Aufstellung eines Bebauungsplanes nach 13b BauGB Große Kreisstadt Meißen BEBAUUNGSPLAN SIEDLERHÖHE in Meißen STÄDTEBAULICHES KONZEPT Juli 2017 Inhalt: Lage im Stadtgebiet Lage im Flächennutzungsplan Abgrenzungsplan Abgrenzung im Luftbild Städtebauliches Konzept (Plan) Städtebaulichen Konzept (Text) Überlagerung Plangebiet mit VuE-Plan von 1994 Bestandsfotos Planverfasser: Dr.-Ing. Claus-Dirk Langer Freier Architekt Dr.-Eberlein-Platz 5d 01662 Meißen Tel. 03521 / 40 59 71 Mail: Architektlanger@aol.com
Lage im Stadtgebiet
FST /78 FST /80 FST /79 FST /77 9 11 7 5 Lage im Flächennutzungsplan Große Kreisstadt Meißen Städtebauliches Konzept für den B-Plan "Siedlerhöhe", Lage des Plangebietes im gültigen Flächennutzungsplan Große Kreisstadt Meißen, Gemarkung Obermeisa, Flurstücke /43, /44, /11, /23 und /22 69 65 Umgrenzung des räumlichen Geltungsbereichs des künftigen Bebauungsplanes SPE 67 64 - nicht maßstäblich - 75 74 68 11b 11a 9b 45 44 49 9a Zum roten Gut SPE 20 43 8 6 80 4 40 39 79 20a 20b 77 21 Mehrfamilienhaus oder -häuser 25 22 26 13 15 30 19 36 13 22 11 23 21 9 24 57 78 56 53 55 54 /44 2 8 17 3a 2 41 25 1 26c 26b 26a 29 3b 4 2 23 9 21 3 Auf der Höhe 28 6 /43 5 12 17 27 32 30 39 20 41 16 4 7a
Umgrenzung des künftigen Geltungsbereiches Große Kreisstadt Meißen Städtebauliches Konzept für den B-Plan "Siedlerhöhe", Umgrenzung Plangebiet Große Kreisstadt Meißen, Gemarkung Obermeisa, Flurstücke /43, /44, /11, /23 und /22 11a Umgrenzung des räumlichen Geltungsbereichs des künftigen Bebauungsplanes 45 Maßstab im Original (DIN A4) M 1 : 1.000 Meißen, den 30.06.2017 9b Wohnhaus 9a 49 74 44 43 13 73 Zum Roten Gut 11 37 36 23 22 Ackergrenze 21 45 N 30 27 99 2 Jahnastraße Plangrundlage: Auszug aus dem Liegenschaftskataster, Liegenschaftskarte der Vermessungsverwaltung des Freistaates Sachsen, Landkreis Meißen, vom 15.03.2017, und Lage- und Höhenplan des Vermessungsbüros Tino Flessa, Plauen, vom 19.05.2017 M 1: 1.000 i.o. Meter 0 20 50
Umgrenzung des künftigen Geltungsbereiches im Luftbild Zum Roten Gut /44 /43 /23 /22 Jahnastraße 5
Städtebauliches Konzept Große Kreisstadt Meißen Städtebauliches Konzept für den B-Plan "Siedlerhöhe" Große Kreisstadt Meißen, Gemarkung Obermeisa, Flurstücke /43, /44, /11, /23 und /22 Umgrenzung des räumlichen Geltungsbereichs des künftigen Bebauungsplanes, Fläche: 0,99 ha 11a 45 Maßstab im Original (DIN A4) M 1 : 1.000 Meißen, den 04.07.2017 9b Wohnhaus 9a 49 Planverfasser: Dr. Claus-Dirk Langer, Freier Architekt Dr.-Eberlein-Platz 5d, 01662 Meißen Tel. 03521 / 40 59 71 Mail: Architektlanger@aol.com 8 80 13 74 Grünbereich entlang der Außenbereichsgrenze mit leichter Geländemodellierung, Bäume und Buschwerk als Windschutz und Staubschutz gegenüber der offenen Ackerfläche 73 44 etwa m 43 Zum Roten Gut 78 79 4 x PKW-Stellplätze für Gäste 11 37 36 23 22 Ackergrenze 21 45 Zwei- bis dreigeschossige Wohnbebauung mit zurückgesetztem Staffelgeschoss, in den Hang hineingebaut. Pro Haus 6 bis 8 WE unterschiedlicher Größe. Gebäudeabstände etwa Meter. Treppenhaus und Tiefgarage seitlich erschlossen. N 30 27 99 2 Plangrundlage: Auszug aus dem Liegenschaftskataster, Liegenschaftskarte der Vermessungsverwaltung des Freistaates Sachsen, Landkreis Meißen, vom 15.03.2017, und Lage- und Höhenplan des Vermessungsbüro Tino Flessa, Plauen, vom 19.05.2017 Jahnastraße M 1: 1.000 i.o. Meter 0 20 50
