden im Änderungsplan nicht ausgewiesen.

26 .. Übersicht Bauzonenplanänderungen Nr. Lage Bisherige Zonierung Neue Zonierung Bremgartenstrasse Wohnzone Wohn- und Gewerbezone Kernzone Katholische Kirche OeBA Kernzone Gemeindehaus OeBA Kernzone Zürichstrasse Nord Wohnzone, OeBA Kernzone Nördlich Bahnhof Wohnzone Kernzone Mühlestrasse Wohnzone Mühle Wohnzone Mitteldorf Benzenschwil Wohn- und Gewerbezone Wohnzone mit Gestaltungsplanpflicht 8 Oberdorf Benzenschwil OeBA Wohnzone Wohnzone Mühle Wohnzone Mühle Aufzonung mit Gestaltungsplanpflicht 0 Sandgrueb Gewerbezone, Wohnzone, Wohnzone Wohnzone Sandgrueb mit Gestaltungsplanpflicht Rickenbach Wohnzone Wohn- und Gewerbezone Schürmattweg Wohnzone Wohn- und Gewerbezone Brunhof Dorfzone Benzenschwil Wohn- und Gewerbezone Allmend Gewerbezone / Wohn- und Gewerbezone Wohn- und Gewerbezone / Arbeitszone Dorfstrasse Süd Dorfzone Benzenschwil Kernzone mit Gestaltungsplanpflicht 0 Sandgrueb Landwirtschaftszone Wohnzone Sandgrueb Siebeneichenhof Ost Landwirtschaftszone Wohn- und Gewerbezone Weingarten West Landwirtschaftszone Wohnzone Herdmatten Landwirtschaftszone Arbeitszone Chüferächer West Wohn- und Gewerbezone Landwirtschaftszone Chüferächer Ost Gewerbezone Naturschutzzone Müliweg West Dorfzone Benzenschwil Landwirtschaftszone Tab. : Übersicht über die geplanten Änderungen des Bauzonenplans. Umzonungen bzw. Einführung Gestaltungsplanpflicht (Nr. ), Einzonungen (Nr. 0 ), Auszonungen (Nr. ) (siehe auch Plan Zonenänderungen Bauzonenplan und Anhang A)... Erweiterung Kernzone Nr. und, einheitlicher Strassenraum Die Kernzone wird südwestlich der Bremgarten- und Luzernstrasse sowie nördlich der Zürichstrasse erweitert, womit links und rechts der Strasse die gleiche Zone geschaffen wird. Die neue Abgrenzung nimmt auf den historischen Ortskern und die bestehende Bebauung besser Rücksicht als die heutige Zonierung mit Wohn- und Gewerbezone bzw. Wohnzone. Die neue Zonierung stützt sich auch auf eine Untersuchung der Region zu den Ortsdurchfahrten von 0, welche in diesem Abschnitt die Schaffung einer Einheit und die Stei-

27 Nr., Schaffung zusätzlicher Reserven an zentraler Lage gerung der Aufenthaltsqualität im Sinne eines Begegnungsraums vorschlug. Die römisch-katholische Kirchgemeinde verfügt heute nördlich und östlich der Kirche über nicht mehr benötigte Landreserven in der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen. Die Kirchgemeinde hat 0 ein entsprechendes Begehren zur Umzonung dieser Flächen in die Kernzone gestellt, um diese überbauen zu können. Die geplante Umzonung ist mit dem Entwicklungskonzept von 0, welches im Zentrum die Schliessung von Baulücken vorsieht, konform (siehe Kapitel ). Die zukünftige Überbauung muss aber gemäss VKG auf die Denkmalschutzobjekte Pfarrkirche und Kaplanei Rücksicht nehmen. Mit der Umzonung können an zentraler Lage zusätzliche Nutzungsreserven geschaffen werden, womit dem Gebot der haushälterischen Bodennutzung Rechnung getragen wird. Im Sinne einer zweckmässigen Zonenabgrenzung wird auch die Fläche westlich der Pfarrkirche, welche heute als Parkplatz und Kindertagesstätte genutzt wird, der Kernzone zugewiesen. Abb. : Blick von der Rozenstrasse auf die Landreserven der römischkatholischen Kirchgemeinde (Foto: Google Street View). Nr. Die Gemeinde plant seit längerem einen Umzug ihrer Verwaltung an eine zentralere Lage an der Bremgartenstrasse. Mittelfristig werden daher das bestehende Gemeindehaus sowie die angrenzende Liegenschaft mit Bauverwaltung und weiteren Verwaltungsräumen nicht mehr benötigt. Folgerichtig wird auch diese Fläche der Kernzone zugewiesen, womit der Spielraum für zukünftige anderweitige Nutzungen erhöht wird. Regionalplanungsverband Oberes Freiamt, Kanton Aargau, BVU (0): Ortsdurchfahrten in der Region Oberes Freiamt. Schlussbericht vom. März 0

