Manfred Kühnberger Helmuth Wilke (Hrsg.) Immobilien bewertung. Methoden und Probleme in Rechnungswesen, Besteuerung und Finanzwirtschaft

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1 Manfred Kühnberger Helmuth Wilke (Hrsg.) Immobilien bewertung Methoden und Probleme in Rechnungswesen, Besteuerung und Finanzwirtschaft

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4 Manfred Kühnberger/Helmuth Wilke (Hrsg.) Immobilienbewertung Methoden und Probleme in Rechnungswesen, Besteuerung und Finanzwirtschaft 2010 Schäffer-Poeschel Verlag Stuttgart

5 Bearbeiterübersicht: Dietrich: Teil G Herr: Teil I Huschke: Teil H Kleiber: Teil B Kühnberger: Teile A, C, D Radeisen: Teil F Stachuletz: Teil I Wilke: Teil E Bibliografische Information der Deutschen Nationalbibliothek Die Deutsche Nationalbibliothek verzeichnet diese Publikation in der Deutschen Nationalbibliografie; detaillierte bibliografische Daten sind im Internet über abrufbar. E-Book ISBN Dieses Werk einschließlich aller seiner Teile ist urheberrechtlich geschützt. Jede Verwertung außerhalb der engen Grenzen des Urheberrechtsgesetzes ist ohne Zustimmung des Verlages unzulässig und strafbar. Das gilt insbesondere für Vervielfältigungen, Übersetzungen, Mikroverfilmungen und die Einspeicherung und Verarbeitung in elektronischen Systemen Schäffer-Poeschel Verlag für Wirtschaft Steuern Recht GmbH info@schaeffer-poeschel.de Einbandgestaltung: Willy Löffelhardt/Melanie Frasch Satz: DTP + TEXT Eva Burri, Stuttgart Schäffer-Poeschel Verlag Stuttgart Ein Tochterunternehmen der Verlagsgruppe Handelsblatt

6 V Vorwort Wer sich mit der Bewertung von Immobilien befasst, muss sich mit einer Reihe von Randbedingungen auseinandersetzen, die regelmäßig zu einer hohen Komplexität beitragen. Exemplarisch sei darauf hingewiesen, dass Immobilien keine homogenen Güter sind, sondern höchst unterschiedliche Dinge umfassen wie Agrarflächen, selbstgenutzte Eigenheime, Hotels, Kaufhäuser, Mietwohn- und Gewerbeimmobilien etc.; wichtige wertbestimmende Einflussfaktoren häufig lokal/national geprägt sind (Steuer- und Rechtssystem, Bevölkerungsentwicklung etc.); das sinnvollerweise anzuwendende Bewertungsverfahren vom Zweck der Wertermittlung abhängt (Besteuerung, Rechnungslegung, Beleihungswertermittlung, Versicherungswertermittlung, Kaufpreisfindung etc.). Kombiniert man diese Faktoren, so kann es kaum verwundern, dass es zum Thema Immobilienbewertung eine Fülle höchst unterschiedlicher Konzepte und Praktiken gibt, die z. T. noch durch nationale Traditionen geprägt sind. Das vorliegende Handbuch kann keinesfalls sämtliche Facetten abdecken. Der Fokus liegt vielmehr auf Wohn- und Gewerbeimmobilien und damit verbundenen Bewertungsanlässen, die in der Unternehmenspraxis besonders bedeutsam sind. Da es die»eierlegende Wollmilchsau«auch hier nicht gibt, geht es nicht darum, ein allgemeines, für alle Bedürfnisse anwendbares Bewertungsschema zu entwickeln; vielmehr sollen für ausgewählte Zwecke Verfahren der Immobilienbewertung vorgestellt und kritisch beurteilt werden. Dabei wird besonderer Wert darauf gelegt, eine hohe Praxisrelevanz mit theoretischer Fundierung zu verknüpfen. Die Beiträge geben daher den theoretischen»stand der Dinge«wieder, ohne die praktischen Anwendungsbedingungen zu vernachlässigen. Das Handbuch der Immobilienbewertung richtet sich an alle, die in der beruflichen Praxis, im Studium und/oder der Fort- und Weiterbildung fundierte Kenntnisse des derzeitigen Standes der Immobilienbewertung erarbeiten wollen. Neben den im immobilienwirtschaftlichen Bereich tätigen Unternehmen sind Banken, Gutachter, Wirtschaftsprüfer und Steuerberater angesprochen. Im Bereich der Fort- und Weiterbildung bietet das Handbuch eine umfassende Arbeitsgrundlage, etwa für immobiliennahe wirtschaftswissenschaftliche Studiengängen. Aufgrund des modularen Aufbaus ist es auch als Nachschlagewerk konzipiert. Allen an der Fertigstellung des Buches Beteiligten sei an dieser Stelle herzlich gedankt. Berlin, im November 2009 Manfred Kühnberger Helmuth Wilke

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8 VII Die Herausgeber/Autoren Prof. Dr. Stephan Dietrich, Hochschule für Technik und Wirtschaft (HTW) Berlin, Fachgebiete Gesellschaftsrecht, Konzernrecht, Wirtschaftsmediation und Wirtschaftsrecht. Prof. Dr. Hansjörg Herr, Hochschule für Wirtschaft und Recht (HWR) Berlin, Professur für Supranationale Integration, Forschungsschwerpunkte: Weltwährungs- und Weltfinanzsystem, europäische Integration, makroökonomische Steuerung, China. Dr. Christian Huschke, Steuerberater und Prokurist im Bereich Asset Management Real Estate der Pricewaterhouse- Coopers AG in Berlin; Dozent für immobilienspezifische Steuer- und Bewertungsfragen im MBA-Studiengang Real Estate Management sowie an weiteren Berliner Hochschulen; hält regelmäßig Vorträge zu verschiedenen immobilienspezifischen Fragestellungen und ist Autor zahlreicher Fachpublikationen zu immobilienspezifischen Themen. Prof. Dipl.-Ing. Wolfgang Kleiber, Senior Partner der VALEURO Kleiber und Partner, Grundstückssachverständigengesellschaft; Ministerialrat a. D. im Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen; zuletzt Leiter des Referates für das»besondere Städtebaurecht des BauGB; Bodenpolitik und Wertermittlung«; Lehrbeauftragter der Albert-Ludwigs Universität Freiburg, der Bergischen Universität Wuppertal, der European Business School (Oestrich-Winkel, Berlin, München und Essen); Herausgeber und Schriftleiter der Zeitschrift»Grundstücksmarkt und Grundstückswert«(GuG). Prof. Dr. Manfred Kühnberger, Hochschule für Technik und Wirtschaft (HTW) Berlin, Fachgebiete nationale und internationale Rechnungslegung, Gesellschaftsrecht, Unternehmensbewertung; Autor zahlreicher Fachpublikationen im Bilanz-, Umwandlungs- und Genossenschaftsrecht. Dipl.-Kfm. Rolf-Rüdiger Radeisen, Steuerberater in Berlin; Dozent für Umsatz- und Erbschaftsteuerrecht im MBA-Studiengang Real Estate Management sowie an weiteren Berliner Hochschulen; hält regelmäßig Vorträge zu verschiedenen immobilienspezifischen Fragestellungen und ist Autor zahlreicher Fachpublikationen zu umsatz- und erbschaftsteuerlichen Themen. Prof. Dr. Rainer Stachuletz, Berlin School of Economics and Law, Fachgebiet Corporate Finance; seit zwei Jahren im Auftrag des Bundesministeriums für Wirtschaftliche Zusammenarbeit bei der Zentralbank der Sozialistischen Republik Vietnam, Einsatzort Banking Academy of Vietnam, Hanoi.

