Leipzig Jena Erfurt Dresden Potsdam Magdeburg Rostock Jahresvergleich 2006 2012 Immobilienmarkt Ostdeutschland Marktentwicklung ausgewählter kreisfreier Städte
Inhalt EDITORIAL... 3 Methodische Erläuterungen... 4 Wirtschaftliche Entwicklung... 5 Statistische Daten... 7 Grundstücke... 8 Grundstücksmarkt für Gewerbe und Wohnen... 8 Wohnen... 9 Mieten für Wohnraum (Marktmieten)... 11 Preise für Eigentumswohnungen... 12 Büro... 13 Mieten für Büroflächen ab 50 m²... 15 Einzelhandel... 16 Mieten für kleinere Einzelhandelsflächen bis 100 m²... 18 Mieten für größere Einzelhandelsflächen ab ca. 150 m²... 19
EDITORIAL Steigende Wirtschaftsleistungen, verringerte Arbeitslosenquoten, Verbesserungen bei Infrastruktur, Produktivität und in der Bildungslandschaft: Die meisten größeren Städte in Ostdeutschland haben inzwischen eine eigene tragfähige und dynamische wirtschaftliche Grundlage entwickelt. Vielerorts hat die positive Dynamik der vergangenen Jahre die Immobilienmärkte nachhaltig beeinflusst. So haben sich die Mieten stabilisiert und die hohen Leerstandsraten sind an vielen Standorten rückläufig. Das macht Immobilieninvestitionen zunehmend interessanter. Die Folge: Immer mehr Investoren entdecken die Immobilienmärkte Ostdeutschlands als Investmentziel. Zu Recht, denn im Gegensatz zu den 1990er Jahren zeigt sich Ostdeutschland heute mit einer besonderen, wenn auch differenzierten Dynamik. Waren in der Vergangenheit ostdeutsche Städte und Landkreise flächendeckend von einer hohen Abwanderung und einer vergleichsweise schwachen wirtschaftlichen Entwicklung geprägt, lässt sich mittlerweile ein Muster aus einer Reihe großer und mittelgroßer, einwohnerstarker Wachstumskerne erkennen: Ostdeutschland verzeichnete in den vergangenen Jahren länderübergreifend die höchsten Anstiege des Pro-Kopf-Wirtschaftswachstums, viele Städte gewinnen wieder an Einwohnern. Allein sechs der zehn aufgeführten dynamischsten Städte Deutschlands befanden sich laut des Dynamik- Rankings der Initiative Neue Soziale Marktwirtschaft 2012 im Osten der Bundesrepublik. Ostdeutschland ist daher für viele Investoren in zunehmendem Maße interessant und wird auch 2013 in ausgewählten Regionen eine Alternative zu den etablierten Metropolen Deutschlands darstellen. Trotz der guten Vorzeichen ist es jedoch zu früh, um die Bedingungen für Immobilieninvestitionen pauschal positiv zu bewerten. Die wirtschaftliche Dynamik in den ostdeutschen Kernregionen ist zwar vergleichsweise hoch und die Immobilienmärkte zeigen sich mittlerweile schwankungsresistent: In der absoluten wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit und bei den Wohlstandskennzahlen reichen die ostdeutschen Regionen jedoch weiterhin noch nicht an den Westen heran. Positive en im 7-Jahres- Rückblick In der vorliegenden Analyse werfen wir einen vertieften Blick auf die Entwicklung der lokalen Immobilienmärkte einiger der vielversprechendsten Standorte im Osten Deutschlands zwischen 2006 und 2012. Damit weiten wir unsere jährliche Marktberichterstattung aus, die die TLG IMMOBILIEN seit 20 Jahren veröffentlicht. Die sieben Städte Potsdam, Rostock, Dresden, Leipzig, Magdeburg, Erfurt und Jena sind Ziel dieser Untersuchung des Marktes für Büro-, Einzelhandels- und Wohnimmobilien. Tatsächlich sprechen aktuell viele Gründe für Immobilieninvestitionen in Ostdeutschland, wie der Mehrjahresvergleich bestätigt: So lässt sich beispielsweise deutlich erkennen, dass steigende Zuwanderungszahlen in Dresden und Leipzig eine höhere Nachfrage hervorrufen, die sich vor allem auf Einfamilienhäuser konzentriert, und spürbare Mietsteigerungen verursacht. Auch die Bürobeschäftigtenzahlen in den beiden sächsischen Metropolen einhergehend mit einer sinkenden Arbeitslosenquote weisen einen Aufwärtstrend auf. So stieg beispielsweise die Anzahl der Bürobeschäftigten in der Messe- und Universitätsstadt Leipzig im Jahr 2010 gegenüber dem Vorjahr um 1,8 Prozent und erreichte im Jahresvergleich 2011/2010 sogar die 2-Prozent-Marke. Transparenz als Erfolgsgrundlage Diese und weitere Ergebnisse präsentieren wir in unserer aktuellen Analyse der Marktkennzahlen des ostdeutschen Immobilienmarktes. Dabei hilft uns unsere langjährige lokale Marktkenntnis, langfristige Trends zu erkennen und für zukünftige Investitionsentscheidungen erfolgreich zu nutzen. Wir wünschen Ihnen eine spannende und erkenntnisreiche Lektüre. Berlin, im April 2013 Peter Finkbeiner Jochen-Konrad Fromme Niclas Karoff Geschäftsführer Geschäftsführer Geschäftsführer 2 3
Methodische Erläuterungen Die nachstehenden Angaben geben einen Überblick über den privaten und gewerblichen Mietpreismarkt, die Kaufpreise für Wohneigentum sowie über das Transaktionsgeschehen am Grundstücksmarkt in ausgesuchten Städten in Ostdeutschland im Zeitraum zwischen 2006 und 2012. Die Daten basieren auf den Erhebungen unserer jährlichen Marktstudie Immobilienmarkt Ostdeutschland, die die TLG IM MOBILIEN seit 1993 publiziert. Die angegebenen Mieten für Wohnraum entsprechen der monatlichen Nettokaltmiete je Quadratmeter Wohnfläche in Euro ohne Umlagen für Betriebskosten (Heizkosten oder allgemeine Betriebskosten). Da sich die Wohnungen trotz der ausgewiesenen Merkmale wie Alt- oder Neubau in Größe, Ausstattung, Baujahr, Lage und Wohnungsqualität unterscheiden, ist die Angabe von Preisspannen notwendig. Wesentliche Bedeutung für die Ermittlung der ortsüblichen Gewerbemieten haben Lage- und Standortkriterien, gefolgt von der Objektgröße sowie Art und Qualität der Ausstattung. Auch hier werden Preisspannen angegeben, um unterschiedlichen Ausprägungen der Vergleichskriterien Rechnung zu tragen. Sämtliche dargestellte sraten nehmen Bezug auf die Ober- und Untergrenzen der Miet- und Kaufpreisspannen für die Immobiliensegmente Büro, Einzelhandel und Wohnen. Die Preisspannen sind eine Einschätzung der TLG IMMOBILIEN und wurden unter Berücksichtigung einer Vielzahl von Quellen für das jeweilige Immobiliensegment abgeleitet. Sie erheben nicht den Anspruch, das vollständige Spektrum an Miet- und Kaufpreisen widerzuspiegeln eventuelle Extremwerte sind von der Betrachtung ausgeklammert. Vielmehr sollen die Preisspannen einen Überblick liefern, in welchem Rahmen sich der Großteil der Miet- und Kaufpreise bewegt. Das Zeitfenster 2006 bis 2012 erlaubt es, Werte