BEBAUUNGSPLANÄNDERUNG UND BEGRÜNDUNG Stand der Planung 5.11.2013 gemäß 13a i.v.m. 3 (2) und 4 (2) BauGB gemäß 10 (1) BauGB STADT BERGEN LANDKREIS CELLE BEBAUUNGSPLAN BERGEN NR. 6 UND ÖRTLICHE BAUVORSCHRIFT BAHNHOFSTRASSE 4. ÄNDERUNG MIT BERICHTIGUNG DES FLÄCHENNUTZUNGSPLANES BÜRO KELLER LOTHRINGER STRASSE 15 30559 HANNOVER
- 2 - Bebauungsplan Bergen Nr. 6 Bahnhofstraße, 4. Änderung, M 1 : 1.000
- 3 - Gesetzesbezüge Baugesetzbuch (BauGB) vom 23.9.2004 (BGBl. I Seite 2414) - zuletzt geändert am 11.6.2013 (BGBl. I Seite 1548) Baunutzungsverordnung (BauNVO) vom 23.1.1990 (BGBl. I Seite 132) - zuletzt geändert am 11.6.2013 (BGBl. I Seite 1548) Niedersächsisches Kommunalverfassungsgesetz (NKomVG) vom 17.12.2010 (Nds. GVBI. Seite 576) zuletzt geändert am 12.12.2012 (Nds. GVBl. Seite 589) Planzeichenverordnung 1990 (PlanzV90) vom 18.12.1990 (BGBl. I 1991 I Seite 58) - zuletzt geändert am 22.7.2011 (BGBl. I Seite 1509)
- 4 - TEXTLICHE FESTSETZUNGEN 1. Innerhalb des Sondergebietes ist ein Supermarkt mit einer Verkaufsfläche von maximal 1.100 m² zulässig (gemäß 9 (1) Nr. 1 BauGB i.v.m. 11 BauNVO). 2. Die durch OK festgesetzte maximale Höhe baulicher Anlagen bemisst sich nach der Höhe der Hauptbaukörper, gemessen an jedem Schnittpunkt der Außenwände, über gewachsenem Gelände vor Baubeginn (gemäß 16 (2) Nr. 4 und 18 (1) BauNVO). 3. Je angefangene 500 m² Baugrundstücksgröße ist mindestens ein standortheimischer Laubbaum als Hochstamm mit einem Stammumfang von mindestens 12-14 cm anzupflanzen, dauerhaft zu erhalten und bei Abgängigkeit zu ersetzen (gemäß 9 (1) Nr. 25a und b BauGB). ÖRTLICHE BAUVORSCHRIFT gemäß 84 der Niedersächsischen Bauordnung (NBauO) 1 Geltungsbereich Die Örtliche Bauvorschrift gilt in einem Abstand von maximal 25 m zur südlichen Baugrenze innerhalb des Geltungsbereiches der 4. Änderung des Bebauungsplanes Bergen Nr. 6 Bahnhofstraße" der Stadt Bergen. 2 Dachform, Dachneigung Als Dachformen sind nur Satteldächer, Walmdächer und Krüppelwalmdächer mit Dachneigungen zwischen 25 und 48 zulässig. Untergeordnete Gebäudeteile, Nebenanlagen, Carports, Garagen und Wintergärten sind hiervon ausgenommen. 3 Außenwände Außenwände sind nur in Verblendmauerwerk oder mit Putzflächen zulässig. 4 Ordnungswidrigkeiten Ordnungswidrig handelt nach 80 (3) NBauO, wer den Anforderungen der 2 und 3 in Verbindung mit 1 dieser Örtlichen Bauvorschrift zuwiderhandelt. Ordnungswidrigkeiten können gemäß 80 (5) NBauO mit einer Geldbuße bis zu 500.000,-Euro geahndet werden.
