Nachhaltiges Life Cycle Management von Immobilien

Transkript

1 Nachhaltiges Life Cycle Management von Immobilien Status Quo und neue Impulse Innovationen für nachhaltiges Immobilien Management Heinz J. Bernegger Freitag, 22. November 2013

2 Inhalt Die SGNI als Innovationsmotor Nachhaltigkeitsverständnis Stakeholder Management und der Umgang mit Zielkonflikten Operationalisierung durch Bewertungssysteme Kurz, Mittel und Langfrist Perspektive Ganzheitliche Zertifikate als Life Cycle Management Instrumente Die Bedeutung smarter Gebäude 2

3 SGNI als Innovationsmotor Wold GBC Knowledge Eco bau SNBS, etc. TC 350 SIA Normen Die SGNI - Die Schweizer Gesellschaft für nachhaltige SGNI Immobilienwirtschaft - versteht sich als Innovationsmotor bei der Entwicklung der Schweizer Immobilienwirtschaft in eine Nachhaltige Zukunft. 3

4 Nachhaltigkeitsverständnis Nachhaltigkeit im Gleichgewicht bedeutet für uns die bestehenden Ressourcen (als frühere Wertschöpfung) schonend zu nutzen, um für das Jetzt eine hohe Lebensqualität zu schaffen und für die Zukunft eine langfristige und nachhaltige Wertschöpfung zu gewährleisten. 4

5 SGNI als Mitglied im World-GBC SGNI / SWISS SBC 19 feste Mitglieder EGBC DEUTSCHLAND ENGLAND FINLAND FRANKREICH HOLLAND ISRAEL POLEN SCHWEDEN SPANIEN TÜRKEI BULGARIEN ITALIEN KROATIEN ÖSTERREICH RUMÄNIEN RUSSLAND SCHWEIZ (SGNI) SERBIEN UNGARN European GBC Netzwerk World GBC Netzwerk Das European GBC Netzwerk hat 37 Ländervertretungen *9 europäische Länder sind derzeit noch ohne WGBC Vertretung Das WorldGBC Netzwerk vertritt über die Mitglieder der Councils Unternehmen und Organisationen weltweit, die sich der Nachhaltigkeit verpflichten! Q: 5

6 Nachhaltigkeit im Life Cycle Management (LCM) bedeutet die nachhaltige Optimierung von Immobilien Werte auf der ganze Bandbreite der Nachhaltigkeitswerte entlang des gesamten Immobilienlebenszyklus unter ausgeglichener Integration aller relevanten Interessen und Interessengruppen. 6

7 Nachhaltigkeitsperformance Ziel LCM beinhaltet die Optimierung der Nachhaltigkeitskennwerte über die Zeit. Werte Problem Unterschiedliche Stakeholder? = Unterschiedliche Wertvorstellung = Unterschiedliche Zielsetzungen 7

8 Optimale Nachhaltigkeit Es gibt keine maximale Nachhaltigkeit! Es gibt nur ein Optimum hinsichtlich der ausgeglichenen Berücksichtigung der verschiedenen Stakeholder-Bedürfnisse. 8

9 Zielkonflikte Nachhaltige Optimierung bedeutet Lösen von Zielkonflikten! Grundsätzlich gibt es zwei Lösungsansätze 1) Aushandeln Problem: Bei grösseren Projekten ist die Komplexität der Zusammenhänge von Einzelnen nicht mehr handhabbar. 2) Operationalisieren über neutrale Bewertungssysteme 9

10 Entwicklung Nachhaltige Gebäudezertifikate Zukünftige Zertifikate sind auf eine nachhaltige Performance ausgerichtet. Swiss 10

11 Klare Vorstellungen Der Besteller von Zertifikaten muss wissen, was er will: LCM-Relevanz in Abhängigkeit von Projekt 11

