Immobilien- Informationen 21/211
Bürovermietungsmarkt Der Düsseldorfer Büromarkt hat sich seit dem letzten Jahr positiv entwickelt Rückblick 21 Im letzten Jahr ist der Büroflächenum satz im Stadtgebiet von Düsseldorf von 19.7 m 2 (29) auf 343.4 m 2 (21) gestiegen, dies entspricht einem Zuwachs von 55 Prozent. Dieses Umsatzplus war höher als in den anderen bedeutenden deutschen Immobilienmärkten wie Berlin, Frankfurt am Main, Hamburg und München. Im Durchschnitt wurde in den sogenannten fünf Bürohochburgen ein Anstieg von 26 Prozent erzielt. Für die gesamte Region, einschließlich der Städte Neuss, Ratingen, Erkrath sowie Hilden, wurde ein Flächenumsatz von 382. m 2 registriert, ein Plus von rd. 4 Prozent. Auffällig ist, wie sehr der Flächenumsatz in Düsseldorf der Entwicklung des Bruttoinlandsprodukts folgt. Damit reagiert in Düsseldorf der Büromarkt auf konjunkturelle Schwankungen genauso unmittelbar wie der Arbeitsmarkt. Flächenumsatz 21 Neben der konjunkturellen Erholung hat vor allem der Mietabschluss von Vodafone mit über 9. m 2 Nutzfläche (NF) zu diesem deutlichen Umsatzplus beigetragen. Darüber hinaus gab es weitere Großvermietungen wie Rölfs & Partner (9.7 m 2 ), AXA Services (8.8 m 2 ), Ericsson GmbH (8.85 m 2 ), AOK Rheinland (8. m 2 ) oder die DWP Bank (8. m 2 ). Bemerkenswert ist, dass alle Vertragsabschlüsse der o. g. Großmieter in Form einer Vorvermietung in neuen Bauvorhaben getätigt wurden. Hochwertige Neubauflächen bieten den Unternehmen Vorteile im Wettbewerb um gute Arbeitskräfte, zudem haben viele Unternehmen die gute wirtschaftliche Situation genutzt, ihre alten Bestandsflächen gegen neuwertige Flächen einzutauschen. Büroflächenumsatz 21 bis 21 im wirtschaftlichen Kontext Fläche in Tsd. m 2 5 4 3 2 1 1,2 34, 28,2 Umsatz in m 2 Quellen: Statistisches Bundesamt, Wirtschaftsförderung Düsseldorf Der höchste Anteil am Flächenumsatz wurde mit Abschlüssen ab 5. m 2 er zielt. Der zweite Schwerpunkt bei der Vermietung lag allerdings im sogenannten Klein Flächen Segment unter 5 m 2 mit knapp einem Viertel 178 1,2 225,8 214 BIP (Bruttoinlandsprodukt) 21 22 23 24 25 26 27 28 29 21 Die zehn größten Vermietungen/Flächenumsätze 21 Vodafone D2: 9. m 2 (Seestern-Erweiterungsgebiet) Rölfs & Partner: 9.7 m 2 (Innenstadt Nord) AXA Colonia: 8.8 m 2 (Seestern-Erweiterungsgebiet) Ericsson GmbH: 8.856 m 2 (Seestern-Erweiterungsgebiet) AOK Rheinland: 8. m 2 (Seestern-Erweiterungsgebiet) DWP Bank: 8. m 2 (Nördliches Derendorf) Cemex: 6.6 m 2 (Düsseldorf Nord) Gebau (Eigennutzer): 5.5 m 2 (Seestern) GEA: 4.8 m 2 (Flughafen) Eurowings Luftverkehr AG: 4.2 m 2 (Flughafen) Quellen: Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung (gif), Wirtschaftsförderung Düsseldorf Büroflächenumsatz 21 nach Mietgröße Flächenumsatz in % 5 4 3 2 1 26 Quelle: Trombello Kölbel Immobilienconsulting GmbH 14 1 bis 5 m 2 bis 1. m 2 bis 2. m 2 bis 5. m 2 ab 5. m 2 3,4 284 465 2,7 7 372 1, 5 4 3 2 1 1 2 3 4 5 6 BIP in % des Flächenumsatzes. In diesem Segment wurden 75 Prozent aller Verträge abgeschlossen, d. h. 333 von 442 Verträgen. Viele kleinere und mittlere Unternehmen haben sich entschlossen, effiziente Betriebsflächen anzumieten. 19 4,7 43 3,6 343
Links: SIGN! im MedienHafen. Mietpreisentwicklung 21 Der positive Trend auf dem Bürovermietungsmarkt hat im letzen Jahr zu einem leichten Anstieg der Mieten geführt. Die Spitzenmiete stieg auf 22,55 Euro/m 2 und kann nachhaltig erzielt werden, da es eine höhere Nachfrage, insbesondere in den preisintensiven Teilmärkten, bei gleichzeitig limitiertem Angebot gibt. Die Durchschnittsmiete von 13,45 Euro/m 2 bewegte sich auf einem stabilen Niveau, Büroflächenumsatz nach Branchen 25 bis 21 Branchenschwerpunkt Mit dem Großabschluss von Vodafone hatte die Informations und Kommunikationstechnologie 21 den größten Anteil am Flächenumsatz und hat sich damit auch in einer längerfristigen Betrachtung ganz nach vorne geschoben. Danach folgen die Beratungsgesellschaften, der Handel und die öffentlichen Verwaltungen, hier in erster Linie die Einrichtungen des Landes Nordrhein Westfalen mit zahlreichen Großanmietungen in den letzten Jahren. Da unter dem Branchensegment Sonstige Dienstleistungen zahlreiche branchenunspezifische Unternehmenstätigkeiten subsumiert werden, ist der Anteil dieser Rubrik generell hoch. Büroteilmärkte 21 Bei den Bürostandorten lag der räumliche Schwerpunkt des Flächenumsatzes vor allem dort, wo Flächen in neuen Bürogebäuden bzw. Büroprojekten angeboten werden konnten. 21 war es der Seestern mit rd. 12. m 2, denn nicht nur Vodafone zieht dort in den neuen Campus, sondern auch weitere Großmieter haben sich für diesen Standort entschieden. Weiterhin sind zahlreiche Mietabschlüsse in den prosperierenden Teilmärkten am Flughafen, dem Nördlichen Derendorf, aber auch in den etablierten Bürogebieten Innen stadt, Kennedydamm und Kö/Ban kenviertel erfolgt. Anteil in % 2 18 16 14 12 1 8 6 4 2 Informations- u. Kommunikationstechnologie Beratungsgesellschaften Handel Öffentliche Verwaltung Quellen: BNP Paribas Real Estate GmbH, Wirtschaftsförderung Düsseldorf Banken, Finanzdienstleister Entwicklung der Büroflächenumsätze in ausgewählten Teilmärkten 26 bis 21 Flächenumsatz in Tsd. m 2 NF 14 12 1 8 6 4 2 Düsseldorf Nord Nördl. Derendorf Kennedydamm Quellen: BNP Paribas Real Estate GmbH, Wirtschaftsförderung Düsseldorf Bankenviertel Innenstadt Verwaltungen von Industrie-/Bauunternehmen Grafenberg Medien und Werbung MedienHafen Versicherung Seestern Gesundheitswesen Innenstadt Süd Transport und Verkehr Innenstadt Ost Lobbyisten Düsseldorf Süd Sonstige Dienstleistungen 26 27 28 29 21 Durchschnitts- und Spitzenmiete 21 bis 1. Halbjahr 211 Euro/m 2 mtl. 3 25 2 15 1 5 Spitzenmiete Quellen: Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung (gif), Wirtschaftsförderung Düsseldorf Linksrheinisch Durchschnittsmiete 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 1. Hj. 11
Leerstandsentwicklung im Stadtgebiet 24 bis 1. Halbjahr 211 auch wenn es in fast allen Lagen ein großes Flächenangebot gibt. Dies lässt u. a. den Schluss zu, dass in Düsseldorf keine Flächen rein über den Preis vermietet werden, um die leerstehenden Büroflächen abzubauen. Zudem wurden zahlreiche Mietabschlüsse in Neubauflächen bzw. projektierten Büroflächen getätigt, die vom Mietpreisniveau höher liegen. Leerstand 21 Trotz des gestiegenen Flächenumsatzes 21 ist kein Abbau des Leerstandes zu verzeichnen. Am Ende des Jahres standen 829.2 m 2 Bürofläche leer, dies entspricht 11,1 Prozent des Bürobestandes in Düsseldorf. Bei einem hohen Prozentsatz handelt es sich um sogenannten Sockel oder auch strukturellen Leerstand, der in veralteten Flächen der C Kategorie zu finden ist. Dieser Anteil liegt bei bis zu 1 Prozent des Leerstandes in Düsseldorf. Jedoch unterscheiden sich hier die Marktangaben, da es keine einheitlichen Kriterien gibt. Hier besteht ein erheblicher Investitionsstau, und es wird sich zeigen müssen, ob die Eigentümer diesen abbauen werden. Leerstand in % 14 12 1 8 6 4 2 24 25 26 27 28 29 21 1. Hj. 211 Quellen: Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung (gif), Wirtschaftsförderung Düsseldorf Büroflächenumsatz 2 bis 1. Halbjahr 211 im Stadtgebiet Düsseldorf Fläche in Tsd. m 2 5 45 4 35 3 25 2 15 1 5 Halbjahresvolumen Durchschnittswert Jahresvolumen 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 1. Hj. 11 Quellen: Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung (gif), Wirtschaftsförderung