«Wachstum im Immobilienmarkt Schweiz trotz Regulierung?» Oliver Hofmann, CEO Zürich,

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1 «Wachstum im Immobilienmarkt Schweiz trotz Regulierung?» Oliver Hofmann, CEO Zürich,

2 Inhalt 1. Einstimmung 2. Markt 3. Regulierung 4. Wachstumsperspektiven 5. Ausklang / Fazit

3 Wincasa: nachhaltig & national erfolgreich Assets under Management MA 800 Mitarbeitende 700 Mrd. CHF Hauptsitz, 16 Filialen, 6 Center Standorte Mrd Mitarbeitende Assets under Management (CHF) verwaltete Objekte Quelle: Wincasa,

4 Hohe Bedeutung der Immobilienwirtschaft Schweiz Vollzeitstellen 2.5 Mio. Gebäude CHF 12.4 Mrd. CHF Mrd. Erstellungswert Immobilien Steuerwirkung Immobilienwirtschaft CHF 45 Mrd. p.a. Bauinvestitionen Hochbau BIP-Anteil 18% Bruttowertschöpfung Immobilienwirtschaft (2014) Quelle: HEV, NZZ, Wincasa 4

5 Wie stark reguliert sollen Märkte sein? Quelle: 5

6 Markt Konjunktur Immobilienmarkt Residential / Wohnen Immobilienmarkt Commercial Lokale Immobilienmärkte

7 Konjunktur: Stabiles Umfeld und relativ günstigeres Wohnen Q Q Q P Entwicklung Einkommen vs. Wohnkosten Arbeitslosenquote 3.05% 3.19% 3.10% 2.90% Privater Konsum 1.58% 1.56% 1.70% 1.90% BIP-Wachstum 0.17% 0.03% 1.80% 1.70% Inflationsrate -0.43% 0.07% 0.20% 0.70% 10-Jahres-Festhypothek 2.34% 2.55% 0.59% - Bundesobligation 10 Jahre 0.56% 1.25% 0.60% 0.50% 3-Monats-Libor CHF 0.06% 0.02% 0.00% -0.20% Index der Konsumentenstimmung Quelle: Thomson Reuters, Bundesamt für Statistik, SECO, KOF, UBS, Wincasa Seitwärtsbewegung bis leichtes Wachstum der Immobilienmarkttreiber Globale Unsicherheit bezüglich Tiefzinsumfeld BIP-Prognose positiv, Einkaufsmanagerindex fallend Der Preis für Wohnen ist seit 1990 weniger stark gestiegen als die (realen und nominalen) Einkommen Die Wohnkosten im Verhältnis zum verfügbaren Einkommen sind zwischen von 20% auf 12% gesunken 7

8 Residential / Wohnpreise: Fallende Finanzierungskosten treiben Nachfrage Preisindex Wohneigentum vs. Hypothekarvolumen Preisindices vs. Bauindex Ab 2011 wächst das Hypothekarvolumen schneller als die Immobilienpreise Wachstum beider Indikatoren verlangsamt sich Angebot (Bauindex) hält mit der Nachfrage (Bevölkerungswachstum) schweizweit gesehen Schritt Hochbauindex im 2014 gegenüber Vorjahr um 0.8% rückläufig 8

9 Residential / Wohnen: Wirtschaftszentren und touristische Hotspots begehrt Nettomietpreise Januar-Dezember 2013 Absolute Klassierung Januar-Dezember 2013 Quelle: Meta-Sys, Wincasa Kategorisierung in Relation zum gesamtschweizerischen Median (Mietpreis bzw. Insertionszeit) Quelle: Meta-Sys, Wincasa An bevorzugten Lagen sind die Mietpreise weit über dem Schweizer Schnitt von CHF pro m 2 und Jahr Besondere «Hotspots» sind Wirtschaftsraum Zürich/Zug, «Arc Lémanique» sowie Tourismusregionen (z.b. Engadin) Urbane Agglomerationen sorgen für hohe Nachfrage auf den Mietwohnungsflächenmärkten Jurabogen/Mittelland sowie Kantone SH, AR/AI, SG und UR weisen lange Insertionsdauern mit tiefen Mieten auf 9

10 Commercial: Ab 2012 tendenziell steigende Preise und Leerstände Preisentwicklung Leerstand kommerzieller Flächen Leerflächen Büro [m²] Leerflächen Retail [m²] Zürich Basel Zürich Basel Bern Genf Bern Genf ' ' ' '000 50' '000 16'000 12'000 8'000 4' Quelle: Statistische Ämter der Städte, Wincasa Der Preis für Büroflächen ist zwischen 2012 und 2014 um 15% gestiegen Gewerbeflächenpreise sind seit Ende 1990er Jahre stabil Das langfristige Büropreiswachstum verläuft unterdurchschnittlich zur BIP- und Beschäftigtenentwicklung Nettozuwanderung: ca (leicht rückläufig) Beschäftigungswachstum: 1.7% (leicht rückläufig) Büroflächen Schweiz 2014: Überangebot Angebot 2.2 Mio. m 2, geschätzte Nachfrage 0.5 Mio. m 2 führt zu einem Überangebot von 1.7 Mio. m 2 10