12 Klare Vorstellungen Der Besteller von Zertifikaten muss wissen, was er will: LCM-Relevanz mit wenig Abhängigkeit von Projekt Normeneinbezug Abstimmung mit internationalen Normen und Richlinien X Abstimmung mit EU-Normen und Richlinien X Abstimung Mit Schweizer Normen und Richtlinien XX Sichtenintegration Schwerpunktsetzung z.b. Ökologie oder Ökonomie Ausgeglichene Betrachtung Umwelt, Wirtschaft und Gesellschaft Integration Stakeholder-Sichten (Keine "Kompensationsgeschäfte") X XX Prozess-Bezug Einbezug Schweizer Berechnungstools (Bauprozessintegration) X Einfache Rezertifizierungsmöglichkeit XX Iterartive Life Cycle Prozessbegleitung und Performance-Optimierung XX Prozess-Bewertung Einbezug Planungs- und Bauprozesse (GU-/TU-Bewertung) X Einbezug Betrieb (FM-Prozesse) XX Einbezug Nutzerverhalten/Organisation XX Produkteebene LCA bis Produkteebene XX LCC bis Produkteebene XX Risikostoffe bis Produkteebene XX Systematik Zeitliche Integration (Neubau/Bestand(Rezertifizierung)/Modernisierung) XX Räumliche Integration (Areal/Gebäude/Ausbau) XX Durchängige Systematik zeitlich wie räumlich XX Werthaltigkeit (Sicherheit) Detaillierte Dokumentation/Nachvollziehbarkeit (Belastbarkeit auch später) XX Gute Risikobeurteilung (auch zukünftiger Veränderungen) Messbasierte Bestandskriterien XX 12 XX

13 DGNB Systematik Ökonomische Qualität = Zukunftsfähigkeit = Minimierung zukünftiger Risiken = Nachhaltige Renditesicherheit Ca. 20% der Gesamt- Bewertung 13

14 Transparenz ohne Kompromisse Performanceorientierte Systeme erlauben keine Kompensationsgeschäfte und liefern eine klare Transparenz hinsichtlich der Berücksichtigung der jeweiligen Stakeholder-Bedürfnisse. Zertifikate dienen bei komplexen Projekten dem operationalisierten Finden eines nachhaltigen Optimums. Q:

15 Kollektiv und iterativ Performanceorientierte Nachhaltigkeit ist nicht ausschreibbar, sondern muss kollektiv und iterativ erarbeitet werden! Vorinvestitions-Phase Fokussierung auf optimale Ausgangslage (= Optimiertes Produkt) Performance-Phase Entfaltung der geschaffenen Nachhaltigkeitspotentiale über die Zeit (= Nutzung und Betrieb) LCM bedeutet iterative Optimierung über den gesamten Lebenszyklus. Nur mit performanceorientierten Instrumenten möglich! 15

16 Nachhaltigkeit als USP Q: Die Nachhaltigkeitsqualität bildet neben Preis, Flächenbedarf und Ort in Zukunft den vierten und wesentlichen Entscheidungsfaktor 16

17 Kurz-, Mittel- und Langfrist-Perspektive Heute fragen Sie noch, was sie ein Nachhaltigkeits-Zertifikat kostet. In 10 Jahren fragen Sie, was es Sie kostet, wenn Sie keines haben!!! Zertifizierungen besitzen klare Mehrwerte: Neubau Kurzfristig: Ausweis der Produktqualität (bei Abschluss Erstellung) Neubau Mittelfristig (> 10 J.): Geringeres Risiko eines Wertverlustes durch eine Abwertung wenn Zertifikate bei Transaktionsgeschäften erwartet/verlangt werden Bestand Langfristig (> 30 J.): Bewilligungsfähigkeit im Betrieb 17

18 Gesamtperformance im Fokus Nachhaltigkeit im LCM betrachtet immer die Gesamtperformance! z.b. Graue Energie und Betriebsenergie CO2 bei Erstellung und CO2 im Betrieb (inkl. Mobilität) Erstellungskosten und Betriebskosten Flexibilität für heutige sowie für zukünftige Nutzung Innenraum und Aussenraumqualität Komfort im Winter und im Sommer Herstellung und Rückbau 18

19 Rezertifizierung performanceorientiert Heute steht noch die Nachhaltigkeit des Gebäudes als Neubau-Produkt im Vordergrund. Zukünftig wird ein entsprechender Nachweis als Standard erwartet werden. Was dann interessiert, ist die Gesamtperformance von Gebäude, Betrieb und Nutzung. Q:

20 Rezertifizierung performanceorientiert Eine Rezertifizierung dient o o der zyklischen Anpassung an sich ändernde Nutzeranforderungen und Veränderungen der Rahmenbedingungen der iterativen Optimierung des Zusammenspiels von Gebäude, Betrieb und Nutzerverhaltens über die Zeit und damit der Optimierung der Gesamtperformance der Immobilie. 20

21 Rezertifizierung im Bestand Eine Bestands-Rezertifizierung beinhaltet o o o Aktuelle Gebäudequalität Qualität des Betriebs- resp. der FM-Prozesse Umfang des Nachhaltigen Nutzerverhaltens und die Schaffung entsprechender Anreizsysteme durch die Organisation

