DIPL.- ING. (FH) BERND NEUKE von der Industrie- und Handelskammer Nordschwarzwald öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von Grundstücken und Gebäuden BANNWALDSTRASSE 20a * 75181 PFORZHEIM * TEL: 07231 789319 Aktenzeichen: 049-2017-06-01 Aktenzeichen Amtsgericht Calw: 1 K 10 / 17 G U T A C H T E N über den Verkehrswert (Marktwert) i. S. d. 194 Baugesetzbuch für die als Wiese genutzten Baulandgrundstücke in, Schlossbergstraße, Flst. 410, 409/2 Der Verkehrswert der beiden Grundstücke wurde zum Stichtag 01.06.2017 ermittelt mit zusammen rd. 35.900,-. Dieses Gutachten ist anonymisiert und zur Veröffentlichung im Internet bestimmt. Es kann in Teilbereichen unvollständig sein. Das vollständige Gutachten ist beim Amtsgericht einsehbar.
Zusammenstellung wesentlicher Daten Bewertungsobjekt: Zwei unbebaute Baulandgrundstücke Grundbuchangaben: Flst.Nr.: 410 mit 205 qm 409/2 mit 426 qm Gemarkung: Altensteig Miteigentumsanteil: Volleigentum Grundstück: Bauliche Nutzung: Wohngebiet Erschließungszustand: Voll erschlossen Planungsgrundlage: 34 BauGB Qualität: Baureifes Land Besonderheiten: Starke Hanglage, Erschließungs Beiträge fallen noch an Hauptgebäude: Baujahr: / Anbauten, Umbauten: / Geschossigkeit: / Wohnflächen: / Nutzung: / Nebengebäude: / Baujahr: / Nutzfläche: / Nutzung: / Besonderheiten GB Abt. II: Zwangsversteigerung Objektdaten Hauptgebäude: Gesamtnutzungsdauer: / Restnutzungsdauer: / Baujahr fiktiv: / Kennzahlen: Flst.Nr. 410: 17.700 Flst.Nr. 409/2: 18.200 Verkehrswert gesamt: 35.900 Seite 2
Inhaltsverzeichnis Nr. Abschnitt Seite 1 Allgemeine Angaben... 4 1.1 Angaben zum Bewertungsobjekt... 4 1.2 Angaben zum Auftraggeber und Eigentümer... 4 1.3 Beteiligte im Zwangsversteigerungsverfahren... 5 1.4 Angaben zum Auftrag und zur Auftragsabwicklung... 5 1.5 Besonderheiten des Auftrags / Maßgaben des Auftraggebers... 6 2 Grund- und Bodenbeschreibung... 6 2.1 Lage... 6 2.1.1 Großräumige Lage... 6 2.1.2 Kleinräumige Lage... 7 2.2 Gestalt und Form... 7 2.3 Erschließung, Baugrund etc.... 7 2.4 Privatrechtliche Situation... 8 2.5 Öffentlich-rechtliche Situation... 8 2.5.1 Baulasten und Denkmalschutz... 8 2.5.2 Bauplanungsrecht... 9 2.5.3 Bauordnungsrecht... 9 2.6 Entwicklungszustand inkl. Beitrags- und Abgabensituation... 9 2.7 Hinweise zu den durchgeführten Erhebungen... 10 2.8 Derzeitige Nutzung und Vermietungssituation... 10 3 Ermittlung des Verkehrswerts... 11 3.1 Grundstücksdaten, Teilgrundstücke, Bewertungsteilbereiche... 11 3.2 Wertermittlung für das Teilgrundstück Flst. 410... 12 3.2.1 Verfahrenswahl mit Begründung... 12 3.2.2 Bodenwertermittlung für den Bewertungsteilbereich Baulandfläche... 13 3.2.3 Erläuterungen zur Bodenrichtwertanpassung... 14 3.2.4 Vergleichswertermittlung für den Bewertungsteilbereich Baulandfläche... 14 3.2.5 Bodenwertermittlung für den Bewertungsteilbereich Restfläche... 14 3.2.6 Vergleichswertermittlung für den Bewertungsteilbereich Restfläche... 15 3.2.7 Wert des Teilgrundstücks Flst. 410... 15 3.3 Wertermittlung für das Teilgrundstück Flst. 409/2... 16 3.3.1 Verfahrenswahl mit Begründung... 16 3.3.2 Bodenwertermittlung für den Bewertungsteilbereich Baulandfläche... 17 3.3.3 Erläuterungen zur Bodenrichtwertanpassung... 18 3.3.4 Vergleichswertermittlung für den Bewertungsteilbereich Baulandfläche... 18 3.3.5 Bodenwertermittlung für den Bewertungsteilbereich Restfläche... 18 3.3.6 Vergleichswertermittlung für den Bewertungsteilbereich Restfläche... 19 3.3.7 Wert des Teilgrundstücks Flst. 409/2... 19 3.4 Verkehrswert... 20 4 Rechtsgrundlagen, verwendete Literatur und Software... 21 4.1 Rechtsgrundlagen der Verkehrswertermittlung... 21 4.2 Verwendete Wertermittlungsliteratur... 22 4.3 Verwendete fachspezifische Software... 22 Seite 3
1 Allgemeine Angaben 1.1 Angaben zum Bewertungsobjekt Art des Bewertungsobjekts: Zwei Baulandgrundstücke Objektadresse: Schlossbergstraße Grundbuchangaben: Amtsgericht: Böblingen Gemeinde: Altensteig Grundbuchbezirk: Altensteig Blatt-Nr. 13.203, BV Nr. 1 Blatt-Nr. 13.203, BV Nr. 2 Miteigentumsanteile: Volleigentum Katasterangaben: Gemarkung Altensteig Schlossbergstraße Landwirtschaftsfläche Flst.Nr. 410, Größe 405 qm Schlossbergstraße Landwirtschaftsfläche Flst.Nr. 409/2, Größe 426 qm 1.2 Angaben zum Auftraggeber und Eigentümer Auftraggeber: Amtsgericht Calw Vollstreckungsgericht 75363 Calw Aktenzeichen: 1 K 10 / 17 Beschluss vom 03.03.2017 Beauftragung vom 03.03.2017 Eigentümer: Bekannt, siehe separates Anschreiben Seite 4