unabhängig von eventuellen Einflüssen der Wirtschafts- und Finanzkrise miteinander zu vergleichen. Auf den folgenden Seite werden die etabliertesten ostdeutschen Standorte Potsdam, Rostock, Dresden, Leipzig, Magdeburg, Erfurt und Jena hinsichtlich ihrer Dynamik in den Immobiliensegmenten Wohnen, Büro und Einzelhandel dargestellt sowie die Umsatzentwicklung am Grundstücksmarkt analysiert. Quellen Büro Aengevelt City Reports; BNP Paribas Real Estate City News; DIP Markt und Fakten/DIP Städtereport; Dr. Lübke; Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft; gif Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung; Grundstücksmarktbericht der jeweiligen ; IVD; IVG Research Marktreport Deutschland; Mietspiegel IHK; Plötz Immobilienführer; RDM Preisspiegel 2011 Quellen Einzelhandel Aengevelt City Reports; BNP Paribas Real Estate Property Retailmarkt; Brockhoff; DIP Markt und Fakten/ DIP Städtereport; Engel & Völkers Retail Opportunities Germany; Grundstücksmarktbericht der jeweiligen ; IVD; Jones Lang LaSalle; Mietspiegel IHK; Plötz Immobilienführer; RDM Preisspiegel Quellen Wohnen (Mieten und Kaufpreise) Aengevelt City Reports; Capital Immobilien Compass; Empirica Ranking; Engel & Völkers Marktinformation; Focus Immobilienvergleich; Grundstücksmarktbericht der jeweiligen ; Immobilien Scout 24; IVD; Jones Lang LaSalle; LBS Markt für Wohnimmobilien; Mietspiegel der jeweiligen ; Plötz Immobilienführer; RDM; Preisspiegel
Das Büro- und Geschäftshaus Wilsdruffer Kubus liegt auf einem der exponiertesten Grundstücke in Dresdens City. Mit seiner geschwungenen Fassade und dem Kolonnadengang ist das Einkaufszentrum Dresden-Klotzsche ein Blickfang. Wirtschaftliche Entwicklung Die meisten Ballungszentren in Ostdeutschland profitieren von der derzeit positiven wirtschaftlichen Entwicklung und haben inzwischen eine eigene tragfähige und dynamische wirtschaftliche Grundlage entwickelt auch wenn das Niveau vielerorts immer noch deutlich unter dem im Westen rangiert. Denn immer noch fällt die Wirtschaftsleistung je Einwohner in den alten Bundesländern mehr als 40 Prozent höher aus als in den neuen Ländern. Die Arbeitslosenquote reduzierte sich im Osten zwar erheblich, liegt aber immer noch rund vier Prozentpunkte über dem westlichen Landesteil. Kleiner ist dagegen der Unterschied bei den Löhnen. Hier erreichen die ostdeutschen Bundesländer inzwischen etwas über 80 Prozent des Westniveaus. 1 Diese Entwicklung hat auch die wichtigsten und einwohnerstärksten Immobilienstandorte im Osten Deutschlands beeinflusst: Im Rückblick auf die Entwicklung der vergangenen zwei Jahre weisen sie positive sraten beim Bruttoinlandsprodukt, beim verfügbaren Einkommen sowie bei der Arbeitslosenquote auf. In Potsdam, Rostock, Dresden, Leipzig, Magdeburg und Erfurt ist das Bruttoinlandsprodukt (BIP) pro Einwohner zwischen 2010 und 2012 um 2,4 bis 3,9 Prozent gestiegen. Die erfolgreichste wirtschaftliche Entwicklung konnte hierbei die thüringische Landeshauptstadt Erfurt verzeichnen, wo sowohl das BIP pro Kopf mit 29.500 Euro am höchsten als auch die Steigerungsrate mit 3,9 Prozent für die zurückliegenden zwei Jahre am stärksten ausgefallen ist. Zudem überzeugt Erfurt beim verfügbaren Einkommen pro Kopf. Zwar verfügen die Potsdamer und Dresdner 2012 mit 1.327 Euro bzw. 1.227 Euro über das höchste Einkommen, über den größten Zuwachs seit 2010 konnten sich jedoch mit einem Plus von 4,5 Prozent die Erfurter freuen. Hier stieg das verfügbare Einkommen von 1.153 Euro im Jahr 2010 auf 1.205 Euro im Jahr 2012 eine Entwicklung, die insbesondere auch dem Einzelhandel zugutekommt. Denn das verfügbare Einkommen lässt Rückschlüsse auf die einzelhandelsrelevante Kaufkraft zu und ist neben einem bedeutenden Gradmesser für die Wirtschaftskraft einer Region oder auch wichtiger Indikator für den materiellen Wohlstand. Das geringste verfügbare Einkommen pro Kopf verzeichnet 2012 Rostock mit 1.163 Euro. Aber auch in der Hansestadt ist diese Größe zwischen 2010 und 2012 um 2,4 Prozent angestiegen. Auch die Büroimmobilienmärkte wurden durch die Entwicklung der Arbeitslosenquote sowie die steigenden Bürobeschäftigtenzahlen in den sechs großen ostdeutschen Städten positiv beeinflusst. Am deutlichsten ging die Arbeitslosenquote in den beiden sächsischen Großstädten Dresden und Leipzig zurück. In Dresden fanden besonders viele Menschen im Zeitraum 2010 bis 2012 wieder eine Arbeit die Quote sank hier um zwei Prozentpunkte von 11,3 auf 9,3 Prozent und ist damit nach Potsdam (8,1 Prozent) die niedrigste unter den sechs Großstädten in Ostdeutschland. In Leipzig verringerte sich die Arbeitslosenquote in einem ebenfalls vergleichsweise hohen Maß und erreichte nach einem Rückgang von 1,8 Prozentpunkten ein Niveau von 12,2 Prozent im Jahr 2012. Rostock weist eine Quote von mit 12,8 Prozent auf. Trotz der relativ hohen Arbeitslosenquote sind Büroimmobilien in Leipzig gefragter denn je. Grund sind die vielen neuen Bürobeschäftigten in der Messe- und Universitätsstadt. Im Jahr 2010 4 5
stieg die Anzahl der Bürobeschäftigten gegenüber dem Vorjahr um 1,8 Prozent. 2011 lag der Zuwachs mit 2,0 Prozent im Vorjahresvergleich sogar noch höher. Ähnlich hohe Zuwachsraten bei den Bürobeschäftigten konnten auch Dresden und Potsdam verzeichnen. 2 Demographische Entwicklung In Anbetracht der aktuell stabilen ökonomischen Ausgangslage in den großen ostdeutschen Städten hat sich auch die demographische Situation entspannt. Mussten insbesondere nach der Wiedervereinigung in den 1990er Jahren viele ostdeutsche Städte und Landkreise eine massive Abwanderung in die alten Bundesländer und damit einen rapiden Bevölkerungsrückgang verzeichnen, so sind es heute in erster Linie die Landkreise, die von hohen Fortzügen und zusätzlich von einer negativen natürlichen Bevölkerungsentwicklung betroffen sind. Allerdings ziehen heute auch verstärkt die nahegelegenen Großstädte im Osten Deutschlands die Einwohner aus den ländlichen Regionen an und locken mit Arbeitsplätzen sowie ihrem kulturellen Angebot. Die Zahl der Einwohner in allen sechs hier betrachteten Großstädten Ostdeutschlands von Rostock im Norden bis Erfurt im Süden zeigt sich mittlerweile entweder stabil oder die Einwohnerzahl nimmt wieder leicht zu. Mit einem Plus von 1,3 Prozent weist Magdeburg den größten Einwohneranstieg im Vergleich der Jahre 2010 und 2012 auf. Die beiden einwohnerstärksten ostdeutschen Städte Dresden und Leipzig mit jeweils rund 522.000 Einwohnern im Jahr 2012 verzeichneten seit 2010 einen Zuwachs von 0,8 Prozent. Wichtig für die Nachfrage am Wohnimmobilienmarkt und hauptverantwortlich für sinkende Leerstände ist darüber hinaus die Entwicklung der Haushaltszahlen. Alle sechs ostdeutschen Großstädte konnten in den Jahren 2010, 2011 und 2012 jeweils im Vorjahresvergleich mehr Haushalte registrieren. Am stärksten stieg die Zahl der Haushalte 2012 in Leipzig und Potsdam. Hier waren es jeweils 0,8 Prozent mehr Haushalte verglichen mit 2011. Auf Rang 3 folgt die sächsische Landeshauptstadt Dresden mit einem Haushaltsplus von 0,6 Prozent. 