Begründung zur 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 4 Ortsmitte der Gemeinde Marschacht Ortsteil Niedermarschacht - Entwurf -

Begründung zur 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 4 Ortsmitte der Gemeinde Marschacht Ortsteil Niedermarschacht - Entwurf - Ausgearbeitet Hannover, im Mai 2014 Konkordiastr.14 A 30449 Hannover Tel.: 0511-21 34 98 80 Fax: 0511-45 34 40 mail: vogel@eike-geffers.de

- 2 - Inhaltsverzeichnis 1. Einleitung... 3 2. Allgemeine Ziele und Zwecke des Bebauungsplans... 4 3. Bebauungsplan der Innenentwicklung... 4 4. Abgrenzung des räumlichen Geltungsbereichs der 1. Änderung... 5 5. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan... 5 6. Rahmenbedingungen... 6 7. Inhalt der 1. Änderung... 7 8. Abwägung: öffentlichen Belange ohne die Belange des Umweltschutzes... 8 9. Abwägung: Belange des Umweltschutzes... 9 a) Bestandsaufnahme des derzeitigen Umweltzustands... 9 b) Prognose über die Entwicklung des Umweltzustandes bei Durchführung der Planung... 9 c) Auswirkungen auf das Orts- und Landschaftsbild... 10 d) Auswirkungen auf den Naturhaushalt - Eingriffsregelung... 10 10. Private Belange... 11 11. Abwägung: Zusammenfassende Gewichtung... 11 Verfahrensvermerke... 12

- 3-1. Einleitung Der Bebauungsplan Nr. 4 Ortsmitte ist 1993 in Kraft getreten. Mit dem Bebauungsplan wurden die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Errichtung eines Altenwohn- und Pflegeheims am Nordrand der Ortslage des Ortsteils Niedermarschacht geschaffen. Ausschnitt aus dem Bebauungsplan Nr. 4 Ortsmitte, überlagert mit der aktuellen Liegenschaftskarte und der Grenze des räumlichen Geltungsbereichs der 1. Änderung (rot gestrichelte Linie) Der Betreiber des Altenwohn- und Pflegeheims, der Alten- und Pflegeheim Elbmarsch e.v. ist an die Gemeinde herangetreten, mit dem Wunsch, westlich der vorhandenen Einrichtung eine Wohngruppe für Behinderte zu errichten. Das geplante Vorhaben ergibt sich aus dem Lageplan auf Seite 7. Die nun geplante Errichtung der Wohngruppe kann auf der Grundlage der Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 4 nicht zugelassen werden. Die Wohngruppe soll auf Flächen errichtet werden, die teilweise als Fläche zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft festgesetzt. die nicht als überbaubare Grundstücksfläche festgesetzt sind und

- 4 - die teilweise innerhalb der 50 m breiten Deichschutzzone liegen, die südlich des Elbdeiches als von der Bebauung freizuhaltende Schutzfläche festgesetzt ist. Um die geplante Wohngruppe zu ermöglichen, wird daher die Änderung des Bebauungsplans Nr. 4 erforderlich. 2. Allgemeine Ziele und Zwecke des Bebauungsplans Allgemeines Ziel der 1. Änderung des Bebauungsplans sind attraktive und leistungsfähige Gemeinbedarfseinrichtungen mit einem Altenwohn- und Pflegeheim sowie einer Wohngruppe für Behinderte am Standort Niedermarschacht. Die Planung hat den Zweck, Bestand der vorhandenen sozialen Einrichtung zu sichern und die Ergänzung um eine Wohngruppe zu gewährleisten. Beide Einrichtungen leisten einen wichtigen Beitrag zum Betreuungsangebot für alte Menschen und Behinderte in der Gemeinde Marschacht und darüber hinaus. Die 1. Änderung des Bebauungsplans ist notwendig, um die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Errichtung der geplanten Wohngruppe zu schaffen. 3. Bebauungsplan der Innenentwicklung Bei der 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 4 Ortsmitte handelt es sich um einen Bebauungsplan der Innenentwicklung im Sinne von 13a BauGB. Ein Bebauungsplan für die Innenentwicklung liegt u. a. vor, wenn er für die Nachverdichtung oder andere Maßnahmen der Innenentwicklung aufgestellt wird. Das ist bei der 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 4 Ortsmitte offensichtlich der Fall. Ein Bebauungsplan der Innenentwicklung wird in einem beschleunigten Verfahren aufgestellt. Das beschleunigte Verfahren ist nur zulässig, wenn eine Grundfläche von weniger als 20.000 m² festgesetzt wird, wenn keine UVP-pflichtigen Vorhaben ermöglicht werden und wenn keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der Erhaltungsziele und des Schutzzwecks der Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung und der Europäischen Vogelschutzgebiete im Sinne des BNatSchG bestehen. Diese Voraussetzungen sind erfüllt: Bei einer Gesamtgröße des Änderungsbereichs von rd. 31.600 m² und einer GRZ von 0,25 ergibt sich eine zulässige Grundfläche von rd. 8.000 m², also deutlich weniger als 20.000 m². UVP-pflichtige Vorhaben werden nicht ermöglicht. Anhaltspunkte für die Beeinträchtigung europäischer Schutzgebiete gibt es bei der Lage des Änderungsbereichs am Rand der Ortslage offensichtlich nicht. Der Änderungsbereich ist durch den Deich deutlich vom FFH-Gebiet Nr. 74 Elbniederung zwischen Schnackenburg und Geesthacht. Im beschleunigten Verfahren gelten die Vorschriften für das vereinfachte Verfahrens nach 13 Abs. 2 und 3 Satz 1 BauGB entsprechend: Von der frühzeitige Unterrichtung und Erörterung nach 3 Abs. 1 und 4 Abs. 1 BauGB kann abgesehen werden. Von der Umweltprüfung, dem Umweltbericht, von den Angaben in der Bekanntmachung der öffentlichen Auslegung, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind, und von der zusammenfassenden Erklärung wird abgesehen.