1.3 Beteiligte im Zwangsversteigerungsverfahren Bekannt, siehe separates Anschreiben 1.4 Angaben zum Auftrag und zur Auftragsabwicklung Beweisbeschluss: Gemäß Beschluss des Amtsgerichts Calw vom 03.03.2017 soll durch schriftliches Sachverständigengutachten Beweis erhoben werden, Ermittlung der Verkehrswertes für ein Zwangsversteigerungsverfahren Grund der Gutachtenerstellung: Verkehrswertermittlung zum Zwecke der Zwangsversteigerung Wertermittlungsstichtag: 01.06.2017 Qualitätsstichtag: 01.06.2017 Der Qualitätsstichtag ist der Zeitpunkt, auf den sich der für die Wertermittlung maßgebliche Grundstückszustand bezieht. Er entspricht im Regelfall dem Wertermittlungsstichtag, es sei denn, dass aus rechtlichen oder sonstigen Gründen der Zustand des Grundstücks zu einem anderen Zeitpunkt maßgebend ist. Tag der Ortsbesichtigung: 01.06.2017 von 09:30 Uhr bis 10:00 Uhr Teilnehmer am Ortstermin: Bekannt, siehe separates Anschreiben Herangezogene Unterlagen, Erkundigungen, Informationen: Straßenkarte und Stadtplan von Altensteig; aktueller Flurkartenauszug im ungefähren Maßstab 1:500; Grundbuchauszug vom 20.02.2017; Bodenrichtwertkarte des zuständigen Gutachterausschusses zum Stichtag 31.12.2014; Schriftliche Auskunft zur bauplanungsrechtlichen Situation des Bewertungsgrundstücks durch die Stadtverwaltung Altensteig; Schriftliche Auskunft zur beitrags- und abgabenrechtlichen Situation des Bewertungsgrundstücks durch die Stadtverwaltung Altensteig; Schriftliche Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis durch die Stadtverwaltung Altensteig; sonstige Bewertungsdaten aus der im Abschnitt 4.2 aufgeführten Fachliteratur Gutachtenerstellung unter Mitwirkung von: Vom Sachverständigen wurden zur Gutachtenerstellung keine weiteren Sachverständigen herangezogen Seite 5
1.5 Besonderheiten des Auftrags / Maßgaben des Auftraggebers Keine 2 Grund- und Bodenbeschreibung 2.1 Lage 2.1.1 Großräumige Lage Bundesland: Baden-Württemberg Kreis: Landkreis Calw Ort und Einwohnerzahl: Altensteig ist eine ca. 11.000 Einwohner zählende Stadt im Landkreis Calw in Baden-Württemberg und eine Portalgemeinde des Naturpark Schwarzwald Mitte/Nord. Altensteig liegt am Oberlauf der Nagold, einem Nebenfluss der Enz und an der Ostflanke des Nordschwarzwaldkamms. Stuttgart ist 49 km, Baden-Baden 33 km entfernt (Luftlinie). Zur Stadt Altensteig gehören die ehemaligen Gemeinden Altensteigdorf, Berneck, Garrweiler, Hornberg, Spielberg, Überberg, Walddorf und Wart. überörtliche Anbindung / Entfernungen: Nächstgelegene größere Städte: Nagold (ca. 7 km entfernt), Freudenstadt (ca. 26 km entfernt) Landeshauptstadt: Stuttgart (ca. 62 km entfernt) Bundesstraßen: B 28 (ca. 500 m entfernt) Seite 6
Autobahnzufahrt: A 81 Anschlussstelle Herrenberg (ca. 25 km entfernt) Flughafen: Stuttgart (ca. 65 km entfernt) 2.1.2 Kleinräumige Lage innerörtliche Lage: Beide Grundstücke befinden sich in verkehrsberuhigter Nordhanglage von Altensteig, direkt an der Schlossbergstraße. Das Zentrum von Altensteig mit Marktplatz und Rathaus befindet sich talseitig in ca. 1 km Entfernung und ist gut erreichbar. Art der Bebauung und Nutzungen in der Straße und im Ortsteil: Überwiegend zweigeschossige Wohnbebauung mit Garagen in offener Bauweise, sehr schöne Aussichtslage in Richtung Stadtkern und historische Altstadtbebauung Beeinträchtigungen: Augenscheinlich keine erkennbaren Topografie: In stark ansteigender Hanglage zur angrenzenden Straße 2.2 Gestalt und Form Gestalt und Form: Beide Grundstücke sind rechteckig geschnitten und haben eine Breite an der Straße zwischen 8,5 und 9 m. Die Grundstückstiefe beträgt bei beiden rd. 27 m. 2.3 Erschließung, Baugrund etc. Straßenart: Öffentliche Durchgangsstraße, Verkehrszone 30, Wohnstraße, zweispuriger Ausbau, welcher aber noch nicht endgültig hergestellt ist, keine Randbefestigungen oder Gehwege vorhanden. Die Schlossbergstraße endet in ca. 200 m als Sackgasse mit Wendeplatte. Straßenausbau: Nicht vollständig ausgebaut, Makadambelag, keine Gehwege vorhanden Anschlüsse an Versorgungsleitungen und Abwasserbeseitigung: Wasser, Strom, öffentlicher Abwasserkanal Grenzverhältnisse, nachbarliche Gemeinsamkeiten: Beide Grundstücke sind unbebaut Seite 7