3 Städteranking 2012: Die dynamischsten Wirtschaftsstandorte liegen in Ostdeutschland Insbesondere die großen Städte und Oberzentren der jeweiligen ostdeutschen Regionen verfügen aufgrund der positiven wirtschaftlichen Entwicklung wieder über interessante Investitionschancen zumal das Risiko-Chancen-Profil an vielen Standorten für Investoren interessant sein dürfte 4. Darauf verweist neben den Angaben zur wirtschaftlichen Lage und zur Soziodemographie auch das Städteranking 2012 des Instituts der deutschen Wirtschaft und der Initiative Neue Soziale Marktwirtschaft. In der Kategorie der dynamischsten Wirtschaftsstandorte Deutschlands befinden sich allein vier der sechs hier betrachteten Standorte unter den Top 10. Magdeburg belegt dabei Rang 1, gefolgt von Rostock (Rang 4), Leipzig (Rang 5) und Erfurt (Rang 6). Auch Sachsens Elbmetropole Dresden rangiert unter den 50 einwohnerstärksten Städten in Deutschland bei der Dynamikbetrachtung auf einem guten 15. Platz. Entscheidend für die sehr gute Platzierung der Domstadt Magdeburg ist ihre bevorzugte geographische Lage an wichtigen Verkehrsachsen und ihre Tradition im Maschinenbau. Entsprechend günstig fällt in der Landeshauptstadt von Sachsen-Anhalt die Entwicklung der Arbeitslosenquote aus. In keiner der für das Städteranking analysierten 50 Städte ist die Quote so stark gesunken wie in Magdeburg im Zeitraum 2006 bis 2011 um 7,2 Prozentpunkte. So wie Magdeburg zeichnen sich auch die anderen in den Top 10 gelisteten ostdeutschen Städte über eine hohe positive Dynamik hinsichtlich einzelner Indikatoren aus. In der Hansestadt Rostock beispielsweise stieg die Einkommensteuerkraft in den Jahren 2006 bis 2010 um 54,5 Prozent ein Wert, der von keiner der anderen 49 Städte übertroffen wird. Leipzig und Erfurt können ähnlich wie Magdeburg besondere Erfolge am Arbeitsmarkt verzeichnen. Beispielsweise sank der Anteil der Arbeitslosengeld-II-Empfänger in Erfurt seit 2006 um 3,2 Prozentpunkte (Rang 2 für Erfurt) und in Leipzig verbesserte sich die Arbeitsplatzversorgung zwischen 2006 und 2011 sogar um 9,6 Prozentpunkte. Mit der Ansiedlung von Produktionsstätten für BMW, Porsche und Siemens in der jüngsten Vergangenheit kann die auch als Industriestandort punkten. Zudem ist Leipzig als Logistikstandort von hoher Bedeutung: DHL nutzt den Flughafen Leipzig/Halle als europäisches Drehkreuz für den Frachtumschlag. 5 1 Vgl. DG HYP (2012) Immobilienmarkt ostdeutsche Bundesländer und Berlin 2012/2013 2 Datenquelle: Feri, BulwienGesa, Prognose für 2012 DZ Bank Research, In: DG HYP (2012) Immobilienmarkt ostdeutsche Bundesländer und Berlin 2012/2013, eigene Berechnungen 3 Datenquelle: Feri, BulwienGesa, Prognose für 2012 DZ Bank Research, In: DG HYP (2012) Immobilienmarkt ostdeutsche Bundesländer und Berlin 2012/2013, eigene Berechnungen 4 Vgl. Studie Wüest & Partner/TLG Immobilien: Investitionschancen in deutschen Mittelstädten (2012) 5 Quelle: INSM/WiWo (2012): Städteranking 2012 Stärken Schwächen-Profil der jeweiligen
Statistische Daten Einwohner 2010 2011 2012 e 2012/2010 2012/2011 Potsdam 156.000 157.000 157.000 0,6 % 0,0 % Rostock 202.000 202.000 203.000 0,5 % 0,5 % Dresden 518.000 521.000 522.000 0,8 % 0,2 % Leipzig 518.000 520.000 522.000 0,8 % 0,4 % Magdeburg 230.000 232.000 233.000 1,3 % 0,4 % Erfurt 204.000 204.000 204.000 0,0 % 0,0 % Jena 103.714 104.090 103.891 0,2% 0,2% Arbeitslosenquote % 2010 2011 2012 e 2012/2010 2012/2011 Potsdam 7,9 8,0 8,1 2,5 % 1,3 % Rostock 13,4 13,1 12,8 4,5% 2,3 % Dresden 11,3 10,0 9,3 17,7 % 7,0 % Leipzig 14,0 13,0 12,2 12,9 % 6,2 % Magdeburg 12,5 11,6 12,1 3,2% 4,3 % Erfurt 10,5 10,2 10,0 4,8% 2,0 % Jena 7,8 7,1 6,9 11,5% 2,8% Bruttoinlandsprodukt (BIP) pro Kopf 2010 2011 2012 e 2012/2010 2012/2011 Potsdam 27.700 28.200 28.600 3,2 % 1,4 % Rostock 25.100 25.500 26.000 3,6 % 2,0 % Dresden 27.400 27.800 28.300 3,3 % 1,8 % Leipzig 24.500 24.900 25.400 3,7 % 2,0 % Magdeburg 25.300 25.600 25.900 2,4 % 1,2 % Erfurt 28.400 28.900 29.500 3,9 % 2,1 % Jena 29.306 n. V. n. V. % % Verfügbares Einkommen /Monat pro Kopf 2008 2010 2012 e 2012/2010 2012/2011 Potsdam 1.282 1.309 1.327 3,5 % 1,4 % Rostock 1.136 1.144 1.163 2,4 % 1,7 % Dresden 1.190 1.204 1.227 3,1 % 1,9 % Leipzig 1.136 1.155 1.173 3,3 % 1,6 % Magdeburg 1.163 1.174 1.191 2,4 % 1,4 % Erfurt 1.153 1.176 1.205 4,5 % 2,5 % Jena n. V. n. V. n. V. % % Quellen der Kennzahlen: DG HYP 2012, Immobilienmarkt Ostdeutsche Bundesländer und Berlin 2012/2013 (Feri, BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research), Städtisches Melderegister Jena, Bundesagentur für Arbeit, Thüringer Landesamt für Statistik 6 7