9 VIII Die Herausgeber/Autoren Prof. Dr. Helmuth Wilke, Steuerberater, Hochschule für Technik und Wirtschaft (HTW) Berlin, Fachgebiet Betriebswirtschaftliche Steuerlehre, insbesondere Unternehmenssteuerrecht; umfangreiche Vortragstätigkeiten, Autor zahlreicher Fachpublikationen im Unternehmenssteuerrecht.

10 IX Inhaltsverzeichnis Vorwort... V Die Herausgeber/Autoren... VII Abkürzungsverzeichnis... XIX Teil A: Überblick... 1 Teil B: Wertermittlungsverfahren Wert und Wertermittlungsverfahren Wertbegriffe Verkehrswert (Marktwert) und beizulegender Zeitwert Verkehrswert (Marktwert) Beizulegender Zeitwert (Fair value) Gewöhnlicher Geschäftsverkehr Grundstückstransaktionskosten Wertermittlungsverfahren Gutachterausschüsse für Grundstückswerte Rechtsgrundlagen Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und Wertermittlungsrichtlinien (WertR) Wertermittlungsverfahren Wahl des Wertermittlungsverfahrens Verkehrswert/Marktwert Beizulegender Zeitwert (Fair value) Lage auf dem Grundstücksmarkt (Marktanpassung) Das Vergleichswertverfahren Grundzüge Verfahrensübersicht Familie der Ertragswertverfahren Allgemeines Ein- und zweigleisiges Ertragswertmodell Instandhaltungs- und Modernisierungsmodell Vorbemerkung Instandhaltung Modernisierung Internationale Anwendungspraxis Block- und Phasenmodell Vorbemerkung Phasenmodell Blockmodell Marktwertorientierte und prognoseorientierte Ertragswert modelle... 52

11 X Inhaltsverzeichnis Vorbemerkung Allgemeines Internationale Bilanzierungsvorschriften (IAS) Ermittlung von Investitionswerten nach dem Discounted-Cashflow-Verfahren Ermittlung von Markt- bzw. Verkehrswerten nach dem Discounted- Cashflow-Verfahren Standardverfahren (der ImmoWertV) Vorbemerkung Standardverfahren Reinertrag (Cashflow) Bewirtschaftungskosten Allgemeines Abschreibung Vervielfältiger Liegenschaftszinssatz Bodenwertermittlung Beispiel zum Ertragswertverfahren Mietvertragliche Bindungen (Über- und Untervermietung) Allgemeines Auf- und Abschichtungsverfahren (top and bottom slicing) Vervielfältigerdifferenzenverfahren (term and reversion) Mehrperiodische Ertragswertermittlung unter Darlegung der jährlichen Ertragsflüsse Ertragswertermittlung von Objekten mit erheblichem Instandsetzungsbedarf und Umnutzungspotenzial Problematik der Instandsetzungskosten Das Liquidationswertverfahren Allgemeines Liquidationswertverfahren für nicht sofort freilegbare Grundstücke Das Sachwertverfahren Allgemeines Verfahrensübersicht zum Sachwertverfahren Zusammensetzung des Sachwerts Bodenwert Sachwert der baulichen Außenanlagen und sonstigen Anlagen (Anpflanzungen) Sachwert der baulichen Anlagen (Gebäudesachwert) Vorläufiger Sachwert und Sachwert Gewöhnliche Herstellungskosten Normalherstellungskosten 2000 (NHK 2000) Ermittlung der Brutto-Grundfläche (BGF) Anwendungshinweise zu den Normalherstellungskosten 2000 (NHK 2000) Alterswertminderung Vom vorläufigen Sachwert zum Sachwert Vorläufiger Sachwert Marktanpassung durch Sachwertfaktoren

12 Inhaltsverzeichnis XI Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale Vom Sachwert zum Verkehrswert (Marktwert) Beispiel: Verkehrswertermittlung eines Einfamilienhauses ohne Baumängel Berücksichtigung der Transaktionskosten in der Marktwertermittlung Marktwert (Verkehrswert) Verkehrswertermittlung unter Anwendung des Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahrens Allgemeines Vergleichswertverfahren (comparison method) Ertragswertverfahren (income approach) Sachwertverfahren (cost approach) Zusammenfassung Verkehrswertermittlung unter Anwendung des Discounted-Cashflow- Verfahrens Verkehrswertermittlung unter Anwendung des Residualwertverfahrens (Extraktion) Zusammenfassung Teil C: Bilanzierung und Bewertung von Immobilien nach IFRS Die Bedeutung der IFRS für deutsche Unternehmen Konzeptionelle Merkmale der IFRS Zur Klassifikation von Immobilien Die Grundstruktur der Immobilienzuordnung Die Bedeutung der Veräußerungsabsicht Gemischte Nutzungen Immobilien unter IFRS Anlageimmobilien nach IAS Zielsetzung und Anwendungsbereich Die Zugangsbewertung von Anlageimmobilien Das Fair-Value-Modell Der Anwendungsbereich Die Bewertungsgrundsätze Begriff des Fair Value und Bewertungsmethoden Ausweisfragen Immobilien unter IAS 16 (Sachanlagen) Einführung Die Erstbewertung von Sachanlagen Die Folgebewertung nach dem Anschaffungskostenmodell Die Folgebewertung nach dem Neubewertungsmodell Bewertung von Vorratsimmobilien und Fertigungs aufträgen Bewertung für Erstanwender nach IFRS Zusammenfassung

13 XII Inhaltsverzeichnis Teil D: Bilanzierung und Bewertung von Immobilien nach HGB Ausweis und Abgrenzung der Bewertungseinheit Die allgemeinen Grundsätze ordnungsgemäßer Buchführung Zugangsbewertung Die Trennung von Anschaffungs- und Herstellungsvorgängen Ermittlung der Anschaffungskosten Ermittlung der Herstellungskosten Die Folgebewertung Systematischer Überblick Bewertung von Sachanlagen Planmäßige Abschreibungen Abschreibungen auf den niedrigeren beizulegenden Wert Über das Imparitätsprinzip hinausgehende Abschreibungen Wertaufholungen Bewertung von Immobilien des Umlaufvermögens Rückstellungen im Zusammenhang mit Immobilien Fazit und Ausblick Teil E: Grundzüge der steuerrechtlichen Bilanzierung und Bewertung von Immobilien Einführung, Überblick Die Abgrenzung selbständiger Wirtschaftsgüter Betriebsvorrichtungen Scheinbestandteile Ladeneinbauten Sonstige selbständige Gebäudeteile Immobilienspezifische Probleme der Abgrenzung von Anschaffungsund Herstellungskosten Die Bewertung zu Anschaffungskosten Unmittelbare Kosten des Erwerbs Kaufpreis Übernommene Verpflichtungen Anschaffungsnebenkosten Kosten der Versetzung in einen betriebsbereiten Zustand Aufteilung von Anschaffungskosten auf mehrere Wirtschaftsgüter Anschaffungsnahe Herstellungskosten i. S. v. 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG Historische Entwicklung Betroffene Aufwendungen Grundsatz Abgrenzung zu übrigen aktivierungspflichtigen Aufwendungen Abgrenzung zu abzugsfähigen Erhaltungsaufwendungen Die Bewertung zu Herstellungskosten

