Nomos. Die Teilnahme von BGB-Gesellschaften am Grundstücksverkehr. Schriftenreihe zum deutschen und internationalen Wirtschaftsrecht

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1 41 Schriftenreihe zum deutschen und internationalen Wirtschaftsrecht Christine Recknagel Die Teilnahme von BGB-Gesellschaften am Grundstücksverkehr Nomos

2 Schriftenreihe zum deutschen und internationalen Wirtschaftsrecht Herausgegeben von der Sozietät Gleiss Lutz Band 41

3 Christine Recknagel Die Teilnahme von BGB-Gesellschaften am Grundstücksverkehr Nomos

4 Die Deutsche Nationalbibliothek verzeichnet diese Publikation in der Deutschen Nationalbibliografie; detaillierte bibliografische Daten sind im Internet über abrufbar. Zugl.: Trier, Univ., Diss., 2011 ISBN Auflage 2012 Nomos Verlagsgesellschaft, Baden-Baden Printed in Germany. Alle Rechte, auch die des Nachdrucks von Auszügen, der fotomechanischen Wiedergabe und der Übersetzung, vorbehalten. Gedruckt auf alterungsbeständigem Papier.

5 Inhaltsverzeichnis Abkürzungsverzeichnis 17 Einleitung 23 A. Problemstellung 23 B. Ziel der Arbeit 25 C. Gang der Untersuchung 25 Kapitel 1: Einführung 27 A. Begriff, Wesen und Erscheinungsformen der GbR 27 B. Rechtsnatur und Haftungsverfassung in der historischen Entwicklung 28 C. Form des Gesellschaftsvertrages 31 Kapitel 2: Das Verpflichtungsgeschäft beim Erwerb eines Grundstücks durch eine GbR 33 A. Form des Verpflichtungsgeschäfts 34 I. Formbedürftigkeit und Rechtsfolgen des Formmangels 34 II. Anforderungen an die Beurkundung/Verbraucherschutz GbR als natürliche Person 35 a) Systematik der 13, 14 BGB und Entstehungsgeschichte 36 b) Richtlinienkonforme Auslegung 37 c) Sinn und Zweck 38 d) Erwägungen des BGH im Fall der Mietvertragskündigung durch eine GbR wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters Ergebnis 40 B. Inhalt 41 I. Vormerkung zur Sicherung des dinglichen Rechtserwerbs Rechtsnatur der Vormerkung Voraussetzungen der Vormerkung 42 a) Sicherung eines Anspruchs 42 b) Eintragung Wirkungen der Vormerkung 43 a) Relative Unwirksamkeit entgegenstehender Verfügungen 43 9

6 b) Rangwahrung und Vollwirkung Übertragung der Vormerkung Erlöschen der Vormerkung 44 II. Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung 44 C. Zusammenfassung 45 Kapitel 3: Das Verfügungsgeschäft beim Erwerb eines Grundstücks durch eine GbR 47 A. Materielle Grunderwerbsfähigkeit der GbR 47 B. Auflassung und Auflassungsempfänger 48 C. Eintragung 50 I. Einführung in das Grundbuchrecht 50 II. Beteiligtenfähigkeit der GbR im Grundbuchverfahren 52 III. Verfahrensfähigkeit der GbR im Grundbuchverfahren 52 IV. Formelle Grundbuchfähigkeit der GbR 52 Kapitel 4: Sach- und Streitstand vor der Entscheidung des BGH vom 4. Dezember A. Ansicht 1: Die GbR ist nicht formell grundbuchfähig 56 I. Fehlende Rechtsfähigkeit 58 II. Fehlende Registerpublizität 58 III. Bestimmtheitsgrundsatz 59 IV. Entgegenstehende Vorschriften der Grundbuchordnung und der Grundbuchverfügung 60 V. Fehlende Firmenfähigkeit 60 B. Ansicht 2: Die GbR ist uneingeschränkt formell grundbuchfähig 61 I. Fehlende Registerpublizität 62 II. Bestimmtheitsgrundsatz 63 III. Vorschriften der Grundbuchordnung und der Grundbuchverfügung 64 IV. Fehlende Firmenfähigkeit 65 V. Praktikabilität 66 VI. Schutz des Rechtsverkehrs 66 C. Ansicht 3: Die GbR ist grundbuchfähig, jedoch sind neben der Gesellschaft auch die Gesellschafter in das Grundbuch einzutragen 67 I. Schutz des Rechtsverkehrs 68 II. Gedanke des 162 Abs. 1 S. 2 HGB 69 D. Ansicht 4: Die GbR ist grundbuchfähig, jedoch ist eine Liste der Gesellschafter zu den Grundakten einzureichen 69 10