Düsseldorf Der Bürovermietungsmarkt im ersten Halbjahr 211 Im Vergleich zu den Vorjahren deuten die Halbjahreszahlen und die neuesten Wirtschaftsprognosen auf eine positive Entwicklung des Bürovermietungsmarktes für das Vermietungsjahr 211 hin. Ein Großabschluss wie mit Voda fone 21 wird dieses Jahr nicht erwartet und kann in der Höhe auch kaum kompensiert werden. Ein Anstieg der Vertragsabschlüsse und eine Zunahme der Vermietungsleistung bei den mittleren Flächensegmenten im ersten Halbjahr 211 haben dennoch in Summe zu einem Flächenumsatz von 148. m 2 geführt. Dieser Halbjahrswert liegt nur knapp unter dem Durchschnittswert der letzten Jahre. Lighthouse in der Unternehmerstadt Die großen Mietabschlüsse im ersten Halbjahr 211 wurden wiederum zu einem erheblichen Teil als Vorvermietungen in Büroprojekten verbucht. Die Publicis Gruppe zieht in ein neues Bürogebäude im Wohnund Büroquartier Quartier Central und die KPMG plant eine Erweiterung in einem Neubau am bestehenden Standort. Zudem haben der Bauund Liegenschaftsbetrieb sowie die LEG NRW ebenfalls Mietverträge über 5. m 2 abgeschlossen. Die Spitzenmiete stieg in Düsseldorf marginal auf jetzt 23, Euro/m 2, die Durchschnittsmieten stiegen etwas deutlicher auf 14,1 Euro/m 2. Die Spitzenmiete wurde erneut am Bürostandort Kö/Bankenviertel erzielt. Die gestiegene Durchschnittsmiete wurde vor allem durch die Mietverträge über Neubauflächen und als Vorvermietungen in Büroprojekten sowie durch die zahlreichen kleineren Mietverträgen in der Innenstadt erreicht.
Bei den Büromieten in den Bürostandorten ist klar zu erkennen, dass in Standorten mit einem guten Flächenangebot eine nachhaltige Mietpreisentwicklung möglich ist. An Standorten wie am Flughafen oder im Nördlichen Derendorf sind Mieten zwischen 14, und 16, Euro/m 2, am Kennedydamm sogar bis zu 17, Euro/m 2 im Schnitt zu erzielen. Wie sehr der Mietpreis von der Lage und der Qualität der Flächen abhängt, wird deutlich, wenn an einem Bürostandort lediglich Bestandsflächen nachvermietet werden können, wie es in Grafenberg zurzeit geschieht. Die Randlage und ein eingeschränktes Angebot vor allem neuwertiger Büroflächen führen zu einem Nachlassen der Mietpreise. Der zwischenzeitliche Anstieg des Mietpreises am Seestern u. a. durch die Anmietung von Vodafone 21 wird zukünftig nach unten korrigiert werden. auf den Markt, wodurch der daraus resultierende Zuwachs an Leerstand verträglich ist. Zukünftig ist aber von einem weiteren Anstieg der Flächenreserven auszugehen. Die Bürobautätigkeit wird noch einmal zulegen und bei einer voraussichtlich wieder geringeren Vorvermietung zusätzlich freie Büroflächen auf den Markt bringen. Durch die anhaltende Nachfrage nach erstklassigen Büroflächen gibt es seitens der Projektentwickler konkrete Überlegungen, vermehrt wieder spekulative Büroflächen zu errichten, die zunächst auch der Angebotsreserve zuzurechnen sind. Weiterhin wird die Tatsache, dass ein großer Anteil des Flächenumsatzes, der von bereits in Düsseldorf ansässigen Firmen generiert wird, also die bloße Umschichtung der Flächen, zu einem Anstieg des Angebotes führen. Eine Nachvermietung der durch Flächentausch frei gezogenen Mietflächen scheint erst Fazit und Prognose Da sich der wirtschaftliche Aufschwung als stabil erweist, sind die Aussichten bis zum Jahresende vergleichbar mit den Büromarktdaten des letzten Jahres. Obwohl in diesem Jahr nicht mehr mit einer Großvermietung wie Vodafone zu rechnen ist, wird sich der Flächenumsatz auf ca. 3. m 2 zubewegen. Aufgrund der zahlreichen Vertragsabschlüsse in der Innenstadt und für Neubauflächen bzw. für projektierte Bürogebäude wird der Mietpreis stabil bleiben. Die geringe Volatilität bei der Mietpreisentwicklung ist ein Merkmal für die Qualität des Düsseldorfer Büromarktes. Stabile Mietpreise sind trotz konjunktureller Schwankungen und trotz der großen Flächenreserven wichtige Faktoren für kalkulierbare Mietkosten und bieten Entwicklern und Investoren Planungssicherheit. Die anhaltende Nachfrage nach erst Mietpreisentwicklung an ausgewählten Bürostandorten 27 28 29 21 1. Hj. 211 Durchschnittsmiete in Euro/m 2 mtl. 25 2 15 1 5 Kennedydamm Innenstadt Kö, Bankenviertel MedienHafen Seestern Grafenberg Flughafen Nördl. Derendorf Büroflächenangebot nach Ausstattungsqualität im Stadtgebiet Düsseldorf Durchschnittlich (B) 56 % Basis: 844.3 m 2 Erstklassig (A) 4 % Quelle: Wirtschaftsförderung Düsseldorf Entwicklung der Angebotsreserven Bereits im ersten Halbjahr 211 stieg der Leerstand erneut auf 11,6 Prozent (rd. 9. m 2 ). Aufgrund der zurückliegenden sehr guten Vorvermietungen im ersten Halbjahr 211, die Quote lag sogar bei rd. 7 Prozent, kommt nur ein vergleichsweise geringer Anteil von Neubauflächen mittel bis langfristig realistisch zu sein. Erstklassig ausgestattete Büroflächen der Kategorien A mit Doppel Hohlraumboden, bodentiefen Fenstern, Klimatisierung etc. haben einen Anteil von 4 Prozent am Gesamtangebot. Den größten Anteil machen die durchschnittlich ausgestatteten Büroflächen der Kategorie B aus. Quelle: CB Richard Ellis klassigen Flächen führt dazu, dass wieder vermehrt Büroflächen spekulativ gebaut werden, was zwischenzeitlich zu einem Anstieg der Angebotsreserven führen wird. Fotos: die developer, Frankonia, RMA Gestaltung: Beate Tebartz, Düsseldorf Immobilienbericht 21/211
Bürobautätigkeit und -projekte Deutlicher Anstieg der Baufertigstellung für 212 erwartet In diesem Jahr werden in Düsseldorf rd. 97. m 2 Bürofläche (BGF) in 12 Projekten neu errichtet. Der Büroflächenbestand steigt damit auf rund 9 Mio. m 2 BGF. Im Vergleich zu den erheblichen Bauvolumina der Vorjahre ist dies nach 21 ein erneuter Rückgang in der Baufertigstellung, der noch der abklingenden Finanzund Wirtschaftskrise geschuldet ist. In dem seit Jahrzehnten zeitversetzten Rhythmus in den Spitzen von Büroflächenumsatz und Baufertigstellung wird sich das Bauvolumen aber bereits im nächsten Jahr fast verdoppeln. Sollten alle Vorhaben wie geplant realisiert werden, kommen 212 rd. 179. m 2 Bürofläche in Düsseldorf hinzu. Dies liegt deutlich über dem Durchschnitt der letzten Jahre. Fertiggestellte Büroflächen in Düsseldorf von 199 bis 212 Durchschnittswert 293 3 in Tsd. m 2 Bruttogrundfläche 25 2 15 1 5 28 179 179 166 16 16 144 141 133 137 12 19 113 1 12 88 79 63 62 48 24 9 91 92 93 94 95 96 97 98 99 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 11 12 Quellen: gif-arbeitskreis, Wirtschaftsförderung 262 Die Bürobautätigkeit wird getragen von Vorvermietungen in projektierten Bürogebäuden, deren Anteil 212 gegenüber 211 zunimmt, denn allein mit dem Bau des Vodafone Campus entstehen rd. 11. m 2, mehr als die Hälfte der Baufertigstellungen im kommenden Jahr. Im Schnitt erfolgen rund 4 Prozent des Flächenumsatzes pro Jahr in Büroprojekten oder in Neubauflächen. Im ersten Halbjahr 211 sind sogar rd. 7 Prozent des Flächenumsatzes in Form von Vorvermietungen erfolgt. Ein Beispiel dafür ist die in diesem Jahr bisher größte Vorvermietung des neuen Firmensitzes la cour der Publicis-Gruppe im Quartier Central, dessen Fertigstellung für Ende 212 geplant ist. Trotz der immer noch erschwerten Finanzierungsbedingungen im Immobilienbereich, die zu erhöhtem Einsatz von Eigenkapital auf Seiten der Projektentwickler zwingen, wird Büroraum dennoch in nicht unerheblichem Umfang auch weiterhin Oben: der geplante Vodafone Campus; links: la cour, geplanter neuer Firmensitz der Publicis-Gruppe.
