1 +studio moeve architekten Besprechungsbüro bei FINE GERMAN DESIGN Ostparkstrasse 37 60385 Frankfurt am Main fon 069 I 247 974 52 Besprechungs-Planungsbüro Liebfrauenstrasse 80 64289 Darmstadt fon 06151 I 787 737 0 mobil 0177 I 626 0 842 info@moeve-architekten.de www.moeve-architekten.de Sehr geehrte Damen und Herren, in diesem Dokument erhalten Sie einen Überblick über die Planungsund Bauphasen und die mit ihnen verknüpften Aufgaben sowie über die Leistungen des Architekten und die damit verbundenen Baunebenkosten (Kosten Architekt). Außerdem informieren wir Sie hier über die an der Planung und dem Bau beteiligten Personen. Jedes Bauvorhaben ist sehr individuell und deswegen ist ein persönliches Informationsgespräch, welches Sie jederzeit unverbindlich und für Sie kostenfrei mit unserem Planungsbüro vereinbaren können, unersetzbar. Wir wünschen Ihnen viel Spaß beim Lesen und hoffen bei Ihnen die Lust am Planen, Gestalten und Bauen zu wecken. Mit freundlichen Grüßen Michael Mogilowski Dipl.-Ing. Architekt akh +studio moeve architekten bda
2 Nutzungsbedingungen Alle Inhalte wurden mit Sorgfalt erarbeitet und zusammengetragen. Dennoch kann keine Haftung für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen übernommen werden. Die Gestaltung dieser Infobroschüre sowie alle Inhalte, grafschen, fotografschen und illustrativen Elemente sind urheberrechtlich geschützt und dürfen nicht ohne vorherige schriftliche Genehmigung kopiert, veröffentlicht oder verändert werden. Was können Sie von uns als Architekten als Dienstleistung erwarten Unsere Berufsaufgabe ist die gestaltende, technische, wirtschaftliche und ökologische Planung von Bauwerken, raumbildenden Ausbauten und Innenarchitektur sowie Freiraumplanung und Städtebau. Der Ausgangspunkt unserer Arbeit ist die räumliche Idee, die wir mit unseren Auftraggebern gemeinsam entwickeln. Unsere Kreativität schöpfen wir aus einer interdisziplinären Offenheit, jeweils mit dem Anspruch, jedem Projekt etwas Besonderes und Eigenes zu geben. Schlussendlich ist es unser Ziel, Räume zu schaffen die atmosphärisch und emotional eine Seele haben. Die unabhängige, umfassende und kompetente Beratung steht im Verhältnis Bauherr - Architekt für uns immer im Vordergrund. Der Planungs- und Bauablauf lässt sich grob in vier Bauphasen einteilen: 1. Planungsphase Entwurf 2. Planungsphase Ausführungsplanung 3. Planungsphase Unterlagen für die Vergabe der Bauleistung an Handwerker, Angebotseinholung von Handwerkern, Bauverträge 4. Bauphase - Umsetzung der Planung (Bauüberwachung)
3 1. Planungsphase Entwurf In der Planungsphase Entwurf entwickelt der Bauherr mit der Unterstützung eines Architekten Ideen, formuliert und klärt Vorstellungen, Absichten und Ziele. Welches Material soll die Außenfassade erhalten, welche Form erhält das Dach, wie werden Räume zueinander angeordnet, welche Funktionen oder Nutzungen soll ein Gebäude erhalten.(material, Gestaltung, Grundrisse, Kosten, Nutzungsarten). Die Ergebnisse dieser kreativen Gespräche werden vom Architekt mit den notwendigen Fachingenieuren und Behörden im Interesse des Bauherrn abgestimmt und in die Planung integriert. Unter der Berücksichtigung eines Kostenbudgets entsteht der Entwurf für das Projekt.
