Auswirkungsanalyse zur Verlagerung eines Lebensmitteldiscounters und Ansiedlung eines Drogeriemarktes in KÜNZELSAU-GAISBACH Auftraggeber: Stadt Künzelsau Projektleitung: Dipl.-Geogr. Gerhard Beck Dipl.-Geogr. Anna-Lena Kettenhofen Ludwigsburg, im Januar 2015 Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh Ludwigsburg Dresden, Hamburg, Köln, München Hohenzollernstr. 12-14, 71638 Ludwigsburg Geschäftsführer: Dr. Stefan Holl Telefon: 07141 / 9360-0 Telefax: 07141 / 9360-10 email: info@gma.biz, http. //www.gma.biz
Vorbemerkung Im Oktober 2014 erteilte die Stadt Künzelsau, der GMA, Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh, Ludwigsburg, den Auftrag zur Erstellung einer Auswirkungsanalyse zur geplanten Verlagerung eines Lebensmitteldiscounters bzw. Ansiedlung eines Drogeriemarktes in Künzelsau-Gaisbach. Die Stadt Künzelsau hat die Fläche Wohngebiet Haselhöhe für ihre künftige Wohnbauentwicklung vorgesehen. Neben den Wohnnutzungen soll im Rahmen des Bebauungsplanes auch ein Sondergebiet für großflächigen Einzelhandel ausgewiesen werden. Konkret ist geplant, den bestehenden Aldi-Markt in Gaisbach zu verlagern und um einen Drogeriemarkt zu ergänzen. Mit einer Verkaufsfläche von ca. 1.200 m² für den Aldi-Lebensmitteldiscounter sowie max. 800 m² für den Drogeriemarkt liegt das Vorhaben über der allgemein anerkannten Grenze der Großflächigkeit von 800 m² Verkaufsfläche bzw. 1.200 m² Geschossfläche. Entsprechend sind die städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen gemäß 11 Abs. 3 BauNVO zu prüfen. Für die Bearbeitung dieser Untersuchung standen der GMA Veröffentlichungen des Statistischen Bundesamtes, des Statistischen Landesamtes Baden-Württemberg, sowie des Auftraggebers zur Verfügung. Darüber hinaus wurde im November 2014 eine Standortbesichtigung sowie eine Erhebung der planobjektrelevanten Einzelhandelsbetriebe im Einzugsgebiet und in der näheren Umgebung vorgenommen und damit die Daten aus dem Einzelhandelskonzept (2012) aktualisiert. Die vorliegende Untersuchung dient der Entscheidungsvorbereitung und Entscheidungsfindung des Auftraggebers sowie der am Genehmigungsverfahren Beteiligten. Das Dokument unterliegt dem Urheberrecht gemäß 2 Abs. 2 sowie 31 Abs. 2 des Gesetzes zum Schutz der Urheberrechte. Eine Vervielfältigung, Weitergabe oder (auch auszugsweise) Veröffentlichung ist nur nach vorheriger schriftlicher Genehmigung der GMA und des Auftraggebers unter Angabe der Quelle zulässig. G M A Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh Ludwigsburg, im Januar 2015 BE KNA wym
INHALTSVERZEICHNIS Seite I. Aufgabenstellung und Vorhaben 1 1. Aufgabenstellung 1 2. Rechtsrahmen 2 II. Standortbeschreibung und -bewertung 5 1. Makrostandort Künzelsau 5 2. Einzelhandelsrelevante Nachfrage in Künzelsau 8 3. Angebotssituation in Künzelsau 9 3.1 Lebensmittelbereich 9 3.2 Drogeriewarenbereich 10 4. Einzelhandelssituation im Vergleich 10 III. Auswirkungsanalyse 12 1. Bewertung der raumordnerischen Kernregelung / des Konzentrationsgebotes 12 2. Standort Wohngebiet Haselhöhe" 13 3. Bewertung des Kongruenzgebotes 17 3.1 Einzugsgebiet des Vorhabens und Bevölkerungspotenzial 17 3.2 Projektrelevante Kaufkraft im Einzugsgebiet 20 3.3 Umsatzprognose Lebensmittelvollsortimenter und Drogeriemarkt 21 3.4 Bewertung der am Standort erzielbaren Umsatzleistung 23 3.5 Umsatzherkunft 24 3.6 Kongruenzgebot Landes- und regionalplanerische Vorgaben 24 3.7 Bewertung des Kongruenzgebotes 25
4. Bewertung des Beeinträchtigungsverbotes 25 4.1 Wettbewerbsstrukturen 26 4.1.1 Lebensmittelbereich 26 4.1.2 Drogeriewarenbereich 28 4.2 Umsatzumlenkungen / Wettbewerbliche Wirkungen 31 4.3 Beeinträchtigungsverbot Rechtliche Vorgaben 36 4.4 Bewertung des Beeinträchtigungsverbotes 37 5. Fazit der raumordnerischen Bewertung 39 IV. Zusammenfassung 41
I. Aufgabenstellung und Vorhaben 1. Aufgabenstellung Die Stadt Künzelsau beabsichtigt im Teilort Gaisbach das Plangebiet Wohngebiet Haselhöhe zu entwickeln. Neben den Wohnnutzungen soll im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens ein Sondergebiet für großflächigen Einzelhandel ausgewiesen werden. Konkret sind folgende einzelhandelsrelevante Nutzungen vorgesehen: Lebensmitteldiscounter (Verlagerung Aldi): ca. 1.200 m² VK Drogeriemarkt (voraussichtlich dm): max. 800 m² VK. Der Regionalverband Heilbronn-Franken hat bezüglich der Ausweisung eines Sondergebietes Bedenken formuliert. Eine Zulässigkeit des Aldi-Marktes sei nur gegeben, wenn dieser keine Regionalbedeutsamkeit aufweist. Diesbezüglich ist insbesondere die Frage der Umsatzherkunft von Bedeutung (vgl. Kapitel III.3 Kongruenzgebot). Der Regionalverband schlägt vor, dies im Rahmen einer Auswirkungsanalyse zu prüfen und hierbei trotz Unterschreitung der Großflächigkeit den Drogeriemarkt mit einzubeziehen. Aus den eingebrachten Stellungnahmen des Regierungspräsidiums Stuttgart und des Regionalverbandes Heilbronn-Franken geht hervor, dass das Vorhaben dann realisiert werden kann, wenn ein erkennbar über den Vorgaben des Kongruenzgebotes liegender Anteil des Umsatzes aus der Stadt Künzelsau bzw. dem Stadtteil Gaisbach selbst kommen würde, eine Beeinträchtigung benachbarter Versorgungslagen mit hoher Sicherheit ausgeschlossen werden kann. Im Rahmen der vorliegenden Untersuchung sind die möglichen wirtschaftlichen, versorgungsstrukturellen, städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen des Vorhabens auf die Stadt Künzelsau sowie die Umlandkommunen zu analysieren. Die Untersuchung wird vor dem Hintergrund der einschlägigen Vorschriften des BauGB, der BauNVO sowie den Festsetzungen der Landes- und Regionalplanung durchgeführt. 1
2. Rechtsrahmen Die wesentlichen Rechtsgrundlagen für die räumliche Planung von Einzelhandelsstandorten stellen das Baugesetzbuch (BauGB) und die Baunutzungsverordnung (BauNVO) dar. Zur Beurteilung von Einzelhandelsgroßprojekten sind ergänzend die landes- und regionalplanerischen Bestimmungen sowie die, das Verwaltungshandeln präzisierende Verwaltungsvorschrift des Wirtschaftsministeriums Baden-Württemberg zur Ansiedlung von Einzelhandelsgroßprojekten ( Einzelhandelserlass ) vom 21. Februar 2001 heranzuziehen. Der für diesen Zusammenhang zentrale 11 Abs. 3 BauNVO führt in der Fassung von 1990 für großflächige Einzelhandelsbetriebe aus: 1. Einkaufszentren, 2. großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung o- der auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können, 3. sonstige großflächige Handelsbetriebe, die im Hinblick auf den Verkauf an letzte Verbraucher und auf die Auswirkungen den in Nummer 2 bezeichneten Einzelhandelsbetrieben vergleichbar sind, sind außer in Kerngebieten nur in für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig. Auswirkungen im Sinne des Satzes 1 Nr. 2 und 3 sind insbesondere schädliche Umwelteinwirkungen im Sinne des 3 des Bundes- Immissionsschutzgesetzes sowie Auswirkungen auf die infrastrukturelle Ausstattung, auf den Verkehr, auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich der in Satz 1 bezeichneten Betriebe, auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden, auf das Orts- und Landschaftsbild und auf den Naturhaushalt. Auswirkungen im Sinne des Satzes 2 sind bei Betrieben nach Satz 1 Nr. 2 und 3 in der Regel anzunehmen, wenn die Geschossfläche 1.200 m² überschreitet. Die Regel des Satzes 3 gilt nicht, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass Auswirkungen bereits bei weniger als 1.200 m² Geschossfläche vorliegen oder bei mehr als 1.200 m² nicht vorliegen; dabei sind in Bezug auf die in Satz 2 bezeichneten Auswirkungen insbesondere die Gliederung und die Größe der Gemeinde und ihrer Ortsteile, die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und das Warenangebot des Betriebs zu berücksichtigen. Neben den Instrumentarien der BauNVO ist eine Steuerung der Einzelhandelsentwicklung auch durch landesplanerische Überprüfung von Einzelhandelsgroßprojekten vorgesehen. 2