Grundstücke Sinkender Geldumsatz auf allen sieben Immobilienmärkten ist Zeichen einer angebotsverknappung seit 2006 Dresden und Leipzig nach Berlin mit den höchsten Transaktionsvolumina am grundstücksmarkt für Wohn- und Gewerbeimmobilien Erfurt zwischen 2010 und 2012 mit der stärksten Belebung am Transaktionsmarkt Analysiert man das Immobilientransaktionsvolumen über die vergangenen sieben Jahre, fällt eine eindeutige Entwicklung auf: Die Höhe des Transaktionsvolumens bebauter und unbebauter Grundstücke in den sieben ostdeutschen Städten zwischen Rostock und Jena weist innerhalb des Zeitraums 2006 6 bis 2012 große Schwankungen auf. Allen in diesem Report betrachteten Städten ist hierbei gemeinsam, dass ihr jeweiliger Geldumsatz mit Grundstücken im Jahre 2012 verglichen mit 2006 niedriger ausfällt. Steigende Grundstückspreise für bebaute und unbebaute Flächen (Bodenpreise) sowohl für die gewerbliche Nutzung als auch für den individuellen Wohnbau weisen in vielen ostdeutschen Großstädten auf eine Angebotsverknappung hin. Im 3-Jahres-Rückblick also im Vergleich der Jahre 2012 und 2010 zeigt sich lediglich in Erfurt und Leipzig eine Erholung am lokalen Transaktionsmarkt, wenngleich das Niveau von 2006 nicht annähernd wieder erreicht wird. Dresden und Leipzig neben Berlin mit höchstem Geldumsatz in Ostdeutschland Am Transaktionsmarkt für Gewerbe- und Wohngrundstücke ist Berlin mit Abstand der Leitmarkt in Ostdeutschland, was seit einigen Jahren auch auf das große Interesse ausländischer Investoren am Berliner Immobilienmarkt zurückzuführen ist. Beispielsweise führen großvolumige Paketkäufe von Wohnungsbeständen in Berlin so im Jahr 2006 zu einem besonders hohen Geldumsatz. Auch Leipzig und Dresden sind für Investoren von großem Interesse, was sich im Hinblick auf die Höhe des Geldumsatzes am Grundstücksmarkt zeigt. Die beiden sächsischen Metropolen folgen nach Berlin auf Platz 2 und 3, wobei sie sich im Rückblick auf die Jahre 2006 bis 2012 in der Reihenfolge abwechseln. Der Geldumsatz belief sich in beiden sächsischen Großstädten nach Ablauf des Jahres 2011 auf knapp 2,56 Milliarden Euro das ist rund das 1,6-fache des Geldumsatzes der übrigen fünf ostdeutschen Städte (ohne Berlin) zusammengenommen. Die Plätze 4 bis 8 beim Geldumsatz belegen Potsdam, Erfurt, Rostock, Magdeburg und Jena. Den stärksten Rückgang beim Geldumsatz mit Grundstücken verzeichnete Sachsens Landeshauptstadt. In Dresden sank der Umsatz im Vergleich der Jahre 2006 und 2012 mit einem Minus von 34 Prozent merklich. So wurden in der Elbmetro pole von Januar bis Dezember 2011 aufgrund des geringeren Angebots 593 Millionen Euro weniger umgesetzt als noch vor sechs Jahren. Die im Jahr 2006 nach der Höhe des Geldumsatzes hinter Berlin und Dresden drittplatzierte Leipzig liegt 2012 nunmehr vor Dresden auf Platz 2 (Leipzig 2012: 1,41 Milliarden Euro; Dresden 2012: 1,15 Milliarden Euro). Grundstücksmarkt für Gewerbe und Wohnen Geldumsatz in Mio. 2006 2010 2012 2012/2006 2012/2010 Potsdam 536 540 455 15,1 % 15,7 % Rostock 330 361 287 13,0 % 20,5 % Dresden 1.743 1.125 1.150 34,0 % 2,2 % Leipzig 1.660 958 1.413 14,9 % 47,5 % Magdeburg 390 235 282 27,7 % 20,0 % Erfurt 499 209 350 29,9% 67,5 % Jena 196 142 170 13,3 % 19,7 % Vergleich zu Berlin 14.831 8.719 11.122 25,0 % 27,6 % 6 Für alle in diesem Abschnitt genannten Jahresangaben gilt: Datenstand ist der 31. 12. des jeweiligen Vorjahres
Dresdens vielfältige kulturelle Angebote sowie die aufstrebende Wirtschaft der sorgen für ein Bevölkerungsplus. Wohnen in Potsdam ist teuer das Zentrum rund um das Brandenburger Tor zählt zu den Anziehungspunkten der. Wohnen Hohe Qualitätsansprüche Wohnen im gehobenen Segment zur Miete oder im Eigentum ist besonders gefragt Potsdamer wohnen am teuersten egal, ob zur Miete, im Eigenheim, im Reihenhaus oder in einer modernisierten Eigentumswohnung im Altbau Mieten und Kaufpreise im Altbau steigen stärker als im Neubau In Ostdeutschland gewinnen die großen Städte bzw. Ballungszentren beispielsweise Dresden und Leipzig entgegen dem allgemein negativen demographischen Trend seit einigen Jahren zusehends an Bevölkerung. Während die neuen Bundesländer nach der Wiedervereinigung anfangs von einer starken Abwanderungsbewegung in den Westen geprägt waren und seit 1990 über 9 Prozent ihrer Einwohner verloren, hat sich der Bevölkerungstrend in den ostdeutschen Großstädten mittlerweile gedreht 7. Zurückzuführen ist diese Entwicklung unter anderem auf die verbesserte wirtschaftliche Situation mit einer gegenüber dem Höchststand fast halbierten Arbeitslosenquote. Zwar verlassen auch weiterhin viele jüngere Einwohner den ländlichen Raum. Ziel heute sind aber vielmehr die nahegelegenen Ballungszentren mit ihren zahlreichen wirtschaftlichen, sozialen und kulturellen Angeboten. Die Bevölkerung in Ostdeutschland konzentriert sich somit immer mehr an starken Wirtschaftsstandorten. Steigende Mieten und Kaufpreise vor allem im oberen Segment Eine positive Haushalts- und Bevölkerungsentwicklung in Ballungsräumen und somit eine erhöhte Nachfrage nach Wohnraum ist eine der Ursachen für steigende Wohnungsmieten und Kaufpreise. Fast ausnahmslos spiegeln die sieben analysierten Städte diesen Aufwärtstrend bei den Mieten verglichen mit 2006 wider sowohl Alt- als auch Neubauten betreffend und jeweils in erster Linie im oberen Wohnsegment. Darüber hinaus wird auch eine Erhöhung der Kaufpreise insbesondere bei Wohnungen und Häusern in bevorzugter Lage und mit einer gehobenen Ausstattung deutlich. Stiegen die Kaufpreise für Wohneigentum des oberen Segments im Vergleich der Jahre 2012 und 2006 in nahezu jeder der hier betrachteten ostdeutschen Städte im zweistelligen Bereich, so zeigt sich bei Wohnungen und Häusern in einer nachrangigen Lage und mit einer weniger guten Ausstattung ein gemischtes Bild. In dieser Sparte sind vereinzelte Preisanstiege zwischen 2006 und 2012 genauso üblich wie Preisrückgänge bzw. stagnierende Preise. So können Einzel- und Reihenhäuser sowie Doppelhaushälften in den Städten Erfurt, Rostock, Leipzig oder Jena 2012 günstiger erworben werden. Beispielsweise standen freistehende Einfamilienhäuser in Rostock 2006 erst ab 150.000 Euro zum Erwerb, bis 2012 sank der Preis um ein Fünftel auf 120.000 Euro. Da gleichzeitig die Preise für freistehende Einfamilienhäuser der gehobenen Kategorie in der Hansestadt an der Ostsee stiegen, zeigt sich der hohe Qualitätsanspruch der Hauskäufer bei einem sich parallel dazu abzeichnenden Überangebot an Häusern einfacher Art und Ausstattung. Potsdam mit den höchsten Preisen und Mieten, Magdeburg (noch) am günstigsten Die Nähe zu Berlin, die gute Verkehrsanbindung und der hohe Freizeit- und Erholungswert mit unmittelbarem Zugang zu einer Vielzahl von Seen und Wäldern 7 DG HYP (2012): Immobilienmarkt ostdeutsche Bundesländer und Berlin 2012/2013, S. 9 11 8 9
