BÜROMARKT DEUTSCHLAND Property Report 2014
INHALT BÜROMARKT DEUTSCHLAND 2014 INHALT Die deutschen Bürostandorte im Überblick... 5 Büro-Investment... 10 Berlin... 12 Düsseldorf... 16 Essen... 20 Frankfurt... 24 Hamburg... 28 Köln... 32 Leipzig... 36 München... 40 IMPRESSUM Herausgeber und Copyright: BNP Paribas Real Estate GmbH Bearbeitung: BNP Paribas Real Estate Consult GmbH Realisierung: KD1 Designagentur, Köln Titelfoto: Credit Suisse Asset Management Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbh Stand: Januar 2014 Auflage: 8.500 klimaneutral natureoffice.com DE-140-412007 gedruckt Dieser Property Report ist einschließlich aller seiner Teile urheberrechtlich geschützt. Eine Verwertung ist im Einzelfall mit schriftlicher Zustimmung der BNP Paribas Real Estate GmbH möglich. Das gilt insbesondere für Vervielfältigungen, Bearbeitungen, Übersetzungen, Mikroverfilmungen und die Einspeicherung und Verarbeitung in elektronischen Systemen.
BÜROMARKT DEUTSCHLAND 2014 EXECUTIVE SUMMARY EXECUTIVE SUMMARY Büroflächenumsatz nur leicht unter Vorjahresniveau Der Büroflächenumsatz an den acht wichtigsten deutschen Bürostandorten Berlin, Düsseldorf, Essen, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig und München belief sich im Jahr 2013 auf insgesamt rund 2,88 Mio. m². Damit liegt das Ergebnis nur knapp 6 % unter dem vergleichbaren Vorjahreswert. Unterschiedliche Umsatzentwicklung an den Standorten Zwar konnte sich München mit 603.000 m² Flächenumsatz erneut klar an die Spitze aller Städte setzen, musste aber gleichzeitig einen Rückgang um 16 % verbuchen. Umsatzrückgänge in ähnlicher Größenordnung waren auch in Frankfurt mit 426.000 m² im gif-gebiet (-18 %) bzw. 493.000 m² im gesamten Marktgebiet (-15 %), Berlin mit 453.000 m² (-17 %) und Leipzig mit 82.000 m² (-16 %) zu beobachten. In etwa auf Vorjahresniveau (+1 %) präsentierte sich der Markt in Hamburg (440.000 m²). Größere Zuwächse wiesen Köln (276.000 m², +6 %) und Essen (121.000 m², +61 %) auf. In Düsseldorf wurde ein Flächenumsatz von 415.000 m² (+20 %) verzeichnet. Gesamtangebot leicht gesunken Das Gesamtangebot an Büroflächen ist zwar auch im Laufe des Jahres 2013 weiter gesunken, allerdings mit deutlich verringerter Geschwindigkeit. Insgesamt belief es sich Ende 2013 auf 7,86 Mio. m², was einem Rückgang um rund 3 % entspricht. Die wichtigste Angebotskomponente, der Leerstand, verzeichnete im Vorjahresvergleich über alle Standorte betrachtet einen Rückgang um gut 4 % auf 7,15 Mio. m². Bei den Flächen im Bau war im Gegensatz zu den Leerständen keine einheitliche Tendenz festzustellen. Über alle Standorte betrachtet legten sie im vergangenen Jahr um gut 1 % zu. Spitzenmieten überwiegend leicht gestiegen Auch die Spitzenmieten zogen in den vergangenen zwölf Monaten durchschnittlich um gut 3 % an. Am stärksten fiel der Anstieg in Düsseldorf (27,50 /m², +6 %) und Frankfurt (38 /m², +6 %) aus.
Hamburg Berlin Düsseldorf Köln Essen Leipzig Frankfurt München Deutsche Bürostandorte ANMERKUNGEN Zum Flächenumsatz zählen die Flächen, die bis zum 31.12.2013 neu vermietet wurden. Ausschlaggebend ist der Vertragsabschluss, unabhängig vom Zeitpunkt des Bezugs. Die Fortsetzung bestehender Mietverträge oder die Wahrnehmung von Optionen schlägt sich in dieser Summe nicht nieder. Darüber hinaus wird der Flächenumsatz durch Eigennutzer entsprechend der gif-definitionen einbezogen. Die Mieten beziehen sich auf Verträge, die im Jahr 2013 abgeschlossen wurden. Es handelt sich um nominale Nettokaltmieten je Quadratmeter vermietbarer Fläche pro Monat. Zum Leerstand zählen kurzfristig vermietbare Büroflächen in bestehenden Gebäuden und in Büro- und Geschäftshäusern, die bis zum 31.03.2014 beziehbar sind. Dazu gehören außerdem bis zum 31.12.2013 registrierte Bestandsflächen ohne vertragliche Bindung sowie nicht vermietete Neubauflächen, die für den Mieter ausgebaut werden müssen. Leerstände, in denen nach Fertigstellung keine Vermietungen erfolgt sind, werden bis zu 18 Monate als Neubauleerstandsflächen geführt. Die verfügbaren Flächen werden berechnet aus: Leerstand + verfügbare im Bau befindliche Flächen = verfügbare Flächen Projektierte Flächen sind Flächen, für die eine Baugenehmigung vorliegt oder eine Erteilung bei entsprechender Antragstellung sehr wahrscheinlich ist.
BÜROMARKT DEUTSCHLAND 2014 ÜBERBLICK DIE DEUTSCHEN BÜROSTANDORTE IM ÜBERBLICK BÜROFLÄCHENUMSATZ NUR LEICHT UNTER VORJAHRESNIVEAU Der Büroflächenumsatz an den acht wichtigsten deutschen Bürostandorten Berlin, Düsseldorf, Essen, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig und München belief sich im Jahr 2013 auf insgesamt rund 2,88 Mio. m². Damit liegt das Ergebnis nur knapp 6 % unter dem vergleichbaren Vorjahreswert. Die deutschen Büromärkte haben auch im letzten Quartal ihre grundsätzliche Tendenz fortgesetzt und weisen erwartungsgemäß nur eine leichte Veränderung gegenüber 2012 auf. Ausschlaggebend hierfür ist einerseits die insgesamt eher verhaltene gesamtwirtschaftliche Entwicklung, andererseits aber auch die relativ geringe und unterdurchschnittliche Zahl großer Mietvertragsabschlüsse. Im kleinteiligen und mittelgroßen Flächensegment war dagegen ein vergleichsweise lebhaftes Marktgeschehen zu beobachten. Berücksichtigt man die vor allem in der ersten Jahreshälfte nicht ganz einfachen Rahmenbedingungen, haben sich die Büromärkte insgesamt durchaus gut geschlagen und liegen fast auf dem Niveau des zehnjährigen Durchschnitts. Wie bereits im Jahr zuvor zeigte sich auch 2013 eine ausgesprochen homogene Verteilung des Flächenumsatzes über nahezu alle Größenklassen. Eine Dominanz der Großverträge, wie es teilweise in einigen Boomjahren zu beobachten war, konnte nicht festgestellt werden. Auf die oberste Kategorie über 10.000 m² entfielen 15 % des Ergebnisses und auf Abschlüsse zwischen 5.000 und 10.000 m² nur gut 12 %. Damit sind lediglich knapp 28 % des Flächenumsatzes den großen Verträgen zuzuordnen. Alle Größenklassen zwischen 200 und 5.000 m² weisen Umsatzanteile von 16 bis 18 % auf. Aber auch die kleinste Kategorie bis 200 m² konnte immerhin noch gut 5 % zum Ergebnis beitragen. Diese Umsatzverteilung zeigt, dass trotz des nicht leichten gesamtwirtschaftlichen Umfelds FLÄCHENUMSATZ 2012 UND 2013 2012 in m², gesamt 3.058.000 m² 2013 in m², gesamt 2.883.000 m² Berlin Düsseldorf Essen Frankfurt Hamburg Köln Leipzig München 548.000 453.000 346.000 415.000 75.000 121.000 580.000 493.000 435.000 440.000 261.000 276.000 98.000 82.000 715.000 603.000 0 100.000 200.000 300.000 400.000 500.000 600.000 700.000 800.000 vor allem in den kleinen und mittleren Segmenten ein durchaus hohes Interesse zu verzeichnen war, was auf eine prinzipiell breite Nachfragebasis hindeutet. Bei der Analyse der Umsatzentwicklung der einzelnen Städte zeigen sich allerdings doch einige Unterschiede. Zwar konnte sich München mit 603.000 m² Flächenumsatz erneut klar an die Spitze setzen, musste aber gleichzeitig einen Rückgang um 16 % verbuchen. Umsatzrückgänge in ähnlicher Größenordnung waren auch in Frankfurt mit 426.000 m² im gif-gebiet (-18 %) bzw. 493.000 m² im gesamten Marktgebiet (-15 %), Berlin mit 453.000 m² (-17 %) und Leipzig (-16 %), wo 82.000 m² erzielt wurden, zu beobachten. In etwa auf Vorjahresniveau (+1 %) zeigte sich der Markt in Hamburg (440.000 m²). Größere Zuwächse konnten dagegen in Köln mit 276.000 m² (+6 %) und in Essen mit 121.000 m² (+61 %) registriert werden. Ausgesprochen dynamisch entwickelte sich aber vor allem Düsseldorf. Hier wurde ein Flächenumsatz von 415.000 m² (+20 %) verzeichnet, wodurch der Abstand zu den größten Standorten weiter verringert wurde. 4 5
