Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt Berlin, den 10. März 2014 V A 3 Telefon 90139-3286 An den Vorsitzenden des Hauptausschusses über den Präsidenten des Abgeordnetenhauses von Berlin über Senatskanzlei G Sen Kapitel 1250, MG 10 Titel 70115 Grundsanierung des Institutes für Chemie, 1. Bauabschnitt Anlagen 41. Sitzung des Hauptausschusses am 25. September 2013 Bericht SenBildJugWiss IV D 1 vom 13. September 2013, rote Nr. 1191 43. Sitzung des Hauptausschusses am 16. Oktober 2013 Vertraulicher Bericht SenStadtUm ZFA vom 1. Oktober 2013, rote Nr. 1000 C-4 48. Sitzung des Hauptausschusses am 13. November 2013 Sammelvorlage SenStadt - ZF A - vom 31. Oktober 2013 - Bericht 22, rote Nr. 1327 40. Sitzung des Abgeordnetenhauses am 12. Dezember 2013 - Drucksache Nr. 17/1400 (II.A.28) Auflagenbeschlüsse 2014/2015 - Ansatz 2013 1.000 T Ansatz 2014 / Verpflichtungsermächtigungen (VE) 2014 1.000 T 10.000 T Ansatz 2015 / Verpflichtungsermächtigungen (VE) 2015 6.000 T 16.000 T Ist 2013: 976 T Verfügungsbeschränkungen Ansatz / VE 300 T *) 9.900 T *) Aktuelles Ist (Stand 14.02.2014): 30.963,60 *) Sperre nach 24 Abs. 3 LHO Geschätzte Gesamtkosten: 32.400 T (Genehmigung der Vorplanungsunterlagen vom 13.03.2013) Das Abgeordnetenhaus hat in seiner oben bezeichneten Sitzung Folgendes beschlossen: Der Senat und die Bezirke werden aufgefordert, die Aufhebung der nach 24 Abs. 3 LHO gesperrten Ausgaben und/oder Verpflichtungsermächtigungen durch den Hauptausschuss mit einem Bericht über das Prüfergebnis der BPU gesondert zu beantragen. Mit diesem Bericht ist sowohl die Notwendigkeit der Baumaßnahme zu begründen als auch der Berlin, bei einem Verzicht der Baumaßnahme, erwachsende Nachteil darzustellen. Ferner muss der Bericht eine Darstellung der zu erwartenden Nutzungskosten (Betriebs- und Instandsetzungskosten gemäß Vordruck 123 BauWohn, wo keine Kostenrichtwerttabellen - 1 -
von SenStadtUm vorhanden sind, können ersatzweise normierte Richtkostenvergleichswerte verwendet werden) und daraus abgeleitet eine Bestätigung der Wirtschaftlichkeit der Gesamtmaßnahme enthalten; betragliche Abweichungen sind synoptisch darzustellen und zu begründen. Hierzu wird berichtet: 1. Beschlussempfehlung Es wird gebeten, den nachfolgenden Bericht und die mit der BPU ermittelten Gesamtkosten von 32.480.000 zustimmend zur Kenntnis zu nehmen sowie die nach 24 Abs. 3 LHO bestehenden Sperren bei den Ausgaben und Verpflichtungsermächtigungen aufzuheben. 2. Vorbemerkungen Das Institut für Chemie der Freien Universität Berlin (FU) ist vorrangig in den beiden großen Gebäudekomplexen Takustraße 3 und Fabeckstraße 34-36 untergebracht. Die aus den 60er 70er Jahren stammenden Gebäude sind infolge veralteter Gebäudesubstanz, Gebäudetechnik, eines unzureichenden Brandschutzes, Schadstoffbelastung (Asbest und Künstliche Mineralfasern (KMF)), sowie eines unverhältnismäßig hohen Energieverbrauchs stark sanierungsbedürftig. Durch die geplanten Maßnahmen sollen die baulichen Missstände behoben und eine Optimierung der Raumbelegung mit modernsten Laborbedingungen erreicht werden. In 2009 wurde durch SenStadtUm, Abt. V eine Machbarkeitsstudie beauftragt. Auf Basis der Bestandsanalyse und der Ermittlung eines zukunftsorientierten, optimierten Nutzerbedarfs wurde eine konzeptionelle Gesamtplanung aus wirtschaftlicher und wissenschaftlicher Sicht für eine optimale Flächenbelegung entwickelt. Im Zuge der 2010 durch die FU fertig gestellte