Einzelhandelsmonitoring Südwestthüringen - Eisenach - Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh Ludwigsburg Büros in Dresden, Hamburg, Köln, München www.gma.biz 30
Einwohnerentwicklung in Eisenach 2002-2012 Einwohnerprognose 2012-2030 47.000 46.000 Einwohner 45.000 44.000 43.000 42.000 41.000 40.000 44.251 44.217 44.091 43.858 43.640 43.493 43.162 42.902 42.777 42.731 42.708 42.002 41.526 41.082 40.655 39.000 38.000 37.000 36.000 Bevölkerungsentwicklung 2002-2012: -1.543 EW bzw. -3,5 % Prognose 2012-2030: -2.053 EW bzw. -4,8 % 35.000 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2015 2020 2025 2030 Jahr Quelle: Zeitraum 2002-2012: Thüringer Landesamt für Statistik, Stand jeweils 30.06; Prognosewerte: Thüringer Landesamt für Statistik; Ergebnisse der 12. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung (kbv); GMA-Darstellung 2013 31
Demographischer Wandel in Eisenach im Vergleich Eisenach Deutschland Anteil in % 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 24,9 27,4 60,7 56,0 14,4 16,7 2011 2020 Jahr Anteil in % 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 20,6 23,3 61,2 59,6 18,2 17,0 2011 2020 Jahr bis 19 Jahre 20 bis 64 Jahre 65 Jahre und älter bis 19 Jahre 20 bis 64 Jahre 65 Jahre und älter Quelle: Thüringer Landesamt für Statistik; Ergebnisse der 12. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung (kbv); GMA-Darstellung 2013 Quelle: Statistisches Bundesamt; Ergebnisse der 12. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung (kbv), Variante 1-W1; GMA-Darstellung 2013 32
Fazit: Demographische Rahmendaten Die Bevölkerungsentwicklung Eisenachs war in den vergangenen Jahren von einem kontinuierlichen Rückgang gekennzeichnet, wobei in den letzten Jahren eine Verlangsamung der Tendenz festzustellen ist. Insgesamt hat die Stadt zwischen 2002 und 2012 1.543 Einwohner verloren, was einem jährlichen Rückgang um ca. 154 Personen bzw. ca. 0,4 % entspricht. Unter Zugrundlegung der 12. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung (kbv) des Thüringer Landesamtes für Statistik wird sich dieser Trend wenn auch in abgeschwächter Form weiter fortsetzen. Demnach werden in Eisenach im Jahr 2030 noch 40.655 Personen leben. Dies entspricht, im Vergleich zum Jahr 2012 einer Abnahme um ca. 2.053 Einwohner bzw. ca. 4,8 %. Die Prognosen des Statistischen Bundesamtes zur Veränderung der Altersstruktur in Deutschland gehen im Jahr 2020 von einem Anteil der Senioren (65 Jahre und älter) an der Gesamtbevölkerung von 23,3 % aus. In der aktuellen Betrachtung von Eisenach wird dieser Wert heute bereits um 1,6 %-Punkte überschritten. Bis zum Jahr 2020 wird sich der Alterungsprozess weiter fortsetzen, wobei der Anteil der Senioren dann rund 4 %-Punkte über dem Bundesdurchschnitt liegen wird. Gleichzeitig ist der Anteil junger Menschen bis 19 Jahre in Eisenach sowohl heute als auch 2020 niedriger als im bundesdeutschen Durchschnitt. Die dargestellten demographischen Prozesse (rückläufige Bevölkerungsentwicklung, wachsender Anteil an Senioren) bleiben nicht ohne Folgen für den Einzelhandelsstandort Eisenach (Stichwort: sinkendes Kaufkraftvolumen, seniorengerechter Einzelhandel). 33