Städtebauliches Konzept - Textteil Städtebauliches Konzept für den künftigen 1. Ausgangssituation und Planungserfordernis Am westlichen Stadtrand von Meißen, im Bereich Obermeisa, wurde in den 1990er Jahren ein neuer Wohnungsstandort geplant und größtenteils realisiert. Der westlichste Abschnitt dieser Siedlung, für den der Vorhaben- und Erschließungsplan Nr. 8 Oberes Meisatal, Teilstück 2 aufgestellt wurde, kam nicht mehr zur Vollendung und das Gelände blieb unbebaut. Die zur Erschließung dieses Baufeldes dienende Straße, in der damaligen Planung Straße A und Wohnstraße E genannt (jetzt und Zum Roten Gut ) ist jedoch realisiert worden. Die östlich dieser Straße gelegen Grundstücke sind bebaut oder werden gegenwärtig bebaut. Die westlich der Straße gelegenen Grundstücke sind bis jetzt unbebaut. Im ursprünglichen Vorhaben- und Erschließungsplan war hier eine Bebauung mit mehrgeschossigem Mietwohnungsbau vorgesehen. Nur die beiden nördlichsten Gebäude Zum Roten Gut 9a/9b und 11a/11b wurden errichtet. Das übrige Gelände (Flurstücke /44, /22 und /23 Gemarkung Obermeisa) gilt heute als Außenbereich, ist im Flächennutzungsplan der Stadt Meißen aber als Wohnbaufläche festgesetzt. Nachdem die Realisierung des Vorhaben- und Erschließungsplanes um 1998 zum Erliegen gekommen war, wurde das Areal westlich der Siedlerstaße (das heutige Plangebiet) im Jahre 2005 für eine Geländeregulierung genutzt. Es wurde Aushubmaterial der angrenzenden Baustelle der Umgehungsstraße B1 in einer Mächtigkeit von 2 bis 3 Metern aufgetragen. Zur entstand dabei ein 2 bis 6 Meter hoher Böschungsbereich. Eine weitere Realisierung des Vorhaben- und Erschließungsplanes in seiner ursprünglichen Form war damit nicht mehr möglich. Der überwiegende Teil des Gebietes wird gegenwärtig als Ackerfläche genutzt; der Hangbereich zur ist mit Wildwuchs von Gebüsch und jungen Bäumen überzogen. Ziel des jetzigen Verfahrens ist es, für diese Restfläche des ehemaligen Vorhaben- und Erschließungsplanes Baurecht herzustellen. Da die Gültigkeit des 1993/94 aufgestellten Vorhaben- und Erschließungsplanes vermutlich nicht mehr gegeben oder zumindest mit erheblichen rechtlichen Unsicherheiten behaftet und der Plan durch die Geländeüberformung inhaltlich ohnehin überholt ist, soll für diesen Bereich ein Bebauungsplan nach 13b BauGB aufgestellt werden. Der Bebauungsplan wird aus dem Flächennutzungsplan heraus entwickelt (Wohnbaufläche) und orientiert sich an dem 1993/94 genehmigten Vorhaben- und Erschließungsplan (mehrgeschossiger Wohnungsbau in aufgelockerter Bebauung). Das Verfahren wird gemäß 13b BauGB geführt (Einbeziehung von Außenbereichsflächen in das beschleunigte Verfahren). Damit eröffnen sich für die Planaufstellung die Vorzüge des 13a BauGB (beschleunigtes Verfahren), der wiederum auf Möglichkeiten des 13 BauGB (vereinfachtes Verfahren) aufbaut. 7
Obwohl im vereinfachten Verfahren nach 13 BauGB von einer frühzeitigen Unterrichtung und Erörterung nach 3 Abs. 1 und 4 Abs. 1 BauGB abgesehen werden kann, wird sie hier dennoch als sinnvoll angesehen, da die Bebauung einer Außenbereichsfläche durchaus eine wesentliche Änderung darstellt und die Öffentlichkeit und die betroffenen Behörden und Träger öffentlicher Belange schon frühzeitig davon Kenntnis haben sollten. Gleichwohl soll eine Beschleunigung und Verschlankung des Verfahrens erreicht werden, in