Kommunalreferat Liegenschaftsverwaltung

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1 Telefon: 233 (quer 16) Telefax: 233 (quer 16) Kommunalreferat Liegenschaftsverwaltung Altbaumodernisierung Schwalbenstraße 4 im 5. Stadtbezirk Au Haidhausen Projektkosten: Ausführungsgenehmigung Sitzungsvorlage Nr / V Anlagen Projektdaten Lageplan Beschluss des Kommunalausschusses vom (SB) Öffentliche Sitzung I. Vortrag der Referentin 1. Aufgabenstellung Das städtische Flurstück 13971/14 der Gemarkung VII ist mit den beiden Wohngebäuden Schwalbenstr. 4 und 6 bebaut. Beide Gebäude wurden 1963 mit Mitteln des 1. Förderweges sozialer Wohnungsbau errichtet. Die Sozialbindung ist zum ausgelaufen. Ursprünglich wurden bei der Errichtung Finanzierungsbeiträge des Baureferats Straßenreinigung und der Stadtentwässerung geleistet. Diesen Dienststellen wurden dafür Belegungsrechte eingeräumt. Das Gebäude Schwalbenstr. 4 verfügt auf Grund seines Baualters über eine veraltete Haustechnik (Gaseinzelöfen, Elektroboiler, etc.) und über Grundrisse mit niedrigem Ausstattungsstandard. Das Gebäude besteht aus Kellergeschoss, Erdgeschoss, 4 Obergeschossen und einem nicht ausgebauten Dachgeschoss mit derzeit insgesamt 14 Wohneinheiten. Mit Ausnahme des 1. Obergeschosses sind in allen Geschossen 3 Wohneinheiten vorhanden. Im I. OG befinden sich nach einer Wohnungszusammenlegung nur noch 2 Wohnungen. Die Gesamtfläche beträgt aktuell rund 795 m². Es ist vorgesehen, das gesamte Gebäude einer Generalsanierung zu unterziehen sowie /mnt/opentransformer_tmp/opentransformer_renderer_input11439.doc

2 Seite 2 das Dachgeschoss auszubauen. Insgesamt werden somit 17 Wohnungen mit insgesamt 917 m² entstehen. 2. Projektstand Für das vorbezeichnete Bauvorhaben wurde vom Bezirksausschuss Au-Haidhausen am der Projektauftrag mit eine Kostenobergrenze von (Indexstand: Mai 2006) genehmigt. Die verwaltungsinterne Projektgenehmigung wurde am erteilt. Nunmehr hat die beauftragte Münchner Gesellschaft für Stadterneuerung mbh (MGS) in Abstimmung mit dem Kommunalreferat die Ausführung vorbereitet, deren Ergebnisse hiermit vorgelegt werden. Die Unterlagen nach 10 Abs. 3 KommHV liegen vor. Die vor Baubeginn noch erforderliche Freimachung des Sanierungsprojektes ist weitgehend abgeschlossen. Zum Ende des Jahres stehen noch 3 Umsetzungen in das Nachbaranwesen Schwalbenstr. 6 an. 3. Planung Gegenüber der Projektgenehmigung haben sich keine wesentlichen Änderungen im Nutzerbedarfsprogramm oder im Planungskonzept ergeben. 4. Projektkosten Das Kommunalreferat hat auf Grundlage der Ausführungsplanung 69% der Bauwerkskosten submittiert und den Kostenanschlag erstellt. Nach dem Kostenanschlag betragen die Projektkosten inclusiv einer 10 % Reserve für Ausführungsrisiken in Höhe von Der Kostenanschlag gibt die Kosten nach derzeitigen Kenntnisstand wieder. Es wird darauf hingewiesen, dass die tatsächliche Entwicklung der Kosten vom Kostenanschlag noch abweichen kann. Darstellung der Kostenentwicklung: Genehmigte Kostenobergrenze (Index Mai 2006: 103,4) zuzüglich Anpassung an das Preisniveau des Kostenanschlages (Index Aug. 2007: 112,9) entspricht +9,1 % Aktualisierte Kostenobergrenze Kostenanschlag Derzeitige Kostenreserve (10,1 % des Kostenanschlages)