Standortentwicklungsplanung soll das Institut für Chemie zukünftig unter wirtschaftlichen Synergieeffekten an zwei Hauptstandorten in Dahlem (Takustraße 3 und Arnimallee 22) konzentriert werden. Im Rahmen des 1. Bauabschnitts wird das Gebäude Arnimallee 22 (Bauteil I und II) saniert. Im Anschluss an den 1. Bauabschnitt soll der 2. Bauabschnitt (vgl. MG 10, Titel 70120) des Gebäudekomplexes Takustraße 3 in zwei Realisierungsabschnitten folgen. Die Gesamtkosten dieser Maßnahme werden auf 90.000.000 geschätzt. Es liegt ein Testat zur Feststellung eines angemessenen Kostenrahmes (Frühen Kostensicherheit) vom 4. April 2013 vor. An diesen 2. Bauabschnitt soll sich nach bisherigen Planungen als 3. Bauabschnitt die Sanierung des letzten Bauteils Arnimallee 22 (Bauteil III) anschließen. Über die Möglichkeiten der haushaltsmäßigen Umsetzung wird sich der Senat im Rahmen des nächsten Haushaltsplanaufstellungsverfahrens verständigen (rote Nr. 1191). Mit der Sanierung wird die von wissenschaftlicher Seite optimierte Unterbringung und räumliche Komprimierung der FU-Naturwissenschaften verfolgt. Insbesondere wird als letzter Baustein die im Hahn-Meitner-Bau (Thielallee 63) untergebrachte Biochemie integriert werden können. Das Gebäude Fabeckstraße 34-36 wird nach Realisierung nicht mehr vom Fachbereich Chemie genutzt (Anlage 1). 3. Planungsstand / Kosten / Baubeginn Es liegen geprüfte Bauplanungsunterlagen (BPU) vom 26. September 2013 (geprüft 30. Januar 2014) vor. Die Bauplanungsunterlagen basieren auf den Vorgaben der am - 2 -
13. März 2013 genehmigten Vorplanungsunterlagen (Baupreisindex 11/2012). Die Gesamtkosten erhöhen sich im Zuge der Prüfung von 32.400.000 um 80.000 auf 32.480.000. Mit den Bauarbeiten soll im Juli 2014 begonnen werden. Gemäß aktueller Terminplanung ist die Baufertigstellung für Ende 2016 avisiert. (Anlage 2: Stand der Maßnahme auf dem Zeitstrahl) 4. Notwendigkeit der Baumaßnahme bzw. Auswirkungen eines Verzichts Schadstoffbelastung (KMF und Asbest), Brandschutzmängel sowie energetische Unwirtschaftlichkeit der Gebäudetechnik und der Gebäudehülle machen eine Grundsanierung des Gebäudes Arnimallee 22 erforderlich. Die Sanierung der Bauteile I und II des Gebäudes in der Arnimallee 22 bildet den 1. Bauabschnitt (1.BA) einer komplexen Gesamtsanierung. Im Zuge der Neustrukturierung sollen in der Arnimallee 22 neben Hörsaal und Seminarflächen, Werkstätten, Labore und Büros der Fachbereiche der Physikalischen/Theoretischen Chemie untergebracht werden. Darüber hinaus wird ein Anbau für lüftungstechnische Anlagen im Bereich der kleinen Hörsäle erforderlich. Bei Verzicht auf die Maßnahme kann die komplette räumliche Umstrukturierung der Fachbereiche Chemie nicht realisiert werden. 5. Risikoanalyse und Risikovorsorge Im Rahmen der Fortschreibung der Planung wurden die im Folgenden aufgeführten Risiken identifiziert, in Bezug auf Ihre Eintrittswahrscheinlichkeit qualitativ bewertet, die im Eintrittsfall entstehenden Kosten ermittelt und Strategien zur Risikominimierung entwickelt. Zur Vervollständigung der Gesamtübersicht sind auch die Risikofaktoren aufgeführt, die i.d.r. eine hohe Eintrittswahrscheinlichkeit für Mehrkosten haben und im Zuge der Risikovorsorge bereits in die Fortschreibung der Planung / Kostenberechnung eingeflossen sind (siehe nachfolgende Tabelle Eintrittswahrscheinlichkeit: i.d.r. hoch ; Mehrkosten: weitestgehend berücksichtigt ). Risiken für Mehrkosten auf Grund von... Eintrittswahrscheinlichkeit* Mehrkosten 