Baugrund, Grundwasser (soweit augenscheinlich ersichtlich): Augenscheinlich gewachsener, normal tragfähiger Baugrund Anmerkung: In dieser Wertermittlung ist eine lageübliche Baugrund- und Grundwassersituation insoweit berücksichtigt, wie sie in die Vergleichskaufpreise bzw. Bodenrichtwerte eingeflossen ist. Darüber hinausgehende vertiefende Untersuchungen und Nachforschungen wurden nicht angestellt. 2.4 Privatrechtliche Situation grundbuchlich gesicherte Belastungen: Die Zwangsversteigerung ist angeordnet. Eingetragen am 20.02.2017. Anmerkung: Schuldverhältnisse, die ggf. in Abteilung III des Grundbuchs verzeichnet sein können, werden in diesem Gutachten nicht berücksichtigt. Es wird davon ausgegangen, dass ggf. valutierende Schulden beim Verkauf gelöscht oder durch Reduzierung des Verkaufspreises ausgeglichen werden. Bodenordnungsverfahren: Da in Abteilung II des Grundbuchs kein entsprechender Vermerk eingetragen ist, wird davon ausgegangen, dass das Bewertungsobjekt in kein Bodenordnungsverfahren einbezogen ist. nicht eingetragene Rechte und Lasten: Sonstige nicht eingetragene Lasten (z.b. begünstigende) Rechte, besondere Wohnungs- und Mietbindungen sowie Verunreinigungen (z.b. Altlasten) sind nicht bekannt geworden. Es wurden diesbezüglich vom Sachverständigen keine weiteren Nachforschungen angestellt. 2.5 Öffentlich-rechtliche Situation 2.5.1 Baulasten und Denkmalschutz Eintragungen im Baulastenverzeichnis: Dem Sachverständigen liegt eine schriftliche Auskunft zum Inhalt des Baulastenverzeichnisses durch die Stadtverwaltung Altensteig vor. Hiernach enthält das Baulastenverzeichnis bezüglich des Bewertungsobjekts keine Eintragungen. Denkmalschutz: / Seite 8
2.5.2 Bauplanungsrecht Darstellungen im Flächennutzungsplan: Gemäß schriftlicher Auskunft durch die Stadtverwaltung Altensteig ist der Bereich des Bewertungsobjekts im Flächennutzungsplan als Wohnbaufläche (W) dargestellt. Festsetzungen im Bebauungsplan: Gemäß schriftlicher Auskunft durch die Stadtverwaltung Altensteig ist für den Bereich der beiden Bewertungsobjekte nur der Baulinienplan Schlossbergstraße vorhanden. Hauptgebäude sind nach schriftlicher Auskunft des Bauamtes an diese Baulinie zu bauen. Garagen dürfen vor die Baulinie gesetzt werden. Ansonsten orientiert sich die Bebaubarkeit an der Umgebungsbebauung. Einen qualifizierten Bebauungsplan gibt es nicht, die mögliche Bebaubarkeit regelt hier 34 Abs. 1 BauGB. Das Bauvorhaben muss sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen. In der Schlossbergstraße handelt es sich überwiegend um eingeschossige Bauweise, das heißt ein Hanggeschoss, ein Vollgeschoss und ein Dachgeschoss. Die Höhe des geplanten Gebäudes soll sich an der Höhe der umgebenden Gebäude orientieren. 2.5.3 Bauordnungsrecht Die Wertermittlung wurde auftragsgemäß auf der Grundlage des realisierten Vorhabens und der vorliegenden Bauzeichnungen, Schnitte sowie der Baubeschreibung durchgeführt. Das Vorliegen einer Baugenehmigung und ggf. die Übereinstimmung des ausgeführten Vorhabens mit dem Bauordnungsrecht wurde auftragsgemäß nicht explizit geprüft. Bei dieser Wertermittlung wird deshalb die materielle Legalität der baulichen Anlagen und Nutzungen vorausgesetzt. 2.6 Entwicklungszustand inkl. Beitrags- und Abgabensituation Entwicklungszustand (Grundstücksqualität): baureifes Land (vgl. 5 Abs. 4 ImmoWertV) Beitrags- und Abgabenzustand: Erschließungsbeiträge wurden für die Schlossbergstraße bislang nicht erhoben, da die Schlossbergstraße noch nicht endgültig hergestellt ist. Bei einem eventuellen Ausbau müssten die Grundstücke noch zu Beiträgen herangezogen werden. Ein Klärbeitrag wurde bereits erhoben. Kanal- und Wasserversorgungsbeiträge können nicht mehr erhoben werden. Seite 9
2.7 Hinweise zu den durchgeführten Erhebungen Die Informationen zur privatrechtlichen und öffentlich-rechtlichen Situation wurden, sofern nicht anders angegeben, (fern)mündlich eingeholt. Es wird empfohlen, vor einer vermögensmäßigen Disposition bezüglich des Bewertungsobjekts zu diesen Angaben von der jeweils zuständigen Stelle schriftliche Bestätigungen einzuholen. 2.8 Derzeitige Nutzung und Vermietungssituation Beide Grundstücke sind unbebaut und liegen nebeneinander. Es besteht stark ansteigende Hanglage ab der angrenzenden Schlossbergstraße. Bei einer Breite von rd. 8,5 bis 9 m je Grundstück ist eine Einzelbebauung nicht möglich. Beide Grundstücke zusammen ergeben einen Bauplatz für Wohnbebauung. Die Grundstücke konnten nur von der angrenzenden Straße aus besichtigt werden, da beide stark zugewachsen und verwildert sind. Straßenseitig sind kleinere Betonmauern vorhanden, welche zum Teil bereits in Richtung Straße geneigt sind. Seite 10