4 2. Planungsphase Ausführungsplanung Zur Umsetzung des Entwurfs erstellt der Architekt alle technischen und konstruktiv notwendigen Planungen, die mit den genehmigenden Behörden und den Fachplanern sowie den Fachfrmen vom Architekt koordiniert und abgestimmt werden. Als Ergebnis liegt eine ausführungsreife Planung vor, in der alle notwendigen Details geklärt sind. In diesem Planungsabschnitt werden auch alle Materialien und Bauprodukte, wie zum Beispiel Sanitärobjekte, vom Bauherrn ausgewählt. In dieser Planungsphase wird auch der Bauantrag und alle notwendigen Unterlagen vom Architekt bei den zuständigen Behörden eingereicht.
5 3. Planungsphase Vergabe, Angebote, Bauverträge Nach Abschluss der Planung beginnt die bauliche Ausführung damit, dass der Architekt über die Ausschreibung, also textliche Beschreibung der Bauleistungen, im Sinne des freien Wettbewerbs die für den Bauherrn preiswürdigsten und geeignetsten ausführenden Firmen fndet. Im Allgemeinen sind dazu folgende Aufgaben vom Architekt für den Bauherrn zu erbringen: das Aufstellen von Massen das Erstellen einer textlichen Beschreibung der auszuführenden Bauleistungen das Zusammenstellen der Verdingungsunterlagen um ein Angebot von einer Firma für Bauleistungen zu erhalten das Einholen von Angeboten von Firmen das Erstellen eines Preisspiegels, um für den Bauherrn die preisgünstigsten Firmen aufzulisten das Verhandeln mit Fachfrmen oder auch Generalunternehmern Kostenkontrolle und die Mitwirkung bei der Beauftragung von Handwerkern oder Baufrmen
6 4. Bauphase Bauüberwachung Am Ende der Planung steht die Bauausführung. Hierbei koordiniert der Architekt für den Bauherrn alle am Bauprozess beteiligten Firmen, Behörden und Fachplaner. Kernthemen in dieser Phase sind unter anderem die Kostenverfolgung Termine technische Abnahmen der Bauleistungen Dokumentation des Baufortschritts Rechnungsprüfung Die Überwachung und Koordinierung aller am Bau Beteiligten, das Erstellen und Überwachen eines Zeitplanes, die Kontrolle der ausgeführten Bauleistungen und Massen, Durchführung der Abnahme der Bauleistungen mit dem Bauherr und der ausführenden Firmen unter Feststellung von Mängeln, kontinuierliche Rechnungsprüfung, kontinuierliche Kostenkontrolle, terminliche Koordination von behördlichen Abnahmen, z.b. Feuerwehr, Übergabe des Bauobjekts an den Bauherr einschließlich Zusammenstellung und Übergabe der erforderlichen Unterlagen, wie zum Beispiel Bedienungsanleitungen oder Prüfprotokolle, die Aufistung der Gewährleistungsfristen und die Überwachung der Beseitigung der bei der Abnahme der Bauleistungen festgestellten Mängel. Alle Planungs- und Bauphasen beinhalten spannende Prozesse und Ergebnisse, die das Bauen zu einem Erlebnis werden lassen. Das Erlebnis, aus einer Vision nichts weniger als schöne Räume entstehen zu lassen.
7 Bauherr und Architekt Aufgaben des Bauherrn Der Bauherr hat eine der anspruchsvollsten Aufgaben zu erfüllen, denn er muss die Entscheidungen für alle Themenbereiche treffen. Der Bauherr kann sich jedoch auf eine unabhängige, umfassende und kompetente Beratung des Architekten verlassen. Die zweite wichtige Aufgabe des Bauherrn ist die Finanzierung des Bauvorhabens. Wichtig für den reibungslosen Ablauf sind außerdem verlässliche Absprachen. Aufgaben des Architekten Der Architekt fungiert als treuhänderischer Sachwalter des Bauherrn gegenüber allen anderen am Bau Beteiligten und setzt die Ziele des Bauherrn gegenüber allen am Bau Beteiligten um. Die unabhängige, umfassende und kompetente Beratung steht im Verhältnis Bauherr - Architekt immer im Vordergrund. Eine Kernaufgabe des Architekten ist die Koordination aller am Bau Beteiligten. Die am Bau beteiligten Parteien sind Behörden und Verwaltungen, Fachplaner wie zum Beispiel Statiker und Energieberater, die ausführenden Firmen wie zum Beispiel Schreiner, Maler und Verputzer, allgemeine Berater wie zum Beispiel ein Rechtsanwalt für die Erstellung von Bauverträgen.