GESAMTFLÄCHENUMSATZ AUSGEWÄHLTER BÜROSTANDORTE 2004 BIS 2013 Berlin, Düsseldorf, Essen, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, München in m² 2013 2012 2011 2010 2009 2008 2007 2006 2005 2004 2.883.000 3.058.000 3.386.000 2.935.000 2.451.000 3.344.000 3.535.000 3.103.000 2.633.000 2.352.000 0 500.000 1.000.000 1.500.000 2.000.000 2.500.000 3.000.000 3.500.000 4.000.000 GESAMTANGEBOT LEICHT GESUNKEN Das Gesamtangebot an Büroflächen ist zwar auch im Laufe des Jahres 2013 weiter gesunken, allerdings mit deutlich verringerter Geschwindigkeit. Insgesamt beläuft es sich Ende 2013 auf 7,86 Mio. m², was einem Rückgang um rund 3 % entspricht. Allerdings verlief die Entwicklung nicht in allen Städten einheitlich: Einen relativ starken Abbau verzeichneten Düsseldorf und Essen mit jeweils rund 9 % sowie Hamburg und Leipzig, wo das Angebot um 8 % zurückging. Etwas moderater zeigte sich der Frankfurter Markt mit -4 %. Demgegenüber bleibt das Gesamtangebot in Berlin und München unverändert, sodass hier vermutlich der Tiefpunkt erreicht sein dürfte. Der einzige Standort mit einer Angebotsausweitung ist Köln, wo die verfügbaren Flächen um 4 % anzogen. Bei der wichtigsten Angebotskomponente, dem Leerstand, ist im Vorjahresvergleich über alle Standorte betrachtet ein Rückgang um gut 4 % auf 7,15 Mio. m² zu verzeichnen. Allerdings ist diese Entwicklung in allen Städten unterschiedlich stark ausgeprägt: Den größten Leerstandsrückgang registrierte Leipzig LEERSTAND 2012 UND 2013 2012 in m², gesamt 7.479.000 m² 2013 in m², gesamt 7.147.000 m² Berlin Düsseldorf Essen Frankfurt Hamburg Köln Leipzig München 1.066.000 1.024.000 1.040.000 974.000 170.000 167.000 1.966.000 1.898.000 889.000 851.000 567.000 555.000 416.000 382.000 1.365.000 1.296.000 0 500.000 1.000.000 1.500.000 2.000.000
BÜROMARKT DEUTSCHLAND 2014 ÜBERBLICK (-8 %), gefolgt von Düsseldorf (-6 %) und München (-5 %). Aber auch in Hamburg und Berlin (jeweils -4 %) sowie in Frankfurt (-3,5 %) hat sich das Angebot an Leerstandsflächen spürbar reduziert. Mit -2 % fiel diese Entwicklung in Köln und Essen etwas moderater aus. Unter Marktgesichtspunkten besonders wichtig ist, dass auch die modernen Flächen am Gesamtleerstand weiter zurückgehen und sich Ende 2013 nur noch auf rund 2,25 Mio. m² belaufen. Bei der zweiten Angebotskomponente, den Flächen im Bau, ist im Gegensatz zu den Leerständen keine einheitliche Tendenz festzustellen. Über alle Standorte betrachtet haben sie im vergangenen Jahr um gut 1 % zugelegt. Dahinter verbergen sich allerdings erhebliche Unterschiede an den einzelnen Standorten. Teilweise deutlichen Rückgängen, wie in Leipzig (-63 %), Hamburg (-22 %), Düsseldorf (-11 %) und Frankfurt (-5 %), stehen vereinzelt spürbare Zuwächse entgegen. Dies betrifft Berlin (+33 %), München (+17 %), Köln (+13 %) sowie Essen (+6 %). Für die Vermietungsmärkte ist allerdings wichtiger, wie viele Flächen dem Markt hiervon noch zur Anmietung zur Verfügung stehen. Dieser Wert liegt aktuell bei 713.000 m² und ist um rund 8 % gestiegen. Auch hier gibt es gravierende Unterschiede: Deutlichen Zunahmen, wie in Köln (+128 %), Berlin (+93 %) oder München (+50 %), stehen spürbare Rückgänge, wie in Essen (-74 %), Düsseldorf (-32 %) und Hamburg (-23 %), gegenüber. Grundsätzlich bleibt festzuhalten, dass die in den letzten Jahren rückläufigen Flächen im Bau ihren Tiefstand erreicht haben dürften. Verantwortlich hierfür ist die insgesamt gute Marktentwicklung der letzten Jahre in Verbindung mit einem deutlich gesunkenen Angebot an modernen Flächen. Vor diesem Hintergrund nehmen Projektentwickler wieder verstärkt Neubauentwicklungen in Angriff. LEERSTANDSRATEN 2012 UND 2013 2012 in % 2013 in % Berlin Düsseldorf Essen Frankfurt Hamburg Köln Leipzig München 5,6 5,4 11,3 10,6 4,7 4,6 12,5 12,0 6,5 6,2 7,5 7,2 11,1 10,2 6,8 6,4 0 3 6 9 12 15 SPITZENMIETEN ÜBERWIEGEND LEICHT GESTIEGEN Auch die Spitzenmieten haben in den vergangenen zwölf Monaten durchschnittlich um gut 3 % zugelegt. Am stärksten fiel der Anstieg in Düsseldorf (27,50 /m², +6 %) und Frankfurt (38 /m², +6 %) aus. Aber auch in Hamburg (25 /m², +4 %), Leipzig (12,50 /m², +4 %), Essen (14 /m², +4 %) sowie München (33,50 /m², +1,5 %) haben sich die Höchstmieten aufwärts entwickelt. Stabil geblieben sind sie dagegen in Berlin (22 /m²) und Köln (21,50 /m²). Ein wesentlicher Grund für den Anstieg ist das seit längerem rückläufige Angebot an modernen Flächen. An den meisten Standorten betrifft dies insbesondere zentrale, innerstädtische Büromarktzonen. Da sich gleichzeitig der Großteil der Nachfrage auf genau diese Flächenqualitäten und Lagen richtet, sind hier teilweise Engpasssituationen entstanden, die zu steigenden Spitzenmieten geführt haben. Unterstrichen wird diese Einschätzung dadurch, dass in vielen Büromarktzonen auch die jeweiligen Höchst- und Durchschnittsmieten angezogen haben. 6 7
HÖCHSTMIETEN 2012 UND 2013 2012 in /m² 2013 in /m² Berlin Düsseldorf Essen Frankfurt Hamburg Köln Leipzig München 22,00 22,00 26,00 27,50 13,50 14,00 36,00 38,00 24,00 25,00 21,50 21,50 12,00 12,50 33,00 33,50 0 5 10 15 20 25 30 35 40 23,50 Durchschnitt Durchschnitt 24,25 BÜROMÄRKTE 2014: VERBESSERTE PERSPEKTIVEN Obwohl sich die Büromärkte 2013 insgesamt gut geschlagen haben, mussten sie sich mit einem nicht ganz leichten gesamtwirtschaftlichen Umfeld auseinandersetzen. Für 2014 deutet sich dagegen eine Verbesserung einiger Rahmenbedingungen an, die sich insgesamt positiv auf die weiteren Aussichten auswirken sollten. So dürften die Büromärkte vor allem von der prognostizierten Wachstumsdynamik der konjunkturellen Entwicklung profitieren. Da allerdings in der Regel eine zeitliche Verschiebung zwischen Wirtschaftswachstum und Büroflächenumsatz besteht, wird sich das Marktgeschehen voraussichtlich vor allem in der zweiten Jahreshälfte beleben. Gestützt wird diese Einschätzung von weiteren Faktoren, zu denen nicht zuletzt wichtige Stimmungsindikatoren zählen: Dazu gehören vor allem der Ifo-Geschäftsklima- sowie der ZEW-Konjunkturindex, die sich beide in den letzten Monaten positiv entwickelt haben. Dies spricht eindeutig dafür, dass auch die Unternehmen sowie Finanzmarktexperten von einem stärkeren Wirtschaftswachstum mit entsprechend steigender Nachfrage ausgehen. Vor diesem Hintergrund bestehen auch realistische Chancen, dass sich der im letzten Quartal 2013 etwas ins Stocken geratene Arbeitsmarkt wieder beleben wird und die Flächennachfrage beflügelt. Angesichts dieser Ausgangssituation lassen sich die Perspektiven wie folgt zusammenfassen: Auch wenn sich die bessere gesamtwirtschaftliche Entwicklung in Deutschland vermutlich erst in der zweiten Jahreshälfte voll auf den Büromärkten entfalten wird, spricht vieles dafür, dass 2014 ein etwas höherer Flächenumsatz als im Vorjahr erzielt werden kann. Auf der Angebotsseite ist der wesentliche Teil des Leerstandsabbaus in den meisten Städten bereits vollzogen worden. Weitere Leerstandsrückgänge sind nur noch vereinzelt und auf eher moderatem Niveau zu erwarten. Gleichzeitig deutet viel darauf hin, dass die Angebotsverknappung bei modernen Flächen sich in wieder leicht anziehender Bautätigkeit niederschlagen wird. Ein weiterer Rückgang des Bauvolumens erscheint daher eher unwahrscheinlich. Ausgehend von einer wieder etwas anziehenden Nachfrage und der Tatsache, dass die notwendige Angebotsausweitung im Marktsegment moderner, zentral gelegener Flächen noch etwas auf sich warten lassen dürfte, ist nicht auszuschließen, dass die Höchst- und vor allem die Durchschnittsmieten für hochwertige Büroflächen an einigen Stand orten noch weiter ansteigen können.
