REAL I.S. GRUNDVERMÖGEN IMMOBILIENPORTFOLIO Stand 01/2016 02 Fronhofer Galeria BONN Einzelhandel, Büro Anzahl Mieter 41 Mietfläche rd. 16.281 m 2 01 RegerHof MÜNCHEN Büro, Einzelhandel Anzahl Mieter 22 Mietfläche rd. 14.248 m 2
Real I.S. Grundvermögen IMMOBILIENPORTFOLIO ÜBERBLICK Kurzzusammenfassung Details siehe jeweiliges Objektdatenblatt Stand 01/2016 Anzahl Immobilien im Portfolio: 2 Objekte Gewichtete Restlaufzeit der Mietverträge im Portfolio (entsprechend dem Anteil des Kaufpreises am Gesamtportfolio): 7,7 Jahre Objekt Anteil Portfolio Kaufpreis 1) davon FK (in %) Leerstandsquote 2) 01. München, RegerHof 59,3 % EUR 53,17 Mio. EUR 26,00 Mio. (48,9) 3,3 % 02. Bonn, Fronhofer Galeria 40,7 % EUR 36,55 Mio. EUR 17,90 Mio. (49,0) 3,6 % Gesamt 100 % EUR 89,72 Mio. EUR 43,90 Mio. (48,9) 3,4 % Anteil Nutzungsarten im Portfolio in % bezogen auf den Anteil an der Jahresnettomiete (Soll) 3) Einzelhandel Büro 13 % Sonstiges 32 % 55 % 1) Ohne Anschaffungsnebenkosten und Berücksichtigung der Einbehalte/Kaufpreisreduzierung 2) Bezogen auf Jahresnettomiete inklusive Leerstand (Marktmiete) 3) Jahresnettomiete inklusive Leerstand (Marktmiete) München, RegerHof Bonn, Fronhofer Galeria Diese Angaben stellen keine Anlageberatung bzw. Empfehlung dar. Weitere Informationen zum Real I.S. Grundvermögen enthält die allein maßgebliche Verkaufsunterlage: der Verkaufsprospekt mit Stand vom 27. Juni 2014. Beachten Sie auch die wichtigen Hinweise in der Produktinformation Portfoliodarstellung.
Real I.S. Grundvermögen RegerHof München Welfenstraße 20 24 81541 München
Die Immobilie Das Büro- und Einzelhandelsgebäude RegerHof zeichnet sich in mehrfacher Hinsicht aus: durch seine gute innerstädtische Lage in München, die zertifizierte Nachhaltigkeit (Zertifikat der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) in Gold) und eine gelungene Mischung aus Architektur und Grün. Im RegerHof erstrecken sich die Büroräume vom ersten bis zum sechsten Obergeschoss, mit bewachsenem Innenhof im ersten Obergeschoss. Im Erdgeschoss befinden sich die Einzelhandelsflächen, in den beiden Untergeschossen 224 Tiefgaragen-Stellplätze. Die Immobilie ist Teil des mit Architekturpreisen ausgezeichneten neu entwickelten Stadt-Quartiers WelfenHöfe, das den LöwenHof, den TassiloHof und den RegerHof vereint. Bestands- und Projektentwicklungsmaßnahmen sind aktuell nicht geplant. Die Lage Der RegerHof liegt im beliebten Münchner Stadtviertel Haidhausen/ Au auf der rechten Isarseite. In direkter Umgebung befinden sich zahlreiche Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und Kindertagesstätten. Von dort sind der Münchner Ostbahnhof als wichtiger Verkehrsknotenpunkt, das Stadtzentrum und die Isarauen dank guter Verkehrsanbindung bequem und schnell erreichbar (Trambahn- und Bus-Haltestellen in Laufweite, S-Bahn-Haltestelle ca. zehn Gehminuten entfernt). Eckdaten Objekttyp/Nutzung Kaufdatum 12 / 2014 Baujahr 2012 Büro und Einzelhandel Kaufpreis EUR 53,17 Mio. 1) zzgl. Anschaffungsnebenkosten ca. EUR 3 Mio. Grundstücksgröße 6.444 m² Mietfläche gesamt Büro / Lager 11.416 m² BGF 3) Einzelhandel 2.832 m² MF-G 4) Stellplätze gesamt 224 Leerstandsquote bzgl. 3,3 % Jahresnettomiete (Soll) 5) Verkehrswert lt. Gutachten EUR 57 Mio. Bewertungsstichtag 15.12.2015 Jahresnettomiete (Soll) 