11 Regulierung Zielkonflikt Emotionale Aufladung Folgen

12 Zielkonflikt Markt vs. Regulierung Eindämmung der Zersiedelung Raumordnung und haushälterische Bodennutzung Tiefe städtische Dichte Tiefe Mieten Offenheit und Zuwanderung Wohnraumversorgung Wachstum Quelle: avenir suisse (2012) 12

13 Warum wird reguliert? Emotionale Aufladung (1/2) Funktionsfähigkeit der Immobilienmärkte wird angezweifelt Immobilieninvestoren verursachen «Immobilienblase» «Ausverkauf der Heimat» «Zersiedelung» Renditemaximierung Steigende Mieten und Preise Mieten auf Allzeithoch, Preisexplosion in den Städten Ängste aus den 60er-Jahren vor Überfremdung in Tourismusregionen Reiche Russen als Preistreiber Es wird zu viel gebaut, die Landschaft wird zubetoniert Die Einwanderung muss limitiert werden «Wohnungsknappheit» Fallende Kaufkraft auf den Mietwohnungsmärkten (Gentrifizierung) Hoher Bodenpreis verhindert Verdichtung «Spekulation» Kurzfristige Renditemaximierung Hoher Anlagedruck führt zu hohen Mieten «Zunehmende ökonomische Irrationalität in der Debatte, Mythenbildung» (avenir suisse, 2012) 13

14 Was wird reguliert? Emotionale Aufladung (2/2) «Immobilienblase» «Ausverkauf der Heimat» «Zersiedelung» Quelle: nzz.ch ( ) Quelle: nzz.ch ( ) Quelle: nzz.ch ( ) «Wohnungsknappheit» «Spekulation» Quelle: nzz.ch ( ) Quelle: nzz.ch ( ) 14

15 Vernachlässigte Zusammenhänge im Argumentarium «Immobilienblase» «Ausverkauf der Heimat» «Zersiedelung» Finanzierung von Wohneigentum wird durch Auflagen verteuert Nachfrage fällt Preise auf Märkten sind nachfrage- und nicht spekulationsgetrieben Preiswachstum Wohneigentumsmarkt seit 2009 rückläufig, unterdurchschnittliche Entwicklung Büropreise vs. BIP Kreis potentieller Wohnbauinvestoren wird weiter eingeschränkt (Reiche) Ausländer haben auf dem Flächen- und Anlagemarkt nur beschränkten Einfluss (Indikation: Ferienwohnung-Anteil Ausländer 20%) Fehlende Differenzierung zwischen ländlichem und urbanem Raum Jährliche Zuwanderung von Personen bedingen ca Wohneinheiten pro Jahr, um Mieten konstant zu halten. Erstellte Einheiten letzte 3 Jahre ca p.a. Neue Bauzonenordnung (BZO) in Zürich nimmt «Verdichtung» nur ungenügend auf «Wohnungsknappheit» Hoher Anlagedruck weitet langfristig das Angebot aus und senkt die Preise Steigende Realeinkommen führen zu steigender Nachfrage an bevorzugten Lagen (tiefere Wohnkosten vs. verfügbares Einkommen in letzten 25 Jahren) Zunahme Eigenheimleerstand um 0.2% «Spekulation» Verwechslung von Anlage- und Flächenmarkt (Einzelinvestoren haben keinen Einfluss auf den Flächenmarkt) Fehlende Differenzierung pro Segment Spekulationselement Eigenheimmarkt aktuell maximal 10% Rückläufige Bauvolumen und Mietpreise im Retail-/Bürosegment Fazit: Regulierung sollte rechtzeitig, dosiert und unemotional erfolgen Quelle: avenir suisse (2012), UBS 15

16 Wachstumsperspektiven Silver Society Urbanisierung Grenzübergreifende Regionalität

17 Megatrends beeinflussen den Immobilienmarkt Silver Society Urbanisierung Regionalität Lebensalter von über 50 Jahren Relativ hohe Kaufkraft Hohes Gesundheits- und Qualitätsbewusstsein Ausbreitung städtischer Lebensformen Wachstum von Städten (physische Urbanisierung) Veränderung von Lebensstylen (funktionale Urbanisierung) Verflechtung von Wirtschaftsräumen entlang kultureller und nicht nationaler Grenzen Quelle: Mann. Lichter bei Nacht. Karte. 17

