KÖLN G GUTE RAHMENBEDINGUNGEN FÜR PROSPERIERENDE GESCHÄFTE JULI 2017
IN ZAHLEN Bundesland: Nordrhein-Westfalen Einwohnerzahl: 1.060.582 Bevölkerungsentwicklung: + 1,3 % Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte: 522.142 Arbeitslosenquote: 8,5 % Einzelhandelskaufkraft: 108,8 Einzelhandelszentralität: 121,9 Relevante Shopping-Center: DuMont-Carré (C), Neumarkt Galerie (C), Rhein- Center (S), Köln Arcaden (S), City-Center Chorweiler (S), Hürth Park (P) C=City S=Stadtteil P=Peripherie Quellen: Statistische Landesämter, GfK GeoMarketing GmbH, Bundesagentur für Arbeit, 1A-EINZELHANDELSMIETEN von 2006-2016 in EUR/m² 300 250 200 150 100 50 80-120m² 300-500m² 0 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 INNENSTADTANTEILE Köln Verkaufsflächenanteile Umsatzanteile Ø > 1 Mio. Einwohner 0 10 20 30 40 Quelle: COMFORT Research & Consulting Die am Rhein gelegene Domstadt ist die viertgrößte Stadt Deutschlands und bevölkerungsreichste Stadt Nordrhein- Westfalens. Köln ist eine Kultur- und Medienstadt von internationalem Rang und eine der wenigen deutschen Großstädte, die bis in die Römerzeit auf mehr als 2.000 Jahre Geschichte zurückzublicken vermag als Sitz sowohl von weltlicher wie auch kirchlicher Macht. Traditionell stellt sie einen Verkehrsknotenpunkt bedeutender Handelsstraßen dar: heute mit hohem Eisenbahnverkehrsaufkommen, dem Binnenhafen, den Autobahnen 1, 3, 4, 57 und 59 sowie dem Flughafen Köln / Bonn. Die Rheinmetropole ist wichtigster Bildungs- und Forschungsstandort in der Metropolregion Rhein-Ruhr und drittgrößte Universitätsstadt Deutschlands überhaupt (mit 19 Hochschulen und rd. 86.000 Studenten). Die Unilandschaft findet zusammen mit der eigenen offenen kölschen Mentalität im öffentlichen Leben mit einem außerordentlichen Maß an Quirligkeit und Lebendigkeit ihren Ausdruck - mit dem weltbekannten Kölner Karneval quasi als Höhepunkt. Im Zusammenspiel mit einer breiten Aufstellung der Wirtschaft der Stadt u.a. auf den Feldern Medien/IT, Finanzdienstleistungen, Pkw-Produktion, Messe und Logistik ist das eine sehr gute Basis für Wachstum, nicht zuletzt auch der Bevölkerung. Während Köln lange Jahre mit seiner Einwohnerzahl immer um die 1 Mio.-Grenze herum pendelte, haben sich die Zahlen in den letzten Jahren klar oberhalb davon verfestigt. Mittlerweile hat die Stadt über 1,06 Mio. Einwohner und die Perspektive für die nächste Dekade liegt klar über der 1,1 Mio. Einwohner-Grenze. Die Dom -Stadt stellt mit ihrer Historie und weltweiten Bekanntheit naturgemäß auch eine der deutschen Top- Touristen-Destinationen dar, gerade auch für internationale Besucher. Entsprechend fällt der Anteil der ausländischen Touristen bezogen auf die in 2016 festgestellten rd. 5,8 Mio. Hotelübernachtungen mit 34 % relativ hoch aus. Allerdings hat die Berichterstattung über die unschönen Kölner Ereignisse Silvester 2015/16 jüngst zu einem leichten Rückgang der Hotelübernachtungen beigetragen. Last, but not least, ist Köln eine hochinteressante Handelsstadt. Zum Einen als Standort der Kölner Messe mit dem fünftgrößten Messegelände der Welt. Zum Anderen und insbesondere als zentraler und prosperierender Standort für Einzelhandel und Retail aller Spielarten von lokalen Betreibern bis nationalen und internationalen Filialisten praktisch aller Flächengrößen und Branchen: faktisch ein Kaleidoskop der deutschen Einzelhandelsszene. Der Einzelhandel reflektiert dabei auf ein in jeder Beziehung sattes Einzugsgebiet. Insgesamt sind hier rd. 2,4 Mio. Einwohner wohnhaft, die ein einzelhandelsrelevantes Nachfragevolumen von rd. 14,7 Mio. p.a. zur Verfügung haben. COMFORT Städtereport Köln 2017 2 von 10