Abbildungen rechte Seite: DreiEins, geplant für 211 im Quartier Central; köblick in der Innenstadt, Fertigstellung 211; SILIZIUM, geplant für 212 im Linksrheinischen (v. l. n. r.). 3 8 5 8 1 4 Medien- Hafen 11 1 12 2 6 7 9 2 1 6 9 5 1 3 4 7 Fertigstellung 211 212 Die Nummerierung korrespondiert mit den Zahlen der jeweils linken Spalte der Tabellen auf der rechten Seite. Bürobaufertigstellung an den Bürostandorten 28 bis 212 Flächenumsatz in Tsd. m 2 BGF 15 12 9 6 3 Düsseldorf Nord Flughafen, Airport City, Quartier (n) Nördliches Derendorf Innenstadt Nord Kennedydamm 28 29 21 211 212 Innenstadt Süd Innenstadt Kö, Bankenviertel Seestern Linksrheinisch Innenstadt Ost MedienHafen Grafenberg Düsseldorf Süd Quellen: gif-arbeitskreis, Wirtschaftsförderung
Bürobaufertigstellung 211 Lfd. Bürostandort/ Straße/Projektname Projektentwickler (P)/ Bruttogrundfläche Nr. Teilbereich Investor (I)/Nutzer (N) (BGF) in m 2 1 Düsseldorf Süd Am Turnisch 5 9 Düsseldorfer Bau- u. Spargenossenschaft eg (N) 595 2 Innenstadt Süd Elisabethstraße 5 11 HIH Hamburgische Immobilien Handlung (P) 12.29 3 Innenstadt Süd Aachener Straße 158 16/Medical Center Deussen Immobilien GmbH (P) 2.5 4 Düsseldorf Süd Reisholzer Werftstraße 19 43/ EPITEC GAMMA GmbH (I) 2.3 Rheinhöfe/Gebäude 31 und 33 5 Innenstadt Ost Erkrather Straße 23/Schwanenhöfe EPITEC GAMMA GmbH (I) 12. 6 Innenstadt Heinrich-Heine-Allee 12/ Heinrich-Heine-Allee 12 GmbH (I) 5.9 Orrick-Haus 7 Düsseldorf Süd Bonner Straße 245/Rheinpark Benrath SEGRO Slough Estate Group (I) 6.57 8 Seestern Willstätterstraße 6, 62, 64/Prinzenpark Brune Immobilien GmbH (I) 12.5 9 Innenstadt Königsallee 61/köblick HIH Hamburgische Immobilien 7.7 Handlung GmbH (I) 1 Nördliches Derendorf Derendorfer Allee 12/Halle 3 Gerry Weber Int. AG (I) 13.5 11 Nördliches Derendorf Derendorfer Allee 4/doubleU Unternehmerstadt GmbH(I) 12.5 12 Kennedydamm Kaiserswerther Straße 183 Frankonia Eurobau (P) 8.5 Summe 96.855 Büromietfläche (MF) in m 2 ( 15 %) 82.33 Quelle: Wirtschaftsförderungsamt, Stand: Juli 211 4. Q. 3. Q. 2. Q. 1. Q. Bürobaufertigstellung 212 Lfd. Bürostandort/ Straße/Projektname Projektentwickler (P)/ Nr. Teilbereich Investor (I)/Nutzer (N) 1 Innenstadt Graf-Adolf-Straße 14/ESQUIRE BHG Elke Wagner und Richard Kleinofen (I) 2 Nördliches Derendorf Derendorfer Allee 2/casa altra die developer (P) 3 Düsseldorf Nord Theodorstraße 176/ Yamazaki Mazak Deutschland GmbH (I) Technologie Center Düsseldorf 4 Linksrheinisch Schanzenstraße 12/cesario Helge Hovermann (I) 5 Seestern Willstätterstraße/Prinzenpark (6. BA) Brune Immobilien GmbH (P) 6 Nördliches Derendorf Marc-Chagall-Straße 2/DreiEins Hochtief Projektentwicklung GmbH (P) 7 Innenstadt Königsallee 19/Kö19 Real Estate Management Assistance GmbH (RMA) (I) 8 Linksrheinisch Hansaallee 23/SILIZIUM BEMA Development GmbH (I) 9 Innenstadt Toulouser Allee 1/la cour Hochtief Projektentwicklung GmbH (P) 1 Seestern Viersener Straße 5/Vodafone Campus die developer (P) Summe Büromietfläche (MF) in m 2 ( 15 %) Quelle: Wirtschaftsförderungsamt, Stand: Juli 21 Bruttogrundfläche (BGF) in m 2 2.5 15.22 1.21 1.27 9.9 6.3 3.91 13.71 15. 11. 179.2 152.17 2. Q. 4. Q. 3. Q. spekulativ errichtet. Voraussetzung ist in aller Regel eine sehr gute Lage des Baugrundstücks, verbunden mit Objekteigenschaften, die eine bedarfsgerechte Angebotslücke füllen. Dies trifft in der City auf drei Bauvorhaben in besonderer Weise zu. Durch den Kö-Bogen zwischen Königsallee und Hofgarten mit einer Bürofläche von 16.5 m 2 wird in der Innenstadt zum ersten Mal seit vielen Jahren ein nenneswertes Neubauvolumen realisiert. Gleiches gilt für den köblick am Südende der Königsallee. Beim Andreasquartier in der nördlichen Altstadt mit 9.8 m 2 Bürofläche handelt es sich um die Umnutzung des ehemaligen Amtsund Landesgerichtes. In den Gebäudekomplexen entstehen neben Büroflächen exklusive Geschäfte und Gastronomie, zudem in erheblichem Umfang komfortables Wohnen. Aber durchaus auch in anderen Lagen werden Bürogebäude ohne oder mit nur geringer Vorvermietung realisiert, wie beispielsweise das Drei- Eins im Quartier Central, eine Erweiterung des Arcadiaparcs oder die ersten Vorhaben im BelsenPark in Oberkassel. Es spricht für die Stabilität und Nachhaltigkeit des Bürostandortes Düsseldorf, dass Investoren und Entwickler hier spekulativ Bürobauobjekte realisieren. Schwerpunkte der Bürobautätigkeit in Düsseldorf In Düsseldorf kristallisieren sich fünf Bürostandorte heraus, in denen es zu einer räumlichen Konzentration der Bautätigkeit kommt. Insbesondere mit dem Bau des Vodafone Campus zählt der Seestern bzw. das Erweiterungsgebiet des Seesterns zu einem dieser Schwerpunkte. Allein dort entstehen 211/212 über 132. m 2 Bürofläche.
