BRK45 Lösung: [2.800,00; Berechnung: 80.000 x 3,5 %] Ihre langjährige Kundin Katharina Sommer erwirbt von ihrer Gemeinde ein Baugrundstück zu einem Preis von 80.000,00 EUR. Frau Sommer möchte auf dem Grundstück ein Einfamilienhaus errichten lassen und schließt dazu mit der Merkur Bau AG einen entsprechenden Vertrag zum Preis von 100.000,00 EUR ab. Im Rahmen der Finanzierungsberatung weisen Sie Frau Sommer darauf hin, dass sie 3,5 % Grunderwerbsteuer an das Finanzamt zu entrichten hat. Ermitteln Sie den Betrag der zu entrichtenden Grunderwerbsteuer. BSI103 Lösung:[a) 115.000,00 / b) 180.000,00 / c) 295.000,00 c=a+b] Ihre Kunden, die Eheleute Manfred und Julia Lange, beabsichtigen, ein Grundstück zu erwerben und darauf ein Einfamilienhaus mit Doppelgarage zu errichten und es anschließend zu vermieten. Aus den Ihnen vorgelegten Unterlagen entnehmen Sie folgende Angaben: Grundstücksgröße 500 m2 Wohnhaus Wohnfläche Grundstückskosten 600 m3 umbauter Raum 125 m2 200,00 EUR pro m2 Erschließungskosten (Grundstücksnebenkosten) 30,00 EUR pro m2 Baukosten je m3 umbauter Raum Doppelgarage Außenanlagen 250,00 EUR 20.000,00 EUR 30.000,00 EUR Die Kreditbank AG betrachtet die oben angegebenen Kosten als angemessen. Sie bestimmen den Beleihungswert der Immobilie. Ermitteln Sie den... a) Bodenwert. b) Bauwert unter Berücksichtigung eines Risikoabschlags in Höhe von zehn Prozent. c) Sachwert. BFP01 Lösung: [5] Die Eheleute Müller wollen ein Eigenheim erwerben. Zur Finanzierung werden sie nach ihrer Planung sowohl Eigenmittel als auch Fremdmittel benötigen. Welche der folgenden Aussagen ist in diesem Zusammenhang richtig? [1] Die Bausparsumme, die dem Bausparer zur Verfügung steht, zählt zu den Eigenmitteln. [2] Öffentliche Baudarlehen gelten auf Grund ihrer niedrigen Verzinsung und der geringen Tilgung als Eigenmittel. [3] Bei der Vorfinanzierung eines Bausparvertrags erhöht sich nach dessen Zuteilung der Anteil an Fremdmittel. [4] Eigene Arbeitsleistungen des Bauherren werden grundsätzlich nicht in die Finanzierungsplanung mit einbezogen, da ihre Qualität im Voraus nicht zu bewerten ist. [5] Während der Bauphase fällige Bundesanleihen können zum Nennwert als Eigenmittel angesetzt werden.
BFP03 Lösung: [2] Die Eheleute Steffi und Claus Laufer planen den Kauf eines Baugrundstücks, auf dem sie ein Mehrfamilienhaus errichten möchten. Sie wollen die Wohnungen dieses Mehrfamilienhauses vermieten. Die Finanzierung soll über die Kreditbank AG abgewickelt werden. Der Verkäufer des Baugrundstücks erklärt den Eheleuten, dass für das Grundstück noch Erschließungskosten anfallen. Welche der folgenden Kosten zählen zu den Erschließungskosten? [1] Grunderwerbsteuer für den Kauf des Grundstücks [2] Kosten für die Pflasterung des öffentlichen Bürgersteigs [3] Kosten für die Pflasterung der Garagenauffahrt auf dem Grundstück [4] Gebühren für den beglaubigten Lageplan des Grundstücks [5] Gerichtskosten für die Eintragung der Eheleute als Eigentümer des Grundstücks in das Grundbuch BRK04 Lösung siehe Lösungsblatt Die Eheleute Elke und Georg Schneider wollen ein Zweifamilienhaus mit Gesamtkosten einschließlich Grundstück von 580.000 bauen. Georg Schneider verdient netto 70.000 im Jahr, seine Gattin ist Hausfrau und versorgt die zwei kleinen Kinder. Das Grundstück im Wert von 100.000 ist bereits bezahlt. Das Barvermögen der Eheleute beträgt 50.000. Außerdem besitzt das Ehepaar eine Kapitallebensversicherung mit einer Vertragssumme von 250.000, in der es jährlich 6.000 Beiträge anspart. Daneben haben die Bauherren einen Bausparvertrag über 200.000, der mit 2,5% Guthabenzins abgeschlossen wurde. Der Vertrag ist mit 40% aufgefüllt und soll laut Auskunft der Bausparkasse bis zum Baubeginn zuteilungsreif sein. Aufgabe 1. a) Erstellen Sie einen vorläufigen Finanzierungsplan. BRK14 Lösung: [1.950,00] Ein Kunde finanziert ein Bauobjekt mit einem Bausparvertrag und einem Baudarlehen seines Kreditinstituts. Angaben zum Bausparvertrag Angaben zum Baudarlehen (Annuitätendarlehen) Vertragssumme 150 000,00 Darlehensbetrag 140 000,00 Sparguthaben 60 000,00 Auszahlung 98 % Tilgung 7,0 % Zinssatz 8,0 % Zinssatz Monatliche Zahlungsverpflichtung 5,0 % 6 %0 von der Vertragssumme Tilgungssatz 1,0 % zuzüglich ersparter Zinsen Wie viel beträgt die monatliche Belastung des Darlehensnehmers aus beiden Darlehen?
