JLL Büroimmobilienuhr Q1 2016 EMEA Offices Research Europäischer Büro- Nutzermarkt startet stark Europäischer Büro-Mietpreisindex legt im 1. Quartal 2016 um 0,6% zu Ein Plus von 14 % gegenüber dem 1. Quartal des Vorjahres sorgt für bestes Umsatzresultat seit 2011 Europäische Büro-Leerstandsquote mit 8,6 % auf niedrigstem Stand seit Anfang 2009 Die Uhr zeigt, wo sich die Büromärkte nach Einschätzung von JLL innerhalb ihrer Mietpreis-Kreisläufe Ende März 2016 befinden. Der lokale Markt kann sich in der Uhr in verschiedene Richtungen und mit verschiedenen Geschwindigkeiten bewegen. Die Uhr ist eine Methode zum Vergleich der Positionen der Märkte in ihrem Kreislauf. Die Positionen sind nicht zwingend repräsentativ für den Investment- und Projektentwicklungsmarkt. Die Positionen der Märkte beziehen sich auf die Spitzenmieten. Es gibt Märkte, die keinem konventionellen Zyklus folgen und sich eher zwischen 9 und 12 Uhr bewegen. In diesem Fall repräsentiert 9 Uhr einen Mietanstieg nach einer Periode der Mietstabilität.
JLL Büroimmobilienuhr Q1 2016 1 Europäische Nutzermärkte Trotz der Sorge um die Fluktuationen an den globalen Kapitalmärkten zu Jahresbeginn und der anhaltenden Unsicherheit in Bezug auf das bevorstehende EU-Referendum in Großbritannien wurden die Konjunkturprognosen für Europa 2016 nur leicht heruntergeschraubt und gehen weiterhin von einer anhaltenden, wenn auch verlangsamten Konjunkturerholung aus. Während sich das Vermietungsergebnis im 1. Quartal 2016 noch über dem Volumen von Januar bis Ende März 2015 bewegte und auch über dem 10-Jahresdurchschnitt (2,55 Mio. m²) lag, könnten die Nutzer in den beiden kommenden Quartalen zurückhaltender agieren. Die Nachfrage nach Büroflächen dürfte insgesamt stark bleiben und der robusten Performance von 2015 entsprechen. Europäischer Büro-Mietpreisindex zu Jahresbeginn mit weiterem Plus Der europäische Büro-Mietpreisindex von JLL* legte im 1. Quartal 2016 (gegenüber Q4 2015) um 0,6% zu. Damit war der Zuwachs allerdings etwas schwächer als im Vorquartal (+ 1,0 % - revidiert nach ursprünglich genannten +0,8%). Von den 24 Index-Städten* verzeichneten sieben im Quartalsvergleich steigende Mieten (gegenüber zehn im 4. Quartal 2015), angeführt von Budapest (+4,8%), Frankfurt (+2,8%), Mailand (+2,1%) und Stockholm (+1,9%). In Paris, wo die Spitzenmieten sich über einem längeren Zeitraum als relativ volatil erwiesen, ohne in eine bestimmte Richtung zu tendieren, lies die bessere Nutzerstimmung die Mieten das dritte Quartal in Folge ansteigen, (Q 1 2016: +0,7%). Barcelona (+1,3%) und Madrid (+0,9%) setzten ihren Anstieg fort. In den 17 anderen europäischen Städten blieben die Spitzenmieten unverändert. 