Der österreichische Wohnimmobilienmarkt Ein kurzes Update 06.06.2016 Berenberg Fixed Income Research Public Sector & Financials Autoren: Philipp Jäger, CIIA, FRM Senior Analyst Fixed Income (069) 91 30 90-590 philipp.jaeger@berenberg.com Helge Schunck, CFA Senior Analyst Fixed Income (069) 91 30 90-591 helge.schunck@berenberg.com Timo Segieth Analyst Fixed Income (069) 91 30 90-592 timo.segieth@berenberg.com
Die Republik Österreich Factsheet Amtlicher Name (Staatsaufbau) Fläche Einwohnerzahl (2015) Republik Österreich (Demokratischer Bundesstaat mit neun Bundesländern) 83.879 km² (gemeinsame Grenzen mit Deutschland, Tschechien, der Slowakei, Ungarn, Slowenien, Italien, der Schweiz und Liechtenstein) 8,6 Mio. Bevölkerungswachstum Zwischen 1995 und 2015: +7,9% (Eurozone: +7,6%; DE: -0,2%) Größte Städte (01.01.2016) Wien (1,84 Mio.) / Graz (280 Tsd.) / Linz (201 Tsd.) / Salzburg (151 Tsd.) / Innsbruck (131 Tsd.) Bruttoinlandsprodukt (BIP, nominal 2015) Nominales BIP/Kopf (2015) 337 Mrd. Euro (siebtgrößte Volkswirtschaft der Eurozone) 39.100 Euro (Eurozone: 30.700 Euro) Öffentlicher Schuldenstand in % des BIP 2016e 84,9% (Eurozone: 92,2%) Haushaltssaldo 2016e -1,5% (Eurozone: -1,9%) Sparquote (Haushalte) 2016e 14,2% (Eurozone: 13,1%) Wichtigste Handelspartner (Exportanteile 2015 vorl.) DE (30,0%), USA (6,9%), IT (6,3%), CH (5,4%), FR (4,5%) 2 06.06.2016 Quelle: WKO, Statistik Austria, EU-Kommission, Eurostat, Berenberg Fixed Income Research.
Zur Wohnsituation der privaten Haushalte Ausgewählte Fakten zum österreichischen Markt Österreich ist im europäischen Vergleich ein Mieterland: Die Wohnsituation der österreichischen Haushalte fällt nach den Zahlen von Eurostat im europäischen Vergleich durch einen relativ niedrigen Eigentümeranteil auf (2015: 55,7%, Eurozonen-Durchschnitt 2014: 66,9%). Die regionalen Unterschiede fallen hierbei allerdings teils erheblich aus (Burgenland: ~70%, Wien: ~20%). Aus der niedrigen Eigentümerquote sollte jedoch keinesfalls ein akuter Nachholbedarf abgeleitet werden, diese Quote ist vielmehr bereits seit über 30 Jahren weitgehend stabil. Sozial geförderte Wohnungen spielen eine große Rolle: Der hohe Bestand an Mietverhältnissen (insbesondere in Wien) ist vorrangig der Dominanz sozial geförderter Wohnungen geschuldet. Mehr als die Hälfte aller österreichischen Mietwohnungen kann diesem Segment zugerechnet werden: Vier von zehn Hauptmietwohnungen werden als Genossenschaftswohnungen bewohnt und beinahe jede fünfte Hauptmietwohnung wird von einer Gemeinde vermietet. Selbstnutzung steht beim Kauf im Vordergrund: Der weit überwiegende Anteil der Immobilien wird zum Zwecke der eigenen Nutzung erworben. Der sehr hohe Mieterschutz (insbesondere die starke Mietregulierung) sowie die bislang nur geringe steuerliche Förderung sind maßgebliche Gründe dafür, dass eine Vermietung von Wohnimmobilien in Österreich vielen als relativ unattraktiv erscheint. 3 06.06.2016 Quelle: OeNB, Statistik Austria, Berenberg Fixed Income Research.
