Stadt Rodgau Bebauungsplan Hainhausen Nr. 19 gem. 13a BauGB Wohnbebauung Rochusstraße / Wilhelm-Leuschner-Straße Textliche Festsetzungen, Hinweise und Empfehlungen E N T W U R F Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 06. Februar 2017 Beteiligung der Öffentlichkeit nach 3 Abs. 2 BauGB sowie der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange nach 4 Abs. 2 BauGB vom 20.03.2017 bis 20.04.2017 Im Erlengrund 27 35510 Butzbach ( (06033) 7445412 6 (06033) 7445410 (0175) 2231610 * mail@ulrich-stuedemann.de www.ulrich-stuedemann.de
Die folgenden textlichen Festsetzungen, Hinweise und Empfehlungen sind hinsichtlich ihres Geltungsbereiches deckungsgleich mit dem zeichnerisch festgesetzten Geltungsbereich des Bebauungsplanes Hainhausen Nr. 19 Wohnbebauung Rochusstraße / Wilhelm-Leuschner-Straße. Die zeichnerischen und sonstigen Festsetzungen der Plandarstellung werden durch die nachfolgenden textlichen Festsetzungen, Hinweise und Empfehlungen ergänzt und sind Bestandteil der Planzeichnung. A. Planungsrechtliche Festsetzungen nach 9 Abs. 1 BauGB in Verbindung mit der BauNVO 1. Art der baulichen Nutzung ( 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB/ 1-11 BauNVO) Gemäß 1 Abs. 6 BauNVO wird festgesetzt, dass im Allgemeinen Wohngebiet (WA) alle Nutzungen des 4 Abs. 3 BauNVO (Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltungen, Gartenbaubetriebe, Tankstellen) nicht Bestandteil des Bebauungsplans werden. 2. Maß der baulichen Nutzung ( 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB/ 16 und 19 BauNVO) 2.1 Die zulässige Grundfläche im WA 1 darf durch die Grundflächen von Garagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten sowie Nebenanlagen im Sinne von 14 BauNVO bis zu einer GRZ von 0,8 überschritten werden. Die GRZ kann darüber hinaus durch notwendige Flächen für die Feuerwehr (Feuerwehrzufahrten und -umfahrten sowie Aufstellflächen) überschritten werden. Durch bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche (Tiefgaragen) ist eine Überschreitung bis zu einer GRZ von 0,9 zulässig. 2.2 Die zulässige Grundfläche im WA 2 darf durch die Grundflächen von Garagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten sowie Nebenanlagen im Sinne von 14 BauNVO bis zu einer GRZ von 0,6 überschritten werden. Die GRZ kann darüber hinaus durch notwendige Flächen für die Feuerwehr (Feuerwehrzufahrten und -umfahrten sowie Aufstellflächen) überschritten werden. 3. Bauweise ( 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB/ 22 BauNVO) An den im Plan mit a gekennzeichneten seitlichen Grundstücksgrenzen ist eine Grenzbebauung zulässig. Im Baufeld 1 ist darüber hinaus Gebäudelängen über 50 m zulässig. 4. Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen ( 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB/ 23 Abs. 5 BauNVO) 4.1 Nebenanlagen im Sinne von 14 BauNVO sind auch außerhalb der überbaubaren Fläche zulässig. Seite 2
