Immobilienverwaltung

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1 PraxisWissen Immobilienverwaltung Handbuch für Miet- und WEG-Verwalter Herausgegeben von Norbert Slomian Rechtsanwalt, Heilbronn Bearbeitet von Beate Schmidberger Diplom-Rechtspflegerin, Heilbronn Michael Neuheiser Hausverwaltungsgesellschaft MITA, Heilbronn und Gerhard Schmidberger Dipl.-Rechtspfleger, Heilbronn 2012 dr C.H.BECK

2 Vorwort... V Kapitell. Wie werde ich Verwalter (Neuheiser) 1 A. Wo verschaffe ich mir die Kenntnisse I. Ausbildungsmöglichkeiten Lehrberufe Studiengänge... 2 II. Abschlüsse... 2 III. Fortbildungsmöglichkeiten 2 IV. Verbandsmitgliedschaften 3 B. Wie erfolgt die innerbetriebliche Organisation? I. Mitarbeiter 4 1. Sekretariat und Sachbearbeitung 4 2. Buchhaltung Technik, Objektbetreuer 6 III. Netzwerke (Architekt, Energieberater, Handwerker, Immobilienmakler, Servicefirmen, Rechtsanwalt, Versicherungsmakler,...) C. Woher bekomme ich Verwaltungsobjekte I. Bauträger Empfehlung (Bekannte, Beiräte, vorhandene Kunden, Netzwerker) 10 III. Werbung (Leistung oder Preis) IV. Abwerbung V. Bestandspflege 12 Kapitel 2. WEG-Recht (Slomian) A. VerwaltersteIlung für ein konkretes Objekt I. Bestellung Bestellungsart 13 a) Bestellung in der Gemeinschaftsordnung b) Bestellung durch Beschluss der Eigentümerversammlung c) Bestellung durch Gerichtsentscheidung Bestellungszeitraum 15 VII

3 11. Verwaltervertrag Abschluss des Vertrages Inhalt des Verwaltervertrages a) Aufgaben des Verwalters b) Einzelregelungen c) Verwaltervertrag und AGB-Recht aal Fiktionen 19 bb) Kompetenzübertragungen 19 cc) Befreiung vom Selbstkontrahieren dd) Erteilung von Untervollmacht 20 ee) Sondervergütung ff) Ermächtigung zur Vernichtung von Unterlagen III. Beginn der Tätigkeit B. Objektübernahme I. Informationsbeschaffung Grundbuchamt Bauträger/Vorverwalter Interne Arbeiten EDV-Erfassung des Objektes Objektbegehung 24 a) Erfassung Zählernummern b) Bilddokumentation Prüfung der erhaltenen Unterlagen aufvollständigkeit und Richtigkeit Protokolle, Beschlusssammlung, Buchhaltungsunterlagen Feststellung aktueller Handlungsbedarf a) Unerledigte Beschlusspunkte aus früherer Zeit. 27 b) Aktueller Instandhaltungs-/Instandsetzungsbedarfam Objekt c) Feststellung Liquidität der Gemeinschaft d) Aufklärung von Zahlungsrückständen und Inkasso Abrechnung Vorjahr Planungen, Vorbeugende Instandhaltung 31 a) Instandhaltungsplanung 31 b) Rücklagenbildung Externe Arbeiten Information Vertragspartner der WEG a) Statusermittlung 33 b) Ummelden bei Energieversorgern, Versicherungen etc VIII

