Die Weiterentwicklung des Reutlinger Einzelhandels in der Innenstadt

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1 Die Weiterentwicklung des Reutlinger Einzelhandels in der Innenstadt Bericht Oktober 2008 / April 2009

2 INHALT 1 Ausgangslage, Auftrag und Aufgabenstellung, Methodische Vorgehensweise Ausgangslage Auftrag und Aufgabenstellung Methodische Vorgehensweise 20 2 Der Makro-Standort REUTLINGEN Lage im Raum, zentralörtliche Bedeutung und besondere Charakteristika Verkehrliche Erreichbarkeit Daten zur Sozial- und Wirtschaftsstruktur 25 3 Einzelhandelssituation in Reutlingen Das Märkte- und Zentrenkonzept der Stadt REUTLINGEN Räumliche Strukturen und Bestandslagen in Reutlingen Struktur- und Leistungsdaten des Reutlinger Einzelhandels Verkaufsflächenausstattung Einzelhandelsumsatz Zentralität Entwicklung von Umsatz, Verkaufsfläche und Zentralität Reutlingens im Zeitablauf 55 4 Einzelhandelsstrukturdaten in der Region Metzingen Balingen Tübingen Sonstige regionale Wettbewerbsstandorte Fazit 71 5 Ergebnisse der Passantenbefragung Methodische Vorgehensweise Ergebnisse der Passantenbefragung im Überblick 78 6 Einzugsgebiet und Nachfragevolumen Einzugsgebiet Nachfragevolumen 98 7 Szenarien zu den möglichen Perspektiven des Reutlinger Einzelhandels Varianten und Grundannahmen der Szenarien Ergebnisse der Szenarien Fazit Wirkungsanalyse für die Etablierung eines Einkaufszentrums in der P:\kommunen\projekte\2007\reutlingen_071106_stadt\bericht\r_reutlingen_bericht_endfassung_ doc Seite 2 von 188

3 Reutlinger Innenstadt Grundlegende Annahmen und Modellrechnungen für die Bewertung der möglichen örtlichen und regionalen Auswirkungen Verkaufsflächenstruktur und Brutto-Zielumsatz eines prospektiven Innenstadt-Centers in REUTLINGEN Kaufkraftstrom-Modellrechnung zur räumlichen Rekrutierung des (Brutto-) Zielumsatzes des prospektiven Innenstadt-Centers in REUTLINGEN Wirkungsanalyse Wirkungsanalyse für die Stadt REUTLINGEN Regionale Wirkungsanalyse Strategien und Maßnahmen zur Weiterentwicklung des Reutlinger Innenstadt-Einzelhandels Handlungsoptionen für eine zukunftsweisende Einzelhandelspolitik Vorbemerkungen Handlungsoptionen des gesteuerten Wachstums - Übersicht über die Handlungsfelder Handlungsoptionen des gesteuerten Wachstums - Projektoptionen Gegenüberstellung der beiden Standortoptionen für ein innerstädtisches Einkaufszentrum Rangfolge der Entwicklungsoptionen (nutzwertanalytischer Ansatz) Abschließende Handlungsempfehlungen 182 TABELLEN; ÜBERSICHTEN UND ABBILDUNGEN Tabellen und Übersichten Tabelle 1: Ausgewählte Daten zur Sozial- und Wirtschaftsstruktur 27 Tabelle 2: Tabelle 3: Verkaufsflächen nach ausgewählten Lagebereichen und Anzahl der Betriebe nach Sortimenten in REUTLINGEN 44 Einzelhandelsumsätze und Raumleistungen nach ausgewählten Lagebereichen in REUTLINGEN 49 Tabelle 4: Einzelhandelszentralität im Städtevergleich 52 Tabelle 5: Pro-Kopf-Ausgabebeträge, Nachfragevolumen, Einzelhandelsumsatz und Zentralität in REUTLINGEN 54 P:\kommunen\projekte\2007\reutlingen_071106_stadt\bericht\r_reutlingen_bericht_endfassung_ doc Seite 3 von 188

4 Tabelle 6: Tabelle 7: Übersicht 1: Einwohner und Nachfragevolumen im Einzugsgebiet des Innen-/ Altstadteinzelhandels von REUTLINGEN 99 Aufschlüsselung des Nachfragevolumens nach Sortimenten in den Einzugsgebietszonen des Innenstadteinzelhandels von REUTLINGEN 100 Markt- und potenzialseitige Aspekte für den Einzelhandel von REUTLINGEN für die Jahre 2007, 2010, 2015 und Übersicht 2a: Markt- und potenzialseitige Aspekte für den innerstädtischen Einzelhandel von REUTLINGEN nach drei Varianten für das Jahr Übersicht 2b: Markt- und potenzialseitige Aspekte für den innerstädtischen Einzelhandel von REUTLINGEN nach drei Varianten für das Jahr Übersicht 3a: Markt- und potenzialseitige Aspekte für den innerstädtischen Einzelhandel von REUTLINGEN nach drei Varianten für das Jahr Übersicht 3b: Markt- und potenzialseitige Aspekte für den innerstädtischen Einzelhandel von REUTLINGEN nach drei Varianten für das Jahr Übersicht 4a: Markt- und potenzialseitige Aspekte für den innerstädtischen Einzelhandel von REUTLINGEN nach drei Varianten für das Jahr Übersicht 4b: Markt- und potenzialseitige Aspekte für den innerstädtischen Einzelhandel von REUTLINGEN nach drei Varianten für das Jahr Tabelle 8: Tabelle 9: Verkaufsflächenstruktur und Brutto-Zielumsatz eines möglichen Innenstadt-Centers in REUTLINGEN 136 Kaufkraftstrom-Modellrechnung für ein mögliches Einkaufszentrum in der Reutlinger Innenstadt 140 Tabelle 10a: Mögliche anzunehmende Umsatzumverteilungen-/neuorientierungen (ECE-Standort) 150 Tabelle 10b: Mögliche anzunehmende Umsatzumverteilungen-/neuorientierungen im Hartwarenbereich (ECE-Standort) 151 Tabelle 10c: Mögliche anzunehmende Umsatzumverteilungen-/neuorientierungen (ECE-Standort - effektive Verkaufsfläche m²) 153 Tabelle 11b: Mögliche anzunehmende Umsatzumverteilungen-/neuorientierungen im Hartwarenbereich (fiktiver Altstadtstandort) 155 Tabelle 11c: Mögliche anzunehmende Umsatzumverteilungen-/neuorientierungen (fiktiver Altstadtstandort, effektive Verkaufsfläche m²) 156 P:\kommunen\projekte\2007\reutlingen_071106_stadt\bericht\r_reutlingen_bericht_endfassung_ doc Seite 4 von 188

5 Abbildungen Abbildung 1: Räumliche Abgrenzung der Reutlinger Alt-/Innenstadt 31 Abbildung 2: Zonierung der Einzelhandelsstruktur in REUTLINGEN gemäß Märkte- und Zentrenkonzept 35 Abbildung 3: Einzelhandelssituation in der Reutlinger Innenstadt 38 Abbildung 4: Befragte nach räumlicher Herkunft 80 Abbildung 5: Das Einzugsgebiet der Reutlinger Alt-/Innenstadt 97 Abbildung 6: Darstellung der Handlungsoptionen 187 P:\kommunen\projekte\2007\reutlingen_071106_stadt\bericht\r_reutlingen_bericht_endfassung_ doc Seite 5 von 188

6 1 Ausgangslage, Auftrag und Aufgabenstellung, Methodische Vorgehensweise 1.1 Ausgangslage Die baden-württembergische Stadt REUTLINGEN (rd Einwohner) besitzt traditionell eine hohe Bedeutung als Einkaufsstadt und erfüllt als Oberzentrum nicht nur örtlich, sondern auch regional eine zentrale Versorgungsfunktion im südlichen Baden-Württemberg bis weit in die ländlichen strukturierten Gebiete der Schwäbischen Alb. Einzelhandelsseitig hat REUTLINGEN auf strukturelle, ökonomische und städtebauliche Entwicklungen im Einzelhandel immer frühzeitig mit Konzepten reagiert und sich so der Herausforderung gestellt, langfristig die hohe Attraktivität der Stadt zu bewahren; zuletzt mit der Aufstellung eines Märkte- und Zentrenkonzeptes, das der Gemeinderat im Oktober 2006 beschlossen hat. Die Stadt REUTLINGEN verfolgt mit dem Märkte- und Zentrenkonzept folgende Ziele: Steigerung der Attraktivität der Innenstadt als zentraler und urbaner Einzelhandelsschwerpunkt Konzentration der Ansiedlung innenstadtrelevanter Sortimente auf die Innenstadt Spielräume zur Ansiedlung nicht innenstadtrelevanter Sortimente an Ergänzungsstandorten in dezentraler Lage entwickeln Erhalt und Stärkung der Nahversorgung Das Konzept räumt der räumlichen Enge der Altstadt ein Erweiterungspotenzial für Einzelhandel ein, indem es über den eigentlichen Altstadtbereich hinaus die Innenstadt abgrenzt. In diesem Teilbereich befindet sich auch die mögliche Flächenerweiterung 'City Nord'. Aufgrund der heute vorhandenen, z.t. stark erneuerungsbedürftigen Strukturen ist dort bereits in naher Zukunft mit stadtstrukturellen/städtebaulichen Veränderungen zu rechnen. REUTLINGEN - Endfassung Seite 6 von 188

7 So haben in der letzten Zeit auch immer wieder Projektentwickler für Einkaufszentren ihr Interesse an diesem Bereich bekundet. Der Gemeinderat hat im Frühjahr 2007 mit einem Aufstellungsbeschluss reagiert und die Auslobung eines Wettbewerbs für diesen Bereich beschlossen. Basierend auf für den gesamten Stadtbereich aktuellen Datenerhebungen (Bestandserhebung), sollen in einem zukunftsweisenden sowie handlungs- und praxisorientierten Einzelhandelsgutachten, das auf drei Zeithorizonte (kurzfristig = 2010/ mittelfristig = 2015/ langfristig = 2025) ausgelegt ist und das beschlossene Markt- und Zentrenkonzept zur Basis hat, die Kaufkraftbindungssituation nach zwölf Sortimenten 1 Grundlagen für die Weiterentwicklung des Reutlinger Innenstadt-Einzelhandels geschaffen und insbesondere auch die Frage, ob und wie viel Einzelhandelsflächen (hinsichtlich Quantität und Qualität) zugelassen werden sollen/können, beantwortet werden. Bei zukünftigen Entwicklungen soll das Gutachten als Entscheidungsgrundlage und Handlungsanweisung für die Stadt REUTLINGEN dienen und für anstehende Verwaltungsaufgaben eine wichtige Basis, beispielsweise bei der Erarbeitung der Unterlagen zum Wettbewerb "City Nord", bilden. Die Untersuchung soll dabei für die vom Büro Trojan & Trojan definierten bzw. zur Neu-/ Umstrukturierung vorgesehenen Entwicklungsbereiche aus dem Märkte- und Zentren- 1 Folgende 12 Sortimente (synonym: Warengruppen): 1. Nahrungs-, Genussmittel 7. Bücher, Schreibwaren 2. Gesundheit, Körperpflege 8. Hausrat, Glas, Porzellan, Geschenkartikel 3. Bekleidung, Textilien 9. Spielwaren, Sport, Camping, Hobby, Fahrräder 4. Schuhe, Lederwaren 10. Uhren, Schmuck 5. Technik, Unterhaltungselektronik 11. Heimwerker, Gartenbedarf, Autozubehör, zoologischer 6. Multimedia, Foto, Optik Bedarf 12. Möbel, Einrichtungsbedarf, Haus- und Heimtextilien REUTLINGEN - Endfassung Seite 7 von 188

8 konzept - 'City Nord' und Oststadt - sowie für weitere in Frage kommende Flächen erfolgen, die im Umfeld der Innenstadt liegen und in ein Handlungskonzept münden 1. Einen Baustein dieser Flächenuntersuchungen stellt auch das beabsichtigte Vorhaben der Hamburger Firma ECE mit m² Verkaufsfläche dar. Für den von der ECE gewünschten Standort soll ebenfalls geprüft werden, ob die Ansiedlung in der geplanten Quantität und Qualität dazu beitragen kann, den Reutlinger Einzelhandel in der Altstadt zu ergänzen und zu stärken, wobei die wirtschaftlichen, funktionalen und städtebaulichen Folgen darzulegen und zu bewerten sind. Abschließend ist zu analysieren, wie ein mit dem Projekt der Firma ECE vergleichbares Vorhaben (Qualität und Quantität) an einem fiktiven Standort in einer 1a Einkaufslage in der Altstadt die bestehende Einzelhandelsstruktur beeinflusst; die Wirkungen des von der Firma ECE gewünschten und des von der Firma ECE gewünschten und des fiktiven Standorts sind vergleichend gegenüber zu stellen. Dieses voraus geschickt, hat die Stadt REUTLINGEN in Ihrem Schreiben vom 10. August folgendes Anforderungsprofil formuliert: 1 Bestandsaufnahme Die Strukturdaten des bestehenden Einzelhandels werden flächendeckend im gesamten Stadtgebiet von REUTLINGEN erhoben. Die Erhebung der Daten erfolgt nach Sortimenten. Die quantitative Beurteilung des Einzelhandelsangebotes erfolgt auf der Grundlage von Sortimenten. Die Bindungsquoten (Umsatz/ Kaufkraft) werden für REUTLINGEN in Bezug zum Umland, aber auch hinsichtlich der einzelnen Standorte innerhalb des Stadtgebietes und der lokalen Nachfrage, ermittelt. 1 Anhand von Untersuchungsvarianten sollen die mit den jeweiligen Einzelhandelsentwicklungsflächen ausgelösten Veränderungen in der Wirtschaftlichkeit bzw. Funktionalität (z. B. Zentralität, Umsatzverteilungen) und die damit verbundenen städtebaulichen und verkehrlichen Maßnahmen für o. g. Zeithorizonte aufgezeigt und bewertet werden. REUTLINGEN - Endfassung Seite 8 von 188

9 2. Szenarien zur Einzelhandelsentwicklung Szenarien zur Abschätzung der Verkaufsflächenentwicklung werden für die Prognosehorizonte 2010 (kurzfristig), 2015 (mittelfristig) und (langfristig) erstellt. Für die Berechnung der Kaufkraftentwicklung sind die Bevölkerungsentwicklung und zu erwartende Entwicklungstrends im Einzelhandel zu berücksichtigen. 3. Räumliche Entwicklungspotenziale in der Altstadt Darstellung und Konkretisierung der Flächenpotenziale, die sich aus den Entwicklungsflächen des Altstadtrahmenplans ergeben. Flächenpotenziale sind anhand von Kriterien zu überprüfen: Wirtschaftliche, funktionale und städtebauliche Aspekte. Nicht zu vernachlässigen sind Wegebeziehungen innerhalb der Stadt. Bewertung der Standorte wird in einer Matrix zusammengefasst. Es erfolgt eine Einstufung der Flächen nach ihrer Eignung. Die Matrix muss so aufbereitet sein, dass sie im Weiteren als Entscheidungsgrundlage dienen kann. Die Chancen einer Verwirklichung sind darzulegen. Schritte für die Umsetzung der einzelnen Flächenpotenziale werden aufgezeigt. 4. Räumliche Entwicklungspotenziale in der Innenstadt und ihrem Umfeld Entwicklungspotenziale in der Innenstadt und ihrem Umfeld sind zu identifizieren und ebenfalls anhand der Kriterien zu prüfen, zu bewerten und in einer Matrix zusammenfassend darzustellen. Die Verwirklichungschancen und die Schritte für die Umsetzung werden ebenfalls aufgezeigt. 1 Der langfristige Szenariohorizont wurde später auf Wunsch der Stadt REUTLINGEN auf 2025 gesetzt. REUTLINGEN - Endfassung Seite 9 von 188

10 5. Handlungskonzept Zusammenfassung der Untersuchungsergebnisse aus allen Flächenpotenzialen in Form eines Handlungskonzeptes. Kartografische Darstellung von Entwicklungsschritten und Potenzialflächen. 6. Wirkungsanalyse Shopping-Center Darzustellen sind die ökonomischen Wirkungen des von der ECE Projektmanagement projektierten Shopping-Centers unter Anwendung eines (vereinfachten) Gravitationsmodells in Verbindung mit Kaufkraftstromszenarien. Darstellung der Wirkungsweisen für ein Vorhaben in gleicher Qualität und Quantität an einem fiktiven Standort in einer 1a-Einkaufslage in der Altstadt. Aufzeigen der Stellschrauben und ihrer Wirkungsweisen. Darstellung von standort- und sortimentsbezogener Umsatzverteilung sowie städtebaulicher Effekte beider Standorte. Bewertung und Darstellung beider Standorte in einer Matrix. Zurzeit werden im innerstädtischen Bereich von REUTLINGEN mehrere Planungen erarbeitet: Altstadtrahmenplan, Oststadtrahmenplan sowie Bebauungsplan und Wettbewerbsausschreibung für den Bereich 'City Nord'. Die Entwicklungen in diesen Bereichen wirken gebietsübergreifend. Die Planinhalte müssen aufeinander abgestimmt werden, so dass vom Gutachter eine Abstimmung mit den anderen Experten erwartet wird." REUTLINGEN - Endfassung Seite 10 von 188

11 1.2 Auftrag und Aufgabenstellung Vor dem Hintergrund der skizzierten, sehr differenzierten Aufgaben- und Fragestellung werden im Rahmen des Einzelhandelsgutachtens durch die Gutachter auf Basis eines Vertrages vom März 2008 folgende Leistungsbausteine erbracht: A. Standort- und Marktanalyse / IST-Analyse Makro-Standort REUTLINGEN Kurzskizze zur Lage der Stadt REUTLINGEN im Raum, zentralörtliche Bedeutung und Verkehrsanbindung, Struktur- und Entwicklungsdaten zu Bevölkerung und Wirtschaft, zum Arbeitsmarkt sowie zur Kaufkraftsituation 1, etwaige Entwicklungen/Veränderungen im Vergleich zu 1999 und Die Situation im Einzelhandel der Stadt REUTLINGEN Qualitative Kurzskizze zu den räumlichen Strukturen und den Bestandslagen des Einzelhandels in der Stadt REUTLINGEN (inkl. teilweise kartographischer Darstellung). Kurzdarstellung des Reutlinger Märkte- und Zentrenkonzeptes sowie nicht-integrierte Einzelhandelsstandorte, inkl. teilweise kartographischer Darstellung. In diesem Kontext wird insbesondere auch auf etwaige (positive/ negative) Veränderungen gegenüber der Situation gemäß Märkte- und Zentrenkonzept eingegangen. 1 U.a. Entwicklung der Einwohnerzahl 1999/2003/2007, alterstrukturelle Zusammensetzung der Wohnbevölkerung, durchschnittliche Haushaltsgröße, Bevölkerungsdichte, Erwerbsstruktur, Arbeitslosenquote, Kaufkraftindex. REUTLINGEN - Endfassung Seite 11 von 188

