Wie Sie Ihre Eigentumswohnung finanzieren 9

4 Inhalt Einführung 7 Wie Sie Ihre Eigentumswohnung finanzieren 9 So prüfen Sie Ihre finanzielle Belastbarkeit 9 Welche Darlehensformen gibt es? 14 Welche Möglichkeiten der öffentlichen Förderung gibt es? 24 Welche Kosten noch anfallen 28 Exkurs: Die Eigentumswohnung als Altersvorsorge 29 Was Sie beim Kauf einer Eigentumswohnung beachten müssen 33 Vom Umgang mit Immobilienmaklern 33 Wie entsteht Wohnungseigentum? 42 So erwerben Sie Wohnungseigentum 46 Die Grundlagen Ihres Wohnungseigentums 59 Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) 59 Die verschiedenen Eigentumsarten 60 Ihre Rechte und Pflichten als Wohnungseigentümer 75 Das Gemeinschaftsverhältnis der Eigentümer 75 Ihre Rechte aus dem Sondereigentum 76 Ihre Rechte aus dem gemeinschaftlichen Eigentum 77 Diese Pflichten haben Sie 80 Die Nutzung des Sondereigentums durch den Eigentümer 81 Ihre Rechte bei baulichen Maßnahmen 89

Inhalt 5 Die Organe der Eigentümergemeinschaft 109 Der Verwalter 109 Der Verwaltungsbeirat 130 Die Eigentümerversammlung 134 Die Jahresabrechnung und das Hausgeld 153 Das Hausgeld Kosten und Lasten anteilig tragen 153 Grundlage des Hausgeldes: der Wirtschaftsplan 156 Die Jahresabrechnung 159 Wichtig für Sie: die Einzelabrechnung 165 Das sollten Sie zu den einzelnen Kostenpositionen wissen 170 Wie Sie die Jahresabrechnung überprüfen 180 Die Entlastung des Verwalters 183 Übersicht: Hausgeldvergleich 184 Was Sie bei der Vermietung Ihrer Eigentumswohnung beachten müssen 187 Mietvertrag und Gemeinschaftsordnung 187 So legen Sie die Betriebs- und Nebenkosten auf Ihren Mieter um 190 Wohnungseigentum vor Gericht 203 Das neue gerichtliche Verfahren 203 Wer trägt die Kosten des Verfahrens? 210 Hauptstreitpunkt: unrechtmäßige Beschlüsse 211

6 Inhalt Energieeinsparungsverordnung und Energieausweis 215 Wann ein Energieausweis vorgelegt werden muss 216 Worüber der Energieausweis Auskunft gibt 217 Welche Regelungen für Altbauten gelten 218 Welche Regelungen bei baulichen Veränderungen gelten 219 Die wesentlichen Änderungen der EnEV 2009 220 EnEV und Energieausweis bei Mietverhältnissen 222 Übersicht: Die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes 223 Stichwortverzeichnis 227 Der Autor 231

9 Wie Sie Ihre Eigentumswohnung finanzieren Im Augenblick spricht vieles dafür, sich den Traum vom eigenen Haus oder der eigenen Wohnung zu erfüllen. Eine Immobilie lässt sich sehr gut als Altersvorsorge einsetzen, weil Sie dann später keine Miete zahlen müssen, und es bietet sich geradezu an, die bestehenden, besonders günstigen Finanzierungskonditionen zu nutzen. Auch lohnt sich derzeit wegen der sehr niedrigen Renditen und Sparzinsen die Alternative der Geldanlage nicht. Der Bau oder Kauf eines Eigenheims ist meist die größte und wichtigste private Investition im Leben eines Menschen. Deshalb sind sorgfältige Informationen und gründliche Vorbereitungen von immenser Bedeutung. Leider gibt es keine allgemein gültigen Regeln für eine optimale Finanzierung. Um die individuellen Ziele des Bauherrn zu berücksichtigen, ist immer eine individuelle Planung erforderlich. In diesem Kapitel finden Sie zunächst Erläuterungen zu den verschiedenen Finanzierungsmöglichkeiten und Sie erhalten Tipps für Verhandlungen mit Kreditgebern. Je gründlicher Sie die Finanzierung planen, desto eher können Sie Geld sparen. Außerdem wird Ihr Risiko geringer, Ihr Eigenheim wegen finanzieller Probleme wieder zu verlieren. So prüfen Sie Ihre finanzielle Belastbarkeit Ihre Planung sollte mit der Frage beginnen, wie viel Eigentum Sie sich leisten können. Ganz am Anfang sollte deshalb ein gründlicher Kassensturz stehen. Für eine sichere Finanzierung sind 20 Prozent Eigenkapital nötig. Rechnet man die Nebenkosten hinzu, kalkulieren Sie besser mit 30 Prozent. Prüfen Sie vorab, ob Reserven vorhandenen und freizusetzen sind, und kündigen Sie bindende Verträge rechtzeitig. Dabei prüfen Sie bitte, ob Ihr