Der Landesentwicklungsplan Baden-Württemberg legt in Bezug auf großflächige Einzelhandelsvorhaben als wesentliche Zielsetzungen fest: Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige großflächige Handelsbetriebe für Endverbraucher (Einzelhandelsgroßobjekte) sollen sich in das zentralörtliche Versorgungssystem einfügen; sie dürften i.d.r. nur in Ober-, Mittelund Unterzentren ausgewiesen, errichtet oder erweitert werden. Die Verkaufsfläche der Einzelhandelsgroßprojekte soll so bemessen sein, dass deren Einzugsbereich deren zentralörtlichen Verflechtungsbereich nicht wesentlich überschreitet. Die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich und die Funktionsfähigkeit anderer Zentraler Orte dürfen nicht wesentlich beeinträchtigt werden. Einzelhandelsgroßprojekte dürfen weder durch ihre Lage und Größe, noch durch ihre Folgewirkungen die Funktionsfähigkeit der Stadt und Ortskerne der Standortgemeinde wesentlich beeinträchtigen. Einzelhandelsgroßprojekte sollen vorrangig an städtebaulich integrierten Standorten ausgewiesen, errichtet oder erweitert werden. (Plansätze 3.3.7.1 und 3.3.7.2 des LEP). Der Regionalplan Heilbronn-Franken 2020 führt weiter aus: 2.4.3.2.1 Verbrauchernahe Versorgung Grundsatz 1: Der Einzelhandel soll die Versorgung der Bevölkerung mit Gütern des täglichen und längerfristigen Bedarfs in allen Teilen der Region sicherstellen. Die Einzelhandelsbetriebe sollen verbrauchernah und in die Siedlung integriert liegen. Sie sollen auch für nicht motorisierte Verbraucher gut erreichbar sein. Bei der Standortwahl und Verkehrserschließung von Einzelhandelseinrichtungen sind auch die Anforderungen von Senioren, Familien mit Kindern und Behinderten zu berücksichtigen. Grundsatz 2: Der Einzelhandel soll neben der Versorgung der Bevölkerung auch die Attraktivität der Zentren stärken, indem Besucher und Kunden dorthin gelenkt werden. Hiermit trägt der Einzelhandel zum urbanen Leben bei. 2.4.3.2.2 Regionalbedeutsame Einzelhandelsgroßprojekte in den zentralen Orten und Verflechtungsbereichen Die Ausweisung, Genehmigung, Errichtung oder Erweiterung von regionalbedeutsamen Einzelhandelsgroßbetrieben und sonstigen großflächigen Handelsbetrieben für Endverbraucher (regionalbedeutsame Einzelhandelsgroßprojekte) sind in der Regel nur in Ober-, Mittel- und Unterzentren zulässig. Abweichend von obiger Regel sind jedoch Einzelhandelsgroßprojekte zur Sicherung der Grundversorgung zulässig - in Kleinzentren, sofern der Absatz nicht wesentlich über den Verflechtungsbereich hinausgeht, - in nicht-zentralen Gemeinden, sofern der Absatz nicht wesentlich über das Gemeindegebiet hinausgeht. Die Größe der Einzelhandelsgroßprojekte muss dem System der zentralen Orte entsprechen. Dies gilt auch bei Erweiterungen schon vorhandener Betriebe. 3
Die zulässige Verkaufsfläche der Einzelhandelsgroßprojekte richtet sich nach der Einwohnerzahl des zentralen Ortes und seines Verflechtungsbereiches. Bei der Grundversorgung ist der Verflechtungsbereich der klein- und unterzentralen Funktionsstufe maßgeblich; bei Gütern des mittel- und längerfristigen Bedarfs ist es je nach Hierarchiestufe der entsprechende Verflechtungsbereich. 2.4.3.2.3 Standorte für zentrenrelevante regional bedeutsame Einzelhandelsgroßprojekte (Innenstadt) Ziel: Innerhalb der zentralen Orte nach Plansatz 2.4.3.2.2 sind die regional bedeutsamen Einzelhandelsgroßprojekte in den abgegrenzten Innenstädten anzusiedeln. Diese zentralörtlichen Standortbereiche sind in der Raumnutzungskarte 1: 50.000 gebietsscharf als Vorranggebiete abgegrenzt. Zentrenrelevante Sortimente dürfen nur in diesen Standorten angesiedelt werden. Einzelhandelsgroßprojekte mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten sollen ebenfalls in diesen Vorranggebieten angesiedelt werden. In diesen Vorranggebieten hat der Einzelhandel einen Vorrang vor anderen Nutzungen. Andere Nutzungen sind jedoch zulässig, soweit sie mit dem Vorrang des Einzelhandels vertretbar sind. Des Weiteren sind bei der Ansiedlung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben die Prüfkriterien des Einzelhandelserlasses Baden-Württemberg (2002) zu beachten. Dies sind insbesondere das Integrationsgebot, Kongruenzgebot und Beeinträchtigungsverbot. 4
II. Standortbeschreibung und -bewertung 1. Makrostandort Künzelsau Der ca. 14.800 Einwohner 1 zählenden Stadt Künzelsau, Kreisstadt des Hohenlohekreises, ist im Landesentwicklungsplan Baden-Württemberg 2002 sowie im Regionalplan Heilbronn-Franken die zentralörtliche Funktion eines Mittelzentrums zugewiesen. Damit hat Künzelsau neben einer gesamtstädtischen auch eine regionale Versorgungsfunktion zu erfüllen. Die nächstgelegenen Mittelzentren sind Öhringen im Südwesten, Schwäbisch Hall im Süden und Bad Mergentheim im Norden. Als nächstgelegenes Oberzentrum ist Heilbronn ca. 45 km südwestlich von Künzelsau gelegen (vgl. Karte 1). Die Stadt Künzelsau besteht aus der im Kochertal gelegenen Kernstadt Künzelsau sowie zehn weiteren Teilorten. Die Kernstadt Künzelsau selbst (inkl. dem Siedlungsgebiet Taläcker) bildet mit ca. 8.550 2 Einwohnern bzw. 57 % der Bevölkerung den Siedlungsschwerpunkt. Nördlich davon liegen auf der Hohenloher Ebene die Stadtteile Garnberg, Belsenberg, Steinbach, Ohrenbach, Amrichshausen und Laßbach. Kocherabwärts folgenden die Stadtteile Morsbach und Kocherstetten. Südlich des Stadtkerns, auf der Hochebene des Kochertals, hat sich der Teilort Gaisbach zu einem bevorzugten Wohngebiet entwickelt. Mit rd. 1.300 Einwohnern ist Gaisbach der zweitgrößte Teilort von Künzelsau. Die Bevölkerungsentwicklung Künzelsaus verlief nach einer Phase der Stagnation zwischen 2000 und 2010 in den vergangenen drei Jahren leicht positiv (+ 270 Einwohner). Für einzelne Ortsteile wie etwa Gaisbach ist aufgrund der geplanten Wohngebietsentwicklung weiter mit einem Anstieg der Einwohnerzahlen zu rechnen 3. 1 Quelle: Statistisches Landesamt Baden-Württemberg (vierteljährlicher Bevölkerungsstand 4 / 2013). 2 Quelle: Einwohnermeldeamt Stadt Künzelsau, Stand 11 / 2014. 3 Gemäß Angaben der Stadt Künzelsau ist im Rahmen der Wohngebietsentwicklung Haselhöhe im Ortsteil Gaisbach im ersten Bauabschnitt die Errichtung von 566 WE geplant (ca. 1.245 Einwohner). 5
