Drucksache VIII/101 Gz.: RPGI-31-93a0110/3-2016/3 Datum: 3. Mai 2016 Bearbeiter/in: Antje te Molder Tel.: +49 641 303-2410 Simon Hennermann Dokument Nr.: 2016/85998 VORLAGE DER OBEREN LANDESPLANUNGSBEHÖRDE AN DIE REGIONALVERSAM M LUNG Abweichung vom Regionalplan Mittelhessen 2010; Antrag der Stadt Gießen vom 27. April 2016 zwecks Änderung der Abweichungszulassung vom 15.03.2012 im Bereich Bänninger Gelände zugunsten der Ansiedlung eines Küchenfachmarkts mit einer Verkaufsfläche von max. 2.100 m² Anlage: 3 Karten 1. Antragsgegenstand Die Universitätsstadt Gießen beantragt die Änderung der Zulassung der Abweichung vom Landesentwicklungsplan 2000, LEP 2000, und vom Regionalplan Mittelhessen 2010, RPM 2010, zwecks Ausweisung eines Sondergebietes für den großflächigen Einzelhandel in der Kernstadt Gießen im Bereich "Bänninger-Gelände" zugunsten der Ansiedlung eines Küchenfachmarkts mit einer Verkaufsfläche von max. 2.100 m². Die mit der Abweichungszulassung vom 15.03.2012 unter anderem ermöglichte Ansiedlung eines Bürofachmarkts kann im Gegenzug zurückgenommen werden. An der Ansiedlung ist das Unternehmen MEDA-Küchen interessiert. Vorgesehen ist die Errichtung eines Geschäftsgebäudes mit einer Verkaufsfläche von ca. 2.000 2.100 m² für das Sortiment Einbauküchen und Elektrogeräte, Spülen, Einbauzubehör sowie Möbel (Essgruppen). Zentrenrelevante Randsortimente, z. B. Haushaltswaren, Kochtöpfe oder Geschirr, sind nicht vorgesehen. Der derzeitige Standort in Heuchelheim (ca. 2.900 m² VK) soll aufgegeben werden. Im RPM 2010 ist das Gebiet als Vorranggebiet Industrie und Gewerbe Bestand festgelegt, siehe Karte 1. Für die Ausweisung eines Sondergebietes für großflächigen Einzelhandel in diesem Bereich ist die Zulassung einer Abweichung vom siedlungsstrukturellen Integrationsgebot, Ziel 5.4-5 des RPM 2010, erforderlich. Diese wurde mit der Entscheidung vom 15. März 2012 wie folgt erteilt: Die von der Stadt Gießen am 9. September 2011 beantragte Abweichung vom Regionalplan Mittelhessen 2010 zwecks Ausweisung eines Sondergebietes für den großflächigen Einzelhandel wird für die Ansiedlung folgender Märkte zugelassen: Bau- und Heimwerkermarkt inkl. Gartencenter und Baustoff-Drive-In mit einer maximalen Verkaufsfläche von 16.500 m², davon maximal 650 m² zentrenrelevante Sortimente,
-2- Sportfachmarkt mit einer maximalen Verkaufsfläche von 5.000 m², davon maximal 3.000 m² zentrenrelevante Sortimente, gemäß Maßgabe 3, Bürofachmarkt mit einer maximalen Verkaufsfläche von 1.200 m², davon maximal 800 m² zentrenrelevante Sortimente. Die in Karte 4 dargestellten Flächen können im Rahmen der Bauleitplanung geringfügig modifiziert werden. Der Gesamtumfang von 5,6 ha darf dabei nicht überschritten werden. Die Zulassung ergeht unter folgenden Maßgaben: 1. Bei der Bestimmung der zentrenrelevanten Sortimente wird die Gießener Sortimentsliste 2010 des von der Stadtverordnetenversammlung der Stadt Gießen am 15. Dezember 2011 beschlossenen Einzelhandels- und Zentrenkonzepts zu Grunde gelegt. 2. Sortimentsstruktur und Umfang an Großkunden des Bürofachmarktes werden in der Begründung des Bebauungsplan-Entwurfs konkretisiert. 3. Im Rahmen des Bauleitplanverfahrens ist darzulegen und zu gewährleisten, dass die zentrenrelevanten Sortimente im Bereich Sportartikel im Bereich des Bänninger- Geländes und im Sondergebiet Sport-Fachmarkt Karl-Glöckner-Straße/Schiffenberger Weg auch in der Summe 3.000 m² Verkaufsfläche nicht überschreiten. Die genannte Karte 4 ist dieser Vorlage als Karte 2 beigefügt. Da die oben zitierte Entscheidung die Ansiedlung eines Küchenfachmarktes nicht umfasst, ist diese entsprechend zu ändern. Die Zielsetzung von Plansatz 5.4-5 (Z) des RPM 2010 ist inhaltsgleicher Bestandteil des Landesentwicklungsplans Hessen 2000 (LEP 2000), so dass auch die davon erteilte Abweichungszulassung zu ändern ist. Den entsprechenden Antrag hat die Stadt Gießen gestellt. 