BÜROMARKT DEUTSCHLAND 2014 ÜBERBLICK BÜROMARKT-KENNZAHLEN Mietpreis ( /m²) Flächenumsatz Leerstand Flächen im Bau Flächenangebot Höchstpreis* gesamt modern normal unsaniert fertig gesamt verfügbar verfügbar projektiert 2013 gesamt davon Erstbezug gesamt davon Erstbezug 2014 ab 2015 Berlin 1 2 3=(4+6+8) 4 5 6 7 8 9 10 11=(9+10) 12 13=(3+12) 14 22,00 453.000 1.024.000 300.000 19.000 694.000 3.000 30.000 127.000 143.000 270.000 89.000 1.113.000 898.000 Düsseldorf 27,50 415.000 974.000 254.000 16.000 700.000 1.000 20.000 122.000 54.000 176.000 65.000 1.039.000 1.179.000 Essen 14,00 121.000 167.000 45.000 9.000 99.000 0 23.000 37.000 20.000 57.000 5.000 172.000 316.000 Frankfurt 38,00 493.000 1.898.000 804.000 188.000 1.068.000 12.000 26.000 202.000 245.000 447.000 137.000 2.035.000 2.108.000 davon gif-gebiet 38,00 426.000 1.476.000 680.000 155.000 772.000 8.000 24.000 171.000 239.000 410.000 137.000 1.613.000 1.517.000 Hamburg Köln 25,00 440.000 851.000 209.000 72.000 510.000 0 132.000 130.000 116.000 246.000 142.000 993.000 1.040.000 21,50 276.000 555.000 139.000 33.000 394.000 2.000 22.000 91.000 103.000 194.000 66.000 621.000 386.000 Leipzig 12,50 82.000 382.000 134.000 0 176.000 0 72.000 10.000 6.000 16.000 12.000 394.000 174.000 München 33,50 603.000 1.296.000 361.000 118.000 902.000 5.000 33.000 303.000 198.000 501.000 197.000 1.493.000 592.000 Total 2013 2.883.000 7.147.000 2.246.000 455.000 4.543.000 23.000 358.000 1.022.000 885.000 1.907.000 713.000 7.860.000 6.693.000 Total 2012 3.058.000 7.479.000 2.257.000 468.000 4.730.000 43.000 492.000 967.000 913.000 1.880.000 661.000 8.140.000 7.519.000 Differenz -175.000-332.000-11.000-13.000-187.000-20.000-134.000 55.000-28.000 27.000 52.000-280.000-826.000 Prozentuale Veränderung -5,7 % -4,4 % -0,5 % -2,8 % -4,0 % -46,5 % -27,2 % 5,7 % -3,1 % 1,4 % 7,9 % -3,4 % -11,0 % * Der Höchstmietpreis umfasst nur ein Marktsegment von jeweils 3-5 %. 8 9
BÜRO-INVESTMENT BÜRO-INVESTMENTS IMMER BELIEBTER Das Transaktionsvolumen in Büroobjekte belief sich 2013 auf knapp 13,54 Mrd.. Gegenüber dem bereits sehr guten Vorjahresergebnis entspricht dies erneut einer Steigerung um gut 27 %. Auch der langjährige Durchschnitt inklusive der außergewöhnlichen Boomjahre 2006 und 2007 konnte um stolze 11,5 % übertroffen werden. Dieser seit 2012 zu erkennende steile Aufwärtstrend der Büroimmobilien hält also unverändert an. Mitverantwortlich hierfür ist in erheblichem Maße auch die gerade im internationalen Vergleich gute und vor allem stabile gesamtwirtschaftliche Situation Deutschlands. Mit einem Anteil von knapp 44 % am gewerblichen Investmentumsatz insgesamt bleiben Büros damit die mit Abstand beliebteste Assetklasse. Gut 10,94 Mrd., und damit noch einmal mehr als im Vorjahr, flossen in Einzel deals. Bemerkenswert ist aber insbesondere die Rückkehr der Portfoliokäufe. Mit einem Transaktionsvolumen von knapp 2,6 Mrd. wurde in diesem Marktsegment mehr als fünfmal so viel investiert wie 2012. Zu den wichtigsten Deals gehörten u. a. der Verkauf der Objekte Gallileo in Frankfurt, Stadttor in Düsseldorf sowie des sogenannten Kontor-Portfolios im Großraum Hamburg. AUCH TOP-STANDORTE STEIGERN UMSATZ Profitiert vom starken Investmentumsatz haben auch die Big-Six-Standorte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München). Mit gut 10,2 Mrd. wurde das Vorjahres ergebnis um gut 15 % übertroffen. Mit Ausnahme von Berlin, wo mit 1,62 Mrd. ein Rückgang um 14 % gegenüber dem Rekordjahr 2012 zu beobachten war, konnten alle übrigen Städte zulegen. Die deutschen Top-Standorte gehören damit weiterhin zu den bevorzugten Anlagezielen. Spitzenreiter ist München mit einem Umsatz von 2,9 Mrd. (+4 %), gefolgt von Frankfurt mit 2,56 Mrd. (+16 %) und Berlin. Aber auch Hamburg weist mit gut 1,45 Mrd. ein um 29 % höheres Transaktionsvolumen auf. Die größte Dynamik zeigte aber der Düsseldorfer Investmentmarkt, wo das Ergebnis um 100 % auf knapp 1,24 Mrd. gesteigert werden konnte. Erfreulich ist auch, dass in Köln mit 453 Mio. eine spürbare Zunahme um 77 % zu verzeichnen war. Aber auch außerhalb der deutschen Top-Standorte war das Marktgeschehen rege: Mit Einzeltransaktionen wurden gut 1,77 Mrd. umgesetzt. In Städten mit über 250.000 Einwohnern belief sich das Transaktionsvolumen auf 1,14 Mrd.. Kleinere Standorte steuerten noch einen Investmentumsatz von 632 Mio. bei. BÜRO-INVESTMENTS IN DEUTSCHLAND 35.000 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 in Mio. 5.000 10.013 19.138 31.032 6.912 3.710 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 BÜRO-INVESTMENTS IN DEN BIG SIX 3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 2012 in Mio. 2013 in Mio. 1.881 1.621 618 1.236 2.209 2.557 1.128 7.276 1.454 7.009 256 453 10.653 13.537 2.791 2.899 Berlin Düsseldorf Frankfurt Hamburg Köln München BÜRO-INVESTMENTS NACH STÄDTEGRÖSSEN* in % 100 80 60 40 20 82,9 10,8 11,1 3,6 2,4 2012 * ohne Portfoliodeals Big Six >250.000 Einwohner 100.000 250.000 Einwohner <100.000 Einwohner 83,8 10,4 3,2 2,6 2013
