Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2016/2017 Mülheim a. d. Ruhr
Wohn- und Geschäftshäuser Mülheim a. d. Ruhr Residential Investment Mülheim a. d. Ruhr Der Markt für Wohn- und Geschäftshäuser in Mülheim an der Ruhr ist durch Stabilität und eine anhaltend hohe Nachfrage geprägt. Mit 194 gehandelten Zinshäusern wurde die Vorjahreszahl knapp und der 5-Jahres-Durchschnitt gar um fast 10 % übertroffen. Der Großteil der Abschlüsse wurde, wie auch in den Vorjahren, in einfachen und mittleren Lagen wie Styrum und Dümpten (50 Transaktionen) oder der Altstadt I und II (52 Transaktionen) registriert. Auch das Umsatzvolumen stieg mit 61 Mio. EUR um 6 % verglichen zum Vorjahr. Das durchschnittliche Objektvolumen beträgt somit etwa 314.000 EUR. Aufwertung der mittleren Lagen Verschiedene Projektentwicklungen tragen zur Aufwertung der mittleren Lagen bei. Die Weiterentwicklung des Ruhrquartiers verhilft der Ruhrpromenade zu neuem Flair. Die dort angesiedelte Gastronomie wurde gut angenommen und auch die Nachfrage nach den in Wassernähe gelegenen Wohnungen ist weiter gestiegen. Für Wohnund Geschäftshäuser liegen die Faktoren in diesen mittleren Lagen zwischen 9,5 und 12,0. Das in der Planung befindliche Stadtquartier Schloßstraße ist bereits zu 90 % vermarktet und verspricht bis zu seiner Fertigstellung die Aufwertung der Altstadt auch künftig zu forcieren. Auf dem Baufeld sollen neben einer Hotelanlage ein Pflegeheim, betreutes Wohnen, ein Supermarkt, Arztpraxen, eine Apotheke, Gastronomie sowie ein Fitnesscenter entstehen. Bis Ende 2018 soll der 46.500 m² große Gebäudekomplex fertiggestellt werden. Weitere Bauprojekte treiben die Entwicklung des Altstadtbereichs zusätzlich an. So investiert die Varia-Bau AG 3 Mio. Euro Stability and continuing high demand are characteristic for the market for residential investment in Mülheim an der Ruhr. At 194 the number of sales slightly exceeded the figure for the previous year, while the 5-year average was exceeded by almost 10 % higher. As in previous years, the majority of transactions was achieved in basic and average locations such as the districts Styrum and Dümpten (50 transactions) or the Altstadt I and II areas (52 transactions). Turnover also increased by 6 % over the previous year to 61 million euros. The average property volume is thus approx. 314,000 euros. Upgrading of average locations Various project developments have contributed to the upgrading of the city s average locations. Further development of the Ruhrquartier district is providing the Ruhrpromenade with new flair. The restaurants in the area are well-frequented and demand for apartments near the river has further increased. The multipliers for residential investment in such average locations are in the range of 9.5 to 12.0. 90 % of the planned Stadtquartier Schloßstraße project has already been marketed and promises to further promote upgrading of the Altstadt after its completion and in the future. In addition to a hotel the development will include a care home; sheltered accommodation; a supermarket; doctors offices; a chemist s; restaurants and a gym. The 46,500 m² complex is scheduled for completion at the end of 2018. Further building projects are additional factors in the development of the Altstadt district. Varia-Bau AG is thus investing three million euros in the former Pogge-Haus premises at Wallstraße. The Bevölkerung und private Haushalte Population and private households 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015* 2025 Bevölkerung Tsd. Population, in 000s 167,5 167,3 166,8 166,7 166,6 167,1 167,7 164,7 Priv. Haushalte Tsd. Priv. households, in 000s 84,2 84,1 84,2 84,2 84,6 84,8 85,1 87,3 Ø Haushaltsgröße Av. size of household 1,99 1,99 1,98 1,98 1,97 1,97 1,97 1,88 * Stand:/As of: 30.06.2015 Quelle:/Source: Destatis, Zensus (ab 2011), BBR, Engel & Völkers Commercial Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2016/2017 Mülheim a. d. Ruhr