12 Textliche und graphische Aufbereitung sowie Darstellung aktueller Struktur- und Leistungsdaten 1 des Reutlinger Einzelhandels insgesamt für das Jahr 2006/2007 (Anzahl, Betriebsformen. Verkaufsfläche, Nachfragevolumen vor Ort, Einzelhandelsumsatz, mögliche Kaufkraftzu-/-abflüsse, Einzelhandelszentralität; Flächenproduktivität nach zwölf Sortimenten/Hauptwarengruppen), mögliche Entwicklungen/Veränderungen seit der letzten Einzelhandelsstudie zum Märkte- und Zentrenkonzept. Benchmark-Vergleich zu den Struktur- und Leistungsdaten des Reutlinger Einzelhandels (u.a. hinsichtlich Einwohnerzahl, ausgewählten Branchen/ Betriebsformen, Verkaufsflächenausstattung, Zentralität, Umsatz, Umsatz/m 2, jeweils differenziert nach Warengruppen) im Attraktivitätsvergleich mit den Einzelhandelsstrukturen mit den ähnlich großen und solitär gelegenen Städten Würzburg und Ingolstadt. Skizzierung eines Stärken-Schwächen-Profils des Reutlinger Einzelhandels unter besonderer Berücksichtigung der Innen-/Altstadt (inkl. möglicher 'City Nord') und ihrer einzelnen Geschäftslagen. Überblick über die regionale Wettbewerbssituation im Einzelhandel Erarbeitung tabellarischer Übersichtsblätter zur regionalen Konkurrenzsituation in Tübingen, Metzingen und Balingen 2. Qualitative Darstellung von weiteren relevanten regionalen Wettbewerbsstandorten (u.a. Stuttgart, Sindelfingen, Böblingen, Ulm). 1 Folgende 12 Sortimente (synonym: Warengruppen): 1. Nahrungs-, Genussmittel 7. Bücher, Schreibwaren 2. Gesundheit, Körperpflege 8. Hausrat, Glas, Porzellan, Geschenkartikel 3. Bekleidung, Textilien 9. Spielwaren, Sport, Camping, Hobby, Fahrräder 4. Schuhe, Lederwaren 10. Uhren, Schmuck 5. Technik, Unterhaltungselektronik 11. Heimwerker, Gartenbedarf, Autozubehör, zoologischer 6. Multimedia, Foto, Optik Bedarf 12. Möbel, Einrichtungsbedarf, Haus- und Heimtextilien 2 Inhaltlich umfassen die Strukturskizzen folgende Aspekte: Darstellung der wesentlichen Struktur- und Leistungskennziffern (Umsatz/Zentralität nach sechs Hauptwarengruppen), Flächenerhebungen zur Verkaufsflächenausstattung, Kurzskizze des Innenstadteinzelhandels mit den wichtigsten Betrieben, Fachmarktstandorten/-agglomerationen im Stadtgebiet sowie relevante Planungen (soweit zu recherchieren). REUTLINGEN - Endfassung Seite 12 von 188

13 Innenstadt-Besucherbefragungen Um die Meinungen, Einstellungen und Urteile der Reutlinger City-Besucher adäquat in die Untersuchung einbeziehen und ihre Vorakzeptanz zu möglichen Entwicklungen in der Innenstadt eruieren zu können, wurden in der Zeit vom 5. bis 8. März 2008 über 500 innerstädtische Besucher-/Passantenbefragungen durchgeführt und die Ergebnisse bei der Ergebnisfindung bzw. für das Handelskonzept zur Weiterentwicklung des Reutlinger City-Einzelhandels adäquat eingebunden. Der Fragebogen wurde vorab mit der Stadtverwaltung sowie dem projektbegleitenden Arbeitskreis (u.a. IHK Reutlingen, StaRT, Forum Reutlingen und RT aktiv) intensiv diskutiert und abgestimmt. Potenzialberechnungen Abgrenzung des Einzugsgebietes des Reutlinger Innenstadt-Einzelhandels anhand der Ergebnisse der Kundenbefragungen und/oder vorliegenden Erhebungen/Expertenbefragungen. Differenzierung nach Zonen unterschiedlicher Abschöpfungsintensität (Zeit-Distanz- Methodik/modifizierte Fahrradien); Kartierung der Einzugsgebietsreichweiten sowie graphische Darstellungen. Berechnung der jeweiligen ladeneinzelhandelsrelevanten Nachfragevolumina 1. In diesem Kontext wird mit Blick auf die möglichen Zukunftsperspektiven des Reutlinger Einzelhandels auch darauf eingegangen, ob bzw. unter welchen Voraussetzungen eine Erweiterung des derzeitigen Einzugsgebietes möglich ist. 1 Differenzierung nach sechs Hauptwarengruppen: periodischer Bedarf; Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren; Technik/Unterhaltungselektronik; Haushalts- und persönlicher Bedarf; Freizeit- und Hobbybedarf; Möbel/Einrichtungsbedarf, Haus- und Heimtextilien. REUTLINGEN - Endfassung Seite 13 von 188

14 B. Perspektiven des Reutlinger Einzelhandels/SOLL-Analyse Um die grundlegenden Perspektiven für den Einzelhandel der Stadt REUTLINGEN aufzeigen und möglichst realistisch einschätzen zu können, werden, ausgehend von der Ist-Situation 2007/2008, für die derzeit absehbaren zukünftigen makro-standortseitigen sowie wettbewerbs-, markt- und potenzialseitigen Gegebenheiten sowie absehbaren Entwicklungstrends im Einzelhandel alternative Entwicklungsszenarien erarbeitet. In diesem Arbeitsschritt wird für den Prognosehorizont 2010, 2015 bis 2025 nach drei möglichen Politikansätzen differenziert: 'Status-Quo-Variante' = keine nennenswerte Veränderung gegenüber der Situation 2007/2008; Optimierungen im Bestand; diese Variante beinhaltet auch in der Langfristperspektive die Orientierung am Märkte- und Zentrenkonzept bzw. vergleichbaren Nachfolgekonzepten 'Laissez-Faire-Variante' = 'ungebremstes' Wachstum je nach Investorenanfrage 1 ; dieses bedeutet insbesondere auch eine mittel- bis langfristige Abkehr vom Märkte und Zentrenkonzept 'Gesteuertes Wachstum' = zielgerichtete Bestandserweiterungen; diese Variante beinhaltet auch in der Langfristperspektive die Orientierung am Märkte- und Zentrenkonzept bzw. vergleichbaren Nachfolgekonzepten, lässt aber auch gezielte Entwicklungen zu, die nach derzeitigem Sachstand nicht dem Märkte- und Zentrenkonzept entsprechen. Basierend auf globalen, regionalen und lokalen Entwicklungsparametern, Annahmen zur Entwicklung der Wohnbevölkerung, der Kaufkraftkennziffern und der ladeneinzelhandelsrelevanten Pro-Kopf-Ausgabebeträge im derzeitigen/perspektivischen Einzugsgebiet werden über zukünftige Nachfragevolumina und warengruppenspezifischen Kaufkraftabschöpfungs- 1 Diesbezüglich werden von den Gutachtern Annahmen getroffen, unabhängig von der derzeit geltenden, recht restriktiven Flächenausweisungs- und Genehmigungspraxis der Stadt REUTLINGEN. REUTLINGEN - Endfassung Seite 14 von 188

15 quoten die Perspektiven des Reutlinger Innenstadt-Einzelhandels in den Jahren 2010, 2015 und 2025 skizziert und quantitative/ qualitative Flächenspielräume aufgezeigt. Auch werden hierbei Entwicklungstrends im Einzelhandel adäquat berücksichtigt. Die Vor- und Nachteile der drei Varianten werden im Hinblick auf die zukünftige Positionierung des Reutlinger Einzelhandels in der Region insgesamt, die mögliche Position des Reutlinger Innenstadt-Einzelhandels und mögliche Effekte für die lokalen und regionalen Bestandsstrukturen aufgezeigt (qualitative Analyse). C. Maßnahmen und Strategien zur Weiterentwicklung des Reutlinger Innenstadt-Einzelhandels Handlungsoptionen für eine zukunftsweisende Einzelhandelspolitik Basierend auf den vorstehenden Ausführungen sowie den Ergebnissen der drei alternativen Szenario-Ansätze wird zu grundsätzlichen Handlungsoptionen im Rahmen einer zukunftsorientierten Einzelhandelspolitik der Stadt REUTLINGEN gutachterlich Stellung genommen, die Grundlage/Handlungsanweisung für künftige Entwicklungen darstellen und ggf. Basis für den Wettbewerb "City-Nord" bilden soll. Dabei werden auf Basis der drei Szenario-Ansätze (Status-Quo-Variante, Laissez-Faire- Variante, und Gesteuertes Wachstum) Hinweise und Empfehlungen zur Weiterentwicklung/ Stärkung des Einzelhandelsstandortes Reutlinger Innenstadt gegeben; vor allem: Pro und Contra von möglichen Neuansiedlungen im großflächigen Einzelhandel (insbesondere auch im Hinblick auf die geplante Auslobung des Wettbewerbs "City-Nord"), quantitativen/qualitativen Handlungsoptionen bzw. -empfehlungen (insbesondere auch im Hinblick auf die geplante Auslobung des Wettbewerbs "City-Nord"), potenzieller Maßnahmen, die im Kontext der Stärkung des städtebaulich integrierten örtlichen Einzelhandels notwendig sind (u.a. Städtebau bzw. Stadtgestaltung/ Gestaltung des öffentlichen Raumes, Marketing- und Managementaktivitäten als flankierende Maßnahmen etc.) REUTLINGEN - Endfassung Seite 15 von 188

16 Standortoptionen großflächiger Einzelhandelsnutzungen Kurzskizze der vom Büro Trojan definierten bzw. zur Neu-/Umstrukturierung anstehenden Grundstücksareale für zusätzliche Einzelhandelsnutzungen (ca.-verkaufsflächenprogramm, differenziert nach den sechs Hauptwarengruppen) und struktureller/konzeptioneller Hinsicht (branchenspezifische Betriebs-/ Vertriebstypen). Dabei werden die verschiedenen Projektoptionen sodann in einer Bewertungsmatrix abgebildet, mit der auf der Basis eines nutzwertanalytischen Ansatzes/ Scoring- Modells (Punktebewertung relevanter Parameter 1 ) eine Rangfolge ausgearbeitet und deren Verwirkungschancen eingeschätzt wird. Wirkungsanalyse für den Baustein Shoppingcenter Methodische Hinweise Grundlage der GfK GeoMarketing-Wirkungsanalyse, die auf der oben skizzierten Datenbasis zu den relevanten lokalen/regionalen Einzelhandelsstrukturen basiert, ist neben der Attraktivität der im Untersuchungsraum bedeutenden Einzelhandelsstrukturen (gemessen an warengruppenspezifischem Umsatz, Verkaufsfläche und Zentralität bzw. möglichen Kaufkraftzu- und -ab-flüssen), den Distanzgrößen zwischen den jeweiligen Orten sowie dem Untersuchungsort insbesondere auch eine differenzierte Kaufkraftstrom-Modellrechnung zur Umsatzrekrutierung des Einzelhandelsvorhabens (Abgleich Status-quo-Rechnung ohne Planvorhaben; exante-rechnung mit Planvorhaben = perspektivisch). Wissenschaftstheoretisch handelt es sich dabei um ein empirisch-deduktives Verfahren, in das zunächst empirische Erfahrungswerte einfließen, die unserem Haus aus hunderten von Befragungen zu der Herkunft und dem (branchenspezifischen) Ausgabeverhalten von Kunden/ Käufern vorliegen, und die anhand von weiteren Marktbeobachtungen (wie u.a. das Haushaltspanel der GfK AG zum Ausgabeverhalten von Privathaushalten) kontinuierlich überprüft und ergänzt werden. 1 U.a. könnten mögliche Standort-/Projektkombinationen folgende Bewertungsmerkmale umfassen: Beitrag zur Stärkung der Innenstadt, stadtstrukturelle/städtebauliche Integrationsfähigkeit, Verbundeffekte mit bestehenden zentralen Einzelhandelslagen, Erweiterung des Einzugsgebietes, Zentralitätseffekt, Bereitstellung hochwertiger/großflächiger Angebote, Auswirkungen auf den Innenstadt-Einzelhandel. REUTLINGEN - Endfassung Seite 16 von 188

17 Die Ergebnisse dieser Kaufkraftstrom-Modellrechnung bilden die Grundlage für ein mehrstufiges iteratives Verfahren, mit dem unter Berücksichtigung verschiedener Parameter (u.a. Zeit-Wege- Distanzen, tradierten Einkaufsbeziehungen, Leistungsstärke aller relevanten Wettbewerber/Wettbewerbsstandorte -dieses unterschieden nach den Hauptwarengruppen- etc.) eine differenzierte räumliche Verteilung der effektiven Umsatzherkünfte abgebildet wird. Über das Huff-Modell hinausgehend erfolgt des weiteren im Rahmen sehr aufwändiger Rechengänge eine detaillierte Gegen- und Kontrollrechnung durch ein System von Kaufkraftstrom-, Umlenkungsund Umsatzmatritzen (immer spezifisch je untersuchtem Standort und je untersuchter Waren-/Sortimentsgruppe) unter Einhaltung von Rahmenbedingungen und Identitätsbeziehungen, also ein Verfahren, wie es in der amtlichen Statistik u.a. im Bereich der Volkswirtschaftlichen Gesamtrechnungen angewandt wird. Somit wird im Ergebnis eine umfangreiche Umsatzumlenkungsmatrix erarbeitet, die die räumlichen warengruppenspezifischen Verteilungen von Umsatz und Nachfragevolumen im Einzugsgebiet der einzelhändlerischen Planmaßnahme sowie die bestehenden Kaufkraftströme in der Region vor und nach Realisierung des Vorhabens berücksichtigt. Die sich perspektivisch für die untersuchungsrelevanten zentralen Standorte/Städte infolge der Errichtung des Planvorhabens ergebenden, abnehmenden warengruppenspezifischen Kaufkraftbindungen wurden dabei in einem aufwändigen mathematischen Verfahren im Verhältnis zur Zentralität bzw. ihrer lokalen Bedeutung der betreffenden Stadt gewichtet. Mit anderen Worten: GfK GeoMarketing hat die einschlägigen wissenschaftlichen Rechenmethoden/ Gravitationsmodelle zur Bestimmung warengruppenspezifischer, regionaler/ lokaler Wirkungen weiterentwickelt, die u.a. durch eine fundierte Datenbasis empirisch abgesichert und auch von Fachinstitutionen (Bundesarbeitsgemeinschaft der Mitte- und Großbetriebe des Einzelhandel e.v., Berlin und Institut für Handelsforschung, Köln) anerkannt sind. REUTLINGEN - Endfassung Seite 17 von 188

18 Bestimmung des warengruppenspezifischen (Brutto-)Zielumsatzes für das geplante Center nach fünf Sortiments-/Warengruppen 1 a) periodischer Bedarf b) aperiodischer Bedarf, darunter 1.) Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren 2.) Hartwarten, darunter - Technik - Haushalts- und persönlicher Bedarf - übrige Hartwaren Kaufkraftstrom-Modellrechnung zur Umsatzrekrutierung nach Zonen des Einzugsgebietes und Verwendungsbereichen 1 a) periodischer Bedarf b) aperiodischer Bedarf, darunter 1.) Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren 2.) Hartwarten, darunter - Technik - Haushalts- und persönlicher Bedarf - übrige Hartwaren Darstellung der Wirkungsweisen für ein Vorhaben in gleicher Qualität an einem fiktiven Standort in einer 1a-Einkaufslage in der Altstadt. Auf Grundlage von fundierten Kaufkraftstrom-Modellrechnungen werden die positiven/negativen Effekte beider möglichen Shoppingcenter-Standorte in einer Wirkungsanalyse (z.b. Umsatzumverteilungen/Neuorientierungen differenziert nach Innenstadt, übriges Stadtgebiet, Umsatz-/Zentralitätseffekte) quantifiziert. Bewertung und Darstellung beider Standorte in einer Matrix. 1 Da überregional ausstrahlende Shoppingcenter üblicherweise in den Bereichen "Heimwerker- und Gartenbedarf" sowie "Möbel/Einrichtungsbedarf, Haus- und Heimtextilien" nur in geringem Umfang Verkaufsflächen aufweisen, werden diese an dieser Stelle zu "übrige Hartwaren" zusammengefasst. REUTLINGEN - Endfassung Seite 18 von 188

19 Handlungskonzept zur Weiterentwicklung des Reutlinger Innenstadt- Einzelhandels Basierend auf den vorstehenden Untersuchungsschritten, den Ergebnissen der Szenarien, der Standortbewertungen und der Wirkungsanalyse zu dem Shoppingcenter wird sodann im Rahmen abschließender Empfehlungen Maßnahmen und Schritte zur Weiterentwicklung des Reutlinger City- Einzelhandels getroffen und in einer Prioritätenskala dargestellt (= Handlungskonzept) und teilweise graphisch aufbereitet bzw. zusammengeführt. Auch werden Hinweise zum weiteren Vorgehen der zu präferierenden Grundstücksentwicklung(en) bzw. Schritten zur Umsetzung getroffen, die auch als Ergebnis in das Wettbewerbsverfahren "City-Nord" eingebunden werden können. REUTLINGEN - Endfassung Seite 19 von 188