8 Behörden und Verwaltungen Jedes Bauvorhaben wird von vielen Verwaltungen und Behörden begleitet. Von Projekt zu Projekt können das sehr unterschiedliche Behörden sein. Im Allgemeinen sind das unter anderem das Stadtplanungsamt, die Bauaufsicht, der Denkmalschutz, das Umweltamt, das Ordnungsamt bei öffentlichen Bauvorhaben, das Gesundheitsamt bei z.b. gastronomischen Bauvorhaben und die Feuerwehr. Die Aufgabe des Bauherrn ist es in der Zusammenarbeit mit dem Architekten einen Entwurf nach bauplanungs- und sämtlichen bauordnungsrechtlichen Anforderungen zu erstellen. Einige bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Gesetze und Vorschriften sowie Richtlinien sind unter anderem die jeweilige Landesbauordnung, wie z.b. die Hessische Bauordnung (HBO), der gültige Bebauungsplan für ein Grundstück, die Versammlungsstättenrichtlinien, die Stellplatzsatzung einer Gemeinde, das Baugesetzbuch, die Baunutzungsverordnung oder die Arbeitsstättenrichtlinien. Der Architekt führt als Sachwalter des Bauherrn Verhandlungen und Absprachen mit den Behörden, erstellt den Bauantrag, die Baubeginnsanzeige, die Rohbaufertigstellungsanzeige und die Baufertigstellungsanzeige und die dazugehörigen Abnahmen vor Ort und erwirkt alle notwendigen Genehmigungen.
9 Die Fachplaner Jedes Bauvorhaben wird von vielen Fachplanern begleitet. Von Projekt zu Projekt können das sehr unterschiedliche Fachplaner sein. Im Allgemeinen sind das unter anderem ein Statiker, sowie ein Fachplaner für vorbeugenden Brandschutz, ein Fachplaner für Heizung, Sanitär und Lüftung, ein Energieberater, ein Geologe der Bodengutachten erstellt, ein Sicherheits- und Gesundheitsschutzkoordinator, ein Fachplaner für die Elektrik. Da der Architekt die ausführungsreife Planung erstellt ist er auch für das koordinieren und integrieren der Ergebnisse der Fachplaner in die Gesamtplanung verantwortlich.
10 Die ausführenden Firmen Jedes Bauvorhaben wird von vielen ausführenden Firmen begleitet, dies können von Projekt zu Projekt sehr unterschiedliche Handwerkerfrmen sein. Im Allgemeinen ist mit folgenden Gewerken zu rechnen : Erd- / Maurer- / Beton- / Gerüstarbeiten Putz- / Trockenbau Zimmermann Dachdecker / Klempner Fassadensystem Sanitär / Heizung / Lüftung Elektroarbeiten Schlosserarbeiten Malerarbeiten Fliesenarbeiten Bodenbelagsarbeiten / Estricharbeiten Schreiner Fensterbauer Der Architekt übernimmt die Koordinierung der Handwerker und ausführenden Firmen als Sachwalter des Bauherrn. Dem Architekt wird die Aufgabe übertragen, geeignete Unterlagen für zuschlagsreife Lösungen zu erstellen (Leistungsverzeichnisse und Vergabeunterlagen). Außerdem hat der Architekt dafür zu sorgen, dass die Planung und geschlossene Verträge sachmangelfrei und technisch regelgerecht umgesetzt werden (Objektüberwachung) und die Kostenbudgets eingehalten werden.