7 E. Ansicht 5: Die GbR ist grundbuchfähig, jedoch sind die vertretungsberechtigten Gesellschafter in das Grundbuch einzutragen 70 F. Zusammenfassung 71 Kapitel 5: Die Entscheidung des BGH vom 4. Dezember A. Sachverhalt 75 B. Begründung der Entscheidung 76 C. Stellungnahme 79 D. Sach- und Streitstand nach der Entscheidung des BGH vom 4. Dezember I. Kritikpunkte Beeinträchtigung der Rechtssicherheit aufgrund fehlender Registerpublizität Nachweisprobleme hinsichtlich der Identität der Gesellschaft und der Verfügungsmacht der handelnden Personen Gefährdung des Verkehrsschutzes Widerspruch zur dienenden Funktion des Grundbuchverfahrensrechts Vergleich mit der noch nicht eingetragenen OHG und Partnerschaft Fehlende Individualisierungsfunktion Wertentscheidung des 162 Abs. 1 S. 2 HGB Zusammenfassung 87 II. Forderungen 88 Kapitel 6: Der Gesetzesbeschluss vom 18. Juni A. Die neuen Vorschriften 90 B. Die neue gesetzliche Regelung im Vergleich zur bisherigen Rechtslage 90 I. Der Grundbuchinhalt und die Bedeutung der Eintragung Die Eintragung der GbR als Berechtigte in das Grundbuch Das Erfordernis der zusätzlichen Eintragung der Gesellschafter Die Pflicht zur Aktualisierung des Gesellschafterbestands Die Bezeichnung der Gesellschafter im Grundbuch Die Angabe von Name und Sitz Beispiel einer Eintragung 98 II. Änderungen im materiellen Recht Die Vermutungen des 899a S. 1 BGB 99 11

8 a) Vermutung der Richtigkeit und der Vollständigkeit 99 b) Vermutung der ordnungsgemäßen Vertretung 99 c) Vermutung der Existenz der GbR 101 d) Reichweite der Vermutungstatbestände 104 (1) Art der Rechtsgeschäfte 104 (2) Verfügungsgeschäft und Verpflichtungsgeschäft 105 (3) Eintragungsgegenstand 108 e) Charakter der Vermutungen a S. 2 BGB und der Vertrauensschutz 110 a) Vertrauenstatbestände 111 b) Reichweite des Vertrauensschutzes 112 c) Zeitpunkt des guten Glaubens 113 III. Alteintragungen GbR und Gesellschafter sind im Grundbuch eingetragen Nur Gesellschafter sind im Grundbuch eingetragen Nur die GbR ist im Grundbuch eingetragen 114 IV. Existenz-, Identitäts- und Vertretungsnachweis Neugründung der GbR in der Erwerbsurkunde Erwerb durch bereits gegründete GbR 116 a) Meinungsstand in Literatur und Rechtsprechung 117 b) Entscheidung des BGH 119 c) Stellungnahme 119 C. Stellungnahme: Rückschritt oder Fortschritt 120 I. Vorteile Schutz des Rechtsverkehrs Publizitätsfunktion des Grundbuchs Erleichterung der Feststellung der Identität und Vertretung Einklang mit der früheren Grundbuchpraxis Berücksichtigung der Wertentscheidung des 162 Abs. 1 S. 2 HGB 126 II. Nachteile Erheblicher Grundbuchaufwand und Unübersichtlichkeit des Grundbuchs Unklarheiten hinsichtlich der Berechtigung, Kollision mit dem Bestimmtheitsgrundsatz Systemwidrigkeit, Grundbuch als Ersatzregister Widerspruch zur zivilprozessualen Praxis, Schwierigkeiten bei der Zwangsvollstreckung Widerspruch zur höchstrichterlichen Rechtsprechung des BGH Praktische Schwierigkeiten 132 III. Abwägung Alternative: Eintragung der GbR in das Grundbuch ohne weitere Erfordernisse