3 Ermittlung des Verkehrswerts 3.1 Grundstücksdaten, Teilgrundstücke, Bewertungsteilbereiche Nachfolgend wird der Verkehrswert für die beiden unbebauten Baulandgrundstücke in, Schlossbergstraße, Flst. 410, 409/2 zum Wertermittlungsstichtag 01.06.2017 ermittelt. Grundstücksdaten: Grundbuch Blatt lfd. Nr. Altensteig 13203 1 Grundbuch Blatt lfd. Nr. Altensteig 13203 2 Gemarkung Flur Flurstück Fläche Altensteig 410 405 m² Altensteig 409/2 426 m² Fläche insgesamt: 831 m² Das Bewertungsobjekt wird zum Zwecke dieser Wertermittlung in Teilgrundstücke aufgeteilt. Bei diesen Teilgrundstücken handelt es sich um selbstständig veräußerbare Teile des Gesamtobjekts. Für jedes Teilgrundstück wird deshalb nachfolgend zunächst eine getrennte Verkehrswertermittlung durchgeführt. D. h. es wird jeweils eine eigenständige Verfahrenswahl getroffen und ein eigener Verkehrswert aus dem bzw. den Verfahrenswerten abgeleitet. Zusätzlich wird jedoch abschließend auch der Verkehrswert des Gesamtobjekts ausgewiesen. Teilgrundstücksbezeichnung Nutzung/Bebauung Fläche Flst. 410 unbebaut (Wiese) 405 m² Flst. 409/2 unbebaut (Wiese) 426 m² Summe der Teilgrundstücksflächen: 831 m² Seite 11
3.2 Wertermittlung für das Teilgrundstück Flst. 410 Das (Teil-)Grundstück wird ausschließlich aus bewertungstechnischen Gründen in Bewertungsteilbereiche aufgeteilt. Bei den Bewertungsteilbereichen handelt es sich um Grundstücksteile, die nicht vom übrigen Grundstücksteil abgetrennt und unabhängig von diesem selbstständig verwertet (z. B. veräußert) werden können bzw. sollen. In vorliegendem Fall richtet sich die mögliche und zulässige Bebauung nach 34 BauGB. Wie bereits ausgeführt wird vom Bauamt der Stadt Altensteig eine Wohnbebauung an der Baulinie gewünscht. Garagen können davor gesetzt werden. Ob die hintere Grundstücksfläche somit baulich nutzbar gemacht werden kann, kann sachverständig nicht unterstellt werden. Dies ist nur über eine konkrete Bauvoranfrage zu klären. Sachverständig wird diese Teilfläche als hausnahes Gartenland separat bewertet. Bezeichnung des Bewertungsteilbereichs Bebauung/Nutzung Fläche Baulandfläche Restfläche Mögliche Bebauung Garten 200 m² 205 m² Summe der Bewertungsteilbereichsflächen 405 m² 3.2.1 Verfahrenswahl mit Begründung Nach den Regelungen der Immobilienwertermittlungsverordnung ist der Bodenwert i. d. R. im Vergleichswertverfahren zu ermitteln (vgl. 16 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV). Neben oder anstelle von Vergleichskaufpreisen können auch geeignete Bodenrichtwerte zur Bodenwertermittlung herangezogen werden (vgl. 16 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV). Bodenrichtwerte sind geeignet, wenn sie entsprechend den örtlichen Verhältnissen, der Lage und dem Entwicklungszustand gegliedert und nach Art und Maß der baulichen Nutzung, dem abgabenrechtlichen Zustand und der jeweils vorherrschenden Grundstücksgestalt hinreichend bestimmt sind (vgl. 16 Abs. 1 Satz 3 ImmoWertV). Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken, die zu einer Bodenrichtwertzone zusammengefasst werden, für die im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen. Er ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche. Der veröffentlichte Bodenrichtwert wurde bezüglich seiner absoluten Höhe auf Plausibilität überprüft und als zutreffend beurteilt. Die nachstehende Bodenwertermittlung erfolgt deshalb auf der Grundlage des Bodenrichtwerts. Abweichungen des Bewertungsgrundstücks von dem Richtwertgrundstück in den wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen wie Erschließungszustand, abgabenrechtlicher Zustand, Lagemerkmale, Art und Maß der baulichen oder sonstigen Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Grundstückszuschnitt sind durch entsprechende Anpassungen des Bodenrichtwerts berücksichtigt. Seite 12
3.2.2 Bodenwertermittlung für den Bewertungsteilbereich Baulandfläche Bodenrichtwert mit Definition des Bodenrichtwertgrundstücks Der Bodenrichtwert beträgt 115,00 /m² zum Stichtag 31.12.2014. Das Bodenrichtwertgrundstück ist wie folgt definiert: Entwicklungsstufe = baureifes Land Art der baulichen Nutzung = W (Wohnbaufläche) abgabenrechtlicher Zustand = frei Beschreibung des Bewertungsteilbereichs Wertermittlungsstichtag = 01.06.2017 Entwicklungszustand = baureifes Land Art der baulichen Nutzung = W (Wohnbaufläche) abgabenrechtlicher Zustand = pflichtig Grundstücksfläche = Gesamtgrundstück = 405,00 m² Bewertungsteilbereich = 200,00 m² Bodenwertermittlung des Bewertungsteilbereichs Nachfolgend wird der Bodenrichtwert an die allgemeinen Wertverhältnisse zum Wertermittlungsstichtag 01.06.2017 und die wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmale des Bewertungsteilbereichs angepasst. I. Umrechnung des Bodenrichtwerts auf den abgabenfreien Zustand Erläuterung abgabenrechtlicher Zustand des Bodenrichtwerts (frei) = 