2. Beschlussvorschlag Die von der Universitätsstadt Gießen am 27. April 2016 beantragte Änderung der Abweichungsentscheidung vom Regionalplan Mittelhessen 2010 vom 15. März 2012 zum Bereich Bänninger Gelände wird wie folgt zugelassen: Zulässig ist die Ansiedlung eines Küchenfachmarktes mit maximal 2.100 m² Verkaufsfläche, zentrenrelevante Sortimente sind ausgeschlossen. Die Zulässigkeit eines Bürofachmarktes entfällt. Die textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans Bänninger Gelände sind entsprechend zu ändern. Maßgabe 2 der Abweichungsentscheidung vom 15. März 2012 wird aufgehoben. Die Zulassung des Bau- und Heimwerkermarktes und des Sportfachmarktes sowie die Maßgaben 1 und 3 bleiben von dieser Entscheidung unberührt.
-3-3. Antragsbegründung Die Stadt Gießen begründet ihren Antrag wie folgt: Im Zuge der Nachnutzung des brach gefallenen Betriebsgeländes der Fa. Bänninger, gelegen am Südrand der Kernstadt (Schiffenberger Tal), ist die Ansiedlung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben vorgesehen. Die planungsrechtlichen Voraussetzungen wurden mit der 13. Änderung des Flächennutzungsplans und der Aufstellung des Bebauungsplans GI 04/27 "Bänninger Gelände" geschaffen. vgl. Karte 3 ( ) Im Zuge der Erschließung und Bebauung des Gebiets wird aktuell deutlich, dass die ursprünglich vorgesehene Ansiedlung eines Fachmarkts für Bürobedarf nicht zu verwirklichen ist. Um in dem zwischenzeitlich erschlossenen Gebiet die bauliche Nutzung weiterverfolgen zu können, soll die Ansiedlungsmöglichkeit auch für eine andere standortverträgliche Einzelhandelsnutzung eröffnet werden. Die Abweichungszulassung vom 15.03.2012 bzw. der rechtskräftige Bebauungsplan stehen hier durch die Festsetzung "Sondergebiet Zweckbestimmung: Fachmarkt für Bürobedarf" entgegen. Die Universitätsstadt Gießen beabsichtigt daher die Änderung des Bebauungsplans (1. Änderung des Bebauungsplan GI 04/27 "Bänninger Gelände"). ( ) Das Ziel ist die Änderung der Festsetzung "Sondergebiet Zweckbestimmung: Fachmarkt für Bürobedarf" in "Sondergebiet Zweckbestimmung: Küchenfachmarkt. ( ) Zur Darstellung und Beurteilung der von einem Küchenfachmarkt an diesem Standort zu erwartenden Auswirkungen auf die Situation des Einzelhandels ist eine gutachterliche Untersuchung erstellt worden. 4. Anhörungsverfahren Im Rahmen des Abweichungsverfahrens in Folge des Antrags vom 9. September 2011 zur Ausweisung des Sondergebietes für den großflächigen Einzelhandel wurde eine Anhörung der Träger öffentlicher Belange durchgeführt. Entsprechend dem nun vorliegenden Antrag soll ein Bürofachmarkt mit einer maximalen Verkaufsfläche von 1.200 m², davon maximal 800 m² zentrenrelevante Sortimente, durch einen Küchenfachmarkt mit einer maximalen Verkaufsfläche von 2.100 m², der keine zentrenrelevanten Sortimente anbietet, ersetzt werden. Papier- und Schreibwaren sind zentren- und nahversorgungsrelevant. Sie werden häufig in kleinen Fachgeschäften angeboten, die auch im zentralen Versorgungsbereich Gießens und in Ortskernlagen von umliegenden Mittelzentren sowie zum Teil in Grundzentren angesiedelt sind. Nur mit der Begrenzung auf maximal 800 m² zentrenrelevante Sortimente und unter Berücksichtigung, dass