sind es, die das Wohnen in Brandenburgs Landeshauptstadt im Vergleich zu den anderen sechs hier analysierten Städten so teuer machen. Nicht nur bei den Spitzenmieten im Altbau ist Potsdam daher im Jahr 2012 Vorreiter, sondern auch, was die Spitzenmieten im Neubau betrifft. Mit einem Mietpreisanstieg von bis zu 40 Prozent im Vergleich zum Jahr 2006 ist die an der Havel unter allen hier betrachteten sieben Standorten zudem führend. In Potsdam werden mittlerweile Spitzenmieten für Neubauwohnungen von 10,50 Euro verlangt (2006: 7,50 Euro). Die mit Abstand günstigsten Mietwohnungen in einem Neu- oder Altbau können gegenwärtig in Magdeburg bezogen werden. Als einzige der sieben hier begutachteten ostdeutschen Städte ist die monatliche Spitzenmiete in Magdeburg seit 2006 gesunken und liegt derzeit unterhalb der 7-Euro-Marke. Die gleichen Aussagen zum relativ teuren Potsdam und zum günstigen Magdeburg lassen sich auch auf den Markt für Wohneigentum übertragen. Hier weist Potsdam nicht nur die höchsten Kaufpreise für freistehende Häuser (650.000 Euro), Reihenhäuser und Doppelhaushälften (350.000 Euro) auf, sondern verzeichnete bei Häusern in guter Lage und mit einer gehobenen Ausstattung im Vergleich der Jahre 2012 und 2006 auch besonders starke Preisanstiege. Allerdings zeigt der Zweijahres-Rückblick 2012/2010, dass die Hauspreise in Potsdam zuletzt stagnierten der Preisanstieg fand schon früher, im Wesentlichen zwischen 2008 und 2010 statt, zu einer Zeit als besonders viele Hauskäufer das niedrige Zinsniveau ausnutzten. Magdeburg holt bei Eigentumswohnungen der gehobenen Kategorie auf In der Landeshauptstadt Sachsen-Anhalts sind die Kaufpreise für hochwertige Eigentumswohnungen im Alt- und Neubau zwar gegenwärtig noch die niedrigsten, entwickelten sich innerhalb der vergangenen sechs Jahre jedoch auch steiler nach oben als anderswo. Zusammen mit Erfurt weist Magdeburg bei Neubauwohnungen in guter bis sehr guter Lage und mit einer gehobenen Ausstattung den höchsten Preisanstieg seit 2006 auf. Bis zum Jahr 2012 stiegen die Kaufpreise in Sachsen-Anhalts einwohnerstärkster um bis zu 50 Prozent auf nunmehr 2.250 Euro pro Quadratmeter in der Spitze. In Erfurt erreichten die Quadratmeterpreise im Neubau nach einem ebenfalls 50-prozentigen Anstieg die 3.000-Euro-Marke. Auch mit Blick auf hochwertige Eigentumswohnungen im modernisierten Altbau ziehen die Preise in Magdeburg stark an. Gegenüber 2006 registrierte die Domstadt 2012 in diesem Segment mit einem Plus von bis zu knapp 54 Prozent den zweitstärksten Preisanstieg nach Dresden (+ 56,5 Prozent). Dresden mit den teuersten Eigentumswohnungen im Neubau Die Elbmetropole ist es zudem, die beim Preis für Neubauwohnungen im Zeitraum 2010 bis 2012 an den zuvor teuersten Städten Potsdam und Rostock vorbeigezogen ist. Kosteten Eigentumswohnungen im Neubau in Dresden 2010 noch 2.900 Euro pro Quadratmeter in der Spitze, werden aktuell nun 4.400 Euro abgerufen ein Plus gegenüber 2010 von knapp 52 Prozent. In Rostock dagegen sind die Quadratmeterpreise zwischen 2010 und 2012 um rund 5 Prozent auf maximal 3.600 Euro gesunken der Preissprung (+ 90 Prozent) fand in der Hansestadt zwischen 2008 und 2010 statt. In Potsdam fiel der Preisanstieg im 2-Jahres-Rückblick mit bis zu rund 9 Prozent nur vergleichsweise leicht aus. In der brandenburgischen Landeshauptstadt sind hochwertige Eigentumswohnungen im Neubau 2012 mit einem Spitzenwert von 3.500 Euro pro Quadratmeter sogar 300 Euro günstiger als qualitativ vergleichbare Altbauwohnungen. Modernisierter Altbau entwickelt sich zur Mangelware Zwar sind Eigentumswohnungen im Altbau bis dato nur im Falle Potsdams teurer als Eigentumswohnungen im Neubau, jedoch zeichnet sich bei modernisiertem Wohnraum im Altbau eine Angebotsverknappung bzw. eine verstärkte Nachfrage seit 2006 ab. Diese spiegelt sich in der hohen Dynamik wider, mit der die Preise bei Wohnungen im Altbau im Vergleich zum Neubau zwischen 2006 und 2012 angestiegen sind. In vier der sieben hier betrachteten Städte fiel die Preiserhöhung bei Eigentumswohnungen im Altbau im 6-Jahres-Rückblick höher aus als bei Eigentumswohnungen im Neubau. Noch deutlicher zeigt sich diese Tendenz bei Mietwohnungen. Hier stiegen die Mieten für Wohnraum im modernisierten Altbau zwischen 2006 und 2012 in fünf der sieben Städte stärker als die entsprechenden Mieten für Neubauwohnungen. Mitunter zeigen sich sogar gegenläufige Trends. So verzeichnete Magdeburg seit 2006 bei Wohnraum in modernisierten Altbauten einen Preisanstieg bei den Spitzenmieten von knapp 17 Prozent, wohingegen die Mietpreise für Wohnungen im Neubau um 15 Prozent zurückgingen. In vielen Städten erfahren Altbauwohnungen, sofern sie den heutigen Qualitätsstandards entsprechen, zunehmend eine große Beliebtheit, da sie häufig zentraler gelegen sind und der Trend zum Wohnen in der Innenstadt anhält.
Mieten für Wohnraum (Marktmieten) Modernisierten Altbau Minimum Nettokaltmieten in /m² Wohnfläche Potsdam 3,80 3,80 3,90 4,20 10,5 % 7,7 % Rostock 4,10 5,10 4,50 4,00 2,4 % 11,1 % Dresden 4,50 4,30 4,30 4,60 2,2 % 7,0 % Leipzig 3,50 4,10 3,90 3,90 11,4 % 0,0 % Magdeburg 3,50 3,50 3,50 3,50 0,0 % 0,0 % Erfurt 4,20 4,20 4,50 4,60 9,5 % 2,2 % Jena 3,50 4,10 5,00 6,50 85,7 % 30,0 % Maximum Nettokaltmieten in /m² Wohnfläche Potsdam 8,00 8,00 8,00 10,00 25,0 % 25,0 % Rostock 6,60 6,20 8,00 9,00 36,4 % 12,5 % Dresden 5,20 6,30 7,00 7,50 44,2 % 7,1 % Leipzig 6,00 6,00 7,00 7,30 21,7 % 4,3 % Magdeburg 6,00 6,00 6,60 7,00 16,7 % 6,1 % Erfurt 6,50 6,50 7,10 7,25 11,5 % 2,1 % Jena 6,80 7,00 7,20 8,50 25,0 % 18,1 % Neubau ab 1991 Minimum Nettokaltmieten in /m² Wohnfläche Potsdam 5,50 6,00 5,50 6,00 9,1 % 9,1 % Rostock 6,20 5,70 6,50 6,85 10,5 % 5,4 % Dresden 5,30 4,70 6,00 6,30 18,9 % 5,0 % Leipzig 5,00 5,50 5,80 5,50 10,0 % 5,2 % Magdeburg 4,00 5,00 5,00 5,00 25,0 % 0,0 % Erfurt 5,50 6,00 4,90 5,00 9,1 % 2,0 % Jena 4,70 6,50 6,60 6,80 44,7 % 3,0 % Maximum Nettokaltmieten in /m² Wohnfläche Potsdam 7,50 10,00 10,50 10,50 40,0 % 0,0 % Rostock 7,50 8,25 7,50 10,00 33,3 % 33,3 % Dresden 6,20 8,50 7,20 7,50 21,0 % 4,2 % Leipzig 7,00 7,50 7,20 7,50 7,1 % 4,2 % Magdeburg 8,00 6,50 6,50 6,80 15,0 % 4,6 % Erfurt 6,60 8,00 7,10 8,25 25,0 % 16,2 % Jena 7,75 7,50 7,40 9,20 18,7 % 24,3 % 10 11
