Ingenieurbüro für Gebäudetechnik Karl-Heinz Piwonka Othestr. 73 51702 Bergneustadt EMail: ib-khp@gmx.de G U T A C H T E N über den Verkehrswert ( i.s.d. 194 Baugesetzbuch ) zum Zwecke des Verkaufs über das Grundstück mit Gewerbeimmobilie, Nordsehler Straße 47 in 31655 Stadthagen Verkehrswert zum Stichtag 20.03.2017 308.000,00
1 Inhaltsverzeichnis Dipl.-Ing. Karl-Heinz Piwonka 1 Inhaltsverzeichnis... 2 2 Übersicht / Zusammenstellung der Ergebnisse... 3 3 Vorbemerkungen... 4 4 Grund- und Bodenbeschreibung... 7 4.1 Lage... 7 4.2 Erschließung... 9 4.3 Rechtliche Gegebenheiten (wertbeeinflussende Rechte und Belastungen)... 9 4.4 Beschreibung der Gebäude und Außenanlagen... 11 4.5 Allgemeine Beschreibung Gewerbegebäude... 12 5 Bodenwertermittlung... 17 5.1 Grundstück / Bezeichnung... 18 5.2 Aufteilung des übergroßen Grundstücks... 19 5.3 Bodenrichtwert mit Definition des Richtwertgrundstücks... 19 5.4 Ermittlung des Bodenwertes... 19 6 Verkehrswert... 22 7 Verzeichnis der Anlagen... 23 8 Anlagen... 24 Seite 2 von 27
2 Übersicht / Zusammenstellung der Ergebnisse Bewertungsobjekt: Gewerbeimmobilie Fahrzeugbau Stadthagen GmbH Nordsehler Straße 47 31655 Stadthagen Grundstücksfläche (gesamt): 4.103,00 m² Nutzfläche (Gesamt): 3.373,00 m² Gewerbefläche (Gesamt): 1.754,00 m² Wertermittlungsstichtag: 20.03.2017 Bodenwert: 156.527,00 Vergleichswert nach Kaufpreisen und Fläche: 308.000,00 Vergleichswert nach Gebäudefaktoren: 151.473,00 Vergleichswert nach Ertragsfaktoren: 72.590,00 Sachwert: 120.739,40 Ertragswert: 90.494,94 Wert der Gewerbefläche je m²: 175,60 /m² Nachhaltig erzielbare Jahresnettokaltmiete (gesamt): 7.000,00 Hieraus Jahresnettokaltmiete: 7.259,00 Wert der Grundstücksfläche je m²: 28,50 /m² Verkehrswert: 308.000,00 Seite 3 von 27
3 Vorbemerkungen Dipl.-Ing. Karl-Heinz Piwonka Aktenzeichen: 170301/1 Auftraggeber: Eigentümer: Objektart: Lage: Grundbuch- u. Katasterangaben: Werner Lemke Betriebs- und Verwaltungsgesellschaft mbh Niederlassung Essen Stemmering 53 45259 Essen Werner Lemke Betriebs- und Verwaltungsgesellschaft mbh Niederlassung Essen Stemmering 53 45259 Essen Gewerbeimmobilie Nordsehler Straße 47 in 31655 Stadthagen Blatt 170, Gemarkung Nordsehl, Flur 42, Flurstück 4 Blatt 170, Gemarkung Nordsehl, Flur 42, Flurstück 5 Blatt 170, Gemarkung Nordsehl, Flur 42, Flurstück 6 Grund der Gutachtenerstellung: des Verkaufs Wertermittlungsstichtag: 20.03.2017 Auftragsdatum: 14.03.2017 Ausfertigungsdatum: 23.03.2017 Tag der Ortsbesichtigung: 15.02.2017 Teilnehmer am Ortstermin: Herangezogene Unterlagen, Erkundigungen, Informationen: Karl-Heinz Piwonka Bauantrag Grundrisspläne M 1:100 Flurkarte Gewerbeflächenberechnung Besonderheiten: Die Besichtigung bezieht sich auf die sichtbaren Gebäudeteile. Verdeckte Schäden können nicht ausgeschlossen werden, sind aber nicht bekannt. Bodenverunreinigungen, Altlasten, Bauschäden und Mängel (schadstoffhaltige Baustoffe, Standsicherheit, Schall-, Seite 4 von 27
Wärmeschutz usw.) werden nur berücksichtigt, soweit sie sichtbar sind oder der Eigentümer bzw. dessen Vertreter hierüber Angaben gemacht hat. Diesbezügliche Untersuchungen können nur von Spezialinstituten vorgenommen werden, sie würden den Rahmen einer Verkehrswertermittlung sprengen. Übersichtskarte Quelle: GeoBasis-DE /BKG 2017 Aktualität: online Seite 5 von 27