3 Seite 3 Damit wurde die im Projektauftrag festgelegte Kostenobergrenze zuzüglich der zulässigen Indexfortschreibung von 9,1 % eingehalten. Die Reserve für Ausführungsrisiken bei Altbaumodernisierungen ist nach den Hochbaurichtlinien der Landeshauptstadt München mit 10 % anzusetzen. Der Kommunalausschuss hat als Senat über die Realisierung des Projektes mit nachfolgenden Ausführungskosten zu entscheiden: Kostenanschlag Reserve für Ausführungsrisiken ( 10 % des Kostenanschlages ) Projektkosten Die Bauzeit liegt unter einem Jahr. Daher unterbleibt die Prognose der Projektkosten auf den Fertigstellungszeitpunkt. 5. Finanzierung Bisherige Mieteinnahmen Die Mietpreise im Anwesen bewegen sich auf Basis der ausgelaufenen Kostenmieten und einer zwischenzeitlich durchgeführten Mieterhöhung auf Basis des Mietspiegels zwischen 3,99 und 4,31 /m²/mtl. nettokalt. Bei Vollbelegung wurde damit eine Jahresgesamtmiete von rund erzielt. Künftige Mieteinnahmen / Öffentliche Förderung Die Sanierung bzw. der Ausbau der Wohnungen soll mit Mitteln des Sozialen Wohnungsbaus im Rahmen der sogenannten Einkommensorientierten Förderung EOF finanziert werden. Ein entsprechender Bewilligungsantrag wurde am bei der Bewilligungsstelle eingereicht. Mit Bewilligungsbescheid vom durch das Referat für Stadtplanung und Bauordnung bzw. vom von der Landesbodenkreditanstalt wurde die beantragte Förderung genehmigt. Die künftigen Wohnungsmieter müssen die Einkommensgrenzen des 9 WoFG entweder einhalten (12 Wohnungen) oder dürfen diese um bis zu 30 % (5 Wohnungen) überschreiten. Gefördert wird mit einem Baudarlehen, das sich aus einem objekt- und einem belegungsabhängigen Anteil zusammensetzt. Die Dauer der Belegungsbindung beträgt 25 Jahre. Die Wohnungsmiete beläuft sich auf 9,- /m²/mtl. nettokalt, sodass sich eine Jahresmieteinnahme von ca nach Wiederbezug ergeben wird. Die Mieter erhalten im Rahmen der EOF durch das Sozialreferat, Amt für Wohnen und Migration einen Zuschuss zur Nettomiete, der je nach Einkommenshöhe zwischen 2,75 und 3,75 /m²/mtl. gestaffelt ist. An der bereits praktizierten Betriebskostenabrechnung gemäß der Betriebskostenverordnung wird auch künftig festgehalten.

4 Seite 4 MIP, HPL und Zuwendungen Die zur Durchführung der Maßnahme erforderlichen Ausgabemittel stehen bei der Haushaltsstelle Besonderes Grundvermögen Altbaumodernisierung zur Verfügung. Eine Änderung des Mehrjahresinvestitionsprogrammes und des Haushaltsplanes ist daher nicht veranlasst. Im Rahmen der EOF wurde ein zinsgünstiges staatliches Baudarlehen von insgesamt bewilligt, das sich aufteilt in ein objektabhängiges Darlehen mit und ein belegungsabhängiges Darlehen mit Der Finanzausschuss hat die entsprechende Kreditaufnahme am genehmigt. 6. Beteiligung der Bezirksausschüsse In dieser Angelegenheit besteht kein Anhörungsrecht eines Bezirksausschusses. 7. Unterrichtung des Korreferenten und des Verwaltungsbeirates Dem Korreferenten, Herrn Stadtrat Helmut Pfundstein, und dem Verwaltungsbeirat, Herrn Stadtrat Hans Wolfswinkler, wurde ein Abdruck der Sitzungsvorlage zugeleitet. 8. Beschlussvollzugskontrolle Diese Stadtratsentscheidung soll nicht der Beschlussvollzugskontrolle unterliegen, da aufgrund der Projektierung der Baumaßnahme gemäß den städt. Hochbaurichtlinien der Informationspflicht gegenüber dem Stadtrat ohnehin nachgekommen wird. II. Antrag der Referentin 1. Die Realisierung des Projektes mit auf den Fertigstellungszeitpunkt prognostizierten Projektkosten in Höhe von Euro wird genehmigt. 2. Dieser Beschluss unterliegt nicht der Beschlussvollzugskontrolle. III. Beschluss nach Antrag Der Stadtrat der Landeshauptstadt München Die Vorsitzende Die Referentin Christine Strobl Gabriele Friderich 2. Bürgermeisterin Berufsmäßige Stadträtin

5 Seite 5 IV. Abdruck von I. mit III. über den Stenographischen Sitzungsdienst an das Revisionsamt an das Direktorium - Dokumentationsstelle z.k. V. Wv. Kommunalreferat - Liegenschaftsverwaltung Technik / Planung Kommunalreferat I. Die Übereinstimmung vorstehenden Abdrucks mit der beglaubigten Zweitschrift wird bestätigt. II. An den BA des Stadtbezirks Au-Haidhausen das Baureferat H6 das Baureferat H7 das Kommunalreferat GL 2 das Kommunalreverat LV/Immo/GSO das Kommunalreverat LV/Immo/SOB z.k. Am I.A. Regnet