Einzelhandel und Ladenhandwerk in Eisenach Warengruppen Daten Betriebe 1 Verkaufsfläche in m² Nahrungs- und Genussmittel Gesundheit, Körperpflege Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf Bücher, PBS*, Spielwaren Bekleidung, Schuhe, Sport Elektrowaren Hausrat, Einrichtung, Möbel Sonstiger Einzelhandel Nichtlebensmittel insg. Einzelhandel insg. 142 22 21 23 91 34 63 69 323 465 31.860 4.910 2.240 3.200 22.335 6.605 29.980 36.405 105.675 137.535 1 Zuordnung nach Verkaufsflächenschwerpunkt; Mehrbranchenunternehmen nach Hauptwarengruppen aufgeteilt * PBS = Papierwaren, Bürobedarf, Schreibwaren Quelle: GMA-Erhebung 2012, ca.-werte gerundet großer VK-Durchschnitt je Betrieb von ca. 296 m² / Vergleichswert Deutschland ca. 240 m² 34
Einzelhandelsbestand in Eisenach nach Betriebsgrößen 70% 65% 60% 50% 47% Anteil 40% 30% 30% 22% 20% 16% 10% 4% 9% 7% 0% unter 50 m² 50-199 m² 200-799 m² 800 m² und größer Verkaufsflächen-Größenklassen Anteil Betriebe Anteil Verkaufsfläche Quelle: GMA-Erhebungen 2012 35
Einzelhandelsbestand in Eisenach nach Betriebstypen Betriebe Verkaufsfläche Betriebstypen Anzahl in % in m² in % Nahrungs- und Genussmittel 1 Fachgeschäft 104 73 2.970 8 Supermarkt / Großer Supermarkt 8 6 10.530 27 Lebensmitteldiscounter 11 8 8.190 21 SB-Warenhaus 2 1 13.020 34 sonst. Betriebstypen (inkl. FM) 17 12 3.950 10 Nahrungs- und Genussmittel insg. 142 100 38.660 100 Nichtlebensmittel Fachgeschäft 241 75 22.355 23 Fachmarkt 48 15 70.440 71 Kaufhaus / Textilkaufhaus 3 1 5.420 5 sonst. Betriebstypen 31 10 660 1 Nichtlebensmittel insg. 323 100 98.875 100 1 VK-Angabe inkl. Nonfood-Randsortimente Quelle: GMA-Erhebung 2012; ca.-werte, gerundet 36
Fazit: Analyse des Einzelhandelsbestands Die Analyse des Einzelhandelsbestands in Eisenach zeigt zunächst, dass alle Warengruppen im Stadtgebiet vertreten sind. Der höchste Verkaufsflächenanteil wird in der Warengruppe Sonstiger Einzelhandel erreicht und ist in erster Linie auf die flächenintensiven Bau- und Heimwerkermärkte (Obi, toom, B1 Baumarkt) zurückzuführen. Der Sortimentsbereich Bekleidung / Schuhe / Sport, dem im Hinblick auf die Attraktivität des Einzelhandelsstandortes eine wichtige Funktion zukommt, rangiert nur an vierter Stelle. In Ergänzung der absoluten Angaben zum Einzelhandelsbestand ermöglichen auf Einwohner bezogene Ausstattungskennziffern eine weiterführende Beurteilung der Eisenacher Einzelhandelsstruktur. Die im Stadtgebiet ermittelte Verkaufsfläche von ca. 137.535 m² entspricht einer Verkaufsflächenausstattung von ca. 3.220 m² je 1.000 EW. Im Vergleich zur GMA-Kennziffer für Städte mit 40.000 50.000 Einwohnern (Vergleichsbasis: 20 Städte der gleichen Ortsgrößenklasse), die bei 2.490 m² / 1.000 EW liegt, ist der Wert als überdurchschnittlich einzustufen. Allerdings kommt darin auch die Versorgungsfunktion des Eisenacher Einzelhandels für das überwiegend ländlich strukturierte Umland zum Ausdruck. Die rechnerische Durchschnittsgröße der Geschäfte liegt bei 296 m² je Betrieb und bewegt sich über dem bundesdeutschen Niveau (240 m²). Charakteristisch ist eine Polarisierung zwischen kleinteiligen und großflächigen Einzelhandelsbetrieben. 