- 5 - Der Bebauungsplan kann von den Darstellungen des Flächennutzungsplans abweichen, wenn die geordnete städtebauliche Entwicklung nicht beeinträchtigt wird. Vgl. dazu unten Abschnitt 5! Eingriffe, die auf Grund der Aufstellung bzw. Änderung des Bebauungsplans zu erwarten sind, gelten als im Sinne des 1a Abs. 3 Satz 5 BauGB vor der planerischen Entscheidung erfolgt und zulässig mit der Folge, dass ein Ausgleich nicht erforderlich ist. 4. Abgrenzung des räumlichen Geltungsbereichs der 1. Änderung Der räumliche Geltungsbereich der 1. Änderung (= Änderungsbereich) muss so abgegrenzt werden, dass die Ziele und Zwecke des Bebauungsplans erreicht werden. Für die Abgrenzung gilt außerdem der Grundsatz, dass von einem Bebauungsplan die Bewältigung der ihm anzurechnenden Konflikte verlangt werden muss. Nach diesen Kriterien wurde das Plangebiet abgegrenzt: Die Abgrenzung des Änderungsbereichs ergibt sich aus der für die Errichtung des Wohnheims erforderlichen Fläche. Das sind die SO-Flächen westlich des vorhandenen Altenwohnund Pflegeheims sowie ein Teil der Flächen für Maßnahmen. Außerdem wird der Streifen im Abstand von 25 bis 50 m vom Deich einbezogen, der bislang als von der Bebauung freizuhaltende Schutzfläche festgesetzt ist. In diesem Streifen sind seit Inkrafttreten des Bebauungsplans einige Nebenanlagen und Carports entstanden, die nicht den Festsetzungen des Ursprungsplans entsprechen. Diese Situation wird mit der Änderung bereinigt. Beeinträchtigungen sind durch die geplante Änderung für die Grundstücke außerhalb des Änderungsbereichs nicht zu erwarten. Der Grundsatz der Konfliktbewältigung wird daher bei der Abgrenzung des Änderungsbereichs eingehalten. 5. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan Die 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 4 wird aus den Darstellungen des Flächennutzungsplans der Samtgemeinde Elbmarsch entwickelt. Änderungsbereich Ausschnitt aus der wirksamen Fassung des Flächennutzungsplans der Samtgemeinde Elbmarsch, ohne Maßstab, genordet

- 6 - Der Änderungsbereich ist im wirksamen Flächennutzungsplan zum überwiegenden Teil als Sonstiges Sondergebiet mit der Zweckbestimmung Altenwohnheim dargestellt (vgl. den folgenden Planausschnitt). Lediglich im Westen ist ein kleinerer Teil als Fläche für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft dargestellt. Von dieser Darstellung weicht die 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 4 ab. Die Grenze wird zwischen dem Sondergebiet und der Fläche für Maßnahmen wird geringfügig verschoben. Solche Abweichungen sind typisch für den Übergang von der vorbereitenden zur verbindlichen Bauleitplanung. Sie liegen im Rahmen des Entwickelns von 8 Abs. 2 BauGB. 6. Rahmenbedingungen Die Flächen im Änderungsbereich liegen am Nordrand der Ortslage von Marschacht, auf der Südseite des Elbdeichs. Sie liegen teilweise innerhalb der sogenannten Deichschutzzone, die die Flächen in einer Entfernung bis zu 50 m von der landseitigen Grenze des Deichs umfasst (vgl. 16 Niedersächsisches Deichgesetz (NDG)). Die bestehende Nutzung im Änderungsbereich ergibt sich aus dem folgenden Luftbildausschnitt: Luftbild vom Änderungsbereich, Stand Mai 2012, überlagert mit der Liegenschaftskarte