14 Inhaltsverzeichnis XIII Umfang der Herstellungskosten im Steuerrecht Abgrenzung zwischen Anschaffungskosten des Grund und Bodens und Herstellungskosten eines Gebäudes Abgrenzung zwischen Herstellungskosten und Erhaltungsaufwand Vollverschleiß Erweiterung Wesentliche Verbesserung Trennung von Herstellungs- und Erhaltungsaufwand Sanierung auf Raten Ausgewählte Sonderprobleme Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten bei Übertragung stiller Reserven Übertragung stiller Reserven nach 6b EStG Übertragung stiller Reserven bei Ersatzbeschaffung Die steuerbilanzielle Behandlung des Gebäudeabbruchs Abbruch zuvor selbst errichteter Gebäude Abbruch eines angeschafften Gebäudes Folgebewertung im Steuerrecht Absetzung für Abnutzung Lineare AfA Grundsätze Regel-AfA-Sätze nach 7 Abs. 4 Satz 1 EStG AfA nach der kürzeren Nutzungsdauer gemäß 7 Abs. 4 Satz 2 EStG Degressive AfA Absetzungen für außergewöhnliche Abnutzung (AfaA) Erhöhte Absetzungen und Sonderabschreibungen Teilwert-Abschreibungen Grundlagen Begriff des Teilwerts Nachweis eines gesunkenen Teilwerts Gesunkener Teilwert bei Gebäuden Gesunkener Teilwert bei Grund und Boden Dauerhaftigkeit der Wertminderung Exkurs: Qualifikation von Aufwendungen nach dem Mietereinbauten- Erlass Scheinbestandteile Betriebsvorrichtungen Sonstige Mieterein- oder Mieterumbauten als materielle Wirtschaftsgüter Mieter ist wirtschaftlicher Eigentümer Ein- oder Umbau dient den besonderen beruflichen oder betrieblichen Zwecken des Mieters Anzuwendende AfA-Vorschriften für Gebäude Immaterielles Wirtschaftsgut oder Rechnungsabgrenzungs posten

15 XIV Inhaltsverzeichnis Teil F: Bewertung von Immobilien nach dem Bewertungs gesetz Einleitung zur Rechtsentwicklung der Bewertung nach dem Bewertungsgesetz Grundsätze der Bewertung Wirtschaftliche Einheit Grundbesitz im Bewertungsrecht Die Einheitsbewertung Feststellungsarten Hauptfeststellung Fortschreibungen Wertfortschreibung Artfortschreibung und Zurechnungsfortschreibung Fortschreibung zur Fehlerbeseitigung Nachfeststellung Aufhebung des Einheitswertes Die Einheitsbewertung des Grundvermögens Die wirtschaftliche Einheit»Grundstück« Unbebaute Grundstücke Bebaute Grundstücke Bewertung unbebauter Grundstücke Die Bewertungsgrundsätze bei bebauten Grundstücken Das Ertragswertverfahren bei bebauten Grundstücken Das Sachwertverfahren bei bebauten Grundstücken Feststellung von Grundbesitzwerten nach 138 ff. BewG Anwendungsvorschriften für Grundbesitzwerte Feststellung von Grundbesitzwerten Feststellung von Grundbesitzwerten bei unbebauten Grundstücken Definition des unbebauten Grundstückes Bewertung unbebauter Grundstücke Feststellung von Grundbesitzwerten bei bebauten Grundstücken Definition des bebauten Grundstückes Die Regelbewertung von bebauten Grundstücken bei feststellbarer Jahresmiete Die Regelbewertung von bebauten Grundstücken bei ortsüblicher Miete Wertminderung wegen Alters des Gebäudes Zuschlag bei nicht mehr als zwei Wohnungen Mindestwert Öffnungsklausel Bewertung in Sonderfällen Bewertung von bebauten Grundstücken, für die sich eine übliche Miete nicht ermitteln lässt Erbbaurecht und Gebäude auf fremden Grund und Boden Grundstücke im Zustand der Bebauung Gebäude und Gebäudeteile für den Zivilschutz

16 Inhaltsverzeichnis XV 5 Feststellung von Grundbesitzwerten nach 157 ff. BewG ab dem Allgemeine Bewertungsregelungen Gesonderte Feststellung Wertverhältnisse Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts Unbebaute Grundstücke Bebaute Grundstücke Vergleichswertverfahren Ertragswertverfahren Sachwertverfahren Die weiteren Bewertungsmöglichkeiten Teil G: Die Haftung des Immobilienbewerters Einleitung Der Bewertungsvertrag Rechtliche Einordnung Einbeziehung Dritter (Dritthaftung) Pflichten des Immobilienbewerters Vertragliche Haftung Werkvertragliche Gewährleistung Mangelhafte Immobilienbewertung Nacherfüllung, Rücktritt, Aufwendungsersatz und Minderung Schadenersatz wegen mangelhafter Immobilienbewertung Schadenersatz in Dritthaftungsfällen Sonstige Pflichtverletzungen Haftung für Verletzung von Nebenpflichten Verspätete Leistungserbringung Verschulden Vorsatz Grobe Fahrlässigkeit Zurechnung fremden Verschuldens Schaden Ursachenzusammenhang Mitverschulden Haftung aus unerlaubter Handlung Verletzung absoluter Rechte Verletzung von Schutzgesetzen Vorsätzliche sittenwidrige Schädigung Haftung des gerichtlichen Sachverständigen Haftung im schiedsgerichtlichen Verfahren, Schiedsgutachten Verjährung

17 XVI Inhaltsverzeichnis 9 Haftungsbeschränkungen Einschränkung des Gutachterauftrages Haftungsbeschränkungsvereinbarung Berufsrechtliche Grenzen Haftungsbeschränkung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen Haftungsbeschränkung durch Individualvereinbarung Vorbehalte im Gutachten Versicherungsschutz Teil H: Bewertung von Immobilienportfolios und Immobilienunternehmen Einleitung Vorbemerkungen Bewertungsanlässe und Wertmaßstäbe Verfahren zur Bewertung von Immobilienportfolios Motive für eine Bewertung von Immobilienportfolios Systematisierung verschiedener Verfahren Pauschalierende Bewertungsverfahren Nicht-pauschalierende Bewertungsverfahren Bewertung von Immobilienportfolios mit Hilfe des DCF-Verfahrens Grundlagen des DCF-Verfahrens Einzelbewertung Gruppen-/Stichprobenbewertung Portfolioanalyse Wertermittlung mit Hilfe des DCF-Verfahrens Hochrechnung vom Stichprobenergebnis auf die Gruppe Ableitung des Preises sowie Ursachen für Portfoliozuschläge und -abschläge Verfahren zur Bewertung von Immobilienunternehmen Begriff des Immobilienunternehmens Systematisierung verschiedener Verfahren Unternehmensbewertungsverfahren für beliebige Unternehmen DCF-Verfahren Vergleichswert-/Multiplikator-Verfahren Net-Asset-Value als immobilienunternehmenspezifisches Bewertungsverfahren Darstellung des Net-Asset-Value-Verfahrens Beurteilung des Net-Asset-Value-Verfahrens im Vergleich zum DCF-Verfahren Mögliche Ursachen für NAV-Premiums und NAV-Discounts REITs und ihre Bewertung Zusammenfassung und Ausblick