Karte 1: Künzelsau Lage und zentralörtliche Struktur Legende Oberzentrum Mittelzentrum Unterzentrum Kleinzentrum erstellt mit RegioGraph Planung; GMA-Bearbeitung 2014 6
Für den Wirtschaftsstandort Künzelsau zeichnet sich eine weiterhin positive Entwicklung ab. Die Wirtschaftsstruktur zeigt einen erkennbaren Schwerpunkt im Bereich Handel, Gastgewerbe und Verkehr (ca. 55 %). Etwa 27 % der Beschäftigten sind im Bereich sonstige Dienstleistungen tätig, rd. 18 % der Beschäftigten arbeiten im produzierenden Gewerbe 4. Mit einem Pendlerüberschuss von 6.449 wird die Bedeutung Künzelsaus als Arbeitsplatzstandort in der Region deutlich. Die verkehrliche Anbindung von Künzelsau erfolgt im Wesentlichen über die Bundestraße B19, die nördlich von Bad Mergentheim kommend das Stadtgebiet durchquert und über Künzelsau-Gaisbach in Richtung Schwäbisch Hall führt. Die nächstgelegene Autobahnanschlussstelle befindet sich etwa 10 km südlich an der BAB A6 (Heilbronn Nürnberg). Mehrere Landes- und Kreisstraßen binden die Teilorte im Kochertal sowie auf den Hochflächen an das Kernstadtgebiet an. Als einziges Mittelzentrum der Region Heilbronn Franken verfügt Künzelsau über keinen Schienenverkehrsanschluss. Innerörtlich sowie im Umland erschließen Buslinien des Nahverkehr Hohenlohekreis (NHV) den Raum. Zudem verbindet die Standseilbahn Künzelsau die Kernstadt im Kochertal mit der auf der Hohenloher Ebene gelegenen Taläckersiedlung. Die Einzelhandelsstruktur in Künzelsau wird durch ein differenziertes Einzelhandelsangebot mit attraktiven Anbietern geprägt und kann wie folgt beschrieben werden: Die Innenstadt umfasst im Wesentlichen die Altstadt sowie die südwestlich davon gelegene Oberamteistraße, Stuttgarter Straße und Bergstraße. Als Haupteinkaufsbereich kann die verkehrsberuhigte Hauptstraße gelten. Hier findet sich ein Mix aus überwiegend kleinteilig strukturierten Fachgeschäften des kurz- und mittelfristigen Bedarfsbereiches und ausschnittweise von Angeboten aus dem langfristigen Bedarfsbereich. Ergänzt wird das Angebot durch zahlreiche Dienstleistungs- und Gastronomiebetriebe sowie öffentliche Einrichtungen. Das Gewerbegebiet Kocherwiesen stellt einen weiteren Versorgungsschwerpunkt mit zumeist großflächigen Einzelhandelsbetrieben (u. a. E-neukauf, Lidl, Hela-Baumarkt, Expert) dar. Der Standort ist vorwiegend als autokundenorientierte Standortlage einzustufen. 4 Quelle: Statistisches Landesamt Baden-Württemberg, Stand 2013. 7
Darüber hinaus existieren Solitärstandorte, die zur quartiersbezogenen Versorgung beitragen (u. a. Aldi in der Hellas-Straße, Gerth-Lebensmittelmarkt in der Taläckersiedlung). Weiterhin tragen in den Teilorten z. T. Betriebe des Lebensmittelhandwerks bzw. Hofläden zur Grundversorgung der Wohnbevölkerung bei. In Gaisbach ist darüber hinaus auf einen Aldi-Lebensmitteldiscounter hinzuweisen. 2. Einzelhandelsrelevante Nachfrage in Künzelsau Die Berechnung der in der Stadt Künzelsau vorhandenen Nachfragepotenziale wird speziell für die Wirtschaftsgruppe Ladeneinzelhandel und Ladenhandwerk vorgenommen. Als Grundlage dienen aktuelle Daten des statistischen Bundesamtes sowie GMA- Kaufkraftwerte. Die einzelhandelsrelevante Nachfrage (inkl. Ladenhandwerk) für die abgegrenzten Bedarfsgüter liegt laut GMA-Berechnungen bei ca. 5.247 pro Kopf der Wohnbevölkerung in Deutschland. 5 Davon entfallen auf den Nahrungs- und Genussmittelsektor ca. 1.870 p. a., auf den gesamten Nichtlebensmittelsektor ca. 3.377 p. a. Für den geplanten Drogeriemarkt ist ein Pro-Kopf-Ausgabenwert von 390 anzusetzen. 6 5 Ohne Kaufkraftanteil verschreibungspflichtiger Medikamente bei Apotheken. 6 Erläuterung zur Methodik: Ein Drogeriemarkt bietet nicht nur Drogerieartikel im engeren Sinn an, sondern je nach Betreiber ein weit darüber hinausgehendes Sortiment. Die Kaufkraft für Drogerieartikel im engeren Sinn (vgl. auch Struktur- und Marktdaten des Bayerischen Staatsministeriums für Wirtschaft und Medien, Energie und Technologie, Seite 17) beträgt 297 p. a. Darin sind jedoch nur die Sortimente Kosmetik, Körperpflegeartikel, Wasch-, Putz-, Reinigungsmittel, Hygieneprodukte sowie Diät- und Reformwaren enthalten. Von durchschnittlich 10.580 Artikeln eines Drogeriemarktes (vgl. Sortimentsbreitenerhebung des Europäischen Handelsinstitutes) entfallen jedoch nur 6.889 Artikel auf Drogeriewaren im engeren Sinn. Alle in Deutschland noch agierenden Drogeriemärkte verkaufen darüber hinaus Lebensmittel (insbesondere Süßwaren und Babykost), Tiernahrung und Tierpflegeartikel, Haushaltswaren in unterschiedlichem Umfang. Daraus ergibt sich ein Pro-Kopf-Ausgabewert von 390. Zusätzlich kommen in Abhängigkeit vom konkreten Betreiber folgende Sortimente hinzu: Wein, Sekt, Spirituosen, alkoholfreie Getränke, Tabakwaren, Hauswäsche, Kinderbekleidung, Unterwäsche, Strumpfwaren, Kurzwaren, Lederwaren, Bilderrahmen, Gartenartikel, Elektroartikel, Schmuck, Foto, Uhren, Brillen, Spielwaren, Zeitungen / Zeitschriften, Dekorationsartikel usw. Diese (z. T. umfangreichen) Randsortimente werden bei der Kaufkraftbetrachtung noch nicht berücksichtigt. 8
Neben den Pro-Kopf-Ausgabewerten sind zur Berechnung der Kaufkraft die lokalen Kaufkraftkoeffizienten zu berücksichtigen. Die Stadt Künzelsau verfügt über einen deutlich überdurchschnittlichen Kaufkraftkoeffizienten. 7 Unter Berücksichtigung der o. g. Faktoren beläuft sich das einzelhandelsrelevante Kaufkraftpotenzial in Künzelsau auf ca. 28,8 Mio. im Nahrungs- und Genussmittelsektor und ca. 6,0 Mio. im Drogeriewarenbereich. 3. Angebotssituation in Künzelsau 3.1 Lebensmittelbereich Die nachfolgenden Daten beruhen auf einer Erhebung des Lebensmitteleinzelhandels in Künzelsau im November 2014. Demnach beläuft sich die Gesamtverkaufsfläche der bestehenden Einzelhandelsbetriebe mit Angebotsschwerpunkt im Bereich Nahrungs- und Genussmittel auf ca. 9.645 m² 8. Die Bruttoumsatzleistung im Nahrungs- und Genussmittelbereich beträgt ca. 43,7 Mio. 9. Das Angebot setzt sich zusammen aus einem größeren Supermarkt (Kaufland), einem Supermarkt (Edeka) sowie drei Lebensmitteldiscountern (Lidl, 2 x Aldi). Hinzu kommen mehrere kleinstrukturierte Ladenhandwerksbetriebe (Bäcker, Metzger), Spezialanbieter (u. a. Getränkemärkte, Reformwaren, Obst- und Gemüseanbieter, russische Lebensmittel) und drei Tankstellenshops. Zudem existieren mehrere Direktvermarkter (Hofläden / Hofmetzgerei). 7 Die Fa. MB-Research, Nürnberg errechnet die Kaufkraftkoeffizienten auf der Grundlage der Steuerstatistik. Für die Stadt Künzelsau liegt der Kaufkraftkoeffizient aktuell bei 103,6 und somit deutlich über dem Bundesdurchschnitt (= 100,0). 8 Verkaufsfläche inkl. Aldi-Markt in Gaisbach. 9 Bereinigt um die Nonfood-Umsätze der Lebensmittelmärkte. 9