BRK17 Lösung: [4.950,00] Ein Kunde finanziert ein Bauobjekt mit einem Baudarlehen von 100.000,00 und mit einen Bausparvertrag von 150.000,00. Wie hoch ist die vierteljährliche Belastung aus beiden Darlehen? Angaben für Baudarlehen 8 % Zinsen 1 % Tilgung zuzüglich ersparter Zinsen Angaben für Bausparvertrag Vertragssumme 150.000,00 angespartes Guthaben 70.000,00 Bauspardarlehen 80.000,00 Monatliche Zahlungsverpflichtung 6 Promille von der Vertragssumme, Zinssatz 5 % p.a. BRK18 Lösung: [1.200,00] Ein Bausparvertrag mit einer Vertragssumme von 100.000,00 wird nach Erreichung des Sparguthabens von 40.000,00 zugeteilt. Von dem Bausparer sind monatlich 6 Promille der Bausparvertragssumme zu zahlen. Der Bausparer erhält außerdem von seiner Sparkasse ein Annuitätendarlehen von 80.000,00 ; 8% Zinsen/1% Tilgung. Wie viel muss der Darlehensnehmer insgesamt monatlich an die beiden Darlehensgeber zahlen? BRK20 Lösung: [244.900,00 ] Ein Kunde überlegt, ob er sein Geld in einem Wohnhaus anlegen soll und möchte von Ihnen beraten werden. Zur Finanzierung stünde ihm ein Darlehen Ihres Kreditinstituts in Höhe von 140 000,00 zur Verfügung, gesichert durch erststelliges Grundpfandrecht; Darlehenszins 9 % p. a. Es fallen an: Grundabgaben vierteljährlich je 265,00 Sonstige Kosten einschließlich Reparaturen, jährlich 1.650,00 Mieteinnahmen monatlich 2.230,00 Wie viel Eigenkapital darf der Kunde höchstens investieren, wenn es sich mit 5% jährlich verzinsen soll?
BRK24 Lösung: [3.600,00] Ein Kunde finanziert ein Bauobjekt mit einem Bankdarlehen von 80.000,00 und einem Bausparvertrag von 100.000,00. Angaben für Bankdarlehen: 8 % Zinsen, 1 % Tilgung zuzüglich der ersparten Zinsen Angaben für den Bausparvertrag: Vertragssumme 100.000,00 angespartes Guthaben 42.000,00 Bauspardarlehen 58.000,00 Monatliche Zahlungsverpflichtung: 6 Promille von der Vertragssumme Zinssatz 5,0 % Wie hoch ist die vierteljährliche Belastung aus beiden Darlehen?
BRK39 Lösung siehe Lösungsblatt Situation: Herr Axel Schulze, kaufmännischer Angestellter, beabsichtigt den Neubau eines eigengenutzten Einfamilienhauses. Er ist bisher nicht Kunde Ihres Kreditinstituts. An Eigenmitteln für den Neubau stehen zur Verfügung: - Festgeld 50.000,00 - Bausparvertrag 100.000,00, angespart 40.000,00, Zuteilung in ca. 2 Jahren Herr Schulze bittet Sie um einen Finanzierungsvorschlag für das gesamte Bauvorhaben über 360.000,00 (davon Grundstückskosten 100.000,00 ). Das Darlehen soll als Realdarlehen gewährt werden; der Bausparvertrag ist einzubeziehen und zwischenzufinanzieren. 1. Frage Herr Schulze möchte wissen, welche Unterlagen (außer Finanzierungsplan) von Ihnen für die Bearbeitung des Kreditantrages benötigt werden. Führen Sie 4 Unterlagen stichwortartig an, und begründen Sie, warum Sie diese bei der Kreditprüfung benötigen! 2. Frage Nach Einreichung der Unterlagen besprechen Sie mit Herrn Schulze den Finanzierungsplan und erwähnen dabei die Begriffe,,Beleihungswert" und,,beleihungsgrenze". Diese Begriffe sind Herrn Schulze unklar. Erläutern Sie Herrn Schulze die Bedeutung dieser Begriffe für Ihre Kreditentscheidung, und halten Sie Ihre Ausführungen in ganzen Sätzen fest! 3. Frage Herr Schulze bittet nunmehr um Auskunft, ob Ihr Kreditinstitut bereit ist, den Neubau des Hauses zu finanzieren unter Berücksichtigung des möglichen Realdarlehens (abrunden auf volle Tausend ). a) Stellen Sie den Finanzierungsplan unter Berücksichtigung eines Risikoabschlages von 10 % unter Angabe des Rechenweges auf! b) Entscheiden Sie über die Vergabe des Kredits, und begründen Sie Ihre Kreditentscheidung in ganzen Sätzen!