10 Wie Sie Ihre Eigentumswohnung finanzieren Guthaben sofort verfügbar sein sollte oder ob eine bestehende Geldanlage mehr Rendite einbringt als das Darlehen Zinsen kostet. Auch der Einsatz von Guthaben aus Riester-Sparverträgen ist möglich. Da es sich um eine geförderte Altersvorsorge handelt, aus der vorübergehend Geld entnommen werden darf, werden aber strenge Anforderungen an die Auszahlung gestellt: Zunächst ist ein Guthaben auf dem Riester-Sparvertrag von mindestens 10.000 nötig. Die maximale Entnahme für ein Darlehen ist auf 50.000 beschränkt. Der entnommene Betrag muss in regelmäßigen Raten bis zum Ende der Ansparzeit, spätestens zum 65. Lebensjahr wieder zurückgezahlt werden. Bei diesen Bedingungen ist es selten sinnvoll, diese Möglichkeit zu nutzen. Ermittlung der tragbaren monatlichen Belastung Ihr nächster Schritt ist die Ermittlung der tragbaren monatlichen Belastung. Hier sollten Sie besonders sorgfältig vorgehen, denn eine falsche Einschätzung führt leicht zum Scheitern der Baufinanzierung. EIN HAUSHALTSBUCH FÜHREN Um die eigenen Möglichkeiten einschätzen zu können und zu sehen, ob und wo sparen möglich ist, ist die Führung eines Haushaltsbuches über drei bis vier Monate zu empfehlen Viele Kosten, die Sie schon als Mieter bezahlen mussten, fallen auch beim Erwerb von Wohnungseigentum an. Es entstehen aber auch zusätzliche Nebenkosten wie Grundsteuer, Hausversicherungen, Gebühren für den Hausverwalter und laufende Renovierungs- und Reparaturarbeiten.

So prüfen Sie Ihre finanzielle Belastbarkeit 11 Pauschal sollten Sie für die gesamten Unterhalts- und Instandhaltungskosten zwei bis 2,5 pro Quadratmeter Wohnfläche und Monat einplanen. Auch für erforderliche größere Anschaffungen sollten Sie auf einen ausreichenden finanziellen Spielraum achten. GEGENÜBERSTELLUNG VON EINNAHMEN UND AUSGABEN Einnahmen Ausgaben Monatliches Nettoeinkommen Ernährung + Kindergeld + Kleidung + sonstige Einnahmen (Renten, Mieten) + Pkw/sonstige Verkehrsmittel = Einkommen pro Monat + Freizeit/Unterhaltung + Urlaub + Hygiene/Gesundheit + Versicherungen + Hausrat + Telefon + Heizung/Strom/Wasser + Instandhaltungskosten, Rücklagen + Sonstiges = Ausgaben pro Monat Einkommen pro Monat Ausgaben pro Monat = Einnahmenüberschuss (= tragbare monatliche Belastung)

