11. Saarländische Immobilientag Immobilien in der steuerlichen Gestaltungspraxis 23. Juni 2017
A. Allgemeines Themenübersicht B. Generieren von Abschreibungsvolumen AfA-Step-Up-Strukturen C. Immobilienverwaltende Kapitalgesellschaften 15% Steuerbelastung; Steuerparadies Deutschland D. Vorweggenommene Erbfolgen mit Nießbrauchsvorbehalt Verschonungsabschlag auch für private Immobilien 2
A. Allgemeines I. Zum Vortrag Die Gestaltungsideen sowie deren wesentliche steuerliche Folgen sollen nachfolgend anhand eines Beispiels dargestellt werden. II. Ertragsteuerliche Grundlagen der Immobilienbesteuerung Grundstücke im Privatvermögen - Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung - Abschreibung auf das Gebäude in Höhe von i.d.r. 2 % p.a. / Besonderheiten bei Sanierungsgebieten und Baudenkmalen - Veräußerung des Grundstücks nur innerhalb einer Frist von 10 Jahren ab Anschaffung steuerbar Grundstücke im Betriebsvermögen - Einkünfte aus Gewerbebetrieb - Abschreibung auf das Gebäude in Höhe von 2 % p.a. bei Wohnimmobilien; ansonsten i.d.r. 3 % p.a. Besonderheiten bei Sanierungsgebieten und Baudenkmalen - Veräußerung des Grundstücks immer steuerpflichtig - grundsätzlich Gewerbesteuerpflicht aber - gegebenenfalls Anrechnung auf die Einkommensteuer - erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung für Grundstücksunternehmen - ausschließliche grundbesitzverwaltende Tätigkeit (und Verwaltung von Kapitalvermögen, insoweit aber Gewerbesteuer) - keine schädliche Verpachtung von Betriebsvorrichtungen oder Mobiliar - Keine Photovoltaikanlagen oder andere gewerbliche Tätigkeiten 3
A. Allgemeines III. Eckdaten des Beispiels Erwerb einer Büroimmobilie im Privatvermögen Erwerbszeitpunkt: 1970 Anschaffungskosten (umgerechnet): Gebäude 2.000 TEUR ( verbleibendes Abschreibungsvolumen 2016: 160 TEUR) Grund und Boden 666 TEUR Verkehrswert 2016 (nominale Wertentwicklung + 50%): Gebäude 3.000 TEUR Grund und Boden 1.000 TEUR Mieteinnahmen p.a. 320 TEUR jährliche Abschreibung 40 TEUR (nur noch bis zum Jahr 2020) vereinfachend: Keine valutierende Finanzierung; sonstige Kosten können an die Mieter umgelegt werden Die Büroimmobilie soll weiterhin zu Vermietungszwecken gehalten werden. Veräußerungsabsicht besteht nicht. 4
A. Allgemeines IV. Laufende Besteuerung im Privatvermögen 2016 TEUR Mieteinnahmen 320 Abschreibung 40 Überschuss 280 ab 2021 TEUR Mieteinnahmen 320 Abschreibung 0 Überschuss 320 ESt (42%) 118 SolZ (5,5%) 6 ESt (42%) 135 SolZ (5,5%) 7 Nettozufluss 196 Nettozufluss 178 5
I. Fortführung des Beispiels B. Generieren von Abschreibungsvolumen Das Grundstück wird im Wege einer Einbringung gegen Gewährung von Gesellschaftsrechten in eine gewerblich geprägte Personengesellschaft (GmbH & Co. KG) eingelegt. 100% 100% GmbH & Co. KG Einbringung 6
B. Generieren von Abschreibungsvolumen II. Folgen auf die laufende Besteuerung Betriebsvermögen (GmbH & Co. KG) TEUR Mieteinnahmen 320 Abschreibung (step-up) 90 Überschuss 230 Vergleich Privatvermögen 2016 ab 2021 TEUR TEUR Mieteinnahmen 320 320 Abschreibung 40 0 Überschuss 280 320 ESt (42%) 97 SolZ (5,5%) 5 ESt (42%) 118 135 SolZ (5,5%) 6 7 Nettozufluss 218 Nettozufluss 196 178 7