- 7 - Abweichend von den Festsetzungen des Bebauungsplans sind, wie bereits oben ausgeführt, im östlichen Teil des Änderungsbereichs Nebenanlagen, wie ein Unterstand für den Streichelzoo, Gartenhäuschen und Carports genehmigt worden. Auch die Lage der hergestellten Regenwassersickermulde entspricht nicht den Festsetzungen des Bebauungsplans. Die Grundstücke im Änderungsbereich sind Eigentum der Kirche. Für die geplante Errichtung des Wohnheims wird der Erbpachtvertrag mit dem Alten- und Pflegeheim Elbmarsch e.v. entsprechend erweitert. 7. Inhalt der 1. Änderung Die geplante Nutzung im Änderungsbereich ergibt sich aus dem folgenden Lageplan des Vorhabenträgers mit dem geplanten Gebäude für die Wohngruppen für Behinderte, der vom Architektur-Studio Frank Reucher, Hanstedt, ausgearbeitet wurde: Lageplan mit der geplanten Wohngruppe für Behinderte Entsprechend den Zielen der 1. Änderung wird das Sonstige Sondergebiet (SO) mit der Zweckbestimmung Altenwohn- und Pflegeheim so nach Westen ausgeweitet, dass die Errichtung der geplanten Wohngruppe für Behinderte möglich wird. Die Zulässigkeit der Wohngruppe wird durch eine Ergänzung der Zweckbestimmung des SO in den textlichen Festsetzungen geregelt. Die Fläche für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft wird entsprechend der Ausweitung des Sondergebiets verkleinert.

- 8 - Die Umgrenzung der von Bebauung freizuhaltenden Schutzflächen im Änderungsbereich wird aufgehoben. Es handelt sich um den Streifen in einem Abstand von 25 bis 50 m vom Deich. Hier wurden, wie bereits oben ausgeführt, in der Vergangenheit Nebenanlagen und Carports genehmigt. Das geplante Wohnheim liegt ebenfalls in diesem Streifen. Die Lage der neuen Wohngruppe wurde bereits im Vorfeld mit dem Artlenburger Deichverband abgestimmt. Dieser hat die Erteilung einer Ausnahmegenehmigung nach 16 Niedersächsisches Deichschutzgesetz (NDG) in Aussicht gestellt. Um die Errichtung der geplanten Wohngruppe zu ermöglichen, wird im Änderungsbereich eine überbaubare Grundstücksfläche von rd. 43 x 25 m festgesetzt. Das Maß der baulichen Nutzung wird aus dem Ursprungsplan unverändert übernommen. Auf die Festsetzung der Sickerfläche wird verzichtet. Um die Oberflächenentwässerung sicherzustellen, wird eine Erweiterung der bestehenden Sickerfläche in südlicher Richtung erforderlich. Gesonderte Festsetzungen des Bebauungsplans sind dazu nicht notwendig. Die textlichen Festsetzungen aus dem Ursprungsplan werden übernommen, soweit sie für den Änderungsbereich von Bedeutung sind. Aufgrund der Änderung des Bebauungsplans ergibt sich folgende Flächenbilanz: Gemeinde Marschacht, 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 4 "Ortsmitte" Alte Festsetzung Fläche in m² Neue Festsetzung Fläche in m² Fläche für Maßnahmen 1.160 Sonstiges Sondergebiet 1.160 Sonstiges Sondergebiet 3.967 Sonstiges Sondergebiet 3.967 Summe 5.127 5.127 Übersichtsplan zur Flächenbilanz 8. Abwägung: öffentlichen Belange ohne die Belange des Umweltschutzes Mit der 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 4 werden wichtige öffentliche Belange gefördert: Auf den Flächen im Änderungsbereich wird die Errichtung einer Wohngruppe für

