Ortsgemeinde Gau-Bischofsheim Bebauungsplan Alter Sportplatz Schwarzbach Hord Begründung zur 1. Änderung des Bebauungsplans Weber-Consulting Beratungs GmbH Bauschlotter Straße 62 Telefon: 07231 / 583-0 75177 Pforzheim Telefax: 07231 / 583-400
INHALT Seite 1 Ausgangssituation... 1 2 Änderung von Grundstücksteilungen... 1 3 Verlegung des Spielplatzes... 2 4 Verlegung von naturschutzfachlichen Ausgleichsflächen... 3 5 Weitere Änderungs-Details... 3 6 Verfahren... 3 Datei: N:\WCB\Gau-Bischofsheim\Alter Sportplatz\Pläne +Berichte\Begründung_B-Plan-Änderung_Alter-Sportplatz_Am-Weingarten_01-06-2013_dre.doc I
1 Ausgangssituation Seit Herbst 2012 laufen die Erschließungsarbeiten in dem Bebauungsplangebiet. Sie werden im Sommer 2013 abgeschlossen sein. Etwa drei Viertel der insgesamt rund 50 Wohnbauplätze in dem Gebiet hat sich die Ortsgemeinde im Rahmen der Bodenordnung zuteilen lassen. Diese Bauplätze hat sie durch großes Engagement eines speziellen Arbeitskreises, welcher aus Verwaltung und Ortsgemeinderat gebildet wurde, vermarktet. Aus der Umsetzung des Baugebiets haben sich Änderungsbedarfe herauskristallisiert. Diese sollen Gegenstand eines Änderungsverfahrens zu dem Bebauungsplan sein. Den Aufstellungsbeschluss hierzu hat der Ortsgemeinderat am 23.04.2013 gefasst. Der Bebauungsplan wurde mit der Plangebiets-Bezeichnung Alter Sportplatz Schwarzbach Hord als Satzung beschlossen. Mit den enthaltenen Flurbezeichnungen wird der vom Gesetzgeber des Baugesetzbuchs verlangten Anstoß- Wirkung Rechnung getragen. Die Vermarktung der Bauplätze in dem Gebiet erfolgte unter dem Namen Am Weingarten, weil sich dem Baugebiet im Süden Reblandflächen anschließen. Aus diesen Gründen tauchen beide Gebietsbezeichnungen auf der Titelseite der vorgelegten Begründung auf. 2 Änderung von Grundstücksteilungen In dem in Kraft getretenen Bebauungsplan war in der Nordwest-Ecke des Plangebiets eine größere Gewerbegebietsfläche von ca. 5.700 m² für die Ansiedlung eines Einkaufsmarkts festgesetzt. Inzwischen hat der Ortsgemeinderat im Zusammenwirken mit der Nachbargemeinde Harxheim entschieden, dass der Einkaufsmarkt an einem anderen Standort in dem Gemeindegebiet angesiedelt werden soll. Somit kann die bislang für den Einkaufsmarkt vorgesehene Fläche anders eingeteilt werden: Südlich des eingeschränkten Gewerbegebiets werden drei Bauplätze für wohnbauliche Nutzung ausgewiesen und als Allgemeines Wohngebiet mit der Nutzungsschablone des Ordnungsbereichs 2 versehen. Diese können von dem schon bislang vorgesehenen Straßensystem mit erschlossen werden. Der verbleibende verkleinerte Bereich des eingeschränkten Gewerbegebiets Ordnungsbereich 5 soll nunmehr in 3 Bauplätze von ca. 1.200 bis 1.600 m² Flächengröße für Kleingewerbe eingeteilt werden. Um diese Flächenteilung zu ermöglichen, ist ein kleiner Stichweg eingeplant. Datei: N:\WCB\Gau-Bischofsheim\Alter Sportplatz\Pläne +Berichte\Begründung_B-Plan-Änderung_Alter-Sportplatz_Am-Weingarten_01-06-2013_dre.doc 1
In Angleichung an die neue Grundstücksteilung im Nordwesten wird auch diejenige zwischen der neuen Straße Am Weingarten und dem bestehenden Baugebiet In den Borngärten modifiziert. Die schmale Grünfläche zur Abgrenzung zwischen Wohn- und Mischgebiet wird etwas nach Norden verschoben, die Fläche für die Transformatorenstation vorgelagert. Die Mischgebietsgrundstücke nördlich der Grünfläche verschmälern sich dadurch etwas. An der Westflanke des Wohngebiets wurde auch in dem Ordnungsbereich 3 eine modifizierte Grundstücksteilung vorgenommen. Diese liegt bereits in Form einer Katasterkarte der Änderungszeichnung des Bebauungsplans zugrunde. Es wurden schmalere Baugrundstücke für Einzelhausbebauung gebildet; dafür sind Doppelhaus-Grundstücke entfallen. Änderungsbedarf für die Festsetzungen des Bebauungsplans ergibt sich hier jedoch nicht, weil Bebauungspläne grundsätzlich die Grundstücksgrenzen nicht festsetzen, vielmehr nur vorschlagen. 