28 8.. Aufzonung der Wohnzone Mühle Nr. Entwicklungspotenzial für Wohnen Die Wohnzone Mühle umfasst den ehemaligen Mühlebezirk mit den zwei Schutzobjekten Mühlengebäude und Tätschhaus. Das Areal südlich der Mühlestrasse, auf der sich früher eine Sägerei befand, dient heute als Lagerplatz der Generalunternehmung Grünau AG. Durch seine vom Dorf abgetrennte, in sich geschlossene Lage im Einschnitt des Wissenbachs weist der Mühlebezirk ein Entwicklungspotenzial im Bereich Wohnen auf. Für Gewerbenutzungen ist jedoch das Areal aufgrund der schmalen Zufahrt ungeeignet. Im raumplanerischen Entwicklungsleitbild von 0 ist das Gebiet noch als Schwerpunkt Gewerbe bezeichnet ohne dass eine Aussage bezüglich Verdichtung gemacht worden wäre. Abb. : Orthofoto 0 des Areals Wohnzone Mühle (Quelle: AGIS). Studienauftrag für verdichtete Überbauung Vorschriften in der BNO Für das Areal wurde im Auftrag der Grünau AG 0 eine Überbauungsstudie erarbeitet (siehe Abb. ), welche gemäss Grünau AG als Siegerprojekt aus einem Wettbewerb hervorging. Dieses sieht eine verdichtete Überbauung rund um einen zentralen Platz vor, welche südlich der Mühlestrasse durch einen fünfgeschossigen, gestaffelten Wohnblock begrenzt wird, der südwestlich durch ein Hochhaus mit neun Vollgeschossen abgeschlossen wird. Nördlich der Mühlestrasse sieht die Studie drei neue viergeschossige Punktbauten vor. Insgesamt könnten so Wohnungen realisiert werden. Mit der Nutzungsplanungsrevision soll eine solche dichte Überbauung mit einer massgeschneiderten Vorschrift ermöglicht werden (siehe

29 BNO). Dazu wird die Gestaltungsplanpflicht auf das gesamte Gebiet erweitert. Der Gestaltungsplan muss auf einem Richtprojekt basieren, das aus einem qualifizierten Wettbewerbsverfahren hervorgeht. Die Ausnützungsziffer wird auf minimal 0.8 und maximal. festgelegt. Zudem werden erhöhte Anforderungen an die Aussenräume, den Wasserhaushalt und die Energieeffizienz gestellt. Abb. : Denkbare zukünftige Überbauung der Wohnzone Mühle (Quelle: Buchner Bründler AG 0). Nr. Für die vorgesehene dichte Überbauung dürfte der Ausbau der Mühlestrasse mit einem separaten Trottoir notwendig sein. Die Parzelle Nr., welche bisher ebenfalls Teil der Wohnzone Mühle

30 0 war, aber nicht im Perimeter des oben beschriebenen Überbauungskonzepts liegt, wird zwecks besserer Abgrenzung neu der Wohnzone zugewiesen. Nr., Parzelle Nr. 0 Umzonung Baulandreserve Mitteldorf in W.. Stärkung von Benzenschwil als Wohnschwerpunkt Das heute noch unüberbaute, knapp 0. ha grosse Areal Mitteldorf im Ortsteil Benzenschwil wird von der Wohn- und Gewerbezone in eine reine Wohnzone mit Gestaltungsplanpflicht umgezont. Das Areal bietet trotz der angrenzenden Dorfstrasse sehr gute Voraussetzungen für Wohnen. In der Wohnzone gelten strengere Anforderungen bezüglich Immission, womit eine höherwertige Überbauung planerisch gesichert wird. Mit der Gestaltungsplanpflicht soll zudem eine gute Gesamtlösung erreicht werden, die sich gut in die bauliche und landschaftliche Umgebung einordnet. Ein zusätzliches Geschoss ist gemäss BNO trotz der Gestaltungsplanpflicht nicht zulässig. Längs der Dorfstrasse wird die Pflanzung von Hochstammbäumen vorgeschrieben, um den Strassenraum gestalterisch aufzuwerten. Die Strasse stellt für Fussgänger eine wichtige Verbindung innerhalb Benzenschwils dar, weshalb die Auflagen zur Aufwertung sinnvoll sind. Gemäss Abs. BNO ist anstelle eines Gestaltungsplans auch eine Arealüberbauung im Sinne von BauV zulässig, sofern die definierten Zielvorgaben erfüllt werden. Abb. : Gebiet Oberdorf mit ehemaligem Feuerwehrmagazin, dahinter das alte Schulhaus (Foto: Marti Partner). Nr. 8, Parzelle 0 Umzonung Oberdorf in W In der bestehenden Zone für öffentliche Bauten und Anlagen in Benzenschwil südlich der Oberdorfstrasse befinden sich heute nur noch teilweise öffentliche Nutzungen. Die Gemeindeverwaltung, die Feuer-

