Telefon: 0 233-22755 Telefax: 0 233-28078 Referat für Seite Stadtplanung 1 von 7 und Bauordnung Stadtsanierung und Wohnungsbau PLAN-HAIII-11 Umstrukturierung der Betriebsflächen der Paulaner Brauerei im Stadtbezirk 5 Nachnutzung Paulaner-Gelände: Mietwohnungen auch im zukünftigen Wohnungsbau der Bayerischen Hausbau Antrag Nr. 08-14/B 04710 des Bezirksausschusses des Stadtbezirkes 5 Au-Haidhausen vom 16.01.2013 (ED 28.03.2013) Nachnutzung Paulaner-Gelände: Umsetzung des wohnungspolitischen Handlungsprogramms Wohnen in München V, Erwerb eines Grundstücks für sozial geförderten bzw. sozial orientierten Wohnungsbau über die Quote aus der Sozialgerechten Bodennutzung hinaus (Ziffer 1 des Antrages) Empfehlung Nr. 08-14/E 01702 der Bürgerversammlung des Stadtbezirkes 05 Au-Haidhausen Bezirksteil Haidhausen am 31.01.2013 Grundstücke in der Au für den geförderten Wohnungsbau ankaufen Antrag Nr. 08-14/A 04021 von DIE LINKE vom 08.02.2013 Sitzungsvorlagen Nr. 08-14/V 12208 Anlagen: 1. Antrag Nr. 08-14/B 04710 2. Empfehlung Nr. 08-14/E 01702 3. Antrag Nr. 08-14/A 04021 4. Lageplan mit Stadtbezirkseinteilung Beschluss des Ausschusses für Stadtplanung und Bauordnung vom 19.06.2013 (SB) Öffentliche Sitzung Inhaltsverzeichnis Seite I. Vortrag der Referentin 2 II. Antrag der Referentin 6 III. Beschluss 6
Seite 2 von 7 I. Vortrag der Referentin Seitens des Bezirksausschusses des 5. Stadtbezirkes Au-Haidhausen wurde am 16.01.2013 (ED 28.03.2013) der anliegende Antrag Nr. 08-14/B 04710 (Anlage 1) gestellt. Die Bürgerversammlung des 5. Stadtbezirkes Au-Haidhausen - Bezirksteil Haidhausen hat am 31.01.2013 die anliegende Empfehlung Nr. 08-14/E 01702 (Anlage 2) beschlossen. DIE LINKE im Stadtrat hat am 08.02.2013 den anliegenden Antrag Nr. 08-14/A 04021 (Anlage 3) gestellt. Mit Schreiben je vom 27.03.2013 hat das Referat für Stadtplanung und Bauordnung für den Antrag von DIE LINKE sowie für die Empfehlung aus der Bürgerversammlung um Terminverlängerung gebeten bzw. Zwischennachricht erteilt. Die Fristverlängerung wurde gewährt. Zuständig für die Entscheidung ist der Ausschuss für Stadtplanung und Bauordnung gemäß 7 Abs. 1 Ziffer 10 der Geschäftsordnung des Stadtrates der Landeshauptstadt München, da die zu behandelnde Angelegenheit zwar stadtbezirksbegrenzt ist, aber eine grundsätzliche Thematik des Wohnungsbaus in der Stadt München betrifft. Die Empfehlung aus der Bürgerversammlung (Ziffer 1 des Antrages) wie auch die Anträge werden aufgrund des engen sachlichen Bezugs in einer Vorlage behandelt. Das Referat für Stadtplanung und Bauordnung nimmt inhaltlich zu den beiden Anträgen und der Empfehlung wie folgt Stellung: Erhöhung der Förderquoten bei Umstrukturierung durch Ankauf von Grundstücken Die Neubebauung des Paulaner-Geländes unterliegt den Verfahrensgrundsätzen der Sozialgerechten Bodennutzung (SoBoN). Ziel ist es dabei, eine sogenannte Münchner Mischung von Wohnungen für möglichst alle Einkommensschichten, mit einem Mix von Miet- und Eigentumswohnungen, mit einer guten sozialen Infrastruktur (Kindereinrichtungen; Grundschulversorgung) und