1) Baugrundrisiken i.d.r. hoch weitestgehend berücksichtigt Im Bereich des neuen Technikanbaus befinden sich alte Heizöltanks. Hier war der Baugrund hinsichtlich Tragfähigkeit und Schadstoffbelastung zu untersuchen. Es wurden zahlreiche Probebohrungen durchgeführt und sowohl die Tragfähigkeit des Baugrundes als auch die Schadstoffbelastung des Bodenaushubs untersucht. Der Baugrund ist mit Schadstoffen belastet, die erhöhte Kosten bei der Entsorgung verursachen. Die Gründung der Neubauteile wurde entsprechend dieser Erkenntnisse geplant und auch der erforderliche Bodenaushub mit entsprechend hohen Ansätzen in der Kostenberechnung berücksichtigt. Es verbleibt ein geringes Restrisiko, da die Probebohrungen zwar repräsentativ sind, aber partiell ggf. Einschlüsse im Erdreich mit erhöhter Schadstoffkonzentration vorliegen könnten. 2) Schadstoffentsorgung i.d.r. hoch weitestgehend berücksichtigt Das Bestandsgebäude wurde umfangreich untersucht und zahlreiche Fundstellen für Schadstoffe identifiziert. Die erhöhten Kosten für die Entsorgung des schadstoffbelasteten Bauschutts wurden in die vorliegende Kostenberechnung aufgenommen. Es verbleibt ein geringes Restrisiko, da im Zuge der Abrissarbeiten ggf. an unerwarteter Stelle weitere Schadstoffe zu Tage treten könnten. - 3 -
3) Bestandskonstruktion i.d.r. hoch weitestgehend berücksichtigt Die Tragkonstruktion des Bestandsgebäudes wurde umfangreich untersucht. Statisch erforderliche Maßnahmen, z.b. zur Abfangung tragender Bauteile, sind in die Planung eingeflossen und in der vorliegenden Kostenberechnung erfasst. Es verbleibt ein geringes Restrisiko, da im Zuge der Abrissarbeiten ggf. noch unerkannte Bauteilschwächen deutlich werden könnten. 4) Feuerwehrgebäudefunk gering nicht berücksichtigt Im Falle eines Einsatzes verständigt sich die Feuerwehr im Gebäude über ihre eigenen Funkgeräte. Zur Überprüfung der Durchlässigkeit der Konstruktion werden Funk - Messungen durchgeführt und ausgewertet. Sollte keine ausreichende Funkabdeckung bestehen, ist dieser Mangel mittels Signalverstärkung bauseits zu beheben (Kosten ca. 60.000 ). 5) Brandschutzklappen gering nicht berücksichtigt Mit dem 1. Juli 2013 hat die Bauprodukte-Verordnung (BauPVO) die Bauprodukte-Richtlinie abgelöst. Ab dem 1. Juli 2013 dürfen nur noch nach DIN EN 1366-2 geprüfte, auf der Grundlage der Produktnorm DIN EN 15650 nach DIN EN 13051-1 klassifizierte und mit CE-Zeichen versehene Brandschutzklappen in den Verkehr gebracht werden. Die örtlichen Montageausführungen der Brandschutzklappen müssen also mit den Angaben in der Technischen Dokumentation des Herstellers übereinstimmen. In diesem Zusammenhang gibt es derzeitig eine breite Fachdiskussion über die Verwendung von Brandschutzklappen in Abluftanlagen chemisch genutzter Digestorien. Im Rahmen der Bauvorlagenprüfung wird derzeitig mit dem Prüfingenieur und dem Nutzer geklärt, ob die bisher geplante Ausführung der Brandschutzklappen mit beschichteten Klappenblättern die aktuellen Anforderungen erfüllt. Dazu laufen derzeitig Anfragen bei mehreren Klappenherstellern. Zum jetzigen Zeitpunkt ist noch nicht absehbar, ob sich aus der Thematik eventuell Mehrkosten gegenüber der Kostenberechnung zur BPU in der KG 430 ergeben. 