Ö f f e n t l i c h PTU 9/2017 S i t z u n g s v o r l a g e Fachbereich Stadtplanung Beratungsfolge: Ausschuss für Planung, Technik und Umwelt 24.01.2017 (öffentlich) Gemeinderat 02.02.2017 (öffentlich) Betreff: Rahmenplan "Nachnutzung Krankenhausareal" - Vorstellung der Planung Anlagen: 1 Baufelder 2 Rahmenplan V1 3 Rahmenplan V2 4 Lärmkarte mit Bebauung (Karte 1 + 2) 5 Lärmkarte ohne Bebauung (Karte T + N) Beschlussvorschlag: Der Rahmenplanung (Variante 1 und Variante 2) wird zugestimmt. Sie ist für den Bereich des Baufeldes A Grundlage für die Mehrfachbeauftragung. Die Verwaltung wird beauftragt auf Grundlage der vorliegenden Rahmenplanung das Bebauungsplanverfahren fortzuführen. Begründung: Beschlüsse PTU 39/2015 Eingeladener Investoren-Architekten-Wettbewerb "Klinik-Areal Waiblingen"- Ergebnisse des Wettbewerbs PTU 12/2016 Ehemaliges Krankenhausareal Waiblingen - Änderung der bisherigen Nutzungskonzeption
Seite 2 Ausgangslage Im 1. Quartal 2015 wurde der Investoren- / Architektenwettbewerb Wohnen auf dem Klinikareal durchgeführt. Hierbei war das ehemalige Krankenhausareal in 5 Baufelder eingeteilt: 4 Baufelder sollten durch die Teilnehmer mit Wohnbebauung beplant werden, das fünfte Baufeld entlang der Winnender Straße (Baufeld A) war vom Wettbewerb ausgenommen. Hier sollte das Sozialdezernat des Landkreises an der Winnender Straße entstehen. Dahinterliegend, in zweiter Reihe, waren Wohnhäuser für Mietwohnungsbau geplant, die durch die Kreisbaugesellschaft mbh errichtet werden sollten. Das Gebäude des Sozialdezernats sollte baulich den erforderlichen Lärmschutz für das dahinter liegende Wohngebiet leisten. Der Wettbewerb für den Wohnungsbau wurde zugunsten der Bauträger Siedlungswerk und GWG entschieden. Die Planungen wurden konkretisiert und in einem Rahmenplan zusammengefügt, der als Grundlage für den Bebauungsplan dient. Der vorliegende Rahmenplan entspricht den Ergebnissen des Wettbewerbverfahrens. Änderung Nutzungskonzeption Zwischenzeitlich wurden von Seiten des Kreistags entschieden, auf dem Gelände des ehemaligen Krankenhausareals keine Verwaltungseinrichtung des Landkreises zu errichten. Stattdessen soll der verbliebene und bis dato dafür reservierte Flächenanteil (Baufeld A) für Wohnbauzwecke genutzt werden. Damit kann auf den steigenden Wohnbauflächenbedarf der Stadt Waiblingen reagiert werden. Vorgesehen ist der Bau von 70 bis 80 Wohneinheiten im Baufeld A. Die Stadt Waiblingen erhält Belegungsrechte für 40 Wohnungen mit einer Laufzeit von 30 Jahren. Dies entspricht ca. 20 % der auf dem gesamten Areal möglichen Wohneinheiten Die übrigen Wohnungen werden nach derzeitigem Stand als Eigentumswohnungen entwickelt. Alle im Baufeld A liegenden Wohneinheiten sollen durch die Kreisbaugesellschaft mbh erstellt werden. Mehrfachbeauftragung Da das Baufeld A an zentraler Stelle liegt und auch städtebaulich von Bedeutung ist, wird eine Mehrfachbeauftragung durch die Kreisbaugesellschaft mbh durchgeführt werden, welche auch Eigentümerin des Grundstücks ist. Das Ergebnis der Mehrfachbeauftragung soll sich in den städtebaulichen Kontext der Siegerentwürfe des Investoren- / Architektenwettbewerb Wohnen auf dem Klinikareal einfügen. Dementsprechend werden auch die Vorgaben der Mehrfachbeauftragung gestaltet: - Gebietscharakter: WA mit einer GRZ von 0,4 - Geschossigkeit: max. 3 Geschosse an der Winnender Straße mit zurückgesetztem 4. Dachgeschoss (Gebäude sind mit dem Höhenverlauf der Straße zu gliedern), 3 Geschosse für die dahinter liegenden Gebäude - Längenbeschränkung der Gebäude auf maximal 25,00m