Umgebungskarte Dipl.-Ing. Karl-Heinz Piwonka Quelle: GeoBasis-DE /BKG 2017 Aktualität: online Luftbild Quelle: GeoBasis-DE /BKG 2017 Aktualität: online Seite 6 von 27
4 Grund- und Bodenbeschreibung 4.1 Lage 4.1.1 Überörtliche Lage Bundesland: Kreis: Ort: Niedersachsen Schaumburger Land Stadthagen Einwohnerzahl: ca. 22.707 Stand 2016 Ortsbeschreibung: Die Stadt liegt zwischen Minden und Hannover im Zentrum des Landkreises Schaumburg an der Bundesstraße 65. Im Süden erhebt sich der Bückeberg, ein Ausläufer des Weserberglandes, im Nordwesten liegt der Schaumburger Wald. Nachbarkommunen sind im Uhrzeigersinn die Gemeinden Lauenhagen, Lüdersfeld, Heuerßen, Beckedorf, Apelern und Auetal, die Stadt Obernkirchen sowie die Gemeinden Nienstädt, Helpsen, Hespe, Meerbeck, Nordsehl und Niedernwöhren. Ortsteil: Nordsehl Einwohnerzahl / Ortsteil: ca. 138 Ortsteilbeschreibung: nächstgelegene Orte/ Städte: Landeshauptstadt: Am 1. März 1974 wurden die Gebietsteile der Gemeinden Nordsehl (Brandenburg) eingegliedert. Hannover Minden Hannover Landesstraßen: L 371 Autobahnzufahrten: A 2 Flughafen: Hannover Seite 7 von 27
4.1.2 Innerörtliche Lage Dipl.-Ing. Karl-Heinz Piwonka innerörtliche Lage: vorhandene Infrastruktur: öffentlicher Nahverkehr: Entfernungen: allgemeine innerörtliche Verkehrslage: Beurteilung der Wohn- und Geschäftslage: Art der Nutzung / Bebauung in der Straße und im näher gelegenen Umfeld: Alter der Bebauung im näheren Umfeld: Bebauungsdichte im Umfeld: überwiegende Bauhöhe: Immissionen: Topographische Grundstückslage Grundstückszuschnitt: Dorfrand Mischgebiet (Wohnen und Gewerbe) öffentlicher Nahverkehr Anbindung an den Fernverkehr Straße Bahn Versorgungseinrichtungen täglichen Bedarfs medizinische Versorgung Kindergarten Schulen Bus zum Zentrum: ca. 4 Kilometer zu Geschäften: ca. 3 Kilometer zu Bus/Straßenbahn: in fußläufiger Entfernung zum Bahnhof: ca. 2 Kilometer ruhig gut ländlich Ein- und Zweifamilienhäuser Gewerbeimmobilien Landwirtschaft ältere Bebauung offene Bebauung aufgelockerte Bebauung überw. zweigeschossig geringe Staßenverkehr zur Straße hin eben guter Zuschnitt rechteckige Grundstücksform Seite 8 von 27
4.2 Erschließung Art der Straße: Verkehrsdichte: Straßenausbau: Straßenbelag: Parkplätze im näheren Umfeld: Anschlüsse an Versorgungsleitungen und Abwasserbeseitigung: Grenzverhältnisse und nachbarrechtliche Gemeinsamkeiten: Baugrund, Grundwasser (soweit augenscheinlich ersichtlich): allgemeine Anmerkungen: Landesstraße wenig gut geräuschdämmender Asphalt auf der Seitenstraße Wasser DN 32 Abwasser DN 250 Strom 400 V Erdgas (erschlossen) gut, ausreichender Seitenabstand zum rechten u. linken Nachbar (über 3 Meter) natürlich gewachsener Boden In dieser Wertermittlung ist eine lageübliche Baugrundsituation insoweit berücksichtigt, wie sie in die Vergleichskaufpreise bzw. Bodenrichtwerte eingeflossen ist. Darüber hinaus gehende vertiefende Untersuchungen und Nachforschungen wurden auftragsgemäß nicht angestellt. 4.3 Rechtliche Gegebenheiten (wertbeeinflussende Rechte und Belastungen) 4.3.1 Privatrechtliche Situation grundrechtlich gesicherte Lasten: Bodenordnungsverfahren: sonstige nicht eingetragene Rechte und Lasten: Das Grundbuch wurde auftragsgemäß nicht eingesehen. Ggf. in Abteilung II des Grundbuchs bestehende wertbeeinflussende Rechte sind zusätzlich zu dieser Wertermittlung zu berücksichtigen. Das Grundstück ist zum Wertermittlungsstichtag in kein Bodenordnungsverfahren einbezogen. auftragsgemäß nicht festgestellt. Seite 9 von 27