20 1.3 Methodische Vorgehensweise Die nachstehenden Ausführungen und Darstellungen basieren primär auf den intensiven Vor-Ort-Recherchen der Gutachter in REUTLINGEN und den Umlandstädten/-gemeinden. In diesem Zusammenhang erfolgte im Januar/Februar 2008 eine Totalerhebung des jeweiligen örtlichen Einzelhandels in REUTLINGEN und den relevanten Umlandstädten/ -gemeinden Tübingen, Metzingen und Balingen, durch ein langjährig erfahrenes Gutachterteam. Die hierbei ermittelten Daten wurden durch Plausibilitätsprüfungen und Standortbegehungen der Projektleitung gegengecheckt. Der vorliegende Bericht basiert auf Informationen zum Recherchestand Juni Aktuellere Informationen, die in die abschließende Berichtsfassung einfließen, werden explizit genannt. Während der Erarbeitung der Gutachtenergebnisse fand ein reger, intensiver Austausch/ Dialog mit einem projektbegleitenden Arbeitskreis, bestehend aus u.a. Vertretern der Stadt REUTLINGEN, der IHK Reutlingen, RT Aktiv und Forum Reutlingen statt, der die Gutachtenerstellung begleiten und bei etwaigen Fragestellungen Hilfestellungen leisten sollte. Folgende, mit dem Auftraggeber vereinbarte Termine wurden bis zur Abgabe des vorliegenden Berichtes durchgeführt: Auftaktgespräch mit der Verwaltung 26. November 2007 Briefing-Gespräch mit Verwaltung, Architekten und Beteiligung Einzelhandel 07. Januar 2008 REUTLINGEN - Endfassung Seite 20 von 188

21 Durchführung der Befragung 05. März bis 08. März 2008 Befragungsergebnisse und Analyse Vorstellung der Unterlagen in Verwaltung 11. April 2008 Sitzung Finanzausschuss/Bau-, Verkehrs- 06. Mai 2008 und Umweltausschuss Beteiligung Einzelhandel 08. Mai 2008 Handlungskonzept und Wirkungsanalyse Vorstellung der Szenarien und Ergebnisse der Wirkungsanalyse in Verwaltung 25. Juli 2008 Abgabe Manuskriptfassung 24. Oktober 2008 Präsentation Untersuchungsergebnisse Sitzung Finanzausschuss/Bau-, Verkehrs- 21. November 2008 und Umweltausschuss Beteiligung Einzelhandel 09. Februar 2009 REUTLINGEN - Endfassung Seite 21 von 188

22 Vom Auftraggeber wurden verschiedene untersuchungsrelevante Unterlagen 1 zur Einzelhandelsstruktur in REUTLINGEN und dem Umland zur Verfügung gestellt, die bei der Gutachtenerstellung berücksichtigt wurden. Darüber hinaus fließen auch die Ergebnisse von Gesprächen mit sonstigen Kennern der Einzelhandelssituationen in REUTLINGEN und in der Region mit ein. 1 Folgende Programmunterlagen oder Vorgaben wurden überreicht und sind gemäß vertraglicher Vereinbarungen vom März 2008 zu berücksichtigen: A. Überreichte Unterlagen des Auftraggebers in Papierform: Märkte- und Zentrenkonzept - Vorlage 04/112/01 mit Anlagen, Broschüre Märkte- und Zentrenkonzept, Märkte- und Zentrenkonzept - Vorlage 06/046/01.1 mit Anlagen, Märkte- und Zentrenkonzept - Untersuchung von 2002, Märkte- und Zentrenkonzept - Untersuchung von 1998, Ideenwettbewerb "Altstadt" - Auslobungstext und Anlagen, Tübinger Vorstadt - Kurzfassung der Vorbereitenden Untersuchung, Ideenwettbewerb "Bruderhausgelände, Stadthalle" - Vorlage mit Auslobungsunterlagen, Broschüre über die Wettbewerbsarbeiten, Zukunftsinitiative Innenstadt (ZIP) - Infoblatt, Hefte 70A und 70B, Erhebung der Einzelhandelsstandorte im Bereich Föhrstraße. B. Überreichte Unterlagen des Auftraggebers auf CD: Zukunftsinitiative Innenstadt (ZIP) - Ergebnis der Beteiligung, Masterplan Nord - CD mit Masterplan von Büro Pesch und Partner sowie Studie "Unter den Linden" Büro Baldauf, Untersuchung Büro Baldauf City Nord, City Nord - Plandarstellung mit rechtskräftigen Bebauungsplänen sowie CD mit B- Plänen und Katasterplan, Stadtbahn - Plandarstellung, Übersicht Rahmenpläne Innenstadt, Zonierung Einzelhandelsstruktur (aus dem Märkte- und Zentrenkonzept), Katasterplan Altstadt und Innenstadt, Entwicklungsflächenpotenzialkarte von Trojan Trojan Wendt, Vorlagen der Stadt Reutlingen zum ROV Metzingen: Nr. 07/05/01, Nr. 05/065/01, raumordnerische Beurteilung, Schreiben an Herrn Voss mit Karte vom , Vorlage Nr. 07/76/01 zum Thema ECE und Präsentation der Firma ECE vom Nachgereicht wurden von der Stadt Reutlingen mit Schreiben vom 2. März 2009 die folgenden Unterlagen: - Bebauungsplan Kernstadterweiterung Süd ( / ), Aufstellungsbeschluss "1. Änderung Kernstadterweiterung Süd" ( ) REUTLINGEN - Endfassung Seite 22 von 188

23 2 Der Makro-Standort REUTLINGEN 2.1 Lage im Raum, zentralörtliche Bedeutung und besondere Charakteristika Der Makro-Standort REUTLINGEN (Oberzentrum 1 ) mit rd Einwohnern) ist Kreisstadt des Landkreises Reutlingen und gehört mit seinem Umland zum südlichen Bereich der Metropolregion Stuttgart. REUTLINGEN befindet sich unter raumordnerischen Gesichtspunkten in einer Region mit Verdichtungsansätzen und strahlt vor allem in das südliche und östliche Umland aus (u.a. Landkreise Zollernalbkreis, Biberach und Sigmaringen). Als nächstgelegene Oberzentren sind Tübingen (rd. 15 km nordwestlich), Stuttgart (rd. 40 km nördlich) und Ulm (rd. 80 km östlich) sowie als benachbarte Mittelzentren Rottenburg am Neckar (rd. 23 km westlich), Hechingen (rd. 28 km südwestlich) und Metzingen (rd. 9 km nordöstlich) zu nennen. Reutlingen, neuntgrößte Stadt in Baden-Württemberg sowie traditionsreicher Industriestandort, gilt heute als größtes Wirtschaftszentrum im südlichen Württemberg. Im produzierenden Sektor wird REUTLINGEN heute in erster Linie durch die elektronische Industrie und den Maschinenbau geprägt. Daneben spielt aber auch das Handwerk eine wichtige Rolle. Als bedeutende Unternehmen sind u.a. die Robert Bosch GmbH (Elektrotechnik), die Still Wagner Fördertechnik GmbH & Co. KG (Fördertechnik), die Stoll GmbH (Strickmaschinenhersteller) und die Willi Betz AG (Transport- und Logistikunternehmen) zu nennen. Entsprechend der oberzentralen Funktionszuweisung stellt sich die Stadt auch als maßgeblicher Dienstleistungs-, Verwaltungs- und Einzelhandelsstandort der Region dar. Hinsichtlich der zukünftigen wirtschaftlichen Entwicklung des Makro-Standortes setzt die Stadt insbesondere auf die Vernetzung von Wissenschaft und Industrie im Rahmen des interkommunalen Technologieparks Reutlingen/Tübingen und der Hochschule für Technik und Wirtschaft (Hochschule Reutlingen). 1 Gemäß Landesentwicklungsbericht Baden-Württemberg 2005 bilden REUTLINGEN und das knapp 15 km südwestlich benachbarte Tübingen ein gemeinsames Oberzentrum, das landesplanerisch als Doppel- oder Mehrfachzentrum bezeichnet wird. REUTLINGEN - Endfassung Seite 23 von 188

24 2.2 Verkehrliche Erreichbarkeit Motorisierter Individualverkehr Wichtigste Verkehrsanbindungen sind: A 8 (Stuttgart - München) in 25 km Entfernung, vierspuriger Zubringer B28/ B27 A 81 (Stuttgart - Singen) in 28 km Entfernung B 28 (Kehl - Ulm) B 312 (Stuttgart Flughafen - Memmingen) B 464 (Reutlingen- Böblingen) Die regionale und lokale Verkehrsinfrastruktur ist im Individualverkehr durch die relative Nähe zu den beiden Bundesautobahnen sowie den hohen Ausbaugrad der Zubringerbundesstraße insgesamt als gut zu bewerten. Öffentliche Verkehrsmittel Die Stadt REUTLINGEN ist mit dem am nördlichen Innenstadtrand gelegenen Hauptbahnhof Haltepunkt von InterRegioExpress-, RegionalExpress- und RegionalBahnzügen: IRE Stuttgart - Rottenburg am Neckar IRE Stuttgart - Aulendorf IRE Ulm - Stuttgart IRE Stuttgart- Horb RE Tübingen - Stuttgart RB Reutlingen - Rottenburg am Neckar RB Tübingen - Metzingen RB Metzingen - Herrenberg RB Esslingen - Herrenberg RB Nürtingen - Tübingen REUTLINGEN - Endfassung Seite 24 von 188

25 Im Nahverkehr, der von der Reutlinger Stadtverkehrsgesellschaft mbh Hogenmüller & Kull Co. betrieben wird, fahren in REUTLINGEN und den Umlandgemeinden insgesamt 14 Buslinien. Wichtigster Verkehrsknotenpunkt ist die Haltestelle Stadtmitte. Insgesamt existiert somit im lokalen Maßstab ein gut ausgebautes öffentliches Verkehrsnetz. Luftverkehr Der rd. 28 km nördlich von REUTLINGEN gelegene Verkehrsflughafen Stuttgart, der mit rd. 10,3 Mio. Passagieren (in 2007) die Nr. 7 unter den deutschen Airports darstellt 1, spielt im nationalen sowie internationalen Luftverkehr eine Rolle. Von hier aus werden insbesondere nationale und europäische Ziele angeflogen. 2.3 Daten zur Sozial- und Wirtschaftsstruktur Die nachstehende Tabelle gibt einen Überblick über ausgewählte demografische und sozioökonomische Strukturmerkmale sowie zu Entwicklungen und Veränderungen (teilweise im Vergleich zu 1999 und 2003). Danach sind folgende Strukturen und Entwicklungen zu erkennen: Die Stadt REUTLINGEN hat im Vergleich zu 1999 eine deutlich positive Bevölkerungsentwicklung (+ 2,2 %) zu verzeichnen und selbst seit 2003 hält das Bevölkerungswachstum an (+ 0,3 %). Dieses Bevölkerungswachstum ist sowohl im Landkreis als auch in ganz Baden- Württemberg zu erkennen, während die Bevölkerungszahl im Bundesgebiet in etwa gleich geblieben ist. 1 Quelle: ADV-Monatsstatistik, Dezember REUTLINGEN - Endfassung Seite 25 von 188

26 Die Altersstruktur der Stadt REUTLINGEN entspricht in etwa den anderen, zum Vergleich herangezogenen, altersstrukturellen Bevölkerungszusammensetzungen. Die durchschnittliche Haushaltsgröße liegt im Vergleich zu dem Landkreis und dem Land ein wenig niedriger und bewegt sich damit auf Bundesniveau. Der Ausländeranteil der Wohnbevölkerung ist mit 15,9 % deutlich über den Ausländeranteilen des Landkreises (12,2 %), des Landes (11,8 %) und des Bundes (8,8 %) und lässt sich mit der industriellen Vergangenheit der Stadt erklären. Die lokale Arbeitsmarktsituation kann insgesamt als sehr gut bewertet werden. Zu dieser Bewertung tragen vor allem das deutliche Beschäftigungswachstum im Vergleich zu 2003 (+3,0 %) sowie die weit unter dem Bundesdurchschnitt liegende Arbeitslosenquote (4,3 % im März 2008) bei. Die Bedeutung der Stadt als Arbeitsplatzstandort für die Region wird auch anhand der Beschäftigtenzentralität deutlich. Mit einem Wert von rd. 130 liegt sie auf einem hohen Niveau, was eine hohe Bedeutung des Arbeitsplatzstandortes REUTLINGEN für das Umland hindeutet. Das einzelhandelsrelevante Kaufkraft-Niveau der Reutlinger liegt mit 102,0 über dem Bundesdurchschnitt, kann aber das Landesniveau nicht ganz erreichen und hat sich im Zeitvergleich tendenziell rückläufig entwickelt. Die Daten und weitere Informationen sind der folgenden Tabelle 1 zu entnehmen. REUTLINGEN - Endfassung Seite 26 von 188

27 Tabelle 1: Ausgewählte Daten zur Sozial- und Wirtschaftsstruktur Strukturdaten Tabelle 1: Ausgewählte Daten zur Sozial- und Wirtschaftsstruktur Stadt REUTLINGEN Landkreis Reutlingen Baden- Württemberg Bundesgebiet Wohnbevölkerung 1) Stand: Veränderung 2007 ggü in % + 0,3 + 0,5 + 0,7-0,3 Veränderung 2007 ggü in % + 2,2 + 2,4 + 3,0 + 0,3 Bevölkerungsdichte (Ew./km² ) 1) Altersgruppen in % der Wohnbevölkerung /( ) 1) bis unter 18 Jahre 17,9 (18,8) 19,3 (20,3) 18,7 (19,7) 17,3 (18,4) 18 bis unter 30 Jahre 14,8 (14,8) 14,0 (13,9) 14,3 (14,0) 14,3 (13,8) 30 bis unter 65 Jahre 48,3 (49,5) 47,9 (49,2) 48,3 (49,7) 48,6 (50,3) 65 Jahre und älter 19,0 (16,9) 18,8 (16,6) 18,7 (16,6) 19,8 (17,5) durchschnittliche Haushaltsgröße ( ) 2) Ausländische Mitbürger in % der Wohnbevölkerung ( ) 1) 2,1 2,3 2,2 2,1 15,9 12,2 11,8 8,8 Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte 3) Stand: Veränderung 2007 ggü in % + 3,0 + 0,4 + 0,5-0,4 davon in % produzierendes Gewerbe, 39,2 47,6 41,4 33,2 Bergbau, Bauwirtschaft 4) Einzel-/Großhandel, 14,3 13,4 13,8 14,7 Handelsvermittlung Dienstl. f. Unternehmen, Kreditinstitute, 22,5 17,8 22,5 25,8 Verkehr/Nachrichtenübermittlung, Grundstücks-/Wohnungswesen Staat, Sozialwesen, 24,0 21,2 22,3 26,3 öffentl./private Dienstleistungen Beschäftigtenzentralität 5) 129,8 102,3 108,6 100,0 Arbeitslosenquote 6) Stand: März ,3 4,3 4,8 9,4 März ,1 6,1 7,1 12,3 Veränderung 2008 ggü in %-Punkten - 1,8-1,8-2,3-2,9 Pkw-Dichte ( ) 7) Einzelhandelsrelevanter Kaufkraft-Index 8) Stand: ,0 103,1 103,0 100, ,6 102,8 102,2 100, ,8 102,9 102,3 100,0 - Rundungsdifferenzen möglich - REUTLINGEN - Endfassung Seite 27 von 188

28 Fußnoten zu Tabelle 1: 1) 2) 3) 4) 5) 6) Lt. Statistischen Berichten des Statistischen Landesamtes in Baden-Württemberg sowie lt. Auskunft des Statistischen Bundesamtes in Wiesbaden. GfK GeoMarketing Sozialversicherungspflichtig beschäftigte Arbeitnehmer (Arbeitsorterfassung); vorläufige Werte. Lt. Angaben der Bundesagentur für Arbeit in Nürnberg. Inklusive der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten in der Land- und Forstwirtschaft. Stellenwert der Gebietseinheit auf dem Erwerbssektor; Beschäftigte je Einwohner am Arbeitsort, dividiert durch Beschäftigte je Einwohner im Bundesgebiet, multipliziert mit 100. Lt. Auskunft der Bundesagentur für Arbeit in Nürnberg (abhängige zivile Erwerbspersonen insgesamt). Für kreisangehörige Städte/Gemeinden werden von der Bundesagentur für Arbeit keine Arbeitslosen-quoten veröffentlicht; ersatzweise werden daher die Arbeitslosenquoten des maßgeblichen Kreises herangezogen. 7) 8) Pkw je Einwohner, lt. Kraftfahrt-Bundesamt, FZ 3, GfK GeoMarketing Die Einzelhandelsrelevanten Kaufkraftkennziffern verschiedener Jahrgänge sind nur eingeschränkt miteinander vergleichbar. REUTLINGEN - Endfassung Seite 28 von 188

29 3 Einzelhandelssituation in Reutlingen Methodische Vorbemerkung Die nachfolgenden Ausführungen zu den Struktur- und Leistungsdaten des Reutlinger Einzelhandels basieren auf den Ergebnissen einer von der GfK GeoMarketing GmbH aktuell durchgeführten, nach zwölf Waren- bzw. Sortimentsgruppen 1 differenzierten Verkaufsflächenerhebung, die am 7. Januar 2008 mit dem projektbegleitenden Arbeitskreis (bestehend aus Vertretern der Reutlinger Stadtverwaltung, der Industrie- und Handelskammer, Vertretern von Forum Reutlingen und RT aktiv) vorab inhaltlich und methodisch abgestimmt wurde. Die Erhebung wurde von einem mehrköpfigen Erheberteam in der 4. bis 6. Kalenderwoche (21. Januar bis 9. Februar) 2008 durchgeführt. Es handelt sich insofern um eine Stichtagsbetrachtung der Ist-Situation, bei der nachfolgende Entwicklungen (z.b. Migros in der Reutlinger Innenstadt) naturgemäß nicht berücksichtigt werden. Für die Abgrenzung der Verkaufsflächen zu sonstigen vom Einzelhandel genutzten Flächen (z.b. Lagerflächen, Personalräume etc.) wurde der Einzelhandelserlass des Landes Baden-Württemberg vom 21. Februar 2001 (Az.: /7) zugrunde gelegt, der Verkaufsflächen wie folgt definiert: "Verkaufsfläche ist die Fläche, die dem Verkauf dient einschließlich der Gänge, Treppen in den Verkaufsräumen, Standflächen für Einrichtungsgegenstände, Kassenzonen, Schaufenster und sonstiger Flächen soweit sie dem Kunden zugänglich sind sowie Freiverkaufsflächen, soweit sie nicht nur vorübergehend genutzt werden". 1 Die Warengruppen bzw. Sortimente: 1. Nahrungs- und Genussmittel 2. Gesundheit und Körperpflege 3. Bekleidung/Textilien 4. Schuhe/Lederwaren 5. Technik/Unterhaltungselektronik 6. Multimedia, Foto, Optik 7. Bücher und Schreibwaren 8. Hausrat, Glas, Porzellan; Geschenkartikel 9. Spielwaren, Sport, Camping, Hobby, Fahrräder 10. Uhren, Schmuck 11. Heimwerker- und Gartenbedarf, Autozubehör, zoologischer Bedarf 12. Möbel, Einrichtungsbedarf, Haus- und Heimtextilien REUTLINGEN - Endfassung Seite 29 von 188