Seite 3 - Dachform: Flachdächer mit mindestens 50% Solarnutzung und Dachbegrünung - Parkierung auf dem eigenen Grundstück in Tiefgarargen zzgl. 10 % der erforderlichen Stellplatzflächen als oberirdische Besucherstellplätze Als Teilnehmer der Mehrfachbeauftragung sind die Architekturbüros - Steinhoff / Haehnel Architekten - Ackermann + Raff - Bloss / Keinath Architekten durch die Kreisbaugesellschaft vorgesehen. Bloss / Keinath Architekten haben den Rahmenplan für den Wettbewerb erstellt, Steinhoff / Haehnel Architekten und Ackermann + Raff haben den Wettbewerb gewonnen. Somit sind alle drei Büros bereits mit dem Gebiet vertraut und besitzen zudem sehr gute Referenzen im Wohnungsbau.. Derzeit wird durch den Fachbereich 40 Bildung und Erziehung geprüft, ob in dem Plangebiet eine Kindertageseinrichtung benötigt wird. Ist dies der Fall, könnte er in einem der Gebäuderiegel untergebracht werden (siehe Anlage 3). Im Rahmen der Mehrfachbeauftragung wird eine Lösung für die Bebauung inkl. Kindertageseinrichtung verlangt. Rahmenplan Das Büro Wick+Partner hat die Wettbewerbsbeitrage der einzelnen Baufelder 1-4 zu einem Rahmenplan zusammengefügt. Bebauung Baufeld 1-4 In Baufeld 1 ist die Bebauung entlang der Winnender Straße kammförmig angelegt und dient als Schallschutzbebauung für die dahinterliegenden Gebäude. Die Gebäudehöhe ist 3-, bzw. 4- geschossig (siehe Einschrieb Rahmenplan). Die beiden dahinterliegenden Punkthäuser sind dreigeschossig. Die übrigen Baufelder sind ebenfalls mit einer dreigeschossigen Bebauung belegt. Es werden jeweils vier Gebäude um eine kleine Gemeinschaftsfläche angeordnet. Die Gebäudetypen sind entweder Gebäuderiegel, Punkthäuser oder Reihenhäuser, wodurch eine abwechslungsreiche Bebauung entsteht. Die Parkierung erfolgt hauptsächlich in Tiefgaragen, vereinzelt auch oberirdisch (bei der Reihenhausbebauung). Entlang der inneren Erschließungsstraße sind Besucherstellplätze vorgesehen. Die Erschließung des Gebiets erfolgt durch eine U-förmige Erschließungsstraße, welche an die Winnender Straße anschließt. Entlang dieser Erschließungsstraße sind alternierend Stellplätze und Bäume angeordnet. Entlang der Winnender Straße sind ebenfalls Längsparker und Bäume geplant. Im nördlichen Bereich des Plangebiets ist ein Spielplatz vorgesehen. Baufeld A Auf Baufeld A soll ebenfalls eine Wohnbebauung entstehen. Auch hier soll die Bebauung an der Winnender Straße als Schallschutzbebauung für die dahinter liegende Bebauung dienen. Die
Seite 4 Gebäude an der Winnender Straße sind 4-geschossig, wobei das Dachgeschoss zurückgesetzt ist, die dahinterliegenden Gebäude sind 3-geschossig. Die Erschließung der Gebäude erfolgt von der neu geplanten Erschließungsstraße im Plangebiet bzw. über die Winnender Straße. Für das Lärmgutachten wurde ein schematischer Entwurf geplant, der für das Baufeld A eine Bebauung mit Gebäuderiegeln berücksichtigt. Die Parkierung erfolgt in Tiefgaragen zzgl. 10 % der erforderlichen Stellplatzflächen als oberirdische Besucherstellplätze. Lärmsituation Winnender Straße Für die Bebauung des Baufelds A wurde geprüft wie hoch die Lärmbelastung der Gebäude durch den Verkehrslärm der Winnender Straße ist: In der ersten Gebäudereihe entlang der Winnender Straße werden die Orientierungswerte der DIN 18005 für allgemeine Wohngebiete (tags 55 db(a), nachts 45 db(a)) überschritten, in den dahinterliegenden Gebäuden werden sie weitgehend eingehalten (siehe Anlage 4). Aufgrund der Überschreitungen werden Lärmschutzmaßnahmen erforderlich. Als passiver Schallschutz sind bauliche Maßnahmen wie Schallschutzfenster und Lüftungseinrichtungen sowie eine geeignete Grundrissgestaltung möglich, wobei gilt, dass weniger schutzbedürftige Räume, wie Abstellräume, Küche und Badezimmer sich an den lärmbelasteten Seiten befinden und schutzbedürftige Räume zur lärmabgewandten Seite hin orientiert werden sollten. Des Weiteren ist zu beachten, dass die Gebäuderiegel entlang der Winnender Straße zuerst realisiert werden, bzw. gleichzeitig mit den dahinterliegenden Gebäuden, das sie als Lärmschutz für diese dienen. Andernfalls würden die Orientierungswerte der DIN 18005 bei der dahinterliegenden Bebauung überschritten (siehe Anlage 5). Dies ist entsprechend zu regeln. Weiteres Vorgehen Es wird eine Mehrfachbeauftragung für das Baufeld A durchgeführt. Die Kosten trägt die Kreisbaugesellschaft. Auf Grundlage des vorliegenden Rahmenplans einschl. Baufeld A wird das Bebauungsplanverfahren fortgeführt. Waiblingen, 15.02.2018 Ansprechpartnerin: Schwarz, Christine Tel. 07151 / 5001-3126
Seite 5 Weitere beteiligte Fachbereiche: Fachbereich Bauen und Umwelt Fachbereich Städtische Infrastruktur Dezernentin Fachbereichsleiter Erstellerin Birgit Priebe Patrik Henschel Christine Schwarz