22 Neubau und Bestand Neubauzertifikate Bestandszertifikate Technische Gebäude- Qualität Planungs- und Bauprozess Qualität Bewertung der Leistung der beteiligten Bauunternehmen! Techn. Gebäude- Qualität FM-Prozess Qualität Bewertung der Leistung der beteiligten FM-Unternehmen! 22

23 Einfluss der Bauprodukte in der Gebäudezertifizierung o Der direkte und indirekte Einfluss der Bauprodukte bei performanceorientierten Zertifikaten ist relativ gross: bei DGNB über 50%! o Die Berücksichtigung der Produkteeigenschaften ist ein Kostentreiber.aber Zertifikate ohne Bewertung auf Produkteebene werden es zukünftig schwer haben ihre Werthaltigkeit im LCM zu beweisen. Q: umwelt.de/hp474/umwelt Produktdeklarationen EPD.htm Q:

24 Eine gesamteuropäische Produkte-Datenbank Der Wegweiser für Bauprodukte

25 LCM-Konzept Konzeption Simulation Realisation Adaption Optimisation Transformation Zusatzkosten kybernetische Planung Von der Investitions- zur LC Kosten-Betrachtung: Mit optimierten Betriebskosten spart man über die Jahre gleich viel oder mehr als die anfänglichen Baukosten! 25

26 Entwicklungsphasen Q: analyst.com 1. Phase 2. Phase 3. Phase Einzelkomponenten Optimierung einmalig Integrale Optimierung phasenweise Dynamische Optimierung, smartes und permanentes Monitoring Checklisten, Deklarationssysteme DGNB / LEED / BREEAM heute HighPerformanceBuilding- Zertifikate zukünftig 26

27 LCM im Zertifizierungsprozess Vorzertifizierung Neubauzertifizierung Rezertifizierung Rezertifizierung 3 Jahre 3 Jahre 3 Jahre Absichtserklärung Vorzertifikat Neubau- Zertifikat Bestands- Zertifikat Modernisierungs- Zertifikat Vorstudien Projektierung Realisierung Bewirtschaftung Virtuelles Gebäude Funktions-Simulationen Reales Gebäude Funktions-Prüfung Smartes Gebäude mit Betrieb und Nutzer Iterative Funktions- und Performance-Optimierung Simulierte Nutzung / Virtueller Nutzer Erstnutzer Nachnutzer Umnutzer Nutzerrolle im Life Cycle Management Life Cycle bezogener Zertifizierungsprozess / Steuerung der Optimierung durch Nachhaltigkeits- oder Life Cycle Manager 27

28 Kontinuierliche Performance Messung heute Q:

29 KPI s für Rezertifizierung Gebäude Betrieb Nutzer Bauwerksdokumentation Betreiberhandbuch Nutzerhandbuch Energie Bilanz (Energie Management (Monitoring, Optimierung), Smart Metering, GA) CO2 Bilanz (inkl. gebäudeinduzierte Mobilität) Wassernutzung Bilanz (Grauwassernutzung, Prozesswasser, ind. Verbrauch Nutzer) Stofffluss Bilanz (Abfall, Instandhaltung, Umbau, Recyclingumfang, etc.) Betriebskosten Bilanz Reinigung Sicherheit Instandhaltung Grünflächen Nachhaltige Beschaffung Gastronomie 29

30 Kontinuierliche Verbesserung der KPI s Symbolbild Q: o Konzept-Erstellung o Definition Ober- &Teilzielen o Konzept-Aktualisierung o Umsetzung o Management(Anwendung) o Messung o Analyse, Kennzahlen o Überprüfung/Kontrolle(Audit) o Dokumentation o Massnahmen-Erstellung o Massnahmen-Genehmigung o Massnahmen-Umsetzung o Massnahmen-Kontrolle 30

31 KPI Performance Management System zukünftig Symbolbild Q: Das Performance Cockpit der Zukunft: Moduswechsel bei der Darstellung der KPI s zwischen Tag, Woche, Monat und Jahr. 31

32 Fazit Wenn Sie zukünftig hoch hinaus wollen, sollten Sie sich bereits jetzt für eine umfassende Nachhaltigkeit entscheiden! 32

33 Besten Dank für Ihre Aufmerksamkeit Heinz J. Bernegger Geschäftsführer SGNI - Schweizer Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft Technoparkstrasse 1 CH-8005 Zürich Telefon : +41 (0) info@sgni.ch Internet: