Entwicklung der Wohnbau- und Gewerbeflächen - Drensteinfurt Städtebauliche Studie im Rahmen der Fortschreibung des Regionalplanes Münsterland

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1 Entwicklung der Wohnbau- und Gewerbeflächen - Drensteinfurt Städtebauliche Studie im Rahmen der Fortschreibung des Regionalplanes Münsterland Entwurf, Oktober 2007 Bearbeitung: Stadt Drensteinfurt, Bauamt Landsbergplatz Drensteinfurt Nagelmann Tischmann Büro für Stadtplanung und Kommunalberatung Berliner Straße Rheda-Wiedenbrück

2 Stadt Drensteinfurt, Städtebauliche Studie: Entwicklung der Wohnbau- und Gewerbeflächen 2 Entwicklung der Wohnbau- und Gewerbeflächen - Drensteinfurt 2025 Städtebauliche Studie im Rahmen der Fortschreibung des Regionalplanes Gliederung: 1. Einführung und Aufgabenstellung 1.1 Fortschreibung des Regionalplan-Teilabschnittes Münsterland 1.2 Ausgangslage der Stadt Drensteinfurt 1.3 Städtebauliche Studie zur Siedlungsflächenentwicklung 1.4 Vorliegende Bedarfsprognosen 2. Standortprüfung der potenziellen Siedlungsflächen 2.1 Ortsteil Drensteinfurt - Übersicht Suchräume und Ausschlussflächen - Wohnbauflächen - Suchraum 1.1 Nördlich Rieth - Wohnbauflächen - Suchraum 1.2 Mondscheinweg - Wohnbauflächen - Suchraum 1.3 Gentruper Weg - Wohnbauflächen - Suchraum 1.4 Blumenstraße - Wohnbauflächen - Suchraum 1.5 Merscher Weg - Gewerbeflächen - Suchraum G 1 Südlich Viehfeld - Gewerbeflächen - Suchraum G 2 Westlich Viehfeld - Gewerbeflächen - Suchraum G 3 Interkommunales Gewerbe- und Industriegebiet - Gewerbeflächen - Suchraum G 4 Nördlich B 58 - Gewerbeflächen - Suchraum G 5 Natorp 2.2 Ortsteil Walstedde / Ortsteil Ameke - Übersicht Suchräume und Ausschlussflächen - Wohnbauflächen - Suchraum 2.1 Westlich Kerkpatt - Wohnbauflächen - Suchraum 2.2 Hoflinde - Wohnbauflächen - Suchraum 2.3 Zum Winkel - Gewerbeflächen - Suchraum G 6 Herberner Straße, - Gewerbeflächen - Suchraum G 7 Östlich B 63 - Wohnbauflächen - Suchraum 2.4 Nördlich Ameke - Wohnbauflächen - Suchraum 2.5 Südlich Ameke 2.3 Ortsteil Rinkerode - Übersicht Suchräume und Ausschlussflächen - Wohnbauflächen - Suchraum 3.1 Südlich Meerkamp - Wohnbauflächen - Suchraum 3.2 Östlich Eickenbecker Straße - Gewerbeflächen - Suchräume G 8 Gewerbenutzungen südlich L 850 und G 9 Flaggenbach

3 Stadt Drensteinfurt, Städtebauliche Studie: Entwicklung der Wohnbau- und Gewerbeflächen 3 3. Flächenbilanz und zusammenfassende Bewertung Anlagen: Bevölkerung, Beschäftigung und Wohnungsmarkt: Die Entwicklung in der Stadt Drensteinfurt bis 2020, Teiluntersuchung im Rahmen der Studie Stadtregion Münster im Auftrag der Stadt Drensteinfurt, Pestel-Institut, Hannover, April 2005 Planungsstand: Entwurf, Oktober 2007 (Nachtrag Dezember 2007)