47 % der Eisenacher Geschäfte verfügen über Verkaufsflächen von weniger als 50 m². Sie repräsentieren nur einen geringen Verkaufsflächenanteil am Gesamtbestand von ca. 4 %. Demgegenüber weisen 7 % der Betriebe Verkaufsflächen von 800 m² und mehr auf. Ihr Verkaufsflächenanteil liegt bei hohen 65 %. Insgesamt sind in Eisenach 32 großflächige Betriebe ansässig. Mit Bezug auf die Betriebstypenstruktur ist festzuhalten, dass Eisenach über einen hohen Anteil an Fachgeschäften verfügt (74 %), welcher als Beleg für die Individualität des Einkaufsstandortes zu interpretieren ist. Allerdings befindet sich gerade dieser Betriebstyp bundesweit auf dem Rückzug (u. a. Nachfolgeproblematik). Innerhalb des Nahrungsund Genussmittelsektors sind in Eisenach alle Betriebstypen vorhanden. Allerdings weist die Stadt eine leichte Dominanz von Lebensmitteldiscountern auf. Im Nichtlebensmittelsektor wird das Angebot von kleinteiligen Fachgeschäften dominiert. Gleichzeitig macht ein hoher Verkaufsflächenanteil die große Bedeutung von Fachmärkten transparent. Positiv hervorzuheben ist, dass Eisenach über ein Kaufhaus (Schwager) und zwei Textilkaufhäuser (C&A, H&M) verfügt. 37
Strukturprägende Einzelhandelsbetriebe in Eisenach ( 500 m² VK) Badideen Blank & Seegers PEP Wohnen& Sparen An der Karlskuppe Vögele Aldi tegut nahkauf Netto Lidl OBI Mühlhäuser Straße Medimax B1 Baumarkt Adler Dänisches Bettenlager Takko Deichmann Marktkauf Wohnpark Hesse Bürowelt TL Fliesenzentrum Eisenach Hammer Heimtex Pfennigpfeiffer toom Kaufland Opti Wohnwelt Intersport Schwager Drogerie Müller H&M Alte Spinnerei Sonderverkauf MHM Möbel Sozialkaufhaus Netto Blue dm Avenue Edeka C&A Kaufhaus Schwager nahkauf Norma toom Pro Markt Rewe Fundgrube TTM Netto kik Die Möbelpiraten Iffland Möbel Lidl Netto tegut Aldi Netto Rewe Cranz & Schäfer Möbelhaus Norma Legende: Einkaufsinnenstadt 1 Betriebe des Lebensmitteleinzelhandels (ohne Getränkemärkte) Betriebe des Nichtlebensmitteleinzelhandels 1 Abgrenzung gemäß Stadtentwicklungskonzept der Stadt Eisenach, Teilbereich Einzelhandel, 2012 (Entwurf) Quelle: erstellt mit RegioGraph Planung; GMA-Darstellung 2013 38
Einkaufsinnenstadt Eisenach Karlsplatz Blue Avenue Kaufhaus Schwager Legende: Einkaufsinnenstadt 1 Hauptgeschäftslage Karlstraße 1 Abgrenzung gemäß Stadtentwicklungskonzept der Stadt Eisenach, Teilbereich Einzelhandel, 2012 (Entwurf) Quelle: erstellt mit RegioGraph Planung, GMA-Darstellung 2013 39
Einzelhandel in Eisenach nach Standortlagen Standortlagen Einkaufsinnenstadt restliches Stadtgebiet Eisenach insgesamt Warengruppen Betriebe 1 VK in m² Betriebe 1 VK in m² Betriebe 1 VK in m² Nahrungs- und Genussmittel 39 2.760 103 29.100 142 31.860 Gesundheit, Körperpflege 11 1.730 11 3.180 22 4.910 Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf 6 385 15 1.855 21 2.240 Bücher, PBS *, Spielwaren 14 1.585 9 1.615 23 3.200 Bekleidung, Schuhe, Sport 57 12.960 34 9.375 91 22.335 Elektrowaren 12 485 22 6.120 34 6.605 Hausrat, Einrichtung, Möbel 27 2.085 36 27.895 63 29.980 Sonstiger Einzelhandel 21 1.510 48 34.895 69 36.405 Nichtlebensmittel insg. 148 20.740 175 84.935 323 105.675 Einzelhandel insg. 187 23.500 278 114.035 465 137.535 1 Zuordnung nach Verkaufsflächenschwerpunkt; Mehrbranchenunternehmen nach Hauptwarengruppen aufgeteilt *PBS = Papierwaren, Bürobedarf, Schreibwaren Quelle: GMA-Erhebung 2012; ca.-werte gerundet geringer VK-Durchschnitt je Betrieb in der Einkaufsinnenstadt von ca. 126 m² VK-Anteil Einkaufsinnenstadt ca. 17 % 40