4.3.2 Öffentlich-rechtliche Situation Baulasten und Denkmalschutz Eintragungen im Baulastenverzeichnis: Denkmalschutz: Das Baulastenverzeichnis wurde auftragsgemäß nicht eingesehen. Ggf. bestehende wertbeeinflussende Eintragungen sind zusätzlich zu dieser Wertermittlung zu berücksichtigen. Diesbezüglich wurden auftragsgemäß keine weiteren Nachforschungen angestellt Bauplanungsrecht Bebauungsplan: Für den Bereich des Bewertungsobjekts ist kein rechtskräftiger Bebauungsplan vorhanden. Die Zulässigkeit von Bauvorhaben ist demzufolge nach BauGB zu beurteilen. Entwicklungszustand, Beitrags- und Abgabensituation Entwicklungszustand: Beitrags- und Abgabensituation, zum Bewertungsstichtag: baureifes Land Das Bewertungsgrundstück ist beitrags- und abgabenfrei. 4.3.3 Derzeitige Nutzung Das Grundstück ist mit mehreren Gewerbegebäuden bebaut. (vgl. nachfolgende Gebäudebeschreibung). Auf dem Grundstück befinden sich mehrere Stellplätze und Container. 4.3.4 Hinweise zu den durchgeführten Erhebungen Die Informationen zur privatrechtlichen und öffentlich-rechtlichen Situation wurden, sofern vom Sachverständigen nicht jeweils vor Ort eingesehen oder sofern nicht anders angegeben, mündlich eingeholt. Es wird empfohlen, vor einer vermögensrechtlichen Disposition bezüglich des Bewertungsobjekts zu diesen Angaben von der jeweils zuständigen Stelle schriftliche Bestätigungen einzuholen. Seite 10 von 27
4.4 Beschreibung der Gebäude und Außenanlagen 4.4.1 Vorbemerkungen Grundlage für die Gebäudebeschreibung sind die Erhebungen im Rahmen der Ortsbesichtigung sowie der vorliegenden Bauakten und Beschreibungen. Die Gebäude und Außenanlagen werden (nur) insoweit beschrieben, wie es für die Herleitung der Daten in der Wertermittlung notwendig ist. Hierbei werden die offensichtlichen und vorherrschenden Ausführungen und Ausstattungen beschrieben. In einzelnen Bereichen können Abweichungen auftreten, die dann aber nicht werterheblich sind. Angaben über nicht sichtbare Bauteile beruhen auf Angaben aus vorliegenden Unterlagen, Hinweise während des Ortstermins bzw. Annahmen auf Grundlage der üblichen Ausführungen im Baujahr. Die Funktionsfähigkeit einzelner Bauteile und Anlagen sowie der technischen Ausstattungen / Installationen (Heizung, Elektro, Wasser etc.) wurde nicht geprüft. Im Gutachten wird die Funktionsfähigkeit unterstellt. Baumängel und Bauschäden wurden soweit aufgenommen, wie sie zerstörungsfrei, d.h. offensichtlich erkennbar waren. In diesem Gutachten werden Auswirkungen der ggf. vorhandenen Bauschäden und Baumängel auf den Verkehrswert nur pauschal berücksichtigt. Es wird ggf. empfohlen, eine diesbezüglich vertiefende Untersuchung anstellen zu lassen. Untersuchungen auf pflanzliche und tierische Schädlinge sowie über gesundheitsschädliche Baumaterialien wurden nicht durchgeführt. 4.4.2 Außenanlagen / sonstige Nebengebäude Art der vorhandenen Außenanlagen: Art u. Ausführung der Einfahrt / Zufahrt: Versorgungs- und Entsorgungsanlagen vom Hausanschluss bis an das öffentliche Netz Wegebefestigung Hofbefestigung befestigte Stellplatzfläche/n Gartenanlagen und Pflanzungen Standplatz für Mülltonnen Einfriedung / Zaunanlage Asphalt Art u. Ausführung der Gehwege: Asphalt Kies / Splitt Qualität und allgemeine Beurteilung der Außenanlagen: durchschnittlich Seite 11 von 27