15 Büroflächenmärkte befinden sich Ende März zwischen 09:00 und 12:00 auf der Immobilienuhr (Q1 2015: 10). In diesen Städten hat sich das Mietpreiswachstum in den ersten drei Monaten zwar verlangsamt, sollte aber durchaus anhalten. Die kräftige Erholung der Nachfrage in Verbindung mit einem häufig sehr knappen Angebot (insbesondere im Spitzensegment), ließ die Mieten in einigen Märkten schnell ihre Talsohle überwinden mit forciertem Anstieg. Allerdings werden sich die starken jährlichen Wachstumsraten beispielsweise in Dublin (25%), Stockholm (17,8%), Berlin (9,1%) und Luxemburg (7,1%) in den kommenden Monaten kaum wiederholen lassen. Das Mietpreiswachstum dürfte also * Der Index umfasst die Städte Amsterdam, Barcelona, Berlin, Brüssel, Budapest, Den Haag, Dublin, Düsseldorf, Edinburgh, Frankfurt, Hamburg, London, Luxemburg, Lyon, Madrid, Mailand, Moskau, München, Paris, Prag, Rotterdam, Stockholm, Utrecht und Warschau. nach einer Phase beschleunigten Zuwachses (auf der Uhr der 06:00 09:00 Quadrant) eine längere Phase ruhigeren Anstiegs aufweisen. Mit 2,6% bzw. 2,7% in 2016 und 2017 wäre der westeuropäische 10-Jahres-Durchschnitt (1,7 %) aber immer noch deutlich übertroffen. Dieses Szenario birgt ein Steigerungspotential, falls die Nachfrage noch deutlicher anziehen sollte. Hierfür ist eine deutsche Immobilienhochburg, Berlin, ein gutes Beispiel: die Hauptstadt bewegt sich entgegen dem Uhrzeigersinn. Ein erheblicher Anstieg der Nachfrage (jährliches Umsatzvolumen 65% über dem 10-Jahres- Durchschnitt) hat die Spitzenmieten deutlich ansteigen lassen. Insofern ist eine überdurchschnittliche Entwicklung in einigen Märkten möglich. Büroflächennutzer weiter sehr aktiv- Berlin mit höchstem Umsatzzuwachs unter den europäischen Märkten Die Büroflächennutzer waren auch im 1. Quartal 2016 in den meisten europäischen Märkten sehr aktiv und sorgten für ein Umsatzvolumen von insgesamt 2,6 Mio. m², entsprechend einem Zuwachs im Jahresvergleich von 14%. Es war das stärkste 1. Quartal seit 2011. Der 5-und 10-Jahreschnitt (der jeweils 1. Quartale) wurden um 10% bzw. 4 % übertroffen. Während in 15 der 24 untersuchten Märkten die starke Nachfrage auch in den ersten drei Monaten 2016 für deren, freilich sehr differierende Umsatzzuwächse sorgte, schwächelten Madrid (-24 %) und Barcelona (- 4%), ebenso die Niederlande, deren aggregierter Umsatz für die vier Märkte bei einem Minus von 44% lag, vor allem durch ein Umsatzrückgang in Amsterdam von -68%. Der Teilmarkt von London City verzeichnete ein Umsatz-Minus von 18%. Obwohl die Nachfrage in der City solide bleiben wird, könnten die Nutzer im Vorfeld des EU-Referendums vorsichtiger sein und das Vermietungsvolumen durch die Zurückhaltung im 2. Quartal weiter abgeschwächt werden. Insgesamt konnte für London noch ein leichtes Plus von 2% notiert werden. Abgesehen von den genannten Märkten insgesamt waren es neun mit einem Rückgang im Vermietungsvolumen zeigten die anderen eine positive Entwicklung, allen voran Berlin (+60%), gefolgt von Brüssel (+53%), Frankfurt (+ 51 %), Dublin (+43%), Budapest (+37%) und Stockholm (+34 %). Die kontinuierliche Zunahme des Mietbedarfs und der Nachfrage nach Büroflächen in Paris deutet auf eine nachhaltige Erholung des dortigen Marktes hin, nach einer relativ glanzlosen Performance in 2013 und 2014. Immerhin ca. 493.000 m² und damit ein Anstieg im Jahresvergleich von 19% schlugen in der französischen Hauptstadt zu Buche.