der überwiegende Teil des Umsatzes über Großkunden erzielt werden sollte, wurde die Ansiedlung eines Bürofachmarktes zugelassen. Dagegen kann ein Küchenfachmarkt dem spezialisierten, höheren Bedarf zugeordnet werden, der gemäß Begründung zu den Plansätzen 4.3-1 bis 4.3-3 des RPM 2010 Aufgabe eines Oberzentrums ist. Neben dem Oberzentrum Gießen liegt im Einzugsbereich des Vorhabens die Stadt Wetzlar, die gemäß LEP 2000 und RPM 2010 in Funktionsverbindung mit Gießen als Oberzentrum ausgewiesen ist. In Abstimmung mit der Oberen Landesplanungsbehörde hat die Stadt Gießen mit der Stadt Wetzlar bezüglich des Vorhabens Kontakt aufgenommen. Danach wird die Stadt Wetzlar gegen die beantragte Änderung keine Einwände erheben. Da insgesamt die Betroffenheit der Ziele des RPM 2010 zu Einzelhandelsvorhaben durch die beantragte Änderung reduziert wird, (siehe auch unten), und weil aus raumordnerischer Sicht nur ein Oberzentrum in seinem Versorgungsauftrag durch die Ansiedlung eines Küchenfachmarktes berührt sein könnte, wurde auf eine erneute Trägerbeteiligung verzichtet.
-4-5. Raumordnerische Bewertung Nach 8 Abs. 1 Hessisches Landesplanungsgesetz (HLPG) i.v.m. 6 Abs. 2 Raumordnungsgesetz (ROG) kann eine Zielabweichung zugelassen werden, wenn sie unter raumordnerischen Gesichtspunkten vertretbar ist und die Grundzüge der Planung nicht berührt werden. Vertretbar ist eine Abweichung immer dann, wenn für sie wichtige Gründe sprechen, die schwerer wiegen als die Umstände, die zu einer entgegenstehenden Zielausweisung im Regionalplan geführt haben. Die Grundzüge der Planung werden insbesondere dann nicht berührt, wenn besondere Umstände im Einzelfall dafür sprechen, ihn als atypisch anzusehen. Das ist hier der Fall, mit der Folge, dass eine Befreiung von der Zielbeachtenspflicht in Betracht kommt. Der Entscheidung über die Zulassung einer Zielabweichung zwecks Ausweisung eines Sondergebietes für den großflächigen Einzelhandel vom 15. März 2012 enthält zusammenfassend folgende raumordnerische Bewertung: Das Interesse der Stadt Gießen, diese insgesamt 10 ha große stadtnahe Brachfläche wieder einer geordneten Nutzung zuzuführen, kann auch aus Gründen des nachhaltigen Bodenschutzes nachvollzogen und unterstützt werden. Dabei wurde plausibel dargelegt, dass dies nur unter Einbeziehung der Ansiedlung von großflächigem Einzelhandel auf ca. der Hälfte der Fläche realisierbar ist. In den Stellungnahmen der Kommunen aus dem Umland wird vor allen Dingen die Ansiedlung eines weiteren Baumarktes im Schiffenberger Tal kritisiert und Umsatzeinbußen der heimischen Betriebe befürchtet. Demgegenüber ist entsprechend den meisten raumordnerischen Zielen die Ansiedlung des Bauhaus-Marktes in der dezentralen Einzelhandelsagglomeration Schiffenberger Tal zulässig, sofern die zentrenrelevanten Randsortimente auf maximal 800 m² begrenzt werden. Nur auf Grund der Lage in einem Vorranggebiet für Industrie und Gewerbe Bestand ist eine Abweichung vom Regionalplan Mittelhessen 2010 und vom Landesentwicklungsplan Hessen 2000 erforderlich. Demgegenüber sind die Ansiedlung eines Bürofachmarktes und eines Sportfachmarktes mit dem vorgesehenen Umfang von Verkaufsflächen zentrenrelevanter Sortimente in dieser dezentralen Einzelhandelsagglomeration aus raumordnerischer Sicht und entsprechend dem aktuellen Einzelhandelskonzept der Stadt Gießen kritisch zu beurteilen. Die Gründe, die bei der gültigen Abweichungsentscheidung aus dem Jahr 2012 für eine anteilige Nutzung der ehemaligen, belasteten Gewerbebrachfläche für großflächigen