Q1 2007 = 100 Wohnimmobilienpreise in Österreich (I) Hohe Preisdynamik im EU-Vergleich in den vergangenen Jahren 180 Indexiertes Preisniveau Q1 2007 = 100 (Stand: Q4 2015) 168 160 147 148 154 140 120 100 85 88 89 95 96 102 116 118 120 123 126 80 66 70 60 40 20 0 IE ES SI IT NL DK PT FR SK FI CZ BE DE NO UK AT SE Anders als in Spanien, Irland, den Niederlanden oder Finnland, in denen teils bereits Mitte/Ende der 1990er Jahre ein starkes Wohnimmobilienpreiswachstum einsetzte, sind deutliche Preisanstiege in Österreich erst ab dem Jahr 2005 zu beobachten. Der in Österreich gemessene Preisanstieg zwischen 2007 und heute gehört zu den stärksten innerhalb Europas. 4 06.06.2016 Quelle: Eurostat, Berenberg Fixed Income Research.
Q1 2003 = 100 J/J Wohnimmobilienpreise in Österreich (II) Weiter steigende Preise, aber moderatere Preisdynamik in Wien 230 Wohnimmobilienpreisindex 25% J/J-Preisentwicklung 210 20% 190 15% 170 10% 150 130 110 5% 0% 90 70 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 Österreich Wien Österreich ohne Wien Seit dem Jahr 2003 haben sich die Wohnimmobilienpreise in Wien mehr als verdoppelt. Auch im Rest Österreichs war im gleichen Zeitraum ein deutliches Preiswachstum zu verzeichnen (etwa +54%). Vorausgegangen war allerdings eine längere Phase stagnierender Preise. In den vergangenen drei Jahren hat sich die Preisdynamik in Wien, die ihren Höhepunkt im Jahr 2012 erreichte, spürbar beruhigt. Außerhalb der Hauptstadt werden nunmehr stattdessen die größten Wachstumsraten verzeichnet (Q4 2015: +9,6% J/J). 5 06.06.2016 Quelle: OeNB, Berenberg Fixed Income Research. -5% Phase eines sich abschwächenden Preisauftriebs vorbei -10% '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 Österreich Wien Österreich ohne Wien
Q1 2003 = 100 Q1 2003 = 100 Wohnimmobilienpreise in Österreich (III) Bestandswohnungen zeigten zuletzt die positivste Preisentwicklung 240 Preise verschiedener Marktsegmente (Wien) 170 Preise verschiedener Marktsegmente (Österreich ohne Wien) 220 200 180 160 Zeitreihe aufgrund der geringen Marktgröße deutlich volatiler 160 150 140 130 120 140 110 120 100 100 90 80 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 Einfamilienhäuser Eigentumswohnungen neu Eigentumswohnungen gebraucht 80 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 Einfamilienhäuser Eigentumswohnungen neu Eigentumswohnungen gebraucht Insbesondere in der Hauptstadt aber auch in den anderen Regionen Österreichs war in den zurückliegenden Jahren der Preisanstieg bei bestehenden Eigentumswohnungen am stärksten. Seit 2011 stiegen die Preise hier um rund 42% (Wien) bzw. 34% (andere Regionen). 6 06.06.2016 Quelle: OeNB, Berenberg Fixed Income Research.