6) Vergaberisiken sehr gering nicht berücksichtigt ggf. erheblich Im Zuge der VOB-Vergaben kommt es gelegentlich zu Rügen und Nachprüfverfahren. Diese Risiken lassen sich durch eine Qualitätssicherung in den Vergabeverfahren, so wie sie bei SenStadtUm erfolgt, mindern und sind als sehr gering einzuschätzen. Der durch solche Nachprüfverfahren entstehende Schaden wirkt sich unmittelbar auf die Termine und mittelbar auch auf die Kosten aus. Die ggf. entstehenden Mehrkosten sind nicht abschätzbar. 7) Insolvenzen sehr gering nicht berücksichtigt ggf. erheblich Im Zuge der VOB-Vergabeverfahren werden die Bieter auf Ihre wirtschaftliche Leistungsfähigkeit überprüft. Dieses schließt aber nicht aus, dass Auftragnehmer durch Gründe, die der Auftraggeber nicht zu vertreten hat, während der Bauphase in die Insolvenz geraten. Die ggf. entstehenden Mehrkosten für die Beauftragung neuer Baufirmen sind nicht abschätzbar. *Qualitative Bewertung der Eintrittswahrscheinlichkeit von Risikoereignissen : Auftreten nach bisheriger Erfahrung prognostizierte Eintrittswahrscheinlichkeit fast sicher - zumindest bei jedem 2. Fall (0,50) "hoch" häufig - bei jedem 2. bis 5. Fall (0,50-0,20) "erhöht" manchmal - bei jedem 5. - 10. Fall (0,20-0,10) "etwas erhöht" selten - bei jedem 10. bis 25. Fall (0,10-0,04) "gering" - 4 -
fast nie - höchstens bei jedem 25, Fall (0,04-0) "sehr gering" Alle derzeit erkennbaren Risiken mit hoher und erhöhter Eintrittswahrscheinlichkeit wurden in der Planung und geprüften Kostenberechnung entsprechend berücksichtigt. Eine Risikovorsorge von rd. 2,78 Mio. für Unvorhergesehenes (UV) dient als Reserve für unvorhersehbare und unabweisbare Maßnahmen. Die Ergebnisse der bisher vorgenommenen Erkundungsmaßnahmen im Bereich des Hochbaus lassen keine höheren Risiken erkennen, die eine Anpassung des Unvorhergesehenen Betrages bedürfen. Über die bisher bereits erfolgten Bauerkundungsmaßnahmen hinaus, sind zur weiteren Risikominderung im Rahmen der bauvorbereitenden Maßnahmen folgende Leistungen geplant: - Befahren von Grundleitungen innerhalb des Gebäudes - Erkundung der Bestands-Niederspannungs-Hauptverteilung - Herstellen weiterer Öffnungen in Decken-, Wand- und Fassadenelementen 6. Baupreis-Index Die Kostenermittlung der vorliegenden Bauplanungsunterlagen basiert auf dem Kostenstand 08/2013. Die Kostensteigerung von 80.000 gegenüber der eingereichten BPU resultiert aus der Indexsteigerung, die sich zum Zeitpunkt der abschließenden Prüfung (Kostenstand 11/2013) gegenüber dem Zeitpunkt der Einreichung der BPU verändert hat. Die Kosten berücksichtigen nicht die möglichen Baupreissteigerungen bis zur geplanten Fertigstellung der Baumaßnahme. Der Hauptausschuss hat zur möglichen Baupreisentwicklung in seiner 43. Sitzung am 16. Oktober 2013 den vertraulichen Bericht der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt - ZF A - zur Baumittelliste 2014/15 (rote Nr. 1000 C-4) zur Kenntnis genommen. 7. Nutzungskosten / Wirtschaftlichkeitsbetrachtung 7.1. Wirtschaftliche Ausführung Hochbau Bei der Planung der Maßnahme wurden die wirtschaftlichen Standards öffentlichen Bauens und die Aspekte der Nachhaltigkeit berücksichtigt. Die innenräumlichen Strukturen wurden so gewählt, dass sie weitestgehend der vorhandenen Tragwerksstruktur entsprechen und somit ein Großteil des Bestandes erhalten bleiben kann. Lediglich das Dachgeschoss wird erneuert, da die moderne Klima- /Lüftungszentrale im bestehenden Geschoß nicht untergebracht werden konnte. Die Baumaßnahme erfolgt umwelt- und ressourcenschonend. Neben den baurechtlich verbindlichen Anforderungen der EnEV, des EEWärmeG und der DIN 4108-2 wird das Pflichtenheft für die Erreichung eines vorbildlichen energetischen Standards für Baumaßnahmen im Zuständigkeitsbereich der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung umgesetzt. Im Zuge der Planung wurde der Entwurf fortwährend optimiert, um in Bezug auf die Raumausnutzung die wirtschaftlichste Variante zu erarbeiten. Der Prozess der Planungsoptimierung setzt sich in der Ausführungsplanung fort, um auch im Bereich der Konstruktion die wirtschaftlichsten und nachhaltigsten Lösungen umzusetzen. - 5 -