12 Wie Sie Ihre Eigentumswohnung finanzieren Bei den monatlichen Ausgaben ist zusätzlich die Miete einzusetzen. Beim Rechnungsposten Pkw sind Versicherungen, Steuern, Kraftstoff und Rücklagen für die Neuanschaffung eines Kfz zu berücksichtigen. Können Sie bezüglich zusätzlicher Nebenkosten wie beispielsweise Grundsteuer, Hausversicherungen, Müllabfuhr, Schornsteinfeger oder Straßenreinigung keine Auskunft erhalten, setzen Sie für alle Nebenkosten einschließlich Heizung, Strom und Wasser als Pauschale einen Wert von zwei bis 2,5 pro Quadratmeter Wohnfläche und Monat an. Ist die tragbare monatliche Belastung bekannt, ergibt sich hieraus die maximal tragbare Kreditsumme. Tragbare monatliche Belastung 12 Maximal tragbare Kreditsumme = Nominalzins in % + Tilgung in % BERECHNUNGSBEISPIEL Tragbare monatliche Belastung = 1.000,00, nominaler Zinssatz = 4,5 Prozent, Tilgung = 1,2 Prozent. 1.000 12 Maximal tragbare Kreditsumme = 4,5 % +1,2 % = 210.526,31 Sie könnten also bei dieser Konstellation 210.526 aufnehmen. Sie sollten die so ermittelte Kreditsumme bei einem geplanten Kauf schon bei der Auswahl des Objekts als Höchstgrenze festlegen. Es ist nicht zu empfehlen, Objekte mit einem höheren Kaufpreis anzusehen. Sonst werden nur Begehrlichkeiten geweckt, die zu finanziellen Schwierigkeiten oder gar zum Ruin führen könnten. Ermittlung der Gesamtkosten Über den Nettokaufpreis hinaus sind bestimmte Nebenkosten zu finanzieren. Sie machen einen erheblichen Teil der Finanzierungssumme aus und sollten von Ihnen, wenn möglich, aus vorhandenem Eigenkapital bestrit-

So prüfen Sie Ihre finanzielle Belastbarkeit 13 ten werden. Vergessen Sie dies bei der Planung, müssen Sie später teuer nachfinanzieren. CHECKLISTE: GESAMTPREIS DER WOHNUNG Kaufpreis Grunderwerbsteuer 3,5 Prozent Maklerprovision 4 bis 6 Prozent Notarkosten für Kaufabwicklung 1,0 Prozent Grundbuchkosten 0,5 Prozent Modernisierungskosten (Kostenvoranschläge) Kreditnebenkosten: Schätzkosten (eventuell 0,5 Prozent) Bereitstellungszinsen 0,25 Prozent p. m. Sonstige Kosten (Umzug, Neuanschaffungen) Summe: Grunderwerbsteuer (3,5 Prozent), Notar- und Grundbuchgebühren (1,5 bis zwei Prozent des im Notarvertrag festgelegten Kaufpreises) fallen bei jedem Bau oder Kauf einer Immobilie an. Maklergebühren sind je nach Bundesland unterschiedlich hoch. Sie sind meist nur vom Käufer zu zahlen, nur selten zahlt auch der Verkäufer etwas. Hier sollten Sie versuchen zu verhandeln, ebenso bei den Kreditnebenkosten. MODERNISIERUNGS- UND NEBENKOSTEN REALISTISCH EINPLANEN Planen Sie bei Altbauten einen realistischen Kostenvoranschlag für Modernisierungen ein. Bei Neubauten sollten Sie besonders auf die Baunebenkosten für Erschließung, Vermessung, Baugenehmigung usw. achten. Denken Sie auch an eine Reserve für unvorhergesehene Ausgaben oder ungeplante Sonderwünsche.