4.2 Balkone und Terrassen sind auch außerhalb der überbaubaren Flächen zulässig. Dies gilt im WA 1 auch für oberirdische Stellplätze. 5. Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft ( 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB) 5.1 Der Abriss von Gebäuden muss im Zeitraum von Oktober bis März erfolgen. Schnitt- und Rodungsmaßnahen von Gehölzen. sind im Zeitraum vom 1. Oktober bis 28./29. Februar durchzuführen. 5.2 Bei der Anbringung von Leuchtkörpern ist darauf zu achten, dass diese nach unten abstrahlen. Die Lichtmenge ist so gering wie möglich zu halten. Als Leuchtkörper sind solche zu verwenden, die wenige Insekten anlocken. Dies sind z.b. LED-Leuchten mit geringem Blaulichtanteil und somit gelb-orange oder warmweiße LED sowie gelbe Natriumlampen. 5.3 Große Glasfassaden sind mit Klebebändern (vertikal) oder Vogelsilhouetten u.ä. gegen Scheibenanflug zu schützen. 5.4 An einem der Neubauten oder am bestehenden Hochhaus ist ein Haussperling-Koloniekasten anzubringen. Der Anbringungsbereich ist im Rahmen einer ökologischen Baubegleitung festzulegen. 5.5 An einem der Neubauten oder am bestehenden Hochhaus ist ein 3 qm Spaltenquartier in Form z.b. einer Giebelverschalung aus Nut-Feder-Brettern oder in Form von Fassadenkästen auch Fassadeneinbaukästen anzubringen Dies ist im Rahmen einer ökologischen Baubegleitung abzustimmen und zu prüfen. 5.6 Gehwege, Stellplatzzufahrten, Hofflächen, Feuerwehrzufahrten und -umfahrten sowie Feuerwehraufstellflächen auf den Baugrundstücken sind in wasserdurchlässiger Bauweise zu befestigen (z.b. wassergebundene Wegedecken, weitfugige Pflasterungen, Rasenpflaster, Schotterrasen oder Porenpflaster). 6. Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen ( 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB) 6.1 Für Baumpflanzungen sind Laubbäume gemäß der folgenden Pflanzliste zu verwenden und dauerhaft zu unterhalten: Feldahorn (Acer campestre), Eberesche (Sorbus aucuparia), Hainbuche (Carpinus betulus), Vogelkirsche (Prunus avium), Stadtulme (Ulmus hollandica), Pupur-/Stadterle (Alnus spaethii), Malus sylvestris (Wildapfel), Pyrus pyraster (Wildbirne), Obstbäume. Die Bäume müssen einen Stammumfang von mindestens 18-20 cm aufweisen und mindestens dreimal verschult sein. Seite 3
6.2 Für sonstige Pflanzungen sind zusätzlich folgende Sträucher zulässig: Berberis vulgaris (Berberitze*), Cornus sanguinea (Roter Hartriegel*), Corylus avellana (Hasel), Crataegus monogyna (Eingriff. Weißdorn), Crataegus oxyacantha (Zweigriff. Weißdorn), Euonymus europaeus (Pfaffenhütchen*), Ligustrum vulgare (Liguster*), Ribes alpinum (Johannisbeere), Rosa canina (Hundsrose), Rosa rubiginosa (Weinrose), Rosa pimpinellifolia (Bibernellrose), Salix cinerea (Grau-Weide), Sambucus nigra (Schwarzer Holunder*), Viburnum lantana (Wolliger Schneeball*). Die mit * gekennzeichneten Arten dürfen nicht im direkten Bereich vom Kleinkinderspielplatz gepflanzt werden. Mindest-Pflanzqualitäten: 2 x verpflanzt, mind. 100 cm hoch. B. Bauordnungsrechtliche Festsetzungen gemäß 81 HBO in Verbindung mit 9 Abs. 4 BauGB Die folgenden bauordnungsrechtlichen Festsetzungen gelten nur für die festgesetzten Allgemeinen Wohngebiete. 1. Äußere Gestaltung baulicher Anlagen ( 81 Abs. 1 Nr. 1 HBO) 1.1 Für Wohngebäude sind nur Flachdächer und leicht geneigte Dächer bis 10 zugelassen. 1.2 Dächer von Hauptgebäuden sind extensiv zu begrünen. 1.3 Für Solar- und Photovoltaikanlagen sind nicht spiegelnde oder reflektierende Materialien in den Farbtönen Grau und Anthrazit zulässig. 