3 Verlegung des Spielplatzes Der in Kraft getretene Bebauungsplan hat bislang einen Spielplatz für das Wohngebiet in dem südlichen der beiden Straßenringe vorgesehen südwestlich der verbleibenden dreieckigen öffentlichen Grünfläche gegenüberliegend, welche die Druckerhöhungsstation für die Wasserversorgung des Baugebiets Am Weingarten aufnehmen wird. Im Zug der Umsetzung des Bebauungsplans hat die Ortsgemeinde östlich des Wohngebiets (= Umlegungsgebiet) diverse Grundstücksfläche angekauft. Insbesondere wurde das unmittelbar angrenzende Flurstück 182 erworben. Hier besteht größerer Flächenspielraum und eine spannendere Topografie für die Anlage eines naturnahen Spielplatzes. Der Ortsgemeinderat hat daher mit Mehrheit beschlossen, dass der Spielplatz auf das Flurstück 182 verschoben werden soll. Dabei soll genügend Abstand zu der Wohnbebauung In den Borngärten und Am Weingarten eingehalten werden. Das Planzeichen wurde somit in der Änderungszeichnung näher an der Ost- denn an der Westgrenze der großen öffentlichen Grünfläche eingetragen. Die Ortsgemeinde plant die Anlage des Spielplatzes unterhalb des durch den Hang herab führenden Fußwegs. Aus der Verschiebung des Spielplatzes ergibt sich, dass die Grundstücksfläche innerhalb des südlichen Straßenrings frei wird. Diese Teilfläche wird somit folgerichtig in die Festsetzung der umgebenden Fläche des allgemeinen Wohngebiets einbezogen mit der Kennzeichnung durch die Nutzungsschablone des Ordnungsbereichs 2. Datei: N:\WCB\Gau-Bischofsheim\Alter Sportplatz\Pläne +Berichte\Begründung_B-Plan-Änderung_Alter-Sportplatz_Am-Weingarten_01-06-2013_dre.doc 2
4 Verlegung von naturschutzfachlichen Ausgleichsflächen Aus den Ankäufen verschiedener Grundstücksflächen durch die Ortsgemeinde im östlichen Teil des Geltungsbereichs in dem Flurbereich Am Hord ergeben sich auch Änderungen für den naturschutzfachlichen Ausgleich. In dem in Kraft getretenen Bebauungsplan wurde das Flurstück 186/2 für naturschutzfachliche Maßnahmen festgesetzt. Entgegen früherer Verhandlungsergebnisse konnten jetzt jedoch die nördlich und südlich davon gelegenen Flurstücke erworben werden und stehen für Ausgleichszwecke zur Verfügung. Im Weiteren bedeutet die in dem vorangegangenen Kapitel behandelte Verschiebung des Spielplatzes eine Modifizierung der Ausgleichsfunktion des Flurstücks 182. Die qualitativen und quantitativen Änderungen für das Ausgleichskonzept werden im weiteren Ablauf des Verfahrens in die Unterlagen zur 1. Änderung des Bebauungsplans eingearbeitet. 5 Weitere Änderungs-Details Das Leitungsrecht für die Wasserversorgung, welches vom östlichen Teil des Wohngebiets in das Wohngebiet In den Borngärten verlief, kann entfallen. Die Wasserversorgung Rheinhessen (WVR) hat entschieden, dass die neue Versorgung mit höherem Wasserdruck für das bestehende Baugebiet In den Borngärten durch Verlegung einer Versorgungsleitung aus dem die Steigstraße herunter und von Norden her in das Borngärten-Gebiet erfolgt. Der kurze Stummel der Lärmschutzwand zum Schutz der südlichen Bauplatz- Zeile vor den Auswirkungen des Verkehrs auf der Gaustraße L425 wird minimal nach Westen verschoben festgesetzt. Grundlage ist eine Ergänzung des schalltechnischen Gutachtens, welches dieses Wandstück mit 2,0 m Höhe vorschlägt. Stellplätze auf den privaten Grundstücksflächen sollen in dem eingeschränkten Gewerbegebiet (Ordnungsbereich 5) sowie dem Mischgebiet (Ordnungsbereich 4) im Norden des Geltungsbereichs auch außerhalb überbaubarer Flächen zulässig sein. Damit soll den Betrieben mehr Flexibilität in der Grundstücksnutzung eingeräumt werden. Stellplätze in einem Abstand von weniger als 15 m von dem befestigten Fahrbahnrand der L425 sind dabei mit der Straßenverwaltung abzustimmen. Bislang sind Stellplätze in dem gesamten Geltungsbereich nur innerhalb überbaubarer Grundstücksflächen zulässig. 6 Umweltbericht zur 1. Änderung des Bebauungsplans... Datei: N:\WCB\Gau-Bischofsheim\Alter Sportplatz\Pläne +Berichte\Begründung_B-Plan-Änderung_Alter-Sportplatz_Am-Weingarten_01-06-2013_dre.doc 3
7 Verfahren Der Bebauungsplan Alter Sportplatz Schwarzbach Hord ist am 11.05.2012 durch öffentliche Bekanntmachung in Kraft getreten. Daher wird für die vorliegend behandelten Änderungen der planerischen und textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans ein förmliches Änderungsverfahren durchgeführt. Die hiermit vorgelegten Planunterlagen dienen der Durchführung der öffentlichen Auslegung der 1. Änderung. Auf eine frühzeitige Beteiligung von Öffentlichkeit und Trägern öffentlicher Belange kann verzichtet werden. Aufgestellt: Pforzheim, 01.06.2013 Dipl.-Ing. Dieter Reininghaus Weber-Consulting Beratungs GmbH Datei: N:\WCB\Gau-Bischofsheim\Alter Sportplatz\Pläne +Berichte\Begründung_B-Plan-Änderung_Alter-Sportplatz_Am-Weingarten_01-06-2013_dre.doc 4