Senatsverwaltung für Finanzen Berlin, den 7. Februar 2017 IB - BT 8103-1/2017 9(0)20-2745 marion.holtz@senfin.berlin.de An den den Vorsitzenden des Hauptausschusses über den Präsidenten des Abgeordnetenhauses von Berlin über Senatskanzlei - G Sen - Bericht zu einem konkreten Konzept der Berlinovo Immobilien Gesellschaft mbh (berlinovo) für den Bau von Wohnplätzen für Flüchtlinge Hier: Seehausener Straße Vorgang: 96. Sitzung des Hauptausschusses vom 27. September 2015 Der Hauptausschuss hat in seiner 96. Sitzung Folgendes beschlossen: SenFin wird gebeten, dem Hauptausschuss zum 29.02.2016 die konkreten Konzepte der berlinovo für den Bau von Wohnplätzen für Flüchtlinge vorzulegen. Wie viele Wohnplätze für Flüchtlinge stellt die berlinovo derzeit zur Verfügung und wie viele Wohnplätze sollen in Zukunft durch die berlinovo zur Verfügung gestellt werden? Ich bitte, den Vorgang zur Kenntnis zu nehmen. Hierzu wird berichtet: Die Beantwortung der Fragen unter Satz 2 erfolgte in unserem Bericht vom 27.01.2016. Bezüglich der Fragen in Satz 1 informierten wir mit Zwischenbericht vom 22.04.2016 über die beabsichtigte Gründung und Finanzierung einer Landesbeteiligung zur Errichtung der Flüchtlingsunterkünfte, mit Bericht vom 21.07.2016 über die vollzogene Gründung der BEFU Berliner Gesellschaft zur Errichtung von Flüchtlingsunterkünften GmbH & Co. KG (BEFU), der BEFU Verwaltungs GmbH und der BEFU Geschäftsführungs GmbH sowie über den mit der Senatsverwaltung für Gesundheit und Soziales abgeschlossenen Letter of Intent.
Nunmehr soll über das erste konkrete Bauprojekt berichtet werden: Grundstück Es handelt sich um ein Grundstück in der Seehausener Straße in Berlin-Lichtenberg mit einer Größe von 12.771 m 2 und einem Verkehrswert von 2 Mio.. Es wird als Sachwerteinlage in die BEFU eingebracht. Die Berlinovo Immobilien Gesellschaft (berlinovo) steuert ihren Anteil entsprechend der gesellschaftlichen Verhältnisse bei, indem sie die BEFU mit liquiden Mitteln in Höhe von 1,9 Mio. ausstattet. Das Grundstück soll mit einem oder mehreren Gebäuden für die Unterbringung von 500 Flüchtlingen und Asylbegehrenden in Anwendung des 34 BauGB bebaut werden. Die HOWOGE Wohnungsbaugesellschaft (Howoge), Eigentümerin des angrenzenden Wohngebietes, hat bereits Interesse bekundet, nicht benötigte Grundstücksteile zur Bebauung mit Wohnbauten zu pachten. Investitionskosten Ausgehend vom vorliegenden Ausschreibungsergebnis werden die Baukosten auf Basis der mit den drei Bestbietern bereits abgeschlossenen Rahmenverträge derzeit mit einer Höhe von 17,3 Mio. bewertet. Eine Konkretisierung der Kosten erfolgt im Zuge der Baugenehmigungsplanung. Vermietung an das LAF Das Gebäude wird bzw. die Gebäude werden an das Landesamt für Flüchtlingsangelegenheiten (LAF) vermietet. Der Mietvertrag basiert auf dem oben erwähnten und dem Hauptausschuss übersandten Letter of Intent. Vorgesehen ist eine Vertragslaufzeit von drei Jahren mit zwei mieterseitigen Verlängerungsoptionen von drei bzw. vier Jahren. Der Mietzins soll einheitlich auf 8,55 pro Flüchtling und Tag zuzüglich Nebenkosten festgelegt werden. Der Mieter wird das Gebäude an einen Betreiber untervermieten. Nachnutzung Die Ausübung der Vertragsverlängerungsoptionen durch das LAF ist derzeit nicht gesichert. Daher geht die Planung