Preise für Eigentumswohnungen Modernisierter Altbau Minimum Kaufpreise in /m² Wohnfläche Potsdam 1.300 1.000 1.000 1.100 15,4 % 10,0 % Rostock 750 1.000 1.000 1.000 33,3 % 0,0 % Dresden 800 1.300 900 900 12,5 % 0,0 % Leipzig 700 1.200 700 700 0,0 % 0,0 % Magdeburg 600 400 400 400 33,3 % 0,0 % Erfurt 1.000 500 600 600 40,0 % 0,0 % Jena 1.000 1.100 1.000 1.000 0,0 % 0,0 % Maximum Kaufpreise in /m² Wohnfläche Potsdam 2.500 3.700 3.800 3.800 52,0 % 0,0 % Rostock 1.700 3.000 3.200 2.500 47,1 % 21,9 % Dresden 2.300 3.400 3.600 3.600 56,5 % 0,0 % Leipzig 3.000 2.500 3.000 2.500 16,7 % 16,7 % Magdeburg 1.300 1.250 2.000 2.000 53,8 % 0,0 % Erfurt 2.100 1.800 2.200 2.200 4,8 % 0,0 % Jena 2.100 1.850 2.200 2.400 14,3 % 9,1 % Neubau ab 1991 Minimum Kaufpreise in /m² Wohnfläche Potsdam 1.800 1.500 1.300 1.800 0,0 % 38,5 % Rostock 1.200 1.600 1.300 1.500 25,0 % 15,4 % Dresden 1.000 1.400 1.300 1.400 40,0 % 7,7 % Leipzig 1.100 1.200 1.200 1.000 9,1 % 16,7 % Magdeburg 800 900 900 650 18,8 % 27,8 % Erfurt 1.400 900 900 1.100 21,4 % 22,2 % Jena 1.500 1.400 1.500 1.700 13,3 % 13,3 % Maximum Kaufpreise in /m² Wohnfläche Potsdam 3.000 3.200 3.200 3.500 16,7 % 9,4 % Rostock 2.500 2.000 3.800 3.600 44,0 % 5,3 % Dresden 3.000 3.000 2.900 4.400 46,7 % 51,7 % Leipzig 2.300 2.800 2.900 2.800 21,7 % 3,4 % Magdeburg 1.500 1.600 2.000 2.250 50,0 % 12,5 % Erfurt 2.000 2.000 2.000 3.000 50,0 % 50,0 % Jena 2.000 2.200 2.400 2.450 22,5 % 2,1 %
Die Zentrale der OstseeSparkasse ist unweit der Rostocker Altstadt und des hafens bestens gelegen. Büro Einfach ausgestattete Büroflächen holen beim Mietpreis auf In Rostock werden Büroflächen immer knapper Preise auf hohem Niveau steigen unabhängig von Nutzwert und Lage Hochwertige Büroflächen in Erfurt und Jena in den vergangenen zwei Jahren wieder verstärkt nachgefragt Die deutsche Wirtschaft ist trotz europäischer Rezession in den vergangenen Quartalen gewachsen und benötigt Platz für neue Mitarbeiter. Das treibt auch die Büronachfrage. Laut Statistischem Bundesamt lag das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt des Jahres 2011 um 3,0 Prozent höher als 2010. Ebenso zeigen die ersten drei Quartale 2012 einen weiteren konjunkturellen Aufschwung, was die Zahl der Erwerbstätigen ansteigen lässt. So waren nach Angaben des Statistischen Bundesamtes im dritten Quartal 2012 rund 41,7 Millionen Erwerbstätige in Deutschland beschäftigt so viel wie noch nie nach der Wiedervereinigung. Selbst bei einer konjunkturellen Eintrübung im Jahr 2013 soll laut Prognose des Instituts für Arbeitsmarkt- und Berufsforschung der Bundesagentur für Arbeit die Erwerbstätigenzahl hoch bleiben. Vor allem einfache bis mittelwertige Büroflächen erfahren Preisanstieg Am ostdeutschen Markt für Büroflächen lässt sich dieser Aufwärtstrend aktuell an steigenden Mietpreisen gegenüber dem Vergleichs- und Vorkrisenjahr 2006 ablesen, auch wenn nicht jede Wachstumsprognose der Vergangenheit tatsächlich erreicht wurde. Die Betrachtung von Büroflächen ab 50 Quadratmeter mit einer Unterteilung nach Flächen mit einem einfachen bis mittleren Nutzwert sowie hochwertigen Büroflächen zeigt, dass in erster Linie vergleichsweise einfach ausgestattete Büros im Betrachtungszeitraum 2006/2012 teurer wurden. Sowohl Büros dieser Kategorie in einer Randlage als auch in einer bevorzugten, zentralen Lage mit optimaler Verkehrsanbindung wurden im Jahr 2012 fast ausnahmslos zu einem deutlich höheren Quadratmeterpreis vermietet als noch 2006. Einen Preisanstieg in beiden Lagen verzeichneten insbesondere Rostock, Dresden, Erfurt und Jena. Mit Mietpreisanstiegen seit 2006 bei einfachen bis mittelwertig ausgestatteten Büros in guter und sehr guter Lage von rund 7 bis etwa 14 Prozent sind Büroflächen derzeit in Potsdam, Rostock und Dresden am teuersten. Die Quadratmetermiete nimmt in diesen Städten bei Büros dieser Kategorie einen Spitzenwert bis zu 8 Euro an. Leipzig folgt mit einem aktuellen Spitzenwert bis 7,50 Euro und Magdeburg rangiert mit bis zu 7,30 Euro auf Rang 3 wobei Sachsen-Anhalts Landeshauptstadt in dieser Kategorie im Zeitraum 2006 bis 2012 als einzige der hier betrachteten Städte einen leichten Mietpreisrückgang von knapp 9 Prozent hinnehmen musste. Hochwertige Büroflächen besonders in Rostock gefragt Höherwertig ausgestatte Büroflächen in randstädtischer aber auch in zentraler Innenstadtlage konnten im Betrachtungszeitraum nur einen vergleichsweise geringen Mietpreisanstieg verzeichnen. In vielen Städten beispielsweise in Potsdam, Magdeburg, 12 13
Erfurt oder Jena stagnierte der Mietpreis oder sank gar im Vergleich zum Jahr 2006. Mit einem relativ hohen Mietpreiswachstum von etwa 20 Prozent seit 2006 sowohl bei hochwertig ausgestatteten Büros in Randlage als auch in zentraler, bevorzugter Lage bildet Rostock eine Ausnahme. Mietpreise für Büros mit einem guten Nutzwert außerhalb der zentralen Innenstadtbereiche können in der Hansestadt an der Ostsee nunmehr erst ab 8,50 pro Quadratmeter und Monat gemietet werden. Sechs Jahre zuvor lag der Preis noch bei 7,00 Euro. Bei hochwertigen Büros in Spitzenlage muss in Rostock mittlerweile mit Spitzenpreisen bis zu 12 Euro gerechnet werden. Damit bewegt sich die einwohnerstärkste Mecklenburg-Vorpommerns auf einem Mietpreisniveau mit Potsdam und Erfurt, wo die Mietpreisspanne ebenfalls bis 12 Euro reicht. Weitere Mietpreisanstiege im Vergleich zu 2006 konnten darüber hinaus in Sachsen und Sachsen-Anhalt registriert werden. Nach Rostock verzeichnete Dresden mit einem Mietpreisanstieg von bis zu 10 Prozent bei hochwertig ausgestatteten Büros in zentraler Lage die stärkste Erhöhung. In Leipzig und Magdeburg erreichte die Mietsteigerung in der Spitze Werte von 4,5 bis 5,0 Prozent. Damit bewegen sich die beiden sächsischen Metropolen mit Spitzenmieten bis zu 11 Euro in Dresden und 11,50 Euro in Leipzig im Mittelfeld der in dieser Broschüre analysierten Städte. Trotz des Anstiegs im Vergleich zu 2006 von bis zu 5,0 Prozent können hochwertige Büroflächen in Bestlage 2012 am günstigsten in Magdeburg gemietet werden. In der Domstadt liegen die Quadratmeterpreise für Büroflächen der besten Kategorie in der Spitze (noch) bei 10,50 Euro. Mit der Aufholjagd, die in Magdeburg noch aussteht, haben Erfurt und Jena in den vergangenen zwei Jahren innerhalb des Zeitraums 2010/2012 schon begonnen: hier stiegen die Mieten für hochwertige Büros in Bestlage wieder an und erreichten teilweise Wachstumsraten bis zu 25 Prozent ein Zeichen der zunehmenden Wirtschaftskraft Thüringens. Aus dem denkmalgeschützten ehemaligen Druckereigebäude in Erfurt ist ein modernes und effizientes Büroobjekt geworden. Der Neubau des Zwinger-Forums am Dresdner Postplatz schlägt die Brücke zwischen Zwinger und moderner Innenstadt.