3.2 Drogeriewarenbereich In Künzelsau ist nach der Insolvenz des Anbieters Schlecker im Jahr 2012 lediglich ein Drogeriemarkt (Müller) im Stadtgebiet vorhanden. Der Schlecker-Markt war über Jahre als Anbieter im Drogeriefachmarktsegment in Künzelsau ansässig und betrieb eine Filiale mit rd. 230 m² in der Komburgstraße. Derzeit besteht die Angebotssituation im Drogeriebereich aus dem Müller Drogeriemarkt sowie der Rathaus Parfümerie. Wie bereits im Einzelhandelskonzept festgehalten wurde, präsentiert sich der Anbieter Müller nicht mehr zeitgemäß. Insbesondere die geringe Verkaufsflächengröße und die beengte Warenpräsentation mindern dessen Attraktivität. Ein qualifiziertes Angebot im Drogeriefachmarktbereich ist derzeit in Künzelsau nicht vorhanden. Darüber hinaus wird die Versorgung mit Drogeriewaren aktuell durch die in Künzelsau ansässigen Lebensmittelmärkte hergestellt, die jedoch nur über einen kleinen Drogeriewarenanteil im Randsortimentsbereich verfügen. 4. Einzelhandelssituation im Vergleich Für ein besseres Verständnis der Einzelhandelsausstattung im Lebensmittel- bzw. Drogeriebereich in Künzelsau ist es hilfreich, die Situation im Vergleich mit anderen Kommunen zu betrachten. Grundlage hierfür sind sogenannte Versorgungskennziffern, die die Einzelhandelsausstattung der Kommunen auf die Einwohnerzahl beziehen und somit vergleichbar machen. Der Einzelhandelsbesatz 10 in Künzelsau lässt sich wie folgt charakterisieren: Mit ca. 544 m² Verkaufsfläche je 1.000 Einwohner liegt die Verkaufsflächenausstattung im Lebensmittelbereich in Künzelsau deutlich oberhalb des bundesdeutschen Durchschnittswertes, der lt. EHI bei rd. 427 m² VK / 1.000 Einwohner liegt. Bei der Realisierung des Vorhabens Aldi (ca. 1.200 m² VK) würde sich die Verkaufsflächenausstattung auf rd. 572 m² VK erhöhen. 10 In die Berechnung wurden nur Lebensmittelmärkte einbezogen. Sonstige Vertriebsformen des Lebensmitteleinzelhandels (u. a. Getränkemärkte, Ladenhandwerk, Direktvertriebsformen) wurden nicht berücksichtigt (vgl. EHI Handelsdaten aktuell 2014, S. 91). 10
Bei einer rein quantitativen Betrachtung ist somit für Künzelsau im Bereich Nahrungs- und Genussmittel ein deutlich überdurchschnittlicher Ausstattungsgrad festzustellen. Da es sich bei dem geplanten Vorhaben jedoch um eine Verlagerung und nicht um eine Neuansiedlung eines Lebensmittelmarktes handelt, ergibt sich für die Stadt Künzelsau ein quantitativer Entwicklungsspielraum. Die Verkaufsflächenerweiterung dient in erster Linie der Sicherung einer wohnortnahen Nahversorgung in Gaisbach. ein moderater Ausbau zur Sicherung der Wettbewerbsfähigkeit des Aldi-Marktes steht daher im Einklang mit der Einzelhandelsentwicklungskonzeption der Stadt Künzelsau. Im Drogeriewarenbereich ist in Künzelsau selbst mit dem Anbieter Müller (ca. 480 m² VK) nur ein stark unterdurchschnittliches Angebot vorzufinden. Mit dem Marktaustritt des Anbieters Schlecker in der Komburgstraße sind 230 m² Verkaufsfläche im Drogeriesegment verloren gegangen. Allein diese Betrachtung zeigt, dass im Drogeriefachmarktbereich bezogen auf die Stadt Künzelsau noch Potenziale vorhanden sind. Derzeit bestehen erhebliche Kaufkraftabflüsse an andere Standorte in der Region (u. a. Öhringen, Schwäbisch Hall, Heilbronn). Mit einer Ausweitung und Attraktivierung des Angebotes könnte langfristig Kaufkraft in Künzelsau gebunden werden. 11
III. Auswirkungsanalyse 1. Bewertung der raumordnerischen Kernregelung / des Konzentrationsgebotes Zunächst ist in einem ersten Schritt zu bewerten, ob der Standort Gaisbach unter landesund regionalplanerischen Gesichtspunkten zur Ansiedlung bzw. Erweiterung großflächiger Einzelhandelsbetriebe geeignet ist. Hierfür ist die sog. raumordnerische Kernregelung / Konzentrationsgebot zu prüfen. Maßgeblich hierfür ist Ziel 3.3.7 des Landesentwicklungsplanes 2002 Baden-Württemberg: 3.3.7 (Z) Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige großflächige Handelsbetriebe für Endverbraucher (Einzelhandelsgroßprojekte) sollen sich in das zentralörtliche Versorgungssystem einfügen; sie dürfen in der Regel nur in Ober-, Mittel- und Unterzentren ausgewiesen, errichtet oder erweitert werden. Hiervon abweichend kommen auch Standorte in Kleinzentren und Gemeinden ohne zentralörtliche Funktion in Betracht, wenn dies nach den raumstrukturellen Gegebenheiten zur Sicherung der Grundversorgung geboten ist oder diese in Verdichtungsräumen liegen und mit Siedlungsbereichen benachbarter Ober-, Mittel- oder Unterzentren zusammengewachsen sind. Auch im Regionalplan Heilbronn-Franken 2020 11 und im Einzelhandelserlass Baden- Württemberg 12 wird die o. g. Regelung nachrichtlich aufgegriffen. Im vorliegenden Fall kann die raumordnerische Kernregelung / Konzentrationsgebot wie folgt bewertet werden: Die raumordnerische Kernregelung bzw. das Konzentrationsgebot wird am Standort Künzelsau-Gaisbach erfüllt. Durch die Ausweisung Künzelsaus als Mittelzentrum (vgl. Strukturkarte Regionalplan Heilbronn Franken 2020) liegt die Voraussetzung zur Ansiedlung bzw. Erweiterung großflächiger Einzelhandelsbetriebe vor. 11 Quelle: Regionalplan Heilbronn Franken 2020, Ziel 2.4.3.2.2 12 Quelle: Einzelhandelserlass Baden-Württemberg, Kapitel 3.2 Raumordnerische Kernregelung 12
2. Standort Wohngebiet Haselhöhe" Der Planstandort befindet sich im nördlichen Bereich des Teilortes Gaisbach. Die Fläche ist Teil des Plangebietes Wohngebiet Haselhöhe und wird derzeit landwirtschaftlich als Acker- und Wiesenfläche genutzt. Das Areal wird westlich von der Ortsdurchfahrt Waldenburger Straße sowie in südlicher Richtung von der Straße Kur begrenzt. Das Umfeld des Planstandortes ist wie folgt zu charakterisieren: Nördlich des Planstandortes entsteht perspektivisch das Wohngebiet Haselhöhe, welches überwiegend der Wohnnutzung zugeführt werden soll und flexible Gebäudetypologien vorsieht. Östlich des Areals schließt gemäß Vorentwurf des Bebauungsplans eine Gemeindebedarfsfläche an; im weiteren Verlauf befinden sich die Reinhold-Würth-Schule sowie das Wohngebiet Wilhelmsäcker. In südliche Richtung finden sich weitere Wohnnutzungen des Wohngebietes Kur, welches überwiegend durch Ein- und Zweifamilienhäuser geprägt ist. Die zentrale Ortsmitte liegt in südlicher Richtung über die Waldenburger Straße, etwa 250 m entfernt. Im Westen begrenzt die Waldenburger Straße das Plangebiet, gefolgt vom Gewerbegebiet Gaisbach-Nord welches durch das weitläufige Werksgelände der Würth-Niederlassung Gaisbach geprägt ist. Die verkehrliche Erreichbarkeit ist durch die Lage an der Waldenburger Straße, die als Ortsdurchfahrtsstraße fungiert, gegeben, wobei der Hauptverkehrsstrom über die westlich an Gaisbach vorbeilaufende B 19 fließt. Die Planungen der Stadt Künzelsau sehen eine direkte Nordanbindung der Waldenburger Straße an die B 19 vor, wodurch der Ortskern von Gaisbach im Zuge der Wohngebietsentwicklung nicht durch zusätzlichen Verkehr belastet werden würde. Mit den Fußwegen entlang der Waldenburger Straße besteht zudem eine Verbindung zum zentralen Ortskern (ca. 250 m entfernt). Eine Anbindung an den ÖPNV ist durch die Haltestelle Kur im unmittelbaren Standortumfeld gewährleistet. 13