31 wehr und die Schule sind umgezogen bzw. durch die Gemeindefusion obsolet geworden, geblieben sind der Forstbetrieb Reuss-Lindenberg und der Kindergarten. Daneben werden die Liegenschaften für Wohnen genutzt oder stehen leer. Offen ist die Zukunft des Forst- Werkhofs. Die Kommission und der Gemeinderat sind der Ansicht, dass dessen heutiger Standort nicht ideal ist. Vielmehr bietet sich auch dieses Areal für reines Wohnen an. Es wird daher in die Wohnzone mit Gestaltungsplanpflicht umgezont. Bezüglich Immissionsgrad ändert sich gegenüber heute nichts, da die bisherige ÖBA-Zone bereits der Empfindlichkeitsstufe II zugewiesen war. Der bestehende Forst-Werkhof geniesst Bestandesgarantie, hat aber bezüglich Emissionen wie bisher auf die umliegenden Wohnnutzungen Rücksicht zu nehmen. Die Gestaltungsplanpflicht bezweckt eine gestalterisch überzeugende Lösung am Ortseingang von Benzenschwil... Entwicklungsschwerpunkt Sandgrueb Nr. 0 und 0 Ausgangslage und umliegende Nutzungen Überbauungskonzept von 00 Vertrag mit Landwirt Das Areal Sandgrueb liegt am nördlichen Siedlungsrand von Merenschwand. Es handelt es sich grösstenteils um ein ehemaliges Kiesabbaugebiet, welches jedoch schon länger nicht mehr ausgebeutet wird. Bis vor Kurzem wurde die Grube als Kies- und Betonwerk genutzt. Der östliche Gebietsrand bildet den Hangfuss zur Reussebene. Gegen Westen hin steigt es leicht an und bietet somit Aussicht auf die Reussebene. Das Areal grenzt im Westen und Süden an reine Wohnnutzungen. Die heutige Erschliessung verläuft durch diese Wohnquartiere. Am östlichen Rand (Gebiet Seebrunne) befindet sich ein Landwirtschaftshof mit Schweinezucht. Das Areal gehört mehrheitlich zwei privaten Bauunternehmen. Diese haben keinen Bedarf mehr für gewerbliche Nutzungen und wollen das Areal zu Wohnen umnutzen. Dazu haben sie im Jahre 00 ein Überbauungskonzept in Auftrag gegeben, welches eine Wohnüberbauung mit rund 0 Wohneinheiten vorsieht. Teil des Konzepts war auch eine neue Erschliessungsstrasse von Norden direkt ab der Kantonsstrasse. Zwischen dem Grundeigentümer der privaten Baufirma und dem ansässigen Landwirt wurde kürzlich ein Vertrag abgeschlossen, wonach der Landwirtschaftsbetrieb aufgegeben und beseitigt werden muss, sobald das Areal Sandgrueb überbaut wird. Dafür soll die Fläche des heutigen Betriebs vollständig der Bauzone zugewiesen und in die Arealentwicklung integriert werden. Wandeler, Hugo (00): Konzept für neue Nutzung und Überbauung. Nachtrag und Ergänzung zum Bericht vom..00. Vom..00.

32 Abb. : Orthofoto 0 des Areals Sandgrueb (Quelle: AGIS). Aufhebung des bestehenden GPs Es besteht ein Gestaltungsplan aus dem Jahre, welcher nach wie vor rechtskräftig ist (siehe Abb. ). Der Plan ist allein schon aufgrund des Perimeters nicht mehr aktuell. Er wird deshalb mit dem jetzigen Nutzungsplanungsverfahren aufgehoben ( BNO).