7.2. Wirtschaftliche Ausführung Gebäudetechnik Die Gebäudetechnik wird auf das betrieblich notwendige Maß begrenzt. Auf eine mechanische Lüftung der Räume konnte weitestgehend verzichtet werden. Mittels Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen wurden die Anlagen und Systeme der technischen Ausrüstung optimiert. Die Wärmeversorgung erfolgt unter Nutzung von Fernwärme. Grundsätzlich kommen nur Anlagen höchster Effizienzklasse zum Einsatz (z.b. Hocheffizienzpumpen, hochenergieeffiziente Lüfterantriebe etc.). Die Vorgaben der EnEV 2009 für Bestandsgebäude werden um mindestens 20 % unterschritten. 7.3. Betriebskosten Die Darstellung der zu erwartenden Nutzungskosten gemäß Vordruck BauWohn II 13 ist als Anlage 3 beigefügt: Betriebskosten 490.799 /a Instandsetzungskosten 256.100 /a Nutzungskosten 746.899 /a Die Betriebskosten werden mit 490.799 /a angegeben. Ein Vergleich mit den Vorjahren ist hier nicht möglich, da sich das Gebäude nicht im Bestand der FU Berlin befand und darüber hinaus längere Zeit leer stand. 8. Finanzierung Die Ausgaben und Verpflichtungsermächtigungen der Baumaßnahme sind im Haushaltsplan 2014/2015 bei Kapitel 1250, MG 10, Titel 70115 nach 24 Abs. 3 LHO veranschlagt. Die Finanzierung der Baumaßnahme stellt sich wie folgt dar: finanziert bis 2013 1.627 T 2014 1.000 T 2015 6.000 T ab 2016 23.853 T 32.480 T Die Folgerungen aus der Erhöhung der Gesamtkosten gegenüber den bisher geschätzten Gesamtkosten um 80.000 werden spätestens bei der Anmeldung zur Finanzplanung 2015 bis 2019 bzw. zum Haltsplan 2016/2017 im Rahmen des dann zur Verfügung stehenden Investitionsvolumens gezogen. In Vertretung Regula Lüscher Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt - 6 -
Anlage 1 Bauabschnitte Die Maßnahme wird aufgrund der begrenzten Verfügungsflächen in mehreren Stufen durchgeführt, vgl. nachfolgende Erläuterungen: Stufe 1: Sanierung 1. BA Arnimallee 22, BT I und II Stufe 2: Sanierung 2. BA Takustraße 3, erster Realisierungsabschnitt Stufe 3: Sanierung 2.BA Takustraße 3, zweiter Realisierungsabschnitt Stufe 4: Sanierung 3. BA Arnimallee 22, BT III Fabeckstraße 34-36 Bauabschnitte
Grundsanierung des Institutes für Chemie, 1. BA Planungsstand / Stand der Kostenermittlung Stand: Januar 2014 HOAI LP (Leistungsphase) 1 Grundl.e rmittl. 2 Vorplanung 3 Entwurfsplanung 4 1) 5 Ausführungsplanung 6 Vorbereitung d. Vergabe 72) 8 Objektüberwachung 9 3) DIN 276 (Kostenstruktur) Schätzung Toleranz ± 30% *) Berechung ± 20% bis 25% *) Anschlag ± 10% bis 15% *) Feststellung Toleranz ± 0% *) ABau (formale Struktur) BP VPU BPU ggf. EU Vergabe (Struktur der Verfahren) VOF VOB Bauleistungen 1) Zustimmungsverfahren eingereicht, formal noch nicht abgeschlossen 2) Mitwirkung bei der Vergabe 3) Objektbetreuung und Dokumentation *) Die o. a. Toleranzrahmen der Gesamtbaukosten bei Hochbaumaßnahmen, bezogen auf die jeweilige Kostenermittlungsart, werden durch die bestehende Rechtssprechung der Oberlandesgerichte gesetzt. Anlage 2