18 Inhaltsverzeichnis XVII Teil I: Die Immobilien-Bubble Makro- und mikro ökonomische Entstehungsmuster nachhaltiger Instabilitäten und Wege aus der Krise Einleitung Makroökonomische Bedeutung des Immobiliensektors Die Funktionsweise von Vermögensmärkten Erwartungen und Vermögenspreisinflationen und -deflationen Vermögensarten Erwartungen Vermögenspreisinflationen und -deflationen im Immobilien sektor Zunahme von Immobilienblasen Immobilienblasen und dadurch ausgelöste Finanzmarktkrisen Verbriefung Verschiebung des Kreditgeschäfts in unregulierte Bereiche Abbau der Segmentierung der Finanzierung des Immobiliensektors Wettbewerbsverschärfung Spekulative Aktivitäten Länderspezifische Faktoren Der Immobilienzyklus Herausforderungen für die Geldpolitik Konzepte zur Bewertung von Immobilienvermögen Besonderheiten von Immobilienvermögen Bewertungsmodelle und ihre Anwendungsklassen Investitionsdokumentation Investitionsentscheidung Multiplikatormodelle als Grundmodelle marktorientierter Verfahren Eine Benchmark-Variante: Ein»lustorientierter«Ansatz Grundmodelle einkommensorientierter Methoden Finanzierungsentscheidung Zusammenfassende Beurteilung der Bewertungsmodelle Realoptionsmodelle Innovation oder Rückschritt? Konzeptionelle Grundlagen und Beschränkungen Grundlegende Möglichkeiten der Bewertung von Realoptionen Optionstheoretisches Modell und realwirtschaftliche Bewertung Schlussfolgerungen und Reformoptionen Stichwortverzeichnis

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20 XIX Abkürzungsverzeichnis a.a. Abb. Abschn. Afa AfaA AHK AICPA AK Anl. Anm. AO AV BAnz BauGB BauNVO BB BeBiKo BelWertV BetrKV BewRGr BFH BFH/NV BFHE BFuP BGF BGH Bio. BIP BMBau BMF BRI BStBl BV BVerwG bzgl. bzw. c.p. CAPM CGU d.h. DBW DCF DMBilG DStR DVFA ebd. EBITDA EGHGB EinfErl ErbStRG EStH EStR EW anderer Ansicht Abbildung Abschnitt Absetzung für Abnutzung Abschreibung für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Absetzung Anschaffungs- oder Herstellungskosten American Institute of Certified Public Accountants Anschaffungskosten Anlage Anmerkung Abgabenordnung Anlagevermögen Bundesanzeiger Baugesetzbuch Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke Betriebs-Berater (Zeitschrift) Beck scher Bilanz-Kommentar Verordnung über die Ermittlung der Beleihungswerte von Grundstücken nach 16 Abs. 1 und 2 des Pfandbriefgesetzes Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten Richtlinien für die Bewertung des Grundvermögens Bundesfinanzhof Sammlung der Entscheidungen des BFH Entscheidungen des BFH Betriebswirtschaftliche Forschung und Praxis (Zeitschrift) Brutto-Grundfläche Bundesgerichtshof Billion(en) Bruttoinlandsprodukt Bundesministerium für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau Bundesministerium der Finanzen Brutto-Rauminhalt Bundessteuerblatt Berechnungsverordnung Bundesverwaltungsgericht bezüglich beziehungsweise ceteris paribus Capital Asset Pricing Model Cash Generating Unit das heißt Die Betriebswirtschaft (Zeitschrift) Discounted Cashflow Gesetz über die Eröffnungsbilanz in Deutscher Mark und die Kapitalneufestsetzung Deutsches Steuerrecht (Zeitschrift) Deutsche Vereinigung für Finanzanalyse und Anlageberatung ebenda earnings before interest, taxes, depreciation and amortization Einführungsgesetz zum Handelsgesetzbuch Einführungserlass Gesetz zur Reform des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuerrechts Einkommensteuerhinweise Einkommensteuerrichtlinien Ertragswert

21 XX Abkürzungsverzeichnis EZB Europäische Zentralbank EzGuG Entscheidungssammlung zum Grundstücksmarkt und zur Grundstückswertermittlung f. folgende FB Formularbuch der deutschen Steuer- und Wirtschaftspraxis ff. fortfolgende FinMin Finanzministerium gem. gemäß GF Geschossfläche GFZ Geschossflächenzahl ggf. gegebenenfalls GoB Grundsätze ordnungsgemäßer Buchführung GrS Großer Senat GuG Grundstücksmarkt und Grundstückswert (GuG) GuV Gewinn und Verlust HB Handbuch HdJ Handbuch des Jahresabschlusses in Einzeldarstellungen HGB Handelsgesetzbuch HK Herstellungskosten HOAI Verordnung über die Honorare für Architekten- und Ingenieurleistungen HWRP Handwörterbuch der Rechnungslegung und Prüfung i.d.f. in der Fassung i.d.r. in der Regel i.h.d. in Höhe der/ des i.h.v. in Höhe von i.r.d. im Rahmen der/des i.r.v. im Rahmen von i.s.d. im Sinne der/des i.s.v. im Sinne von IAS International Accounting Standards IASB International Accounting Standards Board IFRIC International Financial Reporting Interpretations Comittee IFRS International Financial Reporting Standards ImmoWertV Immobilienwertermittlungsverordnung IVSC International Valuation Standards Council KFR Kapitalflussrechnung KGV Kurs-Gewinn-Verhältnis KoR Zeitschrift für internationale und kapitalmarktorientierte Rechnungslegung LfSt Landesamt für Steuern m.w.n. mit weiteren Nachweisen MBS Morgage Backed Securities MHG Miethöhegesetz Mio. Million(en) ModEnG Gesetz zur Förderung der Modernisierung von Wohnungen und von Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie Mrd. Milliard(en) n.f. neue Fassung NAV Net Asset Value NHK Normalherstellungskosten NJOZ Neue Juristische Online Zeitschrift NJW Neue Juristische Wochenschrift NJW-RR Rechtsprechungs-Report Zivilrecht o.g. oben genannt OLG Oberlandesgericht p.a. per annum PIR Praxis der Internationalen Rechnungslegung (Zeitschrift) RBW Restbuchwert REIT Real Estate Investment Trust RICS Royal Institution of Chartered Surveyors RND Restnutzungsdauer