9 2. Alternative: Eintragung der GbR in das Grundbuch ohne die Angabe der Gesellschafter verbunden mit der Einführung einer Registerpflicht für die GbR 137 a) Registerpflicht für die GbR 138 b) Art des Registers 141 III. Ergebnis 145 D. Zusammenfassung 146 Kapitel 7: Regelungsvorschlag 149 A. Eintragung einer GbR in das Grundbuch 149 I. 47 GBO 149 II. 15 GBV 149 III. 82 GBO 150 B. Eintragung einer GbR in das Register für Gesellschaften bürgerlichen Rechts 150 I. 705a BGB 150 II. 8b HGB 152 C. Sonstige Änderungen 153 I. 899a BGB 153 II. Art EGBGB 153 III. 31 InsO 154 IV. 162 HGB 154 Kapitel 8: Veräußerung von Grundbesitz durch die GbR 157 A. Veräußerung von Grundbesitz durch die GbR als Berechtigte 157 I. Verpflichtungsgeschäft 157 II. Verfügungsgeschäft 158 III. Zusammenfassung 159 B. Veräußerung von Grundbesitz durch die GbR als Nichtberechtigte 160 I. Fehlende Berechtigung der GbR 160 II. Fehlende Gesellschafterstellung Nach der neuen Gesetzesregelung Nach der hier vorgeschlagenen Regelung 162 III. Fehlende Existenz der GbR Nach der neuen Gesetzesregelung Nach der hier vorgeschlagenen Regelung 165 IV. Fehlende Vertretungsbefugnis Nach der neuen Gesetzesregelung Nach der hier vorgeschlagenen Regelung 169 V. Zusammenfassung

10 Kapitel 9: Die Vollstreckung und ihre Auswirkungen auf Grundstücksverfügungen 173 A. Immobiliarzwangsvollstreckung gegen die GbR 173 I. Titel Titel gegen die Gesellschaft Titel gegen alle Gesellschafter/Bedeutung des 736 ZPO 175 a) Wortlaut 176 b) Sinn und Zweck 176 c) Schutz vor Privatvollstreckung 177 d) Vergleich mit der OHG 179 e) Auswirkungen für die Gesellschaftsgläubiger 180 f) Praktische Erwägungen 182 g) Fazit Titel gegen einzelne oder mehrere Gesellschafter 183 II. Vollstreckungsklausel 183 III. Zustellung 184 IV. Besondere Vollstreckungsvoraussetzungen 185 V. Zusammenfassung 185 B. Immobiliarzwangsvollstreckung zugunsten der GbR 186 C. Pfändung des Anteils eines Gesellschafters an der GbR 187 Kapitel 10: Die Publikums-GbR und Grundstücksgeschäfte 189 A. Vor Anerkennung der (Teil-) Rechtsfähigkeit der GbR 189 B. Nach Anerkennung der (Teil-)Rechtsfähigkeit der GbR vor der Entscheidung des BGH vom 4. Dezember C. Die Entscheidung des BGH vom 4. Dezember D. Die Änderungen durch das ERVGBG aktuelle Rechtslage 192 E. Bei Einführung einer sekundären Registerpflicht für die GbR 192 F. Zusammenfassung 194 Kapitel 11: Nießbrauch an und Verpfändung des Anteils an der GbR und ihre Auswirkungen auf Grundstücksverfügungen 195 A. Nießbrauch an dem GbR-Anteil 195 I. Zulässigkeit der Nießbrauchsbestellung Nutzbarkeit Übertragbarkeit Ergebnis 197 II. Voraussetzungen der Nießbrauchsbestellung 197 III. Rechtsstellung des Nießbrauchers an dem GbR-Anteil Vollrechtsübertragung (Treuhandlösung)