4 Stadt Drensteinfurt, Städtebauliche Studie: Entwicklung der Wohnbau- und Gewerbeflächen 4 1. Einführung und Aufgabenstellung 1.1 Fortschreibung des Regionalplan-Teilabschnittes Münsterland Die Bezirksregierung Münster bereitet gegenwärtig die Fortschreibung des Regionalplan-Teilabschnittes Münsterland vor. Notwendig wird eine Überprüfung der im bisherigen Gebietsentwicklungsplan GEP - Teilabschnitt Münsterland dargestellten Wohnsiedlungsbereiche (WSB) und Gewerbe- und Industrieansiedlungsbereiche (GIB). Diese Überprüfung sollte nach den Genehmigungserlassen aus dem Jahr 1998 bereits auf Grundlage der aktualisierten Bevölkerungsprognose zum Jahr 2001 erfolgen. Die Fortschreibung musste aber angesichts der zunächst vorrangigen Neuaufstellung des Teilabschnittes Emscher-Lippe und erwarteter Reformen des Landesentwicklungsplanes (LEP) und des Landesentwicklungsprogrammes (LEPro) zurückgestellt werden. Aufgrund des sich abzeichnenden demographischen Wandels, einer zunehmenden Zahl von Änderungs- und Zielabweichungsverfahren im Teilabschnitt Münsterland und der notwendig gewordenen Aufstellung eines Gewerbeflächenkonzeptes Münsterland wird jedoch nunmehr eine Überarbeitung und Fortschreibung des Regionalplanes durchgeführt. 1.2 Ausgangslage der Stadt Drensteinfurt Die Bezirksregierung Münster hat die Gemeinden gebeten, an den Vorbereitungen für die Fortschreibung mitzuwirken. Die Stadt Drensteinfurt hat im Frühjahr 2007 die noch verfügbaren Siedlungsflächen erhoben und mitgeteilt. Darüber hinaus hat sich jedoch die Frage gestellt, welche sinnvollen Flächenpotenziale aus städtebaulicher Sicht überhaupt noch bestehen und welche planerischen Anforderungen ggf. mit einzelnen Flächen verbunden sind. Konkreter Anlass für diese Frage sind zwei Planungen bzw. Entwicklungen in der Kernstadt Drensteinfurt, die die grundsätzliche Bedeutung dieser landesplanerischen Flächendiskussion deutlich gemacht haben: Wohnbauflächenentwicklung: In der Kernstadt sind in den letzten 10 Jahren v.a. im sog. Konrad-Adenauer-Gebiet im Westen umfangreiche Wohnbaufläche entwickelt worden. Grundlage für die planerisch gewünschte, schrittweise Erschließung ist das vom Rat der Stadt Drensteinfurt beschlossene kommunale Bodenmanagement. Größere Baulücken und Brachflächen können auf dieser Grundlage ebenso vermieden werden, wie spekulative Bodenpreise und eine sich zum Nachteil der Baufamilien hinziehende Fertigstellung eines Bauabschnittes. Die Stadt kann heute nur noch wenige eigene Baugrundstücke anbieten, so dass baldmöglichst neue Bauflächen ausgewiesen werden müssen. Die im Flächennutzungsplan dargestellten Bauflächen sind nahezu ausgeschöpft. Ein Grunderwerb im Rahmen der heutigen GEP-Darstellung im Südwesten zwischen Riether Straße und Konrad-Adenauer-Straße ist jedoch auf längere Sicht nicht möglich. Im Ergebnis werden daher kurzfristig alternative Bauflächen benötigt. Gewerbeflächenentwicklung: Die gewerbliche Entwicklung der Stadt Drensteinfurt konzentriert sich auf das Gewerbe- und Industriegebiet Viehfeld im Süden der