Rendite versus Inflation Verkaufspreis 1. Halbjahr 2016 Yield versus inflation Sales price 1st half 2016 10,0 9,0 8,0 mittlere Lage/average location 7,0 in % Lage/Location gute Lage/good location 6,0 5,0 4,0 Inflationsrate/inflation rate 3,0 Umlaufrendite*/current yield* 2,0 1,0 1.250 Gut good 890 Mittel average 560 Einfach basic 0,0-1,0 1.890 Sehr gut prime 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj. 2013 2014 2015 1. Hj. 0 500 1.000 2016 * Deutsche Inhaberschuldverschreibungen German bearer bonds 1.500 2.000 2.500 EUR/m² min. gew. Mittel max. für Bestandsobjekte/Portfolio properties weighted average Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Destatis, Bundesbank, Engel & Völkers Commercial Transaktionsvolumen* Transaktionsanzahl* 200 180 Anzahl/Number 160 181 164 193 194 200 180 155 140 120 100 80 60 40 20 0 2011 2012 2013 2014 2015 2016** * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range Quelle:/Source: Gutachterausschuss Mülheim, Engel & Völkers Commercial Volumen in Mio. EUR/Volume in EUR million Transaction volume Number of transactions 60 50 70 67 70 55 57 61 60 47 40 30 20 10 0 2011 2012 2013 2014 2015 2016** * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range Quelle:/Source: Gutachterausschuss Mülheim, Engel & Völkers Commercial Soweit nicht anders bezeichnet, beziehen sich die Faktorenangaben auf den Rohertragsfaktor/-vervielfältiger und die Renditeangaben auf die Bruttoanfangsrendite. If not otherwise indicated, the factor information refers to the gross yield factor/multiplier and the returns information refers to the gross initial rate of return.
in das ehemalige Pogge-Haus an der Wallstraße. Außerdem wurde das Woolworth-Gebäude an der Schloßstraße verkauft, große Investitionen sollen im Maredo-Gebäude an der Leineweberstraße anstehen und der Umbau des Rathausmarktes schreitet voran. Knappes Angebot in den guten Lagen In den sehr guten und guten Lagen wird das Angebot immer knapper. Um dem Druck auf dem Wohnungsmarkt entgegenzuwirken, wird der Wohnungsbau in der grünsten Stadt an der Ruhr vorangetrieben. Besonders in den gefragten Lagen Saarn und Speldorf wurden im Jahr 2015 hohe Baufertigstellungszahlen registriert. Mit 201 neuen Wohnungen entstanden in den beiden Ortsteilen 62 % des gesamten Neubauvolumens der Stadt. Die Bestandsmieten in diesen Bezirken reichen in den guten Lagen von 7,50 bis 9,10 EUR/m² und in den sehr guten Lagen von 9,00 bis 12,50 EUR/m². Käufer weichen angesichts des Angebotsmangels vermehrt auf Stadtteile wie Styrum, Dümpten und die Altstadt aus. Speziell reine Mehrfamilienhäuser in mittlerer Lage mit Kaufpreisen zwischen 250.000 und 400.000 EUR gelten für jede Käufergruppe als interessante Objekte. Auch sanierungsbedürftige Immobilien mit einem geringen gewerblichen Anteil von bis zu 25 % finden hier aufgrund des hohen Nachfragedrucks Abnehmer. Die Leerstandsquote in Mülheim verringerte sich weiter und liegt aktuell bei 2,6 %. Überwiegend Käufer aus der Region Mit geringen Einstiegspreisen und vergleichsweise stabilen Renditen präsentiert sich Mülheim gerade für Erstkäufer als interessanter Investitionsstandort. Käufer wie auch Verkäufer auf dem Mülheimer Markt für Wohnund Geschäftshäuser sind meist im näheren Umkreis ansässig. Allerdings werden vermehrt überregionale Investoren auf die infrastrukturell gut angebundene Stadt aufmerksam, da in nahe gelegenen Großstädten wie Düsseldorf oder Köln ein knapperes Angebot und höheres Preisniveau herrschen. Stabile Transaktionszahlen Die Zahl der Verkäufe wird im Jahr 2016 das Vorjahresniveau halten und sich voraussichtlich zwischen 180 und 200 bewegen. In Anbetracht der weiter steigenden Kaufpreise prognostiziert Engel & Völkers eine leichte Erhöhung des Transaktionsvolumens auf 60 bis 70 Mio. EUR. Aufgrund der enormen Nachfrage nach Wohnraum in den mittleren und guten Lagen werden die Mieten dort voraussichtlich anziehen. Woolworth building in Schloßstraße has also been sold; major investment in the Maredo building in Leineweberstraße is said to be planned and remodelling of the Rathausmarkt is ongoing. Shortage of properties in good locations Properties are becoming increasingly scarce in prime and good locations. In order to ease the pressure on the residential market the Ruhr area s greenest city is promoting building of apartments. In the popular areas of Saarn and Speldorf in particular 2015 saw a large number of buildings completed. 