dem gemäß 13 Abs. 3 BauGB von einer Umweltprüfung, von dem Umweltbericht und von der zusammenfassenden Erklärung nach Abs. 4 abgesehen wird. 2. Geltungsbereich Das Plangebiet befindet sich am westlichen Stadtrand Meißens im Ortsteil Obermeisa. Im Osten wird es begrenzt durch die Straße Zum Roten Gut, im Süden durch die, im Westen durch Ackerland und im Norden durch das Wohngrundstück Zum Roten Gut 9a/9b. Es umfasst die Flurstücke /44, /43, /22, /23 und /11, alle der Gemarkung Obermeisa zugehörig. Das Plangebiet hat eine Fläche von 0,99 Hektar. Alle Flurstücke bis auf die Nr. /43 befinden sich in Privatbesitz. Das Flurstück /43 ist im Eigentum der Stadt Meißen. 3. Ziele und Zwecke der Planung Mit dem Bebauungsplan nach 13 b BauGB sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen zur Entwicklung des Gebietes zur Abrundung der benachbarten, unvollendet gebliebenen Wohnsiedlung geschaffen werden. Damit wird die im Vorhaben- und Erschließungsplan von 1994 vorgesehene Siedlungsfläche abschließend realisiert und die im Flächennutzungsplan getroffene Festsetzung als Wohnbaufläche in einem Baubauungsplan zu Baurecht geführt. Dies entspricht dem gesamtstädtischen Ziel, der durch Bevölkerungswachstum und Zuzug in Meißen bestehenden Nachfrage nach Wohnraum Rechnung zu tragen und die im Flächennutzungsplan seit langem dafür vorgesehenen Flächen zu realisieren. 3.1 Städtebauliche Idee, Bauweise und Art und Maß der baulichen Nutzung Das Plangebiet soll als allgemeines Wohngebiet festgesetzt werden. Es sind einzeln stehende, punktförmige mehrgeschossige Mehrfamilienhäuser entlang der vorhandenen Erschließungsstraßen und Zum Roten Gut vorgesehen. Die Gebäudeanordnung resultiert aus der zu erwartenden Bebaubarkeit des 2005 aufgeschütteten Geländes. Eine detaillierte Baugrunduntersuchung ist beauftragt, liegt aber noch nicht vor. Es ist jedoch zu erwarten, dass im Aufschüttungsbereich (heutige Ackerfläche) unsichere Baugrundverhältnisse anzutreffen sind. Die Bebauung soll sich deshalb nur im Randbereich entlang der / Zum Roten Gut erstrecken. Hier kann auf gewachsenem Boden aufgebaut werden und die Baukörper werden in den Hangbereich (der wegen zu geringer Tragfähigkeit ohnehin hätte ausgetauscht werden müssen) hinein geschoben. So ergibt sich eine Bebauung, die zur Straßenseite etwa dreigeschossig und zur Hangseite etwa zweigeschossig wirkt. Ein aufgesetztes Staffelgeschoss mildert die Blockhaftigkeit der Baukörper und gibt den Häusern eine gewisse Leichtigkeit. Die Erschließung der Tiefgarage unter dem jeweiligen Haus erfolgt direkt von der Straße aus; die Kellersohle befindet sich je nach Hanghöhe und Einschiebung des Hauses in den Hang in Höhe Straßenniveau oder knapp darunter. 8
Die Bebauung ergibt damit einen eindeutigen und geordneten, aber aufgelockerten Siedlungsrand am Übergang zum Außenbereich. Hinter der geplanten Bebauung verbleibt ein breiter Grünstreifen bis zum Außenbereich, der durch die Mieter für Hausgärten, Spielplätze und dergleichen genutzt werden kann. An der Grenzlinie zum Außenbereich, der weiterhin als Ackerfläche dienen wird, soll eine intensivere Begrünung und leichte Bodenmodellierung stattfinden. Hier soll Aushubmaterial vom Hangbereich sinnvoll eingebracht werden und mittels entsprechender Bepflanzung mit Bäumen und Strauchwerk für Sichtschutz, Staubschutz und Windschutz sorgen. Gleichzeitig werden Nistund Rückzugsmöglichkeiten für Vögel und Kleintiere geschaffen. Im Bebauungsplan wird es dazu integrierte grünordnerische Festsetzungen geben. 