18 Silver Society konsumiert überdurchschnittlich Jugend- und Altersquotient DH-Ausgaben als Teil des Ø des Gesamtkonsums 100% 90% 80% 0% 10% 20% 140% 120% 125% 114% 70% 60% 50% 30% 40% 50% 100% 80% 40% 30% 20% 60% 70% 80% 60% 40% 10% 0% 90% 100% 20% 0% < Altersquotient in % Jugendquotient in % Alterskohorte Quelle: ESPOP, STATPOP, Wincasa Quelle: Iowa State University, Wincasa Ansteigender Altersquotient bei hoher Kaufkraft der gegenwärtigen Senioren Ab 2020 in der Schweiz erstmals mehr über 65-Jährige als Menschen unter 25 Jahren Trotz überproportionalem Ausgabeverhalten bis 64 sinkt Konsum ab Kohorte 65+ Trend: Senioren ziehen im Alter in urbane Zentren («living with services») Kaufkraft in der Peripherie nimmt weiter ab 18

19 Urbanisierung treibt Grossstadt-Wachstum Bevölkerungsdichte, BIP und Arbeitsmärkte 2012 Urbanes Bevölkerungswachstum % 1.4% 1.2% 1.3% 1.2% 1.0% % 0.8% 0.6% 0.4% 0.8% 0.7% 0.4% 10 0 Frankreich (15) Österreich (3) Grossbritannien (15) Deutschland (24) Schweiz (3) Italien (11) (Zürich, Basel, Genf) 0.2% 0.0% 0.1% Genf London München Zürich Paris Basel Frankfurt %-Anteil am nationalen BIP %-Anteil an nationaler Beschäftigung %-Anteil an der nationalen Bevölkerung Land (Anzahl Städte) Quelle: OECD, Wincasa Quelle: OECD, Wincasa Die Urbanisierung nimmt zu; Büro- und Retail-Märkte profitieren durch wachsende Zentralität Drei Städte in der Schweiz generieren rund 40% Anteil am BIP bzw. 35% der nationalen Beschäftigung Höheres urbanes Bevölkerungswachstum von Genf und Zürich als in Paris und Frankfurt Zentralisierung nimmt weiter zu stabile Preise, da hohe Nachfrage und unelastisches Angebot 19

20 Märkte sind grenzübergreifend und regional Arbeitslosigkeit 2012 und Differenz zu 2002 Beispiel Arbeitslosigkeit Arbeitslosigkeit tief mässig mittel hoch 10.0% 8.0% 6.0% 4.0% 2.0% 0.0% Prozentwerte: Veränderung 2002 zu 2012 Quelle: OECD, Wincasa Quelle: OECD, Wincasa Hohe Vergleichbarkeit der Arbeitslosigkeit (ALQ) in den entsprechenden Wirtschaftsräumen Regionen mit tiefer ALQ weisen eine tiefere ALQ-Volatilität über die Zeit auf und umgekehrt Wachsende Bedeutung überregionaler Arbeitsmärkte beeinflusst Nachfrage nach Büros 20

21 Solider Markt mit Wachstumsnischen trotz Regulierung Robuste Marktvoraussetzungen mit Fragezeichen Momentan intakte Wirtschaftslage gebremstes Preiswachstum im Immobilienmarkt Urbanität & Wirtschaftszentren Urbane Regionen und Wirtschaftszentren als nachfrageseitiger Motor für Bevölkerungswachstum und positive Immobilienmarkt-Entwicklung Regulierung wenn ja, zielgerichtet und unemotional Regulierung sollte vorsichtig und nicht «emotional» erfolgen, um nicht die Marktkräfte im negativen Sinn zu verstärken Silver Society als Wachstumspotential Zunehmender Altersquotient und überproportionales Ausgabeverhalten der «Silver Society» bieten Wachstumschancen im Immobilien- und Gesundheitsmarkt 21

22 Wincasa überzeugt mit einem professionellen, lebenszyklusübergreifenden Dienstleistungsportfolio mit der Expertise von 730 Spezialisten, an 23 Standorten, aus einer Hand. Wir freuen uns auf Ihre Herausforderungen! Wincasa AG übernimmt keine Gewähr für die inhaltliche Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der in dieser Präsentation aufgeführten Dienstleistungen und Informationen. Wincasa AG behält sich vor, den Inhalt dieser Präsentation jederzeit abzuändern oder zu ergänzen. Jede Haftung für falsche oder unvollständige Informationen wird hiermit ausdrücklich ausgeschlossen. Der Inhalt dieser Präsentation von Wincasa AG ist urheberrechtlich geschützt. Das Reproduzieren, Vervielfältigen oder Benutzen für öffentliche oder kommerzielle Zwecke sowie das Verteilen und Weitergeben dieser Präsentation an Dritte ist ohne vorherige schriftliche Zustimmung von Wincasa AG untersagt. Der Name "Wincasa" und die Komponenten ihres Logos sind geschützte Marken von Wincasa AG, Grüzefeldstrasse 41, Postfach, 8401 Winterthur.