EINZELHANDELSKAUFKRAFT UND -ZENTRALITÄT Einzelhandelskaufkraft Berlin Düsseldorf Frankfurt am Main Hamburg Köln München Stuttgart Quelle: GfK GeoMarketing GmbH MODEZENTRALITÄT Berlin Düsseldorf Frankfurt am Main Hamburg Köln München Stuttgart Einzelhandelszentralität 0 25 50 75 100 125 150 0 50 100 150 200 250 Quelle: COMFORT Research & Consulting BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELSSTANDORT Gegenwärtig werden in der Kölner Innenstadt auf einer Gesamtverkaufsfläche von 316.000 m² rd. 1,6 Mrd. p.a. umgesetzt. Im Vergleich der bundesdeutschen Top 7 erzielt die Domstadt damit respektable Flächenleistungen von 5.100 /m², die nur noch von Hamburg und München übertroffen werden. Auch bei den Leistungsparametern Einzelhandelszentralität (121,9) und Modezentralität (197,8) kann die rheinische Metropole überzeugen und ihren teils deutlich größeren Kontrahenten durchaus Paroli bieten. Die Einzelhandelskaufkraft ist mit 108,8 (Bundesdurchschnitt = 100) klar überdurchschnittlich, allerdings etwas unterhalb der meisten anderen Metropolen. Da im Kölner Einzelhandelsgefüge neben der Innenstadt noch weitere maßgebliche Einzelhandelsstandorte im übrigen Stadtgebiet vorhanden sind, fallen die umsatz- und verkaufsseitigen Anteilswerte der City - ähnlich wie auch in den Metropolen Berlin oder Hamburg - mit 22,8 % beziehungsweise 19,7 % vergleichsweise gering aus, was aber die herausragende Stellung der Innenstadt keineswegs schmälert. Man schaue diesbezüglich nur auf die Flächenproduktivität als Kennziffer der Leistungskraft. Während diese, wie erwähnt, in der City rd. 5.100 /m² beträgt, rangiert sie im übrigen Stadtgebiet lediglich bei rd. 4.200 /m². EINZUGSGEBIET Quelle: COMFORT Research & Consulting, Kartengrundlage RegioGraph COMFORT Städtereport Köln 2017 3 von 10
EINZELHANDELS-ECKDATEN Strukturdaten Structual data Köln Cologne München Munich Hamburg Berlin Frankfurt Stuttgart Düsseldorf Einzelhandelskaufkraft 2016 Retail purchasing power 2016 (Deutschland/Germany = 100,0) Einzelhandelsverkaufsfläche 2016 Retail sales area 2016 in m² / sqm 108,8 129,2 109,9 96,7 113,8 112,3 117,6 1.595.000 1.809.000 2.690.000 4.800.000 1.150.000 994.400 996.300 Anteil der Innenstadt in m² Share of the city centre im sqm 316.000 490.400 346.000 643.000 271.900 358.500 346.350 Anteil der Innenstadt Share of the city centre 19,8% 27,1% 12,9% 13,4% 23,6% 36,1% 34,8% Einzelhandelsverkaufsfläche pro Einwohner Retail sales area per inhabitant 1,5 1,2 1,5 1,4 1,6 1,6 1,6 Flächenproduktivität in pro m² Space productivity in per sqm 4.400 5.900 4.100 3.800 3.700 4.200 4.200 Flächenproduktivität Innenstadt in pro m² Space productivity of the city centre in per sqm 5.100 6.500 5.500 3.800 5.100 4.500 4.600 Einzelhandelsumsatz 