B. Generieren von Abschreibungsvolumen III. Zusammenfassung steuerlicher Folgen nicht steuerbare Veräußerung im Privatvermögen steuerneutrale Aufdeckung stiller Reserven (Step-Up) Erhöhung der Abschreibung und dadurch Minimierung der Ertragsteuerbelastung Freistellung von der Gewerbesteuer, soweit der Grundbesitz betroffen ist Steuerverhaftung eines Veräußerungsergebnisses (Gewinn aber auch Verlust) im Betriebsvermögen Hier jedoch eine Gewinnermittlung ausgehend von den erhöhten Einbringungswerten und nicht den historischen Anschaffungskosten keine grunderwerbsteuerlichen Folgen, solange der Einbringende innerhalb von 5 Jahren nach der Einbringung zu 100% an der GmbH & Co. KG beteiligt bleibt Gunderwerbsteuersätze Saarland: 6,5 % Rheinland-Pfalz: 5,0 % Baden-Württemberg: 5,0 % Sachsen: 3,5 % 8
C. Immobilienverwaltende I. Fortführung des Beispiels Kapitalgesellschaften Nach Ablauf von 5 Jahren wird die GmbH & Co. KG formwechselnd in eine GmbH umgewandelt. 100% 100% GmbH & Co KG Formwechsel GmbH 9
C. Immobilienverwaltende Kapitalgesellschaften II. Folgen auf die laufende Besteuerung Betriebsvermögen GmbH TEUR Mieteinnahmen 320 Abschreibung 90 Überschuss 230 Vergleich Privatvermögen 2016 ab 2021 TEUR TEUR Mieteinnahmen 320 320 Abschreibung 40 0 Überschuss 280 320 KSt (15 %) 34 SolZ (5,5%) 2 GewSt 0 ESt (42%) 118 135 SolZ (5,5%) 6 7 Nettozufluss 284 Nettozufluss 196 178 10
C. Immobilienverwaltende Kapitalgesellschaften III. Zusammenfassung steuerlicher Folgen Formwechsel kann steuerneutral zu Buchwerten erfolgen durch die erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung für Grundstücksunternehmen wird die laufende Steuerbelastung auf Ebene der GmbH auf 15,825 % reduziert. Solange die GmbH ausschließlich grundbesitzverwaltend tätig ist, erfolgt eine quasi Freistellung von der Gewerbesteuer Steuerverhaftung eines Veräußerungsergebnisses (Gewinn aber auch Verlust) im Betriebsvermögen Hier jedoch eine Gewinnermittlung ausgehend von den erhöhten Einbringungswerten und nicht den historischen Anschaffungskosten Bei richtiger Gestaltung unterliegt auch nur eine Besteuerung mit 15,825 % keine grunderwerbsteuerlichen Folgen Zusätzliche Gestaltung: Herabsetzung des Eigenkapital der GmbH & Co. KG im Vorfeld des Formwechsels Rückzahlung der Verbindlichkeit anstatt Ausschüttung der GmbH Gesamtbesteuerung 15,825 % ( Steuerparadies Deutschland ) Exkurs: Immobilien Holdingstruktur steuerfreier Exit durch share deal gem. 8b KStG (Luxemburg, Schweiz) 11
D. Vorweggenommene Erbfolgen mit Nießbrauchsvorbehalt I. Erbschaftsteuerliche Grundlagen der Immobilienbesteuerung Schenkungen und Erbschaften unterliegen der SchenkSt/ErbSt Bewertung: gemeiner Wert (Verkehrswert) vermietete Grundstücke sind i.d.r. kein begünstigtes Betriebsvermögen i.s.d. 13a ErbStG Gegebenenfalls 10 % Abschlag für zu Wohnzwecken vermietetes Grundstücke Schenkung unter Nießbrauchsvorbehalt: Schenkung der reinen Substanz Erträge/Nutzungen verbleiben beim Schenker und sind auch von diesem zu versteuern lebzeitige Aufhebung des Nießbrauchsvorbehalts Nachsteuerbelastung zusätzliche Gestaltungsalternativen: Quotennießbrauch zeitlich beschränkter Nießbrauchsverzicht (z.b. für Ausbildung und Studium) 12