von einer Nachnutzung im Anschluss an die Festmietzeit zu Wohnzwecken aus. Hierzu müssen nach Ablauf der Festmietzeit mit dem LAF mieterspezifische Anforderungen, die mit der nachfolgenden Wohnnutzung nicht im Einklang stehen, zurückgebaut werden. Des Weiteren sind Instandsetzungsarbeiten sowie Investitionen für den Wohnstandard (z. B. Anbau von Balkons) notwendig. Die hierfür notwendigen Aufwendungen belaufen sich nach derzeitiger Schätzung auf ca. 2 Mio.. Da eine weitere Bestandshaltung durch die BEFU nicht deren Gesellschaftszweck entspricht und im Hinblick auf die Finanzierungskonditionen auch nicht wirtschaftlich wäre, soll die Immobilie im Anschluss veräußert werden. Diesbezüglich werden entsprechend Gespräche mit der Howoge geführt. Nach Feststellung der konkreten 2
Baukosten auf Basis der Baugenehmigung soll ein Kaufvertrag zwischen der BEFU und der Howoge geschlossen werden. Der Kaufpreis soll sich an den Baukosten sowie dem Grundstückswert orientieren und eine Eigenkapitalrendite von mindestens 3 % p. a. sicherstellen. Zur Vorbereitung der behördlichen Genehmigung müssen ca. 10 % der Baukosten, also 1,7 Mio. zuzüglich internem Aufwand veranschlagt werden. Diese Aufwendungen unterliegen dem Risiko des Nichtzustandekommens des Kaufvertrages mit der Howoge. Die Wirtschaftlichkeitsberechnung der BEFU liegt diesem Bericht als Anlage an. Finanzierung Neben den Kapitaleinlagen der Gesellschafter werden zusätzliche Mittel in Höhe von rund 16 Mio. zur Abdeckung der Baukosten und Betriebsmittel benötigt. Diese Mittel sollen wie folgt generiert werden: Ein Teil der treuhänderisch für das Land gehaltenen Anteile an den abgeschirmten Immobilienfonds der ehemaligen Bankgesellschaft Berlin wird gekündigt. Hierdurch wird ein Auseinandersetzungsguthaben generiert. Dieses Guthaben steht dem Land zu, ist aber nach der Neuordnungsvereinbarung 1 grundsätzlich zweckgebunden zur Tilgung von kreditgarantierten Darlehen zu nutzen. Die berlinovo verzichtet zeitweise - auf ein diesbezügliches Vorschlagsrecht zur Verwendung der Gelder. Damit können die Gelder ohne Änderung der Neuordnungsvereinbarung zwischengenutzt werden. Das Auseinandersetzungsguthaben wird der BEFU darlehensweise zur Finanzierung der Flüchtlingsunterkünfte zur Verfügung gestellt. Zins- und Tilgungsleistungen der BEFU auf dieses Darlehen werden später zurück in die Fonds geleitet. Durch den avisierten Verkauf an die Howoge ist mit einem Gesamtrückfluss der Mittel bereits drei Jahre nach Fertigstellung des Gebäudes bzw. der Gebäude zu rechnen. Berechnungen der berlinovo zeigen, dass durch die Zwischennutzung der Fondsliquidität in der dargestellten Weise das Liquiditätsmodell nicht gefährdet wird. Absicherung durch das Land Zweckgebundene Gelder des Liquiditätskreislaufs werden auf Wunsch des Landes zeitweise aus den Fonds entnommen, um Landesziele, und zwar die Errichtung von Flüchtlingsunterkünften, zu finanzieren. Um den Liquiditätskreislauf nicht zu gefährden, muss sichergestellt sein, dass die Gelder spätestens bis zum 31.12.2026, dem Ende der Neuordnungsvereinbarung, vollständig zurückgeführt werden. Zwar gehen wir davon aus, dass die BEFU nach der oben dargestellten Konstruktion in der 1 Die Neuordnungsvereinbarung wurde 2012 zwischen Land Berlin, berlinovo und zwei ihrer