Verkaufsflächenanteile der Eisenacher Einkaufsinnenstadt nach Branchen Nahrungs- und Genussmittel 9% 91% Gesundheit, Körperpflege 35% 65% Blumen, zool. Bedarf 17% 83% Bücher, Schreib- / Spielwaren Bekleidung, Schuhe, Sport 50% 58% 50% 42% Elektrowaren, Medien, Foto Hausrat, Einrichtung, Möbel Bau-, Heimwerker-, Gartenbedarf 7% 7% 93% 93% 100% Optik / Uhren, Schmuck 68% 32% Sonstige Sortimente Einzelhandel insg. 22% 17% 78% 83% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Anteil Verkaufsfläche innerstädtische Lagen übriges Stadtgebiet Quelle: GMA-Erhebungen 2012 41
Fazit: Analyse der räumlichen Einzelhandelsstruktur Mit Bezug auf die räumliche Einzelhandelsstruktur fällt eine starke Konzentration der Einzelhandelsbetriebe nördlich der Innenstadt (Rennbahn) sowie im nördlichen Stadtgebiet auf. In der Einkaufsinnenstadt sind sowohl Betriebe aus dem Nahrungs- und Genussmittelbereich als auch aus dem Nichtlebensmittelsektor vorhanden. Der Edeka Supermarkt im Süden und der Netto Lebensmitteldiscounter im Norden der Einkaufsinnenstadt sorgen für eine tägliche Grundfrequenz an Kunden. Darüber hinaus sind mehrere Kundenmagnetbetriebe aus dem mittelfristigen Bedarfsbereich vorhanden (Drogerie Müller, dm, Blue Avenue, C&A, H&M, Kaufhaus Schwager, Intersport). Einzelhandelsschwerpunkte außerhalb der Einkaufsinnenstadt sind das Fachmarktzentrum Einkaufspark Alte Spinnerei (u. a. toom, Pro Markt, kik, Möbelpiraten), die Fachmarktagglomeration an der Mühlhäuser Straße (u. a. Marktkauf, Adler, Deichmann, Takko, Medimax, Dänisches Bettlager, B1 Baumarkt) sowie das im Ortsteil Hötzelsroda gelegene Fachmarktzentrum PEP (u. a. Kaufland, Pfennigpfeiffer, Hammer Heimtex, Opti Wohnwelt, toom). Für die überörtliche Anziehungskraft des Einzelhandelsstandortes (Stichwort: Zentralität) kommt diesen Standortlagen eine große Bedeutung zu. In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass im Gewerbegebiet Stregda die Ansiedlung eines Media Marktes geplant ist. Durch eine günstige Verteilung von Lebensmitteldiscountern und Supermärkten ist die Nahversorgung in weiten Teilen des Stadtgebietes gesichert. Ein hoher Stellenwert kommt auch den multifunktionalen Nahversorgungszentren Nord, Karlskuppe, Altstadtstraße und Petersberg zu. Sie sind neben der Einkaufsinnenstadt als zentrale Versorgungsbereiche klassifiziert. Die innerstädtische Hauptgeschäftslage erstreckt sich entlang des Marktes, der Karlstraße, der Querstraße und der Johannisstraße. In diesem Bereich sind auch die großflächigen Kundenmagnetbetriebe (C&A, H&M, Kaufhaus Schwager, Edeka, Drogerie Müller) angesiedelt. Derzeit bestehen Planungen zur Ansiedlung eines innerstädtischen Einkaufszentrums auf einer Brachfläche an der Bahnhofstraße. Allerdings liegt dieser Standort bislang außerhalb des im Zentrenkonzept definierten zentralen Versorgungsbereichs Innenstadt. Der Einzelhandel in der Einkaufsinnenstadt nimmt quantitativ nur eine nachgeordnete Position ein. Zwar sind in dieser Standortlage 187 Betriebe (40 % des Gesamtbestandes) etabliert, der Verkaufsflächenanteil an der Gesamtstadt beträgt jedoch nur 17 % (ca. 23.500 m²). Die innerstädtische Einzelhandelsstruktur ist durch einen hohen Anteil kleinteiliger Betriebe gekennzeichnet. Die Durchschnittsgröße der Geschäfte liegt nur bei ca. 126 m², während im übrigen Stadtgebiet ein Wert von ca. 410 m² erreicht wird. 42
Fazit: Analyse der räumlichen Einzelhandelsstruktur Speziell die Sortimentsbereiche Bücher / Schreib- / Spielwaren, Bekleidung / Schuhe / Sport und Optik / Uhren / Schmuck bestimmen die Attraktivität der Einkaufsinnenstadt. In diesen Branchen weist die Eisenacher Einkaufsinnenstadt Verkaufsflächenanteile von 50 % und mehr auf. 43