115,00 /m² abgabenfreier Bodenrichtwert (Ausgangswert für weitere Anpassung) = 115,00 /m² II. Zeitliche Anpassung des Bodenrichtwerts Richtwertgrundstück Bewertungsgrundstück Anpassungsfaktor Erläuterung Stichtag 31.12.2014 01.06.2017 1,00 III. Anpassungen wegen Abweichungen in den wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen lageangepasster abgabenfreier BRW am Wertermittlungsstichtag = 115,00 /m² Fläche (m²) 405,00 1,00 Entwicklungsstufe baureifes Land baureifes Land 1,00 Art der baulichen Nutzung W (Wohnbaufläche) W (Wohnbaufläche) 1,00 angepasster abgabenfreier relativer Bodenrichtwert = 115,00 /m² Werteinfluss durch beim Bewertungsobjekt noch ausstehende Abgaben 50,00 /m² E1 Abgabenpflichtiger relativer Bodenwert = 65,00 /m² IV. Ermittlung des Gesamtbodenwerts vorläufiger abgabenfreier relativer Bodenwert Zu-/Abschläge zum vorläufigen abgabenfreien relativen Bodenwert 115,00 /m² Erläuterung 50,00 /m² E2 Abgabenpflichtiger relativer Bodenwert = 65,00 /m² Fläche 200,00 m² Abgabenpflichtiger Bodenwert = 13.000,00 rd. 13.000,00 Seite 13
Der abgabenpflichtige Bodenwert beträgt zum Wertermittlungsstichtag 01.06.2017 insgesamt 13.000,00. 3.2.3 Erläuterungen zur Bodenrichtwertanpassung E1 Erschließungsbeiträge wurden für die Schlossbergstraße bislang nicht erhoben, da die Schlossbergstraße noch nicht endgültig hergestellt ist. Bei einem eventuellen Ausbau müssten die Grundstücke noch zu Beiträgen herangezogen werden. Ein Klärbeitrag wurde bereits erhoben. Kanal- und Wasserversorgungsbeiträge können nicht mehr erhoben werden. Die noch ausstehenden Beiträge können nur geschätzt werden und werden sachverständig mit rd. 50 /qm angesetzt. E2 Zu- und Abschläge zum vorläufigen abgabenfreien relativen Bodenwert Bezeichnung Erschließungskosten, pauschal Summe Wertbeeinflussung -50,00 /m² -50,00 /m² 3.2.4 Vergleichswertermittlung für den Bewertungsteilbereich Baulandfläche Zur Bewertung des unbebauten Bewertungsteilbereichs Baulandfläche sind ergänzend zum reinen Bodenwert evtl. vorhandene Wertbeeinflussungen durch Außenanlagen (z. B. Anpflanzungen oder Einfriedungen) oder besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (z. B. Pachtrechte) zu berücksichtigen. Bodenwert für den Bewertungsteilbereich Baulandfläche 13.000,00 (vgl. Bodenwertermittlung) Wert der Außenanlagen (vgl. Einzelaufstellung) + 0,00 Vergleichswert für den Bewertungsteilbereich Baulandfläche = 13.000,00 rd. 13.000,00 3.2.5 Bodenwertermittlung für den Bewertungsteilbereich Restfläche Die hintere Teilfläche von rd. 205 qm wird sachverständig als hausnahes Gartenland mit rd. 1/5 des Bodenrichtwertes von 115 /qm bewertet. Ermittlung des Bodenwerts für den Bewertungsteilbereich Restfläche vorläufiger abgabenfreier relativer Bodenwert ( /m²) 23,00 /m² Zu-/Abschläge zum vorläufigen abgabenfreien relativen Bodenwert + 0,00 /m² abgabenfreier relativer Bodenwert ( /m²) = 23,00 /m² Fläche (m²) 205,00 m² vorläufiger abgabenfreier Bodenwert = 4.715,00 Zu-/Abschläge zum vorläufigen abgabenfreien Bodenwert + 0,00 abgabenfreier Bodenwert = 4.715,00 rd. 4.715,00 Der abgabenfreie Bodenwert beträgt zum Wertermittlungsstichtag 01.06.2017 insgesamt 4.715,00. Seite 14
3.2.6 Vergleichswertermittlung für den Bewertungsteilbereich Restfläche Zur Bewertung des unbebauten Bewertungsteilbereichs Restfläche sind ergänzend zum reinen Bodenwert evtl. vorhandene Wertbeeinflussungen durch Außenanlagen (z. B. Anpflanzungen oder Einfriedungen) oder besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (z. B. Pachtrechte) zu berücksichtigen. Bodenwert für den Bewertungsteilbereich Restfläche 4.715,00 (vgl. Bodenwertermittlung) Wert der Außenanlagen (vgl. Einzelaufstellung) + 0,00 Vergleichswert für den Bewertungsteilbereich Restfläche = 4.715,00 rd. 4.720,00 Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale Hier werden die wertmäßigen Auswirkungen der nicht in den Wertermittlungsansätzen des Vergleichswertverfahrens bereits berücksichtigten Besonderheiten des Objekts insoweit korrigierend berücksichtigt, wie sie offensichtlich waren oder vom Auftraggeber, Eigentümer etc. mitgeteilt worden sind. 3.2.7 Wert des Teilgrundstücks Flst. 410 Der Wert des Teilgrundstücks ergibt sich aus der Summe der Werte der Bewertungsteilbereiche. Bezeichnung des Bewertungsteilbereichs Baulandfläche Restfläche Wert 13.000,00 4.720,00 Summe 17.720,00 Grundstücke mit der Nutzbarkeit des Bewertungsgrundstücks werden üblicherweise zu Kaufpreisen gehandelt, die sich am Vergleichswert orientieren. Der Vergleichswert wurde zum Wertermittlungsstichtag mit rd. 17.720,00 ermittelt. Der Wert für das Teilgrundstück Flst. 410 wird zum Wertermittlungsstichtag 01.06.2017 mit rd. 17.700,00 geschätzt. Seite 15