BRK41 Lösung: siehe Lösungsblatt Zur Finanzierung eines Einfamilienhauses beantragt ein Bauherr bei der Bayreuther Bank AG, Köln, ein 1a-Darlehen in maximaler Höhe. Die Baukosten einschließlich der Baunebenkosten betragen 480.000,00 Der Bauherr ist Eigentümer des voll bezahlten Grundstückes im Werte von 180.000,00 Der Beleihungswert des Gesamtobjektes wird von der Handelsbank festgesetzt auf 450.000,00 Der Beleihungssatz beträgt. 60 % Der Bauherr verfügt über einen zuteilungsreifen Bausparvertrag, Bausparsumme. 160.000,00 Der Bausparvertrag ist zu 40 % angespart. Die fälligen Guthaben des Bauherrn auf Sparkonten betragen 40.000,00 Die Finanzierungslücke will der Bauherr durch Eigenleistung schließen. a) Ermitteln Sie aufgrund vorstehender Angaben fehlende Werte des Finanzierungsplanes: 1. die Summe des Darlehens der Bayreuther Bank AG 2. die Summe des Bauspardarlehens 3. den Wert der Eigenleistung. b) Berechnen Sie die monatlichen Belastungen für 1. das Darlehen der Handelsbank bei einer jährlichen Verzinsung von 5 % p.a. und einer anfängliche Tilgung von 1 %. Die ersparten Zinsen werden der Tilgung zugeschlagen, 2. das Bauspardarlehen bei einer monatlichen Zins- und Tilgungsleistung von 6 % o der Bausparsumme. c) Ermitteln Sie den Eigenkapitalanteil des Bauherrn an dem Objekt. BRK43 Lösung siehe Lösungsblatt Ein Kunde beantragt bei der Hypothekenbank AG zur Finanzierung der Sanierung eines Mehrfamilienhauses ein Darlehen von 350.000,00 EUR. Die gesamte Jahresreinmiete des unbelasteten Objektes beträgt 61.500,00 EUR. a) Nennen Sie vier Objektunterlagen, die die Hypothekenbank AG im Zusammenhang mit der Kreditprüfung benötigt. WA38 Lösung [e] Welche der folgenden Aussagen ist hinsichtlich der Finanzierung eines Eigenheims zutreffend? a) Die Bausparsumme, die dem Bausparrer zur Verfügung steht, zählt zu den Eigenmitteln b) Öffentliche Baudarlehen gelten aufgrund ihrer niedrigen Verzinsung und der geringen Tilgung als Eigenmittel c) Bei der Vorfinanzierung eines Bausparvertrages erhöht sich nach dessen Zuteilung der Anteil der Fremdmittel d) eigene Arbeitsleistungen des Bauherrn werden grundsätzlich nicht in die Finanzierungsplanung mit einbezogen, da ihre Qualität im Voraus nicht zu bewerten ist. e) Während der Bauphase fällige Bundesanleihen können zum Nennwert als Eigenmitteln angesetzt werden. Zur nächsten Aufgabe: Ihr Kunde, Sven Meier, möchte ein Baugrundstück erwerben, auf dem er ein 2- Familien-Haus errichten möchte. Die Wohnungen sollen vermietet werden. Die Finanzierung soll über die Handelsbank AG abgewickelt werden. WA39 Lösung [b] Für das Grundstück fallen neben dem Kaufpreis noch Erschließungskosten an. Welche der folgenden Kosten sind den Erschließungskosten zuzuordnen? a) Grunderwerbsteuer für den Kauf des Grundstücks. b) Kosten für die Pflasterung des öffentlichen Bürgersteigs.
