GOTHA. Potenzial- und Verträglichkeitsanalyse. Stefanie Geßmann-Reichert. Dresden, Dezember 2011

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1 Potenzial- und Verträglichkeitsanalyse zur Ansiedlung eines Einkaufszentrums in der Stadt GOTHA Auftraggeber: Saller Gewerbebau, Weimar Projektleitung: Projektverantwortung: Dipl.-Geogr. Stefanie Geßmann-Reichert Dr. Manfred Bauer Dresden, Dezember 2011 Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh Ludwigsburg Dresden, Hamburg, Köln, München Geschäftsführer: Dr. Manfred Bauer, Dr. Stefan Holl Königsbrücker Straße 31-33, Dresden Telefon: 0351 / , Fax: 0351 / info@gma.biz Internet:

2 Vorbemerkung Im August 2011 beauftragte die Fa. Saller Gewerbebau aus Weimar die GMA Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh, Dresden, mit der Erstellung einer Potenzialund Verträglichkeitsanalyse zur Ansiedlung eines innerstädtischen Einkaufszentrums in Gotha. Die Planungen der Fa. Saller sehen am Standort Gartenstraße den Bau der sog. Residenz-Galerie mit einer Verkaufsfläche von ca m² zzgl. Gastronomie- und Dienstleistungsflächen vor. Für das vorliegende Nutzungskonzept ist eine Potenzial- und Verträglichkeitsanalyse zu erarbeiten mit der überprüft werden soll, ob in Gotha bzw. im Einzugsgebiet des EKZ ein ausreichendes Nachfragevolumen vorhanden ist und ob bei Realisierung des Vorhabens schädliche städtebauliche Auswirkungen zu erwarten sind. Für die Ausarbeitung der Analyse standen der GMA Angaben des Auftraggebers, des Statistischen Landesamtes des Freistaates Thüringen sowie Daten der Fa. Stadt + Handel zur Verfügung. Darüber hinaus wurde im August 2011 eine repräsentative Haushaltsbefragung im Landkreis Gotha durchgeführt. Im September / Oktober 2011 erfolgte zudem eine Standortbesichtigung sowie eine Erhebung relevanter Wettbewerbsbetriebe im überörtlichen Einzugsgebiet sowie an bedeutenden Wettbewerbsstandorten außerhalb des Einzugsgebietes. Die vorliegende Analyse dient der Entscheidungsvorbereitung und -findung im Rahmen des baurechtlichen Genehmigungsverfahrens. Die GMA verpflichtet sich, die ihr im Zusammenhang mit der Erarbeitung des Berichtes zugeleiteten Daten und Informationen ebenso vertraulich zu behandeln wie die Aussagen und Ergebnisse des Berichtes. Eine Vervielfältigung oder Weitergabe der Untersuchung an Dritte auch in digitaler Form bedarf der schriftlichen Zustimmung des Auftraggebers und der GMA. G M A Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh Ludwigsburg-Dresden-Hamburg-Köln-München Dresden, Dezember 2011 BAU / GSI / wym

3 INHALTSVERZEICHNIS Seite Vorbemerkung Inhaltsverzeichnis I. Aufgabenstellung, Rechtsrahmen 1 2. Rechtliche Grundlagen zur Bewertung von Einzelhandelsplanungen Landes- und Regionalplanung Bauleitplanung Zentrenkonzept der Stadt Gotha 5 II. Daten zur Projektplanung 6 III. Einzugsgebiet, Bevölkerung und Kaufkraft Einzugsgebiet und Bevölkerung Projektrelevante Kaufkraft 15 IV. Projektrelevante Wettbewerbssituation Projektrelevante Wettbewerbssituation in Gotha Projektrelevante Wettbewerbssituation im überörtlichen Einzugsgebiet Projektrelevante Wettbewerbssituation außerhalb des Einzugsgebietes 28 V. Repräsentative Haushaltsbefragung Befragungsmethodik Ergebnisse der repräsentativen Haushaltsbefragung Fazit der repräsentativen Haushaltsbefragung 50 VI Tragfähigkeit und Verträglichkeit des geplanten Einkaufszentrums Residenz-Galerie in Gotha 52

4 1. Möglichkeiten zur Ausweitung des Verkaufsflächenangebotes in Gotha Verträglichkeit des geplanten Einkaufszentrums / Empfehlungen zur Modifikation des Flächenlayouts 59 VII. Zusammenfassung der Untersuchungsergebnisse 63

5 I. Aufgabenstellung, Rechtsrahmen Im Jahr 2011 wurde von der Fa. Stadt + Handel aus Dortmund das Zentrenkonzept für den Einzelhandel und das Ladenhandwerk in Gotha fortgeschrieben. Die Aussagen des Konzeptes wurden und werden in Gotha z. T. jedoch kontrovers diskutiert. Im Mittelpunkt dieser Debatte stehen v. a. die geplante Ansiedlung eines innerstädtischen Einkaufszentrums an der Gartenstraße ( Residenz-Galerie ) und die von diesem Projekt evtl. ausgelösten städtebaulichen Auswirkungen. Im Rahmen des Zentrenkonzeptes und zweier Auswirkungsanalysen, die separat von der Fa. Stadt + Handel zu dem Vorhaben erstellt wurden, erfolgte nach Meinung des Investors keine ausreichende Berücksichtigung derjenigen Kaufkraftanteile, welche bisher an Standorte außerhalb Gothas, insbesondere nach Erfurt abfließen. In diesem Zusammenhang wurde vom Investor v. a. die von der Fa. Stadt + Handel angewandte Methodik der Passantenbefragung kritisiert. Bei diesem Befragungstyp nur jene Kunden zu ihrem Einkaufsverhalten befragt, die bereits in Gotha einkaufen. Personen, die nicht in der Stadt einkaufen, bleiben hingegen unberücksichtigt. Vor diesem Hintergrund wurde die Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung (GMA) beauftragt, eine Repräsentativbefragung zum Kundenverhalten in Gotha und im Landkreis Gotha durchzuführen. Ziel dieser Untersuchung war es, auf Basis der empirisch gewonnenen Informationen die Möglichkeiten zur Rückgewinnung bisher abfließender Kaufkraft durch Ansiedlung des geplanten Einkaufszentrums realistisch abzuschätzen. Zudem sollte im Rahmen des Gutachtens ermittelt werden, welche Entwicklungsspielräume in den projektrelevanten Warengruppen in Gotha und im sonstigen Einzugsgebiet vorhanden sind und welche Verkaufsflächenentwicklungsmöglichkeiten am Standort Gotha tatsächlich bestehen. In einem weiteren Schritt sollten die wettbewerblichen und städtebaulichen Auswirkungen des geplanten Einkaufszentrums eingeschätzt werden. Vor dem Hintergrund der vorstehend definierten Aufgabenstellungen stehen in vorliegender Untersuchung folgende Aspekte im Mittelpunkt der Betrachtung: relevante Rechtsvorschriften zur Bewertung von Einzelhandelsplanungen in Thüringen 1