227 Stichwortverzeichnis Abgeschlossenheit 43 Allstimmigkeit 145 Altersvorsorge 29 Amtsermittlung 206 Amtsgericht 204 Annuitätendarlehen 14 Anscheinsvollmacht 124 Antrag 206 Antrag auf Beseitigung 104 Anwaltskosten 210 Auflassung 47 Aufteilung des Hausgrundstücks 43 Balkon 70 Bauliche Veränderung 72, 89, 92, 105, 149 - Anspruch 89 Bauspardarlehen 20 Bauträgervertrag 54 Begründung 206 Beleihungsgrenze 18 Beleihungswert 18 Bereitstellungszinsen 16 Berufliche Nutzung 82 Beschaffenheitsvereinbarung 55 Beschluss 90, 145 - Anfechtung 212 - Unzulässige Inhalte 151 Beschluss, anfechtbarer 150 Beschluss, fehlerhafter 149 Beschluss, nichtiger 150 Beschluss, schwebend unwirksamer 150 Beschluss, unrechtmäßiger 211 Beschluss-Sammlung 124 Betriebskosten 191 - Arten 193 - Verteilungsschlüssel 198 Betriebskosten, nicht umlagefähige 198 Betriebskosten, umlagefähige 197 Betriebskostenabrechnung 195 - Zeitpunkt 200 Betriebskostenverordnung 192 Blumenkästen 95 Dachflächenfenster 95 Darlehensformen 14 Datenschutz 125 Duldungsvollmacht 124 Effektivzins 18 Eigentümerversammlung siehe Wohnungseigentümerversammlung Einstimmigkeit 145 Einstimmigkeitsprinzip 91 Einzelabrechnung 164, 165 Energieausweis 215 - Ausstellung 217 - Bedarfsorientierter 217 - Regelungen nach EnEV 2007 215 - Verbrauchsorientierter 217 - Vorlagepflicht 216 Energieeinsparungsverordnung (EnEV) 215 - Altbauten 218 - Änderungen 2009 220 - Bauliche Veränderungen 219 - Nachrüstungsverpflichtungen 218 Entlastung des Verwalters 183 Exposé 39 Fenster 71 Feuerversicherung 177

228 Stichwortverzeichnis Finanzielle Belastbarkeit 9 Finanzierung 9 Gebäudeglasversicherung 178 Gebrauchsregelungen 82 Gemeinschaftseigentum 61, 71, 77 - Kosten und Lasten 153 - Verwaltung 76 Gemeinschaftsordnung 47, 81, 187 Gemeinschaftsverhältnis der Eigentümer 75 Gemischter Vertrag 56 Geräuschbelästigung 88 Gericht - Zuständigkeit 203 Gerichtskosten 210 Gerichtsverfahren - Kosten 210 - Termine und Fristen 209 Gesamtabrechnung 164 Gesamtgrundpfandrechte 45 Gesamtkosten der Wohnung 12 Gewässerschadenhaftpflichtversicherung 178 Gewerbliche Nutzung 82 Grundbuch 45 Grundbuchamt 28 Grundbucheintrag 47 Grundbuchgebühren 13 Grunderwerbsteuer 13, 28 Gutachterkosten 28 Haftung 53, 54 Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung 177 Hausgeld 49, 153, 196 - Fälligkeit 156 - Vergleich 184 Haushaltsbuch 10 Hausmeister 179 Heizkesselaustausch 221 Heizkosten 173 Heizkostenabrechnung - Abrechnungsmaßstab 174 - Aufbau 176 - Mitteilung der Ablesewerte 174 - Verbrauchserfassungsgeräte 175 - Verteilungsschlüssel 176 Heizkostenverordnung (HeizkostenVO) 174 Hypothekendarlehen 14 Immobilienmakler 33 - Alleinauftrag 34 - Nachweismakler 35 - Verbandsmakler 34 - Vergütung 40 - Vermittlungsmakler 35 Instandhaltung 72, 80, 90, 123, 149 Instandhaltungsrücklage 11, 155, 171 Instandsetzung 72, 90, 105, 123, 149 Jahresabrechnung 50, 124, 153, 159 - Form und Frist 163 - Prüfung 180 - Schema 161 - Überprüfung 164 Kabelanschluss 179 Kaltwasserzähler 169 Katzenhaltung 87 Kaufvertrag 46 KfW-Förderprogramme - C0 2 -Gebäudesanierungsprogramm 26 - Ökologisch bauen 25 - Wohneigentumsprogramm 24