c) Kosten für die Pflasterung der Garagenauffahrt auf dem Grundstück. d) Gebühren für den beglaubigten Lageplan des Grundstücks. e) Gerichtskosten für die Eintragung des Herrn Meier als Eigentümer des Grundstücks in das Grundbuch. WA40 Lösung [a = 15.000,00; b = 2.625; c = 70.000,00; d = 153.725,00] Die Eheleute Kai und Christine Klein planen den Kauf eines Baugrundstücks, auf das ein Einfamilienhaus errichtet werden soll. Das Grundstück kostet unerschlossen lt. notariell beurkundetem Kaufvertrag 75.000,00. Der Preis beträgt 125 / qm. Die Erschließungskosten betragen 25,00 / qm. Grunderwerbssteuer von 3,5% muss noch entrichtet werden. Die Notar- und Gerichtskosten betragen 1.100,00. Die Höhe der veranschlagten Baukosten einschließlich Nebenkosten beträgt 180.000,00. Die Eheleute verfügen über Sparguthaben in Höhe von 68.000,00 ; davon sollen 18.000,00 als Reserve verbleiben. Ein Bausparvertrag wurde vor sechs Jahren abgeschlossen (Bausparsumme 70.000,00, Bausparguthaben 33.500,00, Zuteilung voraussichtlich in 18 Monaten). Berechnen Sie a) die Erschließungskosten für das gesamte Grundstück, b) die Grunderwerbsteuer, c) den Darlehensbetrag zur Zwischenfinanzierung (Festdarlehen) und d) den Betrag des Annuitätendarlehens für den restlichen Finanzierungsbedarf. WA41 Lösung [733,33] Sie unterbreiten den Eheleuten Klein ein Annuitätendarlehen zu folgenden Bedienungen: Darlehenssumme 160.000,00 ; Zinssatz 4,5% p.a.; anfängliche Tilgung 1,0% p.a.; Zahlung monatlich. Berechnen Sie den monatlich zu zahlenden Betrag (Annuität) (Ergebnis auf zwei Stellen nach dem Komma runden). WA42 Lösung [Bodenwert = b, f; Bauwert = c, h] Hinsichtlich der Besicherung ermitteln Sie den Beleihungswert. In diesem Zusammenhang benötigen Sie zur Ermittlung des Boden- und Bauwertes jeweils zwei der unten abgebildeten Unterlagen. Ordnen Sie jeweils 2 der folgenden 8 Unterlagen den zu ermittelnden Größen richtig zu! Unterlagen a) Statische Berechnung des Gebäudes b) Bodenrichtwertkarte c) Bauzeichnung einschließlich Baubeschreibung d) Fotos des unbebauten Grundstücks e) Fotos mit Außenansichten von vergleichbaren Objekten f) Nachweis über die Erschließungskosten durch die Gemeinde g) Einkommensteuererklärung h) Kalkulation der Herstellungskosten durch den Architekten zu ermittelnde Größen [ ] [ ] Bodenwert [ ] [ ] Bauwert WA43 Lösung [1.420.000,00] Die Wohnungsbaugesellschaft Schönes Wohnen e.g. plant den Kauf eines Wohnhauses mit 18 Seniorenwohnungen, die vermietet werden sollen. Zur Deckung des Finanzierungsbedarfs benötigt sie einen Kredit in Höhe von 700.000,00. Folgende Daten stehen Ihnen für die Beleihungswertermittlung zur Verfügung: Baujahr des Wohnhauses 2005; Bodenwert 400.000,00 ; Herstellungskosten 1.330.000,00 ; Baunebenkosten 130.000,00 ; Risikoabschlag vom Herstellungswert 30%; Wohnfläche je Wohnung 45qm; Vergleichsmiete pro qm 12,00 monatlich; Bewirtschaftungskosten 25% der Jahresnettomiete; Kapitalisierungszinsfuß 5%.
Berechnen Sie im Rahmen der Beleihungswertermittlung den Sachwert (auf volle 10.000,00 abrunden). WA44 Lösung siehe Lösungsgblatt Die Eheleute Werner und Birgit Schumann, Gustav-Heinemann-Straße 22, 90407 Nürnberg, beabsichtigen den Bau eines selbstgenutzten Einfamilienhauses. Das Ehepaar hat zwei Kinder im Alter von 6 und 8 Jahren (Lebenshaltungskosten pro Kind 150,00 /p.m.). Werner Schumann hat ein monatliches Nettoeinkommen von 4.600,00. Seine Ehefrau ist nicht berufstätig (Lebenshaltungskosten Ehepaar 900,00 /p.m.). Die Familie wohnt bislang zur Miete. Der monatliche Mietpreis einschl. Nebenkosten beträgt 1.000,00 warm. Die Eheleute verfügen über folgende Finanzierungsmittel: Bauplatz am Rand von Nürnberg, 620 m 2. Erschließungskosten sind bezahlt. Ein m 2 erschlossenes Bauland kostet in dieser Lage 540,00. Zugeteilter Bausparvertrag Nr. 47711 über 80.000,00. Dieser Vertrag ist mit 34.000,00 angespart. Sparkonto mit vereinbarter Kündigungsfrist von drei Monaten 11.000,00, welches die Familie Schuhmann jedoch für Unvorhergesehenes behalten will. Auf Befragen geben Ihnen die Eheleute über das geplante Einfamilienhaus folgende Angaben: 910 m 3 umbauter Raum einschließlich zwei Garagen. Wohnfläche 160 m 2. Die Baukosten betragen pro m 3 umbauten Raums 560. Für Baunebenkosten sind 15 % der Baukosten, für die Außenanlagen 5% derselben anzusetzen. Die Eigenleistungen können mit 50.000,00 angesetzt werden. Ihr Kreditinstitut bietet langfristige Darlehen zu folgenden Konditionen an: erstrangige Darlehen (Beleihungsgrenze 60%): 7% Zinsen, 98% Auszahlung, 