EUR/m² Wohnimmobilienpreise in Österreich (IV) Bundesländer: Absolute Unterschiede aber insgesamt positive Dynamik Durchschnittliche m²-preise verschiedener Marktsegmente nach Bundesländern (Q1 2016) 5.000 4.500 4.000 3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0 Entwicklung der durchschnittlichen m²-preise in den vergangenen zwölf Monaten (Q1 2016) Einfamilienhäuser Wohnungen (gebraucht) Wohnungen (neu) AT +5,6% +4,6% +2,9% Bgld. +11,4% -4,4% +10,7% Ktn. +7,0% +14,1% +9,2% NÖ +13,2% +12,1% +6,1% OÖ +7,2% +4,4% +2,5% Sbg. -1,7% +6,8% +0,5% Stmk. +2,3% +1,2% -0,1% T. +13,6% +7,6% -2,0% Vbg. +12,2% +8,9% +5,3% W. +16,0% +10,6% +8,2% Wie zu erwarten zeigt die Preisstatistik auf Bundesländer-Ebene deutliche regionale Unterschiede: die niedrigsten m²-preise werden im Burgenland aufgerufen, die höchsten in der Hauptstadt. Die jüngsten Veränderungsraten der regionalen Preisstatistik zeigen indes, dass die positive Preisdynamik weitgehend ein gesamtösterreichisches Phänomen ist. 7 06.06.2016 Einfamilienhäuser Eigentumswohnungen gebraucht Eigentumswohnungen neu Quelle: Raiffeisen Immobilien/Immobilienscout24, Berenberg Fixed Income Research.
Ist der österreichische Wohnimmobilienmarkt überbewertet? (I) Standard-Indikatoren deuten auf eine moderate Überbewertung hin 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% Verhältnis von Immobilienpreisen und Einkommen (Abweichung vom langfristigen Durchschnitt [EMA-20] in %) PT ES IE SK IT NL FI DK DE FR CH NO BE UK CA AU AT SE NZ 23,8% 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% Verhältnis von Immobilienpreisen und Mieten (Abweichung vom langfristigen Durchschnitt [EMA-20] in %) 9,4% PT IT NL ES IE FI FR DK CH AT DE SK BE UK AU NO CA NZ SE Die gezeigten Werte können prinzipiell als Maß der Unter- bzw. Überbewertung (negative bzw. positive Prozentwerte) interpretiert werden. Um die Risiken von Immobilienmärkten abzuschätzen sollten allerdings weitere Faktoren berücksichtigt werden. siehe folgende Folie 8 06.06.2016 Quelle: OECD (Stand: Q3 2015 bzw. zuletzt verfügbare Daten), eigene Berechnungen Berenberg Fixed Income Research.
03/90 09/91 03/93 09/94 03/96 09/97 03/99 09/00 03/02 09/03 03/05 09/06 03/08 09/09 03/11 09/12 03/14 09/15 Ist der österreichische Wohnimmobilienmarkt überbewertet? (II) OeNB-Fundamentalpreisindikator zeigt ein differenzierteres Bild 25% 20% OeNB-Fundamentalpreisindikator* (Abweichung vom Fundamentalpreis in %) Inputdaten für die Herleitung des Fundamentalpreises Reale Immobilienpreise 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% Leistbarkeit (Verhältnis von potentiell verfügbarem Kreditvolumen zu Immobilienpreisen) Rentabilität (Verhältnis von Immobilienpreisen zu Mieten) Verhältnis von Immobilienpreisen zu Baukosten Kredittragfähigkeit Wohnbauinvestitionen zu BIP Zinsanhebungsrisiko Österreich Wien Gemessen am Fundamentalpreisindikator der österreichischen Nationalbank zeigen die Preise auf nationaler Ebene eine marginale Überbewertung, für Wien hingegen eine rund 21%-ige Überbewertung. 9 06.06.2016 Quelle: OeNB, Berenberg Fixed Income Research. *Für eine ausführliche Beschreibung des OeNB-Fundamentalpreisindikator verweisen wir auf die Publikation Ein Fundamentalpreisindikator für Wohnimmobilien für Wien und Gesamtösterreich.