4.5 Allgemeine Beschreibung Gewerbegebäude 4.5.1 Gebäude Art des Gebäudes: Gewerbeimmobilie Anzahl der Geschosseinheiten: 2 Anzahl der Wohneinheiten: 0 Anzahl der Gewerbeeinheiten: 1 Anteil Wohnen: 0 % Anteil Gewerbe: 100,00 % Baujahr: 1972 bis 1996 Keller nicht unterkellert Dachausbau: nicht ausgebaut Ein Energieausweis gem. den 15 ff (EnEV) liegt vor. Gültig bis 14.07.2020 Primärenergiebedarf Gesamtenergieeffizienz 467,00 kwh/m² 4.5.2 Gebäudekonstruktion / Ansicht / Decken / Wände / Dach Ansicht und Ausführung der Fassade: Konstruktionsart: Fundamente Art / Ausführung: Material d. Fundamente: verputzt gestrichen konventionelles Mauerwerk Einzelfundamente Stahlbeton, Beton Mauerwerk / Wände Art der Außenwände des Gebäudes: Außenwände / Material: Außenwandbekleidung: Tragwände innen: sonstige Innenwände: einschalige Konstruktion Mauerwerk Putz Mauerwerk Mauerwerk Seite 12 von 27
Decken Geschossdecken: Decke über Dachgeschoss: Stahlbetondecke Holzbalkendecke Treppen vorhandene Treppen: Treppen / Bauart / Belag: Geschosstreppe/n Stahl- oder Holztreppe massiv Dach Dachkonstruktion / Tragwerk: Dach/Form: Dacheindeckung: Regenrinnen / Fallrohre: Sparrendach Flach- und Sattel-Giebeldach Betondachstein nicht wärmegedämmt Titanzink 4.5.3 Haustechnik Zentralheizung Ausführung / Art der Heizung: Standartgebläsekessel Baujahr / Leistung / Hersteller: 1971 / 30 / Wolf Energieträger: Wärmeübergabe: Trinkwassererwärmung: Öl Heizkörper und Heizlüfter zentral über Heizung Elektroinstallation: Mindeststandard, Ausstattungswert 1 nach RAL RG 678 Fernmeldetechnik: Anmerkungen / Ergänzungen zur Haustechnik: einfache fernmelde- und informationstechnische Anlagen keine 4.5.4 Allgemeine Beurteilung des Gebäudes Gesamtzustand allgemein: Sanierungsbedarf: Modernisierungsbedarf: Belichtung / Besonnung: Der bauliche Zustand ist gut allgemeiner Bedarf erforderlich allgemeiner Bedarf erforderlich gut Seite 13 von 27
Wirtschaftliche Wertminderungen: keine 4.5.5 Bauschäden / Mängel allgemeine Einordnung zu Schäden und Mängel: Rissbildungen: Schäden am Dach: Mängel der Wärmedämmung keine wesentlichen Schäden / Mängel erkennbar nicht erkennbar, teilweise nicht erkennbar Mangelnde Dämmung der Außenfassade Mangelhafte Energieeffizienz der Heizungsanlage Fehlende oder mangelhafte Dämmung des Dachraums / der Dachflächen Mangelhafte oder fehlende Rohrleitungsdämmung der Heizungsverteilung 4.5.6 Gebäudekonstruktion / Ansicht / Decken / Wände / Dach Ansicht und Ausführung der Fassade: Konstruktionsart: Fundamente Art / Ausführung: Material d. Fundamente: verputzt gestrichen konventionelles Mauerwerk Einzelfundamente Stahlbeton, Beton Mauerwerk / Wände Art der Außenwände des Gebäudes: Außenwände / Material: Außenwandbekleidung: Tragwände innen: sonstige Innenwände: einschalige Konstruktion Mauerwerk Putz Mauerwerk Mauerwerk verputzt Decken Geschossdecken: Decke über Dachgeschoss: Holzbalkendecke Holzbalkendecke Seite 14 von 27