JLL Büroimmobilienuhr Q1 2016 2 Deutschland punktete einmal mehr. Unterm Strich ist für das erste Quartal zu bilanzieren, dass die Fundamentaldaten nach wie vor intakt sind - und auch bleiben werden. Die Unternehmen blicken durchaus zuversichtlich in die nähere Zukunft. Die zweifelsohne vorhandenen Risiken und deren Dominanz in der öffentlichen Wahrnehmung drängen diese positiven Signale aktuell etwas in den Hintergrund. Der aggregierte Umsatz der Big 7 im 1. Quartal legte mit 889.000 m² im Jahresvergleich um 10 % zu, vor allem auf Basis eines hervorragenden Umsatzresultats in Berlin (247.000 m², + 60 % im Jahresvergleich und mehr als einer Verdopplung des 10-Jahresdurchschnitts). Einen starken Jahresauftakt hatte auch Frankfurt (+ 51 %), das Märkten wie Berlin, Düsseldorf, Hamburg und München im vergangenen Jahr noch hinterherhinkte. Insgesamt dürfte diese starke Performance in Deutschland anhalten - mit einer leichten Abschwächung im Umsatzergebnis gegenüber dem Gesamtjahr 2015. Zunahme von Projektentwicklungen bleiben in 2016 deutlich unter 10-Jahresschnitt Leerstandsquote könnte weiter sinken Die aggregierte europäische Leerstandsquote ist über das Quartal um weitere 10 Basispunkte gesunken und steht Ende März 2016 bei 8,6%, dem niedrigsten Stand in den letzten sechs Jahren (Westeuropa: 7,9 %, Mittel- und Osteuropa 14,8 %). Zwar werden die Fertigstellungen von Projektentwicklungen 2016 europaweit voraussichtlich um 6% zunehmen, der 10-Jahres-Durchschnitt von 5,04 Mio. m² wird aber nicht erreicht. In Verbindung mit einer anhaltend positiven Entwicklung auf der Nachfrageseite wird die Anspannung durch ein eingeschränktes Angebot in den meisten europäischen Büroflächenmärkten 2016 zunehmen. In drei Märkten ist die Leerstandsquote stabil geblieben (Moskau, München und Edinburgh), in sieben legte sie leicht zu, darunter Dublin, Hamburg und Warschau. Vierzehn der 24 Index-Städte notierten im 1. Quartal einen Rückgang der Leerstände. In den westeuropäischen Märkten haben starke Vermietungsaktivitäten und eine begrenzte Anzahl von Projektentwicklungen die Leerstandsquoten nach unten gedrückt, wie zum Beispiel in Barcelona (-50 Basispunkte auf 10,5 %), Düsseldorf (-40 Basispunkte auf 8,4 %), Berlin (-30 Basispunkte auf 6,0 %), Mailand (-20 Basispunkte auf 13,2 %) und Paris (-10 Basispunkte auf 7,3 %). Dagegen stieg sie in Mittel- und Osteuropa leicht um 10 Basispunkte, zurückzuführen auf einen Anstieg um 170 Basispunkte in Warschau (auf 14 %). In der polnischen Hauptstadt wurden die ersten Vorhaben einer großen Projektentwicklungs-Pipeline verwirklicht. Tendenz der Leerstandsquote hier weiter steigend (um 350-400 Basispunkte), da bis Jahresende rund 400.000 m² zusätzliche Büroflächen auf den Markt kommen werden. Einige Sorge wurde um die beträchtliche Projektentwicklungs- Pipeline in London laut. Derzeit bleibt das Angebot aber noch außergewöhnlich knapp, die Leerstandsquote in London ist im 1. Quartal auf 3,30% (noch einmal um -10 Basispunkte) gesunken. Damit hat die britische Hauptstad die niedrigste Quote in Europa. Spekulative Bauvorhaben im Teilmarkt London City bleiben auf relativ hohem Niveau. Dort sind