22 Abkürzungsverzeichnis XXI Rz. Randziffer s. siehe s.o. siehe oben s.u. siehe unten SIC Standing Interpretation Comittee StuB Steuern und Bilanzen (Zeitschrift) StVergAbG Steuervergünstigungsabbaugesetz TEGoVA The European Group of Valuers Association u.e. unseres Erachtens u.u. unter Umständen USD US Dollar US-GAAP United States Generally Accepted Accounting Principles VaR Value at Risk VersR Versicherungsrecht (Zeitschrift) vgl. vergleiche VIU Value in Use VIU Value in Use WertR Wertermittlungsrichtlinie WertV Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken WF Wohnfläche WoBauG Wohnungsbau- und Familienheimgesetz WoBindG Gesetz zur Sicherung der Zweckbestimmung von Sozialwohnungen WoFlV Wohnflächenberechnungsverordnung WPg Die Wirtschaftsprüfung (Zeitschrift) WPH Wirtschaftsprüferhandbuch z.b. zum Beispiel z.t. zum Teil ZIP Zeitschrift für Wirtschaftsrecht ZPO Zivilprozessordnung

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24 1 Teil A: Überblick (Manfred Kühnberger)»Der Preis einer Sache muß nicht ihrem Wert entsprechen. Er richtet sich gerade bei Grundstücken und vor allem, wie hier, bei luxuriösen Villen-Grundstücken nach Angebot und Nachfrage und wird jeweils zwischen Käufer und Verkäufer ausgehandelt. Marktpreis und objektiver Verkehrswert spielen keine entscheidende Rolle, vielmehr sind oft spekulative Momente (Kaufkraft, Geldwert usw.) von erheblicher Bedeutung, häufig auch die persönlichen Vorstellungen und Wünsche des Kaufinteressenten. Der Verkäufer versucht den höchstmöglichen Preis zu erzielen, mag dieser auch unvernünftig sein. Der Käufer ist bestrebt, möglichst wenig zu zahlen, mag das Grundstück auch verschenkt sein. Wer bei diesem Ringen um den Preis den Gegner in seine Karten blicken lässt, hat bald verspielt«(bgh vom , VIII ZR 215/66). Auch wenn der BGH inzwischen in vielen Fällen Preise speziell für Aktien als Mindestwerte akzeptiert, die zitierte Ansicht sich also nicht mehr ohne Weiteres mit der aktuellen Ansicht des BGH deckt, lassen sich doch einige Grundthesen erkennen, durch welche die Rechtsprechung teilweise bis heute geprägt ist: 1. Werte und Preise werden offenbar als etwas Grundverschiedenes angesehen. 2. Es wird die Existenz objektiver Werte vorausgesetzt, die im Sinne unbestreitbarer Tatsachen einem Bewertungsobjekt quasi innewohnen und deshalb nur noch festzustellen sind. 3. Es gibt subjektive Werte, die von persönlichen Präferenzen abhängen. Im Gegensatz dazu werden im Folgenden, dem Stand der modernen Bewertungslehre entsprechend, drei Grundannahmen getroffen, die den Annahmen des zitierten Urteils teilweise diametral entgegenstehen: 1. Als subjektiver Nutzen einer Immobilie spielen nur Risiko und finanzielle Zielgrößen eine Rolle. So spielt das Gefühl, Herr im eigenen Haus zu sein (statt zu mieten) keine Rolle für den Wert einer Immobilie. 2. Bewerten wird als grundsätzlich subjektiver Vorgang verstanden: Einem Bewertungsobjekt wird von einer Person ein Euro-Betrag zugeordnet. Das Ausmaß an Subjektivität kann dabei mehr oder weniger groß sein und richtet sich nach dem konkreten Kontext. 3. Das schwierige Verhältnis von Wert und Preis einer Sache wird in der Literatur kontrovers, z. T. fast schon mit ideologischer Vehemenz, diskutiert. Im Rahmen der Einzelbeiträge wird es fallweise problematisiert. Immobilienvermögen spielt sowohl im privaten als auch im unternehmerischen Bereich eine herausragende Rolle, wobei im Folgenden ausschließlich auf Unternehmen Bezug genommen wird. Für viele Situationen ist eine Bewertung von Immobilien erforderlich. Dabei weisen Immobilien im Vergleich zu anderen Vermögensgegenständen (Wertpapiere, Maschinen, Fahrzeuge, Vorräte, Forderungen etc.) eine Reihe von Besonderheiten auf, die typisierend bezeichnet werden sollen. Sie sind im Rahmen der Festlegung, welche Bewertungsverfahren wann zweckmäßig sind, zu beachten: 1. Es handelt sich um inhomogene Güter, die sehr unterschiedlich genutzt werden können (Eigennutzung, Vermietung, Leasing, Verkauf etc.). Nutzungsänderungen und alternative Verwendungsmöglichkeiten sind bei Immobilien regelmäßig eher möglich als bei anderen

25 2 Teil A: Überblick Sachgütern. Typischerweise sind damit aber erhebliche Investitionen verknüpft und es dauert relativ lange, bis die neue Nutzung möglich ist (Umbaumaßnahmen, behördliche Genehmigungen, Investorensuche etc.). 2. Die tatsächlichen Nutzungsmöglichkeiten hängen von rechtlichen und politischen Rahmenbedingungen (Flächennutzungsplänen, Baurecht, Mietrecht, Umwelt- und Standortpolitik einer Stadt oder Gemeinde, Steuerpolitik usw.) ab sowie von wirtschaftlichen Rahmenbedingungen (z. B. demographische und Einkommensentwicklung, Zinsniveau, alternativen Investitionsmöglichkeiten). Obwohl gerade bei Immobilien der Grundsatz»business is local«auf den ersten Blick plausibel ist, sind überregionale Aspekte zunehmend wesentlich. Zum einen ist die Standortwahl zunehmend eine Entscheidung, die nicht mehr für die Ewigkeit getroffen wird. Zum anderen investieren zunehmend ausländische Kapitalgeber in inländische Immobilien. Der für die Bewertung relevante Datenkranz ist deshalb auf solche nicht-regionale Faktoren auszuweiten. 3. Typischerweise sind Immobilien sehr langfristig nutzbar und erfordern zu Beginn erhebliche Investitionen, während in der Folge durchaus beachtliche Fixkosten anfallen können. Hieraus resultieren Besonderheiten der Finanzierung. Zudem besteht eine geringe Angebotselastizität, d. h. eine gestiegene Nachfrage kann nicht kurzfristig bedient werden und ein Nachfragerückgang ist nicht durch schnelle Desinvestitionen zu kompensieren. Die Markteintritts- und Marktaustrittsbarrieren sind bei Immobilien hoch. 4. Immobilien sind im Vergleich zu anderen Vermögenswerten wenig liquide. Sie werden nicht auf organisierten Märkten gehandelt, Kauf und Verkauf sind mit hohen Informations- und Transaktionskosten verbunden. Sie weisen deshalb ein besonderes Rendite-Risiko-Profil auf und werden aus einer langfristigen Perspektive beurteilt. 5. Andererseits können Immobilien in Form von Sicherheiten für Kredite der kurzfristigen Kapitalbeschaffung dienen und die Liquidität für Anleger kann durch Verbriefung (Fondsanteile, Aktien etc.) geschaffen werden. Die hohen Einzelrisiken können durch Portfoliobildung diversifiziert werden. 6. Schließlich ist zu bedenken, dass Immobilieninvestitionen relativ selten zu einem Totalverlust führen, selbst wenn die ursprünglich geplante Nutzung nicht mehr möglich oder sinnvoll ist. Steuerliche und sonstige Subventionen können die Attraktivität von Immobilien zusätzlich steigern. Soweit Immobilien (langfristig) vermietet oder vermietbar sind, generieren sie einigermaßen zuverlässig planbare Einzahlungen, eine Situation, von der viele andere Branchen nur träumen können. (Vgl. Bienert in: Bienert (2005), 3 ff.; Francke in: Francke/Rehkugler (2005), 287 ff.; Petersen (2003), 9 ff.; Rebitzer in: Schäfer/Conzen (2005), 1 ff.; Ross/Brachmann (2005), 27 ff.; White u. a. (2003), 17 f.) Aus diesen Merkmalen ist zu folgern: Ein Immobilienbewerter muss ein akademischer Zehnkämpfer sein, der wertbeeinflussende makroökonomische Faktoren, das komplexe rechtliche Bedingungsgefüge und bautechnisches Wissen berücksichtigen muss. Hinzu kommen fundierte betriebswirtschaftliche Kenntnisse, um unternehmensbezogene und bewertungsmethodische Aspekte richtig beurteilen zu können. Diese Komplexität wird (vordergründig) dadurch reduziert, dass es für viele Situationen normierte Bewertungsverfahren gibt oder praktisch bewährte, standardisierte Verfahren, die in der Literatur z. T. sehr umfassend dargestellt und diskutiert werden. Allerdings wird die Methodenvielfalt und Disparität der Ansätze damit selbst zum Problem. Die folgenden Ausführungen sollen deshalb einen Orientierungsrahmen abstecken und die Einordnung der Folgebeiträge gewährleisten.