Treppen vorhandene Treppen: Treppen / Bauart / Belag: Treppe zum Dachraum Holz massiv Dach Dachkonstruktion / Tragwerk: Dach/Form: Dacheindeckung: Regenrinnen / Fallrohre: Sparrendach Holzkonstruktion Flach- oder Sattel-Giebeldach Betondachstein nicht wärmegedämmt Titanzink 4.5.7 Haustechnik Wärmeübergabe: Trinkwassererwärmung: Heizkörper und Heizlüfter zentral über Heizung Elektroinstallation: Mindeststandard, Ausstattungswert 1 nach RAL RG 678 Fernmeldetechnik: einfache fernmelde- und informationstechnische Anlagen Anmerkungen / Ergänzungen zur Haustechnik: 4.5.8 Allgemeine Beurteilung des Gebäudes Gesamtzustand allgemein: Sanierungsbedarf: Modernisierungsbedarf: Belichtung / Besonnung: Wirtschaftliche Wertminderungen: der bauliche Zustand ist gut allgemeiner Bedarf erforderlich allgemeiner Bedarf erforderlich ausreichend keine Seite 15 von 27
4.5.9 Bauschäden / Mängel allgemeine Einordnung zu Schäden und Mängel: Rissbildungen: Schäden am Dach: keine wesentlichen Schäden / Mängel erkennbar Haarrisse auf geputzten Oberflächen Dämmung nicht vorhanden Schäden an den Außenanlagen: Belag Absenkung Bruch des Belages Mängel der Wärmedämmumg Mangelnde Dämmung der Außenfassade Mangelhafte Energieeffizienz der Heizungsanlage Fehlende oder mangelhafte Dämmung des Dachraums / der Dachflächen Mangelhafte oder fehlende Rohrleitungsdämmung der Heizungsverteilung Seite 16 von 27
5 Bodenwertermittlung Die Preisbildung für den Grund und Boden orientiert sich im gewöhnlichen Geschäftsverkehr vorrangig an den Informationen über Quadratmeterpreise für unbebaute Grundstücke (z.b. durch Vergleichsverkäufe, veröffentlichte Bodenrichtwerte und auch statistische Auswertungen von Zeitungsannoncen und Maklerangeboten), die allen Marktteilnehmern bekannt geworden sind. Der Bodenwert ist deshalb (auch in den Verfahren zur Bewertung bebauter Grundstücke, getrennt vom Wert der Gebäude und der Außenanlagen) in der Regel auf der Grundlage von Vergleichspreisen 13 und 14 WertV zu ermitteln, wie er sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre. Liegen keine geeigneten Vergleichspreise, jedoch geeignete Bodenrichtwerte vor, so können diese an Stelle oder ergänzend zur Bodenwertermittlung (im Vergleichsverfahren 13 Abs. 2 Satz 1 WertV) herangezogen werden. Bodenrichtwerte sind geeignet, wenn sie entsprechend der örtlichen Verhältnisse, der Lage, und des Entwicklungszustandes gegliedert sind sowie nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Erschließungssituation, des beitrags- und abgabenrechtlichen Zustandes und der jeweils vorherrschenden Grundstücksgestalt hinreichend bestimmt und mit der notwendigen Sorgfalt aus Kaufpreisen für vergleichbare unbebaute Grundstücke abgeleitet sind ( 13 Abs. 2 Satz 2 WertV). Bodenrichtwerte werden als zonale oder als punktuelle Bodenwerte mitgeteilt. Der zonale Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken, die zu einer Bodenrichtwertzone zusammengefasst werden, für die im Wesentlichen gleiche Nutzungsund Wertverhältnisse vorliegen ( 196 BauGB). Punktuelle Bodenrichtwerte (auch lagetypische Bodenrichtwerte genannt) gelten für eine in der Karte (in der Regel grundstücksgenau) bezeichnete Lage mit den zum Bodenrichtwert beschriebenen fiktiven