3.3 Wertermittlung für das Teilgrundstück Flst. 409/2 Das (Teil-)Grundstück wird ausschließlich aus bewertungstechnischen Gründen in Bewertungsteilbereiche aufgeteilt. Bei den Bewertungsteilbereichen handelt es sich um Grundstücksteile, die nicht vom übrigen Grundstücksteil abgetrennt und unabhängig von diesem selbstständig verwertet (z. B. veräußert) werden können bzw. sollen. In vorliegendem Fall richtet sich die mögliche und zulässige Bebauung nach 34 BauGB. Wie bereits ausgeführt wird vom Bauamt der Stadt Altensteig eine Wohnbebauung an der Baulinie gewünscht. Garagen können davor gesetzt werden. Ob die hintere Grundstücksfläche somit baulich nutzbar gemacht werden kann, kann sachverständig nicht unterstellt werden. Dies ist nur über eine konkrete Bauvoranfrage zu klären. Sachverständig wird diese Teilfläche als hausnahes Gartenland separat bewertet. Bezeichnung des Bewertungsteilbereichs Bebauung/Nutzung Fläche Baulandfläche Restfläche Wohnbebauung Garten 200 m² 226 m² Summe der Bewertungsteilbereichsflächen 426 m² 3.3.1 Verfahrenswahl mit Begründung Nach den Regelungen der Immobilienwertermittlungsverordnung ist der Bodenwert i. d. R. im Vergleichswertverfahren zu ermitteln (vgl. 16 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV). Neben oder anstelle von Vergleichskaufpreisen können auch geeignete Bodenrichtwerte zur Bodenwertermittlung herangezogen werden (vgl. 16 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV). Bodenrichtwerte sind geeignet, wenn sie entsprechend den örtlichen Verhältnissen, der Lage und dem Entwicklungszustand gegliedert und nach Art und Maß der baulichen Nutzung, dem abgabenrechtlichen Zustand und der jeweils vorherrschenden Grundstücksgestalt hinreichend bestimmt sind (vgl. 16 Abs. 1 Satz 3 ImmoWertV). Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken, die zu einer Bodenrichtwertzone zusammengefasst werden, für die im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen. Er ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche. Der veröffentlichte Bodenrichtwert wurde bezüglich seiner absoluten Höhe auf Plausibilität überprüft und als zutreffend beurteilt. Die nachstehende Bodenwertermittlung erfolgt deshalb auf der Grundlage des Bodenrichtwerts. Abweichungen des Bewertungsgrundstücks von dem Richtwertgrundstück in den wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen wie Erschließungszustand, abgabenrechtlicher Zustand, Lagemerkmale, Art und Maß der baulichen oder sonstigen Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Grundstückszuschnitt sind durch entsprechende Anpassungen des Bodenrichtwerts berücksichtigt. Seite 16
3.3.2 Bodenwertermittlung für den Bewertungsteilbereich Baulandfläche Bodenrichtwert mit Definition des Bodenrichtwertgrundstücks Der Bodenrichtwert beträgt 115,00 /m² zum Stichtag 31.12.2014. Das Bodenrichtwertgrundstück ist wie folgt definiert: Entwicklungsstufe = baureifes Land Art der baulichen Nutzung = W (Wohnbaufläche) abgabenrechtlicher Zustand = frei Beschreibung des Bewertungsteilbereichs Wertermittlungsstichtag = 01.06.2017 Entwicklungszustand = baureifes Land Art der baulichen Nutzung = W (Wohnbaufläche) abgabenrechtlicher Zustand = pflichtig Grundstücksfläche = Gesamtgrundstück = 426,00 m² Bewertungsteilbereich = 200,00 m² Bodenwertermittlung des Bewertungsteilbereichs Nachfolgend wird der Bodenrichtwert an die allgemeinen Wertverhältnisse zum Wertermittlungsstichtag 01.06.2017 und die wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmale des Bewertungsteilbereichs angepasst. I. Umrechnung des Bodenrichtwerts auf den abgabenfreien Zustand Erläuterung abgabenrechtlicher Zustand des Bodenrichtwerts (frei) = 115,00 /m² abgabenfreier Bodenrichtwert (Ausgangswert für weitere Anpassung) = 115,00 /m² II. Zeitliche Anpassung des Bodenrichtwerts Richtwertgrundstück Bewertungsgrundstück Anpassungsfaktor Erläuterung Stichtag 31.12.2014 01.06.2017 1,00 III. Anpassungen wegen Abweichungen in den wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen lageangepasster abgabenfreier BRW am Wertermittlungsstichtag = 115,00 /m² Fläche (m²) 426,00 1,00 Entwicklungsstufe baureifes Land baureifes Land 1,00 Art der baulichen Nutzung W (Wohnbaufläche) W (Wohnbaufläche) 1,00 angepasster abgabenfreier relativer Bodenrichtwert = 115,00 /m² Werteinfluss durch beim Bewertungsobjekt noch ausstehende Abgaben 50,00 /m² E1 Abgabenpflichtiger relativer Bodenwert = 65,00 /m² IV. Ermittlung des Gesamtbodenwerts vorläufiger abgabenfreier relativer Bodenwert Zu-/Abschläge zum vorläufigen abgabenfreien relativen Bodenwert 115,00 /m² Erläuterung 50,00 /m² E2 Abgabenpflichtiger relativer Bodenwert = 65,00 /m² Fläche 200,00 m² Abgabenpflichtiger Bodenwert = 13.000,00 rd. 13.000,00 Seite 17