Einzelhandel neben sonstigen gewerblichen Vorhaben sprachen, gelten grundsätzlich bis heute fort. Beantragt ist die Änderung der Nutzung eines im gültigen Bebauungsplan bereits ausgewiesenen Sondergebietes für den großflächigen Einzelhandel. Eine erhebliche Vergrößerung des Sondergebietes zulasten eines ausgewiesenen Gewerbegebietes ist nicht beantragt, vgl. Karten 2 und 3. Vielmehr gilt die Begrenzung des Gesamtumfangs der Sondergebiete für großflächigen Einzelhandel auf 5,6 ha aus der Abweichungsentscheidung vom 15.03.2012 fort. Folglich ist im Weiteren insbesondere zu bewerten, welche Auswirkungen durch die Ansiedlung eines Küchenfachmarktes auf die Ziele des RPM 2010 zu Einzelhandelsvorhaben zu erwarten sind. Dazu wird auch auf die Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung eines Küchenfachmarktes am Standort Gießen, Bänninger-Gelände der Gesellschaft für Markt und Absatzforschung mbh (GMA) vom 09.10.2015 Bezug genommen. Zentralitätsgebot: Gemäß Ziel 5.4-3 des RPM 2010 kommen großflächige Einzelhandelsprojekte nur in den zentralen Ortsteilen von Ober- und Mittelzentren in Betracht. Dieses Ziel wird im vorliegenden Fall beachtet, die Stadt Gießen ist im LEP 2000 und entsprechend im RPM 2010 als Oberzentrum eingestuft. Kongruenzgebot: Entsprechend Ziel 5.4-4 des RPM 2010 haben sich großflächige Einzelhandelsprojekte nach Größe und Einzugsbereich in das zentralörtliche Versorgungssystem einzufügen. Dabei kommt dem interkommunalen Abstimmungsgebot eine besondere Bedeutung zu. Damit soll sichergestellt werden, dass Grundzentren die Versorgung mit Gütern des
-5- täglichen Bedarfs, Mittelzentren darüber hinaus die Versorgung mit Gütern des gehobenen Bedarfs und Oberzentren zusätzlich die Versorgung mit Gütern des höheren spezialisierten Bedarfs für ihre jeweiligen Verflechtungsbereiche wahrnehmen und die Erfüllung zentralörtlicher abgestufter Funktionen nicht beeinträchtigt wird. Einbauküchen und die entsprechend zugehörigen Elektrogeräte können dabei dem höheren spezialisierten Bedarf zugeordnet werden. Folglich ist die Versorgung mit diesen Sortimenten Aufgabe von Oberzentren. Entsprechend der o. g. Auswirkungsanalyse der GMA umfasst das erweitere Einzugsgebiet des Vorhabens die Kommunen Biebertal, Buseck, Grünberg, Heuchelheim, Hüttenberg, Lahnau, Langgöns, Lich, Lollar, Reiskirchen, Staufenberg, Wettenberg und von der Stadt Wetzlar die Stadtteile Dutenhofen und Münchholzhausen. Der LEP 2000 weist zu den Oberzentren keine Oberbereiche aus. Die Oberbereiche der drei Oberzentren Gießen, Marburg und Wetzlar (in Funktionsverbindung mit Gießen) umfassen gemeinsam ganz Mittelhessen. Entsprechend dem oben beschriebenen Einzugsbereich kann davon ausgegangen werden, dass das Oberzentrum Marburg und die Kommunen im zugehörigen Mittelbereich nicht betroffen sind. Teile des Stadtgebietes von Wetzlar und Teile des Mittelbereichs der Stadt liegen zwar im Einzugsgebiet des Vorhabens. Die Umverteilungswirkungen für einen betroffenen Möbelmarkt in Wetzlar Dutenhofen werden in der Auswirkungsanalyse nur zusammen mit den Umverteilungsquoten weiterer dezentraler Standortlagen im Mittelbereich von Gießen und von Grünberg angegeben. Sie betragen zusammen 9%. Da zudem aktuell ein großer Möbelmarkt in der Kernstadt Wetzlar selbst geplant ist, der auch Küchen anbietet, kann davon ausgegangen werden, dass die Versorgungsfunktion von Wetzlar in diesem Bereich durch das Vorhaben nicht beeinträchtigt wird. Entsprechend hat die Stadt Wetzlar gegenüber der Stadt Gießen erklärt, dass sie gegenüber dem Vorhaben keine