30 Erfasst wurden dabei sämtliche Betriebsstätten im Reutlinger Stadtgebiet 1 (exklusive Kfz, Tankstellen, Brennstoffe und Versandhandel, inkl. anteiliger nicht-rezeptpflichtiger Apothekenumsätze sowie dem Lebensmittelhandwerk, wie Bäcker, Fleischer etc.). Die Erhebung umfasst vor allem die folgenden Informationen: - Name/Firmierung - Adresse - Verkaufsfläche in m² (gemäß vorstehender Definition des Einzelhandelserlasses) - Aufteilung der Verkaufsfläche nach den zwölf Waren-/Sortimentsgruppen in m² Leer stehende Ladenlokale sind hierbei nicht enthalten, da sie nicht umsatzrelevant sind und im Rahmen von Standortbegehungen auch nicht verlässlich erhoben werden können 2. Hinsichtlich der für das Kalenderjahr 2007 ermittelten Einzelhandelsumsätze ist darauf hinzuweisen, dass GfK GeoMarketing über vertrauliche Angaben zu den Brutto-Umsätzen (2007) einer Vielzahl von flächengroßen, überregional agierenden Anbietern verfügt und diese Umsatzangaben entsprechend in die Datenaufbereitung eingeflossen sind. Die übrigen Ladengeschäfte wurden umsatzseitig auf der Basis branchen- und marktüblicher Flächenleistungen sowie unter Berücksichtigung der jeweiligen spezifischen Rahmenbedingungen und augenscheinlichen Gegebenheiten (u. a. Standort/Lage, Sortimentsstruktur/-tiefe, Markenpflege, Waren-/Ladenpräsentation, Kundenfrequenzen, Zustand der Verkaufsräume etc.) durch ein langjährig erfahrenes und eigens für diesen Einsatz geschultes Gutachterteam qualifiziert bewertet. Vor diesem Hintergrund liegt dieser Untersuchung, aufbauend auf den o. g. Erhebungsergebnissen, der vorliegenden öffentlichen Einzelhandelsstudien 3 (insbesondere "Märkte- und Zentrenkonzept"), den von der Stadt REUTLINGEN hinsichtlich der zwischenzeitlichen Veränderungen bei den Groß In diesem Kontext ist auf folgende Besonderheit hinzuweisen: Vereinbarungsgemäß wurde das unmittelbar an der Stadtgrenze zu REUTLINGEN in der Nachbargemeinde Kusterdingen im übergreifend entwickelten Gewerbegebiet "Gemeinsames Wirtschaftsgebiet REUTLINGEN-West" gelegene Möbelhaus Braun mit bei den Standortbegehungen erhoben und als Reutlinger Verkaufsfläche gewertet. Leerstände sind teilweise nicht einsehbar und generell nicht begehbar. In die Angaben zu den Strukturund Leistungsdaten des örtlichen Einzelhandels fließen Leerstände grundsätzlich nicht ein. U. a. Daten aus der GMA-Studie 2002 (nebst Verkaufsflächenaktualisierung aus dem Jahr 2006). REUTLINGEN - Endfassung Seite 30 von 188

31 flächen gelieferten Daten sowie weiterer institutsinterner Materialien ein aktueller Status zu Grunde. Die Ergebnisse der Bestandserhebung wurden im April/Mai 2008 vorgelegt und sind Bestandteil des Zwischenberichtes vom Juli 2008; die entsprechenden Charts sind im vorliegenden Bericht eingefügt. Die Aufbereitung der Einzelhandelsdaten erfolgt vertragsgemäß in einer räumlichen Differenzierung, bei der vor allem die Reutlinger Altstadt/Innenstadt im Fokus steht sowie im übrigen Stadtgebiet nach den drei dezentralen Lagen Gewerbegebiet Mark West, Schieferstraße/Emil-Adolff-Straße und Gewerbegebiet In Laisen unterschieden wird. Die gemäß Vorgaben der Stadt REUTLINGEN zu Grunde gelegte räumliche Abgrenzung der Reutlinger Alt-/Innenstadt ist der nachstehenden Abbildung zu entnehmen. Abbildung 1: Räumliche Abgrenzung der Reutlinger Alt-/Innenstadt REUTLINGEN - Endfassung Seite 31 von 188

32 3.1 Das Märkte- und Zentrenkonzept der Stadt REUTLINGEN Die folgenden Ausführungen basieren primär auf den Angaben der vom Baudezernat der Stadt REUTLINGEN herausgegebenen Broschüre Nr. 76 vom Februar 2006 "Bausteine zur Stadtentwicklung 2 - MÄRKTE - UND ZENTRENKONZEPT. Der Gemeinderat der Stadt REUTLINGEN hat im Oktober 2006 das Märkte- und Zentrenkonzept beschlossen. Mit diesem Einzelhandelskonzept, das auf einem Gutachten der GMA, Ludwigsburg, vom September 2002 (einschließlich Ergänzungen und Aktualisierungen vom Januar 2006) beruht, verfolgt die Stadt REUTLINGEN zwei zentrale Ziele: Stärkung Reutlingens insgesamt als traditioneller Einzelhandelsstandort in der Region und als Teil des Oberzentrums Reutlingen-Tübingen Bedarfsgerechte Sicherung von Gewerbeflächen für Produktion und Dienstleistung und damit Stärkung Reutlingens als Produktionsstandort Dabei wird davon ausgegangen, dass die Attraktivität des Reutlinger Einzelhandels auf den drei Säulen Innenstadt (zentraler und urbaner Einzelhandelsschwerpunkt), Ergänzungsstandorte in dezentraler Lage oder am Stadtrand sowie der Nahversorgung innerhalb der Wohngebiete und in den Stadtteilen beruht. Aus den zentralen Zielen und dieser räumlichen Einzelhandelsstruktur werden die folgenden Ziele abgeleitet: Steigerung der Attraktivität der Innenstadt als zentraler und urbaner Einzelhandelsschwerpunkt Konzentration der Ansiedlung innenstadtrelevanter Sortimente auf die Innenstadt. Spielräume zur Ansiedlung nicht-innenstadtrelevanter Sortimente an Ergänzungsstandorten in dezentraler Lage/Stadtrandlage entwickeln Erhalt und Stärkung der Nahversorgung REUTLINGEN - Endfassung Seite 32 von 188

33 Die Steuerung von Einzelhandelsansiedlungen basiert gemäß Märkte- und Zentrenkonzept insbesondere auf der Grundlage der Definition von innenstadt- und nahversorgungsrelevanten Sortimenten einerseits sowie nicht-zentrenrelevanten Sortimenten andererseits 1, die unterschiedlichen Typen von bestehenden bzw. potenziellen Einzelhandelslagen (Zonen) zugeordnet werden. Insofern wird ein Standortkonzept mit insgesamt fünf Zonen entwickelt, wobei im Rahmen der vorliegenden Untersuchung primär die Aussage für die Innenstadt (Zone I) von Bedeutung ist. In der Innenstadt (Zone 1) sind alle Einzelhandelsnutzungen zulässig. Hinsichtlich der räumlichen Abgrenzung umfasst die Innenstadt neben der historischen Altstadt auch die Gebiete Kernstadt Süd, City Nord und Teile der Oststadt, um Handlungsspielräume für Nutzungen zu eröffnen, die in der Altstadt keinen Platz mehr finden. 1 Die GMA hat für REUTLINGEN folgendes Sortimentsleitbild entwickelt: Innenstadt- und nahversorgungsrelevante Sortimente - Nahrungs- und Genussmittel, Reformwaren - Lebensmittelhandwerk - Drogerie- und Parfümeriewaren, pharmazeutische Artikel - Oberbekleidung, Kürschnerwaren, sonstige Textilwaren - Haus- und Heimtextilien, Gardinen und Zubehör - Schuh- und Lederwaren - Sportbekleidung, Sportartikel (nur kleinteilige Sortimente und Sportgeräte) - Haushaltswaren - kleinteilige Unterhaltungselektronik, inkl. Tonträger, optische und feinmechanische Geräte, Fotowaren, Telekommunikation - Papier- und Schreibwaren, Bücher, Zeitschriften - Spielwaren, Bastel- und Geschenkartikel - Uhren, Schmuck, Silberwaren Als nicht-zentrenrelevanten Sortimente werden exemplarisch aufgeführt: - Pflanzen und Gartenzubehör - Zoobedarf - Büromaschinen und Computer - Elektrogroßgeräte - großteilige Sportgeräte wie z.b. Fahrräder - Möbel - Baustoffe, Holz etc. REUTLINGEN - Endfassung Seite 33 von 188

34 Die Zone 2 beinhaltet die Kernstadt und Orschel-Hagen; hier sind - mit Einschränkungen hinsichtlich der zentrenrelevanten Randsortimente - Einzelhandelsbetriebe mit nichtinnenstadtrelevanten Sortimenten zulässig. Nahversorger sind bis max. 800 m², Lebensmittel-Vollsortimenter ausnahmsweise bis m² zulässig. In der Zone 3 (Gewerbe- und Industriegebiete) sind Einzelhandelsbetriebe generell unzulässig. Allerdings sind bestehender Einzelhandelsbetriebe durch die Ausweisung von Sondergebieten abzusichern. Diese Bestandssicherung gilt ebenso für die Zone 3 A (bestehende Handelsschwerpunkte in den Gewerbegebieten Mark West und In Laisen). Ansonsten sind hier nur Einzelhandelsbetriebe mit nicht-innenstadtrelevanten Sortimenten zulässig, wobei die innenstadtrelevanten Randsortimente auf insgesamt maximal 10 % der Verkaufsfläche, höchstens jedoch 400 m² zu begrenzen sind. Als Zone 4 sind die Ortsteile und Orschel-Hagen eingestuft; hier gilt die Zulässigkeit von Nahversorgern bis zur Grenze der Großflächigkeit (max. 800 m² Verkaufsfläche), wobei wiederum Lebensmittelvollsortimenter ausnahmsweise bis zu einer Größe von 1200 m² Verkaufsfläche zugelassen werden können. Für die vorliegende Untersuchung sind insofern vor allem die Ziele hinsichtlich der Attraktivitätssteigerung der Innenstadt sowie die Konzentration der Ansiedlung innenstadtrelevanter Sortimente auf die Innenstadt von Bedeutung. Dabei ist zudem die Zulässigkeit aller Sortimente in der Innenstadt ebenso von Relevanz wie die bereits dargestellte Abgrenzung der Innenstadt. Die folgende, aus der eingangs genannten Broschüre entnommene Abbildung gibt einen Überblick über die im Märkte- und Zentrenkonzept vorgenommene Zonierung der Einzelhandelsstruktur Reutlingens. REUTLINGEN - Endfassung Seite 34 von 188

35 Abbildung 2: Zonierung der Einzelhandelsstruktur in REUTLINGEN gemäß Märkte- und Zentrenkonzept REUTLINGEN - Endfassung Seite 35 von 188

36 3.2 Räumliche Strukturen und Bestandslagen in Reutlingen Innenstadt Der innerstädtische Haupteinkaufsbereich von REUTLINGEN erstreckt sich primär entlang der als Fußgängerzone ausgewiesenen Wilhelmstraße, zwischen Karlsplatz im Nordwesten und Albtorplatz im Südosten, sowie den unmittelbar angrenzenden Straßen. Dabei konzentriert sich der Einzelhandelsbesatz mit 1a-Lagequalität auf den nordwestlichen Teilbereich (in etwa zwischen Karlsplatz und Marienkirche), wo auch die stärksten Passantenfrequenzen zu konstatieren sind. Als Anbieter entlang dieser Achse agieren u.a. die beiden als attraktiv und leistungsfähig einzustufenden Bekleidungskaufhäuser Breuninger und Zinser, zudem Hennes & Mauritz sowie die im September 2002 eröffnete "Müller-Galerie" (u.a. Drogerie/Kaufhaus Müller, K&L Ruppert, Buchhandlung Thalia, Bekleidungsanbieter Department Z 1 ; insgesamt rd m² Verkaufsfläche gemäß eigener Angaben). In der "Müller-Galerie" hat Migros Flächen für einen LM-Verbrauchermarkt angemietet, der im September 2008 eröffnet hat 2. Zwischen Marienkirche und Albtorplatz im südöstlichen Fußgängerzonenbereich der Wilhelmstaße (1b-/2-Lage) sind weitere, überwiegend kleinteilige Einzelhandels- und Gastronomiebetriebe anzutreffen. Solitär am südlichen Innenstadtrand, im Bereich Obere Wässere wurde im November 2007 eine Markthalle (knapp 10 Läden mit dem Biomarkt Sperling als Magnetmieter sowie diverse gastronomische Angebote) eröffnet. 1 2 Zur Zinser-/Boschert-Gruppe gehörendes, auf eine jugendliche Zielgruppe ausgerichtetes Konzept. Zum Zeitpunkt der Vor-Ort-Recherchen bzw. Erhebungen und Passantenbefragungen war Migros insofern noch nicht am Markt und schlägt sich somit in den Untersuchungsergebnissen nicht nieder. REUTLINGEN - Endfassung Seite 36 von 188

37 Ergänzende Informationen zum Sachstand April 2009: Dieser Standortbereich, der zur "Kernstadterweiterung Süd" gehört, soll in den kommenden Jahren weiter ausgebaut werden, wobei auch Einzelhandelsnutzungen vorgesehen sind. Ergänzend zur Markthalle sollen nach Pressemeldungen, die vom Auftraggeber zur Verfügung gestellt wurden, mindestens weitere m² Einzelhandel entstehen. Als wichtigstes Vorhaben dürfte hierbei eine großflächige Entwicklung im Kreuzungsbereich Seestraße/Albstraße anzusehen sein, für die im Januar 2009 eine Änderung des Bebauungsplanes eingeleitet wurde. Damit sollen die für eine Realisierung von m² Verkaufsfläche notwendigen drei Verkaufsebenen ermöglicht werden. Lt. Begründung zum Bebauungsplan "1. Änderung Kernstadterweiterung Süd" ist hier ein Technikfachmarkt vorgesehen, wobei in der Presse geäußerte Vermutungen hinsichtlich einer Verlagerung von Saturn aus dem Gewerbegebiet Mark-West bisher nicht verlässlich bestätigt werden konnten. Zudem sind in den Parallelstraßen der Wilhelmstraße als großflächige Anbieter insbesondere das Warenhaus Galeria Kaufhof (Eckbereich Gartenstraße/Karlstraße, vis-à-vis des Hauptbahnhofs), das Bekleidungshaus C & A (Gartenstraße) und Breuninger Sport (Metzgerstraße) präsent. Darüber hinaus befindet sich in nordwestlicher Verlängerung der Wilhelmstraße, jenseits der stark frequentierten Eberhardstraße/Karlstraße (B 312) sowie jenseits der Bahngleise in einer deutlich 'in die Jahre gekommenen' Immobilie u. a. ein Media Markt. REUTLINGEN - Endfassung Seite 37 von 188

38 Abbildung 3: Einzelhandelssituation in der Reutlinger Innenstadt REUTLINGEN - Endfassung Seite 38 von 188

39 Übriges Stadtgebiet Im übrigen Stadtgebiet sind insbesondere folgende Standortlagen anzuführen: Gewerbegebiet Mark West: Nach der Innenstadt größter Einzelhandelsstandort im Stadtgebiet, unmittelbar an der westlichen Stadtgrenze sowie an der Bundesstraße 28 situiert; neben den beiden Möbelhäusern Braun 1 und Wohnland Reutlingen (jeweils inkl. umfangreicher Flächen mit Randsortimenten) agieren hier Anbieter aus praktisch allen Branchen, u.a. Saturn Technikfachmarkt, Kik, Takko, Reno, Deichmann, Shoe4You, Intersport, Fahrrad Kaiser, Spielwarenfachmarkt Toys'R'Us, Real,- SB-Warenhaus, Aldi sowie die Baumärkte Praktiker und BayWa. Emil-Adolff-Straße/Schieferstraße (B 28): Standortagglomeration mit dem Einrichtungshaus Rieger sowie Bauhaus, einem E-Center Verbrauchermarkt sowie Lidl. Föhrstraße: Flächengrößter Anbieter dieser Agglomeration ist ein Roller Möbelmarkt, darüber hinaus agieren hier u. a. Takko und Deichmann sowie Sky Verbrauchermarkt, Aldi, Plus und dm Drogerie. Gewerbegebiet In Laisen: Einzelhandelsseitig ist hier insbesondere das Marktkauf SB-Warenhaus (zzgl. räumlich separiertem Getränkemarkt) anzuführen; weiterhin Einrichtungsanbieter Lucaszewitz und Sonderpostenmarkt Picks Raus; die Anbieter bilden jedoch keine räumliche Einheit. 1 Auf die standortseitige Besonderheit des Möbelhauses Braun wurde bereits hingewiesen. REUTLINGEN - Endfassung Seite 39 von 188

40 3.3 Struktur- und Leistungsdaten des Reutlinger Einzelhandels Verkaufsflächenausstattung Die Stadt REUTLINGEN verfügt nach den aktuellen Erhebungen und Recherchen der Gutachter über insgesamt 772 Einzelhandelsbetriebe, die derzeit eine Verkaufsflächenausstattung 1 im Ladeneinzelhandel von insgesamt rd m² repräsentieren. GfK GeoMarketing Die Weiterentwicklung des Reutlinger Einzelhandels Juli Einzelhandelssituation in Reutlingen 1.2 Struktur- und Leistungsdaten des Reutlinger Einzelhandels 6 Verkaufsflächensituation VKF insgesamt rd m² m² = 32,3 % m² = 20,4 % m² = 16,2 % m² = 17,2 % m² = 9,5 % m² = 4,4 % VKF in m² 0 Altstadt übrige Gewerbegebiet Gewerbegebiet Schieferstr./ übrige Lagen Innenstadt Mark West In Laisen Emil-Adolff-Str. Alle Bestandteile dieses Dokuments sind urheberrechtlich geschützt. Die Rechte liegen bei GfK GeoMarketing. Dieses Dokument ist Bestandteil einer Präsentation und ohne mündliche Erläuterung unvollständig. GfK GeoMarketing Gemäß Vorbemerkungen ohne Leerstandsflächen. REUTLINGEN - Endfassung Seite 40 von 188