3.2 Erschließung Die Erschließung des Plangebietes erfolgt über den vorhandenen Straßenzug / Zum Roten Gut. Dieser Straßenzug entstand auf der Grundlage des Vorhaben- und Erschließungsplanes von 1994 und war schon damals für die Erschließung der anliegenden, im jetzigen Plangebiet liegenden Grundstücke vorgesehen. Damals waren im heutigen Plangebiet 16 zu Baugruppen zusammengefasste mehrgeschossige Wohngebäude vorgesehen, analog den beiden realisierten Wohngebäuden Zum Roten Gut 9a/b und 11a/b. Die jetzt vorgesehen Bebauung ist wesentlich geringer, da sie das auf der Hochfläche gelegene Areal mit vermutlich unsicherem Baugrund ausgespart. Es wird deshalb davon ausgegangen, dass die in der Erschließungsstraße anliegenden und für eine umfangreichere Bebauung ausgelegten Kanäle und Leitungen auch für die jetzt geplante Bebauung ausreichen. Im Detail wird dies bei der Anhörung der Behörden und Träger öffentlicher Belange geprüft. Die Verkehrserschließung ist über die vorhandene Erschließungsstraße / Zum Roten Gut gesichert. Die zu überplanenden Grundstücke liegen direkt an der Straße; die Zuwegung zu der künftigen Bebauung (Gehwege und Einfahrten zu Stellplätzen / Tiefgaragen) kann direkt von der öffentlichen Straße aus erfolgen. 4. Prüfung der Umweltbelange Da das Planverfahren nach 13b BauGB durchgeführt wird (Einbeziehung von Außenbereichsflächen in das beschleunigte Verfahren), gelten die Vorschriften des vereinfachten Verfahrens nach 13 Abs. 2 und 3 Satz 1. Es wird deshalb im vorliegenden Planverfahren von der Umweltprüfung, von dem Umweltbericht und von der Angabe, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind, abgesehen. ( 13 Abs. 3 Satz 1 BauGB). Es erfolgt jedoch eine Einzelfallprüfung der Schutzgüter Boden, Wasser, Luft, Klima, Mensch, Tiere und Pflanzen sowie Landschaft. 9
5. Voraussichtliche Auswirkungen der Planung auf die Stadtentwicklung Die Zielstellung des Bebauungsplanes entspricht dem Bestreben der Stadt, Meißen zu einem attraktiven Wohnstandort weiter zu entwickeln. Mit der Ausweisung eines Standorts für mehrgeschossigen Wohnungsbau soll Meißen als familienfreundlicher und Generationen verbindender Wohnort profiliert werden. Es ist davon auszugehen, dass die durch den Bebauungsplan ermöglichten neuen Wohnhäuser etwa 40 bis 50 Wohnungen enthalten und etwa ebenso viele Familien hier ein neues Zuhause finden werden. Damit kann die Stadt die in den letzten Jahren zugenommene Nachfrage nach Wohnraum in Meißen ein weiteres Stück bedienen. Im Bebauungsplan soll eine Vielfalt an Wohnungsgrößen festgeschrieben werden, um eine Wohnbevölkerung unterschiedlicher Familiengrößen und Altersstufen am Standort zu ermöglichen. Die Planung geht überdies mit der Stadtentwicklung vollkommen konform, da es sich um ein Baugebiet handelt, das seit über 20 Jahren für Wohnbebauung vorgesehen ist (Ausweisung im Flächennutzungsplan) und für das seit langem alle Erschließungsmaßnahmen geleistet sind. Die Attraktivität des Standortes ist gegeben durch seinen unmittelbaren Anschluss an bestehende Bebauung, durch gute Anbindung an den ÖPNV (Bushaltestelle in Sichtweite), durch die direkte Straßenverbindung über die Meisastraße ins Meißner Stadtzentrum, durch die Sicherung relativ großer Grünflächen unmittelbar hinter den Häusern in Richtung Außenbereich und nicht zuletzt durch die Höhenlage, die ein erfrischendes Klima und eine phantastische Aussicht auf die Meißner Altstadt mit dem Burgberg bietet. Die verkehrsgünstige Lage zur B 1 und dem Schottenbergtunnel macht den Standort sogar für Auspendler attraktiv. 