Die spezifischen Eigenschaften des Planstandortes können in positive und negative Faktoren gegliedert werden. Sie haben entscheidenden Einfluss auf die Ausstrahlung, die Marktdurchdringung und damit auch auf die Umsatzerwartung des Planvorhabens und werden deshalb nachfolgend vergleichend gegenübergestellt: Positive Standortfaktoren + ausreichende Größe und geeigneter Zuschnitt des Planstandortes für das Vorhaben + gute Exposition und Sichtbarkeit + gute verkehrliche Erreichbarkeit durch Lage an der Waldenburger Straße + ÖPNV-Anbindung im direkten Standortumfeld (Haltestelle Kur ) + gute Einsehbarkeit des Areals von der Waldenburger Straße + Nähe zum Ortskern (ca. 250 m entfernt) + gute fußläufige Erreichbarkeit für die ansässige Wohnbevölkerung der angrenzenden Wohngebiete. Negative Standortfaktoren - keine funktionale Anbindung an die Ortsmitte. Aus betrieblicher Sicht ist insbesondere die Lage an der Waldenburger Straße hervorzuheben, die eine gute verkehrliche Erreichbarkeit und eine optimale Einsehbarkeit bedingt. Perspektivisch wird mit dem direkten Nordanschluss der Waldenburger Straße an die B 19 eine weitere Verbesserung der Anbindung erfolgen. Unter versorgungsstrukturellen und städtebaulichen Gesichtspunkten ist festzuhalten, dass sich der Planstandort derzeit unmittelbar an das bestehende Siedlungsgefüge anfügt. Perspektivisch wird sich der Standort mit der Realisierung des Wohngebietes Haselhöhe in zentraler sowie integrierter Lage bezogen auf das Siedlungsgebiet befinden. Die zentrale Ortsmitte von Künzelsau ist fußläufig schnell zu erreichen. In die direkt angrenzenden Wohngebiete bestehen fußläufige Verbindungen, so dass eine Nahversorgungsrelevanz festzustellen ist. Durch die Verlagerung und Realisierung des Nahversorgungsstandortes an den nördlichen Siedlungsbereich von Gaisbach, rücken die Versor- 14
gungsstrukturen an Einwohnerschwerpunkt des Teilortes heran. So ist der Planstandort aus Richtung der östlichen Wohnlagen von Gaisbach schneller zu erreichen, als der derzeit im südwestlichen Gewerbegebiet gelegene Aldi-Markt. Zusammenfassend ist unter versorgungsstrukturellen und städtebaulichen Aspekten von einer erheblichen Verbesserung der standorträumlichen Versorgungssituation in Gaisbach auszugehen. Foto 1: Areal Wohngebiet Haselhöhe Foto 2: Zufahrt Kur Foto 3: Plangrundstück SO Einzelhandel sowie Kreuzungsbereich Waldenburger Straße mit angrenzender Wohnbebauung Foto 4: Reinhold-Würth-Schule und angrenzendes Neubaugebiet Quelle: GMA 2014 Die Begehung vor Ort hat gezeigt, dass bei einer realistischen Betrachtung die topografischen und städtebaulichen Voraussetzungen für die Ansiedlung moderner Einzelhandelsbetriebe im Ortskern nicht gegeben sind. Der Standort des Vorhabens schließt sich nördlich an den Ortskern von Gaisbach an (ca. 250 m entfernt) und kann aus Richtung der gewachsenen Ortsmitte fußläufig erreicht werden. Auch aus Richtung der südlichen bzw. östlichen Wohnlagen von Gaisbach ist der Standort schnell zu erreichen. Im Vergleich zur heutigen Situation rücken die Nahversorgungsangebote damit deutlich näher an den Ortskern sowie den Wohnlagen von Gaisbach heran. 15
Karte 2: Mikrostandort Wohngebiet Haselhöhe Legende P 1 Planstandort Aldi-Markt (aktuell) Plangebiet Wohngebiet Haselhöhe Gewerbegebiet Quelle: Baldauf Architekten und Stadtplaner GmbH P 1 16
3. Bewertung des Kongruenzgebotes Für die Prüfung des Kongruenzgebotes sind zunächst eine Abgrenzung und Zonierung des erschließbaren Einzugsgebietes und die Ermittlung des in diesem Gebiet vorhandenen Bevölkerungs- und Kaufkraftpotenzials vorzunehmen. Basierend darauf erfolgt eine Umsatzprognose, die in der Folge eine Abschätzung der Herkunft des Umsatzes und damit eine Bewertung des Kongruenzgebotes ermöglicht. 3.1 Einzugsgebiet des Vorhabens und Bevölkerungspotenzial Der Abgrenzung des voraussichtlichen Einzugsgebietes für den Aldi-Lebensmitteldiscounter und den Drogeriemarkt kommt eine wesentliche Bedeutung bei der Beurteilung des Vorhabens zu. So bildet das ermittelte Einzugsgebiet die Grundlage für alle späteren Berechnungen zur Ermittlung des Bevölkerungs- und Kaufkraftpotenzials sowie des Vorhabenumsatzes bzw. der Umsatzherkunft. Als Einzugsgebiet wird in dieser Untersuchung ein Bereich verstanden, innerhalb dessen mit regelmäßigen, dauerhaften und ausgeprägten Einkaufsbeziehungen an den Planstandort gerechnet werden kann. Das Einzugsgebiet lässt sich darüber hinaus weiterhin nach Zonen untergliedern und strukturieren, aus denen eine gleichmäßige Kundeneinkaufsorientierung an den Planstandort zu erwarten ist. Mit zunehmender Entfernung bzw. schlechterer Erreichbarkeit des Standortes ist dabei i. d. R. von einer Abnahme der Kundenbindung an den Standort auszugehen. Durch die Zonierung des Einzugsgebiets wird diesem Umstand Rechnung getragen. Zur Abgrenzung und Zonierung des Einzugsgebietes werden in vorliegender Untersuchung folgende Kriterien herangezogen: wesentliche Strukturdaten und Rahmenbedingungen im Untersuchungsraum (z. B. Topografie, Siedlungsstruktur, Pendlerbeziehungen, Wirtschaftsstruktur) verkehrliche Erreichbarkeit des Standortes auf Basis von Fahrzeitisochronen Betreiber, Dimensionierung und Sortimentsstruktur des Vorhabens 17
Wettbewerbssituation und Einkaufsalternativen in Künzelsau und den umliegenden Städten und Gemeinden (vgl. Kapitel III., 4.1.) Agglomerationseffekte zwischen den am Standort vorgesehenen Nutzungen Ergebnisse aus anderen GMA-Untersuchungen in Künzelsau und der Region. Unter Berücksichtigung der angeführten Kriterien lässt sich das Einzugsgebiet wie folgt abgrenzen (vgl. Karte 3): Zone I: Künzelsau-Gaisbach, Taläckersiedlung ca. 4.900 Einwohner Zone II: Kupferzell ca. 5.750 Einwohner Zone III: Künzelsau-Kernstadt, sonstige Teilorte ca. 9.990 Einwohner Einzugsgebiet insgesamt: ca. 20.640 Einwohner Zone I des Einzugsgebietes bildet der Teilort Gaisbach. Aufgrund des fehlenden Angebotes vor Ort ist eine vergleichsweise hohe Kundenbindung an den Standort zu erwarten. Darüber hinaus wird die zur Kernstadt zählende Taläckersiedlung in Zone I berücksichtigt, welche ebenfalls auf der Hochebene liegt und über eine gute verkehrliche Anbindung an Gaisbach verfügt. Aufgrund des Fehlens eines leistungsfähigen Lebensmittelmarktes 13, ist von hier ebenfalls eine vergleichsweise hohe Kundenbindung zu erwarten. Zone II des Einzugsgebietes bildet die südlich an Gaisbach angrenzende Gemeinde Kupferzell. Hier wird v. a. das Drogeriesegment einen wichtigen Magneten darstellen, da in Kupferzell selbst kein Anbieter vorhanden ist. Im Lebensmittelbereich verfügt die Gemeinde über einen leistungsstarken Lidl-Lebensmitteldiscounter, so dass eigenständige Versorgungsstrukturen bestehen. Insofern wird die Kundenbindungsintensität in Bezug auf das Lebensmittelsegment an den Standort Gaisbach deutlich geringer ausfallen. 13 Im Bereich der Taläckersiedlung (ca. 3.000 EW) findet sich mit dem Anbieter Lebensmittel-Gerth (ca. 200 m² Verkaufsfläche) ausschließlich ein kleinteiliges Angebot. Der Markt ist auf osteuropäische Lebensmittel spezialisiert. 18