2016 in Mio. Retail turnover 2016 in million 7.026,5 10.662,1 11.016,5 18.033,0 4.235,5 4.165,6 4.183,3 Anteil der Innenstadt in Mio. Share of the city centre in million 1.605,0 3.210,0 1.910,0 2.475,0 1.400,0 1.625,0 1.580,0 Anteil der Innenstadt Share of the city centre 22,8% 30,1% 17,3% 13,7% 33,1% 39,0% 37,8% Einzelhandelszentralität 2016 Retail centrality 2016 (Deutschland/Germany = 100,0) Modezentralität 2016 Fashion centrality 2016 (Deutschland/Germany = 100,0) 121,9 114,0 112,2 106,1 102,4 119,6 116,2 197,8 219,1 169,1 153,3 198,4 202,3 222,7 Einzugsgebiet / Catchment area Einwohner in Mio. / Inhabitants in mill. 2,4 3,1 3,4 5,3 2,3 2,5 2,0 Quelle / Source: COMFORT - Research & Consulting, GfK GeoMarketing GmbH COMFORT Städtereport Köln 2017 4 von 10
1A-LAGE MIETPREISANGABE in EUR/m² SCHILDERGASSE Absolute Top-1A-Lage in der Kölner Innenstadt Konsumlage mit der höchsten Passantenfrequenz der Stadt Standort der Großflächenkonzepte wie Galeria Kaufhof, Peek & Cloppenburg, Anson s und C&A Neue Mieter: TopGlas Mietpreis: ca. 280,- EUR/m² (klein), ca. 150,- EUR/m² (mittel) 80-120 m² 300-500 m² 150 280 HOHE STRASSE Die zweite Top-1A-Lage Kölns Konsumige Young-Fashion-Meile Vermehrter kleinteiliger Einzelhandel mit schmaler Straßenflucht Neue Mieter: Fine Art Juwelier, zukünftig Uniqlo und Saturn Mietpreis: ca. 235,- EUR/m² (klein), ca. 120,- EUR/m² (mittel) 80-120 m² 300-500 m² 120 235 DOMKLOSTER / WALLRAFPLATZ Einzige echte Luxuslage zwischen Hohe Straße und Kölner Dom mit Mietern wie Etienne Aigner, Louis Vuitton, Chopard, Hermès, Montblanc und Bulgari Absolut touristische Lauflage MITTELSTRASSE Niveaulage mit schwächerer Passantenfrequenz Im Bereich Apostelnkloster Fußgängerzone, ansonsten Fahrstraße Neue Mieter: von Floerke, Sandro, Maje, Tesla, Room Konzept Sore, Caroline Biss Mietpreis: ca. 90,- EUR/m² (klein), ca. 42,- EUR/m² (mittel) 80-120 m² 90 300-500 m² 42 EHRENSTRASSE Szenige Trendlage mit zum Teil ausgefallenen Konzepten Stark differierende Passantenfrequenz je nach Tag und Uhrzeit Neue Mieter: Viu, Rituals, Magazzin Design Mietpreis: ca. 105,- EUR/m² (klein), ca. 52,- EUR/m² (mittel) 80-120 m² 300-500 m² 52 105 BREITE STRASSE Gilt als Verbindungsachse von der Ehrenstraße Richtung Hohe Straße Drei kleine Innenstadtcenter mit Anbindung an die Fußgängerzone: Opern- Passagen, DuMont-Carré und WDR-Arkaden Neue Mieter: Targobank Mietpreis: ca. 80,- EUR/m² (klein), ca. 36,- EUR/m² (mittel) 80-120 m² 80 300-500 m² 36 COMFORT Städtereport Köln 2017 5 von 10
EINE CITY MIT VIELFÄLTIGEN LEISTUNGSSTARKEN TOP-LAGEN Die innerstädtischen Schwerpunkte des Kölner Einzelhandels befinden sich linksrheinisch innerhalb des historischen Rings. Im Sinne eines Trampelpfads sind hier in einem Einkaufsrundweg von etwa 3,5 km die wichtigsten Einkaufslagen der Stadt aneinandergereiht: Hohe Straße, Schildergasse, Neumarkt, Mittelstraße, Hohenzollernring, Ehrenstraße und Breite Straße. Hinzu kommen der Einzelhandelsbesatz im westlichen Abschnitt der Ringe zwischen Hansaring und Hohenstaufenring sowie Speziallagen wie das Quartier am Wallrafplatz, die Hahnenstraße und die Colonaden des Kölner Hauptbahnhofs. In diesem Kontext steht die Lage am