41 Dies entspricht, bezogen auf die Bevölkerungszahl der Stadt von rd Einwohnern, einer Pro-Kopf-Ausstattung von rd. 2,7 m² Verkaufsfläche/ Einwohner, die im Vergleich zur durchschnittlichen Verkaufsflächenausstattung in Deutschland (rd. 1,4 m² Verkaufsfläche/ Einwohner) erwartungsgemäß deutlich über diesem Referenzwert liegt. Im Verhältnis zu anderen, in etwa gleich großen und mit einer vergleichbar zentralen Lage ausgestatteten Oberzentren 1 stellt sich dieser Wert als oberzentrentypisch dar 2. Hinsichtlich der Reutlinger Altstadt ist festzustellen, dass diese mit einer Verkaufsflächenausstattung von rd m² einen wichtigen, aber flächenseitig nicht dominierenden Einkaufsstandort in der Stadt darstellt. Die Ausstattung der gesamten Innenstadt (inkl. Altstadt) mit rd m² ist ähnlich wie in anderen Großstädten der Metropolregion Stuttgart. In Pforzheim beträgt die Verkaufsfläche im Stadtzentrum rd m², in Heilbronn rd m². Unter strukturellen Aspekten liegen im Rahmen einer Stärken-Schwächen-Betrachtung die Stärken der Reutlinger Innen-/Altstadt - typischerweise - eindeutig im aperiodischen Bedarfsbereich (rd m²/ m² Verkaufsfläche = rd. 32 %/22 % der diesbezüglichen Gesamtausstattung der Stadt bzw. fast 89 % der gesamten Innenstadt-Verkaufsfläche), wobei festzustellen ist, dass die in den letzten Jahren stark expandierenden 'Label-Stores' eher unterrepräsentiert sind. Dabei verfügt die Innen-/Altstadt insbesondere in der traditionellen 'City-Domäne' Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren über eine flächenseitig dominante Position in der Stadt (rd m²/ m² Verkaufsfläche = etwa 82 %/60 % der diesbezüglichen Gesamtausstattung mit Verkaufsfläche in REUTLINGEN bzw. rd. 50 %/53 % der in der Innen-/Altstadt situierten Verkaufsfläche). 1 2 Für den Städtevergleich wurden auf Wunsch der Stadtverwaltung Reutlingen die Oberzentren Pforzheim und Heilbronn mit in den Vergleich aufgenommen. Zum Vergleich: Pforzheim (rd. 2,2 m² Verkaufsfläche/Einwohner = rd m² Verkaufsfläche) und Heilbronn (rd. 2,5 m² Verkaufsfläche/Einwohner = rd m² Verkaufsfläche). REUTLINGEN - Endfassung Seite 41 von 188

42 Führende Anbieter sind hier u.a. Breuninger, Zinser und C & A; auch das Bekleidungsangebot des Galeria Kaufhof Warenhauses ist hier zu berücksichtigen. Eine ebenfalls gute Marktposition erreicht die Innen-/Altstadt von REUTINGEN auch in den cityrelevanten Segmenten Haushalts- und persönlicher Bedarf (rd m²/ m² Verkaufsfläche = rd. 46 %/34 % der gesamten in REUTLINGEN situierten Verkaufsfläche in dieser Warengruppe) und Technik (rd m²/2.400 m² Verkaufsfläche = rd. 46 %/12 % der städtischen Gesamtausstattung in diesem Sortimentsbereich), wobei vor allem die Segmente Haushaltswaren, Sport und Bücher recht gut besetzt sind. Im Technikbereich ist mit Media Markt ein prominenter Betreiber im Innenstadtbereich anzutreffen, der allerdings in einer 'deutlich in die Jahre gekommenen' Immobilie agiert. GfK GeoMarketing Die Weiterentwicklung des Reutlinger Einzelhandels Juli Einzelhandelssituation in Reutlingen 1.2 Struktur- und Leistungsdaten des Reutlinger Einzelhandels 9 Brutto-Umsatzvolumen ,4 Mio. Euro = 34,5 % Brutto-Umsatzvolumen insgesamt: rd. 811 Mio. Euro Altstadt Innenstadt ,1 Mio. Euro = 16,5 % 90,5 Mio. Euro = 11,2 % 110,6 Mio. Euro = 13,6 % 147,4 Mio. Euro = 18,2 % Gewerbegebiet Mark West Gewerbegebiet In Laisen Schieferstr./Emil-Adolff-Str ,0 Mio. Euro = 6,0 % übrige Lagen Mio. Euro 0 periodischer Bekleidung/ Technik Haushalts- u. Heimwerker- u. Möbel / Einrichtungsbedarf Bedarf Textilien. persönlicher Gartenbedarf Haus- u. Heimtextilien Schuhe/ Bedarf Lederwaren Alle Bestandteile dieses Dokuments sind urheberrechtlich geschützt. Die Rechte liegen bei GfK GeoMarketing. Dieses Dokument ist Bestandteil einer Präsentation und ohne mündliche Erläuterung unvollständig. GfK GeoMarketing 2008 REUTLINGEN - Endfassung Seite 42 von 188

43 Demgegenüber sind die zumeist nicht- bzw. nur gegebenenfalls zentrenrelevanten Sortimente Periodischer Bedarf, Heimwerker- und Gartenbedarf sowie Möbel/Einrichtungsbedarf/Haus- und Heimtextilien bei rein flächenseitiger Betrachtung als Stärken des übrigen Stadtgebietes von REUTLINGEN zu bezeichnen. So erreicht das übrige Stadtgebiet in diesen Warenbereichen Verkaufsflächenanteile von zwischen rd. 81 % und rd. 97 % an der gesamtstädtischen Ausstattung (= rd m² Verkaufsfläche bzw m² Verkaufsfläche). Flächenseitig sind insbesondere das Gewerbegebiet Mark West, das mit über m² den flächengrößten Einzelhandelsstandort 1 im Stadtgebiet Reutlingens darstellt, die Fachmarktagglomeration Schieferstraße/Emil-Adolff-Straße (rd m² VKF) sowie das Gewerbegebiet In Laisen (rd m² VKF) zu nennen. Mark West und die Agglomeration Schieferstraße/Emil-Adolff-Straße weisen zudem einen eindeutigen Schwerpunkt bei nicht-zentrenrelevanten Sortimenten (Möbel/Einrichtungsbedarf, Baumarktsortimente) auf. Zu weiteren Details der Reutlinger Verkaufsflächenausstattung - insbesondere differenziert nach den untersuchten Standortlagen und nach zwölf Sortimentsgruppen aufgeschlüsselt - siehe die nachstehende Tabelle 2. 1 Gemäß Vorgabe der Stadt Reutlingen wurde das unmittelbar an der Stadtgrenze zu REUTLINGEN in der Nachbargemeinde Kusterdingen im übergreifend entwickelten Gewerbegebiet "Gemeinsames Wirtschaftsgebiet REUTLINGEN-West" gelegene Möbelhaus Braun bei den Standortbegehungen mit erhoben und als Reutlinger Verkaufsfläche gewertet. REUTLINGEN - Endfassung Seite 43 von 188

44 Tabelle 2: Verkaufsflächen nach ausgewählten Lagebereichen und Anzahl der Betriebe nach Sortimenten in REUTLINGEN Anzahl der Betriebe nach Hauptsortime nten insgesamt 3) Verkaufsflächen Ladeneinzelhandels-Verkaufsfläche in REUTLINGEN ) davon in übrigen Lagebereichen davon Schieferstraße/ Emil-Adolff-Straße davon im Gewerbegebiet In Laisen davon im Gewerbegebiet Mark West 2) davon im übrigen Stadtgebiet davon in der übrigen Innenstadt davon in der Altstadt davon in der Innenstadt Insgesamt Sortimente ca. in m 2 ca. in m 2 in % ca. in m 2 in % ca. in m 2 in % ca. in m 2 in % ca. in m 2 in % ca. in m 2 in % ca. in m 2 in % ca. in m 2 in % periodischer Bedarf , , , , , , , ,0 319 Nahrungs- und Genussmittel , , , , , , , ,1 253 Gesundheit und Körperpflege , , , , , , , ,2 66 aperiodischer Bedarf gesamt (a+b) , , , , , , , ,8 453 a) , , , , , , , ,1 132 Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren Bekleidung/Textilien , , , , , , , ,0 103 Schuhe/Lederwaren , , , , , ,1 25 0, ,6 29 b) Hartwaren gesamt, davon: , , , , , , , ,2 321 Technik , , , , , , , , Elektro/Unterhaltungselektronik , , , , , , , , Multimedia/Foto/Optik , , , , , , , ,7 49 Haushalts- und persönlicher Bedarf , , , , , , , , Bücher/Schreibwaren , , , , , , , ,7 38 Hausrat/Glas/Porzellan/ Geschenkartikel , , , , , , , ,8 26 Spielwaren/Sport/ Camping/Hobby/Fahrräder , , , , , , , , Uhren/Schmuck , , ,2 20 REUTLINGEN - Endfassung Seite 44 von , , , , , , , , , , , , , , , ,3 65 Heimwerker- und Gartenbedarf Heimwerker- und Gartenbedarf/ Autozubehör/zoologischer Bedarf Möbel/Einrichtungsbedarf/ Haus- und Heimtextilien , , , , , , , ,2 772 Insgesamt Rundungsdifferenzen möglich 1) Stand November ) Inklusive des Möbelhauses Braun. 3) Hinzukommen 9 Anbieter, die zugleich auf mehrere Hauptsortimente reflektieren.

45 GfK GeoMarketing Die Weiterentwicklung des Reutlinger Einzelhandels Juli Einzelhandelssituation in Reutlingen 1.2 Struktur- und Leistungsdaten des Reutlinger Einzelhandels 7 Verkaufsflächensituation m² = 35,7 % VKF insgesamt rd m² Altstadt Innenstadt m² = 17,8 % m² = 18,1 % m² = 6,4 % m² = 14,0 % m² = 8,0 % Gewerbegebiet Mark West Gewerbegebiet In Laisen Schieferstr./Emil-Adolff-Str. übrige Lagen VKF in m² 0 periodischer Bekleidung/ Technik Haushalts- u. Heimwerker- u. Möbel/Einrichtungsbedarf/ Bedarf Textilien. persönlicher Gartenbedarf Haus- u. Heimtextilien Schuhe/ Bedarf Lederwaren Alle Bestandteile dieses Dokuments sind urheberrechtlich geschützt. Die Rechte liegen bei GfK GeoMarketing. Dieses Dokument ist Bestandteil einer Präsentation und ohne mündliche Erläuterung unvollständig. GfK GeoMarketing Einzelhandelsumsatz Der auf das Jahr 2007 hochgerechnete Einzelhandelsumsatz in der Stadt REUTLINGEN dürfte sich, basierend auf der in der methodischen Vorbemerkung dargestellten Berechnungsmethode, auf insgesamt rd. 811 Mio. Euro belaufen. Davon entfallen rd. 297 Mio. Euro auf die Reutlinger Innenstadt, was einem Umsatzanteil von rd. 37 % entspricht; in der Reutlinger Altstadt ergibt sich ein Umsatzvolumen von knapp 200 Mio. Euro (= rd. 24 %). REUTLINGEN - Endfassung Seite 45 von 188

46 GfK GeoMarketing Die Weiterentwicklung des Reutlinger Einzelhandels Juli Einzelhandelssituation in Reutlingen 1.2 Struktur- und Leistungsdaten des Reutlinger Einzelhandels 8 Brutto-Umsatzvolumen in Mio. Euro 250 Brutto-Umsatzvolumen insgesamt: rd. 811 Mio. Euro ,0 Mio. Euro = 24 % 193,5 Mio. Euro 23,9 % 191,4 Mio. Euro 23,6 % ,5 Mio. Euro = 12,5 % 87,8 Mio. Euro = 10,8 % 50 41,8 Mio. Euro = 5,2 % Mio. Euro 0 Altstadt Innenstadt Gewerbegebiet Gewerbegebiet Schieferstr./ übrige Lagen Mark West In Laisen Emil-Adolff-Str. Alle Bestandteile dieses Dokuments sind urheberrechtlich geschützt. Die Rechte liegen bei GfK GeoMarketing. Dieses Dokument ist Bestandteil einer Präsentation und ohne mündliche Erläuterung unvollständig. GfK GeoMarketing 2008 Damit verfügt die Alt-/Innenstadt von REUTLINGEN unter Umsatzaspekten über eine etwas stärkere Marktposition, als unter Flächenaspekten (rd. 29 %), kann aber mit dem Pforzheimer Niveau (rd. 40 %) nicht mithalten und übertrifft nur knapp das Niveau Heilbronns (rd. 33 %, ohne die im März 2008 eröffnete Stadtgalerie). REUTLINGEN - Endfassung Seite 46 von 188

47 Analog zur flächenseitigen Ausstattung wird der Innen-/Altstadt-Einzelhandel unter umsatzseitigen Aspekten von dem Segment Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren dominiert (Umsatz von rd. 114 Mio./85 Mio. Euro in 2007 = knapp 85 %/64 % des diesbezüglichen Warengruppen-Umsatzes in der Stadt bzw. rd. 38 %/44 % des Innen-/ Altstadtumsatzes). Ebenfalls analog zur flächenseitigen Ausstattung erreichen die innenstadtrelevanten Hartwaren-Sortimente eine wichtige Marktposition in der Reutlinger Innen-/Altstadt. So werden hier im Bereich Technik rd. 54 Mio./10 Mio. Euro (= rd. 60 %/11 % des warengruppenspezifischen Umsatzes bzw. gut 18 % des innerstädtischen Umsatzvolumens) generiert; im Bereich Haushalts- und persönlicher Bedarf sind es immerhin rd. 62 Mio./49 Mio. Euro, was einer Quote von knapp 56 %/45 % des warengruppenspezifischen Umsatzes (bzw. rd. 21 %/25 % des inner-/altstädtischen Umsatzvolumens) entspricht. Bemerkenswert ist bei letzterer Warengruppe, dass außerhalb der Innenstadt im übrigen Stadtgebiet mit knapp 50 Mio. Euro ein vergleichsweise sehr hohes Umsatzvolumen erwirtschaftet wird und hier eindeutig das Thema "Randsortimente" von flächenintensiven Möbelhäusern zu berücksichtigen ist. In diesem Kontext sei auch noch einmal darauf hingewiesen, dass das nicht auf Reutlinger Stadtgebiet gelegene Möbelhaus Braun auf Wunsch des Auftraggebers dem Reutlinger Einzelhandel zugerechnet wird. Wie schon bei der Verkaufsflächenausstattung erreicht das übrige Stadtgebiet erwartungsgemäß auch unter umsatzseitigen Aspekten eine hohe Position in den nicht- bzw. nur bedingt zentrenrelevanten Sortimentsbereichen. So etwa im periodischen Bedarfsbereich, in dem mit rd. 225 Mio. Euro Umsatz gut 80 % des gesamtstädtischen Umsatzes im übrigen Stadtgebiet erzielt werden; im Bereich Heimwerker- und Gartenbedarf liegt der Anteilswert des übrigen Stadtgebietes sogar bei gut 96 % (= rd. 47 Mio. Euro), in Segment Möbel/Einrichtungsbedarf/Haus- und Heimtextilien bei rd. 93 % (= rd. 137 Mio. Euro). REUTLINGEN - Endfassung Seite 47 von 188

48 Bezogen auf die umsatzstärksten Standorte im übrigen Stadtgebiet, führt das Gewerbegebiet Mark West mit einem Umsatzvolumen von rd. 194 Mio. Euro (knapp 24 % des gesamtstädtischen Umsatzes) das Ranking an, gefolgt von der Fachmarktagglomeration Schieferstraße/Emil-Adolff-Straße (rd. 88 Mio. Euro bzw. rd. 11 %) und dem Gewerbegebiet In Laisen (rd. 42 Mio. Euro bzw. rd. 5 %). Auch umsatzseitig wird plakativ deutlich, dass im Gewerbegebiet Mark West sowie entlang der Agglomeration Schieferstraße/Emil-Adolff-Straße die nicht-zentrenrelevanten Sortimente (Möbel/Einrichtungsbedarf, Baumarktsortimente) einen sehr hohen Stellenwert einnehmen. Details und weitere Informationen - insbesondere differenziert nach den untersuchten Standortlagen und nach zwölf Sortimentsgruppen aufgeschlüsselt - sind der folgenden Tabelle zu entnehmen. REUTLINGEN - Endfassung Seite 48 von 188