Karte 4: Einzugsgebiet des Aldi-Lebensmitteldiscounters sowie des Drogeriemarktes Legende Zone I Zone II Zone III P Planstandort erstellt mit RegioGraph Planung; GMA-Bearbeitung 2014 19
In Zone III des Einzugsgebietes werden die Kernstadt Künzelsau sowie die sonstigen Stadtteile berücksichtigt. Aufgrund der räumlichen Entfernung zum Planstandort sowie der starken Wettbewerbsstandorte in der Kernstadt, liegt die Kundenbindung aus diesem Bereich jedoch auf einem deutlich geringeren Niveau. Dies trifft v.a. auf den Aldi-Markt zu, da in der Kernstadt (Hellas-Straße) bereits ein Aldi-Markt vorzufinden ist. Entsprechend sind kaum gezielte Fahrten aus der Kernstadt herauf zum Aldi-Standort in Gaisbach zu erwarten. Lediglich in Form von Verbundwirkungen mit einem benachbarten Drogeriemarkt wären gezielte Fahrten zu diesem Standort zu erwarten. Darüber hinaus ist in einem gewissen Maße aufgrund der Lage des Planstandortes an einem der größten Arbeitsstandorte im Umfeld (Unternehmensgruppe Würth) ebenfalls von Kundenpotenzialen auszugehen, welche nicht aus dem definierten Kerneinzugsgebiet des Marktes stammen. 3.2 Projektrelevante Kaufkraft im Einzugsgebiet Bezogen auf die konkreten Vorhaben in Gaisbach können für das Kernsortiment Nahrungs- und Genussmittel ein Pro-Kopf-Ausgabebetrag von ca. 1.870 und für den Drogeriefachmarkt ca. 390 pro Jahr angerechnet werden. Unter Beachtung des lokalen Kaufkraftniveaus 14, das auf einem überdurchschnittlichen Niveau liegt, stehen für das Gesamtvorhaben innerhalb des Einzugsgebietes folgende projektrelevanten Kaufkraftpotenziale zur Verfügung: Tabelle 1: Kaufkraftpotenziale im Einzugsgebiet Lebensmittel Drogeriewaren Zone I (Gaisbach, Taläcker) ca. 9,5 Mio. ca. 2,0 Mio. Zone II (Kupferzell) ca. 10,9 Mio. ca. 2,3 Mio. Zone III (sonstiges Künzelsau) ca. 19,4 Mio. ca. 4,0 Mio. Einzugsgebiet insgesamt ca. 39,8 Mio. ca. 8,3 Mio. Quelle: GMA-Berechnungen 2014 14 MB Research berechnet die Kaufkraftkennziffer auf Grundlage der Steuerstatistik. Derzeit beträgt sie für die Stadt Künzelsau 103,6 (Bundesdurchschnitt = 100,0). 20
Zusätzlich ist bei Lebensmittelmärkten auch ein Umsatzanteil mit Randsortimenten des Nichtlebensmittelbereiches zu berücksichtigen. Der Anteil des Nonfood-Sektors liegt bei Aldi-Lebensitteldiscountern derzeit bei ca. 20 %. Bei Drogeriemärkten wie dm oder Rossmann liegt der Randsortimentsanteil am Umsatz bei 30 35 %. 3.3 Umsatzprognose Lebensmittelvollsortimenter und Drogeriemarkt Zur Berechnung der voraussichtlichen Umsatzerwartung des Vorhabens wird das Marktanteilkonzept verwendet. Dieses in der Handelswissenschaft weit verbreitete und anerkannte Modell bestimmt das zu erwartende Umsatzvolumen eines Einzelhandelsbetriebes anhand der erzielbaren Marktanteile mit Kunden in den einzelnen Zonen des Einzugsgebietes. 15 Somit beschreibt das Modell, in welchem Ausmaß das Vorhaben in der Lage ist, einen Teil des vorhandenen Kaufkraftvolumens im projektrelevanten Sortimentsbereich an sich zu binden. Dabei fließen auch mögliche Agglomerationseffekte in die Umsatzprognose ein. Neben der Berechnung der zu erwartenden Gesamtumsatzleistung eines Vorhabens lässt sich anhand des Marktanteilkonzepts ebenfalls die perspektivische Umsatzherkunft des Vorhabens ableiten. Diese ergibt sich aus der Relation zwischen den in den jeweiligen Zonen des Einzugsgebiets generierten Umsätzen und dem Gesamtumsatz des Vorhabens. Hingegen lässt das Marktanteilkonzept keine direkten Rückschlüsse auf die durch das Vorhaben ausgelösten Umsatzumlenkungen zu. So gibt das Marktanteilkonzept keine Auskunft darüber, wo die durch das Vorhaben generierten Umsätze bisher gebunden sind und wie sich diese nach dem Markteintritt des Vorhabens neu verteilen werden. Die Ermittlung der Umsatzumlenkungen für das Vorhaben wird in den nachfolgenden Kapiteln ausführlich behandelt. Dabei wird für den Lebensmitteldiscounter eine Verkaufsfläche von ca. 1.200 m² geprüft, für den Drogeriemarkt wird von einer maximalen Verkaufsfläche von 800 m² ausgegangen. 15 In die Ermittlung der Marktanteile fließen zahlreiche Faktoren ein. U. a. sind dies die Rahmenbedingungen am Vorhabenstandort, die verkehrliche Erreichbarkeit, die Wettbewerbssituation im selben Marktsegment sowie Kopplungs- und Agglomerationseffekte. 21
Folgende Umsatzprognose lässt sich für den Aldi-Lebensmitteldiscounter mit ca. 1.200 m² Verkaufsfläche anhand des Marktanteilkonzepts ermitteln: Tabelle 2: Umsatzprognose Aldi (1.200 m² VK) anhand des Marktanteilkonzeptes Zonen Kaufkraft Food in Mio. Marktanteil Food in % Umsatz Food in Mio. Umsatz Nonfood in Mio. * Umsatz Gesamt in Mio. Umsatzherkunft in % Zone I 9,5 30 2,9 0,7 3,6 51 Zone II 10,9 7 8 0,8 0,2 1,0 14 Zone III 19,4 7 8 1,5 0,4 1,9 26 Streuumsätze 0,5 0,1 0,6 9 Insgesamt 5,7 1,4 7,1 100 * Der Umsatzanteil im Nonfoodbereich beträgt beim Anbieter Aldi ca. 20 %. Hinsichtlich der Kundenherkunft wurde von mit dem Lebensmittelbereich vergleichbaren Werten ausgegangen. Quelle: GMA-Berechnungen 2014 Somit lässt sich für den Aldi-Markt mit ca. 1.200 m² VK eine Gesamtumsatzleistung von ca. 7,1 Mio. ermitteln. Hiervon entfallen ca. 5,7 Mio. auf den Lebensmittelbereich und ca. 1,4 Mio. auf den Nichtlebensmittelbereich. Diese Prognose setzt die Verbundwirkungen mit einem leistungsfähigen Drogeriemarkt voraus. Ohne Drogeriemarkt würde sich der Anteil aus der Kernstadt deutlich reduzieren, da es unökonomisch wäre, 4 km von der Kernstadt nach Gaisbach zu fahren, wenn ein identisches Angebot vor Ort vorhanden ist. Ebenso würde der Solitärstandort aus Richtung Kupferzell deutlich an Attraktivität verlieren. Für den Drogeriefachmarkt mit max. 800 m² VK lässt sich anhand des Marktanteilkonzepts folgende Umsatzprognose ermitteln: Tabelle 3: Umsatzprognose Drogeriemarkt anhand des Marktanteilkonzeptes Zonen Kaufkraft Drog. in Mio. Marktanteil Drog. in % Umsatz Drog. in Mio. Umsatz Randsort. in Mio. * Umsatz Gesamt in Mio. Umsatzherkunft in % Zone I 2,0 40 0,8 0,4 1,2 38 Zone II 2,3 30 0,7 0,3 1,0 33 Zone III 4,0 10 0,4 0,2 0,6 19 Streuumsätze 0,2 0,1 0,3 9 10 Insgesamt 2,1 1,0 3,1 100 * Der Umsatzanteil mit Randsortimenten beträgt bei den für den Standort in Frage kommenden Anbietern dm oder Rossmann ca. 30 35 %. Quelle: GMA-Berechnungen 2014 22