Wallrafplatz / Domkloster quasi am Anfang und ist weiter stark im Fokus der Luxusanbieter. Neu sind hier Longchamp und der Juwelier Gadebusch. Im direkten Umfeld sind hier seitens des Eigentümers Bayerische Versorgungskammer mit der Projektentwicklung des Gebäudeensembles des ehemaligen Domhotels mit der Kristallpassage am Wallraffplatz ein neues Fünf-Sterne-Plus-Hotel sowie auch die Ansiedlung von Einzelhandel primär aus dem Luxus- und Niveaubereich geplant. Am Wallrafplatz beginnt auch der angesprochene Kölner Einkaufs-Rundlauf und führt weiter in die Hohe Straße. Sie ist Kölns Nummer 2 der Einkaufslagen und eine traditionsreiche Straße mit enger Straßenflucht und kleinteiliger Gebäudestruktur. Sie verbindet die Touristen- und Luxuslage rund um den Dom mit der Schildergasse. Hier gab es in den letzten zwölf Monaten insbesondere folgende Veränderungen: am Standort des ehemaligen Zara in der Hohe Straße 132 ist nunmehr JD Sports vertreten. In dem Neubau der Hohe Straße 84-86 eröffnete letzten Winter Hunkemöller seinen mit 1.100 m² Gesamtfläche deutschlandweit größten Laden. Zudem ist natürlich auf das Neubauvorhaben 52HI von Art-Invest für die Hohe Straße 52 hinzuweisen: Das aus den 1960er Jahren stammende Bestandsgebäude wurde abgerissen und soll durch einen viergeschossigen Neubau mit 3.300 m² Handelsfläche ersetzt werden. Angesichts von einigen Bauverzögerungen dürfte sich die Fertigstellung wohl in das nächste Jahr hineinziehen. Das Gesamtprojektvolumen beziffert Art-Invest auf 60 Mio.. Als Großflächenmieter ist Uniqlo genannt. Nachfolger des jüngst in die Insolvenz gegangenen Kölner Traditions-Textilanbieter Jacobi am Standort Hohe Straße 46-50 ist Saturn. 2018 wird der Elektroanbieter hier einen 8.000-10.000 m² großen Flagship-Store eröffnen. Im direkten Umfeld modernisiert zudem die Kölner Bäckerei Merzenich ihren Traditions- Standort Hohe Straße / Schildergasse / Gürzenichstraße. In Kölns Top-Konsummeile, der Schildergasse, hat sich der Besatz zwischenzeitlich an diversen markanten Stellen verändert. Allen voran die Übernahme der ehemaligen Humanic-Fläche von Zara (Schildergasse 94-96), in deren Gefolge auf der alten Zara- Schildergassen-Fläche in der Nummer 120 Reserved neu eröffnete. Im alten Hansen-Haus Schildergasse 1 hat nunmehr -sehnlichst erwartet- Apple sein Flagship in der Domstadt eröffnet. In Kürze wird am Standort des alten s.oliver in der Schildergasse 32-34 Rossmann durch COMFORT vermittelt - einen zweigeschossigen innerstädtischen Flagship-Store eröffnen. Ebenfalls im Umbau sind die Nummern 114-118 (reines Refurbishment mit Burger King), 55 und 55a sowie die ehemalige Douglas-Fläche 111. Dabei sind für die letztgenannten Läden noch keine neuen Mieter bekannt. Schildergasse 94-96 Die Erweiterungspläne von Peek & Cloppenburg, das P&C Weltstadthaus vergrößern zu wollen, sind noch nicht umgesetzt worden. Ob das Vorhaben nach wie vor verfolgt wird, ist unklar. COMFORT Städtereport Köln 2017 6 von 10