4 0 o. o. 0 0 o' o o' Inhaltsverzeichnis 2. Bankverbindung der WEG a) Ermittlung Kontoinhaber b) Neues Konto eröffnen/unterschriftenkarte altes Konto/Rücklagenanlage prüfen Beglaubigte Ausfertigung des Bestellungsbeschlusses Information Verwaltungsbeirat 35 C. Die laufende Objektverwaltung Vorbereitung der Eigentümerversammlung Tagesordnung Grundbucheinsicht Objektbegehung Einladung a) Wer lädt ein? b) Wer wird eingeladen? aal Eigentümer/Erwerber bb) Sonstige Berechtigte 0 40 c) Wann ist einzuberufen? d) Wie ist einzuberufen? e) Mit welcher Frist ist einzuberufen? f) Inhalt der Einladung g) Versammlungsort h) Versammlungslokal i) Versammlungszeit IIo Durchführung der Eigentümerversammlung Versammlungsleitung Anträge zur Geschäftsordnung 00' a) Teilnahmerechte b) "Hausrecht" Beschlussfähigkeit Abarbeitung eines Tagesordnungspunktes a) Information und Diskussion 0 50 b) Antragstellung c) Abstimmung d) Beschlussverkündung e) Protokollführung III. Einzelne Tagesordnungspunkte Wirtschaftsplan a) Zweck ' 54 b) Inhalt c) Darstellung d) Fälligkeit IX

5 x e) Fortgeltungsklausel f) Beschlusszeitpunkt g) Zahlungspflichtiger h) Beschlussvorschlag i) Anfechtbarkeit Sonderumlage a) Zweck b) Abrechnung der Sonderumlage? c) Beschlussvorschlag Jahresabrechnung a) Zweck b) Zahlungspflichten zwischen Verband und Mitglied c) Kontrolle der Wirtschaftsführung des Verwalters als Vertreter des Verbandes d) Vermögenssituation des Verbandes e) Steuerliche Informationen f) Darstellungsübersicht aufeiner Seite? h) Beschlussfassung 78 i) Einbeziehung Vorjahressalden (aktueller Gesamtrückstand) j) Eigentümerwechsel k) Zusammenfassung Verwaltungsbeirat a) Bestellung b) Aufgaben c) Entlastung 81 d) Amtsende Verwaltung a) Bestellung b) Aufgaben c) Entlastung und Haftung aal Vertragliche Pflichten 84 bb) Unerlaubte Handlung 86 cc) Weitere Beispiele aus der Rechtsprechung seien beispielhaft aufgezählt d) Abberufung "Bauliche Maßnahmen" 92 a) Instandhaltung b) Instandsetzung c) Modernisierende Instandsetzung 93 d) Modernisierung

6 e) Anpassung an den Stand der Technik f) Bauliche Veränderung Verschiedenes a) Ersatzzustellungsvertreter b) Arbeitsverträge (Hausmeister u. a.) c) Steuerfragen d) Anlage Rücklage e) Beschlüsse zur Regelung der Art und Weise der Zahlung, Fälligkeit und Verzug f) Besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums 100 g) Besonderer Verwaltungsaufwand h) Parabolantennen IV. Nach der Versammlung Beschlusssammlung Protokoll a) Protokollversendung " 104 b) Unterschriftsbeglaubigungen Beschlussumsetzung 105 V. Entscheidungen ohne Versammlung? VI. Beschlussanfechtung Beschlussnichtigkeit Vorverfahren Formalien Kostenregelung Rechtsmittel Beschlusssammlung VII. Der säumige Eigentümer Buchführungspflicht Mahnwesen Titulierung Zwangsvollstreckung 112 a) Gerichtsvollzieher b) Eidesstattliche Versicherung c) Dingliche Vollstreckung VIII. Klagen Dritter Zahlungsklagen Vollstreckung Dritter IX. Sonstige Ereignisse Objektbegehungen AuBerordentliche Eigentümerversammlung XI

7 3. Hausordnung a) Tierhaltung 115 b) Störungen/renitenter Eigentümer/Mieter Schadensmeldung am Objekt Kapitel3. Mietverwaltung (Slomian) 119 A. Verwalter im konkreten Objekt Abschluss Verwaltervertrag Vollmacht Beginn der Tätigkeit Vergütung B. Objektübernahme I. Informationsbeschaffung Pläne (Grundrisse und Leitungspläne) Verträge (Versicherungen, Wartung, ) Schließplan C. Aufgaben des Mietverwalters Prüfung und Aufnahme bestehender Mietverträge 124 a) Vertragsparteien aal Vermieter bb) Mieter b) Vertragsinhalt 125 aal Mietdauer bb) Miethähe und Mietzusammensetzung ce) Mietstruktur dd) Mietanpassung ee) Sicherheitsleistung fe) Schönheitsreparaturen gg) Kleinreparaturklausel Die praktische laufende Tätigkeit des Mietverwalters bei laufender Verwaltung soll am Ablaufeines Mietverhältnisses aufgezeigt werden. Dabei wird ebenfalls das Wohnraummietverhältnis zugrunde gelegt a) Abschluss neuer Mietvertrag aal Bestimmung der Vertragspartner 130 bb) Vertragsobjekt 133 cc) Vertragsdauer dd) Mietzusammensetzung 135 ee) Mietanpassungsklausel fe) Mietsicherheit XII