6 Beschreibung und Bewertung des geplanten Einkaufszentrums Abgrenzung und Zonierung des Einzugsgebietes für das geplante Einkaufszentrum / Berechnung und Prognose der projektrelevanten Kaufkraft bis 2020 Bestimmung von Entwicklungsspielräumen des projektrelevanten Einzelhandels im Einzugsgebiet / Ableitung tragfähiger Verkaufsflächenpotenziale nach Branchen Darstellung und Bewertung der möglichen wirtschaftlichen und städtebaulichen Auswirkungen des geplanten Einkaufszentrums. 2. Rechtliche Grundlagen zur Bewertung von Einzelhandelsplanungen Bei der Frage, welche Standorte für die Einzelhandelsentwicklung in einer Stadt oder Gemeinde herangezogen werden sollen, sind die Vorstellungen von Unternehmern und Entscheidungsträgern der öffentlichen Hand vielfach nicht deckungsgleich. Städte und Gemeinden bewerten Einzelhandelsansiedlungen vorwiegend unter städtebaulichen Aspekten. Einen hohen Stellenwert nimmt dabei die Entwicklung der Einkaufsinnenstadt und die Sicherung der Nahversorgung ein. Bei den Unternehmen stehen hingegen Überlegungen zur optimalen Marktdurchdringung und Umsatzmaximierung im Vordergrund. Aufgrund der engen Verflechtung von Einzelhandel und Stadtentwicklung wurden in diesem Zusammenhang Rechtsvorschriften entwickelt, die verbindliche Festlegungen zur wohnort- und verbrauchernahen Versorgung sowie zu den standörtlichen und infrastrukturellen Voraussetzungen von Einzelhandelsvorhaben treffen. Das vorhandene Rechtsinstrumentarium muss allerdings durch eine qualifizierte Planung abgesichert sein und darf von den Kommunen weder sachfremd noch willkürlich gehandhabt werden. Generell sollen die Rechtsvorschriften nur regeln, wo Wettbewerb stattfindet, nicht jedoch in den Wettbewerb des Einzelhandels an sich eingreifen. Die wesentlichen Rechtsvorschriften zur Bewertung von Einzelhandelsplanungen in Thüringen werden nachfolgend dargestellt 1. 1 Dieses Kapitel dient nur der Darstellung des rechtlichen Rahmens und stellt ausdrücklich keine Bewertung und / oder Interpretation der relevanten Rechtsnormen dar. 2

7 2.1 Landes- und Regionalplanung Den Rechtsrahmen zur Beurteilung des geplanten Einkaufszentrums in Gotha bilden mit Bezug auf die Landes- und Regionalplanung die Aussagen des Thüringer Landesentwicklungsplanes 2004 (LEP) und des Regionalplanes Mittelthüringen vom In Punkt 3.2 formuliert der LEP zum Thema großflächiger Einzelhandel folgende Ziele: Z G G Die Ansiedlung, Erweiterung und wesentliche Änderung von Einzelhandelsgroßprojekten ist in zentralen Orten höherer Stufe zulässig. Einzelhandelsgroßprojekte sollen in städtebaulich integrierter Lage und mit einer den örtlichen Gegebenheiten angemessenen Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) errichtet werden. Die Verkaufsfläche der Einzelhandelsgroßprojekte soll sich an der zentralörtlichen Versorgungsstruktur orientieren. Die wohnortnahe Versorgung der Bevölkerung, die Funktionsfähigkeit der Innenstädte und die Funktionsfähigkeit der Handelsstruktur des zentralen Ortes sowie benachbarter zentraler Orte sollen nicht wesentlich beeinträchtigt werden. Gemäß Landesentwicklungsplan ist die Stadt Gotha als Mittelzentrum mit Teilfunktionen eines Oberzentrums eingestuft. Zu Mittelzentren führt der Landesentwicklungsplan aus: Mittelzentren sollen über ein breites Spektrum von Einrichtungen mit regionaler Bedeutung sowie umfassende Angebote an Gütern und Dienstleistungen des gehobenen Bedarfs verfügen (vgl. Z 2.2.7). Darüber hinaus sollen Mittelzentren mit Teilfunktionen eines Oberzentrums über die mittelzentralen Funktionen hinaus ergänzende oberzentrale Funktion wahrnehmen. Sie sollen im Kontext zu den Oberzentren entwickelt werden (vgl. Z ). Im Regionalplan Mittelthüringen, der mit öffentlicher Bekanntmachung vom in Kraft gesetzt wurde, werden die Ziele und Grundsätze des LEP 2004 übernommen. 2.2 Bauleitplanung Während die Landes- und Regionalplanung den Rahmen für die Beurteilung von Einzelhandelsgroßprojekten in raumordnerischer Hinsicht absteckt, regelt die kommunale Planung (= Bauleitplanung) deren kleinräumige Ansiedlung innerhalb von Stadtgebieten. 3

8 Nach Angaben des Auftraggebers soll für den Planstandort an der Gartenstraße in Gotha ein Bebauungsplan aufgestellt werden. Die Zulässigkeit des projektierten Einkaufszentrums ist daher insbesondere vor dem Hintergrund des 11 Abs. 3 BauNVO zu prüfen. Dieser führt in seiner aktuellsten Fassung aus: 1. Einkaufszentren, 2. großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können, 3. sonstige großflächige Handelsbetriebe, die im Hinblick auf den Verkauf an letzte Verbraucher und auf die Auswirkungen den in Nummer 2 bezeichneten Einzelhandelsbetrieben vergleichbar sind, sind außer in Kerngebieten nur in für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig. Auswirkungen im Sinne des Satzes 1 Nr. 2 und 3 sind insbesondere schädliche Umwelteinwirkungen im Sinne des 3 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes sowie Auswirkungen auf die infrastrukturelle Ausstattung, auf den Verkehr, auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich der in Satz 1 bezeichneten Betriebe, auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden, auf das Orts- und Landschaftsbild und auf den Naturhaushalt. Auswirkungen im Sinne des Satzes 2 sind bei Betrieben nach Satz 1 Nr. 2 und 3 in der Regel anzunehmen, wenn die Geschossfläche m² überschreitet. Die Regel des Satzes 3 gilt nicht, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass Auswirkungen bereits bei weniger als m² Geschossfläche vorliegen oder bei mehr als m² nicht vorliegen; dabei sind in Bezug auf die in Satz 2 bezeichneten Auswirkungen insbesondere die Gliederung und die Größe der Gemeinde und ihrer Ortsteile, die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und das Warenangebot des Betriebs zu berücksichtigen. Die von der Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben evtl. ausgehenden städtebaulichen Wirkungen (z. B. Abschmelzung bestehender Einzelhandelsbetriebe, erhöhte Geschäftsfluktuation) können auf Basis der voraussichtlich ausgelösten Kaufkraftbewegungen eingeschätzt werden. In diesem Zusammenhang ist v. a. die Frage zu beantworten, welche Teile des Umsatzes im Rahmen von Umverteilungsprozessen gegen bestehende Einzelhandelsbetriebe erwirtschaftet werden müssen. In zahlreichen Verwaltungsgerichtsverfahren hat sich dabei die 10 %-Schwelle der Umsatzumverteilung als Abwägungswert der städtebaulichen Verträglichkeit bewährt. Demnach können ab 10 % Umverteilungsquote schädliche städtebauliche Auswirkungen auftreten 1. 1 Der 10 %-Schwellenwert geht auf eine empirische Landzeitstudie der GMA zum großflächigen Einzelhandel in Baden-Württemberg zurück, die dort u. a. im Auftrag der Industrieund Handelskammern erstellt wurde. 4