Tochtergesellschaften geschlossen. Hiermit beendeten die Beteiligten die bis dahin bestehenden Ansprüche gegen das Land aus Erfüllungsgarantie (im Rahmen der Risikoabschirmung 2002 durch das Land gewährt, um die Bankgesellschaft zu retten ) gegen Einmalzahlung und Abtretung von Ausschüttungsansprüchen aus den Fondsanteilen des Landes. Seitdem besteht ein Liquiditätskreislauf zwischen Fonds und berlinovo/tochtergesellschaften der berlinovo, der sicherstellt, dass die Fonds ihre Darlehen bedienen können. Hierdurch wird eine Inanspruchnahme des Landes aus der Kreditgarantie (ebenfalls Teil der o. g. Risikoabschirmung) verhindert. 3
Lage sein wird, Zins- und Tilgungsleistungen rechtzeitig und vollständig zu erfüllen. Es können jedoch nicht jegliche Risiken vollständig ausgeschlossen werden (z. B. das oben dargestellte Planungsrisiko und die üblichen mit einem Neubau verbundenen Baurisiken). Um den Liquiditätskreislauf in jedem Fall aufrechterhalten zu können, sichert das Land den vollständigen und rechtzeitigen Rückfluss der entnommenen Gelder in die Fonds mittels Landesgarantie auf Basis von 3 Absatz 10 Haushaltsgesetz 2016/2017 als Infrastrukturmaßnahme ab. Die Gewährung der Garantie ist das mildeste Mittel, um den geschilderten Zweck zu erreichen. In Vertretung Dr. Margaretha Sudhof Senatsverwaltung für Finanzen 4
A - Grundstücks- und Gebäudebeschreibung Strasse: Seehausener Strasse Hausnummer: 33 39 (ungerade Hausnummern) PLZ: 13057 Ort: Berlin Flurstück: AG Lichtenberg, Batt 10907N, lfd.nr. 1 Gemarkung Wartenberg Gut, Flur 3, Flurstück 359 Eigentümer: Land Berlin THV vertreten durch BIM Beschreibung Grundstück: unbebautes Grundstück, ehemalig als Kindertagesstätte genutzt Beschreibung Gebäude: keine Bebauung, die ehemaligen Gebäude wurden abgerissen Fläche Grundstück: 12.771 m² Flächen Gebäude gem. DIN 277 BGF: NGF/NRF: NF / NUF: TF: VF: Anzahl Unterbringungsplätze: 500 vermietbare Fläche Wohnen (Nachnutzung): 6.500,00 m² Achtung, Schätzung! vermietbare Fläche Gewerbe (Nachnutzung): vermietbare Stellplätze (Nachnutzung): Miete Jahr 1 bis 3 (Flüchtlingsunterbringung) : (8,55 / Kopf / Nacht) Miete ab Jahr 4 : (9,00 / m² / Monat) 1.560.375,00 p.a. 702.000,00 p.a.
Variante Exit Bau Mietjahr 1 Mietjahr 2 Mietjahr 3 EXIT Periode 0 1 2 3 Kapitalstruktur Eigenkapital EK BEFU 3.921.569 Fremdkapital FK Berlinovo 15.778.431 Verkaufserlös 17.250.000 Gesamtinvestition -19.700.000 17.250.000 Ertrag Mietertrag p.a. 1.560.375 1.560.375 1.560.375 sonstige Erträge Gesamtertrag - 1.560.375 1.560.375 1.560.375 Aufwand Instandhaltung Kleinfälle außerhalb Garantie 10.000 10.000 10.000 Bewirtschaftungskosten werden umgelegt Erbbauzins Liegenschaftsverwaltung 49.000 49.000 49.000 Leerstandskosten - - - Gesamtaufwand - 59.000 59.000 59.000 Finanzierung Zinsen 2,50% 394.461 370.793 347.125 Tilgung 6,00% 946.706 946.706 946.706 Kapitaldienst - 1.341.167 1.317.499 1.293.831 Cash flow -19.700.000 160.208 183.876 207.544 17.250.000 (Restwert FK) (15.778.431) (14.831.725) (13.885.020) (12.938.314) Anmerkung: Die Daten basieren auf geschätzte Planungs- und Baukosten, die erst im Zuge der Entwurfs- und Genehmigungsplanung sowie im Baugenehmigungsverfahren konkretisiert werden können. Über die veranschlagte Verkaufssumme sind bereits erste Abstimmungen mit der HoWoGe erfolgt.