Links: KWS 183, Kaiserswerther Straße; daneben: Kö 88 auf der Königsallee; unten: Siemens in der Airport City. Nach der Anzahl der Vorhaben erfolgen die meisten Aktivitäten in der Innenstadt. In erster Linie werden kleinere bis mittelgroße Geschäftshäuser mit einem Nutzungsmix aus Einzelhandel und Büros errichtet, wie die Projekte Kö 88 und Kö 17/19 oder das Orrick-Haus an der Heinrich-Heine-Allee. Da in der Innenstadt Anfragen nach größeren Büroflächen, zumal in Neubauten, kaum dargestellt werden können, rücken auch andere Bürostandorte in den Fokus der Unternehmen. Der MedienHafen gilt dabei weiterhin als modernster Bürostandort mit besten Perspektiven, was durch die kürzlich erfolgte Fertigstellung der Bürohochhäuser Hafenspitze und das SIGN! untermauert wird. Die Airport City und das Quartier (n) haben sich mittlerweile ebenso wie das Nördliche Derendorf, u. a. mit der Unternehmerstadt, als neue Büroquartiere etabliert. Unternehmen wie Siemens oder GEA in der Airport City oder die DWP-Bank in der Unternehmerstadt haben hier passende Flächen in neuen Gebäuden gefunden. Diese positive Entwicklung wird auch für andere Bereiche erwartet. In den Umstrukturierungsgebieten, wie z. B. im ehemaligen Bahnhof Oberkassel, heute BelsenPark, in Nachbarschaft zum neuen Vodafone Campus oder dem Areal Quartier Central (ehemals Güterbahnhof Derendorf) werden die ersten Bürogebäude errichtet. Platz für Kreative Ursprünglich auf den Standort Kaiserswerther Straße in Golzheim begrenzt, hat die Modebranche die Möglichkeiten der räumlichen Erweiterung im neuen Kreativstandort Derendorf sehr gut angenommen. Aufgrund der hohen Nachfrage dieser Branche nach modernen Büround Ausstellungsflächen wird in Golzheim der alte Gebäudebestand sukzessive durch neue Gebäude, wie in diesem Jahr mit dem KWS 183, Kaiserswerther Straße, ersetzt. Im Umstrukturierungsgebiet der Unternehmerstadt vornehmlich Neubauten errichtet, wie die Halle 3 an der Derendorfer Allee von Gerry Weber. Dort entstehen Showrooms für exklusive Produktpräsentationen der Bekleidungsindustrie. Zusammen mit dem doubleu, das ebenfalls an der Derendorfer Allee gebaut wird, entstehen dort rd. 35. m 2. Auch für andere Unternehmen der Kreativwirtschaft entstehen neue Räumlichkeiten, die teilweise eher gewerblich geprägt sind. In den Rheinhöfen in Düsseldorf-Holthausen, einem traditionellen Standort für Maschinenbau, und den Schwanenhöfen in Düsseldorf-Flingern- Süd, dem ehemaligen Fabrikgelände von Thompson, entstehen durch die umfassende Revitalisierung der Epitec Gamma GmbH zusammen rd. 14.3 m 2 Loft-/Büroflächen. Während die Rheinhöfe fast vermietet sind, läuft die Vermarktung der im Umbau befindlichen Schwanenhöfe gerade an. Wie die traditionell sehr begehrten Lofts zeigen, verschwimmt gerade für die Kreativbranche die Trennung zwischen klassischer Büro- und Gewerbeimmobilie. Fazit In bereits projektierten Bauvorhaben steht kurz- bis mittelfristig ein Potenzial von rd. 2. m 2 Bürofläche zur Verfügung, womit zeitnah auf praktisch alle Bedürfnisse unterschiedlicher Nutzer reagiert werden kann. Spekulativ oder abhängig von einer Vorvermietung können in der Regel innerhalb von 16 bis 18 Monaten die neuen Büroflächen bzw. Bürogebäude bezugsfertig hergestellt werden. Darüber hinaus verfügt die Stadt über ein Bürobauflächenpotenzial von ca. 78 ha für 2,4 Mio. m 2 Bürofläche (BGF). Fotos: Archilooks/HPP/Zech Group, BEMA Development GmbH, Brune Immobilien GmbH, Frankonia Eurobau Projektentwicklung GmbH & Co. KG, HIP Le Quartier Central 1 GmbH & Co. KG, Hochtief Projektentwicklung GmbH, WARBURG HENDERSON Gestaltung: Beate Tebartz, Düsseldorf Immobilienbericht 21/211
Büroinvestmentmarkt Gute, sichere Anlagemöglichkeiten, ein stabiler Mietermarkt und investorenfreundliche Rahmenbedingungen kennzeichnen den Düsseldorfer Büroinvestmentmarkt. Die Umsätze des Düsseldorfer Büroinvestmentmarktes, die beim Gutachterausschuss Düsseldorf registriert werden (sog. Asset-Deals), lagen im Teilmarkt bebauter Bürogrundstücke im Jahr 21 bei ca. 594 Mio. Euro und damit rd. 12 Prozent niedriger als im Jahr 29. Die beiden größten Deals des Jahres 21 waren die Projektentwicklung Vodafone Campus in Düsseldorf- Heerdt (ca. 3 Mio. Euro) und das Dieser gegenüber dem Vorjahr um ca. 5 Prozent höhere Wert zeigt, dass die Investoren nach zwei aufeinander folgenden Jahren sinkender Umsätze wieder an den Düsseldorfer Immobilieninvestmentmarkt zurückgekehrt sind. Dass im Jahr 21 gleichzeitig auch auf dem Wohnungsmarkt steigende Investmentumsätze zu verzeichnen waren (+ 24 Prozent), ist besonders erfreulich, denn in der Vergangenheit führten Dreischeibenhaus in der Innenstadt. Investitionsvolumen 21 bis 1. Halbjahr 211 2.5 2. Investitionsvol. in Mio. Euro 1. Halbjahr Investitionsvol. in Mio. Euro Gesamtjahr 2.257 1.86 Mio. Euro 1.5 1. 5 18 69 96 174 24 559 45 1.55 251 31 Quelle: der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Düsseldorf 694 759 346 21 22 23 24 25 26 27 28 29 21 785 157 675 289 594 136 1. Hj. 211 Deutsche Bank Carrée auf der Königsallee (16 Mio. Euro). Zusätzlich erfolgten weitere, auch größere Transaktionen als sogenannte Share-Deals, die zwar konkrete Immobilieninvestitionen darstellen, jedoch nicht in die Auswertungen des Gutachterausschusses einfließen (z. B. der Verkauf von Anteilen am Bürohaus Spherion am Kennedydamm für rd. 1 Mio. Euro). Das tatsächliche Volumen der Investitionen in Düsseldorfer Büroimmobilien lag daher im Jahr 21 wesentlich höher und wird von den Research-Abteilungen der Maklerhäuser mit rund 1 Mrd. Euro beziffert. erhöhte Investitionen in Wohnimmobilien oft zu deutlich niedrigeren Transaktionsvolumina bei den Büroimmobilien. Die bereits 29 eingeleitete Trendwende zu wieder größeren Transaktionen bestätigte sich damit auch 21. Der Anteil der Verkäufe in einer Größenordnung von über 5 Mio. Euro am Gesamtumsatz stieg auf über 5 Prozent (29: ca. 45 Prozent). Core-Immobilien (Objekte in guten Lagen mit langfristig gebundenen guten Mietern) lagen auch 21 noch im Schwerpunkt der Kaufinteressenten. Trotz der deutlichen Trendwende, die durch stabile Marktdaten belegt wird, ist die Risikobereitschaft der Investoren auch aufgrund der mittelfristig noch etwas unsicheren Lage auf den Finanzmärkten noch nicht wesentlich gestiegen. Langfristig sichere Anlagen haben immer noch einen Vorsprung gegenüber Immobilieninvestitionen mit höheren Ertragschancen, weil diese auch einen höheren Risikofaktor haben.