- 9 - Behinderte ermöglicht. Damit werden soziale Belange gefördert ( 1 Abs. 6 Nr. 3 BauGB). Das ist das wesentliche Ziel des Bebauungsplans. Die Ver- und Entsorgung des Änderungsbereichs ist aufgrund der vorhandenen Leitungen und Kanäle gewährleistet. Sie werden für die geplante Nutzung vom Alten- und Pflegeheim aus verlängert. Die verkehrliche Erschließung des neuen Wohnheims soll über die vorhandene Zufahrt zum Rathaus erfolgen. Über diese Zufahrt verläuft derzeit bereits eine Feuerwehrzufahrt für das Alten- und Pflegeheim. Soweit die Erschließung über Flächen erfolgt, die nicht für den öffentlichen Verkehr gewidmet sind, wird im Rahmen der Durchführung eine Absicherung durch Eintragung einer Baulast erforderlich. Die Samtgemeinde hat als Grundstückseigentümer bereits ihre Zustimmung signalisiert. 9. Abwägung: Belange des Umweltschutzes a) Bestandsaufnahme des derzeitigen Umweltzustands Die Bestandsaufnahme umfasst die einschlägigen Aspekte des derzeitigen Umweltzustands einschließlich der Umweltmerkmale der Gebiete, die voraussichtlich erheblich beeinflusst werden. Die Flächen im Änderungsbereich sind zum überwiegenden Teil bereits als Baugebiet (SO) im Bebauungsplan festgesetzt und werden intensiv als Hausgarten, Streichelzoo und Parkplatz genutzt. Im Änderungsbereich liegt außerdem eine rd. 1.160 m² große Ausgleichsfläche, die nach den Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 4 zu einer extensiv genutzten Wiese zu entwickeln ist. Auf der Nordseite des Elbdeichs liegt das FFH-Gebiet Nr. 74 Elbniederung zwischen Schnackenburg und Geesthacht. b) Prognose über die Entwicklung des Umweltzustandes bei Durchführung der Planung Da eine bauliche Nutzung im Änderungsbereich bereits vorhanden ist, wird sich der Umweltzustand durch die geplante Erweiterung nicht wesentlich verändern. Beeinträchtigungen der Leistungsfähigkeit des Naturhaushalts entstehen durch die geplante zusätzliche Bodenversiegelung beim Schutzgut Boden. Eine weitere Beeinträchtigung entsteht durch die Überplanung einer Teilfläche der bisherigen Ausgleichsfläche, die künftig Teil des Baugebiets wird. Bei den übrigen Schutzgütern entsteht keine erhebliche Beeinträchtigung der Leistungsfähigkeit des Naturhaushalts. Aufgrund der 1. Änderung rückt die Bebauung nur geringfügig dichter an das FFH-Gebiet Nr. 74 Elbniederung zwischen Schnackenburg und Geesthacht heran. Das FFH-Gebiet ist durch den Elbdeich deutlich von dem Siedlungsbereich von Marschacht abgegrenzt. Die geplante Wohngruppe verursacht keine erheblichen Lärmemissionen, eine optische Störung durch das geplante Gebäude sowie Störungen durch die Nutzung der Freiflächen können aufgrund der Abschirmung durch den Allerdeich ausgeschlossen werden. Erhaltungsziele oder der Schutzzweck der Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung (FFH-Gebiete) im Sinne der Bundesnaturschutzgesetzes (BNatschG) sind daher von der Planung nicht betroffen.

- 10 - c) Auswirkungen auf das Orts- und Landschaftsbild Der Änderungsbereich umfasst das vorhandene Freigelände des Altenwohn- und Pflegeheims. Durch die Nachverdichtung innerhalb eines baulich genutzten Bereiches sowie aufgrund der deutlichen Abgrenzung zur freien Landschaft durch den Elbdeich entstehen keine Beeinträchtigungen des Orts- und Landschaftsbildes. d) Auswirkungen auf den Naturhaushalt - Eingriffsregelung Die Freiflächen im Plangebiet, auf denen die Erweiterung der Bebauung ermöglicht wird, sind im Bebauungsplan Nr. 4 als Sonstiges Sondergebiet und als Fläche für Maßnahmen festgesetzt. Beeinträchtigungen entstehen beim Schutzgut Boden, da durch die Vergrößerung des Sondergebiets eine zusätzliche Versiegelung ermöglicht wird. Um das Ziel der Änderung zu erreichen, ist diese Beeinträchtigung nicht zu vermeiden. Sie ist bei der Vergrößerung des SO um rd. 1.160 m² bei der festgesetzten GRZ von 0,4 als eher gering einzustufen. Eine weitere Beeinträchtigung entsteht durch die Verkleinerung der im Bebauungsplan Nr. 4 Ortsmitte festgesetzten Ausgleichsfläche um rd. 1.160 m². Auch hier handelt es sich um eine vergleichsweise geringfügige Beeinträchtigung. Wie bereits oben ausgeführt, gelten im beschleunigten Verfahren (in den Fällen des Absatzes 1 Satz 2 Nr. 1) Eingriffe, die aufgrund der Aufstellung des Bebauungsplans zu erwarten sind, als im Sinne des 1a Abs. 3 Satz 5 vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig. Das bedeutet, dass für die im Plangebiet entstehenden Beeinträchtigungen die Festsetzung von Ausgleichsmaßnahmen grundsätzlich nicht erforderlich ist. Allerdings hat sich die Gemeinde entschieden, von dieser Regelung keinen Gebrauch zu machen. Der Verlust von 1.160 m² Grünlandfläche wird durch die Bereitstellung einer gleich großen Fläche aus dem Ausgleichspool der Samtgemeinde Elbmarsch ausgeglichen. Es handelt sich um eine Teilfläche des Flurstücks 17, Flur 9, Gemarkung Obermarschacht, die nordöstlich der Ortslage von Eichholz liegt (vgl. den nebenstehenden Kartenausschnitt). Die Samtgemeinde plant, die vorhandene Ackerfläche zu mesophilem Grünland zu entwickeln. Auf dem Flurstück stehen noch ausreichend Flächen zur Verfügung, die bislang keiner Maßnahme zugeordnet sind.