mit einer Mischung von Wohnen und Arbeiten zu erreichen. Um den Wohnbedarf von Bevölkerungsgruppen mit besonderen Wohnraumversorgungsproblemen sowie den Wohnbedarf der ortsansässigen Bevölkerung zu berücksichtigen, werden die Planungsbegünstigten wie auch im vorliegenden Fall die Bayerische Hausbau GmbH & Co. KG (Bayerische Hausbau) - grundsätzlich verpflichtet, 30 % des neu geschaffenen Baurechts für den geförderten Wohnungsbau zu verwenden (sogenannte Förderquote ). In Planungsgebieten, bei denen eine frühere gewerbliche Nutzung ganz oder teilweise durch eine Wohnnutzung ersetzt werden soll (sogenannte Umstrukturierungsgebiete), entstanden bis zur Anpassung der SoBoN-Regularien im Juni 2012 zwar gleichfalls sozial gebundene Wohnungen, allerdings lag die Quote wegen des sogenannten fiktiven Wohnbaurechts deutlich niedriger. In der bisherigen Verwaltungspraxis der Landeshauptstadt München (LHM) wurde das bestehende Gewerbe-/Kerngebietsbaurecht in ein sogenanntes fiktives Wohnungsbaurecht umgerechnet und blieb bei der Ermittlung des Umfangs des geförderten Wohnungsbaus ( Förderquote ) außer Betracht. Folge dieser Praxis war, dass regelmäßig eine z.t. erheblich geringere Quote an sozial gebundenem
Seite 3 von 7 Wohnungsbau entstand als bei Planungen auf der grünen Wiese : Statt 30 % lag die Quote im Schnitt knapp unter 20 %, es entstand das sogenannte Förderdelta. Während in früheren Jahren Umstrukturierungsfälle eher die Ausnahme waren, haben sich in den letzten Jahren die Verhältnisse geändert. Die Fälle, in denen auf unbebauten Grundstücken neues Wohnbaurecht geschaffen werden kann, nehmen wegen begrenzter Flächenreserven kontinuierlich ab. Der Schwerpunkt der Baurechtsschaffung verlagert sich deshalb auf die Umstrukturierungsfälle. Vor diesem Hintergrund hat der Stadtrat die Regularien der Sozialgerechten Bodennutzung" mit Beschluss der Vollversammlung vom 27.06.2012 ( Sozialgerechte Bodennutzung Der Münchner Weg, Fortschreibung der Stadtratsbeschlüsse, Sitzungsvorlagen Nr. 08-14/V 09511, Ratsinformationssystem RIS des Stadtrates) angepasst: Bei der Ermittlung des nach den Verfahrensgrundsätzen der SoBoN von der neu geschaffenen Wohnbaufläche im Einzelfall für den geförderten Wohnungsbau zu bindenden Wohnbaurechts (Förderquote) wird das fiktive Wohnungsbaurecht weiterhin berücksichtigt. Hinsichtlich des sich ergebenden Deltas zwischen der Förderquote, die sich unter Anwendung des fiktiven Wohnungsbaurechts zum Normalfall einer 30 %-igen Förderung ergibt (Förderdelta), soll künftig in der Weise verfahren werden, dass dieses durch Vereinbarungen im städtebaulichen Vertrag für mittlere Einkommen zu binden ist (sogenannter sozial orientierter Wohnungsbau ). Im Umfang des Förderdeltas können Wohnungen wahlweise in den Förderprogrammen München Modell-Eigentum, München Modell-Miete, München Modell-Genossenschaften oder als Werkswohnungen (bzw. arbeitgebergeförderte Wohnungen) oder als Studierendenwohnungen errichtet werden. Im vorliegenden Fall der Überplanung und Umstrukturierung der