STADT ISERLOHN Stadtplanungsamt 61/02 (2352Ho) Erläuterungsbericht zur 48. Änderung des Flächennutzungsplanes im Bereich der Ortslage Kalthof, Leckingser Straße gem. 5 Abs.5 Baugesetzbuch (BauGB). Lage des Plangebietes im Siedlungsraum: Der Änderungsbereich liegt in der Ortslage Kalthof, nördlich der Refflingser Straße und westlich der Werkstraße. Der Änderungsbereich hat eine Flächengröße von ca. 1,2 ha. Erfordernis der Änderung: Innerhalb des Zentrenkonzeptes in Iserlohn ist die Ortslage Kalthof als Ergänzungsstandort für die Siedlungsschwerpunkte Sümmern und Hennen vorgesehen. Kalthof hat jedoch in den letzten Jahren einen wesentlichen Bedeutungszuwachs erlangen können. Zum einen durch die Realisierung von ca. 350 Wohnungseinheiten im Bereich Kalthof - Südholz und zum anderen aufgrund der zunehmenden gewerblichen Nutzung in den Bereichen Kalthofer Feld und Kalthof Zollhaus mit insgesamt ca. 40 ha gewerblicher Baufläche. Gleichzeitig ist eine Versorgung der ortsansässigen Bevölkerung mit Gütern des täglichen Bedarfs nicht vorhanden, da der einzige Lebensmittelmarkt in Kalthof (200 m² Verkaufsfläche) aus betriebswirtschaftlichen Gründen schließen mußte. Aus diesen Gründen wird beabsichtigt, den oben genannten Bereich der in dem seit 1980 wirksamen Flächennutzungsplan als gewerbliche Baufläche dargestellt ist, zukünftig als "Sonderbaufläche mit der Zweckbestimmung Nahversorgungszentrum" darzustellen. Die Gesamtverkaufsfläche soll auf 2200 m², die einzelhandelsrelevante Verkaufsfläche auf max. 1650 m² begrenzt werden. Im einzelnen sollen dort angesiedelt werden: - Discounter Aldi mit einer Verkaufsfläche von 778 m², Nebenräumen von 76 m², Lagerflächen von insgesamt 190 m² - Spar-Frischemarkt mit einer Verkaufsfläche von 829 m², Nebenräumen und Lager 340 m² - Post / BZS 102 m² - Blumenhandel mit einer Verkaufsfläche von 53 m² - Grill mit einer Nutzfläche von 53 m² - Bistro mit einer Nutzfläche von 41 m² - Kiosk mit einer Nutzfläche von 41 m² - Apotheke mit einer Nutzfläche von 50 m² - Möglicherweise Zahnärzte - Logopäde - Allgemeinarzt - Büroräume
Die nachfolgenden Aussagen über die städtebaulichen Auswirkungen des Vorhabens, sind dem Gutachten des Büros "Dr. Paul G. Jansen" - "Städtebauliche Stellungnahme zum geplanten Nahversorgungszentrum in Iserlohn - Kalthof" (Köln im November 1998; ergänzt im April 1999) entnommen. Städtebauliche Auswirkungen auf benachbarte Stadtteilzentren: Bei dem projektierten Besatz des Kalthof-Centers muss bei der Ermittlung der städtebaulichen Auswirkungen beachtet werden, dass der Standort Iserlohner Heide von Aldi nach Bezug des neuen Standortes aufgegeben werden wird. Aldi sieht diesen Standort wegen der Nachbarschaft zur Müllverbrennungsanlage als kritisch an und befürchtet einen Imageverlust bei seinen Kunden. Darüber hinaus ist der derzeitige Standort von Aldi mit ca. 600 m² für einen typischen Markt von Aldi zu klein. Die nächsten Standorte von Aldi liegen in Schwerte-Geisecke nördlich der Ruhr, Querung der L 677, so dass dadurch der Einzugsbereich des Standortes in Kalthof nach Norden begrenzt ist sowie an der Mendener Straße, Nähe Seilersee, so dass damit ausgeschlossen werden kann, dass sich nennenswerte Verlagerungen von Kaufkraftströmen südlich der A46 auf den neuen Standort hin ergeben. Für Kunden von Aldi wird natürlich durch die vergrößerte Verkaufsfläche der Markt insgesamt interessanter, und das Angebot kann auch besser präsentiert werden. Bei Aldi nimmt nicht mit wachsender Verkaufsfläche auch die Artikelzahl zu. Allerdings wird von seiten des Gutachters damit gerechnet, dass Kunden aus den Stadtteilzentren Hennen und Sümmern nach Kalthof zum Einkaufen zu Aldi fahren werden. Die Kundschaft aus Sümmern dürfte bisher den Markt Iserlohner Heide aufgesucht haben, diejenigen aus Hennen wahrscheinlich den Standort in Geisecke, so dass die beiden Stadtteilzentren durch die