49 Tabelle 3: Einzelhandelsumsätze und Raumleistungen nach ausgewählten Lagebereichen in REUTLINGEN Ladeneinzelhandelsumsätze Einzelhandelsumsatz in REUTLINGEN ) Insgesamt davon in der Innenstadt davon in der Altstadt davon in der übrigen Innenstadt Sortimente in Mio. Euro in Mio. Euro in % in Mio. Euro in % in Mio. Euro in % in Mio. Euro in % in Mio. Euro in % in Mio. Euro in % in Mio. Euro in % in Mio. Euro in % davon im übrigen Stadtgebiet davon im Gewerbegebiet Mark West 2) davon im Gewerbegebiet In Laisen davon Schieferstraße/ Emil-Adolff-Straße davon in übrigen Lagebereichen periodischer Bedarf 279,4 54,9 19,6 40,4 14,5 14,5 5,2 224,5 80,4 42,7 15,3 27,8 9,9 19,9 7,1 134,1 48,0 Nahrungs- und Genussmittel 220,3 29,1 13,2 18,9 8,6 10,2 4,6 191,2 86,8 35,1 15,9 26,1 11,8 16,9 7,7 113,1 51,3 Gesundheit und Körperpflege 59,1 25,8 43,7 21,5 36,4 4,3 7,3 33,3 56,3 7,6 12,9 1,7 2,9 3,0 5,1 21,0 35,5 aperiodischer Bedarf gesamt (a+b) 531,6 241,6 45,4 154,6 29,1 87,0 16,4 290,0 54,6 150,8 28,4 14,0 2,6 67,9 12,8 57,3 10,8 a) Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren 134,1 113,8 84,9 85,4 63,7 28,4 21,2 20,3 15,1 11,7 8,7 1,0 0,7 0,7 0,5 6,9 5,1 Bekleidung/Textilien 110,9 100,6 90,7 74,4 67,1 26,2 23,6 10,3 9,3 4,6 4,1 0,8 0,7 0,6 0,5 4,3 3,9 Schuhe/Lederwaren 23,2 13,2 56,9 11,0 47,4 2,2 9,5 10,0 43,1 7,1 30,6 0,2 0,9 0,1 0,4 2,6 11,2 b) Hartwaren gesamt, davon: 397,5 127,8 32,2 69,2 17,4 58,6 14,7 269,7 67,8 139,1 35,0 13,0 3,3 67,2 16,9 50,4 12,7 Technik 90,5 53,9 59,6 10,1 11,2 43,8 48,4 36,6 40,4 23,3 25,7 1,0 1,1 5,2 5,7 7,1 7,8 - Elektro/Unterhaltungselektronik 63,2 33,0 52,2 3,6 5,7 29,4 46,5 30,2 47,8 20,4 32,3 0,8 1,3 4,7 7,4 4,3 6,8 - Multimedia/Foto/Optik 27,3 20,9 76,6 6,5 23,8 14,4 52,7 6,4 23,4 2,9 10,6 0,2 0,7 0,5 1,8 2,8 10,3 Haushalts- und persönlicher Bedarf 110,6 61,5 55,6 49,4 44,7 12,1 10,9 49,1 44,4 19,6 17,7 5,7 5,2 7,0 5,2 16,8 15,2 - Bücher/Schreibwaren 33,8 22,1 65,4 21,0 62,1 1,1 3,3 11,7 34,6 0,5 1,5 2,9 8,6 0,4 1,2 7,9 23,4 Hausrat/Glas/Porzellan/ Geschenkartikel 30,4 11,4 37,5 9,3 30,6 2,1 6,9 19,0 62,5 8,2 27,0 1,8 5,9 5,8 19,1 3,2 10,5 Spielwaren/Sport/ Camping/Hobby/Fahrräder 38,3 20,4 53,3 12,5 32,6 7,9 20,6 17,9 46,7 10,9 28,5 1,0 2,6 0,8 2,1 5,2 13,6 - Uhren/Schmuck 8,1 7,6 93,8 6,6 81,5 1,0 12,3 Heimwerker- und Gartenbedarf Heimwerker- und Gartenbedarf/ Autozubehör/zoologischer Bedarf 49,0 1,9 3,9 1,5 3,1 0,4 0,8 47,1 96,1 23,1 47,1 3,4 6,9 14,6 29,8 6,0 12,2 Möbel/Einrichtungsbedarf/ Haus- und Heimtextilien 147,4 10,5 7,1 8,2 5,6 2,3 1,6 136,9 92,9 73,1 49,6 2,9 2,0 40,4 27,4 20,5 13,9 Insgesamt 811,0 296,5 36,6 195,0 24,0 101,5 12,5 514,5 63,4 193,5 23,9 41,8 5,2 87,8 10,8 191,4 23,6 durchschnittliche Flächenproduktivitäten in Euro/m² VKF ) Rundungsdifferenzen möglich Eigene Berechnungen auf der Basis der Vor-Ort-Recherchen der Gutachter (Stichtagserhebung). Exkl. Kfz, Tankstellen, Brennstoffe und Versandhandel inkl. Apothekenumsätze (anteilig) und Ausgaben beim Lebensmittelhandwerk. Der Einzelhandelsumsatz incl. Apotheken beträgt 839,9 Mio. Euro. 2) Inklusive des Möbelhauses Braun. GfK GeoMarketing GmbH - GfK PRISMA Institut REUTLINGEN - Endfassung Seite 49 von 188

50 3.3.3 Zentralität Die Einzelhandelszentralität ist als Gütekriterium für die Leistungsstärke eines Einzelhandelsstandortes zu verstehen und bildet sich aus dem Verhältniswert zwischen: örtlicher Umsatz örtliche Nachfrage 1 Hohe, über dem ausgeglichenen Zentralitätskoeffizienten von 100 rangierende Indexwerte sprechen für saldierte Kaufkraftzuflüsse und leistungsstarke Standorte, niedrige Koeffizienten (unter 100) für per saldo bestehende Kaufkraftabflüsse. Bezieht man den für das Jahr 2007 ermittelten Umsatz des Reutlinger Ladeneinzelhandels (insgesamt rd. 811 Mio. Euro) auf das im Stadtgebiet lokalisierte Nachfragevolumen (rd. 556 Mrd. Euro p.a.), ergeben sich per saldo Kaufkraftzuflüsse in einer Größenordnung von rd. 255 Mio. Euro p.a., die die schon heute recht gute einzelhändlerische oberzentrale Versorgungsfunktion der Stadt widerspiegeln. Mit anderen Worten: Per saldo fließen rd. 255 Mio. Euro p.a. mehr in die Kassen des Reutlinger Einzelhandels (einschließlich Möbelhaus Braun), als an ladeneinzelhandelsrelevanter Kaufkraft in der Stadt vorhanden ist. Rechnerisch entspricht dies einer Einzelhandelszentralität der Stadt REUTLINGEN von insgesamt 145,9, die die gute Position der Stadt als Versorgungs-/Einkaufsdestination für die gesamte Region abbildet. Allerdings werden die Referenzwerte von Heilbronn (155,5) und Pforzheim (150,3) nicht erreicht. Die sich rechnerisch ergebenden Kaufkraftströme für die einzelnen Warengruppen bzw. Sortimente zeigen, dass nahezu in allen Warenbereichen deutlich positive Zentralitäten erreicht werden. Einzige Ausnahme ist der Bereich Heimwerker- und Gartenbedarf, in dem derzeit per Saldo Kaufkraftabflüsse zu verzeichnen sind. 1 Örtliche Nachfrage = Einwohnerzahl x bundesdurchschnittlicher Pro-Kopf-Ausgabebetrag x einzelhandelsrelevanter Kaufkraftindex. REUTLINGEN - Endfassung Seite 50 von 188

51 GfK GeoMarketing Die Weiterentwicklung des Reutlinger Einzelhandels Juli Einzelhandelssituation in Reutlingen 1.2 Struktur- und Leistungsdaten des Reutlinger Einzelhandels 10 Einzelhandelszentralität 300 Einzelhandelszentralität insgesamt: rd , ,5 178,5 197, , ,9 79, insgesamt periodischer Bekleidung/ Technik Haushalts- u. Heimwerker- u. Möbel / Einrichtungsbedarf Bedarf Textilien. persönlicher Gartenbedarf Haus- u. Heimtextilien Schuhe/ Bedarf Lederwaren Alle Bestandteile dieses Dokuments sind urheberrechtlich geschützt. Die Rechte liegen bei GfK GeoMarketing. Dieses Dokument ist Bestandteil einer Präsentation und ohne mündliche Erläuterung unvollständig. GfK GeoMarketing 2008 Differenziert nach drei Hauptwarengruppen stellt sich die Zentralität im Oberzentrenvergleich für das Jahr 2007 wie folgt dar, wobei REUTLINGEN nur bei Hartwaren - und hier auch primär durch die Einbeziehung des Möbelhauses Braun - gut 'mithalten' kann. REUTLINGEN - Endfassung Seite 51 von 188

52 Tabelle 4: Einzelhandelszentralität im Städtevergleich Warengruppe Stadt Einzelhandelszentralität REUTLINGEN Pforzheim Heilbronn Periodischer Bedarf 104,9 112,0 112,4 Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren 211,5 230,9 259,5 Hartwaren 175,9 174,9 179,7 Insgesamt 145,9 150,3 155,5 Was die Situation n den einzelnen Sortimentsbereichen anbetrifft, werden hohe Zentralitätskoeffizienten u.a. im Bereich Hausrat/Glas/Porzellan/ Geschenkartikel (Zentralität: 400; saldierter Kaufkraftzufluss: rd. 22,8 Mio. Euro p.a.) und Möbel/Einrichtungsbedarf, Haus- und Heimtextilien (Zentralität 254,6; saldierter Kaufkraftzufluss: rd. 89,5 Mio. Euro p.a.) erreicht, wobei wiederum auf die Sondersituation mit dem Möbelhaus Braun hinzuweisen ist. Auch in den Segmenten Elektro/Unterhaltungselektronik (Zentralität 233,2; saldierter Kaufkraftzufluss: rd. 36,1 Mio. Euro p.a.), Bekleidung/Textilien (Zentralität: 223,1; saldierter Kaufkraftzufluss: rd. 61,2 Mio. Euro p.a.), Bücher/Schreibwaren (Zentralität 170,7; saldierter Kaufkraftzufluss: rd. 14,0 Mio. Euro p.a.), Spielwaren/Sport (Zentralität 171,0; saldierter Kaufkraftzufluss: rd. 15,9 Mio. Euro p.a.) sowie Schuhe/Lederwaren (Zentralität: 169,3; saldierter Kaufkraftzufluss: rd. 9,5 Mio. Euro p.a.) werden hohe saldierte Kaufkraftzuflüsse erzielt. Im periodischen Bedarfsbereich fällt die Zentralität naturgemäß niedriger aus, da hier insbesondere auch wohnortnahe Einkäufe eine Rolle spielen. So erreicht der Reutlinger Einzelhandel im Sortiment Nahrungs- und Genussmittel eine Zentralität von 102,5 (saldierter Kaufkraftzufluss: rd. 5,4 Mio. Euro p.a.); im Bereich Gesundheit und Körperpflege, zu dem u.a. auch innenstadttypische Angebote wie REUTLINGEN - Endfassung Seite 52 von 188

53 Parfümerie zählen, wird eine höhere Zentralität von rd. 114,8 erreicht (saldierter Kaufkraftzufluss: rd. 7,6 Mio. Euro p.a.). Saldierte Kaufkraftabflüsse in Höhe von etwa 12,5 Mio. Euro und eine daraus resultierende negative Zentralität (79,7) sind in der Warengruppe Heimwerker- und Gartenbedarf festzustellen. Hier reicht das insbesondere durch Bauhaus, Praktiker und BayWa repräsentierte Angebot noch nicht aus, um eine nennenswerte regionale Ausstrahlungskraft zu entfalten, zumal mit dem Pfullinger Obi Baumarkt ein wesentlicher Wettbewerber praktisch unmittelbar an der Stadtgrenze zu REUTLINGEN liegt. GfK GeoMarketing Die Weiterentwicklung des Reutlinger Einzelhandels Juli Einzelhandelssituation in Reutlingen 1.2 Struktur- und Leistungsdaten des Reutlinger Einzelhandels 11 Kaufkraftbindungssituation / Kaufkraftzu- und Abflüsse in Mio. Euro ,2 saldierte Kaufkraftzuflüsse insgesamt: rd. 255 Mio. Euro ,7 39,8 54,7 89,5 13,0 Mio ,5 insgesamt periodischer Bekleidung/ Technik Haushalts- u. Heimwerker- u. Möbel / Einrichtungsbedarf Bedarf Textilien. persönlicher Gartenbedarf Haus- u. Heimtextilien Schuhe/ Bedarf Lederwaren Alle Bestandteile dieses Dokuments sind urheberrechtlich geschützt. Die Rechte liegen bei GfK GeoMarketing. Dieses Dokument ist Bestandteil einer Präsentation und ohne mündliche Erläuterung unvollständig. GfK GeoMarketing 2008 REUTLINGEN - Endfassung Seite 53 von 188

54 Tabelle 5: Pro-Kopf-Ausgabebeträge, Nachfragevolumen, Einzelhandelsumsatz und Zentralität in REUTLINGEN Sortimente Einzelhandelsumsatz Nachfragevolumen Zentralität Ladeneinzelhandelsrelevante Pro-Kopf- Ausgabebeträge in Euro 1) Nachfragevolumen 2007 in Mio. Euro 2) Einzelhandelsumsatz 2007 in Mio. Euro 3) Umsatzstruktur 2007 in % Kaufkraftzubzw. -abfluss 2007 per saldo in Mio. Euro Einzelhandelszentralität 2007 periodischer Bedarf ,4 279,4 34,5 13,0 104,9 Nahrungs- und Genussmittel ,9 220,3 27,2 5,4 102,5 Gesundheit und Körperpflege ,5 59,1 7,3 7,6 114,8 aperiodischer Bedarf gesamt (a+b) ,4 531,6 65,5 242,2 183,7 a) Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren ,4 134,1 16,5 70,7 211,5 Bekleidung/Textilien ,7 110,9 13,7 61,2 223,1 Schuhe/Lederwaren ,7 23,2 2,9 9,5 169,3 b) Hartwaren gesamt, davon: ,0 397,5 49,0 171,5 175,9 Technik ,7 90,5 11,2 39,8 178,5 - Elektro/Unterhaltungselektronik ,1 63,2 7,8 36,1 233,2 - Multimedia/Foto/Optik ,6 27,3 3,4 3,7 115,7 Haushalts- und persönlicher Bedarf ,9 110,6 13,6 54,7 197,9 - Bücher/Schreibwaren ,8 33,8 4,2 14,0 170,7 - Hausrat/Glas/Porzellan/ Geschenkartikel 68 7,6 30,4 3,7 22,8 400,0 - Spielwaren/Sport/ Camping/Hobby/Fahrräder ,4 38,3 4,7 15,9 171,0 - Uhren/Schmuck 54 6,1 8,1 1,0 2,0 132,8 Heimwerker- und Gartenbedarf Heimwerker- und Gartenbedarf/ ,5 49,0 6,0-12,5 79,7 Autozubehör/zoologischer Bedarf Möbel/Einrichtungsbedarf/ Haus- und Heimtextilien 4) ,9 147,4 18,2 89,5 254,6 Insgesamt ,8 811,0 100,0 255,2 145,9 Rundungsdifferenzen möglich 1) Lt. Angaben der GfK GeoMarketing 2007, eigene Berechnungen. 2) Exkl. Kfz, Tankstellen, Brennstoffe und Versandhandel, inkl. Apothekenumsätze (anteilig) und Ausgaben beim Lebensmittelhandwerk. 3) Eigene Berechnungen auf der Basis der Vor-Ort-Recherchen der Gutachter (Stichtagserhebung). Exkl. Kfz, Tankstellen, Brennstoffe und Versandhandel inkl. Apothekenumsätze (anteilig) und Ausgaben beim Lebensmittelhandwerk. Der Einzelhandelsumsatz incl. Apotheken beträgt 839,9 Mio. Euro. 4) Inklusive des Möbelhauses Braun. GfK GeoMarketing GmbH - GfK PRISMA Institut 2008 REUTLINGEN - Endfassung Seite 54 von 188

55 3.3.4 Entwicklung von Umsatz, Verkaufsfläche und Zentralität Reutlingens im Zeitablauf Methodischer Hinweis: Die im Folgenden dargestellten Entwicklungen von Struktur- und Leistungsdaten basieren auf den Erhebungen und Berechnungen der GfK GeoMarketing für das Jahr Diese Daten spiegeln insofern die tatsächlich vor Ort von den Gutachtern erhobene/ermittelte Einzelhandelssituation wider. Auf Wunsch des Auftraggebers werden diese Daten den entsprechenden Werten der GMA für frühere Zeiträume/-punkte gegenübergestellt. Da die GMA - u.a. bei der Erarbeitung des Märkteund Zentrenkonzeptes - grundsätzlich nach Methodiken verfährt, die mit denen der GfK GeoMarketing vergleichbar sind (Ermittlung/Berechnung auf der Basis einer umfassenden Erhebung der Einzelhandelsausstattung) und insofern auch zu vergleichbaren Ergebnissen führen muss, ist auch eine grundsätzliche Vergleichbarkeit der Daten der GfK GeoMarketing und der GMA im Zeitablauf möglich. Für die zwischen den Erhebungsjahren gelegenen Zeitpunkte/-räume liegen Daten (z.b. zur Zentralität) lediglich auf der Grundlage einer sekundärstatistischen Analyse vor. Diese primär an amtlichen Statistiken orientierte Datenrundlage stellt einen grundsätzlich anderen methodischen Ansatz dar, der zu anderen Ergebnissen führen kann als die im Rahmen dieser Untersuchung von der GfK GeoMarketing bzw. früher von der GMA gewählte Methodik. Angaben zur Verkaufsflächenausstattung sind in der sekundärstatistischen Analyse nicht möglich, da diese lediglich im Rahmen der Handels- und Gaststättenzählung ermittelt werden, die zuletzt 1994 durchgeführt wurde und somit - selbst bei sorgfältigster Fortschreibung der seinerzeitigen Daten - als absolut veraltet zu betrachten ist. REUTLINGEN - Endfassung Seite 55 von 188

56 In einer Langzeitbetrachtung von Umsatz, Verkaufsfläche und Zentralität in der Stadt REUTLINGEN haben sich diese maßgeblichen Struktur- und Leistungskennziffern wie folgt entwickelt: Jahr Information Brutto- Einzelhandelsumsatz in Mio. Euro Veränderung in % + 39,9 % + 6,5 % + 0,5 % - 3,6 % Verkaufsfläche in m² Veränderung in % + 8,8 % + 37,6 % + 1,2 % + 13,2 % Zentralität ,9 Veränderung in % - 25,0 % + 25,0 % + 0-1,4 % Danach ist die Verkaufsflächenausstattung im betrachteten 20-Jahreszeitraum von rd m² um fast m² (= + 71,4 %) auf nunmehr m² angestiegen und spiegelt die bundesweit zu beobachtende, stark expansive Entwicklung des Einzelhandels wider. Hingegen stieg der Brutto-Einzelhandelsumsatz im gleichen Zeitraum 'nur' um 44,3 % von 562 Mio. Euro auf 811 Mio. Euro und weist sogar gegenüber der letzten GMA-Studie aus 2002 einen niedrigeren Wert auf (= - 30 Mio. Euro bzw. - 3,6%). Ob tatsächlich ein kontinuierlicher Rückgang zwischen 2002 und 2007 stattgefunden hat oder eine zwischenzeitliche Erholungsphase eingetreten ist, kann in dieser Stichpunktbetrachtung aufgrund fehlender empirischer Daten (nach der Erhebungsmethodik der GfK GeoMarketing bzw. vergleichbarem Vorgehen der GMA) nicht verlässlich gesagt werden. 1 2 Quelle: GMA-Studie 2002, S. 41. Die GMA weist nur gerundete Werte für die Zentralität aus. Quelle: Eigene Erhebung. REUTLINGEN - Endfassung Seite 56 von 188

57 GfK GeoMarketing Die Weiterentwicklung des Reutlinger Einzelhandels Juli Einzelhandelssituation in Reutlingen 1.2 Entwicklung von Umsatz und Zentralität im Zeitablauf Brutto-Umsatz in Mio. Euro 1 Umsatzvolumen 2007 (GfK) im Vergleich zu 2001 (GMA) niedriger = + 31,9 % 808 = + 9,0 % 841 = + 4,1 % 811 = -3,6 % Mio. Euro Quelle: Eigene Berechnungen bzw. GMA Studie 2002 GMA Studie 2002 GfK GeoMarketing Alle Bestandteile dieses Dokuments sind urheberrechtlich geschützt. Die Rechte liegen bei GfK GeoMarketing. Dieses Dokument ist Bestandteil einer Präsentation und ohne mündliche Erläuterung unvollständig. GfK GeoMarketing 2008 Analog zur Umsatzentwicklung hat sich auch die Marktdurchdringung des Reutlinger Einzelhandels bzw. die regionale Kaufkraftbindung verändert. So konnte die Stadt REUTLINGEN Mitte der 1980er Jahre noch eine hohe Zentralität von etwa 160 erzielen, die im Zeitablauf auf etwa 150 zurückgegangen und längere Zeit stabil auf diesem Niveau verharren konnte. Im Vergleich mit 2001 hat REUTLINGEN im Jahr gemessen an der Zentralität - eine schwächere Marktposition. REUTLINGEN - Endfassung Seite 57 von 188