2% Tilgung zuzüglich ersparter Zinsen; 5 Jahre Zinsfestschreibung. nachrangige Darlehen (Beleihungsgrenze 80%): 7,5% Zinsen, 97% Auszahlung, 3% Tilgung zuzüglich ersparter Zinsen; 2 Jahre Zinsfestschreibung. Arbeitsaufträge a) Erstellen Sie einen Finanzierungsplan in welchem Sie der Familie Schumann folgende Punkte aufzeigen: aa) Eigenmittel ab) Gesamtkosten ac) Finanzierungsbedarf b) Führen Sie eine Beleihungswertermittlung nach dem Sachwertverfahren durch! (Sicherheitsabschlag 10%, nicht angegebene Werte/Positionen brauchen nicht berücksichtigt zu werden) c) Führen Sie den Finanzierungsplan fort, indem Sie Familie Schumann folgende weitere Punkte aufzeigen: ca) Darlehensübersicht (Aufteilung des Finanzierungsbedarfs auf Fremdmittel) cb) Monatliche Belastungsübersicht aus den Darlehen d) Treffen Sie eine Kreditentscheidung WA45 Lösung siehe Lösungsblatt Die Eheleute Manuela und Günther Fink, Kunden der Südbank AG, planen ein Grundstück zu kaufen, um darauf ein Einfamilienhaus mit einer Doppelgarage zur Eigennutzung zu errichten. Als Kundenberater/-in der Südbank AG haben Sie für heute ein Beratungsgespräch wegen der Finanzierung des Einfamilienhauses mit den Eheleuten Fink vereinbart. Günther Fink ist Speditionskaufmann, seine Frau Manuela Reiseverkehrskauffrau. Ihnen liegen folgende Daten zur Geschäftsverbindung vor: Nettoeinkommen: - Günther Fink 2.300,00 mtl. - Manuela Fink 1.500,00 mtl. Vermögenswerte:
- Lebensversicherung, fällig in 1 Jahr, garantierte Ablaufleistung (ohne Überschussanteile) 025.000,00 - fällige Sparguthaben 035.000,00 - zuteilungsreifer BSV (40% angespart, 6%0 Zins u. Tilgung); Bausparsumme 100.000,00 Die Eheleute Fink wollen die Vermögenswerte vollständig zur Finanzierung einsetzen. Über das Bauvorhaben liegen Ihnen folgende Daten, die Sie auch zur Beleihungswertermittlung verwenden vor: - Grundstücksgröße: 650qm - qm-preis Baugrundstück, erschlossen: 125,00 /qm - umbauter Raum Haus 600cbm - umbauter Raum Doppelgarage 110cbm - Baukosten Haus 270,00 /cbm - Baukosten Garage 90,00 /cbm Aufgabe 1 Ermitteln Sie den Bau- und Bodenwert des geplanten Objektes unter Berücksichtigung eines Sicherheitsabschlages von 20% auf den Bauwert und setzen Sie den Beleihungswert fest. Runden Sie Ihr Ergebnis auf voll T ab (nicht angegebene Werte/Positionen brauchen nicht berücksichtigt zu werden). Aufgabe 2 Wie vereinbart kommen die Eheleute Fink nachmittags zu Ihnen in die Südbank AG. Das Ehepaar Fink möchte nun von Ihnen Auskunft darüber, wie viel die Gesamtkosten des Bauvorhabens betragen werden. Ermitteln Sie die gesamten Kosten für die Baumaßnahme einschließlich Grundstück. Berücksichtigen Sie dabei für alle Nebenkosten einschließlich einer noch zu finanzierenden Einbauküche pauschal 23.000,00. Das Ergebnis ist auf voll T aufzurunden (weitere, nicht angegebene Baunebenkosten brauchen nicht berücksichtigt zu werden). Aufgabe 3 Wie hoch ist der Eigenkapitalanteil des Ehepaars Fink am Objekt? Das Ergebnis ist auf zwei Stellen nach dem Komma zu runden. Aufgabe 4 Für Baufinanzierungen werden zur Zeit bei der Südbank AG folgende Konditionen zugrunde gelegt: - Zwischenkredite, 1 Jahr fest 5,0% p.a. - Darlehen, 5 Jahre fest 4,5% p.a., 1% anfängliche Tilgung - Darlehen, 10 Jahre fest 4,8% p.a., 1% anfängliche Tilgung a) Unterbreiten Sie den Eheleuten Fink einen Vorschlag zur Finanzierung des geplanten Bauvorhabens. b) Welche Zinsbindungsfrist für das Darlehen der Südbank AG empfehlen Sie den Eheleuten Fink? Begründen Sie Ihre Entscheidung. c) Ermitteln Sie die Höhe der monatlichen Belastung, die das Ehepaar Fink ab sofort aufgrund Ihres Finanzierungsvorschlages zu tragen hätte. d) Mit welcher monatlichen Belastung muss das Ehepaar Fink nach Auszahlung der Lebensversicherung in 12 Monaten rechnen? WA46 Lösung siehe Lösungsblatt Sie sind Kundenberater/-in der Südbank AG. Das Ehepaar Gruber (verheiratet, 3 Kinder: 6, 8 und 13 Jahre alt) beabsichtigt, ein vor zwei Jahren renoviertes und modernisiertes Einfamilienhaus zur Selbstnutzung zu erwerben. Herr Gruber hat daher mit Ihnen für heute 10:00 Uhr ein Beratungsgespräch vereinbart. Das Einfamilienhaus, das den Eheleuten Hans und Silvia Gruber zusagt, wird ihnen direkt vom derzeitigen Eigentümer Herrn Sven Müller zum Preis von 310.000,00 angeboten. Die Eheleute Gruber unterhalten bereits seit 10 Jahren ein Girokonto bei Ihrem Kreditinstitut. Aufgabe 1 Welche Unterlagen (3 Nennungen) liefern Ihnen wichtige Informationen zur Vorbereitung auf das vereinbarte Gespräch mit dem Ehepaar Gruber?