8 gg) Schönheitsreparaturen hh) Vollmachtsklausel ii) Kleinreparaturklausel b) Zahlungsüberwachung/Mahnwesen c) Abrechnungen (Heiz- und Betriebskosten) aa) Was sind Betriebskosten? bb) Welche Betriebskosten sind vom konkreten Mietvertrag erfasst? cc) Welche Kosten sind der Abrechnung zugrunde zu legen? dd) Umlagemaßstab ee) Spezifische Fragen einzelner Betriebskostenarten ff) Abrechnungsfrist gg) formell ordnungsgemäße Abrechnung hh) Einwendungen des Mieters Anpassung Miethöhe a) Heizkostenvorauszahlung b) Betriebskostenvorauszahlung c) Betriebskostenpauschale 158 d) Nettomiete aa) Staffelmiete bb) Indexmiete cc) Vereinbarung über die Miethöhe dd) Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete 160 ee) Modernisierungserhöhung Mängel am Objekt Beendigung des Mietverhältnisses a) durch den Mieter b) durch den Vermieter Abwicklung Mietvertragsverhältnis a) Schönheitsreparaturen/Schäden 164 b) Kautionsabrechnung Kapitel 4. Zwangsvollstreckung (Slomian/Schmidberger) A. Mobiliarvollstreckung (Slomian) Voraussetzungen für die Einleitung der Zwangsvollstreckung a) Der Titel XIII

9 ee) b) Sicherheitsleistung als Vollstreckungsvoraussetzung c) Die Vollstreckungsklausel d) Die Zustellung Sicherung der Ansprüche vor einer Zwangsvollstreckung a) Die Sicherungsvollstreckung 175 b) Sicherung der Ansprüche durch Arrestbefehl oder einstweilige Verfügung c) Vorpfandung Zwangsvollstreckung durch den Gerichtsvollzieher Zwangsvollstreckung durch Forderungspfandung Pfandung von Arbeitskommen und anderen wiederkehrenden Einkommen a) Umfang der Pfändung b) Pfandung verschleierten Arbeitseinkommens c) Möglichkeiten zur Erhöhung der pfandbaren Beträge aa) Nichtberücksichtigung von Unterhaltspflichten gemäß 850 c Abs 192 bb) Zusammenrechnung mehrere Einkommen des Schuldners gemäß 850 e Abs 193 cc) Änderung der Unpfändbarkeitsvoraussetzungen gemäß 850 f + g ZPO, 194 dd) Vollstreckung einer Forderung aus unerlaubter Handlung Erweiterter Zugriffbei gut verdienenden Schuldnern Schuldnerschutzbestimmungen 196 a) Schutzantrag nach 712 ZPO b) Kontenschutz bei Pfandung eines Gehaltskontos nach 850k ZPO c) Pfandungsschutz bei der Pfändung von Mietund Pachtforderungen nach 851 b ZPO d) Pfandungsschutz nach 765 a ZPO Räumungsvollstreckung und Räumungsschutz 201 a) Die Räumungsvollstreckung 201 b) Alternative Methoden der Räumung c) Räumungsschutz nach 721 ZPO 206 d) Räumungsschutz gemäß 794 a ZPO 207 XIV