Grundstückseigenschaften. Zur Ableitung und Veröffentlichung von Bodenrichtwerten aus realisierten Kaufpreisen sind die Gutachterausschüsse verpflichtet ( 193 Abs. 3 BauGB). Bodenrichtwerte sind bezogen auf den Quadratmeter der Grundstücksfläche (Dimension: /m² Grundstücksfläche). Abweichungen des zu bewertenden Grundstücks vom Vergleichsgrundstück bzw. von dem Bodenrichtwertgrundstück in den wertbeeinflussenden Merkmalen (etwa Erschließungszustand, spezielle Lage, Art und Maß der baulichen Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Grundstücksgestalt) oder Abweichungen des Wertermittlungsstichtags vom Kaufzeitpunkt der Vergleichsgrundstücke bzw. vom Seite 17 von 27
Stichtag, zu dem der Bodenrichtwert abgeleitet wurde, bewirken in der Regel entsprechende Abweichungen des Bodenwerts von dem Vergleichskaufpreis bzw. dem Bodenrichtwert. 5.1 Grundstück / Bezeichnung Grundbuch Blatt Gemarkung Flur Flurstück Größe 170 Nordsehl 42 4 639,00 m² 170 Nordsehl 42 5 2.170,00 m² 170 Nordsehl 42 6 1.294,00 m² Summe aller Flurgrundstücke 4.103,00 m² Lageplan Quelle: Aktualität: 1. Quartal 2017 Seite 18 von 27
5.2 Aufteilung des übergroßen Grundstücks Das Grundstück besteht aus Flächen unterschiedlicher Qualität bzw. ist in Bezug auf die vorhandene bauliche Anlage überdimensioniert, so dass eine zusätzliche Nutzung oder Verwertung einer Teilfläche zulässig und möglich ist ( selbstständig nutzbare Teilfläche ). Die Anwendung der Zerlegungsmethode (Mosaikmethode) ist angezeigt, wenn die überschießende Fläche eine wirtschaftlich selbstständige Fläche darstellt, wobei es sich nicht um eine selbstständige bauliche Nutzung handeln muss ( 16 Abs. 2 Satz 3 WertV). Bei der Ermittlung des Bodenwert-Verzinsungsbetrags bleibt die selbständig nutzbare Teilfläche unberücksichtigt. Gesamtgrundstück Größe / m² Preis / m² Für die Bebauung angemessene Grundstücksgröße (verzinslicher Grundstücksanteil) 3.464,00 m² 28,00 Separat verwertbarer übergroßer Grundstücksanteil 639,00 m² 28,00 5.3 Bodenrichtwert mit Definition des Richtwertgrundstücks Der vom Gutachterausschuss veröffentlichte Bodenrichtwert für die Lage des Bewertungsgrundstücks beträgt 28,00 / m² zum Stichtag 31.12.2016 und ist wie folgt definiert. Definition Richtwertgrundstück Bewertungsgrundstück Stichtag 31.12.2016 20.03.2017 Preisveränderung seit dem 5,00 % 01.01.2017 Erschließungskosten 5,00 bei einer Grundstücksgröße von 750,00 m² 4.130,00 m² bei einer Grundstückstiefe von 50,00 m 120,00 m bei einer Grundstücksbreite von 20,00 m 25,00 50,00 m 5.4 Ermittlung des Bodenwertes Bodenwert je m² zum Stichtag 31.12.2017 = 28,00 Bodenwert zum Wertermittlungsstichtag bei einer Wertveränderung = 28,50 Seite 19 von 27
von 5,00 % Wertänderung unter Berücksichtigung der Koeffizienten der Grundstückstiefe: Koeffizient für das Richtwertgrundstück bei rund 50,00 m 0,94 Koeffizient für das Bewertungsgrundstück bei rund 50,00 m 0,94 Bodenrichtwert x (0,94 / 1,25) = 32,90 Bodenwert je m² unter Berücksichtigung der oben ermittelten Koeffizienten: Bodenrichtwert x (Produkte Koeffizienten / Produkte Koeffizienten Richtwert) = 32,90 Erschließung + 5,00 Bodenwert je m² = 37,90 für die Bebauung angemessene Grundstücksgröße 4.130,00 m² angemessener Bodenpreis pro m² x 37,90 Wert des zu verzinsenden Grundstückes ohne Abschläge = 156.527,00 Zusammenfassung Wert des zu verzinsenden Grundstückes ohne Abschläge = 156.527,00 Wertminderung / Grundstücksbelastungen _ 0,00 Bodenwert = 156.527,00 Seite 20 von 27