Aufgabe 2 Wie vereinbart kommen die Eheleute Gruber vormittags zu Ihnen in die Südbank AG. Das Ehepaar Gruber möchte von Ihnen wissen, welche weiteren Kosten beim Erwerb dieses Hauses zusätzlich zum Kaufpreis entstehen. Zeigen Sie den Eheleuten drei weitere Kosten beim Erwerb dieser Immobilie auf. Aufgabe 4 Die Eheleute Hans und Silvia Gruber haben sich entschlossen, das Einfamilienhaus zu erwerben. Der Südbank AG liegen folgende Daten vor: - voraussichtlicher Gesamtaufwand: 360.000,00 - frei verfügbare Eigenmittel: 114.000,00 - Bausparvertrag (zugeteilt, 40% angespart), Bausparsumme 050.000,00 Aufgabe 5 Die Südbank AG hat einen Beleihungswert von 295.000,00 ermittelt. Aufgrund einer von Ihnen durchgeführten Haushaltsrechnung ergibt sich für die Familie Gruber ein frei verfügbares Resteinkommen von 1.730,00 für die Finanzierung. Darlehen Annuitätendarlehen der Südbank AG Bauspardarlehen Konditionen Darlehen bis 60% des Beleihungswertes (1a-Darlehen): - 100% Auszahlung - 4,8% p.a. Zinsen - 2,0% p.a. anfängliche Tilgung - 10 Jahre Zinsfestschreibung Darlehen bis 80% des Beleihungswertes (1b-Darlehen): - 100% Auszahlung - 5,2% p.a. Zinsen - 2,0% p.a. anfängliche Tilgung - 10 Jahre Zinsfestschreibung - 3,5% p.a. Zinsen - monatliche Rate für Zins und Tilgung 6% 0 der Bausparsumme a) Ermitteln Sie unter Angabe des Rechenweges die monatlichen Belastungen der Familie Gruber aus den Darlehen. b) Entscheiden und begründen Sie, ob die monatliche Gesamtbelastung für die Familie Gruber tragbar ist.