Einzugsgebiet des Eisenacher Einzelhandels Bad Langensalza Eisenach Gotha Legende: Bad Salzungen Zone I (Eisenach) Zone II Quelle: erstellt mit RegioGraph Planung; GMA-Darstellung 2013 44
Einwohner im Einzugsgebiet des Eisenacher Einzelhandels Zonen des Einzugsgebietes Einwohner Anteil in % Zone I Eisenach 42.710 27 Zone II Teile des Wartburgkreises, Teile der Landkreise Gotha, Schmalkalden-Meiningen, Werra-Meißner-Kreis 114.030 73 Zonen I II insgesamt 156.740 100 Quelle: Statistisches Thüringer Landesamt für Statistik; Stand 30.06.2012; ca.-werte gerundet 45
Kaufkraft im Einzugsgebiet des Eisenacher Einzelhandels Warengruppen Zonen Zone I Kaufkraft Zone II Zonen I - II Nahrungs- und Genussmittel 70,4 185,8 256,2 Gesundheit, Körperpflege 25,1 66,2 91,3 Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf 4,6 12,0 16,6 Bücher, PBS*, Spielwaren 10,2 26,9 37,1 Bekleidung, Schuhe, Sport 26,8 70,6 97,4 Elektrowaren 19,3 50,8 70,1 Hausrat, Einrichtung, Möbel 20,3 53,5 73,8 Sonstiger Einzelhandel 31,5 83,3 114,8 Nichtlebensmittel insg. 137,8 363,3 501,1 Einzelhandel insg. 208,2 549,1 757,3 * PBS = Papierwaren, Bürowaren, Schreibwaren Quelle: GMA-Berechnungen, ca.-werte gerundet Kaufkraftniveau im Vergleich zum Bundesgebiet (= 100,0) Zone I: 91,1 (Eisenach) Zone II: 84,2 (Nazza) 98,4 (Wolfsburg-Unkeroda) 46
Einwohner im Einzugsgebiet des Eisenacher Einzelhandels bis 2020 Zonen des Einzugsgebietes Zone I Zone II Eisenach Teile des Wartburgkreises, Teile der Landkreise Gotha, Schmalkalden- Meiningen, Werra-Meißner-Kreis Einwohner 41.530 103.700 Zonen I II insgesamt 145.230 Quelle: Thüringer Landesamt für Statistik; Ergebnisse der 12. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung (kbv); Hessisches Ministerium für Wirtschaft, Verkehr und Landesentwicklung; Bevölkerungsvorausschätzung für die Landkreise und kreisfreien Städte 2010-2030. GMA-Berechnungen 2013; ca.-werte grundet. Bevölkerungsrückgang im Einzugsgebiet 2012 bis 2020 um 11.510 Personen bzw. 7,3 % 47
Kaufkraft im Einzugsgebiet des Eisenacher Einzelhandels 2020 Warengruppen Zonen Zone I Kaufkraft Zone II Zonen I - II Nahrungs- und Genussmittel 69,3 171,0 240,3 Gesundheit, Körperpflege 26,8 66,1 92,9 Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf 4,7 11,7 16,4 Bücher, PBS*, Spielwaren 10,2 25,1 35,3 Bekleidung, Schuhe, Sport 26,6 65,5 92,1 Elektrowaren 19,6 48,3 67,9 Hausrat, Einrichtung, Möbel 20,2 49,8 70,0 Sonstiger Einzelhandel 31,6 78,0 109,6 Nichtlebensmittel insg. 139,7 344,5 484,2 Einzelhandel insg. 209,0 515,5 724,5 * PBS = Papierwaren, Bürowaren, Schreibwaren Quelle: GMA-Prognose, ca.-werte gerundet Kaufkraftrückgang im Einzugsgebiet 2012 bis 2020 um ca. 32,8 Mio. bzw. ca. 4,3 % 48
Umsatz des Eisenacher Einzelhandels 2012 Warengruppen Zonen / Daten Kaufkraft Zone I Marktanteil in % Umsatz Kaufkraft Zone II 1 Marktanteil in % Umsatz Umsatz insg. Nahrungs- und Genussmittel 70,4 92 64,8 185,8 25 46,5 111,3 Gesundheit, Körperpflege 25,1 70 17,6 66,2 14 9,3 26,9 Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf 4,6 85 3,9 12,0 25 3,0 6,9 Bücher, PBS*, Spielwaren 10,2 62 6,3 26,9 18 4,8 11,1 Bekleidung, Schuhe, Sport 26,8 72 19,3 70,6 39 27,5 46,8 Elektrowaren 19,3 78 15,1 50,8 32 16,3 31,4 Hausrat, Einrichtung, Möbel 20,3 67 13,6 53,5 33 17,7 31,3 Sonstiger Einzelhandel 31,5 82 25,9 83,3 33 27,5 53,4 Nichtlebensmittel insgesamt 137,8 74 101,7 363,3 29 106,1 207,8 Einzelhandel insgesamt 208,2 80 166,5 549,1 28 152,6 319,1 1 inkl. Streuumsätze * PBS = Papierwaren, Bürowaren, Schreibwaren Quelle: GMA-Berechnungen 2013, ca.-werte gerundet Einzelhandelszentralität: 153 49