9 2.3 Zentrenkonzept der Stadt Gotha In Gotha wird möglichen nachteiligen Folgen einer ungeregelten Einzelhandelsentwicklung mit stadtplanerischen Mitteln begegnet. Mit dem Zentrenkonzept für den Einzelhandel und das Ladenhandwerk besitzt die Stadtverwaltung ein Steuerungsinstrument, welches die Einzelhandelsentwicklung sowohl räumlich als auch sortimentsbezogen auf bestimmte Lagen (= zentrale Versorgungsbereiche) konzentriert. Als zentrale Versorgungsbereiche gemäß 34 Abs. 3 BauGB wurden im Zentrenkonzept der GMA aus dem Jahr 2005 neben der Einkaufsinnenstadt (A-Zentrum) insgesamt vier C-Zentren (Coburger Platz, Schlossparkcenter, Städtischer Hof, Berta-Schneyer-Straße) festgelegt. Im Jahr 2011 wurde das Zentrenkonzept des Jahres 2005 durch die Fa. Stadt + Handel aus Dortmund fortgeschrieben. Die räumliche Abgrenzung der Nahversorgungszentren (ehemals C-Zentren) ist darin unverändert geblieben. Im Hinblick auf die Definition der Innenstadt 1 erfolgte indes eine Modifikation: Die Fläche der Fa. Kaufland im Westen der Innenstadt wurde nicht mehr in den zentralen Versorgungsbereich aufgenommen. Dagegen wurde eine Potenzialfläche nördlich der Gartenstraße, auf welcher die Ansiedlung des Einkaufszentrums Residenz-Galerie geplant ist, in den zentralen Versorgungsbereich integriert. Mit Bezug auf die Potenzialfläche Gartenstraße führt das Zentrenkonzept 2011 konkret aus: Die Fläche nördlich der Gartenstraße [...] stellt eine aus aktueller Sicht geeignete und verfügbare Potenzialfläche im zentralen Versorgungsbereich Innenstadtzentrum dar, die aus fachgutachterlicher Sicht zugunsten der Weiterentwicklung des Innenstadtzentrums genutzt werden könnte. Die [...] Potenzialfläche stellt einen städtebaulich chancenreichen Innenstadtstandort dar. Zum einen befindet sich der Standort angrenzend an den bestehenden Fachmarktstandort. Zum anderen können auf dieser Fläche ergänzende großflächige Angebote angesiedelt werden, die bedingt durch die bestehende kleinteilige Struktur ansonsten im Innenstadtzentrum nicht realisiert werden könnten In der Fortschreibung des Zentrenkonzeptes wird der zentrale Versorgungsbereich Innenstadt als Innenstadtzentrum bezeichnet. Im Folgenden werden die Begriffe Innenstadt und Innenstadtzentrum synonym verwendet. Quelle: Stadt + Handel, Fortschreibung des Zentrenkonzeptes für den Einzelhandel und das Ladenhandwerk in Gotha; Stand: , Seite 90 ff. 5

10 II. Daten zur Projektplanung Die Planungen der Fa. Saller Gewerbebau sehen vor, im nördlichen Bereich der Gothaer Innenstadt am Standort Gartenstraße ein Einkaufszentrum mit insgesamt zwei Verkaufsebenen (EG, OG) zu errichten (vgl. Karten 1 und 2). Innerhalb der Residenz-Galerie sollen die Geschäfte über eine in Ost-West-Richtung verlaufende Mall miteinander verbunden werden (vgl. Karte 3). Gemäß vorläufigem Nutzungskonzept ist eine Verkaufsfläche von m² geplant, die sich auf folgende Sortimentsbereiche aufteilt: Nahrungs- und Genussmittel m² Drogeriewaren 900 m² Spielwaren 500 m² Bekleidung m² Schuhe m² Sport m² Elektrowaren m² Heimtextilien / Dekoration 600 m² Schnäppchen- / Kleinläden m². Nach Angaben des Investors sollen im Einkaufszentrum in erster Linie Betreiber angesiedelt werden, die in Gotha bisher noch nicht präsent oder unterrepräsentiert sind. Mit Bezug auf die ergänzenden kleinteiligen Fachgeschäfte sehen die Planungen des Investors vor, keine Betriebe aus der Innenstadt in die Residenz-Galerie zu verlagern 2. Der Einzelhandelsbesatz im geplanten EKZ soll durch Gastronomie- und Freizeitnutzungen ergänzt werden. So ist die Integration eines Multiplexkinos und der Touristinformation geplant. Darüber hinaus soll die Mall auch als Kunstmeile genutzt werden. 1 2 Da derzeit keine genauen Angaben zur Sortimentsstruktur der sog. Schnäppchen- / Kleinläden vorliegen, bleiben diese in den nachfolgenden Ausführungen unberücksichtigt. Quelle: Saller-Unternehmensgruppe: Residenz Galerie in Gotha. Abwägung Chancen Risiken. 6

11 Karte 1: Lage der geplanten Residenz-Galerie im Stadtgebiet Gotha ca. 200 m Neumarkt Legende: Zentraler Versorgungsbereich Innenstadtzentrum Planstandort Quelle: erstellt mit RegioGraph Planung; Stadt + Handel 2011; GMA-Darstellung

12 Karte 2: Lage der Residenz-Galerie in nördlichen Bereich der Gothaer Innenstadt geplante Residenz-Galerie Quelle: Investor; GMA-Darstellung

13 Die Parkierung ist auf zwei Decks im 1. und 2. Obergeschoss vorgesehen und soll 600 Stellplätze umfassen, wobei die verkehrliche Erschließung für den Individualverkehr über die Moßlerstraße im nördlichen Bereich des Einkaufszentrums erfolgt. Abgeleitet wird der Kundenverkehr über die Gartenstraße. Die Anlieferzone wird sich an der Gebäuderückseite (Moßlerstraße) befinden. Die beiden Hauptzugänge des Einkaufszentrums sind im Südosten, als Verlängerung der aus der Innenstadt kommenden Lutherstraße, sowie an der Westseite des Gebäudes geplant. Ein weiterer Zugang soll an der Südseite entstehen. Um die Anbindung des Standortes an die etablierten Einzelhandelslagen in der Gothaer Innenstadt zu optimieren, wird eine attraktive Fußgängerquerung über die verkehrlich stark frequentierte Gartenstraße eingerichtet. Neben einer Überdachung der Wartebereiche an den Fußgängerüberwegen und der Sicherstellung kurzer Ampelphasen werden diverse optische Elemente und eine Begrünung der Straßenbahntrasse auf Höhe des Einkaufszentrums die Anbindung an die Hauptgeschäftslagen verbessern. Über den Westausgang des Einkaufszentrums soll die Verbindung in Richtung Bertha-Suttner-Platz sichergestellt und die Kundenaustauschbeziehung über den Brühl zum Hauptmarkt aufgebaut werden. Auf Basis des angegebenen Flächenlayouts, der Sortimentsgliederung sowie branchenund betriebstypischer Produktivitäten kann für das geplante Einkaufszentrum nach gutachterlicher Einschätzung eine Sollumsatzleistung 1 von ca. 51,4 Mio. erwartet werden (vgl. Tabelle 1). 1 Der Soll-Umsatz ist diejenige Umsatzgröße, welche erreicht werden muss, um einen Einzelhandelsstandort rentabel zu führen bzw. die vorhandenen Verkaufsflächen wirtschaftlich auszulasten. 9

14 Tabelle 1: Sollumsatz der geplanten Residenz-Galerie in Gotha Sortiment geplante VK in m² Flächenproduktivität in / m² Soll-Umsatz in Mio. Nahrungs- und Genussmittel ,8 Drogeriewaren ,6 Spielwaren ,3 Bekleidung ,8 Schuhe ,8 Sport ,4 Elektrowaren ,0 Heimtextilien / Dekoration ,2 Schnäppchen- / Kleinläden ,5 Summe ,4 1 Quelle: genaue Angaben zur Sortimentsstruktur liegen derzeit nicht vor GMA-Berechnungen 2011, ca.-werte Unter Bezugnahme auf das fortgeschriebene Zentrenkonzept für den Einzelhandel und das Ladenhandwerk in Gotha ist nochmals hervorzuheben, dass sich der Planstandort in integrierter Lage im nördlichen Bereich der Gothaer Innenstadt befindet. Das Grundstück liegt innerhalb der Potenzialfläche Gartenstraße und damit auch innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches Innenstadtzentrum. Das Projekt stellt aus gutachterlicher Sicht somit einen geeigneten strategischen Ansatz zur Weiterentwicklung des Innenstadtzentrums dar. Im Hinblick auf die geplante Branchenstruktur ist zu konstatieren, dass das Einkaufszentrum v. a. auf solche Warengruppen setzt, in denen derzeit hohe Kaufkraftabflüsse aus Gotha festzustellen sind (vgl. Kapitel IV und V). Dazu gehören v. a. Elektrowaren, Sport, Bekleidung und Schuhe. In diesen Warengruppen besteht eine starke Einkaufsorientierung der Einwohner im Landkreis Gotha auf die Landeshauptstadt Erfurt, wo neben der Innenstadt mehrere attraktive Einkaufszentren (z. B. Anger 1, Thüringen Park, Thüringer Einkaufscenter) vorhanden sind. 10