6) rd. EUR 2,78 Mio. Fremdkapital EUR 26 Mio. Laufzeit 31.12.2024 Zinssatz p. a. 1,69 % Zinsbindung 31.12.2024 Tilgung 0 % Mieter: 22; davon Top 5* Name Nutzung Mietfläche 2) in % Landeshauptstadt München Büro rd. 2.947 m² 20,2 Kaiser s Tengelmann Einzelhandel rd. 2.014 m² 13,8 stellenanzeigen.de Büro rd. 1.670 m² 11,5 TELUM GmbH Büro rd. 847 m² 5,8 Dirk Rossmann GmbH Einzelhandel rd. 818 m² 5,6 außerdem: Bavaria Parkgaragen GmbH Parken 210 Stellplätze Nutzungsaufteilung* bezogen auf den Anteil an der Jahresnettomiete (Soll) 5) Laufzeiten der Mietverträge* in % bezogen auf den Anteil an der Jahresnettomiete (Soll) 6) 9 % 23 % Einzelhandel Büro Sonstiges 50 40 30 32 45 20 68 % 10 0 8 6 4 2 3 0 0 0 0 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 >2026 Anteilig sind mitvermietete Lagerflächen den Hauptnutzungsarten der jeweiligen Mieter zugerechnet. Park- und weitere Lagerflächen sind der Nutzungsart Sonstiges zugerechnet. 1) Entspricht einem Einkaufsfaktor von 18,9. 2) Ohne Lagerflächen. 3) BGF = Bruttogrundfläche 4) MF-G = Mietfläche für gewerblichen Raum nach gif 5) Jahresnettomiete inklusive Leerstand (Marktmiete) 6) Jahresnettomiete ohne Berücksichtigung des Leerstands (Marktmiete) Gewichtete Restlaufzeit der Mietverträge: 9,5 Jahre Diese Angaben stellen keine Anlageberatung bzw. Empfehlung dar. Weitere Informationen zum Real I.S. Grundvermögen enthält die allein maßgebliche Verkaufsunterlage: der Verkaufsprospekt mit Stand vom 27. Juni 2014. Beachten Sie auch die wichtigen Hinweise in der Produktinformation Portfoliodarstellung. * Stand: 01/2016
Real I.S. Grundvermögen Fronhofer Galeria Bonn Schwertberger Straße 14 16 53177 Bonn (Bad Godesberg) Wichtiges Ereignis: Hochwasser in Bad Godesberg am 4. Juni 2016 Wasserschaden im Objekt Fronhofer Galeria führte zum Betriebsausfall Büromieter haben Betrieb wieder aufgenommen, sukzessive bis Anfang September sollen alle Handelsflächen wieder für Mieter verfügbar sein, Lagerflächen und Tiefgarage voraussichtlich bis Ende Oktober Schadensersatzforderung von Mietern aus Sicht der Fondsgeschäftsführung unberechtigt Für das Objekt besteht ein umfangreicher Versicherungsschutz Fondsperformance: Aus heutiger Sicht keine wesentliche Auswirkung Wiedereröffnung im September geplant Weitere Details siehe Seite 3
02 Die Immobilie Das Einzelhandelszentrum Fronhofer Galeria mit Büroflächen sowie einem Parkhaus liegt im Stadtteil Bad Godesberg, ca. 6 km vom Bonner Zentrum entfernt. Der markante acht Stockwerke umfassende Büroturm gehört ebenso zum Gesamtensemble wie der zweigeschossige Rundbau mit Alu-Glas-Fassade und das viergeschossige Hauptgebäude, in denen eine Shopping Mall und ein Fitnesszentrum untergebracht sind. Shoppen, Fitness und arbeiten, alles unter einem Dach ein gut gemischtes und attraktives Konzept. Bestands- und Projektentwicklungsmaßnahmen sind aktuell nicht geplant. Die Lage Die Fronhofer Galeria bildet mit ihrem Vorplatz und der Fußgängerzone am Fronhof die 1a-Lage von Bad Godesberg. Über mehrere Buslinien lässt sich die Fronhofer Galeria leicht erreichen, wobei sich eine Haltestelle direkt vor dem Haus befindet oder per Bahn in ca. 700 m Entfernung zum Bahnhof Bad Godesberg. Das eigene Parkhaus bietet eine verkehrsgünstige Parkmöglichkeit für die Besucher der Galeria und der