Mieten für Büroflächen ab 50 m² Einfacher bis mittlerer Nutzwert 1 Minimum Mietpreise in /m² Nutzfläche Potsdam 4,00 4,00 4,00 4,00 0,0 % 0,0 % Rostock 5,00 6,00 6,50 6,50 30,0 % 0,0 % Dresden 4,00 4,50 4,50 4,50 12,5 % 0,0 % Leipzig 3,50 4,00 4,50 4,50 28,6 % 0,0 % Magdeburg 3,00 4,00 4,00 4,20 40,0 % 5,0 % Erfurt 4,00 4,00 4,00 4,50 12,5 % 12,5 % Jena 4,00 4,50 4,50 5,50 37,5 % 22,2 % Maximum Mietpreise in /m² Nutzfläche Potsdam 7,50 9,00 8,00 8,00 6,7 % 0,0 % Rostock 7,00 8,00 8,00 8,00 14,3 % 0,0 % Dresden 7,00 7,50 8,00 8,00 14,3 % 0,0 % Leipzig 7,50 7,00 7,50 7,50 0,0 % 0,0 % Magdeburg 8,00 6,00 7,50 7,30 8,8% 2,7 % Erfurt 5,50 5,50 5,50 6,00 9,1 % 9,1 % Jena 6,00 6,50 7,00 7,00 16,7 % 0,0 % Guter Nutzwert 2 Minimum Mietpreise in /m² Nutzfläche Potsdam 8,00 9,00 8,00 8,00 0,0 % 0,0 % Rostock 7,00 8,00 8,50 8,50 21,4 % 0,0 % Dresden 8,00 7,50 8,00 8,00 0,0 % 0,0 % Leipzig 7,50 7,00 8,00 7,50 0,0 % 6,3 % Magdeburg 8,00 8,00 8,00 7,50 6,3% 6,3 % Erfurt 7,50 8,00 6,00 7,50 0,0 % 25,0 % Jena 7,00 7,00 7,00 7,50 7,1 % 7,1 % Maximum Mietpreise in /m² Nutzfläche Potsdam 12,00 12,00 11,00 12,00 0,0 % 9,1 % Rostock 10,00 11,00 12,00 12,00 20,0 % 0,0 % Dresden 10,00 12,50 11,00 11,00 10,0 % 0,0 % Leipzig 11,00 11,00 12,00 11,50 4,5 % 4,2 % Magdeburg 10,00 11,00 11,00 10,50 5,0 % 4,5 % Erfurt 12,50 12,50 12,50 12,00 4,0 % 4,0 % Jena 12,00 9,50 9,50 11,00 8,3 % 15,8 % Wesentliche Bedeutung für die Ermittlung der ortsüblichen Büro- und Einzelhandel-Gewerbemieten haben Lage- und Standortkriterien, gefolgt von der Objektgröße sowie Art und Qualität der Ausstattung. Auch hier werden Preisspannen angegeben, um unterschiedlichen Ausprägungen der Vergleichs kriterien Rechnung zu tragen. 1 Flächen in geschäftlicher Randlage, zeitgemäß ausgestattete Gebäude ohne Anspruch auf Repräsentanz 2 Flächen in der Innenstadt und bevorzugten Lagen, überwiegend Neubauten mit moderner Ausstattung 14 15
Der Marktplatz Friedrichshagen in der Köpenicker Bölschestraße wertet die beliebte Einkaufsstraße deutlich auf. Einzelhandel Attraktive Innenstädte und der anhaltende Trend zum Erlebniseinkauf beflügeln die Einzelhandelsmieten in 1A-Lagen Süden vorneweg: Leipzig, Dresden und Erfurt sind bei den Mieten die Spitzenreiter Auch die Nachfrage nach zentralen Flächen mit vergleichsweise einfacher Ausstattung zieht fast überall an Die Zeichen des deutschen Einzelhandels stehen auf Wachstum. Nach den Umsatzeinbußen im Rahmen der Finanz- und Wirtschaftskrise 2008 und 2009 hat sich der Einzelhandel 2010 und 2011 wieder erholt. Im Vergleich zum jeweiligen Vorjahr verzeichnete der Einzelhandel nach Angaben des Statistischen Bundesamtes im Jahr 2010 ein reales Umsatzwachstum von 1,2 Prozent 2011 waren es real 0,9 Prozent. Auch in der ersten Jahreshälfte 2012 stieg der Einzelhandelsumsatz verglichen mit dem Vorjahreszeitraum laut amtlicher Statistik um real 0,7 Prozent. Höhere Mieten in ostdeutschen 1A-Lagen Leipzig und Dresden an der Spitze bei kleineren Flächen bis 100 Quadratmeter Dieser Aufwärtstrend spiegelt sich auch positiv in den Einzelhandelsmieten in einigen ostdeutschen Städten wider. Insbesondere in den von Passanten hoch frequentierten innerstädtischen 1A-Lagen konnten die Vermieter von kleinen Einzelhandelsflächen bis 100 Quadratmeter höhere Mieten durchsetzen. So stiegen die Mieten für hochwertige Flächen in zentraler, innerstädtischer Lage in allen der in dieser Studie betrachteten Städte 8 innerhalb des Zeitraums 2006 bis 2012 an. Die Gründe dafür sind vielfältig: Zum einen haben auf der Angebotsseite Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen des Gebäude- und Ladenbestands dazu beigetragen, die Aufenthaltsqualität der Innenstädte zu erhöhen, zum anderen gewinnt der Trend zum Erlebniseinkauf eine immer stärkere Bedeutung. Innenstädte, die durch Aufwertungsinitiativen der öffentlichen Hand oder durch die Bemühungen von lokalen Zusammenschlüssen der Handelstreibenden sogenannte Business Improvement Districts dem Zeitgeist angepasst wurden, fällt es leicht, lokale, regionale oder gar überregionale Kaufkraft anzuziehen. Parallel zum hohen Stellenwert, den der Online-Handel hat, übernimmt der stationäre Einzelhandel heute immer weniger eine Versorgungs- als vielmehr eine Erlebnisfunktion. Einkaufen wird zum gesellschaftlichen Ereignis und Spontankäufe lassen die Einzelhandelsumsätze zusätzlich steigen. Von dieser Entwicklung hat im Betrachtungszeitraum insbesondere das thüringische Jena profitiert, wo die Einzelhandelsmieten für Premiumflächen im Geschäftskern seit 2006 um bis zu rund 114 Prozent anzogen auf 60 Euro pro Quadratmeter im Maximum. Aber auch die beiden Landeshauptstädte Erfurt und Potsdam registrierten 2012 in dieser Mietkategorie gegenüber dem Vorkrisenjahr 2006 bis zu 80 bzw. 50 Prozent höhere Mieten. Für hochwertige Flächen in bester Geschäftslage müssen in Erfurt und Potsdam mittlerweile 90 bzw. 75 Euro gezahlt werden. Mit Blick auf die Premiumflächen in den zentralen Innenstadtlagen der Städte reicht die Mietpreisspanne in Leipzig gar bis 120 Euro und in Dresden bis 110 Euro. Damit verfügen die beiden größten Städte Sachsens gegenwärtig über die höchsten Einzelhandelsmieten 8 Potsdam, Rostock, Dresden, Leipzig, Magdeburg, Erfurt, Jena
im Geschäftskern eine Tatsache, für die sich auch der Städtetourismus mit seiner hohen Relevanz für Dresden und Leipzig verantwortlich zeigt. Starke Nachfrage auch nach einfacheren Flächen in zentraler Lage Deutliche Preissprünge sind darüber hinaus auch bei den einfachen Einzelhandelsflächen in den ostdeutschen Innenstädten festzustellen. Die einwohnerstärkste Thüringens Erfurt fällt hier mit einem Mietwachstum verglichen mit 2006 von knapp 370 Prozent besonders auf allerdings von einem relativ niedrigen Niveau aus. Wurden die günstigsten Flächen im - und Geschäftszentrum von Erfurt 2006 noch für 7,50 Euro pro Quadratmeter vermietet, wird nun eine durchschnittliche Quadratmetermiete abgerufen, die bei 35 Euro startet. Auch in den beiden sächsischen Metropolen Leipzig und Dresden werden einfache Handelsflächen im Zentrum 2012 für das Doppelte oder das 1,5-fache der Miete von 2006 vermietet. Die Mieten der einfachen Kategorie beginnen aktuell dort mittlerweile erst bei 40 bzw. 50 Euro. In Rostock liegt das untere Ende der Mietpreisspanne 2012 bei 30 Euro, was einem Preisanstieg gegenüber 2006 von 50 Prozent entspricht. reicht die Mietpreisspanne in dieser Kategorie bis zu einer Obergrenze von 80 Euro pro Quadratmeter noch zwei Jahre zuvor lag die maximale Miete bei nur 