gegenwärtig rund 420.000 m² spekulative Flächen im Bau (ein Zuwachs von 10% gegenüber dem 10-Jahres-Durchschnitt); neue Flächen werden aber in der Regel noch vor Fertigstellung absorbiert. Deren Leerstandsquote liegt derzeit bei 0,5%. Die gleiche Entwicklung ist auf dem Teilmarkt West End zu beobachten, wo Vorvermietungen 48% des Umsatzes im 1. Quartal ausmachten. Obwohl die 1,2 Mio. m² Büroflächen, die 2016-17 fertiggestellt werden sollen, die Leerstandsquote in Central London nach oben treiben könnten, ist mit einem Angebots-Schock nicht zu rechnen. In Deutschland werden 2016 ca.1,2 Mio. m² Büroflächen in den Big 7 erwartet. Obwohl dies ein Plus von 38% gegenüber dem 5-Jahres-Durchschnitt darstellt, dürfte dies die Leerstandsquote kaum in die Höhe treiben, da nur noch ein Drittel der Flächen zur Verfügung steht. Unter Berücksichtigung des derzeit hohen Nachfrageniveaus werden die Leerstandsquoten in den meisten Städten eher sinken, was möglicherweise zusätzlichen Druck auf die Mieten in erstklassigen und ausgewählten Sekundärlagen ausüben wird. Projektentwicklungen kehren nun langsam auch in einige der kleineren europäischen Büroflächenmärkte zurück. So verzeichneten zum Beispiel Barcelona, Edinburgh und Rotterdam die ersten Fertigstellungen seit mehr als zwei Jahren. In Dublin sind sogar erstmals seit Anfang 2011 neue Bürofertigstellungen auf den Markt gekommen.
JLL Büroimmobilienuhr Q1 2016 3 Europäischer Spitzenmietpreisindex Nominaler Mietpreisindex, 1980 = 100 Spitzenmietpreisindex Q1 2016 (EUR / m² / Jahr) Veränderungen der Spitzenmieten Q1 2016 / Q4 2015 London West End* London City* Genf Paris* Zürich Moskau* Dublin* Stockholm* Luxemburg* Mailand* Manchester Oslo Frankfurt/M* Edinburgh* Istanbul München* Rom Amsterdam* Madrid* Düsseldorf* Helsinki Hamburg* Lyon* Kiew Berlin* Warschau* Brüssel* Budapest* Köln Athen St. Petersburg Barcelona* Kopenhagen Stuttgart Prag* Bukarest Lissabon 0 300 600 900 1.200 1.500 1.800 Budapest* Frankfurt/M* Rom Mailand* Stockholm Barcelona* Madrid* Paris* Manchester* London West End* London City* Edinburgh* Istanbul Zürich Moskau* Bukarest Lissabon Warschau* Oslo Amsterdam* Luxemburg* Dublin* Athen Stuttgart München* Hamburg* Düsseldorf* Köln Berlin* Lyon Helsinki Kopenhagen Prag* Brüssel* Genf Kiew St. Petersburg -10,0-5,0 0,0 5,0 10,0 * Indexstädte *Indexstädte Anmerkung: Veränderungen der Spitzenmieten basieren auf lokaler Währung
JLL Büroimmobilienuhr Q1 2016 4 Definitionen Spitzenmiete Stellt die höchstmögliche Miete, die auf dem freien Markt für eine fiktive Büroeinheit von höchster Qualität und Ausstattung in bester Lage zum Zeitpunkt der Erhebung (in der Regel am Ende des jeweiligen Quartals) erreicht werden könnte. Die angegebene Miete bezieht sich auf Spitzenbüroeinheiten mit mehr als 500 m² vermietbarer Fläche und schließt Mieten mit einem Mietpreisaufschlag für kleine Flächeneinheiten aus. Die Spitzenmiete basiert auf einen für den lokalen Markt standardmäßigen Mietvertrag. Es handelt sich um eine Nominalmiete, ohne Berücksichtigung von Incentives, Nebenkosten und lokalen Steuern. Die Spitzenmiete stellt die Einschätzung der Marktlage von JLL dar und beruht auf