15 Karte 3: Lageskizze der geplanten Residenz-Galerie in Gotha Quelle: Investor

16 III. Einzugsgebiet, Bevölkerung und Kaufkraft 1. Einzugsgebiet und Bevölkerung Die Abgrenzung des Einzugsgebietes für das geplante innerstädtische Einkaufszentrum Residenz-Galerie in Gotha ist die wesentliche Voraussetzung zur Ermittlung der zur Verfügung stehenden Kaufkraft. Als Einzugsgebiet wird in Anbetracht der inhaltlichen Zielsetzung vorliegender Untersuchung derjenige Raum definiert, innerhalb dessen die Verbraucher das Angebot im Einkaufszentrum voraussichtlich regelmäßig in Anspruch nehmen werden. Die konkrete Abgrenzung des Einzugsgebietes erfolgt unter Zugrundelegung folgender Prämissen: Hohe Eigenattraktivität des geplanten Einkaufszentrums schwache projektrelevante Wettbewerbssituation im Landkreis Gotha / hohe Wettbewerbsintensität durch die Innenstadt und die Einkaufszentren in der Landeshauptstadt Erfurt gute Verkehrsanbindung der Stadt Gotha / günstige verkehrliche Anbindung des Standortes Lage des Planstandortes in der Innenstadt von Gotha (Stichwort: Agglomerationsvorteile) ausgewählte Zeit- und Distanzwerte des Verbraucherverhaltens (= empirische Erfahrungswerte) 1. Unter den zuvor genannten Prämissen wird die Residenz-Galerie aufgrund ihrer Dimensionierung, Branchen- bzw. Betriebstypenstruktur und Leistungsfähigkeit sowie durch die Lage in der Gothaer Innenstadt ein Einzugsgebiet erschließen können, das neben dem Stadtgebiet auch nahezu den gesamten Landkreis umfasst (vgl. Karte 4) Die GMA hat in ihrer fast 40-jährigen Tätigkeit mehrere hundert Verbraucherbefragungen erarbeitet, so dass abgesicherte empirische Daten zum Konsumentenverhalten vorliegen. Das im aktuellen Zentrenkonzept der Fa. Stadt + Handel definierte Einzugsgebiet wurde übernommen. 12

17 Karte 4: Einzugsgebiet des geplanten Einkaufszentrums Residenz-Galerie in Gotha erstellt mit RegioGraph Planung; GMA-Bearbeitung

18 Insgesamt leben im Einzugsgebiet des geplanten Einkaufszentrums somit ca Einwohner, davon ca (rd. 35 %) in Gotha selbst (vgl. Tabelle 2). Tabelle 2: Einwohner im Einzugsgebiet des geplanten Einkaufszentrums Residenz-Galerie Zonen Einwohner Anteil in % Zone I Stadtgebiet Gotha Zone II Teile des Landkreises Gotha Zonen I II insgesamt Quelle: Stadt + Handel 2011, GMA 2011 Auf Basis der Bevölkerungsvorausberechnungen des Thüringer Landesamt für Statistik ist im abgegrenzten Einzugsgebiet bis zum Jahr 2020 mit einem Rückgang der Bevölkerung zu rechnen. Demnach wird die Einwohnerzahl zu diesem Zeitpunkt bei ca Personen liegen. Dies entspricht gegenüber 2010 einem Rückgang um ca. 6,9 % (vgl. Tabelle 3). Tabelle 3: Einwohnerprognose für das Einzugsgebiet des geplanten Einkaufszentrums Residenz-Galerie bis 2020 Zonen Einwohner Anteil in % Zone I Stadtgebiet Gotha Zone II Teile des Landkreises Gotha Zonen I II insgesamt Quelle: Thüringer Landesamt für Statistik, 12. koordinierte Bevölkerungsvorausberechnung (kbv) , GMA-Berechnungen

19 2. Projektrelevante Kaufkraft Die Berechnung der im Einzugsgebiet des geplanten Einkaufszentrums in Gotha vorhandenen Kaufkraft wird speziell für die Wirtschaftsgruppe des Ladeneinzelhandels und Ladenhandwerks vorgenommen. Dabei werden aktuelle Daten des Statistischen Bundesamtes Wiesbaden sowie GMA-Kaufkraftwerte zugrunde gelegt, die auf intensiven Marktrecherchen beruhen. Grundlage für die Berechnung der Nachfrage nach Waren und Dienstleistungen ist das Nettosozialprodukt zu Faktorkosten, aus dem das verfügbare Einkommen der Haushalte abgeleitet werden kann. Die Nachfrage der Konsumenten nach Waren und Dienstleistungen errechnet sich aus dem verfügbaren Einkommen wie folgt: Verfügbares Einkommen privater Verbrauch Ersparnis Nachfrage der Konsumenten nach Waren Dienstleistungen Für den in vorliegender Untersuchung im Mittelpunkt stehenden Einzelhandel können die Dienstleistungsausgaben vernachlässigt werden. Von Bedeutung sind lediglich die Warenkäufe der privaten Haushalte. Dabei ist jedoch zu beachten, dass diese sowohl in Ladengeschäften (Ladeneinzelhandel) als auch in Nicht-Ladengeschäften (z. B. Versandhandel, e-commerce, ambulante Märkte) wirksam werden können. Nach Berechnungen der GMA lag die einzelhandelsrelevante Nachfrage (inkl. Apotheken und Ladenhandwerk) im Jahr 2010 je Einwohner bei ca Davon entfielen auf den 15

20 kurzfristigen Bedarfsgütersektor mittelfristigen Bedarfsgütersektor 950 langfristigen Bedarfsgütersektor Die Städte und Gemeinden im Einzugsgebiet weisen unterschiedliche Kaufkraftkennziffern auf, in denen sich lokale Unterschiede des Kaufkraftniveaus widerspiegeln. Die Kaufkraftkennziffer für die Stadt Gotha liegt nach Angaben der Gesellschaft für Konsumforschung bei 85,5 und damit unterhalb des Bundesdurchschnitts (= 100,0). Für die Städte und Gemeinden im abgegrenzten Einzugsgebiet wurden Kaufkraftkoeffizienten zwischen 81,5 und 94,9 ermittelt. Nach den in Tabelle 4 ausgewiesenen Werten beläuft sich das für die projektrelevanten Sortimente errechnete Kaufkraftvolumen im abgegrenzten Einzugsgebiet auf ca. 412,7 Mio.. Davon entfallen ca. 35 % auf die Zone I und ca. 65 % auf die Zone II. Tabelle 4: Projektrelevante Kaufkraft im Einzugsgebiet des geplanten Einkaufszentrums Residenz-Galerie in Gotha Daten Kaufkraftvolumen in Mio. Warengruppen Zone I Zone II Zonen I+II Nahrungs- und Genussmittel 69,6 130,7 200,3 Drogeriewaren 14,2 26,7 40,9 Spielwaren 4,3 8,1 12,4 Bekleidung 18,1 34,1 52,2 Schuhe 5,9 11,1 17,0 Sport 5,1 9,5 14,6 Elektrowaren 19,0 35,7 54,7 Heimtextilien / Dekoration 7,2 13,4 20,6 Insgesamt 143,4 269,3 412,7 Quelle: GMA-Berechnungen 2011, ca.-werte gerundet 16