Einwände erheben wird. Im Übrigen kommt die Auswirkungsanalyse zu dem Ergebnis, dass eine Beeinträchtigung der Versorgungssituation mit Küchenmöbeln ausgeschlossen werden kann, da durch die Realisierung des Planvorhabens nicht mit der Schließung eines Wettbewerbers in Gießen oder im übrigen Einzugsgebiet zu rechnen sei. Das Kongruenzgebot wird daher gewahrt. Siedlungsstrukturelles Integrationsgebot: Sondergebiete für großflächigen Einzelhandel sind nur in Vorranggebieten Siedlung Bestand und Planung zulässig (Ziel 5.4-5). Das Vorhaben liegt jedoch in einem Vorranggebiet Industrie und Gewerbe Bestand. Da der beantragte Küchenfachmarkt ohne zentrenrelevante Sortimente mit den übrigen Zielen des RPM 2010 zu Einzelhandelsvorhaben vereinbar ist, ist der beantragte Tausch gegen den bereits zulässigen Bürofachmarkt vertretbar. Städtebauliches Integrationsgebot: Aufgrund dieser Zielsetzung müssen großflächige Einzelhandelsvorhaben auch im Hinblick auf Verkehrsvermeidung eine enge bauliche und funktionale Verbindung zu bestehenden Siedlungsbereichen aufweisen. Vorhaben, die für eine Unterbringung im innerstädtischen Bereich ungeeignet sind, können davon ausgenommen werden. Bei der geplanten Einrichtung großflächiger Einzelhandelsprojekte außerhalb städtebaulich integrierter Bereiche sind innenstadtrelevante Sortimente auszuschließen, Plansatz 5.4-6 (Z), RPM 2010. Auch die Auflistung relevanter Wettbewerber in der Auswirkungsanalyse der GMA macht deutlich, dass es zwar verschiedene Fachanbieter von Küchen in integrierter Lage gibt. Diese sind aber alle kleinflächig. Großflächige Einrichtungshäuser sind nur in dezentralen Lagen zu finden. Dies bestätigt die Annahme, dass ein Küchenfachmarkt nur schwer in innerstädtischen Bereichen untergebracht werden kann. Zudem werden zentrenrelevante Sortimente ausgeschlossen. Das städtebauliche Integrationsgebot kann daher als gewahrt bewertet werden. Beeinträchtigungsverbot: Großflächige Einzelhandelsprojekte dürfen die Funktionsfähigkeit von auch benachbarten zentralen Orten und ihrer bereits integrierten Geschäftszentren nicht wesentlich beeinträchtigen, Ziel 5.4-7des RPM 2010. Entsprechend der Auswirkungsanalyse der GMA werden keine städtebaulichen Beeinträchtigungen der zentralen Versorgungsbereiche Gießens oder in den Ortskernen umliegender Städte und Gemeinden prognostiziert. Da zudem ein Küchenfachmarkt kaum geeignet ist eine regelmäßige Kunden-
-6- frequenz zu bewirken und auch nicht für einen attraktiven Branchenmix eines Zentrums erforderlich ist, ist auch das Beeinträchtigungsverbot gewahrt. Maßgabe 2 ist aufzuheben, da sie sich ausschließlich auf den entfallenden Bürofachmarkt bezieht. Zusammenfassend kann daher die beantragte Änderung der Abweichungszulassung vom 15.03.2012 im Bereich Bänninger Gelände zugunsten der Ansiedlung eines Küchenfachmarkts zugelassen werden. Durch den Ausschluss zentrenrelvanter Sortimente und das Entfallen des Bürofachmarktes wird der dezentralen Lage des Plangebietes Rechnung getragen. Entsprechend der vorliegenden Auswirkungsanalyse der GMA sind keine städtebaulichen oder versorgungsstrukturellen Auswirkungen im Untersuchungsraum in Folge des Planvorhabens zu erwarten. Gez. Dr. Ullrich Regierungspräsident
-7- Karte 1 Ausschnitt aus dem Regionalplan Mittelhessen 2010 Vergrößert auf 1:50000
-8- Neue Nutzungskonzeption Bänninger-Gelände (entspricht Karte 4 der Abweichungsentscheidung vom 15.03.2012) Karte 2 Karte 3 Ausschnitt Bebauungsplan GI 04/27 "Bänninger Gelände" Quelle: Abweichungsantrag der Stadt Gießen, April 2016