Präambel Aufgrund des 1 Abs. 3 und des 10 Abs. 1 des Baugesetzbuches (BauGB) vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414) und der 84 der Nds. Bauordnung vom 03.04.2012 (Nds. GVBl. S. 46) und des 58 Abs. 2 des Nds. Kommunalverfassungsgesetzes vom 17.12.2010 (Nds. GVBl. S. 576) in der jeweils zuletzt geltenden Fassung hat der Rat der Stadt diesen Bebauungsplan Bergen Nr. 6 Bahnhofstraße, 4. Änderung, bestehend aus der Planzeichnung und den nebenstehenden textlichen Festsetzungen sowie den nebenstehenden Örtlichen Bauvorschriften, als Satzung beschlossen. - 5 - Öffentliche Auslegung mit Einschränkung Der Rat/Verwaltungsausschuss der Stadt hat in seiner Sitzung am dem geänderten Entwurf der 4. Änderung des Bebauungsplanes mit Begründung zugestimmt und die erneute öffentliche Auslegung mit Einschränkungen gemäß 4a Abs. 3 Satz 2 bzw. Satz 4 BauGB und mit einer verkürzten Auslegungszeit gemäß 4a Abs. 3 Satz 3 BauGB beschlossen. Ort und Dauer der erneuten öffentlichen Auslegung wurden am ortsüblich bekanntgemacht. Der Entwurf der 4. Änderung des Bebauungsplanes mit Begründung hat vom bis gemäß 4a Abs. 3 BauGB erneut öffentlich ausgelegen. Den von der Planänderung Betroffenen wurde mit Schreiben vom Gelegenheit zur Stellungnahme bis zum gegeben. Aufstellungsbeschluss Der Verwaltungsausschuss der Stadt hat in seiner Sitzung am die Aufstellung der 4. Änderung des Bebauungsplanes beschlossen. Der Änderungsbeschluss ist gemäß 2 Abs. 1 BauGB ortsüblich bekanntgemacht. Planunterlage Kartengrundlage: Liegenschaftskarte / ALK Stand 04/2013 Gemarkung: Bergen Flur: 3 Quelle: "Auszug aus den Geobasisdaten der Niedersächsischen Vermessungs- und Katasterverwaltung" Herausgeber: 2013 Landesamt für Geoinformation und Landentwicklung Niedersachsen Regionaldirektion Wolfsburg - Katasteramt Celle - Die Planunterlage entspricht dem Inhalt des Liegenschaftskatasters und weist die städtebaulich bedeutsamen baulichen Anlagen sowie Straßen, Wege und Plätze vollständig nach (Stand vom Mai 2013). Sie ist hinsichtlich der Darstellung der Grenzen und der baulichen Anlagen geometrisch einwandfrei. (Nur bei Bebauungsplänen, deren Festsetzungen sich auf die geometrische Form der Grundstücke auswirken) Die Übertragbarkeit der neu zu bildenden Grenzen in die Örtlichkeit ist einwandfrei möglich. (Nur bei Bebauungsplänen, bei deren Durchführung neue Grenzen gebildet werden, deren Verlauf durch den Bebauungsplan festgesetzt wird) Celle, den... - Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur -. Unterschrift) Planverfasser Der Entwurf der 4. Änderung des Bebauungsplanes wurde ausgearbeitet vom Hannover im Juni 2013 Satzungsbeschluss Der Rat der Stadt Bergen hat den Bebauungsplan, 4. Änderung, nach Prüfung der Anregungen gemäß 3 Abs. 2 BauGB in seiner Sitzung am als Satzung ( 10 Abs. 1 BauGB) sowie die Begründung beschlossen. Inkrafttreten Der Satzungsbeschluss der 4. Änderung des Bebauungsplanes ist gemäß 10 Abs. 3 BauGB am ortsüblich bekanntgemacht worden. Der Bebauungsplan, 4. Änderung, ist damit am rechtsverbindlich geworden. Frist für Geltendmachung der Verletzung von Vorschriften 1. Eine nach 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 bis 3 BauGB beachtliche Verletzung der dort bezeichneten Verfahrens- und Formvorschriften, 2. eine unter Berücksichtigung des 214 Abs. 2 BauGB beachtliche Verletzung der Vorschriften über das Verhältnis der 4. Änderung des Bebauungsplanes und des Flächennutzungsplanes und 3. nach 214 Abs. 3 Satz 2 BauGB beachtliche Mängel des Abwägungsvorgangs sind nicht innerhalb eines Jahres seit Bekanntmachung der 4. Änderung des Bebauungsplanes schriftlich gegenüber der Stadt unter Darlegung des die Verletzung begründenden Sachverhalts geltend gemacht worden ( 215 BauGB). Anmerkung: *) Nichtzutreffendes streichen Öffentliche Auslegung Der Verwaltungsausschuss der Stadt hat dem Entwurf der 4. Änderung des Bebauungsplanes mit Begründung am zugestimmt und die öffentliche Auslegung gemäß 3 Abs. 2 BauGB beschlossen. Ort und Dauer der öffentlichen Auslegung wurden am ortsüblich bekanntgemacht. Der Entwurf der 4. Änderung des Bebauungsplanes mit Begründung hat vom bis gemäß 3 Abs. 2 BauGB öffentlich ausgelegen.