Lösungen BRK04 1. a) Finanzierungsplan Eigenmittel Barvermögen 50.000,00 Bausparguthaben 80.000,00 Bezahltes Grundstück 100.000,00 230.000,00 Fremdmittel Realkredit 230000,00 Bauspardarlehen 120.000,00 350.000,00 Finanzierungssumme 580.000,00 BRK39 1. Frage (Stichworte genügen, Begründung notwendig) 4 Unterlagen. z. B. Begründung - Einkommensnachweis Beurteilung der Kapitaldienstfähigkeit - Eigenkapitalnachweis Beurteilung der Kapitaldienstfähigkeit - Grundbuchauszug Klärung der Eigentumsverhältnisse/Vorlasten - Gesamtkostennachweis Finanzierungsplan - Baubeschreibung Finanzierungsplan - Genehmigte Baupläne Beurteilung der Werthaltigkeit und Voraussetzung für Auszahlung - Katasterunterlagen (Lageplan/ Beurteilung der Werthaltigkeit und VorausAbzeichnung der Flurkarte) setzung für Auszahlung - Bergsicherheitsbescheinigung Finanzieller Ausgleich bei Bergschäden durch das genehmigende Unternehmen 2. Frage (Ganze Sätze, Erläuterung notwendig) Der Beleihungswert ist der Wert, den das Kreditinstitut der Immobilie beimisst. Die Beleihungsgrenze ist die Höhe, bis zu der ein Darlehen als Realdarlehen gewährt werden kann (60 % vom Beleihungswert). 3. Frage a) Baukosten 260.000,00-10 % Risikoabschlag 26.000,00 = Bauwert 234.000,00 + Grundstücks kosten 100.000,00 = Beleihungswert 334.000,00 Davon 60 % (Beleihungsgrenze) 200.400,00 Darlehen (abgerundet) 200.000,00 Erststelliges Darlehen 200.000,00 Bausparzwischenkredit 100.000,00 Festgeld 50.000,00 350.000,00 Finanzierungslücke 10.000,00 Gesamtkosten 360.000,00 b) Der Kredit wird zugesagt unter Berücksichtigung eines Vorschlages zur Schließung der Finanzierungslücke, z. B. - Zusätzliches Bankdarlehen - Verwandtendarlehen - Eigenleistungen
BRK41 aa) 450.000,00 : 100. 60 = 270.000,00 ab) 160.000,00 : 100 60 = 96.000,00 ac) 480.000,00 Baukosten incl. Baunebenkosten - 270.000,00 Bankdarlehen - 160.000,00 Bausparsumme - 40.000,00 Sparguthaben 10.000,00 Eigenleistung ba) 270.000,00. 0,06 : 12 = 1.620,00 bb) 160.000,00 x 6 : 1.000 = 960,00 c) Wert des Objektes: 480.000,00 Baukosten incl. Baunebenkosten + 180.000,00 Grundstück 660.000,00 Vom Bauherrn aufgebracht: 180.000,00 Grundstück + 64.000,00 Bausparguthaben + 40.000,00 Sparguthaben + 10.000,00 Eigenleistung 294.000,00 Eigenkapital BRK43 294.000 = 44,55 % von 660.000 a) Grundbuchauszug Auszug aus der Flurkarte (Lageplan) Wirtschaftlichkeitsberechnung Feuerversicherungsnachweis Bau-/Architektenzeichnung Kostenvoranschlag WA44 aa) BSP-Guthaben 034.000,00 Sparkonto bezahltes Grundstück Eigenleistung 050.000,00 ------------------------------------------------------------- Eigenmittel 084.000,00 011.000,00 (bleibt unberücksichtigt!) 334.800,00 (620qm * 540,00 /qm, bleibt unberücksichtigt, 334.800,00 (da für Finanzierung nicht mehr relevant; erst wieder bei 334.800,00 (Beleihungswertermittlung wichtig als Bodenwert) ab) Baukosten (Haus + Garage) 509.600,00 (910cbm * 560 /cbm) +Baunebenkosten (15%) 076.440,00 +Außenanlagen (5%) 025.480,00 ------------------------------------------------------------------------ Gesamtkosten 611.520,00 ac) Gesamtkosten 611.520,00 - Eigenleistung 050.000,00 - BSP-Guthaben 034.000,00 - BSP-Darlehen 046.000,00 ------------------------------------------------------------------------ Finanzierungsbedarf 481.520,00 482.000,00
b) Beleihungswertermittlung (Sachwertverfahren) Haus+Garage qm 509.600,00 ----------------------------------------------------------------------------------- HK vor Abschreibung 509.600,00 - Abschreibung (keine, da Neubau!) 000.000,00 ----------------------------------------------------------------------------------- HK nach Abschreibung 509.600,00 + Außenanlagen 5% 025.480,00 ----------------------------------------------------------------------------------- HK einschl. Außenanlagen 535.080,00 - Sicherheitsabschlag 10% 053.508,00 ----------------------------------------------------------------------------------- HK einschl. Außenanl. u. Sicherheitsabschl. 