Verkaufsflächenproduktivitäten des Eisenacher Einzelhandels Nahrungs- und Genussmittel 3.490 /m² i. O. Gesundheit und Körperpflege 5.480 /m² i. O. Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf 3.080 /m² i. O. Bücher, PBS*, Spielwaren 3.470 /m² i. O. Bekleidung, Schuhe, Sport 2.100 /m² niedrig (Fachmärkte) Elektrowaren 4.750 /m² i. O. Hausrat, Einrichtung, Möbel 1.040 /m² niedrig Sonstiger Einzelhandel 1.470 /m² i. O. * PBS = Papierwaren, Bürowaren, Schreibwaren i. O. = in Ordnung / durchschnittlich Quelle: GMA 2013; ca.-werte gerundet 50
Umsatzanteil der Eisenacher Einkaufsinnenstadt am Gesamtumsatz Branche Umsatz in Eisenach insg. Umsatz in der Einkaufsinnenstadt Umsatzanteil Einkaufsinnenstadt in % Nahrungs- und Genussmittel 111,3 15,5 14 Gesundheit, Körperpflege 26,9 10,8 40 Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf 6,9 1,6 23 Bücher, PBS*, Spielwaren 11,1 6,7 60 Bekleidung, Schuhe, Sport 46,8 34,2 73 Elektrowaren 31,4 3,8 12 Hausrat, Einrichtung, Möbel 31,3 5,3 17 Sonstiger Einzelhandel 53,4 6,9 13 * PBS = Papierwaren, Bürowaren, Schreibwaren Quelle: GMA-Berechnungen 2013, ca.-werte, gerundet 51
Umsatz des Eisenacher Einzelhandels 2020 Warengruppen Zonen / Daten Kaufkraft Zone I Marktanteil in % Umsatz Kaufkraft Zone II 1 Marktanteil in % Umsatz Umsatz insg. Nahrungs- und Genussmittel 69,3 92 63,8 171,0 25 42,8 106,6 Gesundheit, Körperpflege 26,8 70 18,8 66,1 14 9,3 28,1 Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf 4,7 85 4,0 11,7 25 2,9 6,9 Bücher, PBS*, Spielwaren 10,2 62 6,3 25,1 18 4,5 10,8 Bekleidung, Schuhe, Sport 26,6 72 19,2 65,5 39 25,5 44,7 Elektrowaren 19,6 78 15,3 48,3 32 15,5 30,8 Hausrat, Einrichtung, Möbel 20,2 67 13,5 49,8 33 16,4 29,9 Sonstiger Einzelhandel 31,6 82 25,8 78,0 33 25,7 51,5 Nichtlebensmittel insgesamt 139,7 74 102,9 344,5 29 99,8 202,7 Einzelhandel insgesamt 209,0 80 166,7 515,5 28 142,6 309,3 1 inkl. Streuumsätze * PBS = Papierwaren, Bürowaren, Schreibwaren Quelle: GMA-Berechnungen 2013, ca.-werte gerundet Umsatzrückgang im Einzugsgebiet 2012 bis 2020 um ca. 9,8 Mio. bzw. ca. 3,1 % 52
Entwicklungsspielräume des Eisenacher Einzelhandels bis 2020 Warengruppen Daten Umsatz 2012 Umsatz 2020 Entwicklungsspielraum in m² VK Umsatzdifferenz Produktivität in /m² VK Nahrungs- und Genussmittel 111,3 106,6-4,7 4.000 --- Gesundheit, Körperpflege 26,9 28,1 1,2 4.500 250 Blumen, Pflanzen, zoolog. Bedarf 6,9 6,9 --- 2.500 --- Bücher, PBS*, Spielwaren 11,1 10,8-0,3 3.500 --- Bekleidung, Schuhe, Sport 46,8 44,7-2,1 2.500 --- Elektrowaren 31,4 30,8-0,6 4.500 --- Hausrat, Einrichtung, Möbel 31,3 29,9-1,4 1.500 --- Sonstiger Einzelhandel 53,4 51,5-1,9 2.000 --- * PBS = Papier, Bürobedarf, Schreibwaren Quelle: GMA-Prognose, ca.-werte gerundet 53