201 new units were created in these two districts, representing 62 % of the city s total new building volume. Existing rents in these areas range from 7.50 to 9.10 euros/m² in good and from 9.00 to 12.50 euros/m² in prime locations. Buyers are reacting to the scarcity of property by turning their attention to districts such as Styrum, Dümpten and the Altstadt. Pure apartment buildings in average locations offered at prices between 250,000 and 400,000 euros in particular are attracting the interest of all buyer groups. Due to the high demand, properties in these locations with a low commercial proportion of up to 25 % and requiring refurbishment are also finding buyers. The vacancy rate in Mülheim is continuing to decrease and is currently 2.6 %. Majority of buyers are from the region Mülheim is proving to be an interesting investment location, especially for first-time buyers, as entry-level prices are low and yields are comparatively stable. The majority of buyers and sellers on the Mülheim residential investment market come from the region. Supraregional buyers are, however, becoming more active in the city, which has a well-developed infrastructure, since nearby cities such as Düsseldorf and Cologne offer fewer properties and prices are higher. Stable transaction figures In view of the positive developments in individual quarters of the city, the number of sales will probably rise slightly throughout 2015 and will lie between 185 and 200. As a large number of sizeable properties is on the market at present, we expect a rise in turnover volume to 60 to 65 million euros. The rents and multipliers should remain stable. Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2016/2017 Mülheim a. d. Ruhr
Mülheim a. d. Ruhr - Lagen für Wohn- und Geschäftshäuser Mülheim a. d. Ruhr - Residential Investment locations A3 Engel & Völkers Commercial A524 Speldorf Styrum Broich Saarn B1 B223 A52 Altstadt I Dümpten Altstadt II Menden- Holthausen B1 RUHR Heißen A40 Alle Informationen wurden von uns mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen übernehmen wir keine Gewähr und Haftung für Schäden, ausgenommen sind Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Stand der Informations- und Datenlage: Juni/Juli 2016. Vervielfältigung nur mit Quellenangabe, Quelle: Engel & Völkers Commercial GmbH. All information has been compiled with the greatest possible care. We cannot accept any liability for the accuracy and completeness of this information. We shall not be held responsible for damage of any kind whatsoever incurred either directly or indirectly through the use of this information, with the exception of liability for intent or gross negligence. Last update of information and data published: June / July 2016. Duplication only with reference to source, source: Engel & Völkers Commercial GmbH. Sehr gute Lage Prime location Gute Lage Good location Mittlere Lage Average location Einfache Lage Basic location Gewerbe-/Industriefläche Commercial/Industrial area Grünfläche Green area Gewässer Waters Indikator Indicator 2013 2014 2015 2016* Trend Faktor 13,0 14,5 13,0 15,0 13,0 15,0 13,2 15,7 Multiplier 11,0 13,0 11,0 13,5 11,5 13,5 11,5 13,5 9,5 11,5 9,5 11,5 9,5 12,0 9,5 12,0 7,0 9,0 7,0 9,0 7,0 9,0 7,0 9,5 Whg.-Mieten in EUR/m 2 9,00 12,50 9,00 12,50 9,00 12,50 9,00 12,50 Residential rents in EUR/m 2 7,50 8,60 7,50 9,00 7,50 9,00 7,50 9,10 6,30 7,50 6,30 7,50 6,30 7,50 6,30 7,50 4,80 6,40 4,80 6,40 4,80 6,40 4,80 6,40 * 1. Halbjahr/First half year Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2016/2017 Mülheim a. d. Ruhr
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