Translozierung von Aldi aus einem Gewerbegebiet an den neuen Standort Kalthof nicht zusätzlich belastet werden. Allerdings muss nach Meinung des Gutachters ausdrücklich darauf hingewiesen werden, dass es an dem neuen Standort zu Kopplungskäufen mit dem angrenzenden Spar-Markt kommen wird. Daher ist sicherlich in einem Teilbereich mit einer Kaufkraftverlagerung aus den Stadtteilzentren nach Kalthof in den Frischemarkt von Spar zu rechnen. Diese Umsatzverlagerung wird nicht so gravierend sein, weil Aldi typischerweise für den größeren Einkauf von nicht Ortsansässigen genutzt wird. Da Aldi seinen Standort an der Giesestraße 3 aufgeben wird, handelt es sich überwiegend um eine Verlagerung des Umsatzes von dem Standort Iserlohner Heide nach Kalthof. Inwieweit es bereits heute für Kunden von Aldi durch den hohen Besatz von Discountern und Frischmarkt Rewe im Stadtteil Iserlohner Heide zu Kopplungskäufen gekommen ist, braucht an dieser Stelle nach Gutachterlicher Meinung nicht weiter Untersucht zu werden, da es für das Gutachtenergebnis nicht relevant ist. Gravierender wird sein, dass Kunden aus dem Einzugsbereich von Kalthof bisher Nahrungs- und Genußmittel und sonstigen Nahbedarf, den sie demnächst in Kalthof einkaufen können, an anderen S t a n d o r t e n d e c k e n m u s s t e n. V o m U m s a t zp o t e n t i a l, d a s S p a r a u f g r u n d d e r branchenüblichenverkaufsflächenproduktivität erreichen wird, werden etwa 1.2 Mio. DM durch Kopplungskäufe derjenigen erzielt werden, die außerhalb des ermittelten Einzugsbereiches (siehe Gutachten) bei Aldi einkaufen und die attraktive Nachbarschaft zu ergänzenden Einkäufen nutzen werden. Dies ist aber laut Gutachten voraussichtlich die Obergrenze, weil sich die Bereitschaft zu Kopplungskäufen dadurch reduziert, da man bei Aldi auch Tiefkühlkost einkaufen kann und dadurch die Kühlkette maximal für eine halbe Stunde bis zu einer Stunde unterbrochen werden kann. Am Standort Kalthof wird auf jeden Fall die Kaufkraft von Spar, Apotheke, Blumen und Kiosk neu gebunden, insgesamt also beim ladenrelevanten Handel 6.8 Mio. DM. Dieser Umsatzverlust für andere Standorte ist aber zwingend erforderlich, um eine hinreichende Nahversorgung für die Bewohner des Stadtteils Kalthof und seines Einzugsbereiches zu sichern. Dieser Umsatzverlust verteilt sich nicht nur auf verschiedene Standorte, sondern auch auf unterschiedliche Anbieter. Güter des täglichen Bedarfs werden nach einer umfassenden GfK-Studie in der Regel in 13 verschiedenen Geschäften eingekauft, wobei die Bundesbürger zum Einkaufen im Durchschnitt 55 Mal im Jahr Verbrauchermärkte und 56 Mal Discounter aufsuchen. Insgesamt werden Güter des täglichen Bedarfs fast täglich gekauft, nämlich etwa 240 Mal im Jahr. Räumlich sind einerseits die Stadtteilzentren der Stadt Iserlohn, Hennen und Sümmern betroffen, bzw. die Geschäfte im Stadtteil Iserlohner Heide, andererseits außerhalb des Stadtgebietes Schwerte-
Geisecke sowie Schwerte-Ergste mit den angrenzenden Bereichen und Teilgebiete von Fröndenberg und Menden. Die derzeitige Nahversorgungssituation in Kalthof ist außerordentlich unbefriedigend, weil keine Güter des täglichen Bedarfs hier gekauft werden können. Im Entwurf der Arbeitshilfe zum "Einzelhandelserlass des Landes Nordrhein-Westfalen", Stand Januar 1998, der allerdings nicht veröffentlicht werden wird, wird bei der Prüfung der Auswertungen u.a. darauf hingewiesen, dass wenn eine benachbarte Gemeinde in erheblichen Umfang Kaufkraft aus der Gemeinde abzieht, in der die Nutzung verwirklicht werden soll und sie in Folge der Nutzung diesen Kaufkraftabfluss verliert, die Veränderung nicht unzumutbar ist. Vergleichbare Aussagen können laut Gutachten für das Kalthoff-Center getroffen werden, d.h. Stadtteile von Schwerte, von Menden und Fröndenberg, sind mit Sicherheit nicht unzumutbar betroffen. Dies gilt aber auch für die Stadtteilzentren