- 11 - Zur Sicherung der Maßnahme wird die Gemeinde mit dem Betreiber des Alten- und Pflegeheims sowie mit der Samtgemeinde einen städtebaulichen Vertrag schließen. 10. Private Belange Private Belange, die vom Bebauungsplan betroffen werden, sind im Wesentlichen die aus dem Grundeigentum resultierenden Interessen der Nutzungsberechtigten. Sie umfassen das Interesse an der Erhaltung eines vorhandenen Bestandes, das Interesse, dass Vorteile nicht geschmälert werden, die sich aus einer bestimmten Wohnlage oder Geschäftslage ergeben, und das Interesse an erhöhter Nutzbarkeit eines Grundstücks. Das Interesse an der Erhaltung eines vorhandenen Bestandes und das Interesse, dass Vorteile nicht geschmälert werden, werden von der Planung nicht beeinträchtigt. Das Interesse an erhöhter Nutzbarkeit wird durch den Bebauungsplan gefördert. 11. Abwägung: Zusammenfassende Gewichtung Ziel der 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 4 Ortsmitte ist die Sicherung und Entwicklung der Gemeinbedarfseinrichtungen im Änderungsbereich. Der Bebauungsplan dient damit der Förderung sozialer Belange, insbesondere der Bedürfnisse der alten und behinderten Menschen. Eine geordnete Erschließung des Plangebiets ist gewährleistet. Die davon berührten Belange werden beachtet. Die Belange der Landschaftspflege und des Naturschutzes werden durch die zusätzliche Bodenversiegelung im Plangebiet und durch die Inanspruchnahme einer Ausgleichsfläche für eine bauliche Nutzung geringfügig beeinträchtigt. Die Nachverdichtung im Bereich der vorhandenen Bebauung dient aber auch dem sparsamen Umgang mit Grund und Boden. Insgesamt werden die berührten öffentlichen und privaten Belange gefördert und kaum beeinträchtigt.

- 12 - Verfahrensvermerke Planverfasser Der Entwurf der 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 4 Ortsmitte und die Begründung dazu wurden ausgearbeitet von Susanne Vogel, Architektin, Hannover. Hannover, im Mai 2014 Aufstellung im beschleunigten Verfahren gem. 13a BauGB Der Rat der Gemeinde Marschacht hat in seiner Sitzung am die Aufstellung der 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 4 Ortsmitte im beschleunigten Verfahren gem. 13a BauGB beschlossen. Der Aufstellungsbeschluss gem. 2 Abs. 1 BauGB, die Durchführung des beschleunigten Verfahrens gem. 13a BauGB sowie die Unterrichtung der Öffentlichkeit gem. 13a Abs. 3 Nr. 2 BauGB wurden am ortsüblich bekannt gemacht. Die frühzeitige Unterrichtung der Öffentlichkeit erfolgte vom bis einschließlich. Öffentliche Auslegung Der Rat der Gemeinde Marschacht hat in seiner Sitzung am dem Entwurf der 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 4 Ortsmitte und der Begründung dazu zugestimmt und die öffentliche Auslegung gemäß 3 Abs. 2 BauGB beschlossen. Ort und Dauer der öffentlichen Auslegung wurden am ortsüblich bekannt gemacht. Der Entwurf der 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 4 Ortsmitte und die Begründung dazu haben von bis einschließlich gem. 3 Abs. 2 BauGB öffentlich ausgelegen. Marschacht, den Der Bürgermeister