research analysis consulting MARKTSTUDIE (AUSZUG) Neubau-ETW-Projekte in den östlichen Innenstadtbezirken Berlins 2009 Charlottenburg HRB 95407 B HypoVereinsbank München: Konto 441 043 30 58, BLZ 700 202 70 Vorstand: Ralf-Peter Koschny, Andreas Schulten, Thomas Voßkamp Vorsitzender des Aufsichtsrates: Hartmut Bulwien Förderndes Mitglied der gif e. V., Member of Plan 4 21, Member of GCSC e. V., Wallstraße 61 10179 Berlin Tel. (030) 27 87 68-0 Fax (030) 27 87 68-68 info@bulwiengesa.de www.bulwiengesa.de
INHALTSVERZEICHNIS SEITE 1 ANLASS UND UNTERSUCHUNGSINHALT 1 2 ZUSAMMENFASSUNG 2 3 ANALYSE DER UNTERSUCHTEN PROJEKTE 8 3.1 Entwicklungsstatus der Projekte 8 3.2 Fertigstellungszeiträume der Projekte 9 3.3 Bautätigkeit in den Stadtteilen 10 3.4 Projektgrößen 11 3.5 Wohnungspreise 12 3.6 Wohnungsgrößen 14 3.7 Projektpreis und -volumenverhältnis in Mitte 15 3.8 Projektpreis und -volumenverhältnis in Friedrichshain 16 3.9 Projektpreis und -volumenverhältnis in Prenzlauer Berg 16 4 PREISANALYSE FÜR ETW-PROJEKTE 18 5 ANHANG - PROJEKTDATENBLÄTTER 20
1 ANLASS UND UNTERSUCHUNGSINHALT Die hat wie im Vorjahr auf Basis ihrer permanenten Marktbeobachtungen eine Untersuchung von "Neubau-ETW- Projekten in den östlichen Innenstadtbezirken Berlins" durchgeführt. Analysiert wurden in der Vermarktung befindliche Neubau-Projekte, in denen ausschließlich oder in Anteilen Eigentumswohnungen realisiert werden und die in den alten Stadtbezirksgrenzen von Mitte, Friedrichshain und Prenzlauer Berg liegen. Jedes Projekt wird dabei einzeln vorgestellt und die Projektstruktur hinsichtlich: Entwicklungsstatus, Fertigstellungszeitraum, Bautätigkeit in den Stadtteilen, Projektgröße, Wohnungspreisen, Wohnungsgrößen und Die Studie untersucht 58 Projekte mit 1.667 Eigentumswohnungen und einem Projektvolumen von rund 196.000 qm Wohnfläche. Die Projekte befinden sich allesamt im Planungs- oder Realisierungsstadium. Stichtag für die Erfassung des Entwicklungsstatus war der 1. Oktober 2009. Gegenüber dem Vorjahr wird die diesjährige Studie um eine zusätzliche Preisanalyse von 15 Vorhaben ergänzt. Die Preise werden in Abhängigkeit von der Lage der Wohnungen innerhalb der Gebäude untersucht. Weitere ETW-Studien liegen für die Innenstadtbereiche von Hamburg, München und Frankfurt/Main vor. Als Ansprechpartner für Informationen zu den Wohnungsmarktprodukten steht Ihnen Herr Andreas Schulten (Schulten@bulwiengesa.de) und Frau Dr. Heike Piasecki (Piasecki@bulwiengesa.de) zur Verfügung. Interpretiert und bewertet werden die Ergebnisse vor dem Hintergrund der Erfahrungen der in ihrer deutschland- und europaweiten Forschungs- und Beratungstätigkeit. Projektpreis und -volumenverhältnis in den Stadtteilen analysiert. Seite 1
2 ZUSAMMENFASSUNG Die Studie untersucht in diesem Jahr 58 Projekte (+53 % gegenüber dem Vorjahr) mit insgesamt 1.667 Eigentumswohnungen (+37 %), die in den alten Stadtbezirksgrenzen von Mitte, Friedrichshain und Prenzlauer Berg liegen. Etwas mehr als die Hälfte der erfassten Wohneinheiten befinden sich bereits im Bau, der Anteil der Planungen ist aber steigend. Alle Projekte sollen bis spätestens Ende 2011 fertiggestellt werden, wobei die Fertigstellungshöhepunkte auf das 2. Halbjahr 2010 und das 1. Halbjahr 2011 entfallen. Insgesamt ist festzustellen, dass das Angebotsvolumen weiter gestiegen ist und die Projekte angesichts einer größeren Verunsicherung der potenziellen