einer Analyse/Betrachtung tatsächlicher Transaktionen für Spitzen-Büroflächen, ausgenommen nichtrepräsentativer Transaktionen. Wo nicht genügend Transaktionen für Spitzen-Büroflächen zum Abschluss kamen, wird anhand allgemeiner Transaktionen eine Einschätzung des Mietniveaus im Markt vorgenommen, die so angepasst wird, dass sie dem Spitzenmietpreisniveau entspricht. Flächenumsatz Der Flächenumsatz ist die Summe aller Flächen, die innerhalb eines Erhebungszeitraums (in der Regel drei Monate) in einem Markt (vor)vermietet, verleast oder an einen Eigennutzer verkauft oder von ihm oder für ihn realisiert werden. Für die Registrierung als Umsatz gilt der Zeitpunkt des Abschlusses eines rechtlich bindenden Vertrages bzw. des Baubeginns (in Ausnahmefällen auch bei Bekanntwerden des Bauvertragsabschlusses) bei Projektentwicklungen für die Eigennutzung. Jährliche Nettoabsorption Die Nettoabsorption beschreibt die Veränderung der in einem Markt belegten Bürofläche während eines Jahres. Die Nettoabsorption wird auf Grundlage einer Top-Down - Schätzung belegter Flächen berechnet, indem Büroflächenbestände vom Gesamtbestand abgezogen werden. Flächen, die leer stehen und nicht zur Vermietung angeboten werden normalerweise im Rahmen von Neuentwicklungen oder Sanierungen sind ausgenommen. Leerstandsquote Die Leerstandsquote beschreibt das prozentuale Verhältnis der Summe der leerstehenden Büroflächen, inklusiver untervermieteter Flächen, in allen fertiggestellten Gebäuden, zum Büroflächenbestand zum Zeitpunkt der Erhebung (in der Regel am Ende des jeweiligen Quartals). Fertigstellungen Bürofertigstellungen beinhaltet alle Flächen, die innerhalb eines Erhebungszeitraums fertig gestellt wurden. Die Fertigstellungen umfassen sowohl Neubauten als auch Flächen, die umfangreich saniert wurden. Eine Büroeinheit gilt als fertiggestellt, wenn der Projektentwickler keine weiteren Arbeiten bis auf den späteren Mieterausbau vornehmen wird. In der Mehrheit der Fälle heißt dies, dass die wesentliche Gebäudetechnik, Hängeböden und Beleuchtung installiert sind. Einige Projektentwicklungen werden ebenfalls als fertiggestellt gezählt, wenn der shelland-core -Stand erreicht ist, wenn die Flächen zur Vermarkung in diesem Entwicklungsstand vorgesehen sind. Zukünftige Fertigstellungen Zukünftige Fertigstellungen ist die Gesamtheit der Büroflächen, in Neubau oder Sanierung, entweder im Entwurf, in Planung oder bereits im Bau, innerhalb eines Jahres oder im Rest eines laufenden Jahres (etwa am Ende des 1. Quartals für die Quartale zwei, drei und vier). Berücksichtigt werden alle Flächen, deren Fertigstellung von hoher Wahrscheinlichkeit ist, weil sie bereits im Bau sind, eine Baugenehmigung erhalten haben oder aus anderen Gründen eine hohe Wahrscheinlichkeit der Fertigstellung besteht.. JLL Kontakt Alexander Colpaert Head of EMEA Offices Research EMEA Offices Research Amsterdam Tel: +31 (0)20 540 79 78 alex.colpaert@eu.jll.com www.jll.eu JLL Büroimmobilienuhr Q1 2016 COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2016. All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We would like to be told of any such errors in order to correct them.