11 Die Vergütung eines Architekten Die Vergütung des Architekten ist in der HOAI Honorarordnung für Architekten und Ingenieure vom Gesetzgeber geregelt. Dabei legen die anrechenbaren Baukosten, damit sind die Erstellungskosten netto gemeint, die Grundlage des Honorars fest. Ein weiteres Kriterium sind die fünf Honorarzonen. Diese legen den Schwierigkeitsgrad der Baumaßnahme fest. So wird bei der Ermittlung des Honorars unterschieden, ob ein Krankenhaus (Honorarzone 5) oder ein Wohnhaus (Honorarzone 3) geplant wird. Honorarzone I Honorarzone II Honorarzone III Honorarzone IV Honorarzone V sehr geringe Planungsanforderungen geringe Planungsanforderungen durchschnittliche Planungsanforderungen überdurchschnittliche Planungsanforderungen sehr hohe Planungsanforderungen Somit ergibt sich das Honorar nach folgenden Grundlagen: Baukosten netto Honorarzone mit den dazugehörenden Honorartafeln
12 Beispielrechnung für eine Sanierung eines Gebäudes mit anrechenbaren Kosten von 400.000,00 Euro netto, Honorarzone 3 Mitte Anrechenbare Kosten nach Budget Bauherr 400.000,00 Honorarsatz (Mindestwert): 47.057,50 Honorarsatz (Höchstwert): 51.261,00 Anrechenbare Kosten aus Tabelle (Mindestwert): Anrechenbare Kosten aus Tabelle (Höchstwert): 400.000,00 450.000,00 100% Honorar nach Tafel zu 33: 47.057,50 Leistungsphasen Leistungsphase 1 Grundlagenermittlung 3% 1.411,73 Leistungsphase 2 Vorplanung 7% 3.294,03 Leistungsphase 3 Entwurfsplanung 11% 5.176,33 Leistungsphase 4 Genehmigungsplanung 6% 2.823,45 Leistungsphase 5 Ausführungsplanung 25% 11.764,38 Leistungsphase 6 Vorbereitung Vergabe 10% 4.705,75 Leistungsphase 7 Mitwirkung Vergabe 4% 1.882,30 Leistungsphase 8 Objektüberwachung 31% 14.587,83 97,0% 45.645,78 35% 15.976,02 61.621,80 3.697,31 Zwischensumme 65.319,10 zzgl. 19% MwSt. 12.410,63 Gesamtsumme 77.729,73 Zwischensumme 35 Umbauzuschlag Zwischensumme Nebenkosten 14 6%
13 Das Leistungsbild des Architekten nach der HOAI Ziel 1 Erarbeitung eines mit dem Bauherrn abgestimmten Planungskonzepts Zum Erreichen dieses Ziels werden folgende Arbeitsschritte vereinbart: Grundlagenermittlung (Ermitteln der Voraussetzungen zur Lösung der Bauaufgabe durch die Planung): Klären der Aufgabenstellung; Beraten zum gesamten Leistungsbedarf und zur Auswahl anderer an der Planung fachlich Beteiligter. Vorplanung (Erarbeiten der wesentlichen Teile einer Lösung der Planungsaufgabe): Erarbeiten und skizzenhafte zeichnerische Darstellung eines Planungskonzepts (städtebauliche, gestalterische, funktionale, technische, bauphysikalische, wirtschaftliche, energiewirtschaftliche und baurechtliche Zusammenhänge) einschließlich der Untersuchung der alternativen Lösungsmöglichkeiten nach gleichen Anforderungen (Varianten); Kostenschätzung nach DIN 276. Ziel 2 Erarbeitung einer mit dem Bauherrn abgestimmten Entwurfsplanung Zum Erreichen dieses Ziels werden folgende Arbeitsschritte vereinbart: Entwurfsplanung (Erarbeiten der endgültigen Lösung der Planungsaufgabe): Objektbeschreibung; zeichnerische Darstellung des durchgearbeiteten Gesamtentwurfs; Kostenberechnung nach DIN 276 und Kostenkontrolle durch Vergleich der Kostenberechnung mit der Kostenschätzung.