BÜROMARKT DEUTSCHLAND 2014 BÜRO-INVESTMENT GROSSDEALS NEHMEN ZU Gegenüber dem Vorjahr haben vor allem Großdeals über 50 Mio. zugelegt: Ihr Umsatzanteil beläuft sich auf gut 64 %, dies entspricht einem Transaktionsvolumen von 8,7 Mrd.. Etwas verringert hat sich die relative Bedeutung der Kategorie zwischen 25 und 50 Mio., die nur noch knapp 16 % zum Ergebnis beiträgt. Absolut betrachtet wurde aber auch hier genauso viel investiert wie 2012. In den kleineren Größenklassen sind die Umsatzanteile nahezu identisch geblieben. SPEZIALFONDS KLAR IN FÜHRUNG Mit einem Anteil von gut 23 % stehen Spezialfonds mit Abstand an der Spitze aller Anlegergruppen. Auf Rang zwei folgen private Anleger / Family Offices, auf die mehr als 12 % entfallen. Equity / Real Estate Funds (knapp 11 %), Immobilien AGs (10 %), offene Fonds (gut 9 %), Versicherungen (8 %) sowie Pensionskassen (gut 7 %) belegen die weiteren Plätze. Grundsätzlich lässt sich festhalten, dass die Investorenstruktur im Vergleich zu früheren Jahren deutlich stärker von eigenkapitalstarken Anlegern geprägt ist. Auf ausländische Anleger entfallen gut 34 % des Volumens. BÜRO-INVESTMENTS NACH GRÖSSENKLASSEN in % 100 80 58,3 50 Mio. 60 25 <50 Mio. 10 <25 Mio. 10 <25 Mio. 40 19,9 20 13,5 10,8 8,3 2012 BÜRO-INVESTMENTS NACH KÄUFERGRUPPEN in %, Anteil Ausländer 34,4 % Spezialfonds Private Anleger 64,3 15,8 13,7 6,2 2013 23,2 12,3 SPITZENRENDITEN GEBEN WEITER NACH Aufgrund der großen Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot im Core-Segment haben die Spitzenrenditen im letzten Quartal 2013 noch einmal nachgegeben. Teuerster Standort bleibt München mit einer Netto-Anfangsrendite von 4,40 %, gefolgt von Frankfurt und Hamburg mit jeweils 4,65 %. Aber auch in Berlin (4,70 %) und Düsseldorf (4,75 %) stiegen die Preise. Den größten Satz machte Köln, wo mit 4,85 % erstmalig die 5 %-Hürde unterboten wird. Equity / Real Estate Funds Immobilien AG Offene Fonds Versicherungen Pensionskassen Sonstige 0 5 10 15 20 25 10,7 9,6 9,3 8,3 7,4 19,2 PERSPEKTIVEN Deutschland hat seine Bedeutung als wichtiger und im internationalen Vergleich vor allem stabiler und sicherer Investitionsstandort eindrucksvoll untermauert. Vor dem Hintergrund der sich tendenziell noch verbessernden gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen wird das große Interesse der Investoren auch im laufenden Jahr unvermindert anhalten. Ein wichtiger Grund hierfür ist auch, dass viele Anleger weiterhin über eine gute Eigenkapitalausstattung verfügen. Damit spricht aus heutiger Sicht alles dafür, dass auch 2014 ein sehr gutes Investmentjahr werden dürfte, in dem der durchschnittliche Investmentumsatz erneut klar übertroffen werden sollte. Vor allem im Portfoliosegment, wo bereits einige größere Transaktionen kurz vor dem Abschluss stehen, ist von steigender Aktivität auszugehen. ENTWICKLUNG DER NETTO-SPITZENRENDITEN IN DEN BIG SIX Berlin Düsseldorf Frankfurt Hamburg Köln München 6,0 % 5,5 % 5,0 % 4,5 % 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 10 11
BERLIN UMSATZ ZURÜCK IM LANGJÄHRIGEN DURCHSCHNITT Mit einem Flächenumsatz von 453.000 m² verfehlt der Berliner Büromarkt das Vorjahresergebnis zwar um rund 17 %, liegt aber dennoch in etwa auf dem Niveau des langjährigen Schnitts. Besonders der geringe Anteil von Großverträgen über 10.000 m² diese kommen lediglich auf knapp 6 % schlug dabei zu Buche. Im Vorjahr sorgten Abschlüsse über 10.000 m² mit einem Beitrag von 37 % noch für eines der besten jemals erzielten Resultate. Während sich der Leerstandsabbau insgesamt mit moderatem Tempo fortsetzte, konnte bei dem sehr knappen Angebot moderner Leerstandsflächen zum Jahresende 2013 erfreulicherweise erstmals eine leichte Entspannung verzeichnet werden. Die Spitzenmiete verharrt bereits seit einiger Zeit bei 22 /m². ENTWICKLUNG FLÄCHENUMSATZ, LEERSTAND UND HÖCHSTMIETEN IN BERLIN Flächenumsatz in m² Leerstand in m² Höchstmieten in /m² 2.000.000 m² 1.600.000 m² 1.200.000 m² 800.000 m² 400.000 m² 414.000 1.430.000 2009 512.000 1.340.000 2010 550.000 1.251.000 2011 548.000 1.066.000 2012 453.000 1.024.000 20,20 21,50 22,00 22,00 22,00 2013 200 160 120 80 40 CITYLAGEN BEVORZUGT Wie im Vorjahr liegen die mit Abstand beliebtesten Büroteilmärkte in den Citylagen. Insgesamt 215.000 m², knapp die Hälfte des Flächenumsatzes, entfällt auf diese Zonen. Dennoch wurden hier rund 20 % weniger als im Vorjahr umgesetzt. Der Cityrand liegt mit 99.000 m² fast gleichauf mit der Topcity (98.000 m²), musste jedoch auch einen kräftigen Umsatzrückgang hinnehmen (-27 %). Lediglich die Topcity kann entgegen der gesamten Marktentwicklung sogar mehr Flächenumsatz als 2012 vorweisen (+19 %). Entscheidend hierfür war das sehr gute Volumen der Topcity Ost, die mit 55.000 m² nicht nur eines der besten Ergebnisse der vergangenen Jahre erreicht, sondern auch insgesamt der beliebteste Teilmarkt im Berliner Marktgebiet war. Die Neben lagen kommen dagegen auf gerade einmal 41.000 m². BEDEUTENDE VERTRAGSABSCHLÜSSE IN BERLIN BMZ Unternehmen m² 2.8 Deutsche Rentenversicherung Bund 25.000 1.2 E.ON 7.300 2.4 Thales Rail Signaling Solutions 6.800 1.2 Bundesrepublik Deutschland 6.300 2.4 Dussmann / Kursana 6.000 2.7 Staatsanwaltschaft Berlin 5.800 2.6 Tele Columbus 5.500 4.5 Francotyp Postalia AG 5.100 1.3 Booking.com 4.900 KAUM UMSATZ ÜBER 10.000 m² Nachdem das Vorjahr noch von außergewöhnlich vielen Abschlüssen über 10.000 m² dominiert wurde, begrenzte sich das Marktgeschehen 2013 eher auf die kleineren und mittleren Flächensegmente: Jede der Kategorien bis 10.000 m² konnte anteilig zulegen, während in der größten ein Rückgang um fast 31,5 % Prozentpunkte auf 5,5 % verzeichnet wurde. Über 10.000 m² wurde nur ein Abschluss registriert: 25.000 m² der Deutschen Rentenversicherung Bund. Der größte Beitrag entfällt auf Flächen zwischen 2.000 und 5.000 m², die auf rund 28 % kommen. Gemeinsam folgen auf dem zweiten Rang die Kategorien 200-500 m² sowie 1.000-2.000 m² mit jeweils knapp 19 %. Dabei konnte insbesondere die kleinere der beiden Klassen deutlich zulegen (+10 Prozentpunkte). Weitere 16 % vereinen Abschlüsse von 500 bis 1.000 m² auf sich, die zweitgrößte Klasse zwischen 5.000 und 10.000 m² kommt immerhin noch auf rund 9 %. FLÄCHENUMSATZ NACH GRÖSSENKLASSEN IN BERLIN 45 % 40 % 35 % 30 % 25 % 20 % 15 % 10 % 5 % Anzahl der Verträge in % Flächenumsatz der Verträge in % 20,9 4,0 44,1 18,7 m² < 201 201 500 16,6 15,6 10,0 18,7 6,8 28,1 1,4 9,4 0,2 5,5 501 1.000 1.001 2.000 2.001 5.000 5.001 10.000 > 10.000