21 Durch die prognostizierten Bevölkerungsverluste im Einzugsgebiet wird die projektrelevante Kaufkraft bis zum Jahr 2020 leicht absinken (vgl. Tabelle 5). Insgesamt beträgt das Nachfragevolumen dann nur noch 393,6 Mio., was gegenüber 2010 einem Rückgang um ca. 4 5 % entspricht. Tabelle 5: Projektrelevante Kaufkraft im Einzugsgebiet des geplanten Einkaufszentrums Residenz-Galerie 2020 in Gotha Daten Kaufkraftvolumen in Mio. Warengruppen Zone I Zone II Zonen I+II Nahrungs- und Genussmittel 69,0 119,6 188,6 Drogeriewaren 14,8 25,7 40,5 Spielwaren 4,4 7,7 12,1 Bekleidung 18,0 31,1 49,1 Schuhe 6,0 10,4 16,4 Sport 5,2 9,0 14,2 Elektrowaren 19,5 33,8 53,3 Heimtextilien / Dekoration 7,1 12,3 19,4 Gesamt 144,0 249,6 393,6 Quelle: GMA-Prognose 2011, ca.-werte gerundet 17

22 IV. Projektrelevante Wettbewerbssituation 1. Projektrelevante Wettbewerbssituation in Gotha Die Bewertung der Wettbewerbssituation in Gotha basiert auf einer von der Fa. Stadt + Handel im Rahmen der Fortschreibung des Zentrenkonzeptes 2011 durchgeführten Erhebung des Einzelhandels im Stadtgebiet. Die GMA hat die Warengruppensystematik des Unternehmens übernommen und den nachfolgenden Berechnungen zugrunde gelegt. Als Wettbewerber des geplanten Einkaufszentrums Residenz-Galerie haben grundsätzlich alle Betriebe zu gelten, die projektrelevante Waren als Kernsortimente führen. Als direkte Konkurrenten sind andererseits insbesondere diejenigen Anbieter einzustufen, welche dem Betriebstyp Fachmarkt bzw. dem filialisierten Fachhandel angehören. Andererseits sind stark service- oder handwerklich orientierte Handelsbetriebe in geringerem Umfang wettbewerbsrelevant. Nachfolgende Einzeldarstellung trägt dieser Einschätzung Rechnung. Derzeit sind in Gotha folgende wesentliche Wettbewerbsbetriebe des geplanten Einkaufszentrums Residenz-Galerie vorhanden (vgl. Karte 5) 1. a) Lebensmittelmärkte ( 800 m² VK) (1) real SB-Warenhaus, Schubertstraße (2) Kaufland SB-Warenhaus, Bürgeraue (3) Herkules E-Center, Harjessstraße (4) tegut, Leinastraße (5) Rewe, Oststraße (6) Rewe, Coburger Platz (7) Lidl, Damaschkestraße (8) Lidl, Schöne Allee (9) Netto, Eschleber Straße. 1 Die Nummerierung der Wettbewerbsbetriebe entspricht der Nummerierung in Karte 5. 18

23 Neben den o. g. Lebensmittelmärkten sind im Stadtgebiet weitere 14 Supermärkte und Lebensmitteldiscounter 1 sowie zahlreiche Getränkemärkte, Spezialanbieter (z. B. Obst- und Gemüsehändler) und Lebensmittelhandwerker (Bäcker, Fleischer) ansässig. Die Verkaufsfläche aller in Gotha etablierten Lebensmittelanbieter belief sich auf ca m², auf der nach gutachterlicher Einschätzung im Jahr 2010 allein mit Lebensmitteln ein Umsatz von ca. 112,6 Mio. erwirtschaftet wurde. Davon entfielen ca m² Verkaufsfläche und ca. 17,7 Mio. Umsatz auf Betriebe in der Gothaer Innenstadt. b) Drogeriewarenanbieter ( 200 m² VK) (10) Drogeriemarkt Müller, Jüdenstraße (11) dm Drogeriemarkt, Erfurter Straße (12) Ihr Platz, Neumarkt. Insgesamt repräsentieren die in Gotha ansässigen Drogeriewarenanbieter eine Verkaufsfläche von ca m². Auf die Gothaer Innenstadt entfielen hiervon ca m² VK. Die Betriebe generierten 2010 nach GMA-Einschätzung ein Drogeriewarenumsatz von ca. 20,9 Mio., davon entfielen ca. 9,5 Mio. auf die Gothaer Innenstadt. c) Spielwarenanbieter Im Sortimentsbereich Spielwaren belief sich die Verkaufsfläche auf ca m², auf der 2010 ein Umsatz von ca. 5,5 Mio. generiert wurde. Auf die Innenstadt entfielen hiervon ca m² Verkaufsfläche und eine Umsatzleistung von ca. 4,0 Mio.. d) Bekleidungs- und Textilanbieter ( 400 m² VK) (13) Kaufhaus Joh, Erfurter Straße (14) Bekleidungshaus Kressner, Ekhofplatz (15) Kik, Salzgitterstraße (16) Charles Vögele, Bertha-von-Suttner-Platz (17) Takko, Salzgitterstraße 1 Mit Verkaufsflächen zwischen 400 und 800 m². 19

24 (18) New Yorker, Erfurter Straße (19) Kik, Eschleber Straße. Insgesamt repräsentieren die in Gotha ansässigen Bekleidungs- und Textilanbieter eine Verkaufsfläche von ca m². Davon entfallen auf die Gothaer Innenstadt ca m². In diesem Warenbereich wurde nach GMA-Einschätzung 2010 eine Umsatzleistung von ca. 27,9 Mio. erzielt, wobei der Umsatzanteil der Innenstadt bei ca. 24,3 Mio. lag. e) Schuhanbieter ( 200 m² VK) (20) Reno, Oststraße (21) Deichmann, Bertha-von-Suttner-Platz (22) Reno, Coburger Platz (23) Quick Schuh, Erfurter Straße (24) Mayer s Marken Schuhe, Erfurter Straße (25) Schuhe am Neumarkt / Leifer Schuhmode, Neumarkt. Die in Gotha etablierten Schuhanbieter repräsentieren eine Verkaufsfläche von ca m², auf der nach gutachterlicher Einschätzung im Jahr 2010 eine Umsatzleistung von ca. 7,6 Mio. generiert wurde. In der Gothaer Innenstadt belief sich der Verkaufsflächenanteil auf ca m² VK und der Umsatzanteil auf ca. 5,7 Mio.. f) Handel mit Sportartikeln ( 300 m² VK) (26) Intersport Profimarkt, Parkstraße (27) Sport-Treff, Harjesstraße. Insgesamt repräsentieren die in Gotha ansässigen Anbieter von Sportwaren eine Verkaufsfläche von ca m². Auf die Gothaer Innenstadt entfallen hiervon ca. 510 m². Nach GMA-Einschätzung wurde in diesem Warenbereich 2010 eine Umsatzleistung von ca. 6,1 Mio. erzielt. Der Umsatzanteil der Innenstadt lag bei ca. 1,6 Mio.. 20

25 g) Elektroanbieter ( 500 m² VK) (28) ProMarkt, Bertha-von-Suttner-Platz (29) Euronics XXL, Rudloffstraße (30) Technik Partner, Harjesstraße (VKB Herkules) (31) Leuchtenscheune, Am Luftschiffhafen. Die Summe aller in Gotha etablierten Anbieter von Elektrowaren belief sich auf ca m² Verkaufsfläche, auf der 2010 eine Umsatzleistung von ca. 26,0 Mio. generiert wurde. Auf die Gothaer Innenstadt entfiel ein Verkaufsflächenanteil von ca m² und ein Umsatzanteil von ca. 12,9 Mio.. h) Anbieter von Heimtextilien / Dekorationsartikeln ( 200 m² VK) (32) Metzen, Weimarer Straße (33) Pfennigpfeiffer, Oststraße. Insgesamt repräsentieren die in Gotha ansässigen Anbieter von Heimtextilien / Dekorationsartikel eine Verkaufsfläche von ca m². Davon entfallen auf die Gothaer Innenstadt ca m². Die Betriebe erwirtschafteten im Jahr 2010 eine Umsatzleistung von ca. 9,4 Mio.. Der Umsatzanteil der Innenstadt belief sich auf ca. 3,3 Mio.. Tabelle 6 stellt die projektrelevanten Verkaufsflächen und Umsatzleistungen in der Gesamtstadt sowie in der Gothaer Innenstadt nochmals im Überblick vor. 21