Links: Airgate in der Airport City; daneben: Vodafone Campus Düsseldorf. Zentrale Lagen wieder gefragt 21 waren zentrale Lagen als Investitionsstandorte gefragter denn je. Cityrandlagen (55,2 Prozent) und die City (34,9 Prozent) tauschten, wie im Übrigen in jedem Jahr seit 26, die Rangfolge der beliebtesten Lagen für Büroimmobilien-Investments. Damit wurden über 9 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens allein in diesen beiden Gebietstypen umgesetzt. Die übrigen Bereiche (Nebenlagen: 6, Prozent und Peripherie: 3,9 Prozent) spielten folglich kaum eine Rolle. Anteil ausländischer Käufer steigt wieder Nachdem der Anteil ausländischer Käufer im Jahr 29 auf den sehr niedrigen Stand von lediglich 2,9 Prozent abgesunken war, scheint der deutlich angestiegene Wert von 25 Prozent im Jahr 21 auch hier eine Trendwende aufzuzeigen. Gute, sichere Anlagemöglichkeiten, ein stabiler Mietmarkt sowie investorenfreundliche Rahmenbedingungen, z. B. die in Deutschland wohl einzigartig hohen städtischen Investitionen in die Infrastruktur Düsseldorfs, haben auch die ausländischen Investoren wieder nach Düsseldorf gelockt! Bei den Anteilen am gesamten Transaktionsvolumen schoben sich die geschlossenen Fonds mit 54,3 Prozent noch weiter in den Vordergrund als im Vor jahr (29: 44,6 Prozent). Zweitwichtigste Gruppe, jedoch mit enormem Abstand, waren die offenen Fonds mit einem Anteil von 9,8 Prozent (Vorjahr 9,2 Prozent). Leichte Steigerungen konnten noch Versicherungen (9,2 Prozent/Vorjahr 7,5 Prozent), private Anleger (9, Prozent/8,6 Prozent) und die Spezialfonds (7,5 Prozent/3,5 Prozent) erzielen. Den größten Rückgang hatte die Gruppe der Bauträger/Entwickler zu verzeichnen, die im Jahr 29 noch 22,1 Prozent des Gesamtvolumens umsetzten (21 nur 3,6 Prozent)*. Investments nach Käufergruppen 21 7,5 % 9, % Private Anleger Bauträger/ 3,6 % Entwickler Spezialfonds Immobilienunternehmen 3,2 % Immobilien- 1,8 % AGs 1,3 %,3 % Corporates Sonstige 54,3 % Geschlossene Fonds Offene 9,8 % Fonds 9,2 % Versicherungen Quelle: BNP Paribas Real Estate GmbH, NL Düsseldorf, Jahreswechsel 21/211 Renditeentwicklung Die weiterhin gute Nachfragesituation, insbesondere nach sicheren Core- Objekten, führte zu einem Anstieg der Kaufpreise und damit zu weiterhin leicht sinkenden Renditen. Bei Büro- und Geschäftshäusern in Citylagen lag die Spanne zwischen 4,75 Prozent und 6,25 Prozent (29: 5, Prozent bis 7, Prozent). Auch in den 1b-Lagen gaben die Werte nach und erreichten 6,25 Prozent bis 8,25 Prozent (29: 7, Prozent bis 8,5 Prozent). Trend/Prognose Im ersten Halbjahr 211 wurde beim Gutachterausschuss für den Düsseldorfer Büroinvestmentmarkt ein Umsatz von gut 136 Mio. Euro registriert**. Dies entspricht einer deutlichen Verringerung des Vorjahreswertes, der Mitte 21 noch bei 289 Mio. Euro lag. Allerdings war der Anteil der sogenannten share deals ** in den ersten beiden Quartalen des Jahres wieder verhältnismäßig hoch, so dass die Researchabteilungen der Maklerhäuser ein Gesamt-Transaktionsvolumen von leicht über 2 Mio. Euro notierten. Die Rahmenbedingungen für ein gutes Investmentjahr 211 sind vor dem Hintergrund einer weiterhin guten allgemeinwirtschaftlichen Lage, der bekannt hohen Stabilität des Düsseldorfer Immobilienmarktes sowie aufgrund einiger Transaktionen, die sich auf dem Düsseldorfer Investmentmarkt abzeichnen, als positiv zu bewerten. Allerdings sind die Prognosen für das Gesamtjahr eher vorsichtig und kündigen für den Düsseldorfer Büroinvestmentmarkt einen Jahresgesamtumsatz an, der leicht unter dem Jahreswert 21 liegen wird. Da man für Düsseldorf auch 211 von einer stabil guten Nachfrage ausgeht, wird auch für dieses Jahr eine Trendfortsetzung leicht sinkender Renditen prognostiziert. * Quelle: BNP Paribas Real Estate ** Quelle: der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Düsseldorf; Umsätze der registrierten Kaufverträge (sog. Asset-Deals bebauter Bürogrundstücke, ohne Umsätze sogenannter Share- Deals, bei denen lediglich Anteilsrechte erworben werden). Fotos: Airport City, die developer/cadman, HPP Gestaltung: Beate Tebartz, Düsseldorf Immobilienbericht 21/211
Bürobauflächenpotenziale Bauflächenpotenzial von 77,65 ha für weitere 2,4 Mio. m 2 Büro Für eine wachsende Stadt wie Düsseldorf hat aktives Bauflächenmanagement höchste Priorität. Auch in Zukunft muss Düsseldorf ausreichend Wohnbauflächen für die zunehmende Bevölkerungszahl bereitstellen. Darüber hinaus wird die Landeshauptstadt als Dienstleistungsmetropole natürlich auch ein differenziertes und quantitativ ausreichendes Bauflächenpotenzial für ansässige Betriebe und Neuansiedlungen anbieten, damit den Unternehmen die notwendigen Entwicklungsspielräume auch zukünftig zur Verfügung stehen. In 38 MK und GE Baugebieten stehen zusammen 11,5 ha Nettobauland zur Verfügung. Für eine reine Büro / MK Nutzung beträgt die Flächenreserve ca. 77,65 ha. Hier ist die Errichtung von weiteren ca. 2,4 Mio. m 2 Bürofläche (Bruttogrundfläche; BGF) möglich. Davon sind 47,9 ha (= 6,6 Prozent) kurzfristig verfügbar. Das entspricht einer möglichen BGF von rund 1,47 Mio. m 2. Mittelfristig (in ca. 3 5 Jahren) stehen ca. 21,16 ha (27,3 Prozent; 662. m 2 BGF), langfristig weitere ca. 9,4 ha (12,1 Prozent; 295. m 2 BGF) zur Verfügung. Bei einer durchschnittlichen Bürobaufertigstellung von ca. 129. m 2 BGF jährlich (21 211) sind Bauflächenreserven für Büros in absehbarer Zukunft ausreichend vorhanden. Zusätzliches Potenzial existiert in zurzeit noch leerstehenden Bürogebäuden, da mit deren Sanierung und Reaktivierung in den nächsten Jahren zu rechnen ist. Verfügbarkeit Bürobaugebiete (MK) 9 ha Langfristig Länger als 5 Jahre 12 % 77 ha = 1 % 21 ha Mittelfristig In 3 bis 5 Jahren 27 % 47 ha Kurzfristig Bis 2 Jahre 61 % Oben: Quartier (n) im Düsseldorfer Norden; links: das geplante Panta Rhei am Flughafen. Quellen: Wirtschaftsförderung, Stadtplanungsamt, Stand: Juli 211
Bürobauflächenpotenziale in der Landeshauptstadt Düsseldorf 1 4 2 5 3 26 6 9 7 15 3 16 24 25 Medien- Hafen 8 28 1 11 12 27 13 29 31 14 32 34 17 22 35 18 21 33 2 37 36 19 23 38 Verfügbarkeit Kurzfristig Mittelfristig Langfristig