Wiens Fundamentalpreisindikator im Detail Woher rührt die derzeitige Überbewertung des Wiener Marktes? 25% 20% 15% 10% OeNB-Fundamentalpreisindikator (Beiträge der Teilindikatoren für Wien) 8,73% 6,01% Immobilienpreise zu Mieten Reale Immobilienpreise Immobilienpreise zu Baukosten Wohnbauinvestitionen zu BIP 5% 0% -5% 6,02% Q4 2015 (Gesamt: +20,7%) Kredittragfähigkeit Leistbarkeit Zinsanhebungsrisiko Die für Wien ausgewiesene 21%-ige Überbewertung resultiert vorrangig aus der Tatsache, dass die Wohnimmobilienpreise in der Hauptstadt schneller als die Mieten und stärker als die allgemeine Teuerungsrate sowie die Baukosten gestiegen sind. Das Niveau der gesamten Überbewertung entspricht einem nicht selten anzutreffenden Wert bei europäischen Großstädten, weshalb hieraus nicht auf eine baldige Preiskorrektur geschlossen werden sollte. Eine sich sukzessive abbauende Überbewertung ist unseres Erachtens angesichts der sich aktuell bereits abschwächenden nominalen Preisentwicklung am wahrscheinlichsten. Dies würde insbesondere gelten, sollte sich die Wohnbautätigkeit in Österreich beleben. 10 06.06.2016 Quelle: OeNB, Berenberg Fixed Income Research.
01/03 06/03 11/03 04/04 09/04 02/05 07/05 12/05 05/06 10/06 03/07 08/07 01/08 06/08 11/08 04/09 09/09 02/10 07/10 12/10 05/11 10/11 03/12 08/12 01/13 06/13 11/13 04/14 09/14 02/15 07/15 12/15 Basispunkte Fundamentalfaktoren, die den österreichischen Markt stützen (I) Günstige Bedingungen für die Aufnahme von Wohnbaukrediten 8,0% 7,0% 6,0% 5,0% 4,0% 3,0% 2,0% 1,0% Zinsen und Kreditnebenkosten für Wohnbaukredite 80 70 60 50 40 30 20 10 0,0% 0 Kreditnebenkosten (Provisionen, Gebühren u.a., r.s.) Variabler Zinssatz (l.s.) Das Expansionstempo der Wohnbaukredite hat sich in der zweiten Jahreshälfte 2015 deutlich beschleunigt, die Bedingungen für die Aufnahme von Hypothekenkrediten dürften nach wie vor als vergleichsweise günstig erachtet werden. Für variabel verzinste Hypothekenkredite mit einer Zinsbindung bis zu einem Jahr liegt der durchschnittliche Zins nach den zuletzt verfügbaren Daten vom März 2016 bei 1,93% und damit nur knapp oberhalb des Allzeittiefs (1,85%). 11 06.06.2016 Quelle: OeNB, Berenberg Fixed Income Research.
01/03 09/03 05/04 01/05 09/05 05/06 01/07 09/07 05/08 01/09 09/09 05/10 01/11 09/11 05/12 01/13 09/13 05/14 '90 '92 '94 '96 '98 '00 '02 '04 '06 '08 '10 '12 '14 '16e '18e '20e 1990 = 100 Fundamentalfaktoren, die den österreichischen Markt stützen (II) Anhaltendes Bevölkerungswachstum und Trend zu kleineren Haushalten 1,8% 1,6% 1,4% 1,2% Bevölkerungswachstum (Ist) Indexierte Bevölkerungsentwicklung (IWF-Prognose) 125 120 115 1,0% 0,8% 0,6% 0,4% 0,2% 0,0% 110 105 100 95 J/J-Veränderung Österreich J/J-Veränderung Wien Deutschland Frankreich Spanien Österreich Niederlande Mit einem Bevölkerungswachstum von +7,9% zwischen 1995 und 2015 liegt Österreich knapp über dem Eurozonen-Durchschnitt (+7,6%). Auch für die kommenden Jahre prognostiziert der Internationale Währungsfonds ähnlich hohe Wachstumsraten für das Alpenland, weshalb mit einer steigenden Nachfrage nach Wohnraum gerechnet werden darf. Auch dürfte der Bedarf durch den allgemein zu beobachtenden Trend zur Verkleinerung der durchschnittlichen Haushaltsgröße (bspw. mehr Ein-Personen-Haushalte) gestützt werden. 12 06.06.2016 Quelle: OeNB, IWF, Berenberg Fixed Income Research.