Der abgabenpflichtige Bodenwert beträgt zum Wertermittlungsstichtag 01.06.2017 insgesamt 13.000,00. 3.3.3 Erläuterungen zur Bodenrichtwertanpassung E1 Erschließungsbeiträge wurden für die Schlossbergstraße bislang nicht erhoben, da die Schlossbergstraße noch nicht endgültig hergestellt ist. Bei einem eventuellen Ausbau müssten die Grundstücke noch zu Beiträgen herangezogen werden. Ein Klärbeitrag wurde bereits erhoben. Kanal- und Wasserversorgungsbeiträge können nicht mehr erhoben werden. Die noch ausstehenden Beiträge können nur geschätzt werden und werden sachverständig mit rd. 50 /qm angesetzt. E2 Zu- und Abschläge zum vorläufigen abgabenfreien relativen Bodenwert Bezeichnung Erschließung Summe Wertbeeinflussung -50,00 /m² -50,00 /m² 3.3.4 Vergleichswertermittlung für den Bewertungsteilbereich Baulandfläche Zur Bewertung des unbebauten Bewertungsteilbereichs Baulandfläche sind ergänzend zum reinen Bodenwert evtl. vorhandene Wertbeeinflussungen durch Außenanlagen (z. B. Anpflanzungen oder Einfriedungen) oder besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (z. B. Pachtrechte) zu berücksichtigen. Bodenwert für den Bewertungsteilbereich Baulandfläche 13.000,00 (vgl. Bodenwertermittlung) Wert der Außenanlagen (vgl. Einzelaufstellung) + 0,00 Vergleichswert für den Bewertungsteilbereich Baulandfläche = 13.000,00 rd. 13.000,00 3.3.5 Bodenwertermittlung für den Bewertungsteilbereich Restfläche Die hintere Teilfläche von rd. 226 qm wird sachverständig als hausnahes Gartenland mit rd. 1/5 des Bodenrichtwertes von 115 /qm bewertet. Ermittlung des Bodenwerts für den Bewertungsteilbereich Restfläche vorläufiger abgabenfreier relativer Bodenwert ( /m²) 23,00 /m² Zu-/Abschläge zum vorläufigen abgabenfreien relativen Bodenwert + 0,00 /m² abgabenfreier relativer Bodenwert ( /m²) = 23,00 /m² Fläche (m²) 226,00 m² vorläufiger abgabenfreier Bodenwert = 5.198,00 Zu-/Abschläge zum vorläufigen abgabenfreien Bodenwert + 0,00 abgabenfreier Bodenwert = 5.198,00 rd. 5.198,00 Der abgabenfreie Bodenwert beträgt zum Wertermittlungsstichtag 01.06.2017 insgesamt 5.198,00. Seite 18
3.3.6 Vergleichswertermittlung für den Bewertungsteilbereich Restfläche Zur Bewertung des unbebauten Bewertungsteilbereichs Restfläche sind ergänzend zum reinen Bodenwert evtl. vorhandene Wertbeeinflussungen durch Außenanlagen (z. B. Anpflanzungen oder Einfriedungen) oder besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (z. B. Pachtrechte) zu berücksichtigen. Bodenwert für den Bewertungsteilbereich Restfläche 5.198,00 (vgl. Bodenwertermittlung) Wert der Außenanlagen (vgl. Einzelaufstellung) + 0,00 Vergleichswert für den Bewertungsteilbereich Restfläche = 5.198,00 rd. 5.200,00 Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale Hier werden die wertmäßigen Auswirkungen der nicht in den Wertermittlungsansätzen des Vergleichswertverfahrens bereits berücksichtigten Besonderheiten des Objekts insoweit korrigierend berücksichtigt, wie sie offensichtlich waren oder vom Auftraggeber, Eigentümer etc. mitgeteilt worden sind. 3.3.7 Wert des Teilgrundstücks Flst. 409/2 Der Wert des Teilgrundstücks ergibt sich aus der Summe der Werte der Bewertungsteilbereiche. Bezeichnung des Bewertungsteilbereichs Baulandfläche Restfläche Wert 13.000,00 5.200,00 Summe 18.200,00 Grundstücke mit der Nutzbarkeit des Bewertungsgrundstücks werden üblicherweise zu Kaufpreisen gehandelt, die sich am Vergleichswert orientieren. Der Vergleichswert wurde zum Wertermittlungsstichtag mit rd. 18.200,00 ermittelt. Der Wert für das Teilgrundstück Flst. 409/2 wird zum Wertermittlungsstichtag 01.06.2017 mit rd. 18.200,00 geschätzt. Seite 19
3.4 Verkehrswert In einzelne Teilgrundstücke aufteilbare Grundstücke mit der Nutzbarkeit des Bewertungsgrundstücks werden üblicherweise zu Kaufpreisen gehandelt, die sich an der Summe der Einzelwerte der Teilgrundstücke orientieren. Die Einzelwerte der Teilgrundstücke und deren Summe betragen zum Wertermittlungsstichtag: Teilgrundstück Nutzung/Bebauung Wert des Teilgrundstücks Flst. 410 Flst. 409/2 unbebaut unbebaut 17.700,00 18.200,00 Summe 35.900,00 Der Verkehrswert für die beiden unbebauten Baulandgrundstücke in, Schlossbergstraße, Flst. 410, 409/2 Grundbuch Blatt lfd. Nr. Altensteig 13203 1 Grundbuch Blatt lfd. Nr. Altensteig 13203 2 Gemarkung Flur Flurstücke Altensteig 410, 409/2 wird zum Wertermittlungsstichtag 01.06.2017 mit zusammen rd. 35.900,- geschätzt. in Worten: fünfunddreißigtausendneunhundert Euro Der Sachverständige bescheinigt durch seine Unterschrift zugleich, dass ihm keine Ablehnungsgründe entgegenstehen, aus denen jemand als Beweiszeuge oder Sachverständiger nicht zulässig ist oder seinen Aussagen keine volle Glaubwürdigkeit beigemessen werden kann. Pforzheim, den 06.06.2017 Seite 20