5 Stadt Drensteinfurt, Städtebauliche Studie: Entwicklung der Wohnbau- und Gewerbeflächen 5 Kernstadt. Dieser Standort zwischen der Bahnstrecke Münster/Hamm im Osten und der Kreisstraße K 21 im Westen umfasst heute etwa eine Fläche von 36 ha. Erweiterungspotenzial ist im Süden bis zur 380 kv-hochspannungsleitung gegeben, die heute als deutliche Zäsur gegenüber der südlich folgenden gegliederten Kulturlandschaft und als Vorbelastung im Landschaftsraum die südliche Entwicklungsgrenze darstellt. Danach umfasst der Entwicklungsspielraum maximal rund 16 ha brutto, von denen aber bereits mehr als 60% im bisherigen GEP aufgenommen worden sind. Die südliche Erweiterung wurde im Jahr 2006 durch die 35. FNP-Änderung als Bauabschnitt 1 mit ca. 7 ha Größe vorbereitet. In diesem Verfahren hat sich jedoch auch gezeigt, dass die rückwärtige Lage des Gebietes im Süden der Kernstadt aufgrund der hiermit verbundenen Verkehrsbelastung auf der Konrad-Adenauer-Straße durch die Ortslage Richtung Norden zur B 58 zunehmend problematisch zu sehen ist. Zudem besteht die Gefahr, dass durch die Planung für das eventuelle Steinkohle-Abbaugebiet Donar der Deutschen Steinkohle AG das Gebiet durch mögliche Bergsenkungen erheblich entwertet werden kann, wenn wie bisher angedacht der sog. Nullrand als problematische Grenze des Einwirkungsbereiches direkt durch das Plangebiet verlaufen würde. Alternative Gewerbestandorte mit ausreichendem Entwicklungspotenzial stehen darüber hinaus weder in der Kernstadt noch in den Ortsteilen zur Verfügung. Zusammenfassend muss aus Sicht der Stadt Drensteinfurt somit im Zuge des Regionalplan-Verfahrens beraten werden über a) kurz- bis mittelfristige Alternativen für die Wohnbauland-Entwicklung und b) über die langfristige Ausrichtung der gewerblichen Entwicklung. 1.3 Städtebauliche Studie zur Siedlungsflächenentwicklung Vor dem o.g. Hintergrund hat die Stadt Drensteinfurt die vorliegende Studie zur Entwicklung von Wohnbau- und Gewerbeflächen - Drensteinfurt 2025 in Auftrag gegeben. Diese Studie soll im Maßstab des Flächennutzungsplanes eine vorbereitende Arbeits- und Diskussionsgrundlage bieten, um die weitere bauliche Entwicklung der Kommune strategisch vorbereiten und um die kommunalen Belange angemessen in den Planungsprozess zur Fortschreibung des Regionalplanes Münsterland einbringen zu können. Auf FNP-Ebene im Maßstab 1:5.000 und 1: sollen grundlegende, flächenbezogene Rahmenbedingungen für die Ortsteile Drensteinfurt, Rinkerode und Walstedde sowie ergänzend auch für Ameke dargelegt werden. In den kleinen Siedlungsbereichen im übrigen Stadtgebiet ist lediglich von einer Eigenentwicklung auszugehen, die nicht im GEP abzuhandeln sein wird. Aufgabe der Studie ist es, eine Flächenauswahl für den im Rahmen des Regionalplanes diskutierten Flächenbedarf vorzulegen. Eine eigenständige Prognose der Bevölkerungsentwicklung und eine städtische Bedarfsanalyse sind hiermit auftragsgemäß ausdrücklich nicht beabsichtigt. Diese Fragestellungen sind bereits in der in Kapitel 1.4 genannten Pestel-Studie untersucht worden und werden im Rahmen der im

6 Stadt Drensteinfurt, Städtebauliche Studie: Entwicklung der Wohnbau- und Gewerbeflächen 6 Herbst 2007 zu diskutierenden landesplanerischen Prognosen für den Siedlungsflächenbedarf für allgemeine Siedlungsbereiche (ASB) und Gewerbe- und Industrieansiedlungsbereiche (GIB) zu diskutieren sein. Dargestellt werden insbesondere städtebauliche, verkehrliche, immissionsschutzrechtliche und naturräumliche Restriktionen. Auf dieser Grundlage wird für jeden Ortsteil eine alternative Standortdiskussion geführt. Im Ergebnis werden Flächenvorschläge - aus planerischer Sicht inhaltlich und zeitlich nach Priorität geordnet - für die weitere Siedlungsentwicklung unterbreitet. Eine vorweg genommene Entscheidung soll und kann hiermit jedoch nicht verbunden sein. Zum einen ist der tatsächliche bzw. der landesplanerisch zugestandene Flächenbedarf im Planungszeitraum bis zum Jahr 2025 noch nicht bekannt, zum anderen sind über die hier erfolgte städtebauliche Flächendiskussion hinaus insbesondere auch Fragen der Verfügbarkeit (siehe Beispiel in Kapitel 1.2) und der Tragfähigkeit der Infrastruktur im Zuge der späteren Realisierung durch Bauleitplanung noch einzubeziehen. 1.4 Vorliegende Bedarfsprognosen a) Pestel-Studie zur Entwicklung der Stadt Drensteinfurt - Flächenangaben Die Stadt Drensteinfurt hat im Rahmen einer stadtregionalen Zusammenarbeit zwischen dem Oberzentrum Münster und den 8 Umlandkommunen das Pestel-Insitut, Hannover, zusätzlich beauftragt, Modellrechnungen zur Entwicklung der Bevölkerungszahlen, zum Wohnungsbedarf und zur Baulandnachfrage in der Stadt Drensteinfurt bis zum Jahr 2020 zu erarbeiten. Diese Studie wird in der Anlage beigefügt, auf die Modellrechnungen und Schlussfolgerungen wird verwiesen. Unter dem Aspekt Flächenbedarf sind die wichtigsten Ergebnisse zusammenfassend: Drensteinfurt hat mit 12,6 Beschäftigten am Arbeitsort je 100 Einwohner einen sehr geringen, unterdurchschnittlichen Arbeitsplatzbesatz (Kreis Warendorf 27,6 Beschäftigte je 100 Einwohner). Der Auspendlerüberschuss ist mit knapp Beschäftigten (Stand 2003) als hoch zu bewerten, v.a. gegenüber Münster besteht erwartungsgemäß ein stark negatives Pendlersaldo (s.d., Kapitel 1). Die Bevölkerung nahm zwischen 1995 und 2004 um insgesamt über Personen auf Personen im Jahr 2004 zu. Ursache sind nicht nur erhebliche Wanderungsgewinne, sondern auch die natürliche Bevölkerungsentwicklung mit einer überdurchschnittlich hohen Geburtenrate (s.d., Kapitel 2). Die Bevölkerungsprognose bis 2020 geht von einer weiteren Zunahme um über Personen auf rund Personen im Jahr 2020 aus. Neben der weiterhin positiven natürlichen Bevölkerungsentwicklung (wenn auch zunehmend abgeschwächt) wird von einem Zuzug v.a. aus Münster und Hamm und von einem steigenden Zuzug aus Mittelosteuropa ausgegangen (s.d., Kapitel 2). Letztere Aussage ist sicherlich mit erheblichen Unsicherheiten behaftet.