10 B. Die Vollstreckung in das unbewegliche Vermögen (Schmidberger) I. Übersicht Einordnung Begriffdes Grundstücks a) Grundstücke im Ganzen b) Bruchteile von Grundstücken c) Grundstücksgleiche Rechte d) Aufbau des Grundbuches II. Zwangshypothek Zweck Antrag a) Zuständigkeit b) Form '" Besonderheiten 216 a) Höhe 216 b) Verteilung 216 c) Akzessorietät d) Buchrecht e) Zinsen f) Verbindung mit Titel g) Insolvenz Löschung Kosten 218 III. Zwangsversteigerung Grundüberlegungen 218 aal Das Prioritätsprinzip 219 bb) Das Deckungsprinzip ce) Surrogationsprinzip Zuständiges Amtsgericht Beteiligte a) Parteien des Verfahrens b) "Geborene" Beteiligte c) "Gekorene" Beteiligte Die Rangklassen a) Rechte übergreifend 223 b) innerhalb des Rechtes c) Unterscheidung laufend, rückständig d) Ablösung Anordnung/Beitritt a) Antrag 229 b) Eigentumsnachweis XV

11 XVI c) Entscheidung über den Antrag 230 d) Mehrere Grundstücke e) Besonderheit wegen Hausgeld Ablaufdes Verfahrens a) Beschlagnahme 232 b) Einstellung nach 30 ZVG c) Einstellung nach 30a ZVG d) Die Verkehrswertfestsetzung 233 e) Freigabebeschlüsse Der Versteigerungstermin 235 a) Bekanntmachung/Zustellung b) Androhung von Rechtsverlusten 235 c) Mitteilung nach 41 Abs.2 ZVG d) Zustellfrist des 44 Abs. 2 ZVG e) Abgabe von Geboten f) Anmelden von Rechten g) Das Geringste Gebot h) Die Bietestunde i) Die Wertgrenzen j) Verhandeln über den Zuschlag k) Verkündungstermin über den Zuschlag I) Abtretung des Meistgebotes Der Zuschlag 242 a) Zahlungsaufforderung b) Rechtswirkung des Zuschlages aal Miet/Pachtverträge bb) Stellung in der Eigentümergemeinschaft cc) Versicherungsverträge dd) Nicht Rechtsnachfolger ee) Zwangsverwaltung 244 ff) Schicksal der eingetragenen Rechte 244 c) Räumungstitel d) Die Besondere Verwaltung nach 94 ZVG Erlösverteilung 246 a) Erlösverteilungstermin 246 b) Behandlung der Anmeldungen c) Beschwerde als Einwendung gegen den Teilungstermin d) Widerspruch als Einwendung gegen den Teilungsplan 247 e) Verfahren bei Widerspruch 248 f) Auszahlung der Gelder 248

12 g) Das Meistgebot wird nicht gezahlt, 248 h) Grundbuchersuchen ':) i) Außergerichtliche Verteilung Kosten 249 k) Beispiel eines Teilungsplanes, 251 IV. Zwangsverwaltung Gemeinsame Vorschriften Schuldner a) Eigentümer b) Eigenbesitzer Anordnung/Beitritt a) Besonderheiten b) Mehrere Grundstücke c) Keine Besonderheit bei Hamgeld d) Ablösung 258 4) Ablaufdes Verfahrens a) Allgemeine Bemerkungen b) Ziel 258 c) Eintritt der Beschlagnahme 259 d) Verfahren bei genügend Masse e) Verfahren bei notleidender Masse - Vorschusspflicht f) Sonderfall: Schuldner bewohnt Objekt selbst g) Beendigung Der Zwangsverwalter a) Person des Zwangsverwalters aal Der "freie" Verwalter " 263 bb) Der Institutsverwalter b) Aufgaben 264 c) Rechnungslegung d) Aufsicht des Gerichts e) Haftung des Zwangsverwalters Anmeldungen 268 a) Laufend/einmalige Beträge b) Laufendes Hausgeld " 268 c) Einmalige Beträge für Hausgeld d) Fälligkeiten Erlösverteilung 271 a) Die Ansprüche gegen die Masse 271 b) Rechtsbehelfe aal Beschwerde bb) Widerspruch XVII