Die Niveaulage Mittelstraße ist besonders bei höherwertigen Konzepten beliebt. Neben Anbietern wie Massimo Dutti, Zara Home, Laurèl und Christ Lederwaren haben sich hier Stefanel auf 150 m² und auf 60 m² der französische Modeanbieter Vilebrequin niedergelassen. Charakteristisch für die Ehrenstraße ist weiterhin die je nach Wochentag und Tageszeit stark differierende Frequenz. Speziell am Samstag wird der Fahrstraßenbereich von den Passanten als Fußgängerweg mitbenutzt, weil die Bürgersteige die enormen Menschenmassen nicht bewältigen können. Schildergasse 1 Blick in die Ehrenstraße Zalando im DuMont Carré Die Breite Straße gilt als beliebter Standort bei Händlern, die nicht zwingend die Top-Frequenz benötigen und auf ein niedrigeres Mietniveau ausweichen. Auch hier werden gute Flächen mittlerweile stark nachgefragt, besonders im Teilstück zwischen Ehrenstraße und Karstadt. Das DuMont Carré wurde seit 2014 im laufenden Betrieb im inneren Bereich fast entkernt, komplett umstrukturiert und neu aufgestellt. Als neue Mieter sind als größere Einheiten nunmehr Zalando und Woolworth eingezogen, aber auch weitere Läden wurden u.a. mit Fynch Hatton sowie Runners Point neu belegt. Bislang erscheint allerdings für das Gesamtobjekt unter Einzelhandelsgesichtspunkten noch kein echter Durchbruch geschafft. Als größere innerstädtische Projektentwicklungen mit nennenswerten Retailflächen ist abschließend etwas außerhalb des Drehs der Hauptlagen am Rudolfplatz auf die Projekte von Momeni und Development-Partner hinzuweisen. Im Rahmen der gemischt genutzten Projekte sind hier neue Einzelhandel- und vor allem Gastro-Mietflächen in einer Größenordnung von über 3.000 m² geplant. Blick in die Breite Straße COMFORT Städtereport Köln 2017 7 von 10
INVESTMENT Naturgemäß hat Köln als deutsche Top 7 Stadt von der laufenden Gewerbe- bzw. Handelsimmobilien-Hausse profitiert. KAUFPREISFAKTOR 27,0-29,0 Die Nachfrage der institutionellen bzw. international geprägten Investoren konzentriert sich dabei fast ausschließlich auf die Schildergasse und die größeren Immobilien in der Hohe Straße sowie in Einzelfällen auch noch auf die Ehrenstraße. Entsprechend hat beispielsweise die Aachener Grund in 2016 zweimal in der Hohe Straße und zwar durch COMFORT vermittelt - in den Nummern 137 sowie 152-154 zugeschlagen. 0 10 20 30 40 Allgemein lässt sich feststellen, dass die Faktoren auf Grund der Nachfragesituation stark gestiegen sind und immer häufiger Richtung 30 tendieren und in Einzelfällen auch bereits darüber liegen. Bei Privatinvestoren und Family Offices stehen hingegen auch die anderen Einkaufslagen der Kölner City sehr hoch im Kurs, weil man hier trotz vergleichbarer Attraktivität und Werthaltigkeit Geschäftshäuser zum 22- bis 24-fachen der Jahresnettomiete bekommen kann. Kölns Shopping-Center finden ebenfalls das Interesse der großen Anleger, jedoch bleiben hier nach den Verkäufen der Neumarkt- Galerie, des Bazaar de Cologne in der Mittelstraße, der Opern Passagen und jüngst des DuMont Carrés in der Breite Straße nicht mehr viele Optionen. Von COMFORT vermittelt: Hohe Straße 137 Allgemein lässt sich feststellen, dass die Nachfrage das Angebot um ein Vielfaches übersteigt und somit weiterhin sehr hohe Kaufpreise zu erzielen sind. COMFORT CITY-RANKING 2017 Demographie / (Sozio-) Ökonomie Einzelhandel Standort und Immobilien Unter Betrachtung folgender Parametern wird eine Bewertung der Stadt vorgenommen: Demographie-/(Sozio-)Ökonomie-Ranking: Parameter zu Bevölkerung/Entwicklung, BIP, Beschäftigung, Arbeitslosigkeit, Tourismus, Einzelhandelskaufkraft Einzelhandels-Ranking: Parameter zum Einzugsgebiet: Einwohnerzahl und Nachfragevolumen, Einzelhandelszentralität, Modezentralität, Innenstadtumsatz, - verkaufsfläche, -flachenproduktivität Standort- und Immobilien-Ranking: Parameter zur Miete von Klein-/mittelgroßen Flächen, Lagen-/Flächenstruktur der Innenstadt, Branchen-/Betreibermix der Innenstadt, Mietnachfrage, Nachfrageintensität Im aktuellen 2017er COMFORT-City Ranking -dem dezidiert ermittelten Benchmarking der wichtigsten 70 deutschen Einzelhandels-Innenstädte- erreicht Köln von maximal erreichbaren 100 Scoring-Punkten hervorragende 86 Punkte. Dass Köln, gemessen an den anderen Top 7-Städten, mit dieser Bewertung eher am unteren Ende rangiert, ist u.a. auf die in diesem spezifischen Vergleich niedrige Kaufkraft bzw. höhere Arbeitslosenquote sowie geringere Mieternachfrage zurückzuführen. COMFORT Städtereport Köln 2017 8 von 10
SCORING IM METROPOLENVERGLEICH (IN %) München Stuttgart Hamburg Berlin Frankfurt Düsseldorf Köln 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 FAZIT UND PERSPEKTIVEN Im Kontext einer positiven demographischen und wirtschaftlichen Entwicklung der Stadt und der Region findet auch der Einzelhandel in Köln generell gute Rahmenbedingungen für prosperierende Geschäfte. Die City als Fokus des öffentlichen Interesses profitiert zudem neben den Touristenattraktionen und dem hohen Freizeitwert der historischen Stadt von einem rund dreieinhalb Kilometer langen Shopping-Rundlauf durch die Haupteinkaufslagen Hohe Straße, Schildergasse, Mittelstraße, Ehrenstraße und Breite Straße. Hier findet sich eine Angebotspalette und vielfalt, die sich auch im gesamtdeutschen Kontext mehr als sehen lassen kann. Im Übrigen, auch nicht nur dort, wie gerade auch am Wochenende die Scharen von Besuchern aus den benachbarten Benelux-Staaten dokumentieren. Der Kölner Einzelhandels-Vermietungsmarkt ist allerdings zur Zeit im Kontext übergeordneter Entwicklungen (Stichworte: Onlinehandel, Textilschwäche, Insolvenzen) in Teilen durch eine rückläufige Nachfragesituation gekennzeichnet. Die Händler wollen sich zwar weiterhin Standorte in den gutfrequentierten Lagen sichern, sind allerdings nicht mehr in dem Maße wie zuvor bereit, hierfür einen wirtschaftlichen Kraftakt zu leisten und extrem hohe Mieten bzw. hohe Abstandssummen zu zahlen. Auf der anderen Seite treten jedoch auch zunehmend neue oder andere Player und Konzepte u.a. aus den Bereichen Lebensmittel, Drogerie, Gastronomie, Hartwaren oder aus dem Ausland auf den Markt, welche die sich ergebenden neuen Chancen zu nutzen wissen. Der Investmentmarkt hat sich daher in den letzten Monaten in Köln und vielen anderen attraktiven Einzelhandelsstandorten in Deutschland vom Vermietungsmarkt abgekoppelt. Die Kaufpreisentwicklung war also um ein Vielfaches besser als die Mietpreisentwicklung. Ein Ende der steigenden Kaufpreisfaktoren ist nach Einschätzung der COMFORT-Experten noch nicht in Sicht. COMFORT Städtereport Köln 2017 9 von 10
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