- 6 - Begründung zum Bebauungsplan Bergen Nr. 6 und Örtliche Bauvorschrift Bahnhofstraße, 4. Änderung 1. Aufstellung der 4. Änderung des Bebauungsplanes 1.1 Aufstellungsbeschluss Die Stadt Bergen hat die Aufstellung der 4. Änderung des Bebauungsplanes Bergen Nr. 6 Bahnhofstraße beschlossen. 1.2 Planbereich Der Planbereich befindet sich in der Mitte der Kernstadt Bergen nördlich der Bahnhofstraße. Er wird auf dem Deckblatt dieser Bebauungsplanänderung mit Begründung im Maßstab 1:5.000 dargestellt. 2. Planungsvorgaben 2.1 Raumordnung und Landesplanung Nach den Zielen der Raumordnung und Landesplanung ist Bergen als Grundzentrum innerhalb des Systems der zentralen Orte eingestuft. In Grundzentren sind zentrale Einrichtungen und Angebote zur Deckung des allgemeinen täglichen Bedarfs bereitzustellen. Verkaufsfläche und Warensortiment von Einzelhandelsgroßprojekten der zentralörtlichen Versorgungsfunktion und dem Verflechtungsbereich des jeweiligen zentralen Ortes entsprechen. Ausgeglichene Versorgungsstrukturen dürfen nicht wesentlich beeinträchtigt werden. Ziele und Grundsätze der Landes- oder Regionalen Raumordnungsplanung, die sich ausdrücklich auf den vorliegenden Änderungsbereich beziehen, sind durch diese Planung nicht betroffen. 2.2 Vorbereitende Bauleitplanung (Flächennutzungsplan) Der Flächennutzungsplan der Stadt Bergen weist für den Geltungsbereich dieser Bebauungsplanänderung ein Mischgebiet mit einer durchschnittlichen Geschossflächenzahl von 1,0 aus. Im Zusammenhang mit dieser Änderung des Bebauungsplanes, die die Ausweisung eines Sondergebietes auf der Grundlage des 13a BauGB zum Ziel hat, wird er einer Berichtigung unterzogen
- 7 - Ausschnitt aus dem Flächennutzungsplan (M 1 : 5.000)
- 8 - Berichtigung des Flächennutzungsplanes, M 1.:5.000
- 9-2.3 Bebauungsplan (bisherige Fassung) In seiner bisherigen Fassung setzt der Bebauungsplan für den Geltungsbereich seiner 4. Änderung ein Mischgebiet fest, das zwei- bis dreigeschossig bei einer Grundflächenzahl von 0,4 und einer Geschossflächenzahl von 0,7 bei zweigeschossiger und 0,9 bei dreigeschossiger offener Bauweise bebaut werden darf. Die überbaubare Fläche hält lediglich einen Abstand von 5 m zur Bahnhofstraße ein und ist ansonsten unbeschränkt. Es wird eine Mindestbepflanzung von einem Baum je 500 m² Baugrundstücksfläche festsetzt und es wird bestimmt, dass Flächen in Geschossen, die keine Vollgeschosse sind, auf die zulässige Geschossfläche anzurechnen sind. Zusätzlich besteht eine örtliche Bauvorschrift, die innerhalb eines 25 m tiefen Abstandes, von der straßenbegleitenden Baugrenze gemessen, gilt und nach der lediglich bestimmte Dachformen mit Neigungen zwischen 25 und 48 sowie nur Außenwände mit Verblendmauerwerk oder Putz zulässig sind. Die bisherigen Änderungen des Bebauungsplanes betreffen nicht den Geltungsbereich der 4. Änderung. Ein entsprechender Ausschnitt aus dem ursprünglichen Bebauungsplan wird im Folgenden ausgewiesen. 3. Verbindliche Bauleitplanung 3.1 Ziel und Zweck der Planung (Planungsabsicht) Durch die vorliegende Bebauungsplanänderung soll der Standort eines vorhandenen Supermarktes gesichert werden, der bislang in einem Mischgebiet liegt. Hierfür wird ein entsprechendes Sondergebiet ausgewiesen, in dem eine maximale Verkaufsfläche bestimmt wird, die dem Betriebstyp entspricht. Ein Supermarkt wird definiert als Selbstbedienungsgeschäft, das überwiegend Nahrungs- und Genussmittel einschließlich Frischwaren führt, dessen Angebot aber noch um ausgewählte Verbrauchsgüter und Gebrauchsgüter ergänzt und arrondiert wird. Die Verkaufsflächenbandbreite reicht von rd. 400 bis maximal 1.500 m² (gesa, Grundbegriffe der Standortanalytik und der Einzelhandels-Statistik, Hamburg, ohne Datum, vergleiche auch Katalog E-Begriffsdefinitionen aus der Handels- und Absatzwirtschaft, Institut für Handelsforschung an der Universität zu Köln, 4. Ausgabe 1995). Der Anregung des Landkreises, den Begriff Lebensmittelsupermarkt zu verwenden, um Missverständnisse zu vermeiden, wird nicht gefolgt, da eine ausdrückliche Beschränkung auf allein Lebensmittel nicht vorgesehen werden soll. Insofern würde gerade durch diesen Begriff ein Missverständnis entstehen können, weil dann die in der oben genannten Definition enthaltene Ergänzung und Arrondierung des Angebots um ausgewählte Verbrauchsgüter und Gebrauchsgüter in Frage stünde. Da es sich lediglich um die Sicherung eines vorhandenen Betriebes handelt und somit keine neuen Einzelhandelsflächen entstehen, sind raumordnerische Belange insbesondere im Hinblick auf die Versorgung in Nachbargemeinden nicht betroffen. Der Landkreis Celle hat auf eine hohe Handelszentralität von 144 % hingewiesen, die eine Überversorgung nahelegen kann. Sie wird aber nicht dadurch beeinflusst, ob der hier vorhandene Betrieb eine andere Gebietsfestsetzung bekommt oder nicht.