11 2. Nießbrauch (Nießbrauchlösung) Diskussion und Stellungnahme 199 IV. Rechte des Nießbrauchers Vermögensrechte Mitwirkungsrechte 200 a) Stimmrecht 201 b) Sonstige Mitverwaltungsrechte 202 c) Kontroll- und Informationsrechte 202 V. Haftung des Nießbrauchers 203 VI. Eintragung in öffentliche Register Eintragung in das Grundbuch 204 a) Frühere Auffassung 204 b) Diskussion und Stellungnahme Eintragung in das Register für Gesellschaften bürgerlichen Rechts 206 VII. Zusammenfassung 207 B. Verpfändung des GbR-Anteils 208 I. Bestellung des Pfandrechts 208 II. Rechtsstellung des Pfandgläubigers 209 III. Eintragung in öffentliche Register Eintragung in das Grundbuch 209 a) Ansicht 1: Verpfändungsvermerk wird eingetragen 210 b) Ansicht 2: Keine Eintragung eines Verpfändungsvermerks 210 c) Diskussion und Stellungnahme Eintragung in das Register für Gesellschaften bürgerlichen Rechts 211 IV. Zusammenfassung 212 Kapitel 12: Die Insolvenz und der Insolvenzvermerk 213 A. Insolvenz der GbR 213 B. Insolvenz eines Gesellschafters der GbR 214 I. Ansicht 1: Keine Eintragung eines Insolvenzvermerks 215 II. Ansicht 2: Eintragung eines Insolvenzvermerks 216 III. Stellungnahme 218 C. Zusammenfassung 220 Kapitel 13: Die GbR als Schuldnerin von grundstücksbezogenen Kommunalabgaben und der Grunderwerbsteuer? 221 A. Grundstücksbezogene Kommunalabgaben

12 I. Begriff 221 II. Rechtsgrundlagen 222 III. Abgabenschuldnerschaft der GbR? 222 B. Grunderwerbsteuer 224 I. Allgemeines 224 II. Die Übertragung von Grundstücken 225 III. Die Übertragung von GbR-Anteilen Abs. 2a GrEStG Abs. 3 GrEStG 226 IV. Folgerungen für die Teilnahme der GbR am Grundstücksverkehr 228 C. Besonderheiten bei der Festsetzung und Erhebung 228 I. Inhaltliche Anforderungen Grundsätze Auslegung bei Unklarheiten Rechtsfolgen bei fehlerhaften Angaben 231 II. Wirksame Bekanntgabe Grundsätze Rechtsfolgen bei fehlerhafter Bekanntgabe 233 III. Folgen einer fehlerhafter Festsetzung/Erhebung 233 D. Haftung der Gesellschafter 234 I. Haftungstatbestände 234 II. Verfahrensrechtliches Mittel zur Durchsetzung der Haftung 234 III. Verjährung 235 E. Zusammenfassung 235 Schlussteil 237 A. Zusammenfassung der wichtigsten Erkenntnisse 237 I. Die Grundbuchfähigkeit der GbR Aufriss der geschichtlichen Entwicklung Reformvorschlag 240 II. Die Bedeutung des 736 ZPO 242 III. Die Publikums-GbR 242 IV. Eintragungen in öffentliche Register Nießbrauch und Verpfändung Insolvenzvermerk 243 V. Kommunalabgaben und Grunderwerbsteuer 244 B. Endergebnis und Ausblick 244 Literaturverzeichnis