BÜROMARKT DEUTSCHLAND 2014 BERLIN SONSTIGE DIENSTLEISTUNGEN UNANGEFOCHTEN VORN Wie auch im Vorjahr nehmen die sonstigen Dienstleistungen bei der Verteilung des Flächenumsatzes nach Branchen den ersten Platz ein. Diese in Berlin bedeutende Nachfragegruppe ist für rund ein Viertel des Ergebnisses verantwortlich. Auch auf dem zweiten Platz findet sich mit der öffentlichen Verwaltung eine in Berlin traditionell starke Branche. Mit 16 % nicht unwesentlich unterstützt durch den Großabschluss der Deutschen Rentenversicherung Bund sorgten sie jedoch insgesamt für etwas weniger Umsatz als im Vorjahr (19 %). Fast gleichauf liegen Informations- und Kommunikationstechnologien sowie Beratungsgesellschaften, die beide rund 12 % zum Ergebnis beisteuerten. Darüber hinaus kommen auch Verwaltungen von Industrie unternehmen (fast 8 %), Handelsunternehmen (7 %) und das Gesundheitswesen (etwa 6 %) auf nennenswerte Anteile. FLÄCHENUMSATZ NACH BRANCHEN IN BERLIN in % Sonstige Dienstleistungen Öffentliche Verwaltung IuK-Technologien Beratungsgesellschaften Industrie- / Bauunternehmen Handel Gesundheitswesen Medien und Werbung Lobbyisten Banken, Finanzdienstleister Transport und Verkehr Versicherungen 0 4 8 12 16 20 24 24,9 16,0 12,4 11,9 7,6 7,0 5,6 4,9 4,5 3,6 1,2 0,4 LEERSTAND SINKT WEITER Der Leerstandsabbau setzte sich auch im vergangenen Jahr fort. Aktuell stehen rund 1,02 Mio. m² und damit noch einmal rund 4 % weniger als zum Jahresende 2012 zur Verfügung. Bei den modernen, besonders nachgefragten Leerstandsflächen konnte im Schlussquartal hingegen ein Anstieg auf 300.000 m² verzeichnet werden. Dies entspricht einem Anteil von gut 29 %, was jedoch nach wie vor ein äußerst geringer Wert ist. Über das Berliner Marktgebiet vollzog sich der Rückgang primär in den bevorzugten zentralen Teilmärkten der City (-18 % auf insgesamt 254.500 m²) und der Topcity (-2 % auf 214.000 m²), während im Cityrand und den Nebenlagen die Verfügbarkeit zum Teil leicht gestiegen ist (+4 % auf 176.000 m² bzw. +2 % auf 379.500 m²). Mit dem Leerstandsabbau ist auch die Leerstandsquote weiter gesunken und liegt Ende 2013 bei 5,4 %. FLÄCHEN IM BAU BLEIBEN AUF NIEDRIGEM NIVEAU Auch wenn im Laufe des Jahres vermehrt neue Projekte, darunter auch spekulative Entwicklungen, begonnen wurden, bleibt das Volumen der Flächen im Bau mit 270.000 m² auf, im Vergleich mit anderen Büromärkten dieser Größenordnung, geringem Niveau. Die hiervon noch verfügbaren Flächen erreichen mittlerweile jedoch ein Volumen von rund 89.000 m² (Anteil 33 %). Sie verteilen sich primär auf die Topcity West (21.000 m²) und das Areal um den Hauptbahnhof (28.500 m²), das mit 123.500 m² auch insgesamt die höchste Bautätigkeit aufweist. Da sich der Anstieg der verfügbaren Flächen im Bau und der Leerstandsrückgang in etwa die Waage halten, stagniert das insgesamt verfügbare Flächenangebot mit 1,11 Mio. m² auf dem Vorjahresniveau. LEERSTAND NACH LAGEN IN BERLIN in m², Darstellung der Top-12-Büromarktzonen 4.4 Lichtenberg / Marzahn 4.5 Übriges Stadtgebiet 1.3 Potsdamer / Leipziger Platz 4.3 Tegel / Reinickendorf 1.2 Topcity Ost 3.4 Tempelhof / Neukölln / Steglitz 2.6 Charlottenburg 2.8 Wilmersdorf / Schöneberg 2.7 Tiergarten 3.3 Wedding / Prenzlauer Berg 1.1 Topcity West 3.2 Kreuzberg / Friedrichshain FLÄCHEN IM BAU IN BERLIN 400.000 300.000 200.000 100.000 0 50.000 100.000 150.000 200.000 Flächen im Bau in m² davon verfügbar in m² 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 154.500 120.500 88.000 83.000 80.000 75.000 65.000 61.500 57.500 49.500 46.000 40.000 2013 12 13
HÖCHSTMIETE BEI 22 /m² Die Spitzenmiete im Berliner Büromarkt hält seit mittlerweile rund drei Jahren ihr Niveau von 22 /m² und wird am Potsdamer / Leipziger Platz erzielt. Insgesamt haben sich die Höchstmieten über nahezu alle Teilmärkte recht positiv entwickelt und weisen in der Mehrzahl Zuwächse im einstelligen Prozentbereich auf. Dabei nähert sich die Höchstmiete der Topcity Ost mit 21 /m² immer mehr an die des Potsdamer / Leipziger Platzes an. Auch der Hauptbahnhof vollzieht eine sehr positive Entwicklung und erreicht in der Spitze inzwischen bis zu 20 /m². Mit Blick auf die Durchschnittsmieten zeigt sich demgegenüber ein ungleich differenzierteres Bild: Neben zum Teil deutlichen Anstiegen wie am Checkpoint Charlie um 23 % auf 12,90 /m² oder in Charlottenburg um 16 % auf 11,10 /m² mussten einige Zonen wie die Mediaspree (um rund ein Viertel auf 10,80 /m²) oder der Tiergarten (um 17 % auf 10,90 /m²) auch Rückgänge hinnehmen. HÖCHSTMIETEN NACH LAGEN IN BERLIN in /m², Darstellung der Top-12-Büromarktzonen 1.3 Potsdamer / Leipziger Platz 1.2 Topcity Ost 2.1 Hauptbahnhof 1.1 Topcity West 2.2 Regierungsviertel 2.3 Hackescher Markt 3.1 Mediaspree 4.2 Flughafen 2.4 Checkpoint Charlie / Spittelmarkt 2.6 Charlottenburg 2.5 Mitte 2.7 Tiergarten 0 5 10 15 20 25 TREND WICHTIGER MARKTINDIKATOREN IN BERLIN 22,00 21,00 20,00 19,70 18,50 18,50 16,00 15,80 14,80 14,00 13,50 13,50 GUTE PERSPEKTIVEN AUCH FÜR 2014 Wie erwartet konnte der Berliner Büromarkt im Jahr 2013 nicht an das sehr gute Ergebnis aus dem Vorjahr, welches von einer Vielzahl von Abschlüssen im großvolumigen Segment geprägt war, anschließen. Dennoch ist die rege Aktivität gerade in den übrigen Größenklassen äußerst positiv zu werten. Da darüber hinaus mehrere größere Gesuche existieren, die aufgrund des begrenzten Flächenangebots in zentralen Lagen insbesondere zu moderaten Mietpreisen noch nicht bedient werden konnten, bestehen gute Chancen, dass 2014 ein mehr als zufriedenstellendes Jahr für den Berliner Büromarkt werden könnte. Durch die anhaltend geringe Bautätigkeit dürfte sich auch der Leerstandsabbau im kommenden Jahr fortsetzen. Mit der zunehmend geringeren Verfügbarkeit von Leerstandsflächen sowie verfügbaren Flächen im Bau ist auch ein Anstieg der Höchstmiete nicht mehr ausgeschlossen. Flächenumsatz Leerstand Flächen im Bau (gesamt) Flächen im Bau (verfügbar) Höchstmietpreis