Bürobauflächenpotenziale in der Landeshauptstadt Düsseldorf Lfd. Nr. Grundstücksbereich Stadtteil Netto- Anteil MK Planungsstand bauland (in ha) (in ha) 1 ICE Haltepunkt Flughafen Lichtenbroich 2,9 2,9 rechtsverbindlich 2 Heltorfer Straße Lichtenbroich 2,7 1,8 rechtsverbindlich 3 Parsevalstraße/Hamborner Straße Unterrath,5,5 rechtsverbindlich 4 Ehem. Kaufring/nördl. Kieshecker Weg Lichtenbroich 5,5 3,3 rechtsverbindlich 5 Airport City/Flughafenstraße Unterrath 4,78 4,78 rechtsverbindlich 6 Theodorstraße/A44 Rath 6,52 5,21 rechtsverbindlich 7 Östl. Selbecker Straße Rath 3,87 3,87 rechtsverbindlich 8 Meineckestraße Golzheim 1,3 1,3 rechtsverbindlich 9 Opitzstraße/südl. Vogelsanger Weg Mörsenbroich 3,5 2,8 im Verfahren 1 Ulmenstraße/Rather Str. (Fa. Rheinmetall) Derendorf,41,41 rechtsverbindlich 11 NDD Tannenstraße Derendorf 1,86 1,86 rechtsverbindlich 12 Grashof /Münsterstraße Düsseltal 2,44 2,44 rechtsverbindlich 13 Östl. Münsterstraße (ARAG) Düsseltal,27,27 rechtsverbindlich 14 Ehem. Güterbahnhof Derendorf (MK) Pempelfort 1,65,83 rechtsverbindlich 15 Nördl. Willstätterstraße Heerdt 3,63 3,63 rechtsverbindlich 16 Heerdter Lohweg (Stadtwerkegelände) Heerdt,98,98 im Verfahren 17 Werdener Straße/ehem. VKW Oberbilk 1,53 1,53 rechtsverbindlich 18 Östl. Kölner Straße (IHZ) Oberbilk 1,85 1,85 rechtsverbindlich 19 Mecum /Fruchtstraße Bilk,2,2 rechtsverbindlich 2 Nördl. Plockstraße Hamm 2,3 2,3 rechtsverbindlich 21 Werdener Straße Flingern Süd,65,65 rechtsverbindlich 22 Höherweg Flingern Süd,37,26 rechtsverbindlich 23 Witzelstraße/Auf m Hennekamp Bilk 3,83,95 rechtsverbindlich 24 Erweiterung Seestern II/Oberlöricker Straße Lörick 1,58 1,58 rechtsverbindlich 25 Ehem. Güterbahnhof Oberkassel Oberkassel 2,69 2,69 rechtsverbindlich Summe kurzfristig verfügbarer Flächen 55,92 47,9 = 6,6 % 26 Theodorstraße/A 52 Rath 9,67 5,8 im Verfahren 27 Schwannstraße (ehem. Schule) Golzheim 1,16 1,16 im Verfahren 28 (Hochhaus) Mercedesstraße Düsseltal,43,43 im Verfahren 29 Nördl. Jülicher Straße/Bahngelände Derendorf 1,1 1,1 rechtsverbindlich 3 Südöstl. Böhlerstraße Heerdt 4,31 1,29 im Verfahren 31 Kö Bogen (2. BA) Stadtmitte,31,31 im Verfahren 32 Schlüterstraße/Hohenzollern Flingern Nord 4,3 4,3 im Verfahren 33 Düssel Park, Gerresheim Süd Gerresheim 11,28 6,77 im Verfahren Summe mittelfristig verfügbarer Flächen 32,56 21,16 = 27,3 % 34 Östl. Worringer Str./S Bahnhof Wehrhahn Stadtmitte 1,36 1,36 GEP/FNP 35 Harkortstraße/Hauptbahnhof Stadtmitte 1,43 1,43 Vorplanung 36 Nördl. Südring/Aachener Straße Bilk,91,91 GEP/FNP 37 Östl. Völklinger Straße/Südring Bilk 3,74 3,74 GEP/FNP 38 Rheinbogen Reisholz/Uferstraße Holthausen 5,6 1,96 im Verfahren Summe langfristig verfügbarer Flächen 13,4 9,4 = 12,1 % Gesamtsumme 11,52 77,65 = 1 % Quellen: Wirtschaftsförderungsamt, Stadtplanungsamt, Stand: Juli 211 Die Zahlen der linken Spalte korrespondieren mit den Nummern der Karte auf der linken Seite.
Fotos: Malte Kuttler luftbild design.de, Stadtplanungsamt Gestaltung: Beate Tebartz, Düsseldorf Immobilienbericht 21/211
Gewerbeflächenmarkt Düsseldorf Standort für Industrie, Handwerk, Logistik und Großhandel Neben dem tertiären ist der industrielle Sektor ein wichtiger Baustein für die wirtschaftliche Erfolgsgeschichte der Landeshauptstadt Düsseldorf: Ca. ein Drittel der Wertschöpfung wird von der Industrie und industrienahen Dienstleistungen erbracht. Im industriell-gewerblichen Bereich sind rund 5. Beschäftigte tätig; damit belegt Düsseldorf im verarbeitenden Gewerbe den zweiten Platz in Nordrhein-Westfalen. Darüber hinaus sind der Groß- und Außenhandel, die Logistikbranche, die gewerblichen Dienstleister und das Handwerk wichtige Bestandteile im Düsseldorfer Branchenmix. Die Nachfrage nach Gewerbeflächen spiegelt dies wider. Nachfrage nach Grundstücken und Hallenflächen Die Gesamtfläche der nachgefragten Hallenflächen im Jahr 21 hat sich im Vergleich zum Vorjahr um ca. 9 Prozent auf 171.2 m 2 bei 95 Anfragen erhöht. Das Anfragevolumen des ersten Halbjahres 211 entspricht mit 165.3 m 2 bei 5 Anfragen schon fast dieser Summe. Im Gegensatz dazu haben im vergangenen Jahr 64 Unternehmen gewerbliche Kaufgrundstücke in einer Gesamtgröße von rund 524. m 2 gesucht, was einem Nachfragerückgang gegenüber 29 um 44 Prozent entspricht. Eine Ursache dafür ist der Tatbestand, dass vor allem kleine Flächen gesucht wurden. Für das erste Halbjahr 211 ist aber ein Aufwärtstrend zu verzeichnen: Bis zum Ende des zweiten Quartals 211 wurden von 46 Betrieben bereits Grundstücksflächen in einer Gesamtgröße von 52. m 2 nachgefragt. Die insbesondere im laufenden Jahr steigende Nachfrageentwicklung bei den gewerblichen Flächen spricht für eine deutlich anziehende Wirtschaftskonjunktur und eine erhöhte Investitionsbereitschaft der Unternehmen. Nachfrage nach Branchen Innerhalb der Branchenanfragen finden sich insbesondere Verschiebungen bei der Logistikbranche (Transport/Vertrieb/Lagerhaltung). So hat sich deren Anteil an den Grundstücksanfragen gegenüber den beiden Vorjahren mehr als verdoppelt. Es zeigt sich, dass die Landeshauptstadt aufgrund ihrer strategisch günstigen Lage im Ballungsraum Rhein-Ruhr und der optimalen Anbindungen an das Fernstraßennetz für Projektentwickler, Investoren sowie Logistikunternehmen ein bevorzugter Standort ist. Jeweils rd. 4 Prozent der Anfrager sind Düsseldorfer bzw. regionaler und nationaler Herkunft. Die restlichen 2 Prozent sind ausländische Investoren. Im Gegensatz zum Vorjahr ist der Anteil der Grundstücksanfragen in den produzierenden Branchen zwar von 31 auf 2 Prozent gesunken, sie gehören aber weiter zu einer der qualitativ bedeutenden Anfragegruppen, es sind z. T. Automobilzulieferer, Betriebe der Energietechnik und der chemischen Industrie. Der mit 23 Prozent nahezu konstante Anteil des Groß- und Außenhandels an der Mietflächennachfrage ist ein wesentlicher Hinweis auf die Bedeutung Düsseldorfs als Groß- und Außenhandelsplatz. Nachfrage nach unbebauten Gewerbegrundstücken 27 bis 1. Halbjahr 211 1.6 1.4 1.41 1.331 Nachfrage nach bestehenden Hallenflächen 27 bis 1. Halbjahr 211 (Verkauf, Service, Lager, Produktion) 25 238,7 1.2 2 194,6 1. 8 93 15 156,2 171,2 165,3 Fläche in Tsd. m 2 6 524 52 4 2 27 28 29 21 1. Hj. 211 Quelle: Wirtschaftsförderung Fläche in Tsd. m 2 1 5 27 28 29 21 1. Hj. 211 Quelle: Wirtschaftsförderung