Innenstadt. Eckdaten Mieter: 41; davon Top 5* Name Nutzung Mietfläche 2) in % Objekttyp/Nutzung Büro und Einzelhandel Kaufdatum 12 / 2014 Abschluss Kaufvertrag Baujahr 1968 Kernsanierung 2003 2004 Kaufpreis EUR 36,55 Mio. 1) abzgl. Kaufpreisreduzierung EUR 0,06 Mio. abzgl. verfallene Einbehalte EUR 0,15 Mio. zzgl. Anschaffungsnebenkosten ca. EUR 2,6 Mio. Grundstücksgröße 7.347 m² Mietfläche gesamt 16.281 m² MF-G 3) Stellplätze 272 Leerstandsquote bzgl. 3,6 % Jahresnettomiete (Soll) 4) Verkehrswert lt. Gutachten EUR 36,7 Mio. Bewertungsstichtag 31.12.2015 Jahresnettomiete (Soll) 5) rd. EUR 2,35 Mio. Fremdkapital EUR 17,9 Mio. Laufzeit 30.12.2024 Zinssatz p. a. 1,57 % Zinsbindung 30.12.2024 Tilgung 0 % HealthCity Germany Fitness rd. 2.374 m² 14,6 Ip Labs GmbH Büro rd. 2.151 m² 13,2 H&M Einzelhandel rd. 1.636 m² 10,0 SICAT Büro rd. 1.498 m² 9,2 C&A Einzelhandel rd. 1.006 m² 6,2 außerdem: Q Park GmbH Parken 272 Stellplätze Nutzungsaufteilung* bezogen auf den Anteil an der Jahresnettomiete (Soll) 4) 19 % Einzelhandel Büro Sonstiges Laufzeiten der Mietverträge* in % bezogen auf den Anteil an der Jahresnettomiete (Soll) 5) 50 40 30 37 % 44 % 20 10 0 19 17 17 13 11 11 7 3 2 0 0 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 >2026 Anteilig sind mitvermietete Lagerflächen den Hauptnutzungsarten der jeweiligen Mieter zugerechnet. Fitness-, Gastronomie-, Parkund weitere Lagerflächen wurden der Nutzungsart Sonstiges zugerechnet. Gewichtete Restlaufzeit der Mietverträge: 5,1 Jahre 1) Entspricht einem Einkaufsfaktor von 14,9. 2) Ohne Lagerflächen. 3) MF-G = Mietfläche für gewerblichen Raum nach gif 4) Jahresnettomiete inklusive Leerstand (Marktmiete) 5) Jahresnettomiete ohne Berücksichtigung des Leerstands (Marktmiete) Diese Angaben stellen keine Anlageberatung bzw. Empfehlung dar. Weitere Informationen zum Real I.S. Grundvermögen enthält die allein maßgebliche Verkaufsunterlage: der Verkaufsprospekt mit Stand vom 27. Juni 2014. Beachten Sie auch die wichtigen Hinweise in der Produktinformation Portfoliodarstellung. * Stand: 01/2016
03 Ausgangslage Am 04.06.2016 ist der Bad Godesberger Bach über die Ufer getreten. Auslöser war ein ungewöhnlich heftiger Starkregen und der für so ein außergewöhnliches Ereignis nicht ausreichend dimensionierte Bacheinlauf der Stadt. Dies hat einen Wasserschaden im Objekt verursacht. Die Tiefgarage wurde komplett und das Erdgeschoss ca. 40-60 cm hoch überflutet. Die Gebäude- sowie die Parkhaustechnik wurde beschädigt und teilweise zerstört, die notwendige Versorgung des Gebäudes/Centers mit Strom, Wasser, etc. wurde unterbrochen. Der Schaden führte zum Betriebsausfall sowohl für die Handels- als auch die Büromieter. Sachstand Die Vertreter des Assetmanagements der Real I.S. haben in Abstimmung mit der Versicherung ein Projektmanagement vor Ort beauftragt, das die erforderlichen Instandsetzungsmaßnahmen der einzelnen Gewerke koordiniert. Die Büroflächen in den Obergeschossen konnten bereits am 20.06.2016 den Mietern wieder zur eingeschränkten Nutzung zur Verfügung gestellt werden. Zwischenzeitlich haben die Büromieter den Betrieb wieder aufgenommen. Bewertung Auswirkungen durch das Fondsmanagement Aus Sicht der Fondsgeschäftsführung sind solche behaupteten Schadensersatzansprüche nicht berechtigt. Die Fondsgesellschaft