Hennen und Sümmern. In der Rechtsprechung wurde bisher eine Umsatzumverteilung zum Nachteil des innerstädtischen Einzelhandels von mindestens 10% als wesentlich im Sinne von 11 Abs.3 BauNVO bzw. 2 Abs.2 BauGB angesehen(vgl. z.b. OVG Koblenz, Beschluss vom 08.01.1999, UPR 1999, S. 158; OVG Münster, Urteil vom 05.09.1997, BauR 1998, 309: 10% Umsatzanteil an Schuhen; BayVGH, Urteil vom 14.01.1991, a.a.o.: 45% der Kaufkraft einer Gemeinde und 30% der Kaufkraft des engeren Verflechtungsbereiches; OVG Bautzen, Urteil vom 26.05.1993, LKV 95, 84: 25% der Kaufkraft im jeweiligen Sortimentsbereich). Daher ist laut Gutachten festzustellen, dass es sich hier nur um konkurrenzwirtschaftliche, keinesfalls aber um städtebauliche Auswirkungen handelt. Dies kann auch daran verdeutlicht werden, dass allein der Standort Iserlohner Heide neben Aldi weitere Discounter aufweist, so einen Ledi-Markt mit ca. 750 m² Verkaufsfläche, einen Penny-Markt mit 600 m² Verkaufsfläche und einen Rewe-Frischmarkt mit ca. 1000 m². Hinzu kommt noch ein Grtränkemarkt. Eine vergleichbare Aussage kann für die projektierte Apotheke im Kalthof-Center getroffen werden, denn die Apotheke hat eine genauso hohe Einwohnerzahl zu versorgen, wie es dem branchenüblichen Einzugsbereich einer Apotheke im Bundesgebiet entspricht. In dem Einzelhandelserlass sind sowohl Blumen als in der Regel zentrenrelevant eingestuft worden als auch Zeitschriften, Papier und Schreibwaren, die auch ein Kiosk führt. Bei den in einem Kiosk oder in einem Supermarkt angebotenen Zeitungen/Zeitschriften handelt es sich um typische Artikel der Nahversorgung, ähnlich wie bei Blumen, so dass das Kalthof-Center tatsächlich nur nahversorgungsrelevante Funktionen übernimmt. Kaufkraftabschöpfung: Da der Begriff "Nahversorgung" bei der Ermittlung der Kaufkraft sowohl das Ladenhandwerk (Bäcker, Metzger) als auch anteiliges Non-Food-Sortiment, das üblicherweise auch in Supermärkten geführt wird, umfasst, kann die Kaufkraft im Einzugsbereich von 20,5 Mio. DM der Umsatzerwartung des Kalthof- Centers von 21,2 Mio. DM (ohne Apotheke) gegenübergestellt werden. Hierbei zeigt sich, dass die örtliche Kaufkraft in der Nahversorgung ausgeschöpft wird, sich per Saldo aber Kaufkraftzu- und - abflüsse weitgehend ausgleichen. Für den Sonderfall Apotheke wurde bereits darauf hingewiesen, dass der örtliche Einzugsbereich von Kalthof etwa mit dem durchschnittlichen Besatz an Apotheken je Einwohner im Bundesgebiet übereinstimmt. Hinter dieser Saldenbetrachtung verbergen sich allerdings sehr unterschiedliche Kaufkraftströme: Auch wenn man unterstellt, dass Aldi im Discount-Bereich eine überdurchschnittliche Bindung bei Bewohnern und Berufseinpendlern in Kalthof erreichen kann, werden notwendigerweise mindestens 10 Mio. DM Umsatz mit Bewohnern außerhalb des engeren Einzugsbereichs erzielt werden. Der Spar-Supermarkt wird bei adäquater marktgerechter Führung eine höhere örtliche Kaufkraftbindung im Bereich Nahrungs- und Genussmittel als die branchenüblich angesetzten 20 bis 25 % erreichen können, weil durch die Konzentration von vielfältigen nahversorgungsrelevanten Einrichtungen ein deutlicher Agglomerationsvorteil entsteht. Dieser Markt wird aber auch von dem angrenzenden Aldi profitieren, weil es zu Kopplungskäufen kommen wird, da Aldi nur eine strikt begrenzte Anzahl von Artikeln führt, so dass zumindest "ergänzende" Einkäufe erforderlich werden. Darüber hinaus werden die Haushalte in Kalthof nach wie vor zumindest Teile ihres Bedarfes, z.b. beim SB-Warenhaus Real, anderen Discountern oder in der Innenstadt mit ihren vielfältigen Angeboten decken. Während im Discount-Bereich per Saldo eindeutig mit Kaufkraftzuschüssen nach Kalthof zu rechenen