03/03 03/04 03/05 03/06 03/07 03/08 03/09 03/10 03/11 03/12 03/13 03/14 03/15 03/16 Fundamentalfaktoren, die den österreichischen Markt stützen (III) Die Angebotsseite hinkt der Nachfrage noch immer hinterher 70.000 Entwicklung der Baubewilligungen 3,0% Entwicklung der Wohnbauinvestitionen (real, J/J) 65.000 60.000 2,0% 1,0% 0,0% 55.000 50.000-1,0% -2,0% -3,0% 45.000-4,0% 40.000 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15-5,0% Wenngleich die Baubewilligungen auf eine zunehmende Dynamik im Wohnungsneubau hindeuten, fallen die tatsächlichen Wohnbauinvestitionen weiterhin schwach aus. Hierin spiegelt sich nicht zuletzt die im Zuge des Stabilitätspakts zurückgefahrene Investitionstätigkeit der öffentlichen Hand wider. Der Negativtrend bei den Wohnbauinvestitionen scheint seit Mitte 2015 allerdings gestoppt. Zudem dürfte das im Dezember 2015 vom österreichischen Parlament beschlossene Wohnbaupaket, das mittels Haftungsübernahmen durch den Bund Wohnbauinvestitionen auslösen soll, die Investitionsbereitschaft alsbald ankurbeln. 13 06.06.2016 Quelle: OeNB, Statistik Austria, Berenberg Fixed Income Research.
Exkurs: Die österreichische Wohnbauoffensive Konjunkturpaket zur Schaffung von leistbarem Wohnraum Ausgewählte Key Facts zur österreichischen Wohnbauoffensive: Innerhalb von fünf bis sieben Jahren sollen mit Hilfe der Bauoffensive rund 30.000 Wohnungen zusätzlich bereitgestellt werden. Das angestrebte Gesamtfinanzierungsvolumen beträgt 5,75 Mrd. EUR, darunter rund 5,0 Mrd. EUR für die Wohnraumbeschaffung und 750 Mio. EUR für Wohninfrastruktur. Die Finanzierung erfolgt über die neu gegründete Wohnbauinvestitionsbank (WBIB), dessen Gesellschafter aus dem Kreis der Wohnbaubanken und Bausparkassen kommen (siehe unten). Der Bund übernimmt eine Haftung in Höhe von 500 Mio. EUR für die WBIB. Die Bank soll zusätzlich zur Wohnbauförderung der Länder u. a. bis zu 700 Mio. EUR an EU-Mitteln (EIB-Finanzierungen) kostengünstig und langfristig an gewerbliche und gemeinnützige Bauträger sowie an Gebietskörperschaften für den Wohnbau vergeben. Gesellschafterstruktur der WBIB*: Österreichische Hotel- und Tourismusbank (ÖHT) s Wohnbaubank Raiffeisen Bausparkasse Hypo Wohnbaubank Immobank Bawag PSK Wohnbaubank 34,17% 26,0% 26,0% 10,0% 3,0% 0,83% Wohnbauinvestitionsbank (WBIB) 14 06.06.2016 Quelle: OeNB, Statistik Austria, Berenberg Fixed Income Research. *laut Presseberichten