26 Karte 5: Projektrelevante Wettbewerbssituation in Gotha Legende: Zentraler Versorgungsbereich Innenstadtzentrum Planstandort Wettbewerbsbetriebe 4 Nahrungs- und Genussmittel Drogeriewaren Bekleidung Schuhe 31 Sport Elektrowaren Heimtextilien / Dekoration Nummerierung in der Karte entspricht Nummerierung im Text Quelle: erstellt mit RegioGraph Planung; GMA-Darstellung 2011 Quelle: erstellt mit RegioGraph Planung; Stadt + Handel 2011; GMA-Darstellung

27 Tabelle 6: Projektrelevanter Einzelhandelsbestand in Gotha Branche Gotha insgesamt Verkaufsfläche in m² Umsatz in Mio. Verkaufsfläche in m² Innenstadt Umsatz in Mio. Nahrungs- und Genussmittel , ,7 Drogeriewaren , ,5 Spielwaren , ,0 Bekleidung , ,3 Schuhe , ,7 Sportartikel , ,6 Elektrowaren , ,9 Heimtextilien / Dekoration , ,3 Quelle: Stadt + Handel 2011; Umsatzberechnungen: GMA 2011, ca.-werte gerundet Zusammenfassend kann der Einzelhandelsbesatz in Gotha in den projektrelevanten Sortimenten wie folgt bewertet werden: Im Nahrungs- und Genussmittelbereich ist derzeit mit 3 SB-Warenhäusern, 7 Supermärkten und 13 Lebensmitteldiscountern bereits ein umfassendes Angebot und ein ausgewogener Betriebstypenmix vorhanden. Im Drogeriewarenbereich liegt derzeit mit 6 Drogeriemärkten bereits eine intensive Wettbewerbssituation vor. Während außerhalb der Innenstadt nur Schlecker- Märkte mit Verkaufsflächen unter 200 m² ansässig sind, befinden sich in der Innenstadt mit Müller, dm und Ihr Platz die größten und leistungsfähigsten Anbieter. Darüber hinaus werden Drogeriewaren als Randsortimente u. a. in den drei SB- Warenhäusern und den anderen Lebensmittelmärkten angeboten. Im Sortimentsbereich Spielwaren ist in Gotha derzeit eine unterdurchschnittliche Angebotssituation zu konstatieren. Mit Ausnahme eines Fachgeschäftes werden Spielwaren nur als Teilsortimente in Mehrbranchenunternehmen (SB-Warenhäuser, Kaufhaus Joh, Drogerie Müller) offeriert. 23

28 In den Warengruppen Bekleidung und Schuhe stellt sich die Wettbewerbssituation in Gotha vergleichsweise entspannt dar. Mit Ausnahme des Kaufhauses Joh und kleinteiligen Fachgeschäften wird das Angebot in diesem Sortimentsbereich fast ausschließlich durch Fachmärkte aus dem niedrigen bis mittleren Preissegment (Kressner, Vögele, Takko, Deichmann, Reno, Quick Schuh) bestimmt. Ein Textilkaufhaus (z. B. H&M, C&A) ist in Gotha bisher nicht ansässig. Die Angebotssituation im Sportbereich weist eine geringe Wettbewerbsintensität auf. Ein großflächiger Anbieter ist im Stadtgebiet nicht etabliert. Es dominieren Fachgeschäfte und kleinflächige Filialisten (Intersport). Im Elektrowarenbereich besteht derzeit mit einem großflächigen und mehreren mittelgroßen Fachmärkten eine durchschnittliche Wettbewerbsdichte. Im Warenbereich Heimtextilien / Dekoration dominieren in Gotha kleinflächige Fachgeschäfte bzw. Sonderpostenmärkte (z. B. Metzen, Pfennigpfeiffer). Darüber hinaus werden entsprechende Waren z. T. auch in Möbelhäusern als Randsortimente angeboten. Ein besonders leistungsfähiger Anbieter (z. B. Depot, Butlers) ist in Gotha bisher nicht etabliert. Die festgestellte, z. T. lückenhafte Angebotssituation in Gotha spiegelt sich in den Marktanteilen der projektrelevanten Warengruppen wider (vgl. Tabelle 7). Sie machen deutlich, dass der Gothaer Einzelhandel in der Zone I des Einzugsgebietes (Stadt Gotha) nur im kurzfristigen Bedarfsbereich, d. h. bei Nahrungs- und Genussmitteln sowie bei Drogeriewaren mit 90 % bzw. 81 % befriedigende Werte erzielen kann. In allen anderen Warengruppen liegen die Marktanteile deutlich unter 70 %. Bei Spielwaren (55 %) und Sport sind dabei die Kaufkraftabflüsse am höchsten. Aber auch in den Sortimentsbereichen Schuhe (60 %), Elektrowaren (62 %) und Bekleidung (67 %) werden für ein Mittelzentrum mit Teilfunktionen eines Oberzentrums unterdurchschnittliche Kaufkraftbindungsquoten erzielt 1. 1 Vgl. auch Ergebnisse der repräsentativen Haushaltsbefragung im Kapitel V. 24

29 Tabelle 7: Umsätze und Marktanteile des Gothaer Einzelhandels in den projektrelevanten Sortimenten Branche Kaufkraft in Mio. Zone I Marktanteil in % Umsatz in Mio. Kaufkraft in Mio. Zone II Marktanteil in % Umsatz in Mio. Streu- Umsatz 1 in Mio. Umsatz insgesamt in Mio. Nahrungs- und Genussmittel 69, ,6 130, ,4 1,6 112,6 Drogeriewaren 14, ,5 26,7 34 9,1 0,3 20,9 Spielwaren 4,3 55 2,4 8,1 35 2,8 0,3 5,5 Bekleidung 18, ,1 34, ,0 1,8 27,9 Schuhe 5,9 60 3,5 11,1 32 3,6 0,5 7,6 Sport 5,1 52 2,7 9,5 32 3,0 0,4 6,1 Elektrowaren 19, ,8 35, ,5 1,7 26,0 Heimtextilien / Dekoration 7,2 65 4,7 13,4 33 4,4 0,3 9,4 1 Quelle: Streuumsätze mit Kunden von außerhalb des abgegrenzten Einzugsgebietes (z. B. Pendler, Touristen) GMA-Berechnungen 2011, ca.-werte gerundet 25