- 10 - Ausschnitt aus dem Bebauungsplan Bergen Nr. 6, Bahnhofstraße mit eingearbeiteten bisherigen Änderungen, M. 1 : 1.000
- 11 - Das gleiche trifft für die Lage und die verkehrliche Erreichbarkeit des Betriebes zu, der viel zentraler innerhalb der Kernstadt gelegen ist als dies für die beiden größeren Einkaufsmärkte am nördlichen und südlichen Stadtausgang der Fall ist und damit die Versorgung der umgebenden Wohngebiete sicherstellt.. Insbesondere eine fußläufige Erreichbarkeit ist dadurch umso eher an diesem Standort gegeben. Der Landkreis weist darauf hin, dass ausgeglichene Versorgungsstrukturen und deren Verwirklichung, die Funktionsfähigkeit der Zentralen Orte und integrierter Versorgungsstandorte sowie die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung durch neue Einzelhandelsgroßprojekte nicht wesentlich beeinträchtigt werden dürften. Dies ist hier auch nicht zu erwarten, da es sich eben nicht um einen neuen Betrieb handelt sondern um einen vorhandenen und alteingesessenen Betrieb. Insofern trifft der genannte Vorbehalt eben gerade nicht zu. Das Maß der baulichen Nutzung wird an die Notwendigkeiten für den geplanten Nutzungszweck angepasst. So ist die Festsetzung einer Bauhöhe sinnvoller als eine bestimmte Geschosszahl. Eine Geschossflächenzahl ist in diesem Zusammenhang nicht mehr sinnvoll; auch die bislang festgesetzte Anrechung von Flächen in Nicht-Vollgeschossen auf die Geschossflächenzahl ist damit hinfällig. Die Grundflächenzahl kann auf das zulässige Maß in einer gemischten Baufläche, wie sie hier maßstabgebend ist, angepasst werden. Durch die Planung wird kein Vorhaben ermöglicht, das eine Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung begründete. Es liegen keine Anhaltspunkte dafür vor, dass Ziele des Artenschutzes, Erhaltungsziele und der Schutzzweck der Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung und der Europäischen Vogelschutzgebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes beeinträchtigt werden könnten. Die Bebauungsplanänderung kann damit im beschleunigten Verfahren aufgestellt werden. Von einer Umweltprüfung mit anschließendem Umweltbericht wird gemäß 13a (2) Nr. 1 BauGB abgesehen. 3.2 Sonstige Festsetzungen des Bebauungsplanes Sonstige Festsetzungen des Bebauungsplanes sind durch diese Änderung nicht betroffen. Dies gilt für den Geltungsbereich der 4. Änderung neben der Mindestbepflanzung und der offenen Bauweise insbesondere auch für die Maßgaben der Örtlichen Bauvorschrift, die unverändert übernommen werden. 4. Zur Verwirklichung der 4. Änderung zu treffende Maßnahmen 4.1 Altablagerungen, Bodenkontaminationen Altablagerungen und Bodenkontaminationen ind innerhalb des Änderungsbereiches nicht bekannt. 4.2 Bodenordnung Bodenordnende Maßnahmen sind nicht erforderlich. 4.3 Ver- und Entsorgung Die Situation von Ver- und Entsorgung wird durch diese Änderung des Bebauungsplanes nicht berührt.
- 12 - Diese Begründung gemäß 9 (8) BauGB hat zusammen mit der 4. Änderung des Bebauungsplanes Bergen Nr. 6 Bahnhofstraße" vom 20.9.2013 bis einschließlich 22.10.2013 gemäß 3 (2) BauGB in Verbindung mit 13a BauGB öffentlich ausgelegen und wurde vom Rat der Stadt Bergen beschlossen.