D. Vorweggenommene Erbfolgen mit Nießbrauchsvorbehalt II. EXKURS Erbschaftsteuerreform Bundesrat stimmt dem Kompromiss zu (14. Oktober 2016): Anpassung der Verschonungsregeln für begünstigtes Betriebsvermögen Großvermögen: Ab 26 Millionen EUR je Erbanfall: Grundsatz: Keine Verschonung Verschonungsbedarfsprüfung (Offenlegung des Privatvermögens) Erlass der Steuern auf das begünstigte Vermögen, aber weiterhin Behaltensregeln Alternativ: Verschonungsabschlagsmodell. 1%- Punkt je 750.000 EUR oberhalb von 26 Millionen EUR Familienunternehmen: Bei Ausschüttungsbeschränkung: 37,5 % des steuerlichen Gewinns Verfügungsbeschränkung : 2 Jahre vor und 20 Jahre nach dem Übertragungszeitpunkt Rückwirkender Entfall Abfindungsbeschränkung: Abfindung unter dem gemeinen Wert Steuerabschlag auf den Firmenwert von max. 30% Verwaltungsvermögen: Wegfall Alles-Oder-Nichts-Prinzip; aber maximale Grenze: 90% Verwaltungsvermögensquote Grds. nicht begünstigt; Für Optionsverschonung maximal 20 % Verwaltungsvermögensquote Netto-Finanzmittel: 15 % des Unternehmenswerts begünstigt, wenn das begünstigte Vermögen überwiegend produktiv tätig (Hauptzweck) jedoch 10 % unschädliches Verwaltungsvermögen Reinvestitonsklausel bei vorgefasstem Investitionsplan und Reinvestition innerhalb von zwei Jahren; nicht bei Schenkung Stundung: bis zu 7 Jahren. Voraussetzung: Einhaltung der Lohnsumme Vereinfachtes Ertragswertverfahren: Absenkung des Multiplikators auf den Jahresertrag auf 13,75 (derzeit 17,86); rückwirkend ab 1. Januar 2016 Anwendungszeitpunkt ab 1. Juli 2016 13
D. Vorweggenommene Erbfolgen mit Nießbrauchsvorbehalt III. Beispiel Vater (65 Jahre alt) verschenkt die Büroimmobilie an den Sohn/Tochter. Der persönliche Freibetrag wurde bereits verbraucht. Alternative: Schenkung unter Nießbrauchsvorbehalt 14
D. Vorweggenommene Erbfolgen mit Nießbrauchsvorbehalt IV. Folgen auf die Besteuerung der Schenkung Ohne Nießbrauchsvorbehalt TEUR Verkehrswert 4.000 Mit Nießbrauchsvorbehalt nach BewG TEUR Verkehrswert 4.000./. Nießbrauch Jahreswert: TEUR 215 1 Vervielfältiger: 11,346-2.440 Steuerpflichtiger Erwerb 4.000 Steuerpflichtiger Erwerb 1.560 ErbSt (19%) 760 ErbSt (19%) 296 1 Deckelung nach 16 BewG 15
D. Vorweggenommene Erbfolgen mit Nießbrauchsvorbehalt IV. Folgen auf die Besteuerung der Schenkung Abschlag aufgrund Nießbrauchsvorbehalt in Abhängigkeit von Alter (am Beispiel des Vaters) und Rendite: 100% 90% 80% 70% Abschlag 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 4 % Rendite 5 % Rendite >5,4 % Rendite 40 42 44 46 48 50 52 54 56 58 60 62 64 66 68 70 Alter 72 Bei einer Rendite von 8 % kann der 65 jährige Vater seine Immobilie unter Nießbrauchsvorbehalt mit einem Abschlag von 61 % übertragen, wenn die gesetzliche Bewertung 16 74 76 78 80 82 84 86 88 90 92 94 96 98 100
D. Vorweggenommene Erbfolgen mit Nießbrauchsvorbehalt V. Nießbrauchsgestaltung PREMIUM Problem: Entfall durch vorzeitiges Ableben des Schenkers Keine zusätzliche Nachsteuerbelastung Deckelung des Nießbrauchs bei renditestarken Immobilien (Reinertrag > ca. 5,4 %) Lösung: Bewertung unter Berücksichtigung der Nießbrauchsverpflichtung nach dem Versicherungsbarwert durch Sachverständigen (Nettowert) Keine Deckelung nach 16 BewG Keine Nachsteuerbelastung nach 14 Abs. 2 BewG Fortführung des Beispiels: Vater verstirbt unerwartet im Alter von 67 Jahren 17
D. Vorweggenommene Erbfolgen mit Nießbrauchsvorbehalt V. Nießbrauchsgestaltung PREMIUM Mit Nießbrauchsvorbehalt nach BewG TEUR Verkehrswert 4.000./. Nießbrauch Jahreswert: TEUR 215 1 Vervielfältiger: 1,897-408 Nießbrauchsgestaltung PREMIUM TEUR Verkehrswert unter 369 Berücksichtigung Nießbrauch 1 Steuerpflichtiger Erwerb 3.592 Steuerpflichtiger Erwerb 369 ErbSt (19%) 682 1 Deckelung nach 16 BewG ErbSt (15%) 55 1 Vereinfacht Reinertrag * 11,347 18
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