26 Teil A: Überblick 3 Bewerten heißt vergleichen. Das leuchtet sofort ein, wenn man an die Situation denkt, ob eine Immobilie A oder B gekauft werden soll oder besser ein Rentenpapier, Aktien etc. Dies gilt gleichermaßen aber auch für den Kauf eines Einfamilienhauses, das mit anderen oder der Möglichkeit zu mieten verglichen wird. Auf einem vollkommenen und vollständigen Markt mit seinen idealen Bedingungen stellt unstrittig der bekannte Preis den Wert dar. Werden die restriktiven Marktbedingungen aufgegeben und die Vergleichsbedingungen realistischer formuliert (z. B. Berücksichtigung von Unsicherheit der Zukunft, Steuern, unterschiedliche Informationsstände und Informationskosten, Unterschiede auf der Ebene der Vergleichsobjekte usw.), ist die Frage nach dem Wert eines Objektes ungleich schwerer zu beantworten. Wie etwas zu bewerten ist, hängt vom konkreten Bewertungsanlass und Bewertungszweck ab. Für einige Anlässe stellt z. B. die Rechtsordnung standardisierte Bewertungsverfahren zur Verfügung, für andere gibt es Standardisierungen im Sinne von»bewährten«praktiken und wiederum andere Anlässe sind nach reinen Zweckmäßigkeitsregeln in Bewertungskalküle umzusetzen. Diese Selbstverständlichkeit führt dazu, dass es gerade für die Bewertung von Immobilien eine nahezu unübersehbare Fülle an Wertbegriffen und -verfahren gibt. Dabei werden z. T. ungleiche Begriffe für gleiche Sachverhalte und gleiche Begriffe für ungleiche Sachverhalte gewählt. In der Unternehmensbewertungslehre werden Bewertungsanlässe oftmals nach folgenden Kriterien sortiert: a) Dominierte und freiwillige Anlässe mit Eigentümerwechsel. Dominanz tritt z. B. auf, wenn ein Eigentümer zwangsweise aus einem Unternehmen ausscheidet und seine Entschädigung zu bemessen ist. Der wichtigste freiwillige Anlass ist der (Ver-)Kauf eines Unternehmens. b) Sonstige Anlässe ohne solchen Eigentümerwechsel stellen z. B. Wertermittlungen für Bilanzen oder die Besteuerung dar. Für Immobilienbewertungen lassen sich die Anlässe ohne Anspruch auf Vollständigkeit noch sehr viel weiter auffächern: Bewertung von Immobilien Versicherungen Versicherungswerte für die Prämienkalkulation Beleihungswerte Bewertung für Immobilien als Kapitalanlage Beleihungswerte Bewertung als Investitionsobjekt Einheitswert Steuerbilanzwerte Bedarfsbewertung (ErbSt) Bilanzbewertung für Jahresabschluss Bewertung in Liquidations- oder Insolvenzverfahren Baurecht BauG WertV Banken Fiskus Handelsrecht Kauf-/Veräußerungsentscheidung Unternehmenscontrolling Abb. 1: Bewertungsanlässe für Immobilien

27 4 Teil A: Überblick Obwohl diese unvollständige Übersicht den Namen»Übersicht«kaum noch verdient, macht sie noch nicht einmal deutlich, dass hinter jedem Kästchen noch eine Fülle weiterer Differenzierungen stecken können. So sieht die WertV das Sachwert-, Vergleichswert- und Ertragswertverfahren vor, die situationsabhängig anzuwenden und zu konkretisieren sind. In der Handelsbilanz kann es um die Ermittlung der Zugangswerte gehen (differenziert nach der Art des Zuganges wie Anschaffung, Herstellung, Einlage, Tausch, Gesamtkauf eines Betriebes etc.) oder die Folgebewertung (unterschiedlich je nach Vermögensart, Nutzungsmöglichkeit und Rechtsform des Unternehmens). Außerdem kann von einigen Unternehmen der relevante Rechnungslegungsstandard gewählt werden, also HGB oder IAS/IFRS. In vielen Fällen geht es jedoch um die Ermittlung von Zeitwerten auf einen bestimmten Stichtag, wobei je nach Kontext verschiedene Begriffe verwendet werden: beizulegender Wert, Teilwert, Marktwert, Verkehrswert, Fair Value etc. Leider bildet auch dies keine einigende Klammer, die einer Reduktion der Bewertungsvielfalt dienen könnte. Ursächlich ist, dass Zeitwerte kontextabhängig sehr unterschiedlich präzisiert werden können. Es kann um subjektive Werte des derzeitigen oder künftigen Nutzers gehen oder um sog.»objektivierte«werte, die den Nutzen abbilden, den (fast) jeder aus der Immobilie ziehen könnte. Es kann um beschaffungsmarktorientierte oder absatzmarktorientierte Werte (z. B. Einzelveräußerungswerte, Ertragswerte oder DCF-Werte) gehen. Es kann unter der Liquidationsprämisse oder der Annahme einer (ggf. auch veränderten) Fortnutzung bewertet werden usw. Vom Anlass der Bewertung und den möglichen Folgen hängt auch ab, welchen Anforderungen die Bewertung genügen muss. So leuchtet es sofort ein, dass in einem steuerlichen Massenverfahren Kriterien wie Praktikabilität und Objektivierung wichtiger sind, als wenn es um die Messung einer möglichen Überschuldung geht oder die Bestimmung eines (Ver-)Kauf(s) preises. Für Fragen der Rechenschaft und Steuerbemessung (Handels- und Steuerbilanz) spielt die Zuverlässigkeit und Vergleichbarkeit der Bewertung eine große Rolle, während diese Merkmale für eine kapitalmarktorientierte Bewertung in einem IFRS-Abschluss weniger bedeutsam sind. Um die Situation noch etwas realistischer (= komplexer) zu beschreiben: Es ist leider auch keinesfalls immer gleich zu sehen, was zu bewerten ist eine einzelne Wohnung, Teile eines Gebäudes, ein Gebäude, ein Gebäude inklusive diverser Einbauten und Anbauten, Gebäude und Grundstück, mehrere Gebäude zusammen, sämtliche Immobilien eines Unternehmens als Portfolio etc. Letztlich steckt dahinter die Definition der relevanten Bewertungseinheit. Bewertungsverfahren lassen sich im Wesentlichen auf drei Grundkonzepte reduzieren, die in den folgenden Beiträgen in der einen oder anderen Form immer wieder auftauchen, aber auch unterschiedlich präzisiert werden. Grundkonzepte Kostenorientiertes Konzept Einkommensorientierte Konzepte Marktorientierte Konzepte Abb. 2: Konzepte der Immobilienbewertung

