absolute Rarität auf dem Immobilienmarkt

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1 Kapitalanlage und Rendite Erstklassiges Mehrfamilienhaus in bester Innenstadtlage Heusteigviertel absolute Rarität auf dem Immobilienmarkt Dieses Objekt überzeugt durch seine Lage, Nähe Wilhelmsplatz, seinen Zustand in den letzten 10 Jahren auf den neuesten Stand gebracht Neue Elektrik, neue Kunststofffenster, Wohnungen mit Laminat, Granit, renoviert, alle Wohnungen mit Einbauküchen, neue Bäder, teilweise Dusche, teilweise Badewanne. Hochparterre exklusiv saniert mit Granitboden, Parkett, EBK, Veranda, Stuck (neu), Bad mit Eckbadewanne, Dusche extra, separates WC. Die 2 letzten noch nicht sanierten Wohnungen werden gerade fertig saniert mit neuen Bädern, renoviert, Laminatböden. Fertigstellung Ende November 2012 Beste Vermietbarkeit, erstklassige, unkomplizierte Mieter

2 Wohnen Hochparterre seine Mieterstruktur mit besten Mieteinnahmen und bester Vermietbarkeit. seiner Aufteilung 1 x Ladengeschäft Erdgeschoss 1 x 4-Zimmer-Wohnung im Hochparterre 8 x 2-Zimmer-Wohnung, 1 x 2 Z-DG-Wohnung+ 1 Mansarde 1 Garage, vollunterkellert, Gewölbekeller Gaszentralheizung, Warmwasserversorgung über Gasboiler in den Wohnungen. Teilweise schon umgestellt auf Elektrodurchlauferhitzer. Treppenhaus neu gestrichen. Neue Fenster 2-Zimmer-Wohnungen, teilweise mit Wannenbad, teilweise mit Duschbad helles oder dunkles Laminat, Granitboden Diele oder Laminat, Einbauküchen

3 Grundstücksgröße: 191 m² bis auf Zufahrt komplett überbaut. Wohnungsgrößen: Nutzfläche Laden 94,68 m² 4-Z-Wohnung 94,91 m² 2-Z-Wohnungen 4 x 51,55 m²= 206,20 m² 2 Z-Wohnungen 4 x 58,22 m²= 232,88 m² Dachgeschosswohnung 82,60 m² als 2 Z-Wohnung 46 m² +1 Z-App 36,60 m² insgesamt 711,27 m² Mietaufstellung: EG 100 m² seit ,-- (5-Jahresvertrag) HP 95 m² ,-- 1.OG 58 m² ,-- 52 m² seit ,-- 2.OG 58 m² ,-- 52 m² seit ,-- 3.OG 58 m² ,-- 52 m² seit ,-- 4.OG 58 m² ,-- 52 m² seit ,-- DG 46 m² ,-- 36,60 seit ,-- Vodafonevertrag UMTS Antenne 348,70 Garage + Zigarettenautomat 80,-- Kaufpreis: ,-- Dies entspricht einer 19,25-fachen Jahresnettomiete bei hoher Wertsteigerung des Objektes. Jahresnettomiete: ,-- Die Mieten sind nicht ausgereizt. Dafür hat man dann aber auch zufriedene, angenehme Mieter. Die Mieterstruktur ist sehr gut. Es gibt 3 sehr langjährige Mieter mit bereits mehr als 10 Jahren Mietdauer. Die anderen Mieter sind meist in der Regel 3-5 Jahre in den 2 Zimmer-Wohnungen. Es handelt sich meist um gut verdienende Einzelpersonen, die dann entweder versetzt werden oder sich vergrößern. Leitende Angestellte, Mitarbeiter von größeren Firmen, IT und Ingenieure. Die Nachfrage ist immens und eine freiwerdende Wohnung sofort wieder vermietet. Keinerlei Leerstand in den letzten Jahren. Das Objekt ist durch seine Aufteilung sehr überschaubar und daher gut zu verwalten und gut zu führen. Es macht sehr wenig Arbeit. Der Wert steigert sich von alleine. Anpassung der Mieten bei Neuvermietung. Aber auch übliche Mieterhöhungen waren immer problemlos.

4 Die Wohnungen befinden sich alle in gutem Zustand. Die Wohnung im Hochparterre hatte der Eigentümer für sich selbst sehr hochwertig luxussaniert. Mittlerweile ist sie vermietet. Die 9 Zweizimmer.-Wohnungen sowie das Apartment können jederzeit im jetzigen, guten Zustand sofort wieder vermietet werden ohne weiteren Aufwand. Ohnehin unterliegt ein solches Mehrfamilienhaus einer starken Wertsteigerung, sodass man davon ausgehen kann, dass das Objekt in 10 Jahren noch einmal um ca.20 % im Wert steigt. Dies sollte bei der Rendite mit berücksichtigt werden. Objekte dieser Größenordnung und Aufteilung sowie Zustand sind in Stuttgart nicht nur selten zu bekommen, sondern eher gar nicht. Das ursprüngliche Baujahr war um die Jahrhundertwende ca Das Objekt wurde aber Anfang der 50-iger Jahre komplett neu aufgebaut (ab 1.OG). Die Räume sind großzügig und gut aufgeteilt. Balkone gibt es nicht. Sie werden aber von Mietern in dieser Lage auch nicht gefordert. Dies ist also für die Vermietbarkeit kein Nachteil. Allerdings gibt es Vorteile, da auch keine Reparaturen von Balkonen anfallen. Es gibt keinen Reparaturstau an dem Objekt. Das Objekt besitzt ein Satteldach, Sparrendachkonstruktion. Die Außenwände bestehen aus Ziegelmauerwerk cm stark. Es existiert eine Teilungserklärung. Das Haus ist in Eigentumswohnungen aufgeteilt. Der Kaufpreis orientiert sich am Gesamtzustand, Miethöhe und der daraus resultierenden Ertragswertberechnung. Der Preis rechnet sich aber ebenso über eine entsprechende marktgerechte m²-preisberechnung. Durch die derzeitige angespannte Marktlage und fehlende Renditeobjekte bei großer Nachfrage, liegt der Preis im oberen Segment, was durch die Struktur, den Zustand und die Lage des Hauses aber sehr gerechtfertigt ist. Es eignet sich daher aber nicht für Aufteiler, da die Berechnung der einzelnen Eigentumswohnungen bei Einzelverkauf bereits über den marktüblichen Wert angesetzt sind und keinen Spielraum nach oben im Moment bieten. Ein solches Objekt auseinanderzureißen wäre auch sicher nicht die beste Option. Die Wertsteigerung eines kompletten Hauses ist einfach wesentlich höher, als die einzelner Wohnungen. Auf Wunsch kann von uns 1 Jahr lang kostenlos eine umfassende Beratung und Betreuung angeboten werden. Die Vermietung in den letzten 10 Jahren lief über unser Büro. Es wurde immer Wert auf unkomplizierte Mieter gelegt, was sich auszahlt auf Sicht.

5 Das Angebot ist nur für den Empfänger bestimmt. Außenbesichtigungen bitte ich in diskreter Form vorzunehmen. Besichtigungen und Verhandlungen sind nur über mein Büro zu führen. Da die Informationen auf den Angaben des Verkäufers basieren, kann dafür keine Gewähr übernommen werden. Zum Kaufpreis kommt die ortsübliche Vermittlungsgebühr in Höhe von 4,76 % für den Käufer hinzu, zahlbar bei Kaufvertragsabschluss. Das Objekt gilt als unbekannt, sofern nicht binnen einer Woche schriftlich widersprochen wird unter Angabe der Quelle.