BÜROMARKT DEUTSCHLAND 2014 BERLIN KEN NZAHLEN BERLIN Mietpreise ( /m²) Flächenumsatz Leerstand Flächen im Bau Flächenangebot Höchstpreis* Durchschnitt gesamt modern normal unsaniert fertig gesamt verfügbar verfügbar projektiert 2013 gesamt davon Erstbezug gesamt davon Erstbezug 2014 ab 2015 1 2 3 4=(5+7+9) 5 6 7 8 9 10 11 12=(10+11) 13 14=(4+13) 15 1 Topcity 1.1 Topcity West 19,70 15,90 25.000 46.000 26.000 0 18.000 1.500 2.000 7.500 21.000 28.500 21.000 67.000 16.000 1.2 Topcity Ost 21,00 17,50 55.000 80.000 52.000 6.500 26.000 0 2.000 19.500 0 19.500 6.000 86.000 9.000 1.3 Potsdamer / Leipziger Platz 22,00 16,80 18.000 88.000 82.000 0 6.000 0 0 8.000 0 8.000 6.000 94.000 23.000 2 City 2.1 Hauptbahnhof 20,00 19,50 12.000 3.500 3.500 3.500 0 0 0 30.000 93.500 123.500 28.500 32.000 83.500 2.2 Regierungsviertel 18,50 15,60 10.000 9.000 6.500 1.000 2.500 0 0 4.000 0 4.000 1.500 10.500 0 2.3 Hackescher Markt 18,50 14,50 19.000 10.500 500 0 10.000 0 0 10.000 0 10.000 0 10.500 40.000 2.4 Checkpoint Charlie / Spittelmarkt 14,80 12,90 39.000 24.500 8.500 0 16.000 0 0 11.000 0 11.000 7.000 31.500 104.000 2.5 Mitte 13,50 11,60 24.000 23.000 6.000 0 17.000 0 0 2.000 0 2.000 2.000 25.000 59.500 2.6 Charlottenburg 14,00 11,10 38.000 65.000 14.000 0 51.000 0 0 5.500 0 5.500 4.500 69.500 117.500 2.7 Tiergarten 13,50 10,90 24.000 57.500 28.000 0 29.500 0 0 0 0 0 0 57.500 20.500 2.8 Wilmersdorf / Schöneberg 12,00 10,10 49.000 61.500 8.500 3.000 48.000 1.000 5.000 0 28.500 28.500 3.500 65.000 69.500 3 Cityrand 3.1 Mediaspree 16,00 10,80 7.000 11.500 8.500 0 3.000 0 0 22.500 0 22.500 2.000 13.500 196.000 3.2 Kreuzberg / Friedrichshain 12,90 10,20 40.000 40.000 7.000 0 33.000 0 0 0 0 0 0 40.000 25.000 3.3 Wedding / Prenzlauer Berg 13,50 9,10 28.000 49.500 500 0 49.000 0 0 1.500 0 1.500 1.500 51.000 37.000 3.4 Tempelhof / Neukölln / Steglitz 9,00 7,80 24.000 75.000 6.000 0 53.000 0 16.000 2.500 0 2.500 2.500 77.500 0 4 Nebenlagen 4.1 Adlershof 12,60 11,50 5.500 16.000 14.500 2.500 1.500 500 0 3.000 0 3.000 3.000 19.000 35.500 4.2 Flughafen 15,80 11,00 500 5.500 4.500 2.500 1.000 0 0 0 0 0 0 5.500 62.000 4.3 Tegel / Reinickendorf 8,00 6,90 7.000 83.000 10.000 0 73.000 0 0 0 0 0 0 83.000 0 4.4 Lichtenberg / Marzahn 7,50 6,50 12.000 154.500 12.500 0 142.000 0 0 0 0 0 0 154.500 0 4.5 Übriges Stadtgebiet 7,00 6,00 16.000 120.500 1.000 0 114.500 0 5.000 0 0 0 0 120.500 0 Total 453.000 1.024.000 300.000 19.000 694.000 3.000 30.000 127.000 143.000 270.000 89.000 1.113.000 898.000 * Der Höchstmietpreis umfasst nur ein Marktsegment von jeweils 3 5 %. 14 15
DÜSSELDORF AUSGESPROCHEN POSITIVE ENTWICKLUNG Mit einem Flächenumsatz von 415.000 m² erzielte der Düssel dorfer Büromarkt 2013 ein außergewöhnlich gutes Ergebnis. Sowohl das Vorjahresergebnis (+20 %) als auch der zehnjährige Durchschnitt (+21 %) wurden deutlich übertroffen. Damit gehört Düsseldorf gemeinsam mit Hamburg zu den einzigen großen deutschen Bürostandorten, die ihren Umsatz steigerten. Allerdings fällt der Zuwachs in Düsseldorf mit Abstand am stärksten aus. Diese sehr positive Entwicklung ist besonders vor dem Hintergrund eines nicht ganz einfachen gesamtwirtschaftlichen Umfelds bemerkenswert. Verantwortlich hierfür ist zum einen der hohe Anteil von Großabschlüssen über 10.000 m², von denen rund 40.000 m² in Projekten umgesetzt wurden. Zum anderen hat auch eine außergewöhnlich lebhafte Vermietungsaktivität der öffentlichen Hand (62.000 m²) den Flächenumsatz beflügelt. ENTWICKLUNG FLÄCHENUMSATZ, LEERSTAND UND HÖCHSTMIETEN IN DÜSSELDORF Flächenumsatz in m² Leerstand in m² Höchstmieten in /m² 1.500.000 m² 1.200.000 m² 900.000 m² 600.000 m² 300.000 m² 220.000 1.008.000 2009 383.000 1.043.000 2010 362.000 1.093.000 2011 346.000 1.040.000 2012 415.000 974.000 26,00 23,50 24,00 24,25 27,50 2013 200 160 120 80 40 SEHR AUGSGEGLICHENE VERTEILUNG DES UMSATZES Ein wichtiges Merkmal ist die sehr homogene Verteilung des Flächenumsatzes über die unterschiedlichen Büromarktzonen. Etwas überraschend an die Spitze gesetzt hat sich die Lage Friedrichstadt mit einem Anteil von 13 % (53.000 m²). Verantwortlich hierfür ist aber überwiegend die Anmietung des Innenministeriums des Landes NRW an der Grenze zur benachbarten Innenstadt. Auf Platz zwei folgt die Zone Kennedydamm, die auf 51.500 m² (12 %) kommt. Auch hier haben einige größere Abschlüsse, z. B. von der Landesbank Hessen-Thüringen (10.100 m²), IBM Deutschland (7.000 m²) oder des Finanzamts Düsseldorf-Nord mit 6.800 m², zum guten Resultat beigetragen. Mit einem Umsatzanteil von 10 % (42.000 m²) sicherte sich die Büromarktzone Innenstadt 2013 den dritten Rang. Größere Anteile wurden darüber hinaus in Düsseldorf Nord (37.500 m²) sowie in Derendorf mit 31.500 m² registriert. BEDEUTENDE VERTRAGSABSCHLÜSSE IN DÜSSELDORF BMZ Unternehmen m² 3.1 Innenministerium des Landes NRW 45.000 2.6 Flughafen Düsseldorf GmbH 13.500 4.1 Technip Germany 12.000 1.2 Ministerium für Wirtschaft, Energie, Industrie, Mittelstand und Handwerk des Landes NRW 10.100 2.3 Landesbank Hessen-Thüringen 10.100 2.5 Warth & Klein Grant Thornton 7.500 1.1 Alltours Flugreisen GmbH 7.400 2.3 IBM Deutschland 7.000 2.3 Finanzamt Düsseldorf-Nord 6.800 FLÄCHENUMSATZ NACH GRÖSSENKLASSEN IN DÜSSELDORF Anzahl der Verträge in % Flächenumsatz der Verträge in % GRÖSSERE VERTRÄGE MIT HOHEM UMSATZANTEIL Mitverantwortlich für das sehr gute Ergebnis ist vor allem der hohe Anteil von Großabschlüssen: Auf Verträge mit mehr als 10.000 m² entfallen fast 22 % des Gesamtumsatzes. Rechnet man noch die Kategorie zwischen 5.000 und 10.000 m² (gut 11 %) hinzu, zeigt sich, dass rund ein Drittel des Resultats auf größere Abschlüsse zurückzuführen ist. Dies ist als Sondersituation zu werten, die in dieser Form sicherlich nicht jedes Jahr zu wiederholen ist. Ungewöhnlich gering fällt dagegen die Beteiligung der Größenklasse zwischen 1.000 und 2.000 m² aus, die lediglich gut 9 % zum Ergebnis beiträgt. Alle übrigen Kategorien über 200 m² kommen auf Anteile zwischen 16 und 19 %. 45 % 40 % 35 % 30 % 25 % 20 % 15 % 10 % 5 % 34,2 6,7 39,4 18,5 m² < 201 201 500 15,9 16,1 4,7 9,4 3,8 16,0 1,2 11,4 0,8 21,9 501 1.000 1.001 2.000 2.001 5.000 5.001 10.000 > 10.000