28 Teil A: Überblick 5 Die Grundzüge dieser Konzepte, ihre Stärken und Schwächen werden im Folgenden kurz skizziert. Dieser Überblick soll helfen, nicht im Meer der Fakten zu ertrinken und die jeweils genauer zu behandelnden Bewertungsfragen dieses Buches mit kritischer Distanz einordnen zu können. Zusätzlich wird auf zwei Besonderheiten eingegangen, nämlich die Verwendung von Mischwerten und die Sondersituation Liquidationswerte. Der kostenorientierte Ansatz (Cost Approach ) geht von der Annahme aus, dass eine Immobilie nicht mehr wert sein kann als ihre Wiederbeschaffung kosten würde. Der Wert bestimmt sich demnach nach dem, was»hineingesteckt«wurde oder werden müsste (Substanzwert, Rekonstruktionswert). Diese Bewertung ist einfach und objektivierbar, wenn die zu bewertenden Immobilien auf vollkommenen Märkten gehandelt werden. Etwas weniger streng verlangen die IFRS lediglich einen»aktiven Markt«. Ein solcher setzt voraus, dass a) homogene Güter vorliegen, für die b) jederzeit vertragswillige Käufer und Verkäufer gefunden werden können. c) Außerdem müssen die Preise öffentlich verfügbar sein. Ist Bedingung a) wie üblich nicht erfüllt, muss mit Zu- oder Abschlägen gearbeitet werden, um Vergleichbarkeit herzustellen (z. B. bezüglich Lage, Alter, Ausstattung, Erhaltungszustand). Bedingung b) und c) setzen einen sehr liquiden Markt voraus, auf dem Informationskosten, Notsituationen, Verhandlungsgeschick etc. praktisch keine Rolle spielen. Noch aufwändiger wird die Bewertung, wenn der Vergleichswert in Form von Wieder-Herstellungskosten zu bestimmen ist. Dies liegt daran, dass A und B offenbar verschiedene Herstellungskosten haben können und höchst strittig ist, welche Komponenten zu den Kosten gehören (z. B. kalkulatorische Kosten, Gemeinkosten). Einfacher ist es dann, auf die historischen Kosten zurückzugreifen, wie sie oftmals für die Bilanzierung relevant sind. Allerdings haben Buchwerte wenig mit Zeitwerten zu tun. Die zwei wesentlichsten Nachteile der Methode, die ihren Anwendungsbereich erheblich einschränken, bestehen aber darin, dass unklar ist, warum ein potentieller Erwerber eine konkrete Immobilie identisch nachbauen sollte, da diese i. d. R. nicht vollkommen seinen Bedürfnissen entspricht. Hinzu kommt, dass ein noch so sorgfältig ermittelter Rekonstruktionswert überhaupt nichts darüber aussagt, welchen Nutzen die Immobilie in Zukunft stiften kann. Aktuell gibt es mehr als genug teuer gebaute Immobilien, die keinen finanziellen Nutzen haben, sondern schlicht Fehlinvestitionen sind. Soweit es um die Bewertung von Immobilien eines Unternehmens geht, ist ergänzend zu berücksichtigen, dass Verbund- oder Synergieeffekte zu berücksichtigen sind, die mit Beschaffungswerten gerade nicht abzubilden sind. Auch das Konzept ersparter Ausgaben, das neben den Rekonstruktionsausgaben auch allfällig erwünschte Anpassungsausgaben einbezieht, blendet die Einnahmenseite systematisch aus. Das bedeutet nicht, dass das Substanzwertverfahren in allen Fällen unzweckmäßig ist (z. B. soll der Versicherungswert gerade so bestimmt werden, dass ein Verlust des Objektes ersetzt wird), aber es ist für viele Bewertungszwecke nicht zielführend. Soll der Immobilienwert den (künftigen) finanziellen Nutzen widerspiegeln, so entspricht am ehesten der Absatzmarktwert (Preis abzüglich Veräußerungskosten) dem»richtigen«wert. Neben den unvollkommenen Marktbedingungen (siehe oben), kann es aber sein, dass dieser Wert deshalb irrelevant ist, weil ein Unternehmen gar keine Verkaufsabsicht oder -möglichkeit hat. Unstrittig gibt es sinnvolle Anwendungsbereiche für eine marktorientierte Bewertung, sie ist aber kein universell einsetzbares Patentrezept. Das gilt schon deshalb, weil die allgemeine Marktbewertung die Durchschnittserwartungen sämtlicher Marktteilnehmer abbildet, aber nicht den unternehmensspezifischen Nutzungswert. Selbstverständlich kann ein bestimmtes Manage-