30 In Zone II des Einzugsgebietes (Teile des Landkreises Gotha) erreicht der Gothaer Einzelhandel nur noch relativ geringe Kaufkraftbindungsquoten. Besonders niedrig liegen sie im Bereich Schuhe (32 %), Sport (32 %) sowie bei Heimtextilien / Dekoration (33 %). Somit ist in Zone II überraschenderweise nur noch eine partielle Kundenorientierung auf den Einzelhandelsstandort Gotha gegeben. Nach Angaben der Fa. Stadt + Handel hat sich in diesem Kontext der Kaufkraftzufluss aus dem überörtlichen Einzugsgebiet allein seit 2005 um ca. 10 % verringert 1. Im Hinblick auf die zukünftige Wettbewerbsentwicklung des Einzelhandels in Gotha ist auf die geplante Ansiedlung des Textilkaufhauses C&A in der Erfurter Straße hinzuweisen. Das Unternehmen beabsichtigt einen Markt mit einer Verkaufsfläche von ca m² zu eröffnen. Im selben Gebäude plant auch die Fa. Tom Tailor ein Geschäft mit ca. 275 m² 2. Offensichtlich wirkt die geplante Ansiedlung des EKZ Residenz-Galerie im nördlichen Bereich der Gothaer Innenstadt hierbei nicht als Investitionshemmnis. 2. Projektrelevante Wettbewerbssituation im überörtlichen Einzugsgebiet Die Möglichkeiten der Marktdurchdringung des geplanten Einkaufszentrums Residenz- Galerie werden nicht nur durch den vorstehend beschriebenen Einzelhandelsbestand in Gotha mit beeinflusst, sondern auch durch die Wettbewerbssituation im überörtlichen Einzugsgebiet. In Zone II des Einzugsgebietes sind folgende Hauptwettbewerber anzuführen 3 : Lebensmittelmärkte ( m² VK) Rewe, Waltershausen tegut, Waltershausen Rewe, Ohrdruf Quelle: Stadt + Handel, Fortschreibung des Zentrenkonzeptes für den Einzelhandel und das Ladenhandwerk in Gotha; Stand: , Seite 29. Quelle: Thüringer Allgemeine, Die Erhebung der Wettbewerbsbetriebe im überörtlichen Einzugsgebiet erfolgte im Zeitraum September / Oktober 2011 durch Mitarbeiter der GMA. Dabei wurden vereinbarungsgemäß nur Betriebe ab einer Verkaufsfläche von 400 m² und mehr aufgenommen. 26

31 Lebensmittelvielfalt Löhr, Ohrdruf Lidl, Ohrdruf tegut, Ohrdruf Rewe, Friedrichroda Lidl, Friedrichroda Rewe, Goldbach. Drogeriewarenanbieter ( 400 m² VK) Drogeriemarkt Müller, Ohrdruf Rossmann Drogeriemarkt, Waltershausen. Bekleidungs- und Textilanbieter ( 400 m² VK) 1 Kik, Waltershausen Kik, Ohrdruf. Handel mit Sportartikeln ( 400 m² VK) 1 Rad-Haus Seyfarth, Waltershausen. In den Sortimentsbereichen Spielwaren, Schuhe 2, Elektrowaren sowie Heimtextilien / Dekoration sind im überörtlichen Einzugsgebiet nur wenige Wettbewerber vorhanden. Das in Zone II vorhandene Angebot konzentriert sich somit im Wesentlichen auf den Nahrungsund Genussmittelsektor (vgl. Tabelle 8). In der Gesamtbetrachtung ist die Wettbewerbsintensität im überörtlichen Einzugsgebiet aber als gering einzustufen. Dies ist im Wesentlichen auf die Siedlungsstrukturen im Raum Gotha zurückzuführen. Die Stadt Gotha ist hier die mit Abstand größte Kommune. Nur die Stadt Waltershausen verfügt mit knapp Einwohnern im Einzelhandelsbereich noch über ein gewisses Maß an Zentralität. Insbesondere im Nonfood-Sektor sind die Möglichkeiten zur Etablierung leistungsfähiger Ge- 1 2 Im überörtlichen Einzugsgebiet sind vier weitere Textilfachmärkte (jeweils NKD) in Waltershausen, Ohrdruf, OhrdruffFriedrichroda sowie Georgental ansässig, deren Verkaufsfläche jedoch unter 400 m² liegt. In Waltershausen ist ein K&K Schuh-Center etabliert, dessen Verkaufsfläche jedoch unter 400 m² liegt. 27

32 schäfte äußerst begrenzt. Hier ist es Aufgabe des wichtigsten Zentralen Ortes im Landkreis (Mittelzentrum mit Teilfunktionen eines Oberzentrums Gotha), die Versorgungsfunktionen im Einzelhandelsbereich zu gewährleisten. Tabelle 8: Projektrelevanter Einzelhandelsbesatz im überörtlichen Einzugsgebiet Warengruppe Stadt VK* in m² Waltershausen Ohrdruf sonstige Orte in Zone II Zone II insgesamt Nahrungs- und Genussmittel Drogeriewaren Spielwaren Bekleidung Schuhe Sport Elektrowaren Heimtextilien / Dekoration * Betriebe mit Verkaufsflächen ab 400 m² Quelle: GMA-Erhebungen 2011, ca.-werte gerundet 3. Projektrelevante Wettbewerbssituation außerhalb des Einzugsgebietes Außerhalb des Einzugsgebietes trifft das in Gotha geplante Einkaufszentrum Residenz- Galerie auf einen starken Wettbewerb. Als bedeutendster Einzelhandelsstandort tritt hierbei die per Auto oder Bahn in einer halben Stunde problemlos erreichbare Landeshauptstadt Erfurt auf. Die höchsten Kundenfrequenzen erreichen hier die attraktive Einkaufsinnenstadt und die beiden großen Einkaufszentren Thüringen Park und Thüringer Einkaufscenter. Insbesondere im Textilbereich bietet das Oberzentrum Erfurt ein nahezu lückenloses Angebot an. Aber auch bei Elektrowaren verfügt die Großstadt mit drei Fachmärkten der 28

33 Markführer Media Markt und Media Saturn über ein hohes Maß an Attraktivität. Im Einzelnen sind in Erfurt folgende Hauptwettbewerber anzuführen 1 : Bekleidungs- und Textilanbieter ( m² VK) Karstadt, Einkaufsgalerie Anger 1 (Innenstadt) Breuninger, Junkersand (Innenstadt) C&A, Schlösserstraße (Innenstadt) Papenbreer, Anger (Innenstadt) TK Maxx, Bahnhofstraße (Innenstadt) C&A Fashion, Anger (Innenstadt) Zara, Anger (Innenstadt) New Yorker, Anger (Innenstadt) 1982, Anger (Innenstadt) C&A (Thüringen Park) H&M (Thüringen Park) Adler Modemarkt (Thüringer Einkaufscenter) Schuhanbieter ( 300 m² VK) Zumnorde, Anger (Innenstadt) Geier Schuhe, Hirschlachufer (Innenstadt) Deichmann, Bahnhofstraße (Innenstadt) Leiser Schuhe, Schlösserstraße (Innenstadt) Roland Schuhe, Anger (Innenstadt) Görtz Schuhe, Anger (Innenstadt) Reno, Krämpfertor (Innenstadt) Roland Schuhe (Thüringen Park) Deichmann (Thüringer Einkaufscenter) 1 Aufgrund ihrer besonders hohen Marktreichweite im Vergleich zu anderen Sortimenten werden im Folgenden nur die Warengruppen Bekleidung, Schuhe, Sport und Elektrowaren betrachtet. 29

34 Handel mit Sportartikeln ( 500 m² VK) Karstadt Sport, Einkaufsgalerie Anger 1 (Innenstadt) Sport 2000, Bahnhofstraße (Innenstadt) Sport Fink (Thüringen Park) Elektroanbieter ( m² VK) Media Saturn, Einkaufsgalerie Anger 1 (Innenstadt) Media Markt (Thüringen Park) Media Markt (Thüringer Einkaufscenter). Neben der Stadt Erfurt tritt im westlichen Bereich des Einzugsgebietes auch noch die Stadt Eisenach als Wettbewerbsstandort in Erscheinung. Als wesentliche Einzelhandelsstandorte sind hier neben der Innenstadt das Einkaufszentrum PEP in Hötzelsroda sowie das Einkaufszentrum Marktkauf an der A 4 zu nennen. Im Einzelnen sind in den Warengruppen Bekleidung, Schuhe, Sport und Elektrowaren folgende Hauptwettbewerber anzuführen: Bekleidung ( m² VK) Kaufhaus Schwager, Johannisplatz (Innenstadt) Kik, Mühlhäuser Straße (EKZ Marktkauf) C&A, Karlsplatz (Innenstadt). Darüber hinaus betreibt die Fa. H&M ein Textilkaufhaus in Eisenach, dessen Verkaufsfläche jedoch unter m² VK liegt. Schuhanbieter ( 500 m² VK) Deichmann, Mühlhäuser Straße (EKZ Marktkauf). Handel mit Sportartikeln ( 500 m² VK) Intersport Schwager, Georgenstraße (Innenstadt). 30