Fazit: Umsatzvolumen und Umsatzentwicklung Die Kalkulation der Umsatzleistung des Eisenacher Einzelhandels 2012 erfolgte methodisch auf Basis des Marktanteilkonzeptes. Die Ergebnisse wurden in einem mehrstufigen Verfahren auf ihre Plausibilität geprüft (Flächenproduktivitäten, Umsatzangaben der Firmen GfK und MB Research). Ein hoher Marktanteil wird im Nahrungs- und Genussmittelbereich erzielt. Dies hängt mit dem Vorhandensein aller üblichen Betriebstypen zusammen. Deutlich niedriger fallen die Marktanteile im Nichtlebensmittelbereich aus. Im mittelfristigen Bedarfsbereich werden insbesondere bei Bücher / PBS 1 / Spielwaren mit 62 % aber auch bei Bekleidung / Schuhe / Sport bezogen auf den zentralörtlichen Status der Stadt vergleichsweise niedrige Werte erzielt. Im Bekleidungs- und Schuhsektor ist eine Dominanz von Fachmärkten bei gleichzeitig geringer Ausstattung im höherwertigen Angebotssegment (Stichwort: Marken) zu konstatieren. Die Einzelhandelszentralität ist mit einem Wert von 153 ausgeprägt und verdeutlicht die von Eisenach wahrgenommenen Versorgungsfunktionen für das Umland. Wichtigster Zentralitätsfaktor ist die Warengruppe Bekleidung / Schuhe / Sport (Kaufhaus Schwager, C&A, H&M). In abgeschwächter Form gilt dies auch für die Sortimentsbereiche Hausrat / Einrichtung / Möbel (Opti Wohnwelt, Cranz & Schäfer), Elektrowaren (Medimax, Pro Markt) sowie Sonstiger Einzelhandel (Obi, toom). Die Überprüfung der Leistungsfähigkeit des Eisenacher Einzelhandels anhand von Verkaufsflächenproduktivitäten zeigt ein heterogenes Bild. Niedrige Flächenproduktivitäten sind in den Warengruppen Bekleidung / Schuhe / Sport sowie bei Hausrat / Einrichtung / Möbel festzuhalten. Hier ist in einigen Geschäften die Grenze der Rentabilität bereits erreicht. Bei einer weitergehenden Verschlechterung der wirtschaftlichen Lage sind Betriebsschließungen möglich. Zum Teil stehen die niedrigen Flächenproduktivitäten im Zusammenhang mit einem lückenhaften oder einseitig ausgerichteten Angebotsspektrum (Betriebstypen, Marken, Preissegmente). Die Umsatzverteilung entspricht in ihrer Struktur der Verkaufsflächenverteilung zwischen der Einkaufsinnenstadt und der Reststadt. Allerdings sind die etwas höheren Umsatzanteile in der Einkaufsinnenstadt Beleg für eine erhöhte Produktivität der dort etablierten Geschäfte. 1 PBS = Papierwaren, Bürobedarf, Schreibwaren 54
Fazit: Umsatzvolumen und Umsatzentwicklung Die Prognose des Umsatzes bis zum Jahr 2020 basiert auf der Annahme stabiler Marktanteile im Stadtgebiet und im überörtlichen Einzugsgebiet. Die rückläufige Einwohnerzahl und Kaufkraft führt dabei zu einer verringerten Umsatzleistung im weiteren Zeitablauf. In Eisenach wird die Umsatzleistung zwischen 2012 und 2020 um ca. 9,8 Mio. bzw. ca. 3,1 % zurückgehen. Im Abgleich der Umsatzleistungen 2012 / 2020 ergeben sich mit Ausnahme der Warengruppe Gesundheit / Körperpflege nahezu durchgängig negative Werte, sodass für den Eisenacher Einzelhandel keine nennenswerten quantitativen Entwicklungsspielräume bestehen. In einigen Warengruppen ist der Umsatzrückgang so groß, dass mit hinlänglicher Sicherheit Geschäftsaufgaben die Folge sein werden. Diese Feststellung betrifft insbesondere den Nahrungs- und Genussmittelsektor (- 4,7 Mio. ) und die Warengruppen Bekleidung / Schuhe / Sport (- 2,1 Mio. ), Hausrat / Einrichtung / Möbel (- 1,4 Mio. ) und Sonstiger Einzelhandel (- 1,9 Mio. ). 55