7 Stadt Drensteinfurt, Städtebauliche Studie: Entwicklung der Wohnbau- und Gewerbeflächen 7 Die Zahl der Erwerbsfähigen wird bis zum Jahr 2020 um knapp 10 % weiter ansteigen. Eine demographische Entlastung des Arbeitsmarktes ist in Drensteinfurt bis dahin nicht in Sicht (s.d., Kapitel 2). Die Zahl der Haushalte in Drensteinfurt wird nach der Prognose von ca Haushalte im Jahr 2004 auf ca Haushalte im Jahr 2020 ansteigen (+ 20 %). Die durchschnittliche Haushaltsgröße bzw. Personenzahl je Haushalt wird gemäß dem landesweiten Trend sinken, bleibt aber über dem Durchschnitt in NRW (s.d., Kapitel 3). Die Wohnungsbedarfsprognose bis 2020 ermittelt rund zusätzliche Wohnungen. Der Bedarf setzt sich i.w. aus den zusätzlichen Haushalten und aus den Wohnungsabgängen bis 2020 zusammen (s.d., Kapitel 4). Die Nachfrageprognose erwartet hierbei einen wachsenden Bedarf an Geschosswohnungen (Miet- und Eigentumswohnungen), die bisher sehr starke Nachfrage nach Ein- und Zweifamilienhäusern wird entsprechend zurückgehen (s.d., Kapitel 5). Im Ergebnis wird ein Baulandbedarf bis zum Jahr 2020 von rund 80 ha prognostiziert (s.d., Kapitel 6). Die Ergebnisse zeigen deutlich, dass aufgrund des bereits bestehenden erheblichen Pendlerüberschusses und der erwarteten Bevölkerungsentwicklung neben dem weiterhin erheblichen Wohnbaulandbedarf auch eine offensive Gewerbeflächen- und Arbeitsmarktpolitik zur Deckung der örtlichen Arbeitsplatzbedarfes in Drensteinfurt erforderlich ist. b) Landesplanerische Flächenangaben für den Regionalplan Auf Grundlage des Entwurfs Siedlungsflächenbedarf im Münsterland bis 2025 der Bezirksregierung Münster (Stand ) liegen erste Informationen über die vorläufige Bedarfsberechnung für die künftigen regionalplanerischen Flächenzuweisungen für die Stadt Drensteinfurt im Planungszeitraum bis zum Jahr 2025 vor: Wohnbauflächenentwicklung: Die in der Pestel-Studie genannten Perspektiven für die Bevölkerungsentwicklung und der resultierende Flächenbedarf werden von der Bezirksregierung Münster nach mündlicher Auskunft als teilweise überhöht eingestuft. Der landesplanerisch prognostizierte Flächenbedarf für neu darzustellende allgemeine Siedlungsbereiche (ASB) wird nach dem Stand der vorläufigen Berechnung mit 63 ha einschließlich der noch nicht erschlossenen Bauflächen nach dem alten Gebietsentwicklungsplan angegeben. Gewerbeflächenentwicklung: Für die weitere gewerblich-industrielle Entwicklung der Stadt Drensteinfurt in Gewerbe- und Industrieansiedlungsbereichen (GIB) wird bis zum Jahr 2025 eine vorläufige Größenordnung von 31,8 ha einschließlich der noch nicht erschlossenen Bauflächen errechnet.