481.577,00 + Baunebenkosten (15%) 076.440,00 ----------------------------------------------------------------------------------- Bauwert 558.012,00 + Bodenwert (bezahltes Grundstück) 334.800,00 ----------------------------------------------------------------------------------- Sachwert (Beleihungswert) 892.812,00 Beleihungsgrenze (1a-Darlehen, erstrangig) 535.687,20 535.000,00 ca) + cb) Darlehensanbieter Darlehenshöhe Konditionen mtl. Belastung Bausparkasse 46.000,00 5% 0 der BSP-Summe 400,00 (80.000,00 ) Hausbank 482.000,00 7% Zins p.a., 2% 3.615,00 Tilgung Summe 528.000,00 4.015,00 d) Haushaltsrechnung Familie Schumann Einkommen mtl. 4.600,00 - Gesamtraten mtl. 4.015,00 - Lebenshaltungskosten Kinder 0.300,00 - Lebenshaltungskosten Ehepaar 0.900,00 - sonstige weitere regelmäßige (mtl.) Ausgaben 0.00?,?? ------------------------------------------------------------------------------------------ - 615,00 Kredit nicht bedienbar! Kreditvergabe muss abgelehnt werden WA45 Aufgabe 1 Bodenwert 081.250,00 Bauwert Haus 162.000,00 Bauwert Garage 009.900,00 ------------------------------------------------------------------------ 171.900,00 abzgl. 20% Sicherheitsabschl. 034.380,00 ------------------------------------------------------------------------ Bauwert 137.520,00 -------------------------------------------------------------------------------------------------------- Sachwert 218.770,00 Beleihungswert 218.000,00 Aufgabe 2 Grundstückkosten 650 x 125 081.250,00
Baukosten 600 x 270 + 110 x 90 171.900,00 Nebenkosten pauschal inkl. Einbauküche 023.000,00 -------------------------------------------------------------------------------------------------------- Gesamtkosten 276.150,00 gerundete Gesamtkosten 277.000,00 Aufgabe 3 Eigenkapitalanteil: Gesamtkosten 276.150,00 Eigenanteil (LV, Sparguthaben, Bausparguthaben) 100.000,00 EK-Anteil = 100.000 x 100 / 276.150 = 36,21 % Aufgabe 4 a) z.b. Eigenkapital (Sparguthaben) 035.000,00 Zwischenkredit 1 Jahr bis Fälligkeit LV 025.000,00 Bausparvertrag 100.000,00 Darlehen Südbank AG 117.000,00 -------------------------------------------------------------------------------------------------------- Gesamtkosten 277.000,00 b) Sie empfehlen den Eheleuten Fink ein Darlehen mit einer Zinsbindungsfrist von 10 Jahren, da sie sich damit das derzeit relativ niedrige Zinsniveau langfristig sichern. (alternativ auch gültig: Zinsbindungsfrist 5 Jahre, damit ist anfänglich eine niedrigere Rate bzw. höhere Tilgung möglich.) c) Raten ab sofort bei einem Darlehen mit 10jähriger Zinsbindung 025.000,00 Zwischenkredit, 5,0% p.a. 104,17 mtl. 100.000,00 Bausparvertrag, 6% 0 p.m. 600,00 mtl. 117.000,00 Darlehen Südbank AG, 4,8% p.a., 1% Tilgung 565,50 mtl. ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ Gesamtrate 1.269,67 mtl. alternativ bei 5jähriger Zinsbindung 025.000,00 Zwischenkredit, 5,0% p.a. 104,17 mtl. 100.000,00 Bausparvertrag, 6% 0 p.m. 600,00 mtl. 117.000,00 Darlehen Südbank AG, 4,5% p.a., 1% Tilgung 536,25 mtl. ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ Gesamtrate 1.240,42 mtl. d) Monatliche Gesamtbelastung ab Auszahlung der Lebensversicherung in 12 Monaten: - die Rate für den Zwischenkredit fällt weg, da dieser komplett in einer Summe durch fällig LV getilgt wird - bei 10jähriger Zinsbindung: 600,00 + 565,50 = neue Rate 1.165,50 - bei 5jähriger Zinsbindung: 600,00 + 536,25 = neue Rate 1.136,25 WA46 Aufgabe 1 Folgende Unterlagen liefern Ihnen wichtige Informationen zur Vorbereitung auf das Beratungsgespräch: - Kontenübersicht (Obligoausdruck) - aktuelle Übersicht der Konditionen der Südbank AG - Schufa-Auskunft bzw. Bankauskunft - Informationsmaterial - evtl. Kundenkarte mit persönlichen Informationen über das Ehepaar Gruber Aufgabe 2 Zusätzlich zum Kaufpreis entstehen dem Ehepaar Gruber folgende Kosten: - Grunderwerbsteuer (3,5% des Kaufpreises (nur Grundstück))
- Notarkosten (Kosten für die Beurkundung und Abwicklung des Kaufvertrages sowie Beurkundeung der Grundschuldbestellungsurkunde) - Gerichtskosten (Kosten für die Umschreibung, Auflassungsvormerkung und die Eintragung von Grundpfandrechten) - Finanzierungskosten (z.b. Wertgutachten, Bearbeitungsprovision) Aufgabe 4-360.000,00 Gesamtaufwand - 114.000,00 freie Eigenmittel - 050.000,00 Bausparsumme ------------------------------------------ - 196.000,00 Darlehen der Südbank AG Aufgabe 5 a) Beleihungswert 295.000,00 60% des Beleihungswertes = 177.000,00 erstrangiges Darlehen 80% des Beleihungswertes = 236.000,00 zweitrangiges Darlehen Darlehensbetrag Annuität mtl. Belastung erstrangiges Darlehen 177.000,00 12.036,00 1.003,00 der Südbank AG nachrangiges Darlehen 19.000,00 1.368,00 114,00 der Südbank AG Bauspardarlehen 30.000,00 300,00 mtl. Belastung Summe 1.417,00 b) Die monatliche Belastung ist für das Ehepaar Gruber tragbar, da sie das frei verfügbare Resteinkommen nicht übersteigt (1.417 < 1.730 ).