01/03 10/03 07/04 04/05 01/06 10/06 07/07 04/08 01/09 10/09 07/10 04/11 01/12 10/12 07/13 04/14 01/15 10/15 01/03 09/03 05/04 01/05 09/05 05/06 01/07 09/07 05/08 01/09 09/09 05/10 01/11 09/11 05/12 01/13 09/13 05/14 01/15 09/15 Ausgewählte Immobilienmarktrisiken Zins- und Währungsrisiken sowie höhere Fundingkosten der Banken 100% 80% Anteil der variabel verzinsten Krediten bei neuvergebenen Darlehen Anteil der Fremdwährungskredite bei Wohnbaukrediten an private Haushalte (Bestand) 50% 40% 60% 30% 40% 20% 20% 10% 0% 0% 1) Der im internationalen Vergleich hohe Anteil variabel verzinster Wohnbaukredite (zur Zeit rund 73% aller neu vergebenen Wohnbaufinanzierungen) birgt ein signifikantes Zinsänderungsrisiko für die Kreditnehmer. 2) Wenngleich sich der Bestand an Fremdwährungskrediten (nahezu ausschließlich in CHF denominierte Kredite) in den zurückliegenden Jahren deutlich verringert hat, ist der Anteil derartiger Darlehen mit rund 19% aber noch immer vergleichsweise hoch. 3) Insbesondere im Zuge der Heta-Problematik und der daraus resultierenden Kollateralschäden in der österreichischen Bankenlandschaft (Beispiel: Rating-Downgrades) sehen sich einige Banken höheren Refinanzierungskosten gegenüber. Dies könnte sich mittelfristig sollte der zuletzt gefundene Kompromiss zwischen Heta und Gläubigern wider Erwarten scheitern negativ auf die Kreditvergabe-Fähigkeit der Institute auswirken. 15 06.06.2016 Quelle: OeNB, Berenberg Fixed Income Research.
Kontakt INSTITUTIONAL SALES / SALES TRADING Hamburg Institutional Sales Michael Brehmer +49 40 350 60 704 Nico Bürger +49 40 350 60 483 Sabine Hahn +49 40 350 60 754 Lutz-Dieter Mikus +49 40 350 60 752 Ingo Pufahl +49 40 350 60 499 Sven Zimatrys +49 40 350 60 390 Sales Trading Jan Bruhns +49 40 350 60 703 Düsseldorf Institutional Sales Jörg Bunse +49 211 540 728 44 Stephan Burmeister +49 211 540 728 41 Sebastian Krammich +49 211 540 728 43 London Institutional Sales James Ankerson +44 20 3753 3261 Faiza Belgroune +44 20 3456 2691 Romain Foussadier +44 20 3465 2695 Owen Powell +44 20 3465 2735 Alexandru Toroican +44 20 3207 7919 Sales Trading Daniel Meier +44 20 3753 3023 Sales Desk Analyst Jannik Prochnow +44 20 3753 3262 Wien Institutional Sales Klaus Giesecke +43 1 22 757 14 Stefan Haupt +43 1 22 757 20 Dr. Robert Hengl +43 1 22 757 22 Barbara Kogler +43 1 22 757 17 Christoph Mayrhofer +43 1 22 757 12 Dr. Marija Tomic +43 1 22 757 16 Ilenia Tonetti +43 1 22 757 19 Martin Zezula +43 1 22 757 21 Sales Trading Aleksandar Doric +43 1 22 757 24 Marco Ferrari +43 1 22 757 29 Rainer Kapeller +43 1 22 757 13 DEBT CAPITAL MARKETS Corporates (Frankfurt/Main) Kai Lutrov +49 69 91 30 90 65 Jennifer Rojahn +49 69 91 30 90 562 Christian Wagner +49 69 91 30 90 564 Christian Wöckener-Erten +49 69 91 30 90 565 Public Sector & Financials (Wien) Alexandra Ács +43 1 227 57 23 Karola Dittrich +43 1 227 57 27 Gerald Kohlmayer +43 1 22 757 18 RESEARCH Public Sector & Financials Philipp Jäger, CIIA, FRM +49 69 91 30 90 590 Helge Schunck, CFA +49 69 91 30 90 591 Timo Segieth +49 69 91 30 90 592 E-Mail: Vorname.Nachname@berenberg.de Internet: www.berenberg.de 16
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