Betriebsflächen der Paulaner Brauerei handelt es sich um einen Übergangsfall im Sinne des o.g. Stadtratsbeschlusses vom 27.06.2012. Für die Übergangsfälle sollen entsprechend diesem Beschluss grundsätzlich drei gleichberechtigte Lösungsansätze Anwendung finden: So erfolgt im Rahmen des Zuschuss-Modells eine vollständige Auffüllung des Förderdeltas wie in den Neufällen, allerdings leistet die Stadt einen höheren Zuschuss von 70 % statt 50 %; die Wohnungen werden mit Berechtigten aus mittleren Einkommensgruppen belegt. Im Rahmen der Option Ankaufsmodell wird das Förderdelta dadurch ausgefüllt, dass die LHM entweder die Fläche erwirbt und mit der üblichen Verteilung ( 2 / 3 Mietwohnungsbau Einkommensorientierte Förderung (EOF) und 1 / 3 München Modell) den berechtigten Personengruppen zur Verfügung stellt oder dass die Planungsbegünstigten die Wohnungen selbst erstellen und sich zu Belegungsbindungen entsprechend den im Beschluss des Stadtrats zu Wohnen in München V (Beschluss der Vollversammlung des Stadtrates vom 01.02.2012, Sitzungsvorlage Nr. 08-14 /V 08187) dargestellten Konditionen verpflichten. Eine dritte Option sähe vor, dass die Planungsbegünstigten einen eigenen Vorschlag unterbreiten, wie sie das Förderdelta mit sozial orientiertem Wohnraum ausfüllen möchten (sogenanntes Vorschlagsmodell ).
Seite 4 von 7 Die Bayerische Hausbau hat das Ankaufsmodell für sich bereits ausgeschlossen und will sich erst nach Abschluss des Wettbewerbs zu den beiden anderen Modellen äußern. Dagegen ist aus der Sicht des Referates für Stadtplanung und Bauordnung nichts einzuwenden, nachdem die vertraglichen Regelungen (städtebaulicher Vertrag) zeitlich erst vor dem Billigungsbeschluss geschlossen werden müssen. Die letztendliche Entscheidung, welches Modell für die Nachnutzung des Paulaner Geländes zum Tragen kommen soll, obliegt der Referatsübergreifenden Arbeitsgruppe Sozialgerechte Bodennutzung. In jedem Fall werden aber 30 % des neu geschaffenen Wohnbaurechts als sozial gebundener bzw. sozial orientierter Wohnungsbau entstehen. Festlegung des Anteils der Mietwohnungen im städtebaulichen Vertrag Laut den Verfahrensgrundsätzen zur Sozialgerechten Bodennutzung" sind seitens des Planungsbegünstigten 30 % (bei Umstrukturierungsfällen ggf. reduziert um das Förderdelta) des neu geschaffenen Wohnbaurechts für den geförderten Wohnungsbau zu verwenden. Mindestens zwei Drittel dieser Förderquote sind dabei zwingend für den geförderten Mietwohnungsbau (Einkommensorientierte Förderung EOF) zu verwenden. Hinsichtlich des restlichen Drittels besteht ein Wahlrecht in Bezug auf die Gestaltungsmöglichkeiten (EOF, München Modell-Miete, förderfähige Eigentumsmaßnahmen). Die drei Varianten für die Erbringung des Förderdeltas bei Umstrukturierungs- bzw. Übergangsfällen wurden in den vorstehenden Ausführungen bereits dargestellt und erläutert. Auch hier gibt es Miet-, aber auch Eigentumsvarianten. Im Rahmen des städtebaulichen Vertrags werden alle mit den Planungsbegünstigten getroffenen Vereinbarungen bezüglich der Erbringung der Förderquote