Käufer in einem stärkeren Wettbewerb stehen. Die Sortierung erfolgte zunächst nach Stadtbezirk und Postleitzahl sowie nachfolgend nach Fertigstellungszeitraum und Wohnungsanzahl. Die Struktur der Projekte ist sehr heterogen. Die Wohnungsanzahl liegt zwischen vier und 133 Wohneinheiten. Die durchschnittliche Wohnungsanzahl je Projekt liegt bei 29 und damit rund 9 % niedriger als im Vorjahr. Das Kaufpreisniveau liegt zwischen 1.740 Euro/qm im Minimum und 11.500 Euro/qm im Maximum. Neubau-Eigentumswohnungen kosten in den untersuchten Bezirken im Durchschnitt 3.350 Euro/qm und damit etwa 12 % mehr als im letzten Jahr. Die Realisierung der meisten Projekte und die höchste Wohnungsanzahl erfolgt wie im Vorjahr im Altbezirk Mitte. Dort werden auch die höchsten Preise gezahlt. In Friedrichshain sind die Projekte am günstigsten und am kleinsten. Auf Basis der durchschnittlichen Wohnungsgrößen weisen die Mehrzahl der Projekte 91 bis 110 qm durchschnittliche Wohnfläche auf. Überwiegend sind damit 4-Zimmer-Wohnungen im Angebot. Das Angebot an größeren Wohneinheiten ist aber steigend. Seite 2
Neubau ETW-Projekte in den östlichen Innenstadtbezirken im Bau in Planung Kartengrundlage: Google Maps Seite 3
3 ANALYSE DER UNTERSUCHTEN PROJEKTE 3.1 Entwicklungsstatus der Projekte Über die Hälfte der Wohnungen sind bereits im Bau Derzeit befinden sich in den untersuchten Stadtbezirken 34 Projekte mit 890 Wohneinheiten für Eigentümer und einem Projektvolumen von rund 106.000 qm Wohnfläche im Bau. Dies entspricht mehr als der Hälfte der gesamten Wohneinheitenzahl. Entwicklungsstatus der untersuchten Projekte 2009 nach WE-Anzahl Hinsichtlich der Projektanzahl bedeutet dies eine Zunahme um 48 % gegenüber dem Vorjahr. Die Anzahl der Wohneinheiten und das Projektvolumen stiegen jeweils um 7 %. Im Planungsstadium befinden sich weitere 24 Projekte mit 777 Eigentumswohnungen und einem Projektvolumen von rund 90.000 qm Wohnfläche. Projektanzahl WE-Anzahl im Bau 2008 23 832 im Bau 2009 34 890 Δ in % in Planung 2008 47,8 15 7,0 389 in Planung 2009 24 777 Δ in % 60,0 99,7 Hinsichtlich der Projektanzahl bedeutet dies eine Zunahme um 60 % gegenüber dem Vorjahr. Die Anzahl der Wohneinheiten und das Projektvolumen verdoppelte sich. 46,6 % im Bau 53,4 % Planung konkret Seite 8
3.2 Fertigstellungszeiträume der Projekte Höhepunkt der Fertigstellungen Ende 2010/Anfang 2011 erwartet Die Fertigstellung aller betrachteten Projekte ist bis Ende 2011 geplant. Die größte Anzahl an Fertigstellungen wird dabei für das 2. Halbjahr 2010 und das 1. Halbjahr 2011 avisiert. 600 500 Anzahl Wohneinheiten und Projekte nach Fertigstellungsjahr 18 16 14 Im 2. Halbjahr 2010 sollen in 17 Projekten fast 600 Wohneinheiten mit annähernd 80.000 qm Wohnfläche realisiert werden. Weitere 14 Projekte mit rund 500 Wohneinheiten und einem Projektvolumen von über 56.000 qm Wohnfläche sollen im 1. Halbjahr 2011 fertiggestellt werden. Bei zahlreichen Bauvorhaben begann die Planungs- und Umsetzungsphase vor rund zwei Jahren, als sich die gesamtwirtschaftliche Situation Deutschlands wesentlich positiver darstellte als derzeit. Die Bauvorhaben kommen in eine Phase anhaltenden Abschwungs auf den Markt. Stabile Vermarktungserfolge lassen sich nur bei zielgruppenspezifischer Kundenansprache, welche die Standortqualität und die Produktkonzeption berücksichtigt, erzielen Wohneinheiten 400 300 200 100 12 10 8 6 4 2 Projekte 0 Q4/2009 H1/2010 H2/2010 H1/2011 H2/2011 0 Wohneinheiten Projekte Seite 9