29 6 Teil A: Überblick ment für eine Immobilie aufgrund von Informationsvorteilen andere Entwicklungschancen sehen als der Markt. Eine schlichte Orientierung an Marktwerten birgt zudem das Risiko, Bewertungsfehler aus der Vergangenheit zu übernehmen. Was die Datenqualität angeht, so fehlen oftmals zuverlässige öffentliche Daten, nicht zuletzt, weil»side-payments«nicht unüblich sein dürften, um Kosten zu sparen. Immobilientransaktionen werden in der Praxis oftmals auch so vertraglich geregelt, dass der Preis in Abhängigkeit von spezifizierten Bedingungen später noch anzupassen ist oder der Verkäufer bestimmte Garantien übernimmt. Solche vertraglichen Abreden beeinflussen natürlich den Preis, sind aber nicht öffentlich zugänglich. In der Praxis werden auch oftmals spezielle steuerliche Überlegungen der Vertragsparteien eine Rolle spielen, die den individuellen Grenzpreis deutlich von einem Durchschnittswert abweichen lassen. Eine recht einfache Form der Ermittlung von Marktwerten (Vergleichswerte) stellen die sog. Multiplikatorenmodelle dar. Damit sollen Marktpreise bestimmt werden und nicht»intrinsische«werte in Form eines Zukunftserfolgswertes. Der Vorteil dieser Methode besteht in ihrer Einfachheit. Es soll die»marktstimmung«abgegriffen werden. Dahinter steckt die Annahme, dass der Markt im Durchschnitt richtig liegt und objektive Marktpreise besser sind als subjektive Schätzungen. Das Vorgehen ist formal einfach. In einem ersten Schritt werden Vergleichsobjekte ausgewählt und deren realisierte Marktpreise erhoben. Im zweiten Schritt wird eine Bezugsgröße identifiziert. Hierbei kann es sich um Stromgrößen (z. B. Umsatz, Gewinn, Rohertrag, Nettokaltmiete etc.), Bestandsgrößen oder Mengen (Flächen, Kubikmeter umbauten Raum, Kundenanzahl usw.) handeln. Im dritten Schritt wird der konkrete Objektwert bestimmt als das a-fache des Rohertrages oder das b-fache der Nettokaltmieten. Trotz oder besser wegen der Einfachheit der Methode wird sie häufig kritisiert. Die Bedenken richten sich gegen die Subjektivität bei der Auswahl repräsentativer Vergleichsobjekte und die fehlende Bekanntheit des Gesamtpreises (inklusive möglicher Nebenabreden) sowie die Tatsache, dass solche Multiplikatoren von der Branche und Region abhängen, so dass alternative Investitionen gar nicht erfasst werden. Der Verstoß gegen das Subjektivitätsprinzip, wonach die Bewertung nur aus der Sicht eines konkreten Nutzers sinnvoll ist, schränkt den Anwendungsbereich der Methode zusätzlich ein. Schließlich wird kritisiert, dass die eigentlichen finanziellen Zielgrößen simplifizierend gemessen werden. Dies gilt zumindest dann, wenn der Wert eines Investitionsobjektes bestimmt werden soll. Wird der Wert einer vermieteten Immobilie z. B. als a x Rohertrag bestimmt, so ist der in der Vergangenheit erzielte Rohertrag nur ein sehr grober Indikator für die erwarteten Cashflows und der Faktor a drückt die Risikopräferenz des Investors sehr pauschal aus. Gleichwohl ist zur Rechtfertigung der Methode darauf hinzuweisen, dass sie als Methode der Marktwertermittlung zumindest dann taugt, wenn sich Käufer und Verkäufer tatsächlich an solchen Daumenregeln bei der Preisbildung orientieren. Egal, ob diese Art der Wertfindung rational ist oder nicht: Sie erklärt die realisierten und realisierbaren Preise. Das Gleiche würde allerdings auch gelten, wenn sich Marktparteien an offenbar unsinnigen Multiplen wie dem x-fachen des Durchschnittsalters der ältesten Mieter orientieren. Dem einkommensorientierten Ansatz liegt die Annahme zugrunde, dass sich der Wert einer Immobilie nach den künftigen Überschüssen bemisst, die sie generiert. Als Wert ist dann der Barwert der künftigen Überschüsse anzusetzen, wobei der Zinssatz dem konkreten Risiko der Immobilie angemessen sein soll. Konkretisierungen stellen die Ertragswertmethode und die verschiedenen Discounted-Cashflow-Methoden dar. Ein solches Barwertkalkül setzt eine ganze Palette von mehr oder weniger gegriffenen Annahmen voraus, z. B.: Welche Größen (Cashflows, Ertragsüberschüsse etc.) sind für welchen Planungszeitraum zugrunde zu legen? Welcher Restwert ist für die Zeit danach anzusetzen? Sind die Zielgrößen des konkreten Nutzers (= subjektiver Wert) oder die eines beliebigen Nutzers zu berücksichtigen (= objektivierter Wert)? Wie

30 Teil A: Überblick 7 kann der risikoadjustierte Zins bestimmt werden? Welchen Einfluss haben Steuern und Inflationseffekte? Sind Investitionen zu berücksichtigen, und wenn ja, wie? Sind Wachstumsfaktoren (z. B. für Mieten, Kosten) einzubeziehen? Etc. Die folgenden zwei Beispiele sollen einen Eindruck davon vermitteln, welche Bedeutung unterschiedliche Annahmen über den Zinssatz und/oder Wachstumsraten für den resultierenden Wert haben. Die folgende Tabelle zeigt, wie sich eine Variation des Zinssatzes i auf den Immobilienwert auswirkt, wenn eine konstante Wachstumsrate g für die Überschüsse mit 5 % angenommen wird. Unterstellt wird eine unendliche Nutzungsdauer. Kapitalisierungszins i G 0 G 1 K = G 1/(i g) 6 % 1 1, % 1 1, % 1 1,05 21 Steigt der Marktzins von 6 % auf 10 %, sinkt der Wert auf rund 20 %, obwohl ein Gewinnwachstum von 5 % per annum unterstellt wurde. Umgekehrt hat bei konstantem Marktzins i (in der Tabelle unten mit 10 % unterstellt) die Annahme über das Gewinnwachstum g ebenfalls maßgebliche Bedeutung für den Immobilienwert. Wachstumsfaktor g G 0 G 1 K = G 1/(i g) 0 % 1 1 K = 10 2 % 1 1,02 K = 12,75 4 % 1 1,04 K = 17,33 6 % 1 1,06 K = 26,50 Das bedeutet, dass, wenn ein Gewinnwachstum von 4 % unterstellt wird, sich ein um 73,3 % höherer Wert ergibt. Das»erklärt«vielleicht die unglaublich optimistischen Aktienwerte am Neuen Markt etwas, bei denen naiv unendliches und hohes Wachstum unterstellt wurde. In der Praxis durchaus üblich und im Steuerrecht sogar vorgeschrieben sind Mischverfahren. Typisch ist z. B., dass der Wert einer Immobilie bestimmt wird als a Substanzwert + b Ertragswert, um möglichst beide Werte nicht unberücksichtigt zu lassen. Die Gewichtungsfaktoren a und b sind gegriffene Größen, die theoretisch nicht begründbar sind. Oftmals werden sie in Abhängigkeit von der Art des zu bewertenden Objektes oder von der Abweichung zwischen Substanz- und Ertragswert bestimmt. Konzeptionell sind solche Mischwerte wenig überzeugend. Berücksichtigt man, dass den verschiedenen Verfahren völlig unterschiedliche Perspektiven zugrunde liegen, so kann es nur eine Sichtweise geben, die für einen bestimmten Bewertungszweck sinnvoll ist. Hält man den Ertragswert für den»richtigen«wert, so macht es offenbar keinen Sinn, den ermittelten Betrag durch eine Korrektur um substanzwertabhängige Größen zu verzerren, da der resultierende Wert ex definitione schlechter sein muss. Umgekehrt ist es genauso falsch einen»richtigen«substanzwert mit dem»falschen«ertragswert zu kombinieren. Liquidationswerte stellen einen Grenzfall dar, der sowohl als Absatzmarktwert als auch als einkommensorientierter Wert interpretierbar ist. Hierbei wird unterstellt, dass die Immobilie