Stichwortverzeichnis 229 - Wohnraum modernisieren 25 Kfz-Stellplätze 70 Kleintierprivileg 85 Kontoführungsgebühren 16 Kosten 179 Kostenbefreiung 107 Kostenverteilung 50 Kostenverteilungsschlüssel 167 - Änderung 169 Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) 24 Kreditkonditionen 14 Kreditlaufzeit 17 Kreditnebenkosten 13, 16, 19 Kreditsumme 12 Lebensversicherungsdarlehen 23 Leitungswasserschadenversicherung 178 Loggia 70 Maklergebühren 13 Maklerprovision 28 Maklervertrag 34 - Formen 35 - Unzulässige Klauseln 38 Mängel 55 Markise 96 Mehrheitsbeschlüsse, unzulässige 103 Mietrecht 188 Mietvertrag 187 Miteigentum 61 Miteigentumsanteil 60, 78, 167, 200 Modernisierung 97, 105 Müllabfuhrgebühren 180 Musizieren 88 Nachrüstungsverpflichtungen nach EnEV 218 Nachtspeicherheizungen, Außerbetriebnahme 221 Nebenkosten 12 Nominalzins 18 Notargebühren 13, 28 Notmaßnahmen 124 Öffentliche Förderung 24 Öffnungsklausel 51, 144 Ordnungsmäßige Verwaltung 90 Parabolantenne 96 Prozesskosten 210 Rechnungsprüfung 132 Rechtsmangel 57 Rechtsschutzversicherung 178 Rentabilität 30 Rücksichtnahme 76 Sachmangel 57 Schätzkosten 16 Schornsteinfegergebühren 180 Sichtschutzwand 96 Sondereigentum 43, 62, 72, 76, 81 Sondernutzungsrecht 73 Sondertilgung 18 Sonderumlage 172 Sturm- und Hagelschadenversicherung 178 Taubenhaltung 87 Teilauszahlungsgebühren 16 Teileigentum 71, 72 Teileigentumsgrundbuch 45 Teilungserklärung 44, 49, 69 Terrasse 70 Tiefgarage 70 Tierhaltung 84 Tilgungsplan 15 Tilgungssatz 17

230 Stichwortverzeichnis Vereinbarung 144 Vereinbarungen 102 Verjährung 56 Vermessungsamt 28 Vermietung 83, 187 - Betriebs- und Nebenkosten 190 - Betriebskostenabrechnung 161 - Haftung 189 - Hausgeld 196 - Nebenkostenabrechnung 187 Verwalter 79, 109 - Abberufung 127 - Auskunftspflicht 125 - Entlastung 183 - Geschäftsführungsbefugnisse 122 - Kosten 179 - Pflichten 122 - Rechtsgeschäftliche Vollmacht 121 - Verbandsmitgliedschaft 112 - Vertrag 112 - Vertretungsmacht 120 - Voraussetzungen 110 Verwaltung gemeinschaftlicher Gelder 123 Verwaltung, ordnungsmäßige siehe Ordnungsmäßige Verwaltung Verwaltungsbeirat 130, 165 - Abberufung 134 - Aufgaben und Befugnisse 131 - Sitzungen 134 - Wahl 130 Verwaltungsrecht der Wohnungseigentümer 78 Vesicherungen 177 Vormerkung im Grundbuch 46 Wasserkosten 179 Wirtschaftsplan 156 Wohnraumförderung der Länder 27 Wohnungsbeschreibung 49 Wohnungseigentümergemeinschaft 60 Wohnungseigentümerversammlung 79, 134, 165 - Ablauf 139 - Beschluss 144 - Einberufung 136 - Ort 139 - Protokoll 141 - Tagesordnung 137 - Teilnahmeberechtigte 136 - Zeitpunkt 138 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) 59 Wohnungsgrundbuch 45 Zitterbeschluss 145 Zustimmung zur Veräußerung 54 Zweitbeschluss 149