Der Anteil der Anfragen nach Grundstücken für den Einzelhandel und den großflächigen Einzelhandel ist mit 5 Prozent gegenüber den Vorjahren etwas zurückgegangen. Für das erste Halbjahr 211 wurden jedoch schon Flächenanfragen von insgesamt 55.2 m 2 verzeichnet, was 1 Prozent der gesamten Flächenanfragen für diesen Zeitraum entspricht. Anteil der Branchen an der Grundstücksflächennachfrage 21 bis 1. Halbjahr 211 I+K, Medien, Consulting 6 % Transport/ Vertrieb/ Lagerhaltung 45 % Quelle: Wirtschaftsförderung Sonstige Dienstleistungen 1 % Einzelhandel 5 % Groß- u. Außenhandel, Mode 4 % Produzierendes Gewerbe 2 % Handwerk 5 % Kfz-Handel, -Reparatur 5 % Es ist damit zu rechnen, dass die Nachfrage nach Einzelhandelsgrundstücken im laufenden Jahr weiter ansteigt und Düsseldorfs Rolle als wichtigen Retailstandort bestätigt. Die Anteile der Bereiche Handwerk, Kfz-Gewerbe und sonstige Dienstleistungen bei den Hallen- und Grundstücksflächennachfragen entsprechen den Vorjahreswerten. Dies ist ein Beleg für die wirtschaftliche Konstanz dieser Nachfragegruppen. Die Handwerksunternehmen als klassische, wohnortnahe Dienstleister kommen zu 8 Prozent aus Düsseldorf. Die Anfragen der Kfz-Branche und der sonstigen Dienstleistungen sind zur Hälfte Düsseldorfer, zur anderen Hälfte größtenteils regionalen und nationalen Ursprungs. Zur heterogenen Gruppe der sonstigen Dienstleistungen zählen u. a. Gesundheitsund Medizindienstleistungen, freizeitorientierte Dienstleistungen oder private Fortbildungseinrichtungen. Größenklassen Der besonders seit Mitte des Jahres 21 auf dem Immobilienmarkt beobachtete Aufschwung im Logistikbereich zeigt sich auch bei den angefragten Flächengrößen: Für Logistikprojekte wurden Entwicklungsgrundstücke von 2. m 2 bis 9. m 2 bzw. Mietflächen zwischen 1. m 2 und 5. m 2 gesucht, für 14 angefragte Projekte betrug das gesamte Volumen rd. 6. m 2. Weitere großflächige Gesuche kamen aus den Bereichen Groß- und Einzelhandel, Produktion (z. B. Automobilzulieferung), Informations- und Kommunikationstechnik (z. B. Rechenzentren) und Freizeitgewerbe (z. B. Veranstaltungshallen). Daneben bilden sowohl im Mietflächen- als auch im Grundstücksflächenbereich weiterhin die kleinteiligen Anfragen den Schwerpunkt: 7 Prozent der Mietflächenanfragen beziehen sich auf Flächen bis 1. m 2 ; 66 Prozent der Anfragen nach gewerblichen Baugrundstücken liegen in der Kategorie zwischen 5 und 4. m 2. In beiden Marktsegmenten stammen die Anfragen überwiegend von kleineren Betrieben wie Handwerkern (z. B. Holzverarbeitung, Bauunternehmen, Gerüstbau), Kfz-Betrieben, Großhändlern (z. B. Elektrotechnik-, Werkzeug- oder Sanitärhandel) sowie Produktionsbetrieben (z. B. Maschinenbau, Solartechnik, Werbemittelproduktion). Lagerflächenumsatz Der wirtschaftliche Aufschwung hat auch zu einem Aufschwung am Markt für Lager- und Logistikflächen geführt. So wurden in den Big-5-Ballungsräumen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München im gesamten Jahr 21 mit knapp 1,8 Mio. m² so viele Lagerflächen umgesetzt wie nie zuvor. In der Region Düsseldorf lag der Umsatz im Jahr 21 mit 166. m 2 auf dem Niveau der letzten 1 Jahre, wobei Düsseldorf selbst mit 39.2 m 2 knapp ein Viertel des Umsatzes zugeordnet werden
Lagerflächenumsatz Region/Stadtgebiet Düsseldorf in m 2 Stadtgebiet Düsseldorf Region* (inkl. Stadtgebiet) 25 26 27 28 29 21 1. Hj. 211 38. 68.2 57.4 24.4 14.2 39.8 11.2 159. 236.6 221.6 242.5 178. 166. 111.2 * Region = Stadtgebiet Düsseldorf, Ratingen, Neuss, Erkrath, Hilden, Grevenbroich, Haan, Kaarst, Krefeld, Langenfeld, Meerbusch, Willich. Quelle: Jones Lang LaSalle GmbH, Stand: 3. Juni 211 Teilmarkt bebaut 27 bis 1. Halbjahr 211 Verkäufe von gewerblichen Grundstücken* Jahr Anzahl der Kauffälle Summe der verkauften Grundstücke in m 2 Durchschnittliche Flächengröße pro Verkauf in m 2 Gesamtverkaufspreis in Euro (gerundet) 27 22 25.75 11.396 52.14. 28 18 162.16 9.9 43.97. 29 12 75.81 6.318 21.93. 21 2 81.386 4.69 39.531. 211 1. Hj. 8 39.64 4.951 19.57. Durchschnitt pro Jahr 18 135.481 39.5.889 Durchschnitt pro Kauffall 7.621 * Inkl. Produktion, Werkstätten, Logistik, Gewerbe mit Büro, Freizeitgewerbe, Tankstellen, Parkhäusern, Einzelhandel. Quellen: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Düsseldorf, Wirtschaftsförderung Teilmarkt unbebaut 27 bis 1. Halbjahr 211 Verkäufe von gewerblichen Grundstücken* Jahr Anzahl der Kauffälle Summe der Durchschnittliche Gesamtverkaufs- Durchschnittlicher verkauften Grund- Flächengröße preis in Euro Preis pro m 2 Grundstücksflächen in m 2 pro Verkauf in m 2 (gerundet) stücksfläche in Euro** 27 2 489.213 24.461 7.31. 24 28 16 122.699 7.669 25.242. 217 29 13 17.284 8.253 18.35. 18 21 16 49.62 3.11 9.134. 187 211 1. Hj. 4 31.412 7.853 5.899. 193 Durchschnitt pro Jahr 15 177.828 28.64.222 Durchschnitt pro Kauffall 11.598 * Inkl. Produktion, Logistik, Gewerbe mit Büro, Tankstellen, Parkhäusern, Einzelhandel. ** Summe aller Durchschnittswerte pro jeweiligen Verkauf geteilt durch die Anzahl der Verkaufsfälle pro Jahr (nicht berücksichtigt wurden Übertragungen innerhalb von Firmenkonzernen, Grundstücke mit Wohnungen). Quellen: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Düsseldorf, Wirtschaftsförderung 196 kann. Der regionale Umsatz mit einem Volumen von 111. m 2 für das erste Halbjahr 211 entspricht einer Steigerung des Vorjahreswertes um 46 Prozent. In Düsseldorf wurden in diesem Zeitraum zwar nur rd. 1 Prozent dieser Flächensumme umgesetzt, aber bezogen auf die Anzahl der Verträge war die Stadt Düsseldorf am begehrtesten: 28 Prozent aller Abschlüsse wurden hier getätigt. Umsatz bei Grundstücken und Bestandsobjekten Im Teilmarkt unbebaute Gewerbegrundstücke haben sich die Umsätze ausgehend von den Werten für 21 sowohl flächenmäßig von 1,7 ha auf knapp 5 ha als auch monetär von 18,3 Mio. Euro auf 9,1 Mio. Euro um ca. die Hälfte der Vorjahreswerte reduziert. Hier hat der Gutachterausschuss im vergangenen Jahr 16 Verkaufsfälle mit einer durchschnittlichen Größe von rd. 3.1 m 2 ermittelt, ein um rd. 62 Prozent kleinerer Durchschnittswert als der des Vorjahres von ca. 8.25 m 2. Auffallend ist, dass es sich allein bei zehn Verkaufsfällen um kleinere Abschlüsse in Größen zwischen 2. m 2 und 5.8 m 2 handelte. Größere Verkäufe wie in den Vorjahren mit Flächenumsätzen von bis zu fast 5. m 2 fanden nicht statt, und so erklärt sich auch der Rückgang der Verkaufserlöse. Jedoch ist für das erste Halbjahr 211 ein Aufwärtstrend zu verzeichnen, da die Summe der Verkaufsflächen mit 3,1 ha schon jetzt ca. 62 Prozent des Volumens von 211 ausmacht. Bei neun Verkäufen im Berichtszeitraum wurden Gewerbegrundstücke in Flughafennähe mit einem Volumen von rund 3,9 ha zu insgesamt knapp 7,4 Mio. Euro veräußert, was fast der Hälfte des gesamten Umsatzes dieses Zeitraumes entspricht. Neben dem Erwerb von vormals im Erbbaurecht vergebenen Grundstücken wurden hier Gewerbegrundstücke für den Neubau von Handwerksunternehmen, Kfz-Betrieben und Einzelhandelsgeschäften veräußert. Die Flächenumsätze auf dem Markt für bebaute Grundstücke sind mit 8,1 ha gegenüber dem Vorjahr mit 7,5 ha leicht gestiegen. Finanziell gesehen wurden 21 mit 39,5 Mio. Euro fast doppelt so hohe Umsätze erwirtschaftet wie im Vorjahr mit 21,1 Mio. Euro. Die Verkaufsfälle sind im Jahr 21 um ca. 6 Prozent von 12 auf 2 gestiegen und liegen im ersten Halbjahr 211 bei acht Fällen. Bei den 28 Verträgen im Berichtszeitraum wurden, bis auf vier Fälle (Grundstücke von ca. 1.5 m 2 bis ca. 16.5 m 2 ) zum Großteil kleinere Grundstücke von ca. 2 m 2 bis ca. 7.2 m 2 (Werkstattgebäude, Lagerflächen) verkauft.