35 Elektrowaren ( m² VK) Medimax, Mühlhäuser Straße (EKZ Marktkauf). Tabelle 9 stellt den projektrelevanten Wettbewerbsbesatz außerhalb des Einzugsgebietes in zusammengefasster Form dar. Dabei wird offensichtlich, dass die Stadt Erfurt insbesondere im Bereich Bekleidung über das mit Abstand ausgeprägteste Angebot verfügt. Tabelle 9: Projektrelevanter Einzelhandelsbesatz außerhalb des Einzugsgebietes Stadt VK in m² Warengruppe Eisenach Erfurt* Bekleidung Schuhe Sport Elektrowaren * Innenstadt, Thüringen Park, Thüringer Einkaufscenter Quelle: GMA-Erhebungen, ca.-werte gerundet Bezüglich der weiteren Wettbewerbsentwicklung außerhalb des Einzugsgebietes ist auf mehrere Projekte in Erfurt und Eisenach hinzuweisen. So plant die Krieger-Gruppe das Einkaufszentrum Thüringen Park von derzeit ca m² auf ca m² Verkaufsfläche zu erweitern. Die Zahl der Geschäfte soll im Rahmen dieser Maßnahme von 103 auf ca. 200 ansteigen. Im Einzelnen ist in den Warengruppen Bekleidung, Schuhe, Sport eine Vergrößerung der Verkaufsfläche um ca m², bei Büchern und Spielwaren um ca m² und bei Elektrowaren um ca m² geplant. Allerdings wurde ein entsprechender Antrag bei der Stadt Erfurt vom Investor im Dezember 2010 zunächst wieder zurückgezogen 1. In der Stadt Eisenach bestehen konkrete Planungen zur Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben im Osten der Einkaufsinnenstadt in unmittelbarer Nähe zum Bahnhofsplatz. Auf dem Gelände einer ehemaligen Farbenfabrik soll ein Fachmarktzentrum mit einer Verkaufsfläche von ca m² entstehen. Die Planungen sehen die Ansiedlung eines Le- 1 Vgl. Ostthüringer Zeitung (OTZ) sowie Thüringer Allgemeine

36 bensmittelmarktes sowie von diversen Fachmärkten aus dem Textil-, Schuh-, Drogeriewarenbereich und sonstigen Branchen vor 1. Darüber hinaus bestehen Überlegungen zur Ansiedlung eines Media Marktes in Eisenach-Stregda. Weiterhin liegen Planungen zur Etablierung von Einzelhandelsflächen im Bereich der Karl-Marx-Straße vor. Hier ist u. a. die Ansiedlung eines Elektrofachmarktes in der Diskussion Vgl. Immobilienzeitung vom Vgl. Thüringer Allgemeine vom

37 V. Repräsentative Haushaltsbefragung Im Rahmen der Fortschreibung des Zentrenkonzeptes für den Einzelhandel und das Ladenhandwerk wurde von der Fa. Stadt + Handel im Zeitraum September / Oktober 2010 eine Passantenbefragung in der Gothaer Innenstadt durchgeführt. Dabei zeigte sich bereits, dass 30 % der befragten Einzelhandelskunden bestimmte Artikel und Angebote in Gotha vermissen. Einzeln genannt wurden insbesondere die Warengruppen Bekleidung, Sportartikel/ Fahrräder / Camping, GPK 1 / Hausrat / Einrichtungszubehör, Spielwaren / Basteln / Hobby / Musikinstrumente, Drogerie / Parfümerie / Kosmetik und Apotheken 2. Allerdings wurden im Rahmen dieser Befragung nur diejenigen Kunden interviewt, die bereits in Gotha einkaufen. Personen, die nicht die Stadt frequentieren, blieben indes unberücksichtigt. Um auch empirisch belastbare Erkenntnisse zum Einkaufsverhalten der gesamten Gothaer Bevölkerung und der Kunden im Einzugsbereich der Stadt zu erhalten sowie Motive für den Nichteinkauf in Gotha zu eruieren, wurde im Rahmen vorliegender Untersuchung eine repräsentative Haushaltsbefragung im Landkreis Gotha durchgeführt, deren Ergebnisse in den folgenden Kapiteln vorgestellt werden. 1. Befragungsmethodik Um offene und spontane Aussagen der Menschen im Landkreis Gotha zu erhalten, wurde als Befragungsverfahren das telefonmündliche Interview gewählt. Diese Methodik hat den Vorteil, im direkten Kontakt eventuelle Rückfragen sofort klären zu können. Darüber hinaus steigt bei telefonischen Interviews erfahrungsgemäß generell die Auskunftsbereitschaft mit Bezug auf sog. offene Fragen 3 deutlich an. Die Befragung wurde als geschichtete Zufallsstichprobe konzipiert. Die räumliche Aufteilung der Interviews erfolgte unter Zugrundelegung der Einwohnerverteilung im Landkreis Gotha GPK = Glas / Porzellan / Keramik Quelle: Stadt + Handel, Fortschreibung des Zentrenkonzeptes für den Einzelhandel und das Ladenhandwerk in Gotha; Stand: , S. 30. Dabei handelt es sich um Fragen, deren Antwortmöglichkeiten nicht in standardisierter Form vorgegeben sind, sondern die frei beantwortet werden können. 33

38 Die Telefoninterviews wurden von geschulten Befragern der Fa. IGV GmbH & Co. KG zwischen dem 8. und 26. August 2011 an Werktagen und Samstagen jeweils zwischen 09:00 und 20:00 Uhr geführt. Die Befragungsdauer lag im Schnitt bei ca. 15 Minuten. Aufgrund einer hohen Auskunftsbereitschaft und Antwortqualität konnten alle Interviews in die statistische Auswertung einbezogen werden. Da im Interviewbogen nur nominal und ordinal skalierte Fragen verwendet wurden, garantiert die Befragungszahl von ein hohes Maß an Repräsentativität. Der Stichprobenfehler der Befragung liegt rechnerisch nur bei ca. 5 6 % und entspricht damit dem in den Sozialwissenschaften üblichen Schwellenwert für Repräsentativbefragungen. Als Grundlage der Befragung diente ein mit dem Auftraggeber abgestimmter Interviewbogen, der insgesamt 11 Fragen enthielt 1 und folgende Themenbereiche abdeckte: Konsumentenverhalten, u. a. bevorzugter Einkaufsort nach Warengruppen Einkaufshäufigkeit / Einkaufsfrequenz bevorzugte Einkaufsorte innerhalb Gothas nach Warengruppen Gründe für oder gegen einen Einkauf in der Gothaer Innenstadt perspektivische Nutzung eines Einkaufszentrums in der Gothaer Innenstadt Bewertung der Gothaer Innenstadt als Einkaufsort, u. a. Qualität des Einzelhandelsangebotes Qualität ergänzender Angebote in der Innenstadt Attraktivität des Gastronomie-, Freizeit- und Kulturangebotes. Die Befragten wiesen folgende soziodemografische Merkmale auf: Altersgruppe bis 24 Jahre 40 Befragte bzw. 4 % 25 bis 40 Jahre 264 Befragte bzw. 26 % 1 Der Fragebogen ist dem Untersuchungsbericht in Anlage 1 beigelegt. In Anlage 2 befinden sich die statistischen Auswertungstabellen. 34