45 Euro. Auch verzeichnete Erfurt im 6-Jahres- Rückblick den stärksten Mietpreiszuwachs. Gegenüber dem Jahr 2006 ist die Spitzenmiete in Erfurt um rund 130 Prozent angestiegen und liegt damit aktuell über den Spitzenwerten von Dresden (65 Euro pro Quadratmeter) und Leipzig (60 Euro pro Quadratmeter). Die günstigsten Einzelhandelsflächen im Premiumbereich können nach wie vor in Magdeburgs Innenstadt angemietet werden, wo 2012 für einen Quadratmeter in der Spitze 21 Euro an monatlicher Miete verlangt werden. Verglichen mit 2006 ist dieser maximale Mietpreis nur um 5 Prozent oder einen Euro höher. Und auch über die Premiumangebote hinaus können potenzielle Mieter in Magdeburg besonders preiswert Einzelhandelsflächen belegen. Mit Quadratmetermieten für Flächen innerhalb geschlossener Wohnquartiere oder in teilzentren zwischen 5 bis 6 Euro liegt die Landeshauptstadt Sachsen-Anhalts am unteren Ende der sieben hier analysierten ostdeutschen Städte. Mit durchschnittlich 10 Euro pro Quadratmeter für einfach ausgestattete, aber dennoch zentral gelegene Flächen ist Jena von den sieben betrachteten Städten der günstigste Einzelhandelsstandort in Bezug auf kleine Flächen bis 100 Quadratmeter. Bei Mieten für hochwertige innerstädtische Flächen ab 150 Quadratmeter ist Erfurt Spitzenreiter Im Segment der größeren Einzelhandelsflächen ab etwa 150 Quadratmetern in zentraler innerstädtischer Lage und mit einer hochwertigen Ausstattung weist Erfurt 2012 mit Abstand die höchste Spitzenmiete auf. In der thüringischen Landeshauptstadt Mit dem Quartier 17 in Stralsund schließt die TLG IMMOBILIEN die letzte Baulücke in der historischen Altstadt. 16 17
Mieten für kleinere Einzelhandelsflächen bis 100 m² Nebenkern 1 Minimum Mietpreise in /m² Ladenfläche Potsdam 7,50 5,00 7,00 7,00 6,7 % 0,0 % Rostock 7,50 7,00 7,00 7,00 6,7 % 0,0 % Dresden 8,00 9,00 12,00 14,00 75,0 % 16,7 % Leipzig 6,00 10,00 15,00 15,00 150,0 % 0,0 % Magdeburg 7,00 6,00 8,00 8,00 14,3 % 0,0 % Erfurt 7,00 6,50 6,00 6,00 14,3 % 0,0 % Jena 6,00 6,00 7,00 8,00 33,3 % 14,3 % Maximum Mietpreise in /m² Ladenfläche Potsdam 14,00 11,00 14,00 15,00 7,1 % 7,1 % Rostock 20,00 25,00 30,00 7,00 65,0 % 76,7 % Dresden 20,00 30,00 45,00 30,00 50,0 % 33,3 % Leipzig 20,00 30,00 40,00 35,00 75,0 % 12,5 % Magdeburg 11,00 15,00 15,00 20,00 81,8 % 33,3 % Erfurt 16,00 12,00 15,00 15,00 6,3 % 0,0 % Jena 12,00 8,00 12,00 11,00 8,3 % 8,3 % Geschäftskern 2 Minimum Mietpreise in /m² Ladenfläche Potsdam 25,00 16,00 16,00 18,00 28,0 % 12,5 % Rostock 20,00 25,00 30,00 30,00 50,0 % 0,0 % Dresden 20,00 50,00 50,00 50,00 150,0 % 0,0 % Leipzig 20,00 40,00 45,00 40,00 100,0 % 11,1 % Magdeburg 15,00 20,00 20,00 15,00 0,0 % 25,0 % Erfurt 7,50 12,00 30,00 35,00 366,7 % 16,7 % Jena 10,00 10,00 10,00 10,00 0,0 % 0,0 % Maximum Mietpreise in /m² Ladenfläche Potsdam 50,00 75,00 75,00 75,00 50,0 % 0,0 % Rostock 55,00 80,00 75,00 70,00 27,3 % 6,7 % Dresden 90,00 100,00 110,00 110,00 22,2 % 0,0 % Leipzig 110,00 115,00 115,00 120,00 9,1 % 4,3 % Magdeburg 45,00 55,00 55,00 60,00 33,3 % 9,1 % Erfurt 50,00 80,00 90,00 90,00 80,0 % 0,0 % Jena 28,00 45,00 60,00 60,00 114,3 % 0,0 % Wesentliche Bedeutung für die Ermittlung der ortsüblichen Büro- und Einzelhandel-Gewerbemieten haben Lage- und Standortkriterien gefolgt von der Objektgröße sowie Art und Qualität der Ausstattung. Auch hier werden Preisspannen angegeben, um unterschiedlichen Ausprägungen der Vergleichskriterien Rechnung zu tragen. 1 Flächen in guter Lage innerhalb geschlossener Wohnquartiere oder in teilzentren 2 Flächen in zentraler innerstädtischer Lage mit hoher Passantenfrequenz und breitem Branchenbesatz
Mieten für größere Einzelhandelsflächen ab ca. 150 m² Nebenkern 1 Minimum Mietpreise in /m² Ladenfläche Potsdam 5,00 5,00 5,00 5,00 0,0 % 0,0 % Rostock 5,00 5,00 7,50 7,50 50,0 % 0,0 % Dresden 7,00 15,00 15,00 15,00 114,3 % 0,0 % Leipzig 7,00 7,00 10,00 10,00 42,9 % 0,0 % Magdeburg 5,00 4,00 4,00 5,00 0,0 % 25,0 % Erfurt 4,00 3,50 5,00 5,00 25,0 % 0,0 % Jena 5,00 5,00 7,00 7,00 40,0 % 0,0 % Maximum Mietpreise in /m² Ladenfläche Potsdam 8,50 8,00 8,00 9,00 5,9 % 12,5 % Rostock 8,00 8,00 12,00 12,00 50,0 % 0,0 % Dresden 16,00 17,50 20,00 20,00 25,0 % 0,0 % Leipzig 11,00 12,50 15,00 15,00 36,4 % 0,0 % Magdeburg 7,00 8,00 8,00 6,00 14,3 % 25,0 % Erfurt 9,00 8,00 10,00 10,00 11,1 % 0,0 % Jena 6,50 7,00 10,00 10,00 53,8 % 0,0 % Geschäftskern 2 Minimum Mietpreise in /m² Ladenfläche Potsdam 25,00 16,00 16,00 18,00 28,0 % 12,5 % Rostock 20,00 25,00 30,00 30,00 50,0 % 0,0 % Dresden 20,00 50,00 50,00 50,00 150,0 % 0,0 % Leipzig 20,00 40,00 45,00 40,00 100,0 % 11,1 % Magdeburg 15,00 20,00 20,00 15,00 0,0 % 25,0 % Erfurt 7,50 12,00 30,00 35,00 366,7 % 16,7 % Jena 10,00 10,00 10,00 10,00 0,0 % 0,0 % Maximum Mietpreise in /m² Ladenfläche Potsdam 25,00 30,00 30,00 32,00 28,0 % 6,7 % Rostock 45,00 40,00 45,00 45,00 0,0 % 0,0 % Dresden 40,00 65,00 70,00 65,00 62,5 % 7,1 % Leipzig 60,00 60,00 60,00 60,00 0,0 % 0,0 % Magdeburg 20,00 20,00 25,00 21,00 5,0 % 16,0 % Erfurt 35,00 38,00 45,00 80,00 128,6 % 77,8 % Jena 25,00 26,00 26,00 30,00 20,0 % 15,4 % Wesentliche Bedeutung für die Ermittlung der ortsüblichen Büro- und Einzelhandel-Gewerbemieten haben Lage- und Standortkriterien gefolgt von der Objektgröße sowie Art und Qualität der Ausstattung. Auch hier werden Preisspannen angegeben, um unterschiedlichen Ausprägungen der Vergleichskriterien Rechnung zu tragen. 1 Flächen in guter Lage innerhalb geschlossener Wohnquartiere oder in teilzentren 2 Flächen in zentraler innerstädtischer Lage mit hoher Passantenfrequenz und breitem Branchenbesatz 18 19
Impressum Herausgeber TLG IMMOBILIEN GmbH Unternehmenskommunikation Hausvogteiplatz 12 10117 Berlin Telefon: +49 30/2470-6075 Telefax: +49 30/2470-6085 E-Mail: tlg.presse@tlg.de www.tlg.de Projektmanagement & Redaktion RUECKERCONSULT GmbH Wallstraße 16 10179 Berlin Telefon: +49 30/2844 987 3 Telefax: +49 30/2844 987 99 post@rueckerconsult.de Layout, Satz & Bildbearbeitung Weinert & Partner Werbeagentur GmbH Sabinensteig 2 13053 Berlin www.weinert-wa.com Datenbasis 12/2012 Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der enthaltenen Informationen wird keine Haftung übernommen. Copyright: 04/2013 TLG IMMOBILIEN GmbH, Berlin Das Werk (einschließlich Tabellen, Grafiken) ist urheberrechtlich geschützt. Jede Verwendung ohne Zustimmung des Herausgebers ist unzulässig und strafbar. Das gilt insbesondere für Vervielfältigungen, Übersetzungen, Mikroverfilmung sowie Speicherung und Verarbeitung in elektronischen Systemen.