BÜROMARKT DEUTSCHLAND 2014 DÜSSELDORF KEINE DOMINIERENDE BRANCHENGRUPPE Insgesamt lässt sich eine relativ ausgeglichene Branchenstruktur beobachten. Die öffentliche Verwaltung setzte sich mit einem Anteil von knapp 19 % an die Spitze. Zweistellige Umsatzanteile erreichen darüber hinaus die Beratungsgesellschaften (fast 14 %) sowie die sonstigen Dienstleistungen mit 10,5 %. Rund 10 % tragen auch Handelsunternehmen zum Umsatz bei, die damit auf Platz vier liegen, gefolgt von Verwaltungen von Industrieunternehmen (9 %). Auf die fünf führenden Branchengruppen entfallen damit etwa 62 % des Ergebnisses, was ein im bundesweiten Vergleich niedriger Wert ist und für eine breite Nachfragestreuung spricht. Die größten Einbußen mussten Informations- und Kommunikationstechnologien hinnehmen (8,5 %), deren Umsatzanteil 10 Prozentpunkte niedriger liegt als im Vorjahr. FLÄCHENUMSATZ NACH BRANCHEN IN DÜSSELDORF in % Öffentliche Verwaltung Beratungsgesellschaften Sonstige Dienstleistungen Handel Industrie- / Bauunternehmen IuK-Technologien Transport und Verkehr Banken, Finanzdienstleister Medien und Werbung Gesundheitswesen Versicherungen Sonstige 0 4 8 12 16 20 18,9 13,7 10,5 9,8 9,3 8,5 7,1 6,1 5,0 3,0 1,4 6,7 LEERSTAND RÜCKLÄUFIG Der Gesamtleerstand konnte innerhalb des Jahres 2013 um gut 6 % abgebaut werden und fällt mit 974.000 m² wieder unter die Millionengrenze. Innerhalb des Stadtgebiets fiel dieser Rückgang mit 8 % etwas stärker aus als im gesamten Marktgebiet. Im Gegensatz zum Gesamtvolumen haben sich die modernen Leerstände kaum verändert und liegen in etwa auf Vorjahresniveau. Verantwortlich hierfür ist u. a. die Fertigstellung einiger Bauvorhaben, deren noch nicht vermietete Flächen in die Leerstandskategorie gerutscht sind. Der Anteil der modernen Büroflächen am Leerstand insgesamt liegt mit 26 % auf einem sehr niedrigen Niveau. Das umfangreichste Angebot findet sich in den Zonen Düsseldorf Nord (97.000 m²), Seestern (85.500 m²), Neuss Hammfelddamm (81.000 m²), Innenstadt (73.500 m²) sowie Düsseldorf West / linksrheinisch (61.000 m²). Die Leerstandsquote ist im Jahresvergleich weiter spürbar gesunken und liegt bei 9,1 % im Stadtgebiet und 10,6 % im Marktgebiet. LEERSTAND NACH LAGEN IN DÜSSELDORF in m², Darstellung der Top-12-Büromarktzonen 4.1 Düsseldorf Nord 5.3 Sonstige 2.4 Seestern 5.2.2 Neuss Hammfelddamm 1.2 Innenstadt 4.4 Düsseldorf West / linksrheinisch 4.3 Düsseldorf Süd 2.3 Kennedydamm 2.1 Grafenberger Allee 4.2 Mörsenbroich / Zooviertel 5.1.1 Ratingen West 1.1 CBD / Bankenviertel FLÄCHEN IM BAU IN DÜSSELDORF 0 25.000 50.000 75.000 100.000 Flächen im Bau in m² davon verfügbar in m² 97.000 90.000 85.500 81.000 73.500 61.000 59.000 53.500 50.000 49.500 47.500 41.000 400.000 FLÄCHEN IM BAU DEUTLICH GESUNKEN Der Trend rückläufiger Flächen im Bau hat sich auch 2013 fortgesetzt. Mit 176.000 m² liegen sie knapp 11 % unter dem vergleichbaren Vorjahreswert. Unter Marktgesichtspunkten wichtiger ist allerdings die Entwicklung der dem Vermietungsmarkt noch zur Verfügung stehenden Flächen. Diese haben im gleichen Zeitraum sogar um gut 32 % auf nur noch 65.000 m² abgenommen. Bezogen auf das gesamte Bauvolumen beläuft sich ihr Anteil damit nur noch auf 37 % (-12 Prozentpunkte). Da sich beide Angebotskomponenten (Leerstand und verfügbare Flächen im Bau) reduziert haben, ist auch das insgesamt verfügbare Flächenangebot spürbar gesunken und umfasst aktuell 1,04 Mio. m² (-8,5 %). 300.000 200.000 100.000 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 16 17
MIETPREISE FOLGEN DER MARKTENTWICKLUNG Die hervorragende Performance des Düsseldorfer Büromarkts schlägt sich auch in der Mietentwicklung nieder. Die Spitzenmiete konnte 2013 noch einmal deutlich auf 27,50 /m² zulegen, was einem Anstieg um knapp 6 % entspricht. Damit setzt sich Düsseldorf an die Spitze aller deutschen Bürostandorte. Erzielt wird die Top-Miete traditionell im CBD / Bankenviertel. Aber auch in vielen anderen Büromarktzonen haben die jeweiligen Höchst- sowie vereinzelt auch die Durchschnittsmieten leicht angezogen. Verantwortlich hierfür ist auch das relativ geringe Angebot an modernen, hochwertigen Büroflächen in guten Lagen. Da die Nachfrage in diesem Marktsegment am höchsten ist, steigt der Wettbewerb um das vorhandene Angebot. HÖCHSTMIETEN NACH LAGEN IN DÜSSELDORF in /m², Darstellung der Top-12-Büromarktzonen 1.1 CBD / Bankenviertel 2.2 Medienhafen 1.2 Innenstadt 2.3 Kennedydamm 4.4 Düsseldorf West / linksrheinisch 2.6 Airport City 2.5 Derendorf 3.1 Friedrichstadt 2.4 Seestern 4.1 Düsseldorf Nord 4.3 Düsseldorf Süd 5.1.2 Ratingen Ost 27,50 23,50 22,50 21,50 16,80 16,70 16,50 15,00 14,50 14,00 14,00 14,00 0 5 10 15 20 25 30 2014: ZURÜCK ZUR NORMALITÄT Der überproportional hohe Flächenumsatz 2013, den mehrere Einflussfaktoren begünstigten, wird sich in dieser Form nicht jedes Jahr wiederholen. Da sich aber die konjunkturellen Perspektiven grundsätzlich aufhellen, erscheint auch 2014 ein Ergebnis mindestens auf dem Niveau des langjährigen Durchschnitts realistisch. Der Leerstandsabbau dürfte seinen Tiefpunkt erreicht haben, da vor allem durch Umzüge in fertiggestellte Objekte, die aus bereits abgeschlossenen Mietverträgen resultieren, einige Flächen freigezogen werden. Vor diesem Hintergrund ist eher von steigenden Leerständen auszugehen. Das Volumen der Flächen im Bau wird voraussichtlich auf dem erreichten Niveau verharren, wobei sich allerdings im wichtigen Marktsegment der noch verfügbaren Flächen ein Rückgang abzeichnet. Bezogen auf die in den letzten Jahren erheblich gestiegene Spitzenmiete deutet aus heutiger Sicht alles auf eine Stabilisierung hin. TREND WICHTIGER MARKTINDIKATOREN IN DÜSSELDORF Flächenumsatz Leerstand Flächen im Bau (gesamt) Flächen im Bau (verfügbar) Höchstmietpreis