Wie in den Vorjahren setzt sich die Entwicklung bei den verkauften Industrie- und Gewerbeobjekten fort, dass bei rund einem Drittel der Kaufabschlüsse offensichtlich nur die Bodenwerte für die Kaufpreisgestaltung ausschlaggebend waren. Ausgehend von den Gesamtumsätzen für diesen Zeitraum entspricht dies einem Viertel der umgesetzten Flächen bzw. einem Anteil an den erzielten 5. m 2 in der Region Düsseldorf von 3,75 bis 5,4 Euro/m 2 (Anfang 21) auf 4, bis 5,2 Euro/m 2 (Ende erstes Halbjahr 211) verringert. Spitzenmieten werden weiterhin im Düsseldorfer Norden im Bereich des Flughafens und der Theodorstraße erzielt. Im Vergleich zu den Ballungsräumen München, Hamburg und Frankfurt bietet jedoch Düsseldorf weiterhin ein günstiges Mietpreisniveau. Straße in Hellerhof bis zum Jahresende 211 weitere Gewerbegrundstücke in Größen zwischen 75 m 2 und 2.2 m 2 verkauft werden. Die Betriebe stammen unter anderem aus den Bereichen Handwerk und Kfz- Gewerbe. Entwicklung typischer Richtwerte für unbebaute Gewerbegrundstücke in Düsseldorf von 27 bis 211 Stichtag Einfache Lagen Mittlere bis gute Lagen Hochwertige Lagen Hafen, Lierenfeld Rath, Heerdt, Benrath Flingern, Heerdt (Industrie, Produktion) (Gewerbe mit Büro) (Büro, Handel) von bis von bis von bis in Euro/m 2 Fläche in Euro/m 2 Fläche in Euro/m 2 Fläche 1.1.27 12 15 19 28 59 65 1.1.28 14 15 2 3 61 67 1.1.29 14 15 2 3 61 67 1.1.21 13 14 18 29 57 62 1.1.211 13 14 18 29 57 62 Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Düsseldorf. Die Werte wurden der Bodenrichtwertkarte entnommen; die Stadtteile wurden den Lagen nur beispielhaft zugeordnet. Kaufpreisen von sieben Prozent. Es zeigt sich, dass die Investoren aufgrund der begrenzten Verfügbarkeit von unbebauten Gewerbegrundstücken auch Flächen mit Altbestand erwerben, um dort Neubauten zu errichten oder aber auch um die vorhandenen Gebäudestrukturen zu revitalisieren. Vor dem Hintergrund, dass im ersten Halbjahr 211 bereits die Hälfte der Umsätze des Jahres 21 erwirtschaftet wurden, kann man davon ausgehen, dass bis zum Jahresende der Umsatz das Ergebnis von 21 erreichen wird bzw. überschreiten kann. Preise für Grundstücke und Mietflächen Der Gutachterausschuss hat stabile Baulandpreise ermittelt, die den Vorjahreswerten entsprechen. Die Mieten für Lager- und Hallenflächen sind in Düsseldorf nachfragebedingt relativ konstant geblieben. So hat sich die Mietpreisspanne für Lagerflächen ab Spitzenmieten für Lagerflächen 5. m 2 Euro je m 2 /Monat 7, 6,5 6, 5,5 5, 4,5 4, Region München Region Frankfurt a. M. Region Hamburg 26 27 28 29 21 Quelle: Jones Lang LaSalle GmbH, Stand: 3.6.211 Ausblick Besonders die im Zeitraum von 21 bis zum ersten Halbjahr 211 deutschlandweit und in der Region Düsseldorf erwirtschafteten Lagerflächenumsätze zeigen eindeutig einen positiven Trend. Darüber hinaus wird erwartet, dass in den städtischen Gewerbegebieten am Tichauer Weg in Lierenfeld und an der Duderstädter Region Düsseldorf Region Berlin 1. Hj. 11 Die Bedeutung des gewerblich-industriellen Bereiches für die Düsseldorfer Wirtschaft ist nicht hoch genug einzuschätzen. Im Rahmen des in diesem Jahr von Stadt, IHK und Unternehmen ins Leben gerufenen Masterplanes Industrie werden Ziele und Handlungsstrategien formuliert, um den Industriestandort Düsseldorf nachhaltig zu verbessern und zu stärken. Fotos: Jörg Eicker, Markus Krämer, R. Unkel Gestaltung: Beate Tebartz, Düsseldorf Immobilienbericht 21/211
Gewerbebauflächenpotenziale und Gewerbebauprojekte Neue Entwicklungspotenziale auf Recyclingflächen Gleichbleibend hohe Nachfrage Ca. 92 ha industrielle und gewerbliche Bauflächenreserven befinden sich im Düsseldorfer Stadtgebiet, davon sind ca. 32 Prozent kurzfristig zur Standortsicherung und zur Ansiedlung neuer Unternehmen verfügbar. Die hohe Nachfrage nach Gewerbeimmobilien zeigt, dass die Landeshauptstadt nach wie vor als attraktiver Standort für Vorhaben auch im gewerblich-industriellen Bereich gilt. Der hiesige Markt weist für bebaute und unbebaute Gewerbegrundstücke hohe Umsätze auf, wenngleich diese Nachfrage aufgrund spezifischer Marktbedingungen, hier insbesondere das Preisniveau, zu erheblichem Anteil in den Nachbargemeinden bzw. in der Region gedeckt wird. Die Flächenumsätze in der Landeshauptstadt belaufen sich im Falle der unbebauten Grundstücke auf rd. 178. m 2 im Durchschnitt der letzten fünf Jahre. Diese Umsätze können als Grundlage für umfangreiche gewerbliche Bauvorhaben sowohl für Eigennutzer als auch für den Bau gewerblicher Mietimmobilien (wie Handwerker- und Gewerbehöfe) gesehen werden. In den letzten Jahren sind auf rd. 36. m 2 Grundstücksfläche mehrere gewerbliche Neubauvorhaben realisiert worden. So z. B. an der Niederrhein-/Ikarusstraße in Lohausen der Neubau einer Filiale des Autohauses Moll oder an der Theodorstraße in Rath das Verkaufs- und Schulungszentrum der Fa. Viessmann Heizungstechnik. Von den zehn aktuellen Gewerbebauprojekten, die auf Grundstücksflächen von rd. 353.7 m 2 entwickelt werden, sind die folgenden bedeutenden Vorhaben in der Baureifmachung bzw. der konkreten Projektentwicklung: An der Bonner Straße in Benrath steht auf einer ca. 16 ha großen Recyclingfläche der erste Bauabschnitt des SEGRO Rheinparks Benrath kurz vor dem Start. Es werden moderne Büround Gewerbehallen für Handwerk und Dienstleistung gebaut. In den Gewerbe- und Kreativzentren Rheinhöfe im Reisholzer Hafen (ca. 4 ha Grundstück) und Schwanenhöfe in Lierenfeld (ca. 3,6 ha Grundstück) werden auf vormals industriell genutzten Grundstücken durch die Revitalisierung bestehender Strukturen und durch den Neubau von Gewerbe- und Bürogebäuden attraktive Flächen für Dienstleistungs-, Produktions- und Handelsunternehmen geschaffen. In Benrath warten 16 ha auf neue Nutzer: geplanter Gewerbepark der SEGRO Deutschland.