3.3 Bautätigkeit in den Stadtteilen Mitte weiterhin mit der höchsten Projektdichte Der Schwerpunkt der Bautätigkeit liegt wie im Vorjahr im Altbezirk Mitte mit 1.041 Wohneinheiten in 35 Projekten. Gegenüber dem Vorjahr bedeutet dies mehr als eine Verdopplung der Projektanzahl und eine Steigerung um 70 % hinsichtlich der Menge der Wohnungen. Ein Projektvolumen von rund 119.000 qm Wohnfläche bedeutet eine Steigerung um rund 90 % gegenüber dem Vorjahr. Die durchschnittliche Projektgröße nahm von 39 auf 30 Wohneinheiten je Projekt ab. Wohneinheiten Anzahl Wohneinheiten und Projekte in den ausgewählten Stadtbezirken 1.200 1.000 800 600 400 200 36 30 24 18 12 6 Projekte Eine Konzentration der Projekte ist wie im Vorjahr im Bereich der Invalidenstraße und Torstraße sowie dem südöstlichen Teil von Mitte an der Grenze zu Kreuzberg erkennbar. Im Bezirk Prenzlauer Berg werden 498 Wohneinheiten in 15 Projekten realisiert, was eine Steigerung um 21 % hinsichtlich der Wohnungsanzahl und um 36 % bezüglich der Projektanzahl bedeutet. Die durchschnittliche Projektgröße liegt bei 33 Wohneinheiten/Projekt und ist gegenüber dem Vorjahr (37) rückläufig. Das Projektvolumen liegt bei über 62.000 qm Wohnfläche und damit rund 11 % über dem Vorjahesniveau. Schwerpunktmäßig sind die Projekte wie im Vorjahr im Bereich um die Schönhauser Allee und im Umfeld der Greifswalder Straße konzentriert. In Friedrichshain ist ein Rückgang der Projektanzahl und des Projektvolumens zu verzeichnen. In acht Vorhaben (-20 %) werden insgesamt 137 Eigentumswohnungen und etwas über 14.000 qm Wohnfläche (jeweils -34 %) realisiert. Die durchschnittliche Projektgröße liegt mit 17 Wohneinheiten je Projekt deutlich unter den Vergleichsstandorten und auch unter dem Vorjahresniveau von 21 Wohneinheiten je Projekt. Den Schwerpunkt der Projekte bildet weiterhin die Umgebung des Boxhagener Kiezes südlich der Frankfurter Allee. 0 Mitte Friedrichshain Prenzlauer Berg 0 Anzahl Wohneinheiten Anzahl Projekte Seite 10
URHEBERRECHTLICHER HINWEIS Die in diesem Gutachten vorgelegten Ermittlungen und Berechnungen sowie die durchgeführten Recherchen wurden nach bestem Wissen und mit der nötigen Sorgfalt auf der Grundlage vorhandener oder in der Bearbeitungszeit zugänglicher Quellen erarbeitet. Eine Gewähr für die sachliche Richtigkeit wird nur für selbst ermittelte und erstellte Informationen und Daten im Rahmen der üblichen Sorgfaltspflicht übernommen. Eine Gewähr für die sachliche Richtigkeit für Daten und Sachverhalte aus dritter Hand wird nicht übernommen. Die Ausfertigungen dieses Gutachtens bleiben bis zur vollständigen Bezahlung des vereinbarten Honorars unser Eigentum. Das Gutachten ist urheberrechtlich geschützt und bei der registriert. Alleine der Auftraggeber ist berechtigt, das Gutachten oder Auszüge davon (diese jedoch nur mit Quellenangabe) für die gemäß Angebot/Auftrag vereinbarte Zweckbestimmung weiterzugeben. Vervielfältigungen, Veröffentlichungen und Weitergabe von Inhalten an Dritte in jeglicher Form sind grundsätzlich nur mit vorheriger schriftlicher Genehmigung der und nur mit Angabe der Originalquelle gestattet. Ausgenommen ist die Verwendung des Gutachtens oder Teile davon für Vermarktungsprospekte, hier ist ausnahmslos die vorherige schriftliche Einwilligung der einzuholen. Berlin, der 13. Oktober 2009 Seite 19