BÜROMARKT DEUTSCHLAND 2014 DÜSSELDORF KEN NZAHLEN DÜSSELDORF Mietpreise ( /m²) Flächenumsatz Leerstand Flächen im Bau Flächenangebot Höchstpreis* Durchschnitt gesamt modern normal unsaniert fertig gesamt verfügbar verfügbar projektiert 2013 gesamt davon Erstbezug gesamt davon Erstbezug 2014 ab 2015 1 2 3 4=(5+7+9) 5 6 7 8 9 10 11 12=(10+11) 13 14=(4+13) 15 1 City 1.1 CBD / Bankenviertel 27,50 22,00 35.000 41.000 11.500 2.000 29.000 0 500 48.000 0 48.000 10.500 51.500 15.000 1.2 Innenstadt 22,50 14,10 42.000 73.500 11.500 4.500 60.500 0 1.500 0 32.500 32.500 32.500 106.000 0 2 Bürozentren 2.1 Grafenberger Allee 13,50 11,70 5.500 50.000 40.000 0 10.000 0 0 0 0 0 0 50.000 120.000 2.2 Medienhafen 23,50 16,80 17.500 35.000 25.000 3.000 10.000 0 0 0 0 0 0 35.000 48.000 2.3 Kennedydamm 21,50 15,30 51.500 53.500 13.000 0 40.500 0 0 11.500 0 11.500 0 53.500 52.500 2.4 Seestern 14,50 12,00 25.000 85.500 33.500 0 52.000 0 0 0 0 0 0 85.500 27.500 2.5 Derendorf 16,50 13,80 31.500 34.000 10.500 0 23.500 0 0 0 18.000 18.000 3.000 37.000 76.000 2.6 Airport City 16,70 15,20 23.000 2.500 2.500 0 0 0 0 22.500 3.500 26.000 8.500 11.000 41.000 3 Cityrand 3.1 Friedrichstadt 15,00 10,20 53.000 40.500 0 0 40.500 0 0 12.500 0 12.500 2.000 42.500 0 3.2 City Ost 13,50 11,30 4.000 17.000 2.500 0 14.500 0 0 0 0 0 0 17.000 25.500 4 Nebenlagen 4.1 Düsseldorf Nord 14,00 12,40 37.500 97.000 22.500 2.500 70.500 0 4.000 0 0 0 0 97.000 240.000 4.2 Mörsenbroich / Zooviertel 12,50 9,30 7.500 49.500 5.000 0 41.000 0 3.500 0 0 0 0 49.500 185.000 4.3 Düsseldorf Süd 14,00 10,10 16.000 59.000 11.000 0 42.500 0 5.500 0 0 0 0 59.000 30.500 4.4 Düsseldorf West / linksrheinisch 16,80 11,10 26.000 61.000 16.500 0 40.500 0 4.000 27.500 0 27.500 8.500 69.500 29.000 Summe Düsseldorf 375.000 699.000 205.000 12.000 475.000 0 19.000 122.000 54.000 176.000 65.000 764.000 890.000 5 Peripherie 5.1.1 Ratingen West 11,50 9,50 8.500 47.500 4.000 0 43.500 0 0 0 0 0 0 47.500 30.000 5.1.2 Ratingen Ost 14,00 12,60 9.000 22.500 5.000 4.000 17.500 0 0 0 0 0 0 22.500 133.000 5.2.1 Neuss 9,00 6,50 12.500 34.000 1.000 0 33.000 0 0 0 0 0 0 34.000 33.500 5.2.2 Neuss Hammfelddamm 10,00 7,10 5.000 81.000 30.000 0 51.000 0 0 0 0 0 0 81.000 62.500 5.3 Sonstige 11,50 9,70 5.000 90.000 9.000 0 80.000 1.000 1.000 0 0 0 0 90.000 30.000 Summe Peripherie 40.000 275.000 49.000 4.000 225.000 1.000 1.000 0 0 0 0 275.000 289.000 Total 415.000 974.000 254.000 16.000 700.000 1.000 20.000 122.000 54.000 176.000 65.000 1.039.000 1.179.000 * Der Höchstmietpreis umfasst nur ein Marktsegment von jeweils 3 5 %. 18 19
ESSEN FLÄCHENUMSATZ DEUTLICH ÜBER DURCHSCHNITT Der Flächenumsatz von 121.000 m² fällt gegenüber dem Vorjahresergebnis deutlich positiver aus. Mit einem Zuwachs von über 60 % liegt der Essener Büromarkt auf dem höchsten Niveau seit vier Jahren und konnte auch den zehnjährigen Durchschnitt um gut 15 % übertreffen. Der leicht rückläufige Trend der letzten Jahre hat sich damit umgekehrt. Zurückzuführen ist diese überzeugende Performance auf ein starkes erstes Halbjahr, das rund zwei Drittel des Jahresflächenumsatzes ausmacht. Die Großverträge von ThyssenKrupp (30.200 m²) im ersten und DB Schenker (20.000 m²) im zweiten Quartal sind dabei die Fundamente für den hohen Flächenumsatz. Im zweiten Halbjahr konnte dieses Niveau nicht mehr ganz gehalten werden, was vor allem auf das Ausbleiben weiterer Großverträge über 10.000 m² zurückzuführen ist. ENTWICKLUNG FLÄCHENUMSATZ, LEERSTAND UND HÖCHSTMIETEN IN ESSEN Flächenumsatz in m² Leerstand in m² Höchstmieten in /m² 240.000 m² 200.000 m² 160.000 m² 120.000 m² 80.000 m² 40.000 m² 125.000 150.000 2009 105.000 150.000 2010 107.000 159.000 75.000 170.000 2011 2012 121.000 167.000 13,00 13,50 13,50 13,50 14,00 2013 90 75 60 45 30 15 INNENSTADT UMSATZSTÄRKSTER TEILMARKT Der Citykern war wie im Vorjahr der beliebteste und umsatzstärkste Teilmarkt in Essen. Mit fast 37.000 m² liegt er mit klarem Abstand an der Spitze der Büromarktzonen und kommt auf einen Anteil von über 30 % am Gesamtumsatz. Deutlich dahinter erreicht nur die Lage Rüttenscheid / Bredeney mit 15.000 m² (12 %) einen zweistelligen Umsatzanteil. Das Südostviertel (8.500 m²) registrierte gegenüber dem Vorjahr einen leichten Rückgang. Der Abschluss von ThyssenKrupp lässt die Sammelkategorie übriges Stadtgebiet, die auf insgesamt knapp 51.000 m² kommt, im Vergleich zu 2012 deutlich erstarken. Die restlichen Teilmärkte spielten mit einem kumulierten Flächenumsatz von unter 10.000 m² dagegen eine eher untergeordnete Rolle. BEDEUTENDE VERTRAGSABSCHLÜSSE IN ESSEN BMZ Unternehmen m² 3.1 ThyssenKrupp AG 30.200 1.1 DB Schenker 20.000 2.5 Tectum Consulting GmbH 6.700 3.1 Competence Call Center GmbH 4.800 1.1 Allbau AG 4.500 2.4 FitX Deutschland GmbH 4.400 2.3 DHL Vertriebs GmbH 3.200 1.1 Health City 2.200 2.5 ThyssenKrupp AG 2.100 GROSSVERTRÄGE PRÄGEN UMSATZVERTEILUNG Die beiden Großabschlüsse im ersten Halbjahr führen dazu, dass Verträge über 5.000 m² 47 % zum Flächenumsatz beigetragen haben. Dies ist eine signifikante Steigerung zum Vorjahr, in dem kein Abschluss über 10.000 m² registriert wurde. Es wird deutlich, dass vor allem in mittelgroßen Märkten wenige Großabschlüsse das Umsatzvolumen erheblich beeinflussen. Aber auch im mittleren Markt segment zwischen 501 und 5.000 m² war die Nachfrage rege, sodass diese Kategorien auf einen Umsatzanteil von 40 % kamen. Vor allem die Größenklasse von 2.001 bis 5.000 m² konnte eine Reihe von Verträgen generieren und ca. 19 % des Gesamtumsatzes auf sich vereinen. Die kleineren Abschlüsse bis 500 m² liegen mit einem Anteil von 13,5 % etwas unter dem Vorjahreswert. FLÄCHENUMSATZ NACH GRÖSSENKLASSEN IN ESSEN Anzahl der Verträge in % Flächenumsatz der Verträge in % 45 % 40 % 35 % 30 % 25 % 20 % 15 % 10 % 5 % 27,6 3,3 35,7 10,2 17,3 10,4 9,2 10,6 7,2 18,5 1,0 5,5 2,0 41,5 m² < 201 201 500 501 1.000 1.001 2.000 2.001 5.000 5.001 10.000 > 10.000