58 GfK GeoMarketing Die Weiterentwicklung des Reutlinger Einzelhandels Juli Einzelhandelssituation in Reutlingen 1.2 Entwicklung von Umsatz und Zentralität im Zeitablauf Zentralität / Koeffizient 1 Zentralität 2007 (GfK) im Vergleich zu 2001 (GMA) niedriger , Quelle: Eigene Berechnungen bzw. GMA Studie 2002 GMA Studie 2002 GfK GeoMarketing Alle Bestandteile dieses Dokuments sind urheberrechtlich geschützt. Die Rechte liegen bei GfK GeoMarketing. Dieses Dokument ist Bestandteil einer Präsentation und ohne mündliche Erläuterung unvollständig. GfK GeoMarketing 2008 REUTLINGEN - Endfassung Seite 58 von 188

59 4 Einzelhandelsstrukturdaten in der Region Methodische Vorbemerkung Im folgenden wird die Einzelhandelssituation in den drei untersuchungsrelevanten Standortbereichen bzw. Städten/Gemeinden im Umland der Stadt REUTLINGEN anhand von standardisierten Standort- und Strukturprofilen dargestellt 1. Inhaltlich umfassen diese Standort- und Strukturskizzen die folgenden Aspekte: Darstellung der wesentlichen Struktur- und Leistungsdaten des Einzelhandels des jeweiligen Standortbereiches (Verkaufsfläche und jeweiliger Umsatz nach sechs Warengruppen). Die Angaben beruhen auf einer von der GfK GeoMarketing im Januar/Februar 2008, differenziert nach sechs Waren- bzw. Sortimentsgruppen, durchgeführten Verkaufsflächenerhebung in den relevanten Standortbereichen. Erfasst wurden dabei - analog zur Erhebungssystematik in REUTLINGEN - sämtliche Betriebsstätten im jeweiligen Stadtgebiet (exklusive Kfz, Tankstellen, Brennstoffe und Versandhandel, inkl. anteiliger nicht-rezeptpflichtiger Apothekenumsätze sowie dem Lebensmittelhandwerk, wie Bäcker, Fleischer etc.). Auch hier umfasst die Erhebung umfasst vor allem die folgenden Informationen: - Name/Firmierung - Adresse - Verkaufsfläche in m² (gemäß vorstehender Definition des Einzelhandelserlasses) - Aufteilung der Verkaufsfläche nach den sechs Waren-/Sortimentsgruppen in m². Leer stehende Ladenlokale sind hierbei nicht enthalten, da sie nicht umsatzrelevant sind und im Rahmen von Standortbegehungen auch nicht verlässlich erhoben werden können Die Festlegung der untersuchungsrelevanten Städte und Gemeinden erfolgte in Absprache mit der Stadt REUTLINGEN sowie dem projektbegleitenden Arbeitskreis. Leerstände sind teilweise nicht einsehbar und generell nicht begehbar. In die Angaben zu den Strukturund Leistungsdaten des örtlichen Einzelhandels fließen Leerstände generell nicht ein. REUTLINGEN - Endfassung Seite 59 von 188

60 Hinsichtlich der für das Kalenderjahr 2007 ermittelten Einzelhandelsumsätze ist erneut darauf hinzuweisen, dass GfK GeoMarketing über vertrauliche Angaben zu den Brutto-Umsätzen einer Vielzahl von flächengroßen, überregional agierenden Anbietern verfügt und diese Umsatzangaben entsprechend in die Datenaufbereitung eingeflossen sind. Die übrigen Ladengeschäfte wurden umsatzseitig auf der Basis branchen- und marktüblicher Flächenleistungen sowie unter Berücksichtigung der jeweiligen spezifischen Rahmenbedingungen und augenscheinlichen Gegebenheiten (u. a. Standort/Lage, Sortimentsstruktur/-tiefe, Markenpflege, Waren-/Ladenpräsentation, Kundenfrequenzen, Zustand der Verkaufsräume etc.) durch ein langjährig erfahrenes und eigens für diesen Einsatz geschultes Gutachterteam qualifiziert bewertet. REUTLINGEN - Endfassung Seite 60 von 188

61 4.1 Metzingen (Mittelzentrum; Einwohner, rd. 9 km nordöstlich) STRUKTUR- UND LEISTUNGSDATEN Verkaufsfläche im Stadtgebiet Einzelhandelsumsatz Nachfrage- Einzelhan- Verkaufs- durchschnittliche Flächen- bzw. -abfluss handels- Kaufkraftzu- Einzelvolumen delsumsatz fläche Nachfragevolumen rd m², davon rd m² Zentralität 2007 in 2007 in 2008 produktivitäten 2007 per saldo zentralität bzw. rd. 10,1 % in der Innenstadt Mio. Euro Mio. Euro in m² in Euro/m² VKF in Mio. Euro 2007 davon m 2 bzw. 43,7 % FOC Sortimente Verkaufsfläche pro Einwohner 2,9 m² periodischer Bedarf gesamt 52,6 51, ,7 98,7 Einzelhandelsumsatz insgesamt rd. 393,5 Mio. aperiodischer Bedarf gesamt (a+b) 59,2 338, ,4 572,0 a) Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren Einzelhandelsumsatz Innenstadt b) Hartwaren gesamt, davon: 46,0 87, ,7 190,7 rd. 22,3 Mio., rd. 5,7 % des Gesamtumsatzes Technik 10,2 7, ,9 71,6 Einzelhandelsumsatz FOC Haushalts- und Persönlicher Bedarf 11,5 57, ,9 499,1 rd. 260,0 Mio., rd. 66,6 % des Gesamtumsatzes Heimwerker- und Gartenbedarf 12,4 14, ,9 115,3 Einzelhandelsrelevanter Kaufkraftindex 2007 Möbel, Einrichtungsbedarf, Haus- und Heimtextilien 13,2 250, , ,8 11,9 8, ,2 73,1 104,9 Insgesamt 111,8 390, ,7 349,3 WETTBEWERBSSITUATION Innenstadt: Die Innenstadt von Metzingen weist zwei, durch die Wilhelm- und die Ulmer Straße in einen nördlichen und einen südlichen Bereich, getrennte Haupteinkaufsbereiche auf. Der nördliche Haupteinkaufsbereich erstreckt sich entlang der als Fußgängerzone ausgebauten Reutlinger Straße und wird im erweiterten Umfeld durch die Schlossstraße, Wilhelmstraße und Nürtinger Straße begrenzt; dieser Bereich ist überwiegend kleinteilig strukturiert und mit lokalen Anbietern sowie einigen Factory Outlets (u.a. Cinque, Baldessarini, Uhlsport) besetzt. Darüber hinaus bildet die im südlichen Bereich der Reutlinger Straße gelegene Factory- Outlet-Agglomeration Outlet City den flächengrößten und leistungsfähigsten Standortbereich in der Metzinger Innenstadt und eine Fernausstrahlung bzw. Attraktivitätswirkung besitzt, die weit über den mittelzentralen Versorgungsbereich hinausgeht. REUTLINGEN - Endfassung Seite 61 von 188

62 Hier sind neben den großflächigen Factory-Outlets von Hugo Boss, Joop, Tommy Hilfiger, Nike, Esprit, Adidas, Strellson, S.Oliver und Puma auch eine Reihe von kleineren und mittelgroßen Factory-Outlets (u.a. Wolford, Swatch, Diesel, Burberry, Levis, Marc O Polo, Lacoste) lokalisiert. Stadtgebiet: Im übrigen Stadtgebiet befinden sich mit dem FOC Alte Samtfabrik (u.a. Oilily, Otto Kern, Siggikid, Pierre Cardin, Basler), dem FOC Noyon Allee (Reusch, Silit, Lego) und dem FOC Stuttgarter Straße (u.a. Radwerk, Ledorado, ECO-Schuhe) drei weitere nennenswerte Standorte für Fabrikverkäufe. Des Weiteren befindet sich im Gewerbegebiet West eine lockere Fachmarktagglomeration mit u.a. Kaufland SB-Warenhaus, toom Baumarkt, Lidl und Aldi. Planungen: Die Stadt Metzingen hat der GfK GeoMarketing trotz mehrfacher Nachfrage keine Auskunft zu Einzelhandelsplanungen gegeben. Es kann aber davon ausgegangen werden, dass insbesondere im Bereich der FOC- Sortimente auch zukünftig noch weitere Angebote an den Markt gelangen. F A Z I T: Mit einer Gesamtverkaufsfläche von rd m² verfügt die Stadt Metzingen unter rein quantitativen Aspekten über eine beachtliche Verkaufsflächenausstattung von rd. 2,9 m² VKF/Ew. (Umsatz rd. 391 Mio. ) und erzielt mit fast 280 Mio. Kaufkraftzuflüssen eine rechnerische Einzelhandelszentralität von fast 350 (!), die im Regionalvergleich mit weitem Abstand auf Platz 1 liegt und durch den FOC-Besatz eine Sonderrolle einnimmt. Exorbitant hoch sind die Zentralitäten insbesondere in den Warengruppen Bekleidung/ Textilien, Schuhe/Lederwaren (Zentralität: 1.900,8) und Haushalts- und Persönlicher Bedarf (Zentralität: 499,1), in denen deutliche Kaufkraftzuflüsse zu verzeichnen und die in den REUTLINGEN - Endfassung Seite 62 von 188

63 letzten Jahren durch zahlreiche Neuansiedlungen stark gewachsen sind. In den kaum FOCrelevanten Warengruppen Technik (Zentralität: 71,6) und Möbel, Einrichtungsbedarf, Hausund Heimtextilien (Zentralität: 73,1) sowie im periodischen Bedarf (Zentralität: 98,7) fließt allerdings auch per Saldo Kaufkraft aus Metzingen ab. Methodischer Hinweis: Die Angaben zu den Umsatzleistungen der FOC-Flächen beruhen auf Brancheninformationen und Schätzungen der GfK GeoMarketing und umfassen ausschließlich die öffentlich für jedermann zugänglichen Ladenflächen. 4.2 Balingen (Mittelzentrum; Einwohner, rd. 42 km südwestlich) STRUKTUR- UND LEISTUNGSDATEN Verkaufsfläche im Stadtgebiet Einzelhandelsumsatz Nachfrage- Einzelhan- Verkaufs- durchschnittliche Flächen- bzw. -abfluss handels- Kaufkraftzu- Einzelvolumen delsumsatz fläche Nachfragevolumen rd m², davon rd m² Zentralität 2007 in 2007 in 2008 produktivitäten 2007 per saldo zentralität bzw. rd. 14,0 % in der Innenstadt Mio. Euro Mio. Euro in m² in Euro/m² VKF in Mio. Euro 2007 Sortimente Verkaufsfläche pro Einwohner 3,2 m² periodischer Bedarf gesamt 81,8 73, ,9 90,3 Einzelhandelsumsatz insgesamt rd. 295,4 Mio. Einzelhandelsumsatz Innenstadt rd. 49,7 Mio., rd. 16,8 % des Gesamtumsatzes Einzelhandelsrelevanter Kaufkraftindex 2007 aperiodischer Bedarf gesamt (a+b) 91,3 221, ,2 242,6 a) Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren 20,4 23, ,0 114,7 b) Hartwaren gesamt, davon: 70,9 198, ,2 279,4 Technik 15,7 27, ,7 174,5 Haushalts- und Persönlicher Bedarf 17,7 27, ,4 153,1 103,9 Heimwerker- und Gartenbedarf 19,2 41, ,0 214,6 Möbel, Einrichtungsbedarf, Haus- und Heimtextilien 18,3 102, ,1 559,6 Insgesamt 173,1 295, ,3 170,7 REUTLINGEN - Endfassung Seite 63 von 188

64 WETTBEWERBSSITUATION Innenstadt: Der innerstädtische Haupteinkaufsbereich erstreckt sich entlang der im Bereich des neuen Marktplatzes als Fußgängerzone ausgebauten Friedrichstraße und wird im erweiterten Umfeld durch die Wilhelmstraße und die Neue Straße begrenzt. Der Einzelhandelsbesatz entlang der Friedrichstraße ist weitgehend kleinteilig strukturiert und mit lokalen Anbietern sowie einigen Filialisten (u.a. Esprit, MFO, Weltbild Plus, Ihr Platz) besetzt. Nennenswerte Anbieter im Haupteinkaufsbereich sind Esprit, das Bekleidungskaufhaus Ruof, Intersport Paul das Schuhhaus Weith und die Buchhandlung Daniel. Das an der Wilhelmstraße gelegene ehemalige Real-City-Kaufhaus, ergänzt den Haupteinkaufsbereich durch weitere großflächige Anbieter (u.a. Charles Vögele, Quick-Schuh), hat aber aufgrund des fehlenden Magnetbetriebes (Leerstand des real,- SB-Warenhauses) keine dominante Stellung in der Balinger Innenstadt. Stadtgebiet: Der mit Abstand flächengrößte und leistungsfähigste Standortbereich im übrigen Stadtgebiet, die in den letzten Jahren sehr stark gewachsen ist, ist die Fachmarktagglomeration im Gewerbegebiet Gehrn. Dort sind u.a. das sehr großflächige Möbelhaus Möbel Rogg, toom-baumarkt, real,- SB- Warenhaus, Mauck Gartencenter, Bauhaus-Gartencenter, Dänisches Bettenlager, Aldi und Deichmann lokalisiert. Als weitere Standorte mit großflächigen Anbietern sind für das übrige Stadtgebiet der Bereich Albrechtstraße / Rosenfelder Straße (u.a. E-Center Balingen, Babyland, Aldi) und die Bahnhofstraße (u.a. Mega-Company Elektromarkt, Lidl) zu nennen. REUTLINGEN - Endfassung Seite 64 von 188

65 Planungen: Für den Bereich der Innenstadt bestehen lt. Auskunft der Stadtverwaltung Balingen Planungen für ein Objekt mit rd m² VKF für die Sortimente des periodischen Bedarfs sowie Bekleidung, Schuhe und Lederwaren. Darüber hinaus steht eine Nachnutzung des im Leerstand befindlichen ehemaligen real,- SB-Warenhauses (rd m² VKF) an der Wilhelmstraße in Aussicht. Für das übrige Stadtgebiet bestehen lt. Auskunft der Stadtverwaltung keine konkreten Einzelhandelsplanungen. F A Z I T: Mit einer Gesamtverkaufsfläche von rd m² verfügt die Stadt Balingen unter rein quantitativen Aspekten über eine beachtliche Verkaufsflächenausstattung von rd. 3,2 m² VKF/Ew. (Umsatz: rd. 295 Mio. ) und hat sich in den letzten Jahren dynamisch entwickelt. Mit einer hohen Einzelhandelszentralität von 170,7 und einer Anzahl von großflächigen und leistungsstarken Anbietern auf dem Stadtgebiet ist der Stadt Balingen eine sehr gute mittelzentrale Attraktivität zu attestieren, die den Zentralitätskoeffizient von REUTLINGEN sogar übertrifft. REUTLINGEN - Endfassung Seite 65 von 188

66 4.3 Tübingen (gemeinsames Oberzentrum mit REUTLINGEN 1 ; Einwohner, rd. 15 km westlich) STRUKTUR- UND LEISTUNGSDATEN Verkaufsfläche im Stadtgebiet Einzelhandelsumsatz Nachfrage- Einzelhan- Verkaufs- durchschnittliche Flächen- bzw. -abfluss handels- Kaufkraftzu- Einzelvolumen delsumsatz fläche Nachfragevolumen rd m², davon rd m² Zentralität 2007 in 2007 in 2008 produktivitäten 2007 per saldo zentralität bzw. rd. 24,6 % in der Innenstadt Mio. Euro Mio. Euro in m² in Euro/m² VKF in Mio. Euro 2007 Sortimente Verkaufsfläche pro Einwohner 1,4 m² periodischer Bedarf gesamt 190,0 150, ,0 78,9 Einzelhandelsumsatz insgesamt rd. 321,3 Mio. Einzelhandelsumsatz Innenstadt rd. 92,9 Mio., rd. 28,9 % des Gesamtumsatzes Einzelhandelsrelevanter Kaufkraftindex 2007 aperiodischer Bedarf gesamt (a+b) 208,1 171, ,8 82,3 a) Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren 46,0 43, ,4 94,8 b) Hartwaren gesamt, davon: 162,1 127, ,4 78,8 Technik 37,5 40, ,4 109,1 Haushalts- und Persönlicher Bedarf 40,4 41, ,6 101,5 98,1 Heimwerker- und Gartenbedarf 43,0 26, ,9 60,7 Möbel, Einrichtungsbedarf, Haus- und Heimtextilien 41,2 19, ,5 47,8 Insgesamt 398,1 321, ,8 80,7 WETTBEWERBSSITUATION Innenstadt: Der innerstädtische Haupteinkaufsbereich der Stadt Tübingen erstreckt sich relativ weiträumig über das historische Straßengeflecht der Altstadt, die im Norden durch die Kelternstraße, im Osten durch die Mühlstraße und die Straße Am Stadtgraben, im Süden durch den Neckar und im Westen durch die Seelhausgasse begrenzt wird. Die einzelhändlerische Hauptlage wird durch das Fußgängerzonen-Geflecht Kornhausstraße, Am Markt, Kirchgasse, Holzmarkt, Neue Straße und Neckargasse gebildet. Neben den großflächigen Anbietern H & M und New Yorker sind in der Altstadt eine Reihe von mittelgroßen und kleineren Filialisten (u.a. dm, Fielmann, Sisley, Orsay und Wissmach) sowie einige kompetente und leistungsfähige lokale Anbieter (u.a. Buchhandlung Osiander, Spielwaren Daut und Schreibwaren Metz) lokalisiert. 1 Gemäß Landesentwicklungsbericht 2005 Baden-Württemberg bilden REUTLINGEN und Tübingen ein "Doppel- und Mehrfachzentrum". REUTLINGEN - Endfassung Seite 66 von 188

