Werthaltige von Immobilien Helmut Floegl Werthaltige Eine werthaltige hat die Immobilie in wirtschaftlich vernünftigem Umfang so instandzuhalten, dass der Wert der Immobilie möglichst erhalten bleibt. Zukunftsfähige Immobilien Wann ist eine Immobilie zukunftsfähig? Brundtland-Definition Entwicklung zukunftsfähig zu machen, heißt, dass die gegenwärtige Generation ihre Bedürfnisse befriedigt, ohne die Fähigkeit der zukünftigen Generation zu gefährden, ihre eigenen Bedürfnisse befriedigen zu können." Floegl, Werthaltige 14.11.2007 FMA ÖVI Symposium 14.11.2007 Seite 1
Grundmerkmale zukunftsfähiger Immobilien Lage (Mikro- und Makrostandort) Infrastrukturelle Anbindung Zugang/Zufahrt, Erschließung, Ver- und Entsorgung, Besonnung, Belichtung, Grundsätzliche Parameter Achsmaße, Trakttiefe, Ausrichtung, Stockwerkshöhe, Weite der Nutzbarkeit Innere Struktur Wegenetze, Barrierefreiheit, Raum- und Funktionskonzept Behaglichkeitsqualität Speichermassen- und Fensteranordnung Beschattung, Reinigbarkeit, Gebäudetechnik Vielseitigkeit Flexibilität, Rückbaubarkeit von Bauteilen und Anlagen, Anpassbarkeit N Die Ziele der Gebäudenutzer und Eigentümer Die Nutzersicht Ziele Die Eigentümersicht Ziele Erträge/ Image Werterhalt Produktivität Image Die Ziele sind von einander abhängig und nicht konfliktfrei Bis zu welchem Zeitpunkt soll der Wert erhalten bleiben? Was kostet mich der Werterhalt? Floegl, Werthaltige 14.11.2007 FMA ÖVI Symposium 14.11.2007 Seite 2
Die Ziele und die abgeleiteten Maßnahmen für Gebäude Ziele Erträge/ Image Optimierte Optischer Eindruck Maßnahmen bezogen auf die Kritikalität des Bauteils Erträge Instandsetzung zur Verbesserung der Nutzbarkeit -> höhere Erträge kurzfristig:strategische Bauteile langfristig:folgeschädenminimierend energieoptimierend Reinigung Verbesserung des Erscheinungsbildes Zustand der baulichen und technischen Bauteile u. Anlagen Funktionalität (Flexibilität, Rückbaubarkeit, Anpassbarkeit) Die Immobilie - lebenszyklisch betrachtet Planung+Bau Betrieb Nutzungsunterstützung Werterhalt Produktivität Fertigstellung laufende Nutzungsänderung 1 2 3 4 5 Abriss 1 2 3 4 5 Planung Errichtung Betrieb und Nutzung Umbau und Sanierung Abriss und Entsorgung Floegl, Werthaltige 14.11.2007 FMA ÖVI Symposium 14.11.2007 Seite 3
Was heißt Immobilien betreiben und instandhalten? Inbetriebnahme & Übernahme Betätigen/Bedienen Stellen Überwachen Störungen beheben Prüfungen durchführen Inspektion Wartung kleine Instandsetzung kleine Umbauten große Instandsetzung Übergeben/ Außerbetriebnehmen * Betriebs- und sstrategie, J. Domej, LV 2004 Facility Management Was ist? *, Begriffe* nach GEFMA 122 Inspektion nach SN 113001 Wartung Betriebskosten kleine Instandsetzung geplant ERHALTUNG große Instandsetzung Unterhalt ungeplant nach ÖNORM M8100 Überholung Reparatur kombiniert SANIERUNG VERBESSERUNG MODERNISIERUNG * Definition nach GEFMA 122, SN 113001, M8100 Floegl, Werthaltige 14.11.2007 FMA ÖVI Symposium 14.11.2007 Seite 4
Allgemeine strategische Ziele der * buchhalterische - Buchwerte monetäre - Reparaturbedarf funktionale - technische Tüchtigkeit Betriebszeit Soll-Arbeitsparameter zulässige Toleranzen und Grenzwerte Verfügbarkeit Werterhaltung Optimierte * In Anlehnung an J. Domej, 2004 und IFMA Deutschland, 2002 Allgemeine strategische Ziele der * buchhalterische - Buchwerte monetäre - Reparaturbedarf funktionale - technische Tüchtigkeit Minimierte Lebenszykluskosten Wartung- und Inspektions- Instandsetzungskosten sind Gegenspieler Verfügbarkeit Werterhaltung Betriebszeit Soll-Arbeitsparameter zulässige Toleranzen und Grenzwerte Optimierte * In Anlehnung an J. Domej, 2004 und IFMA Deutschland, 2002 Floegl, Werthaltige 14.11.2007 FMA ÖVI Symposium 14.11.2007 Seite 5
sstrategien* * In Anlehnung an den IH-Leitfaden der IFMA Deutschland, 2005 Klassifizierung von smaßnahmen Klassifizierung nach Anforderung oder Ziel Sicherheit Gesetzliche Anforderungen Sicherheit/Energie Werterhaltung Verbesserung Energiesparmaßnahme Klassifizierung nach Priorität A kritisch/notwendig B sinnvoll/gute Investition C unkritsch/ Klassifizierung nach Bauteil 1 Gebäudehülle Außenanlagen 2 Fassade 3 Außenfenster 4 Außentüren 5 Dach 6 Blitzschutz 7 Sonstiges 8 Gebäudetechnik Sanitäre Anlagen 9 Elektroverteiler 10 Nachrichtentechnik 11 Heizhaus 12 Heizungsleitungen 13 Heizkörper 14 Heizungsregelung 15 Lüftungsanlage 16 Innenausbau Keller 17 Stiegenhaus 18 Gänge 19 Innentüren 20 Innenausbau Kanzlei Floegl, Werthaltige 14.11.2007 FMA ÖVI Symposium 14.11.2007 Seite 6
Werthaltige Kriterien für Strategien Kritische strategische Bauteile - Die Nutzung/Produktivität ist unmittelbar betroffen/abhängig - Das Nicht-/Schlechtfunktionieren verursacht Folgeschäden Kritische gebäudetechnische Anlagen - Die Betriebssicherheit ist unmittelbar betroffen - Das Nicht-/Schlechtfunktionieren verursacht Nutzungs-/ Produktivitätseinschränkungen und Folgeschäden Reinigung - Schädigung durch billige oder mangelhafte Reinigung Instandsetzung/Sanierung/Verbesserung Am Ende des wirtschaftlichen Lebenszyklus von Gebäuden, Bauteilen und Anlagen. Teilrückbau und zukunftsfähiger Teilneubau. Maßnahmen zur schonenden Nutzung Energiemanagement Schutz vor Nutzungsschäden (Umzüge, Türstopper, Oberflächen- und Kantenschutz, Schmutzschleusen Werthaltige Umsetzung Betrachtung des Immobilienbestands - wie zukunftsfähig ist die Immobilie - ist eine Instandsetzung/Sanierung geplant Erhebung des Zustandes (Due Diligence) - Zustand der Bautechnik - Zustand der Gebäudetechnik - Prozess der - Nutzung des Gebäudes Aufbau der sstrategie Klassifizierung der Maßnahmen Kontinuierliche Verbesserung der Zukunftsfähigkeit im Rahmen von Instandsetzungen und Sanierungen Floegl, Werthaltige 14.11.2007 FMA ÖVI Symposium 14.11.2007 Seite 7