33 Abb. : Ausschnitt aus dem rechtskräftigen Bauzonenplan mit Perimeter des bestehenden Gestaltungsplans (schwarze Strichlinie). Raumplanerische Beurteilung und Umsetzung Vorschriften Kennziffern Aufgrund der oben beschriebenen Lagebedingungen ist das Gebiet für jegliche Art von Gewerbenutzung nicht geeignet. Die Umnutzung zu Wohnen und damit die Umzonung der Gewerbezone in eine Wohnzone ist daher richtig. Aufgrund der sensiblen Lage am Siedlungsrand und der grossen Fläche wird wiederum eine Gestaltungsplanpflicht auferlegt (siehe Abb. 8). Der bestehende Landwirtschaftshof wird in die Bauzone integriert, da dieser wie bereits vertraglich geregelt mit der Überbauung aufgegeben wird (Änderung Nr. ). Die heute noch unüberbaute Restfläche zwischen Hof und Wohnzone wird ebenfalls eingezont (Änderung Nr. 0). Am nördlichen Rand wird die Bauzone verkleinert zugunsten einer Naturschutzzone (Änderung Nr. ), welche auch den bestehenden Weiher umfasst (siehe unten). Gemäss BNO-Vorschrift ist für das Areal ein Richtprojekt in einem Wettbewerbsverfahren zu entwickeln, welches wegleitend für den Gestaltungsplan sein muss ( BNO). Die Ausnützungsziffer beträgt 0. und lehnt sich damit an die Studie von Hugo Wandeler an. Zudem wird eine Mindest-Ausnützungsziffer definiert von 0.. Besonderes Augenmerk wird auch auf die Terraingestaltung gelegt ( BNO). Das Areal weist somit eine Bauzonenfläche von knapp. ha auf, auf der gestützt auf die Studie von Hugo Wandeler rund 0 Wohneinheiten realisiert werden können. Es bietet damit Platz für ca.

34 Bewohnerinnen und Bewohner. Abb. 8: Bauzonenplanentwurf im Gebiet Sandgrueb mit der Wohnzone Sandgrueb in rot. Der Gestaltungsplanperimeter umfasst auch die nördlich angrenzende Naturschutzzone mit Weiher (siehe Kulturlandplan), welche mit der Überbauung aufgewertet werden soll. Erschliessungssituation Lärmrechtliche Situation Die Erschliessung erfolgt wie bisher ab dem Kreisel Bremgartenstrasse über die Himmelrych- und Sandgrubenstrasse in die Seebrunnenstrasse. Auf den Bau der ursprünglich geplanten Küferackerstrasse (mit Direktanschluss an die Kantonsstrasse) kann verzichtet werden, zumal mit der Auszonung von Parzelle Nr. 80 (Nr., siehe unten) die Strasse auch für dieses Gebiet obsolet wird. Darüber hinaus hätte die Strasse zu einer unerwünschten Zerschneidung des Kulturlandes geführt. Die Himmelrych- und Sandgrubenstrasse verfügen über ein separates Trottoir und sind damit genügend gut ausgebaut. Es gilt bereits heute Tempo 0. Auch der Knoten Himmelrychstrasse-Bremgartenstrasse (Kreisel) ist unproblematisch. Das bestehende Strassensystem vermag den induzierten Verkehr somit zu schlucken. Allenfalls muss die Seebrunnenstrasse, welche innerhalb des Gestaltungsplanperimeters liegt, zu gegebener Zeit ausgebaut werden. Das noch unüberbaute Gebiet gilt gemäss Stand der Erschliessung als noch nicht erschlossen. Innerhalb dieses Areals sind somit die Planungswerte einzuhalten. Entlang der bestehenden Zufahrten gelten jedoch die um Dezibel höheren Immissionsgrenzwerte. Erste