2. Gestaltung von Einfriedungen und Standflächen für Abfallbehältnisse ( 81 Abs. 1 Nr. 3 HBO) 2.1 Im WA 1 und WA 2 sind straßenseitig Einfriedungen in einer Gesamthöhe bis 1,2 m über Straßenhöhe zulässig. Höhere Einfriedungen dürfen straßenseitig nur als in Laubhecken verlaufende Drahtgitterzäune errichtet werden. 2.2 Die Standflächen zur dauerhaften Unterbringung von Abfallbehältnissen (Müllsammelbehälter) sind einzuhausen, zu umpflanzen oder mit einem sonstigen geeigneten Sichtschutz (z.b. Steinstehlen, Rankgitter etc.) zu umgeben, sofern die entsprechenden Flächen oder Räume nicht innerhalb der Tiefgarage oder in Kellergeschossen untergebracht werden. 3. Größe von Abstellplätzen für Fahrräder ( 81 Abs. 1 Nr. 4 HBO) 3.1 Im WA 1 sind die erforderlichen Fahrradabstellflächen für Bewohner, Besucher und KiTa mit einer Mindestabstellfläche von 1,2 m² pro Fahrrad zu errichten. Seite 4
C. Hinweise und Empfehlungen 1. Denkmalschutz ( 16 und 20 HDSchG) Es wird darauf hingewiesen, dass bei Erdarbeiten jederzeit Bodendenkmäler wie Mauern, Steinsetzungen, Bodenverfärbungen und Fundgegenstände, z.b. Scherben, Steingeräte, Skelettreste entdeckt werden können. Diese sind nach 20 HDSchG unverzüglich dem Landesamt für Denkmalpflege Hessen, Archäologische Denkmalpflege oder der Unteren Denkmalschutzbehörde zu melden. Funde und Fundstellen sind in unverändertem Zustand zu erhalten und in geeigneter Weise zu schützen. 2. Altlasten Es liegen keine Informationen über Altflächen (Altstandorte, Altablagerungen), Altlasten, schädliche Bodenveränderungen und / oder Grundwasserschäden vor. Bei allen Baumaßnahmen, die einen Eingriff in den Boden erfordern, ist dennoch auf sensorische Auffälligkeiten (Verfärbungen, ungewöhnlicher Geruch etc.) zu achten. Werden solche Auffälligkeiten des Untergrundes festgestellt, die auf das Vorhandensein von schädlichen Bodenveränderungen hinweisen, ist umgehend das Regierungspräsidium Darmstadt, Abteilung Arbeitsschutz und Umwelt Darmstadt (Dezernat IV / Da 41.5) zu informieren. Zur Gewährleistung des Bodenschutzes ( 202 BauGB) sind Maßnahmen zur Erhaltung und zum Schutz des Bodens - insbesondere des Oberbodens - vor Vernichtung oder Vergeudung vorzusehen. 3. Versorgungsleitungen Bei der Neupflanzung von Bäumen sind bei Unterschreitung eines Abstandes von 2,50 m zu bestehenden Versorgungsleitungen Schutzmaßnahmen nach geltender technischer Norm zu treffen. 4. Stellplatzsatzung Die erforderliche Anzahl an Stellplätzen ist gemäß der Stellplatzsatzung der Stadt Rodgau zu ermitteln und auf den privaten Baugrundstücken nachzuweisen. Bei Grenzgaragen und Stellplätzen an Nachbargrenzen sind die jeweils gültigen Vorschriften der HBO zu beachten. 5. Verwertung von Niederschlagswasser Gemäß 55 Abs. 2 Satz 1 Wasserhaushaltsgesetz (WHG) soll Niederschlagswasser ortsnah versickert, verrieselt oder direkt oder über eine Kanalisation ohne Vermischung mit Schmutzwasser in ein Gewässer eingeleitet werden, soweit dem weder wasserrechtliche noch sonstige öffentlich-rechtliche Vorschriften noch wasserwirtschaftliche Belange entgegenstehen. Abwasser, insbesondere Niederschlagswasser, soll von der Person, bei der es anfällt, verwertet werden, wenn wasserwirtschaftliche und gesundheitliche Belange nicht entgegenstehen ( 37 Abs. 4 Satz 1 Hessisches Wassergesetz). Seite 5