Schlussfolgerungen / Empfehlungen für den Einzelhandelsstandort Eisenach Moderater Einwohnerrückgang zwischen 2002 und 2012 im Stadtgebiet / abnehmende Tendenz Deutlich erhöhter Anteil älterer Personen ab 65 Jahren / Prognosewert 2020 in Deutschland ist bereits heute überschritten / der Einzelhandel aber auch der Städtebau und der ÖPNV müssen sich auf die besonderen Bedürfnisse von Senioren einstellen (Sortiment, Produktpräsentation, Barrierefreiheit, Service, Querungshilfen, Bordsteinabsenkung, ÖPNV-Netz bzw. Vertaktung etc.) Einwohnerzahl im Einzugsgebiet (fast 160.000) ermöglicht prinzipiell die Ansiedlung aller Betriebstypen des Einzelhandels als (innerstädtische) Kundenmagneten (EKZ, Kaufhaus, Textilkaufhaus) Einwohner im Einzugsgebiet gehen bis 2020 um ca. 7 % zurück / Kaufkraftverlust liegt bei ca. 4 % Verkaufsflächenausstattung von Eisenach liegt ca. 29 %-Punkte über dem Vergleichswert der GMA-Kennziffernstudie (Vergleichsbasis: 20 Städte der gleichen Ortsgrößenklasse) Ortsgrößentypische Einzelhandelsstruktur mit einer Dominanz großflächiger Betriebe bei gleichzeitig hohem Anteil kleinteiliger Geschäfte / Verkaufsflächenanteil von Großbetrieben ist mit ca. 65 % normal / große Bedeutung besitzt die Einkaufsinnenstadt und die großflächigen Fachmarktzentren an der Mühlhäuser Straße und PEP in autokundenorientierter bzw. dezentraler Lage Verkaufsflächenanteil der Einkaufsinnenstadt liegt mit 17 % in einem ausbaufähigen Bereich, die Planung eines innerstädtischen Einkaufszentrums ist deshalb grundsätzlich zu begrüßen / in den innenstadtrelevanten Warengruppen (z. B. Bekleidung / Schuhe / Sport) liegen die Verkaufsflächenanteile teilweise über 50 % / die Realitätsnähe der Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches Innenstadt im westlichen und südlichen Abschnitt sollte überprüft werden. Wichtigste Kundenmagneten in der Einkaufsinnenstadt sind das Kaufhaus Schwager, C&A, die Drogerie Müller und H&M / positiv ist das Vorhandensein von zwei größeren Lebensmittelbetrieben (Edeka, Netto) zu bewerten / das geplante Einkaufszentrum in der Bahnhofstraße sollte eine komplementäre Angebotsstruktur aufweisen, in jedem Fall ist die städtebauliche Verträglichkeit des Einkaufszentrums zu prüfen / Defizite weist die Einkaufsinnenstadt bei der Parkierung auf (Zahl der Stellplätze / Anbindung der Parkierungseinrichtungen an die Hauptgeschäftslagen) 56
Schlussfolgerungen / Empfehlungen für den Einzelhandelsstandort Eisenach Die Umsatzentwicklung ist 2012 und 2020 in praktisch allen Branchen rückläufig. Insbesondere in den Warengruppen Nahrungs- und Genussmittel sowie Bekleidung / Schuhe / Sport ist v. a. bei kleinflächigen Fachgeschäften und unmodernen Lebensmittelmärkten mit Geschäftsaufgaben zu rechnen. Durch Ansiedlung eines attraktiven innerstädtischen Einkaufszentrums könnte die Kaufkraftbindung und Zentralität des Einkaufsortes verbessert werden. Das Rückgrat der Einzelhandelsstruktur, mit einem Betriebsanteil zwischen 73 bis 75 %, bilden Fachgeschäfte. Sie sind fast durchweg kleinflächig, so dass mit Betriebsschließungen zu rechnen sein wird. Es wird empfohlen den sich hier abzeichnenden Konzentrationsprozess durch Verlagerung von Geschäften aus Streu- und Nebenlagen sowie durch Neuansiedlung von filialisierten Markenshops abzufedern. Das von der Stadt Eisenach selbst erstellte Zentrenkonzept erfüllt nicht alle Erfordernisse, die zur Rechtssicherheit beitragen, insofern wird die Erstellung eines qualifizierten Einzelhandelskonzeptes empfohlen. 57