35 Naturschutzgebiet von kantonaler Bedeutung Abklärungen zeigen, dass dort die Lärmgrenzwerte eingehalten werden können. Gemäss kantonalem Richtplan befindet sich angrenzend an das Gebiet Sandgrueb ein Naturschutzgebiet von kantonaler Bedeutung (Kapitel L., siehe Abb. ) mit dem Namen Seebrunne. Das Gebiet ist beim Kanton als ehemalige Grube, Magerstandorte erfasst. Der Mailverkehr mit der zuständigen kantonalen Fachperson vom. August 0 hat ergeben, dass das im Richtplan eingezeichnete Gebiet ausnahmsweise als symbolischer Eintrag zu verstehen ist, da dieses keine speziellen Naturwerte aufweist. Das Naturschutzgebiet ist im kommunalen Nutzungsplan bisher nicht umgesetzt, auf Stufe Sondernutzungsplan (GP Sandgrueb von ) und Baubewilligung hingegen schon. Zu verweisen ist auf Abs. der Sondernutzungsvorschriften GP Sandgrueb sowie die Zustimmung der kantonalen Abteilung für Baubewilligungen (ehemals Baugesuchszentrale) mit der Nummer./.0.0 zum Bau von zwei Biotopen im Gebiet zwei Eschen als Ersatzmassnahme nach Art. 8 NHG. Realisiert wurden diese Weiher jedoch nie. Die Pflicht ist damit nach wie vor pendent. In der vorliegenden Nutzungsplanung wird zu deren Erfüllung die Naturschutzzone im Bereich des bestehenden Weihers vergrössert. Der Weiher liegt gemäss regionalem Landschaftsentwicklungsprogramm in einer Amphibienvernetzungsachse. Mit der Ausscheidung der Naturschutzzone soll dieses Gebiet als Trittstein für Amphibien aufgewertet werden. Das Gebiet weiter nördlich zwischen Naturschutzzone und der Kapelle Mariahilf soll dagegen aufgewertet werden, mit dem Ziel, dort Fruchtfolgeflächen zu schaffen. Abb. : Naturschutzgebiet von kantonaler Bedeutung (schwarz umrandet) nördlich des Areals Sandgrueb gemäss kantonalem Richtplan (Quelle: AGIS).

36 .. Umzonung Rickenbach Nr. Ausgangslage Umzonung in WG Im Ortsteil Rickenbach befinden sich mehrere Landwirtschaftsbetriebe direkt am Bauzonenrand und damit in unmittelbarer Nähe zu Wohnnutzungen. Dies führt teilweise zu Konflikten bezüglich Lärm- und Geruchsemissionen. Die Mindestabstände für Tierhaltungsanlagen gemäss FAT-Bericht Nr. können nicht eingehalten werden, wodurch die bestehenden Betriebe in ihrer Entwicklung eingeschränkt sind. Das Baugebiet ist heute im zentralen Bereich der Wohnzone, am östlichen und westlichen Rand der Wohn- und Gewerbezone zugewiesen. Die Parzellen entlang der Zürichstrasse sind lärmbelastet, womit auch dort die Empfindlichkeitsstufe III gilt. Die kleinräumige Ausscheidung der Wohnzone macht vor diesem Hintergrund wenig Sinn. Der gesamte Ortsteil Rickenbach wird daher abgesehen von der bestehenden Gewerbezone neu der Wohnund Gewerbezone zugewiesen, womit im gesamten Gebiet die Empfindlichkeitsstufe III gilt. Damit erhöht sich der Spielraum für die bestehenden Betriebe geringfügig. Mit der Umzonung soll auch zum Ausdruck gebracht werden, dass die Landwirtschaft in diesem Ortsteil weiterhin ihren Platz haben soll... Umzonung Schürmattweg Nr. Umzonung in WG Im Gebiet Schürmattweg befindet sich neben Einfamilienhäusern auch ein reiner Gewerbebau. Entlang der Zürichstrasse gilt in der ersten Bautiefe die Empfindlichkeitsstufe III. Das Gebiet grenzt im Osten an eine Wohn- und Gewerbezone. Aufgrund der bestehenden Mischnutzung und der Kleinräumigkeit wird das Gebiet von der Wohnzone in die Wohn- und Gewerbezone umgezont...8 Umzonung Brunhof Nr. Umzonung in WG Das Gebiet Brunhof nördlich der Dorfstrasse in Benzenschwil wird heute vorwiegend für Wohnen genutzt. Es liegt im Einflussbereich der Eisenbahnlinie. Die Bebauung lehnt sich an die Vorschriften der heutigen Dorfzone an. Das in sich einheitlich abgegrenzte Geviert ist der Wohn- und Gewerbezone und der Dorfzone zugewiesen. Diese kleinräumige Zonierung macht wenig Sinn. Das Gebiet wird gesamthaft der Wohn- und Gewerbezone zugewiesen... Gestaltungsplanpflicht im Gebiet Dorfstrasse Süd Nr. Im Dorfkern Benzenschwil befindet sich direkt an der Dorfstrasse eine Baulandreserve von rund Aren. Aufgrund der ortsbaulich wichtigen Lage wird das Gebiet mit einer Gestaltungsplanpflicht belegt. Längs der Dorfstrasse wird die Pflanzung von Hochstammbäumen vorge-