hat einen beratenden Ingenieur für Wasserbau und Wasserwirtschaft beauftragt zu untersuchen, ob ein vorbeugender Hochwasserschutz erforderlich gewesen wäre, um zum Teil geäußerten Vorwürfen und hieraus abgeleiteten Schadensersatzansprüchen aus der Mieterschaft begegnen zu können. Er bestätigte die Einschätzung der Fondsgeschäftsführung, dass dieses außergewöhnliche Starkregenereignis nicht vorhersehbar war und ein vorbeugender Hochwasserschutz bislang nicht geboten war. Ob und in welchem Umfang künftige Maßnahmen erforderlich oder sinnvoll sind, wird derzeit mit der Stadtverwaltung und Hochwasserschutzexperten erörtert. Für den eingetretenen Schaden besteht für das Gebäude eine Sachversicherung inklusive Mietausfallversicherung. Aufgrund dieses Vertrages ist die Versicherung grundsätzlich verpflichtet, Entschädigung für die am Gebäude eingetretenen Schäden und den aufgrund des Schadensfalls eintretenden Mietausfall zu leisten. Die überfluteten Flächen des Einkaufszentrums wurden freigeräumt, beschädigtes Baumaterial entsorgt und die Räumlichkeiten werden noch getrocknet. Insbesondere aufgrund von Lieferfristen für einzelne Geräte der Haustechnik und der Komplexität der Baumaßnahmen ist eine Wiederherstellung nur schrittweise möglich. Mitte August sollen nach gegenwärtigem Stand die Mietflächen von einigen Ladenmietern im EG und 1. OG sowie dem Fitnessstudio im 2. OG übergeben werden. Voraussichtlich Anfang September sollten dann auch die übrigen Handelsflächen übergeben werden können. Die Tiefgarage und die Lager- und Technikflächen im UG sind am stärksten betroffen. Da hier u. a. eine größere Zahl von technischen Anlagen wie z. B. Schaltschränke, Parkplatztechnik usw. und auch bauliche Elemente ausgetauscht werden müssen, werden diese Bereiche voraussichtlich Ende Oktober erst wieder voll nutzbar sein. Das Fondsmanagement geht aus heutiger Sicht und auf Basis der verfügbaren Bewertungen und Schätzungen nach wie vor davon aus, dass sich der Schaden nicht wesentlich auf die zukünftige Fondsperformance auswirken sollte. Aufgrund der Komplexität des Schadens und der erforderlichen Arbeiten und Abstimmungen mit der Versicherung für eine Schadensbehebung wird aber eine abschließende Bewertung erst nach Wiedereröffnung und finaler Abrechnung mit der Versicherung möglich sein. Die Wiedereröffnung der Fronhofer Galeria ist für September geplant. Stand: 01.08.2016 Das Centermanagement ist in ständigem Kontakt mit den betroffenen Mietern. Es wird seitens der Fondsgesellschaft mit Hochdruck an der Schadensbehebung gearbeitet. Der aufgrund der Komplexität unumgängliche Zeitbedarf für eine vollständige Wiederherstellung des Objekts Fronhofer Galeria wird allerdings nicht von allen Mietern nachvollzogen. Einige Mieter haben deshalb auch schon Schadensersatzansprüche, insbesondere auch wegen Umsatzausfall, angemeldet und zudem Verzug bei der Schadensbehebung behauptet. Von zwei Mietern wurde die Kündigung des Mietvertrages angekündigt, falls ihre Mietflächen nicht zeitnah wieder zur Verfügung stehen. Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass noch weitere Mieter ähnliche Forderungen stellen bzw. eine Kündigung aussprechen.
Real I.S. AG Gesellschaft für Immobilien Assetmanagement Innere Wiener Straße 17 81667 München www.realisag.de