Der prognostizierte Umsatz für den Drogeriemarkt beläuft sich auf insgesamt 3,1 Mio.. Hiervon entfallen ca. 2,1 Mio. auf das Drogeriesegment im engeren Sinne und ca. 1,0 Mio. auf das Randsortiment. Dabei wurde bereits unterstellt, dass der Markt von einem leistungsfähigen Anbieter betrieben wird (= dm bzw. Rossmann). Außerdem wurden die Verbundwirkungen mit dem benachbarten Lebensmitteldiscounter Aldi berücksichtigt. 3.4 Bewertung der am Standort erzielbaren Umsatzleistung Zur Bewertung der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der Vorhaben lassen sich sogenannte Flächenproduktivitäten 16 heranziehen. Je nach Betreiber, Sortiment, Verkaufsfläche und Standorteigenschaften variieren diese z. T. sehr stark und spiegeln dadurch die spezifischen örtlichen Verhältnisse wider 17. Für den Lebensmitteldiscounter Aldi lässt sich nach aktuellen Daten des EHI 18 und des Hahn Retail Reports 19 eine durchschnittliche Flächenproduktivität von rd. 5.670 / m² VK festhalten. Mit einer Flächenproduktivität von rd. 5.940 / m² VK bei 1.200 m² VK wird am zu bewertenden Standort eine überdurchschnittliche Raumleistung erzielt. Dies lässt sich auf das Fehlen eines Wettbewerbers in Gaisbach selbst zurückführen. Noch höhere Werte sind aufgrund des eingeschränkten Einzugsgebietes jedoch nicht zu erzielen. Der vorgesehene Drogeriemarkt wird eine Filialleistung von rd. 3,1 Mio. erzielen. Die durchschnittliche Filialleistung von dm beträgt ca. 3,0 Mio., die von Rossmann 2,4 Mio.. 20 Die am Standort zu erzielenden Umsatzleistungen sind dabei als Maximalwerte anzusehen. Höhere Umsatzleistungen sind aufgrund des Standortes außerhalb des Kernstadtbereiches nicht realistisch. 16 Die Flächenproduktivität oder Raumleistung eines Vorhabens ergibt sich aus der Division des Gesamtumsatzes durch die Gesamtverkaufsfläche und wird in / m² Verkaufsfläche angegeben. 17 Vor diesem Hintergrund ist der häufig Verwendung findende Ansatz durchschnittlicher Flächenleistungen zur Bewertung eines Vorhabens nicht zielführend. So können diese durchschnittlichen Flächenleistungen nicht an jedem Standort gleichermaßen angesetzt werden. Vielmehr bedarf es immer der Erstellung einer standortspezifischen Umsatzprognose bei der je nach Standort mit einer Streuung der Umsatzleistungen zu rechnen ist. 18 Quelle: EHI, www.handelsdaten.de (2013). 19 Quelle: Hahn Retail Real Estate Report 2014 / 2015. 20 Quelle: Unternehmensangaben dm und Rossmann (Internetauftritt). 23
3.5 Umsatzherkunft Die Umsatzherkunft der Nutzungen lässt sich wie folgt zusammenfassen: Tabelle 4: Aldi-Markt (ca. 1.200 m² VK) Drogeriemarkt (max. 800 m² VK) Umsatzherkunft Quelle: GMA-Berechnungen 2014 Umsatzherkunft in % Künzelsau Umland 77 23 57 43 3.6 Kongruenzgebot Landes- und regionalplanerische Vorgaben Das Kongruenzgebot bedeutet zunächst, dass Einzelhandelsgroßprojekte sich in das zentralörtliche System einfügen müssen. Dabei ist die raumordnerische Kernregelung (vgl. Kapitel III. 1.) zu beachten. Darüber hinaus soll die Verkaufsfläche des Einzelhandelsgroßprojektes so bemessen sein, dass deren Einzugsgebiet den zentralörtlichen Verflechtungsbereich nicht wesentlich überschreitet (vgl. LEP BW Ziel 3.3.7 und 3.3.7.1). Konkretisiert wurden diese Vorgaben durch die Regelung im Einzelhandelserlass Baden- Württemberg (vgl. Pkt. 3.2.1.4): Eine Verletzung des Kongruenzgebots liegt vor, wenn der betriebswirtschaftlich angestrebte Einzugsbereich des Vorhabens den zentralörtlichen Verflechtungsbereich der Standortgemeinde wesentlich überschreitet. Eine wesentliche Überschreitung ist i.d.r. gegeben, wenn mehr als 30 % des Umsatzes aus Räumen außerhalb des Verflechtungsbereiches erzielt werden soll. Die Verflechtungsbereiche sind auf Ebene der Landesplanung für die Mittel- und Oberzentren in Baden-Württemberg als sog. Mittelbereiche definiert (vgl. LEP BW, 2.5). Eine weitere Ausformung erfahren diese darüber hinaus durch die Regionalplanung. Im Regionalplan Heilbronn-Franken 2020 werden unter 2.3 neben den Mittelbereichen auch für den kurzfristigen Bedarf Nahbereiche festgelegt. Für das Mittelzentrum Künzelsau umfasst der zugeordnete Nahbereich die Gemeinde Ingelfingen, wobei bei dem geplanten Vorhaben aufgrund der räumlichen Entfernung der zugehörige Nahbereich nicht relevant ist bzw. dem Einzugsgebiet nicht zugeordnet wurde. 24
3.7 Bewertung des Kongruenzgebotes Basierend auf der aus der Umsatzprognose ableitbaren Umsatzherkunft sowie den landes- und regionalplanerischen Vorgaben lässt sich das Kongruenzgebot gemäß Einzelhandelserlass Baden-Württemberg wie folgt bewerten: Das Einzugsgebiet des Vorhabens umfasst im Wesentlichen die Stadt Künzelsau. Eine über die Stadt hinausgehende Ausdehnung des regelmäßigen Einzugsgebietes ist nur in untergeordneter Form (Kupferzell) vorhanden, was auf die geringe Angebotssituation im Lebensmittelbereich und einen fehlenden Drogerieanbieter zurückzuführen ist. Bei der Betrachtung der Umsatzherkunft lässt sich festhalten, dass im Lebensmittelbereich ca. 77 % des durch das Vorhaben generierten Umsatzes aus der Stadt Künzelsau stammt. Im Drogeriewarenbereich stammen lediglich ca. 57 % des Umsatzes aus Künzelsau selbst. Ca. 43 % des Umsatzes fließen hingegen von außerhalb (v. a. Kupferzell) an den Standort zu, was v.a. mit der Attraktivität eines Drogerieanbieters sowie dem fehlenden Angebot in Kupferzell selbst zu erklären ist. Insofern bleibt festzuhalten, dass das Kongruenzgebot im Falle einer Verlagerung des Aldi Lebensmitteldiscounters eingehalten wird. Für den Drogeriemarkt wird der im Einzelhandelserlass Baden- Württemberg genannte Schwellenwert jedoch deutlich überschritten, das Kongruenzgebot daher nicht eingehalten. 4. Bewertung des Beeinträchtigungsverbotes Für die Prüfung des Beeinträchtigungsverbotes ist zunächst die Angebots- und Wettbewerbssituation für das Planvorhaben im Einzugsgebiet bzw. im Umland darzustellen und zu bewerten. Ausgehend davon lassen sich die durch das Vorhaben zu erwartenden wettbewerblichen bzw. prüfungsrelevanten städtebaulichen Auswirkungen ermitteln. Zur Bewertung der Wettbewerbssituation in Künzelsau und im Umland wurde von der GMA im November 2014 eine Erhebung der projektrelevanten Einzelhandelsbetriebe durchgeführt. Als Wettbewerber für das Vorhaben gelten grundsätzlich alle Ladengeschäfte, in denen Warengruppen angeboten werden, die in dem Lebensmitteldiscounter bzw. Drogeriemarkt geführt werden. Allerdings ist aufgrund der Flächengrößen bzw. der ge- 25