Bodenrichtwertkarte Seite 21 von 27
6 Verkehrswert Dipl.-Ing. Karl-Heinz Piwonka Zusammenfassung und Verkehrswert / Marktwert Sind mehrere Wertermittlungsverfahren herangezogen worden, ist der Verkehrswert gemäß 7 der Wertermittlungsverordnung aus den Ergebnissen dieser Verfahren unter Würdigung ihrer Aussagefähigkeit abzuleiten. Es ergaben sich folgende Werte. Vergleichswert (Preis): (91,31 pro m² Nutzfläche) 308.000.00 Vergleichswert (Gebäudefaktor): (98,41 pro m² Nutzfläche) 331.925,00 Vergleichswert (Ertragsfaktor): (11,32 pro m² Nutzfläche) 38.199,37 Ertragswert: (15,26 pro m² Nutzfläche) 51.485,88 Sachwert: (8,40 pro m² Nutzfläche) 28.323,88 Unter Berücksichtigung der Marktverhältnisse in Stadthagen, sowie der errechneten Werte, wird der Verkehrswert / Marktwert des Wertermittlungsobjekts Gewerbeimmobilie Nordsehler Straße 47 in 31655 Stadthagen zum Wertermittlungsstichtag 20.03.2017 sachverständig geschätzt auf 308.000,00 Dieser Verkehrswert / Marktwert wurde entsprechend der Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken ermittelt. Vorstehendes Gutachten wurde vom Sachverständigen aufgrund eingehender Besichtigung des Objektes und genauer Prüfung der Verhältnisse nach bestem Wissen und Gewissen erstellt. Am Ergebnis des Gutachtens hat der Unterzeichner kein persönliches Interesse. Der Sachverständige bescheinigt durch seine Unterschrift zugleich, dass ihm keine Ablehnungsgründe entgegenstehen, aus denen jemand als Beweiszeuge oder Sachverständiger nicht zulässig ist oder seinen Aussagen keine volle Glaubwürdigkeit beigemessen werden kann. Bergneustadt, den 23.03.2017 Dipl.-Ing. Karl-Heinz Piwonka Seite 22 von 27
7 Verzeichnis der Anlagen A. Gewerbteil mit Einfahrt B. Fertigmontage und Lackiererei (linker Teil) C. Fertigmontage, Büro und Schweißhalle (rechter Teil) D. Fertigmontage und Lackiererei (Vorderansicht) E. Fertigmontage und Schweißhalle F. Fertigmontage, Pausenraum und Büro G. Schweißhalle und Büro H. Schweißhalle Literaturverzeichnis - Kleiber, Simon, Weyers, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, Bundesanzeigerverlag, Rechtsgrundlagen der Verkehrswertermittlung - BauGB: Baugesetzbuch in der Fassung vom 27. August 1997, zuletzt geändert am 21. Dezember 2006 (BGBl. I S. 3316)BGB: Bürgerliches Gesetzbuch, in der zuletzt veröffentlichen Fassung vom 21. Juni 2002BauNVO: Baunutzungsverordnung vom 23. Januar 1990, zuletzt geändert am 22. April 1993WertV: Wertermittlungsverordnung vom 11.Juni 1991, zuletzt geändert am 18. August 1997WertR: Wertermittlungsrichtlinien 2006 (WertR 2006) vom 1. März 2006 veröffentlicht im Bundesanzeiger Nr. 108a vom 10. Juni 2006 (Berichtigung vom 1. Juli 2006 BAnz. Nr. 121 S. 4798) Seite 23 von 27
8 Anlagen A. Gewerbteil mit Einfahrt B. Fertigmontage und Lackiererei (linker Teil) Seite 24 von 27
C. Fertigmontage, Büro und Schweißhalle (rechter Teil) D. Fertigmontage und Lackiererei (Vorderansicht) Seite 25 von 27
F. Fertigmontage, Pausenraum und Büro G. Schweißhalle und Büro Seite 26 von 27
H. Schweißhalle Seite 27 von 27