6. Weiteres Planverfahren Ziel des Verfahrens ist die Aufstellung eines Bebauungsplanes nach 13b BauGB mit integrierten grünordnerischen Festsetzungen. Es ist als Vorentwurf zum Bebauungsplan das vorliegende städtebauliche Konzept erstellt worden und das Verfahren befindet sich gegenwärtig in der Phase der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung. Generell dient die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung dazu, den Bürgern Gelegenheit zu geben, sich über Ziele und Auswirkungen einer Planung zu informieren und ihre Meinung einzubringen. In der Stadtverwaltung werden die vorgebrachten Äußerungen zum Vorentwurf des Bebauungsplanes gesammelt und geprüft. Gleichzeitig werden die betroffenen Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange über die beabsichtigte Planung frühzeitig informiert. Die aus dieser frühzeitigen Beteiligung gewonnenen Erkenntnisse fließen ein in den Planentwurf des Bebauungsplanes, der wiederum für die Dauer eines Monats öffentlich ausgelegt wird. Auch hier erhalten die Bürger und die Träger öffentlicher Belange nochmals Gelegenheit, ihre Meinung zu äußern bzw. Stellungnahmen abzugeben. In einem Abwägungsverfahren werden die vorgebrachten Bedenken, Hinweise und Einwände geprüft und abgewogen, inwieweit sie bei der endgültigen Fassung des Bebauungsplanes Berücksichtigung finden.
Überlagerung des aktuellen Plangebietes mit der ursprünglichen Planung aus dem 68 Vorhaben- und Erschließungsplan von 1993/94 (nur zur Information) 20 11a 9b Wohnhaus 9a 9a Meißen, den 04.07.2017 40 49 39 44 43 80 6 43 44 FST /80 4 74 20b 8 74 9b t Gu Maßstab im Original (DIN A4) M 1 : 1.000 45 en rot Zum Umgrenzung des räumlichen Geltungsbereichs des künftigen Bebauungsplanes 45 49 20a Städtebauliches Konzept für den B-Plan "Siedlerhöhe", Überlagerung des aktuellen Plangebietes mit dem Vorhaben- und Erschließungsplan von 1994 (nicht mehr gültig) 11a 75 11b Große Kreisstadt Meißen 79 73 13 11 23 23 37 36 21 e nz re rg ke Ac 22 36 11 Si ed le rs tr aß e e aß str r e l ed Si 262 c6 FST /78 53 55 Sied 54 lerstr aße 9 /44 25 24 17 21 22 78 41 2 13 Zum Rote n Gu t FST /79 45 1 41 20 30 27 99 2 39 16 30 27 32 N Jahnas traße M 1: 1.000 i.o. 0 20 Meter 50 11
Bestandsfotos (Stand Frühjahr 2017) Blick in die nach Norden, links entlang der Straße das Plangebiet Blick entlang der nach Norden, links das Plangebiet Blick in die Straße Zum Roten Gut mit Bestandsbebauung, links davon das Plangebiet 12
Bestandsfotos (Stand Frühjahr 2017) Ecke Zum Roten Gut / mit Bestandsbebauung Blick über das Plangebiet nach Norden, Bestandsbebauung am Nordrand des Plangebietes (Zum Roten Gut Nr. 9a/9b) Blick über das Plangebiet nach Nordosten, Hangkante zur Erschließungsstraße (Zum Roten Gut) 13
Bestandsfotos (Stand Frühjahr 2017) Bestandsbebauung am Nordrand des Plangebietes (Zum Roten Gut Nr. 9a/9b) Blick nach Süden entlang der Straße Zum Roten Gut, rechts das Plangebiet Blick vom Plangebiet in Richtung Meißner Altstadt 14