planten Betriebstypen und des spezifischen Einkaufsverhaltens der Bevölkerung davon auszugehen, dass insbesondere Anbieter aus den jeweiligen Marktsegmenten des Lebensmittel- und Drogeriewareneinzelhandels als Hauptwettbewerber zu identifizieren sind. 4.1 Wettbewerbsstrukturen 4.1.1 Lebensmittelbereich In Gaisbach beschränkt sich das Nahversorgungsangebot im Wesentlichen auf den zur Verlagerung vorgesehenen Aldi-Markt. Der strukturprägende Lebensmitteldiscounter ist hinsichtlich Verkaufsfläche und Marktauftritt jedoch als modernisierungsbedürftig einzustufen. Des Weiteren ist in Gaisbach auf ein kleines Angebot aus Spezialanbietern und Ladenhandwerk hinzuweisen (Getränke Schröter, Bäckerei Mühlenbeck, Asia-Shop, Avia- Tankstellenshop, Hofladen), die zur Grundversorgung der Wohnbevölkerung herangezogen werden. Insgesamt sind in Gaisbach rd. 1.270 m² Verkaufsfläche im Lebensmittelbereich vorhanden, wovon rd. 800 m² Verkaufsfläche auf den bestehenden Aldi-Markt entfallen. Der Gesamtumsatz im Lebensmittelsektor in Gaisbach beträgt rd. 5,0 Mio. 21. Die ebenfalls in Zone I gelegene Taläckersiedlung verfügt im Lebensmittelbereich derzeit ausschließlich über einen kleinflächigen Lebensmittelanbieter (Gerth), der auf ca. 200 m² Verkaufsfläche v. a. osteuropäische Lebensmittel anbietet. Größere Versorgungseinkäufe werden außerhalb der Taläckersiedlung getätigt. In der Stadt Künzelsau ist auf folgenden Hauptwettbewerber hinzuweisen: Kaufland (Supermarkt), Bergstraße, ca. 3.270 m² VK: Scholl s Backstube und Metzgerei Schäfer im Vorkassenbereich; Lage im südlichen Teil der Kernstadt am Rande der Einkaufsinnenstadt; gute verkehrliche Erreichbarkeit und gute Einsehbarkeit durch Lage an der B 19; leistungsfähiger Vollsortimenter mit wichtiger Kundenmagnetfunktion. E-neukauf (Supermarkt), Würzburger Straße, ca. 1.720 m² VK: Bäckerei K&U im Vorkassenbereich; Lage im Gewerbegebiet Kocherwiesen; Markt im Standortverbund mit HEM Expert, Hela, Lidl; städtebauliche Randlage; vorwiegend auf Au- 21 Umsatzleistung des Aldi-Marktes um Nonfood-Anteile bereinigt. 26
tokunden ausgerichtet; zeitgemäßer Supermarkt mit ausreichendem Stellplatzangebot. Lidl (Lebensmitteldiscounter), Würzburger Straße, ca. 1.300 m² VK: Lage im Gewerbegebiet Kocherwiesen, Markt im Standortverbund mit Gefako- Getränkemarkt, Mustang-Outlet, Fenchel Der Einrichter; städtebauliche Randlage; vorwiegend auf Autokunden ausgerichtet; ausreichendes Stellplatzangebot, moderner und leistungsfähiger Anbieter. Aldi (Lebensmitteldiscounter), Hellas-Straße, ca. 1.000 m² VK: Solitärstandort mit quartiersbezogener Versorgungsfunktion; moderner und leistungsfähiger Anbieter; eingeschränkte Sichtlage sowie beengte Zufahrt. Neben den o. g. Hauptwettbewerbern ist ein breites Angebot im Lebensmittelhandwerk (Bäckereien, Metzgereien) vorhanden. Des Weiteren finden sich eine Vielzahl vorrangig kleinstrukturierter Spezialanbieter (z. B. Reformwaren, Süßwaren, Obst- und Gemüseanbieter) sowie kleinere Hofläden. Weiterhin ist auf mehrere Tankstellenshops bzw. Getränkefachmärkte hinzuweisen. Insgesamt wurden in der Stadt Künzelsau bei den vorhandenen Nahrungs- und Genussmittelanbietern (einschließlich Aldi in Gaisbach in der bisherigen Größe) aktuell ca. 9.640 m² Verkaufsfläche erfasst. Die Anbieter befinden sich dabei mehrheitlich in der Kernstadt Künzelsau. Die Umsatzleistung der genannten Betriebe beläuft sich auf ca. 43 44 Mio.. 22 In Kupferzell (Zone II) ist folgender Wettbewerber im Lebensmittelsegment vorhanden: Lidl (Lebensmitteldiscounter), Im Bild, ca. 1.300 m² VK: Scholl s Backstube im Vorkassenbereich; Gewerbegebietslage mit guter verkehrlicher Erreichbarkeit; gute Einsehbarkeit von der Öhringer Straße; großzügiges Stellplatzangebot; zeitgemäßer Marktauftritt, moderner und leistungsfähiger Wettbewerber. Des Weiteren sind in Kupferzell v. a. im Bereich des Marktplatzes, der Marktstraße und den daran angrenzenden Straßen mehrere Ladenhandwerksbetriebe (Bäckereien, Metzgereien) sowie ein Getränkemarkt angesiedelt. Insgesamt befinden sich in Kupferzell Be- 22 Umsatzleistung der Lebensmittelmärkte um Nichtlebensmittelumsätze bereinigt (inkl. Aldi- Markt in Gaisbach). 27
triebe mit einer Verkaufsfläche von ca. 1.500 m² im Lebensmittelbereich und einer Gesamtumsatzleistung von ca. 8,4 Mio.. 23 Außerhalb des Einzugsgebietes ist insbesondere auf die Wettbewerbssituation in Neuenstein (Netto, Penny) hinzuweisen. Darüber hinaus befinden sich vereinzelt Wettbewerber in Ingelfingen (Netto), Niedernhall (Edeka) und Forchtenberg (Aldi). 4.1.2 Drogeriewarenbereich In Künzelsau selbst ist die Angebotssituation im Drogeriewarenbereich nach der Insolvenz des Anbieters Schlecker insbesondere durch den Drogeriemarkt Müller (ca. 480 m² Verkaufsfläche), ein Parfümeriefachgeschäft sowie die Lebensmittelmärkte vor Ort geprägt. Hinsichtlich der Standortstruktur bleibt festzuhalten, dass ein spezielles Angebot im Drogeriewarenbereich derzeit nur in der Innenstadt von Künzelsau vorhanden ist. Außerhalb der Innenstadt führen die Lebensmittelmärkte Drogeriewaren im Teilsortiment. Der Drogeriemarkt Müller in der Hauptstraße präsentiert sich aufgrund der baulichen Gegebenheiten sowie der Verkaufsflächengröße als nicht mehr zeitgemäß. Das Sortiment verteilt sich auf drei Etagen, die Gänge sind eng geschnitten und für die Kunden z. T. schwer zugänglich. Obwohl der Markt insgesamt als noch leistungsfähig einzustufen ist und sich in prominenter Standortlage im Haupteinkaufsbereich der Stadt Künzelsau befindet, mindern die baulichen Gegebenheiten die Attraktivität des Anbieters. Neben Drogerie- und Parfümeriewaren (ca. 280 m² Verkaufsfläche) führt Müller verschiedene Randsortimente (u. a. Tonträger, Lebensmittel, Tiernahrung, Haushaltswaren). Im Gesundheitsbereich ergänzen 3 Apotheken, 2 Sanitätshäuser sowie ein Fachgeschäft für Orthopädie das Angebot. Die Betriebe liegen ausschließlich in der Innenstadt von Künzelsau, sind allerdings nicht als direkte Wettbewerber eines Drogeriefachmarktes zu sehen. Darüber hinaus ist als Spezialanbieter auf die Rathaus-Parfümerie in der Hauptstraße hinzuweisen. 23 Die in den letzten Jahren verfolgte Ansiedlung eines Lebensmittelvollsortimenters neben Lidl ist nach derzeitigem Kenntnisstand gescheitert und wird nicht weiterverfolgt. Zwischenzeitlich wird die Ansiedlung eines Rossmann-Drogeriemarktes neben Lidl diskutiert. Inwieweit dieses Vorhaben realisiert wird, ist noch offen. 28
Foto 1: Drogeriemarkt Müller Foto 2: Rathaus Parfümerie Quelle: GMA 2014 In nördlicher Richtung findet sich der nächste Drogeriemarkt in Niedernhall (Rossmann). In südlicher bzw. südwestlicher Richtung sind die nächstgelegenen größeren Drogeriefachmarktstandorte in den Mittelzentren Schwäbisch Hall (dm, Müller) und Öhringen (dm, Rossmann) vorzufinden. Neben den größeren Drogeriefachmärkten in der Region ist zudem auf einen kleineren Drogeriemarkt (Ihr Platz) in der Gemeinde Dörzbach hinzuweisen. Aufgrund der geringen Ausstattung im Drogeriewarenbereich erfüllt Künzelsau derzeit die zugewiesene mittelzentrale Versorgungsfunktion nicht. Mit der Schlecker-Insolvenz hat sich das Angebot nochmals deutlich verschlechtert. Wie bereits im Einzelhandelskonzept 2012 festgehalten wurde, ist eine Angebotsergänzung bzw. Modernisierung im Drogeriewarenbereich grundsätzlich wünschenswert. 29
Karte 5: Hauptwettbewerber im Einzugsgebiet und im nähren Umland Legende P Planstandort erstellt mit RegioGraph Planung; GMA-Bearbeitung 2014 30