13 c) Klage nach 159 ZVG d) Rechnungslegung des Zwangsverwalters e) Bereicherungsklage gegen den irrtümlich Begünstigten Einstellung der Zwangsverwaltung Aufhehung der Zwangsverwaltung a) Zuschlag b) Antragsrücknahme 277 c) Nichtzahlung eines vorschusses 278 d) Sonstige Gründe Kosten 279 a) Gerichtskosten b) Zwangsverwalter C. Das Insolvenzverfahren Die Verfahrensgrundsätze a) Verfahrenszweck b) Insolvenzfahigkeit, 283 c) Unterscheidung zwischen Regel- und Verbraucherinsolvenz d) Zuständigkeit e) Amtsermittlungsprinzip 285 f) Anwendbarkeit der Zivilprozessordnung, 285 g) Nichtöffentlichkeit Das Eröffnungsverfahren 286 a) Antragsrecht aal Antragstellung durch den Gläubiger bb) Antragstellung durch den Schuldner (Eigenantrag) 291 b) Verfahren bis zur Insolvenzeröffnung 293 aal Amtsermittlungen bb) Mitwirkungs- und Auskunftspflichten des Schuldners, 293 cc) Beauftragung eines Gutachters 294 dd) Anordnung der vorläufigen Verwaltung und anderer Sicherungsmaßnahmen gemäß 21 InsO Die Entscheidung über eine Verfahrenseröffnung., 296 a) Zurückweisung des Antrags b) Abweisung des Antrags mangels Masse 297 c) Verfahrenseröffnung Kurze Darstellung des Verfahrensablaufs nach Verfahrenseröffnung XVIII

14 5. Die Verfahrensbeteiligten im Insolvenzverfahren a) Insolvenzgericht aal Entscheidungen des Insolvenzgerichts bb) Anberaumung, Abhaltung und Leitung der gerichtlichen Termine 306 cc) Weitere Tätigkeiten des Gerichts b) Insolvenzverwalter/Treuhänder c) Gläubigerversammlung d) Schuldner e) Gläubigerausschuss f) Beteiligung einzelner Gläubiger am Verfahren. 314 aal Aussonderungsberechtigte Personen bb) Absonderungsberechtigte Gläubiger cc) Massegläubiger dd) Insolvenzgläubiger ee) Nachrangige Insolvenzgläubiger ff) Akteneinsichtsrecht 328 g) Neugläubiger Die Insolvenzmasse a) Bestandteile der Insolvenzmasse b) Verwertung der Insolvenzmasse c) Nicht beschlagnahmtes Schuldnervermögen d) Vollstreckungsverbote und -hindernisse Immobilien in der Insolvenz a) Verwertung b) Gläubiger als VermieterIVerpächter c) Schuldner als Eigentümer oder Vermieter/Verpächter d) Ansprüche der Eigentümergemeinschaft in der Insolvenz Der Verfahrensabschluss a) Einstellung des Verfahrens mangels einer die Kosten des Verfahrens deckenden Masse 343 b) Einstellung des Verfahrens nach Anzeige der Masseunzulänglichkeit 344 c) Einstellung des Verfahrens wegen Wegfalls des Eröffnungsgrundes ( 212 InsO) oder mit Zustimmung der Gläubiger ( 213 InsO) 345 d) Aufhebung des Verfahrens nach Durchführung der Schlussverteilung e) Abschlagsverteilung f) Nachtragsverteilung 348 XIX

15 9. Das Schuldenbereinigungsverfahren 350 a) Außergerichtliches Planverfahren, 350 b) Gerichtliches Planverfahren 351 c) Zustimmungsersetzungsverfahren d) Planfeststellung und deren Wirkungen Das Restschuldbefreiungsverfahren a) Antrag und Abtretungserklärung b) Der Treuhänder im Restschuldbefreiungsverfahren 358 c) Versagung der Restschuldbefreiung am Ende des [nsolvenzverfahrens d) Versagung der Restschuldbefreiung in der Wohlverhaltensphase e) Erteilung der Restschuldbefreiung f) Von der Restschuldbefreiung ausgenommene Forderungen Ausblick aufdie ab beabsichtigten Gesetzesänderungen Stichwortverzeichnis 375 xx