4 Rechtsgrundlagen, verwendete Literatur und Software 4.1 Rechtsgrundlagen der Verkehrswertermittlung BauGB: Baugesetzbuch i. d. F. der Bekanntmachung vom 23.September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 6 des Gesetzes vom 20. Oktober 2015 (BGBl. I S. 1722) BauNVO: Baunutzungsverordnung Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom 11. Juni 2013 (BGBl. I S. 1548) ImmoWertV: Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken Immobilienwertermittlungsverordnung ImmoWertV vom 19. Mai 2010 (BGBl. I S. 639) WertR: Wertermittlungsrichtlinien Richtlinien für die Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von Grundstücken in der Fassung vom 1. März 2006 (BAnz Nr. 108a vom 10. Juni 2006) einschließlich der Benachrichtigung vom 1. Juli 2006 (BAnz Nr. 121 S. 4798) SW-RL: Richtlinie zur Ermittlung des Sachwerts (Sachwertrichtlinie SW-RL) in der Fassung vom 5. September 2012 (BAnz AT 18.10.2012) VW-RL: Richtlinie zur Ermittlung des Vergleichswerts und des Bodenwerts (Vergleichswertrichtlinie VW-RL) in der Fassung vom 20. März 2014 (BAnz AT 11.04.2014) EW-RL: Richtlinie zur Ermittlung des Ertragswerts (Ertragswertrichtlinie EW-RL) in der Fassung vom 12. November 2015 (BAnz AT 04.12.2015) BRW-RL: Richtlinie zur Ermittlung des Bodenrichtwerts (Bodenrichtwertrichtlinie BRW-RL) in der Fassung vom 20. März 2014 (BAnz AT 11.04.2014) BGB: Bürgerliches Gesetzbuch vom 2. Januar 2002 (BGBl. I S. 42, 2909; 2003 S. 738), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 11. März 2016 (BGBl. I S. 396) EnEV: Energieeinsparverordnung Verordnung über energiesparenden Wärmeschutz und energiesparende Anlagentechnik bei Gebäuden i. d. F. der Bekanntmachung vom 24. Juli 2007 (BGBl. I S. 1519), zuletzt geändert durch Artikel 3 der Verordnung vom 24. Oktober 2015 (BGBl. I S. 1789) WoFlV: Wohnflächenverordnung Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346) BetrKV: Betriebskostenverordnung Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346), zuletzt geändert durch Artikel 4 des Gesetzes vom 3. Mai 2012 (BGBl. I S. 958) WMR: Wohnflächen- und Mietwertrichtlinie Richtlinie zur wohnwertabhängigen Wohnflächenberechnung und Mietwertermittlung vom 18. Juli 2007 ([1], Abschnitt 2.12.4) DIN 283: DIN 283 Blatt 2 Wohnungen; Berechnung der Wohnflächen und Nutzflächen (Ausgabe Februar 1962; obwohl im Oktober 1983 zurückgezogen findet die Vorschrift in der Praxis weiter Anwendung) Seite 21
4.2 Verwendete Wertermittlungsliteratur [1] Sprengnetter (Hrsg.): Immobilienbewertung Marktdaten und Praxishilfen, Loseblattsammlung, Sprengnetter Immobilienbewertung, Bad Neuenahr-Ahrweiler 2016 [2] Sprengnetter (Hrsg.): Immobilienbewertung Lehrbuch und Kommentar, Loseblattsammlung, Sprengnetter Immobilienbewertung, Bad Neuenahr-Ahrweiler 2016 [3] Sprengnetter (Hrsg.): Sprengnetter-Bibliothek, EDV-gestützte Entscheidungs-, Gesetzes-, Literatur- und Adresssammlung zur Grundstücks- und Mietwertermittlung sowie Bodenordnung, Version 28.0, Sprengnetter Immobilienbewertung, Sinzig 2015 [4] Sprengnetter / Kierig: ImmoWertV. Das neue Wertermittlungsrecht Kommentar zur Immobilienwertermittlungsverordnung, Sprengnetter Immobilienbewertung, Sinzig 2010 [5] Sprengnetter (Hrsg.): Sachwertrichtlinie und NHK 2010 Kommentar zu der neuen Wertermittlungsrichtlinie zum Sachwertverfahren, Sprengnetter Immobilienbewertung, Sinzig 2014 [6] Sprengnetter / Kierig: 1 x 1 der Immobilienbewertung, Sprengnetter Immobilienbewertung, Sinzig 2014 4.3 Verwendete fachspezifische Software Das Gutachten wurde unter Verwendung des von der Sprengnetter GmbH, Bad Neuenahr-Ahrweiler entwickelten Softwareprogramms Sprengnetter - ProSa, Version 34.0 (Juni 2016) erstellt. Seite 22
Dipl.-Ing. (FH) Bernd Neuke 049-2017 Lageplan Seite 23
Straßenansicht Flst. 409/2 wie vor Seite 24
Straßenansicht Flst. 410 Ansicht Schlossbergstraße (Grundstücke links angrenzend) Seite 25
Ansicht Schlossbergstraße (Grundstücke rechts angrenzend) Stadtansicht von Schlossbergstraße aus Seite 26