ist, wird die Verkaufsfläche des Spar-Marktes bezogen auf 100 Einwohner dem Durchschnitt der Verkaufsflächenausstattung der alten Bundesländer bei SB-Läden und Supermärkten entsprechen. Sonstige Auswirkungen im Sinne von 11 Abs.3 BauNVO müssen nach Einschätzung des Gutachters nicht detailliert überprüft werden. Dies wird wie folgt begründet: Auswirkungen auf den Verkehr: Der Standort liegt verkehrsgünstig an der K19/B233. Die derzeitig genutzte Fläche als Mitarbeiterparkplatz hat bereits ein nicht unbeachtliches Verkehrsaufkommen hervorgerufen. Der Neubau wird nach Auffassung des Gutachters wesentlich dazu beitragen, dass die Thiele-Werke durch die neue Bebauung zu der vorhandenen Bebauung abgeschirmt werden. Durch die Organisation der Anlieferung und der Stellplätze ist sichergestellt, dass es nicht zu einer Überlastung der angrenzenden Wohnstraßen kommt. Aus dem gesamten Einzugsbereich kann der Standort fußläufig erreicht werden. Dies gilt insbesondere für Mitarbeiter der Thiele-Werke. Zwischen dem projektierten Standort und der Kalthofer Straße liegt nicht nur die Neuapostolische Kirche, sondern auch Schule, Turnhalle und Kindergarten, d.h. zentrale Einrichtungen der Grundversorgung im Stadtteil Iserlohn-Kalthof. Auswirkungen auf den Naturhaushalt: Auswirkungen auf den Naturhaushalt werden bei der Erarbeitung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes im Detail darzulegen sein. Es wurde bereits darauf hingewiesen (siehe Gutachten), dass für das Orts- und Landschaftsbild durch diese Baukörper gegenüber der derzeitigen Situation eine wesentliche Aufwertung erfolgt. Daher wird die Sicherung einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung gutachterlich unterstützt. Negative schädliche Umwelteinwirkungen durch die Zunahme der Verkehrsbelastung aufgrund des Kundenverkehrs werden aus Sicht des Gutachters nicht gesehen, weil eher mit einer Minderung zu rechnen ist durch die Abschirmwirkung der Gebäude zu den Kettenwerken. Im Rahmen des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes wird nachzuweisen sein, dass durch den Stellplatz und durch den verursachten Verkehr keine Überschreitung der Geräuschimmissionen nach TA Lärm für die angrenzende Bebauung eintreten wird. In der gutachterlichen Stellungnahme wurde herausgearbeitet, dass das Kalthof-Center am jetzigen Standort dann planungsrechtlich zu vertreten ist, wenn es der Sicherung der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung mit Gütern der Nahversorgung dient. Dies ist in dem im Parallelverfahren in Aufstellung befindlichen Vorhabenbezogenen Bebauungsplan durch entsprechende Festsetzungen gesichert. W eitergehende Aussagen über die genauen Zielsetzungen im Bereich "Nahversorgung", absatzwirtschaftliche Auswirkungen, landesplanerische und städtebauliche Beurteilung des Vorhabens, sind in dem Gutachten des Büros Stadt- und Regionalplanung Dr. P. G. Jansen - "Städtebauliche Stellungnahme zum geplanten Nahversorgungszentrum in Iserlohn - Kalthof" (Köln im November 1998; ergänzt im April 1999) dargelegt. Das Gutachten ist Bestandteil dieses Erläuterungsberichtes und als Kopie beigefügt. Zusätzlich zu der im oben genannten Gutachten aufgezeigten Einzelhandelsstruktur, plant die Fa. Aldi
einen Einzelhandelsmarkt an dem Standort Baarstraße 47 mit einer Verkaufsfläche von 645 m². Eine Baugenehmigung wurde mit Schreiben vom 03.09.1999 erteilt. Ergebnisse, zu denen das Gutachten gekommen ist, werden durch diese Ansiedlung jedoch nicht berührt, da sich die Versorgungsbereiche der Aldi - Standorte Kalthof und Baarstraße 47 nicht überschneiden. Der Versorgungsbereich des geplanten Marktes an der Baarstraße erstreckt sich auf den südlichen Bereich der Iserlohner Heide, auf die Stadtteile Nußberg, Dördel und auf Teile des Innenstadtbereiches von Iserlohn. Somit wird die Ansiedlung an der Baarstraße auf das nördliche Stadtgebiet keine Auswirkungen haben. Damit ergeben sich keinerlei städtebaulichen Auswirkungen auf die Planung des Nahversorgungszentrums in Kalthof. Iserlohn, 04.11.1999 (Altrogge) Techn. Beigeordneter Anlage