festgeschrieben, also auch die Anteile, die für den geförderten oder sozial orientierten Mietwohnungsbau vorgesehen sind. Angebot zum Ankauf von Flächen für den geförderten Mietwohnungsbau über die Förderquote hinaus Die Bindung und Realisierung der Förderquote und des Förderdeltas kann die LHM als Voraussetzung für die Durchführung des Bebauungsplanverfahrens im Rahmen eines städtebaulichen Vertrags regeln. Dabei hat sie es auch in der Hand, den Planungsbegünstigten vorzugeben, zu welchem Zeitpunkt er bestimmte Verpflichtungserklärungen abgibt, so etwa die sog. Grundzustimmung, in der er die Verfahrensgrundsätze der Sozialgerechten Bodennutzung" (SoBoN) anerkennt und sich zur Übernahme der ursächlichen Kosten und Lasten bereit erklärt. Eine solche Rechtsposition besteht für die LHM dagegen nicht, wenn es um die vom Stadtrat in Ziffer 10 des Beschlusses zu Wohnen in München V vom 01.02.2012 geschaffene Möglichkeit geht, zusätzliche Flächen für den geförderten Wohnungsbau anzukaufen. Es ist, wie im Beschluss auch so ausgeführt, ein Angebot - eine Verpflichtung für den Planungsbegünstigten wird dadurch aber nicht begründet. Die LHM muss die Verpflichtung nach den Verfahrensgrundsätzen der Sozialgerechten Bodennutzung" und das freiwillige Angebot im Verfahren strikt auseinanderhalten, um
Seite 5 von 7 nicht den geringsten Zweifel daran aufkommen zu lassen, dass das Angebot nicht gegen das rechtlich unzulässige Koppelungsverbot verstößt. Gerade in diesem Zusammenhang wäre es kontraproduktiv, politischen Druck für einen Verkauf aufzubauen. Unabhängig davon ist das Referat für Stadtplanung und Bauordnung nicht untätig gewesen: Schon im Vorfeld gab es erste Gespräche und Kontakt mit der Bayerischen Hausbau. Dieser ist bekannt, dass das Referat für Stadtplanung und Bauordnung mit dem Beschluss des Stadtrates zu Wohnen in München V ermächtigt wurde, Angebote für den Erwerb zusätzlicher, über die Förderquote von 30 % hinausgehender Flächen, nämlich bis zu einer Förderquote von 50 %, durch die LHM vorzulegen. Eine Entscheidung, ob und in welchem Umfang an die Landeshauptstadt München verkauft werden wird, kann von Seiten der Bayerischen Hausbau aufgrund des derzeitigen Planungsstandes (Auswahl von Wettbewerbsbeiträgen für die anstehende Bürgerbeteiligung, fehlende Planungsgrundlage für die noch aufzustellenden Bebauungspläne) sowie des noch nicht absehbaren Endes der Baurechtsschaffung noch nicht getroffen werden. Die Bayerische Hausbau sichert jedoch die Bereitschaft zu, zum gegebenen Zeitpunkt mit der LHM über den Verkauf von zusätzlichen Flächen zu Marktkonditionen zu verhandeln. Grundsätzlich gibt es aber wie bereits in den obigen Ausführungen dargestellt - keine Rechtsposition für die LHM, dass die Bayerische Hausbau ihr eine zusätzliche Förderquote einräumt oder zusätzliche Flächen für den geförderten Wohnungsbau verkaufen muss. Dem Antrag Nr. 08-14/ B 04710 des Bezirksausschusses des Stadtbezirkes 05 Au- Haidhausen vom 16.01.2013, der Empfehlung Nr. 08-14/E 01702 der Bürgerversammlung des Stadtbezirkes 