14 Ziel 3 Ausarbeitung eines mit den bauplanungs- und bauordnungsrechtlichen Anforderungen übereinstimmenden Entwurfs Zum Erreichen dieses Ziels werden folgende Arbeitsschritte vereinbart: Genehmigungsplanung (Erarbeiten der Bauvorlagen) Erarbeiten der Bauvorlagen für die nach den öffentlich-rechtlichen Vorschriften erforderlichen Genehmigungen, Zustimmungen, Genehmigungsfreistellungen, Kenntnisgaben und Anzeigen des Bauvorhabens gemäß den Vorschriften der für die Durchführung des Bauvorhabens einschlägigen Landesbauordnung. Der Architekt ist nicht verpfichtet, Genehmigungsvoraussetzungen, die außerhalb der inhaltlichen Gestaltung der Planung liegen, herbeizuführen oder für ihr Vorliegen oder ihre Herbeiführung einzustehen. Ziel 4 Erarbeitung einer ausführungsreifen Lösung der Planungsaufgabe Zum Erreichen dieses Ziels werden folgende Arbeitsschritte vereinbart: Ausführungsplanung (Erarbeiten und Darstellen der ausführungsreifen Planungslösung): Zeichnerische Darstellung des Objekts mit allen für die Ausführung notwendigen Einzelangaben; Erarbeiten der Grundlagen für die anderen an der Planung fachlich Beteiligten.
15 Ziel 5 Erarbeitung der zuschlagsreifen Lösung Zum Erreichen dieses Ziels werden folgende Arbeitsschritte vereinbart: Vorbereitung der Vergabe (Ermitteln der Mengen und Aufstellen von Leistungsverzeichnissen): Ermitteln und Zusammenstellen von Mengen als Grundlage für das Aufstellen von Leistungsbeschreibungen; Aufstellen von Leistungsbeschreibungen mit Leistungsverzeichnissen. Mitwirkung bei der Vergabe (Ermitteln der Kosten und Mitwirkung bei der Auftragsvergabe): Einholen, Prüfen und Werten der Angebote einschließlich Aufstellen eines Preisspiegels; Kostenanschlag nach DIN 276 und Kostenkontrolle durch Vergleich des Kostenanschlages mit der Kostenberechnung nach DIN 276; Mitwirkung bei der Auftragserteilung durch fachliche Beratung. Die Leistungsverpfichtung des Architekten umfasst nicht die Bereitstellung oder Ausarbeitung der Bauvertragsbedingungen. Ziel 6 Umsetzung der Planung Zum Erreichen dieses Ziels werden folgende Arbeitsschritte vereinbart: Objektüberwachung (Bauüberwachung): Überwachung der Ausführung des Objektes auf Übereinstimmung mit der Baugenehmigung oder Zustimmung bzw. den nach den öffentlich-rechtlichen Vorschriften erstellten Bauvorlagen, Ausführungsplänen und den Leistungsbeschreibungen sowie mit den allgemein anerkannten Regeln der Technik und den einschlägigen Vorschriften; Aufstellen und Überwachen eines Zeitplanes (Balkendiagramm); Führen eines Bautagebuches; gemeinsames Aufmaß mit den bauausführenden Unternehmen; technische Abnahme der Bauleistungen unter Mitwirkung anderer an der Planung und Objektüberwachung fachlich Beteiligter unter Feststellung von Mängeln; Rechnungsprüfung; Kostenfeststellung nach DIN 276; Überwachen der Beseitigung der bei der Abnahme der Bauleistungen festgestellten Mängel; Kostenkontrolle durch Überprüfen der Leistungsabrechnung der bauausführenden Unternehmen im Vergleich zu den Vertragspreisen und dem Kostenanschlag.