05 Au-Haidhausen Bezirksteil Haidhausen am 31.01.2013 (Ziffer 1 des Antrages) sowie dem Antrag Nr. 08-14/A 04021 von DIE LINKE vom 08.02.2013 kann nur nach Maßgabe der vorstehenden Ausführungen entsprochen werden. Beteiligung des Bezirksausschusses Der betroffene Bezirksausschuss des Stadtbezirkes 05 Au-Haidhausen wurde gemäß 13 Abs. 3 der Bezirksausschuss-Satzung angehört. Bis zur Drucklegung des Beschlusses lag die Äußerung des Bezirksausschusses des Stadtbezirkes 05 Au- Haidhausen noch nicht vor. Diese wird dem Ausschuss für Stadtplanung und Bauordnung nachgereicht. Der Bezirksausschuss des Stadtbezirkes 5 Au-Haidhausen hat Abdruck der Vorlage erhalten. Dem Korreferenten, Herrn Stadtrat Zöller, dem zuständigen Verwaltungsbeirat der Hauptabteilung III des Referates für Stadtplanung und Bauordnung (Wohnungsbauförderung), Herrn Stadtrat Podiuk, sowie der zuständigen Verwaltungsbeirätin der Hauptabteilung II des Referates für Stadtplanung und Bauordnung (im Hinblick auf die Überplanung des Paulaner-Geländes), Frau Stadträtin Tausend, ist ein Abdruck der Sitzungsvorlage zugeleitet worden.
Seite 6 von 7 II. Antrag der Referentin Ich beantrage Folgendes: 1. Von den Ausführungen im Vortrag der Referentin zu den Möglichkeiten und Grenzen, Grundstücke über die Förderquote hinaus anzukaufen sowie zur Festlegung des Anteils an Mietwohnungen, wird Kenntnis genommen. 2. Der Antrag Nr. 08-14/B 04710 des Bezirksausschusses des 5. Stadtbezirkes Au- Haidhausen vom 16.01.2013 ist damit gemäß Art. 60 Abs. 4 Gemeindeordnung behandelt. 3. Die Empfehlung Nr. 08-14/E 01702 der Bürgerversammlung des 5. Stadtbezirkes Au- Haidhausen Bezirksteil Haidhausen am 31.01.2013 (Ziffer 1 des Antrages) ist damit gemäß Art. 18 Abs. 4 Gemeindeordnung behandelt. 4. Der Antrag Nr. 08-14/A 04021 von DIE LINKE vom 08.02.2013 ist damit geschäftsordnungsgemäß behandelt. 5. Dieser Beschluss unterliegt nicht der Beschlussvollzugskontrolle. III. Beschluss nach Antrag Der Stadtrat der Landeshauptstadt München Der Vorsitzende Die Referentin Ober-/Bürgermeister Prof. Dr.(I) Merk Stadtbaurätin
Seite 7 von 7 IV. Abdruck von I. - III. Über den Stenographischen Sitzungsdienst an das Direktorium - Dokumentationsstelle an das Revisionsamt an die Stadtkämmerei mit der Bitte um Kenntnisnahme. V. WV Referat für Stadtplanung und Bauordnung SG 3 zur weiteren Veranlassung. Zu V.: 1. Die Übereinstimmung vorstehenden Abdrucks mit der beglaubigten Zweitschrift wird bestätigt. 2. An das Direktorium HA II BA (2 x) 3. An das Direktorium HA II/V 1 (1 x) 4. An den Bezirksausschuss 5 5. An das Kommunalreferat 6. An das Referat für Stadtplanung und Bauordnung HA I 7. An das Referat für Stadtplanung und Bauordnung HA II 8. An das Referat für Stadtplanung und Bauordnung HA II/20 V 9. An das Referat für Stadtplanung und Bauordnung HA III 10. An das Referat für Stadtplanung und Bauordnung HA IV mit der Bitte um Kenntnisnahme. 11. Mit Vorgang zurück zum Referat für Stadtplanung und Bauordnung HA III/11 zum Vollzug des Beschlusses. Am Referat für Stadtplanung und Bauordnung SG 3