67 Darüber hinaus ist noch das Drogeriekaufhaus Müller in der Friedrichstraße als großflächiger Anbieter im erweiterten Innenstadtbereich zu nennen. Stadtgebiet: Flächengrößter und leistungsstärkster Standortbereich im übrigen Stadtgebiet ist die entlang der Reutlinger Straße gelegene lockere Fachmarktagglomeration im Gebiet zwischen Eisenbahnstraße und Stuttgarter Straße mit u.a. toom SB-Warenhaus, Kaufland SB- Warenhaus, Marktkauf SB-Warenhaus, AWG, Plus, Deichmann und Alnatura. Darüber hinaus ist noch der Standortverbund von REWE und Saturn am Schleifmühleweg und der an der B27 gelegene Hornbach Baumarkt am Großholz zu nennen. F A Z I T: Mit insgesamt fast m² VKF ist der Stadt Tübingen (rd. 321 Mio. Umsatz) unter rein quantitativen Aspekten zwar eine als durchschnittlich zu bezeichnende Verkaufsflächenausstattung zu konstatieren (rd. 1,4 qm VKF/Einwohner), jedoch sind unter strukturellen Gesichtspunkten mit Ausnahme der Warengruppen Technik (Zentralität: 109,1) und Haushalts- und Persönlicher Bedarf (Zentralität: 101,5) in allen Warengruppen recht deutlich Angebotsdefizite erkennbar. In der Summe kommt die Stadt Tübingen ihrer zentralörtlichen Einstufung eher nur bedingt nach, was sich entsprechend auch in den Kaufkraftabflüssen von rd. 77 Mio. und einer rechnerischen Einzelhandelszentralität von rd. 80,7 dokumentiert. REUTLINGEN - Endfassung Seite 67 von 188

68 4.4 Sonstige regionale Wettbewerbsstandorte Neben den bereits genannten Standorten sind vor allem die folgenden regionalen Wettbewerbsstandorte von Bedeutung: Landeshauptstadt Stuttgart Die Stuttgarter Innenstadt zählt zu den leistungsstärksten und attraktivsten Einkaufs-/Einzelhandelsstandorten Deutschlands und hat ihre Position in den vergangenen Jahren weiter ausgebaut Hier ist einer der 'Highlight'-Betriebe des Stuttgarter Einzelhandels ansässig, das Kaufhaus Breuninger. Große Rollen spielen zudem die Warenhäuser Karstadt nebst Karstadt Sporthaus Multimedia Trendstore und die mit zwei Filialen präsente Galeria Kaufhof, die Textil-/Fachkaufhäuser P & C (Weltstadthaus), das 2001 gemeinsam mit Sport Scheck sowie u.a. Zara, Esprit und Mango an den Markt gegangen ist, C & A, Hennes & Mauritz sowie Media Markt. Weiterhin ist hier eine breite Palette bundesweit agierender Filialisten (u.a. Castro, Christ, Mexx, Uli Knecht, Sasch, Orsay, S. Oliver, Deichmann, Wempe) und kompetenter lokaler Anbieter (u.a. Maute-Benger und das Buchhaus Wittwer) präsent. Mit dem Phoenixbau (Königstraße 5) steht eine größere Einzelhandelsentwicklung kurz vor der Eröffnung. Im Oktober 2008 werden hier u.a. Hugendubel, Schuhhaus Görtz und Drogerie Müller neue Geschäftsräume beziehen. Der Kleine Schlossplatz wirkte lange Zeit als merkliche Zäsur zwischen dem südwestlichen und nordöstlichen Teil des Haupteinkaufsbereiches der Innenstadt. Diese Lücke hat sich mit den im Frühjahr 2006 eröffneten "Königsbau Passagen" nunmehr weitgehend geschlossen. Die Centeranlage verfügt über rd m² Verkaufsfläche (inklusive stilwerk im 2. und 3. OG). Als Magnetmieter fungiert Saturn (UG, EG und 1. OG). Ferner agieren - neben einigen REUTLINGEN - Endfassung Seite 68 von 188

69 Gastronomieanbietern - in den "Königsbau Passagen" mittelgroße bis kleinteilige Shops (u.a. Arko, Tee Gschwender, Olymp & Hades, Evita Shoes, Krass Optik, Nanu Nana, Rossmann und Esprit; im Altbau des Königsbaus ist u.a. Strauss Innovation lokalisiert). Als zukünftiger Einzelhandelsstandort ist in der erweiterten Innenstadt ist zudem auf das im Zuge der Planungen zum städtebaulichen Jahrhundertprojekt "Stuttgart 21" projektierte Einkaufszentrum "Galeria Ventuno" (multifunktionales Einkaufs- und Erlebniszentrum nördlich des Hauptbahnhofes mit voraussichtlich bis zu rd m² Verkaufsfläche; Investorenauswahlverfahren läuft) und das so genannte "Bonatzgebäude" (einzelhändlerische Neustrukturierung des Abfertigungsgebäudes des Hauptbahnhofes mit bis zu m² VKF) hinzuweisen. Sindelfingen In der Sindelfinger Innenstadt ist vor allem das Einkaufszentrum "Stern-Center" (rd m²; u.a. real,- SB-Warenhaus und H & M) als Kundenmagnet zu nennen. Im übrigen Stadtgebiet agiert das ausgesprochen attraktive und leistungsfähige Einkaufszentrum "Breuningerland" (im Management der ECE, rd m²; u.a. Textilhaus Breuninger und Media Markt), das über eine weiträumige Ausstrahlungskraft verfügt. Darüber hinaus sind im großflächigen Einzelhandelssegment u.a. Ikea, Obi und Hornbach zu erwähnen. Böblingen Der Innenstadt-Einzelhandel wird geprägt durch die nur bedingt leistungsfähigen EKZ- Anlagen "City Center" und "Kaufcenter" sowie C & A. Eine Bebauung des ZOB-Areals ist seit Jahren im Gespräch, jedoch hat sich bis heute kein Investor gefunden. REUTLINGEN - Endfassung Seite 69 von 188

70 Im übrigen Stadtgebiet ist der wichtigste Einzelhandelsstandort mit auch regionaler Ausstrahlungskraft die Fachmarktagglomeration "Hulb" (u.a. real,- SB-Warenhaus, Gamerdinger Möbel). Darüber hinaus steht an der Stadtgrenze zu Sindelfingen die Entwicklung "Flugfeld" an, allerdings mit nur begrenztem Einzelhandelsflächenprogramm. Esslingen In der Esslinger Innenstadt erstreckt sich der Haupteinkaufsbereich entlang der Fußgängerzone Plienaustraße/Metzgerbach. Hier sind u.a. Karstadt und das Einkaufszentrum "Das Es" lokalisiert (rd m², Magneten C & A und H & M; Saturn ab Herbst 2008 als Ersatz für MediMax). Ein weiteres Einkaufszentrum befindet sich im übrigen Stadtgebiet: Das EKZ "Neckar- Center" verfügt über rd m² mit den Magneten Marktkauf SB-Warenhaus und Media Markt. Ulm und Neu-Ulm Die Einzelhandelsstrukturen in der Doppelstadt Ulm/Neu-Ulm stellen sich in der Summe als sehr kompetent und attraktiv dar. Der Schwerpunkt des Angebotes ist im baden-württembergischen Ulm lokalisiert. Der als Fußgängerzone ausgeprägte innerstädtische Haupteinkaufsbereich zeichnet sich dabei insbesondere durch einen kompetent besetzten Bekleidungseinzelhandel aus. Neben der Galeria Kaufhof sind hier als große Bekleidungsanbieter insbesondere P & C, Wöhrl Plaza, Modehaus Walz und K&L Ruppert zu erwähnen. Der Besatz wird ergänzt durch eine Reihe bundesweit oder international agierender Filialisten, aber auch langjährig etablierte lokale Anbieter. Die in den nächsten Jahren geplante "Sedelhof-Galerie" dürfte die ohnehin bereits gute Position der Innenstadt weiter stärken. Im übrigen Stadtgebiet ist insbesondere auf das Shoppingcenter "Blautal Center" (u.a. real,- SB-Warenhaus, Adler-Modemarkt, ProMarkt, K&L Ruppert, H & M und Müller) an der Blaubeurer Straße hinzuweisen, in deren Verlauf auch weitere Fachmärkte angesiedelt sind. REUTLINGEN - Endfassung Seite 70 von 188

71 Schließlich dürfte auch die verkehrsgünstig gelegene Fachmarktagglomeration an der Junginger Straße eine gewisse überörtliche Ausstrahlung besitzen. Im bayrischen Neu-Ulm steht der Innenstadt-Einzelhandel im Schatten der unweit gelegenen Ulmer Innenstadt nördlich der Donau. Der Einzelhandelsbesatz ist vergleichsweise wenig profiliert und dürfte eine eher lokale Reichweite entfalten. Mit der für 2010 geplanten Eröffnung des geplanten Shoppingcenters "Glacis Galerie" von Procom Invest in Bahnhofsnähe wird allerdings eine Cityerweiterung nach Süden angestrebt. Außerhalb der Innenstadt ist in erster Linie auf das "Mutschler Center" und die umliegende Einzelhandelsagglomeration im Bereich "Im Starkfeld" hinzuweisen, die den flächenseitigen Schwerpunkt des Neu-Ulmer Einzelhandels bilden. 4.5 Fazit Erwartungsgemäß stellen sich die Einzelhandelsstrukturen in den untersuchten badenwürttembergischen Städten in der Summe sehr unterschiedlich hinsichtlich Leistungsfähigkeit, Angebotsvielfalt und Kompetenz dar und differieren erheblich. Eine nennenswerte Marktposition unter den betrachteten Städten nimmt das Mittelzentrum Metzingen ein, das mit Abstand den umsatzseitig stärksten Einzelhandelsstandort im Reutlinger Umland darstellt und durch den Factory Outlet Center-Besatz auch die größte Fernausstrahlung in die Region und darüber hinaus erreicht. Metzingen ist seit der Jahrtausendwende flächen- und angebotsseitig stark gewachsen und erzielt mit 390 Mio. Euro Umsatz eine Zentralität von knapp 350. Die Zentralität mit 1900,8 im Bereich Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren ist herausragend und durch den extrem leistungsstarken FOC-Besatz in dieser Warengruppe, das rd. 250 Mio. Euro umsetzen dürfte, zu erklären. Metzingen weist mit einem saldierten Kaufkraftzufluss von fast 280 Mio. Euro eine stärkere überörtliche Kaufkraftbindung als das Oberzentrum REUTLINGEN auf (saldierte Kaufkraftzuflüsse von rd. 255 Mio. Euro); es ist zu erwarten, dass sich mit Outlet-Erweiterungen der Stellenwert des Metzinger Einzelhandels noch weiter erhöhen wird. REUTLINGEN - Endfassung Seite 71 von 188

72 Die Zentralität in Tübingen beträgt 80,7, per Saldo bestehen Kaufkraftabflüsse in Höhe von knapp 77 Mio. Euro. In fast in allen Warengruppen ist eine negative Einzelhandelsbilanz festzustellen. Dynamisch hat sich auch das Mittelzentrum Balingen entwickelt, das durch zahlreiche Neuansiedlungen insbesondere im Hartwarenbereich eine sehr nennenswerte Marktposition erreicht. GfK GeoMarketing Die Weiterentwicklung des Reutlinger Einzelhandels Juli Einzelhandelssituation in Reutlingen 1.2 Zentralitätskoeffizient im Regionalvergleich , ,3 gesamt ,5 periodisch ,9 211,5 175,9 150,3 230,9 174,9 155,5 179,7 190,7 Bekleidung/T extilien, Schuhe/Lederwaren Hartwaren ,9 112,0 112,4 80,7 78,9 94,8 78,8 98,7 0 Reutlingen Pforzheim Heilbronn Tübingen Metzingen Alle Bestandteile dieses Dokuments sind urheberrechtlich geschützt. Die Rechte liegen bei GfK GeoMarketing. Dieses Dokument ist Bestandteil einer Präsentation und ohne mündliche Erläuterung unvollständig. GfK GeoMarketing 2008 Nicht außer Acht gelassen werden darf in einer regionalen Betrachtung die Wettbewerbsrelevanz der Stuttgarter Innenstadt, die zu den attraktivsten und leistungsstärksten Einkaufsstandorten Deutschlands zählt. Mit den "Königsbau Passagen"/Stilwerk hat die Innenstadt ihre Bedeutung in jüngerer Vergangenheit noch gestärkt; aktuell ist mit dem Phoenixbau eine weitere Verbesserung der Angebotssituation kur vor der Fertigstellung. REUTLINGEN - Endfassung Seite 72 von 188

73 Längerfristig sind speziell die Vorhaben im Rahmen von "Stuttgart 21" auch als regionale Wettbewerbsstandorte von Bedeutung. Darüber hinaus spielen auch die im Stuttgarter Umland gelegenen Mittelzentren eine Rolle als Einzelhandelsstandorte, wobei vor allem Sindelfingen (in den innenstdtrelevanten Angeboten vor allem mit "Breuningerland") und - allerdings schon in geringerem Umfang - Esslingen über Einzelhandelsstrukturen verfügen, die auch in die Region ausstrahlen. Nach Osten hin ist zudem die Doppelstadt Ulm/Neu-Ulm mit leistungsstarken Einzelhandelsstrukturen als Wettbewerbsstandort zu berücksichtigen. REUTLINGEN - Endfassung Seite 73 von 188

74 5 Ergebnisse der Passantenbefragung 5.1 Methodische Vorgehensweise Die 'Face-to Face'-Befragung ('paper/pencil') der Passanten in der Reulinger Alt-/ Innenstadt fand in der 10. Kalenderwoche 2008 an vier mit dem Auftraggeber und dem projektbegleitenden Arbeitskreis abgestimmten Wochentagen am Mittwoch, den 5. März 2008; Donnerstag, den 6. März 2008; Freitag, den 7. März 2008 und Samstag, den 8. März 2008 in Form ganztägiger Erhebungen während der Ladenöffnungszeiten statt. Insgesamt wurden an drei Werktagen und am Samstag 522 nach einem festgelegten Zufallsauswahlverfahren ausgewählte Passanten an verschiedenen Standorten innerhalb der Altstadt mittels standardisiertem Fragebogen befragt. Damit wurden 22 Interviews mehr geführt, als auftragsmäßig abzuwickeln waren. Die Erstellung des Fragebogens und die Festlegung der fünf Befragungsstandorte (s. Übersicht) 1 in der Reutlinger Altstadt erfolgte in Absprache mit dem Auftraggeber und dem projektbegleitenden Arbeitskreis. Die Befragung fand vereinbarungsgemäß ganztägig werktags von Uhr bis Uhr und Samstag von Uhr bis Uhr statt. Der zum Einsatz gekommene Fragebogen beinhaltet insgesamt 25 Fragen, davon 19 fachliche Fragen zur Reutlinger Alt-/Innenstadt bzw. 6 haushalts- und personenbezogene Fragen. 1 Dies waren im Einzelnen: 1. Wilhelmstraße (auf Höhe Nikolaikirche), 2. Wilhelmstraße/Marktplatz (vor Spitalhof); 3. Katharinenstraße (auf Höhe Tübinger Tor), 4. Wilhelmstraße (zwischen Lindenstraße und Weingärtnerstraße, nahe Albtorplatz) sowie 5. Metzgerstraße (im Schnittpunkt Krämerstraße). REUTLINGEN - Endfassung Seite 74 von 188

75 U.a. durch Vorankündigung im Reutlinger Generalanzeiger sowie in lokalen Fernsehsender (RTF 1) war eine hohe Vorakzeptanz gegeben. So konnten beispielsweise in dem festgelegten Befragungszeitraum 522 statt der beauftragten 500 Interviews durchgeführt werden. Die Befragung konnte somit planmäßig durchgeführt und abgeschlossen werden. Hinsichtlich der Interpretation der Befragungsergebnisse sind die folgenden Rahmenbedingungen zu berücksichtigen: 1. Wetterlage Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass das Wetter im Befragungszeitraum sowohl Einfluss auf die Zusammensetzung der Grundgesamtheit (in diesem Fall die Besucher der Reutlinger Altstadt), die Bereitschaft, an der Befragung teilzunehmen, als auch das Stimmungsbild der Probanten haben kann. Das Wetter im Befragungszeitraum war wechselhaft, teilweise kühl und regnerisch (bzw. Schneefall) und vor allem geprägt durch einen Wintereinbruch in den Tagen vor der Befragung. Insgesamt war das Wetter aber nicht ungewöhnlich für den Monat März. Insofern kann keine untypische Situation für den abgestimmten Befragungstermin festgestellt werden. Nachfolgend werden die Wetterdaten für die nächstgelegene Station des Deutschen Wetterdienstes DWD (Stuttgart-Echterdingen) dargestellt. Da für die Entscheidung der Besucher, die Reutlinger Alt-/Innenstadt aufzusuchen, auch die vorhergehenden Tage in Betracht zu ziehen sind, werden in einer Aufbereitung der Wetterdaten auch die beiden Tage vor der Befragung (Montag, 3. März und Dienstag, 4. März 2008) dargestellt. Zum Vergleich wurden zudem die Daten der Jahre 2003 bis 2007 berücksichtigt. Die wesentlichen Ergebnisse sind: - Die Temperatur im Befragungszeitraum lag 1,0 C über dem Mittelwert im Vergleichszeitraum der Vorjahre. - Die Sonnenscheindauer im Befragungszeitraum lag 1,0 Stunden/Tag über dem Mittelwert im Vergleichszeitraum der Vorjahre. - Die Niederschlagsmenge im Befragungszeitraum lag 0,5 mm unter dem Mittelwert im Vergleichszeitraum der Vorjahre. REUTLINGEN - Endfassung Seite 75 von 188

76 Insgesamt stellte sich das Wetter im Befragungszeitraum sowie den beiden Tagen zuvor etwas günstiger dar als in den Vorjahren. Es gibt somit keinen Anlass zu vermuten, dass durch die Wetterlage ein anderes Besucherklientel als für den vereinbarten Befragungszeitraum üblicherweise zu erwarten ist, befragt wurde. Nachfolgend die entsprechenden Daten der DWD-Wetterstation in Stuttgart-Echterdingen. Temperatur in C (Stuttgart-Echterdingen / Wetterstation DWD) Tag ,7 6,6-1,5 0,9 0,6 5, ,9 8,6-1,4-5 2,4 5, ,1 7,7-1,7-4,4 1,3 5, ,1 7-1,6-2,5 0,4 7, ,2 7,3-1,9-3,6 0,7 3, ,5 8,1 0,6-3,6 1,8 3,7 Mittelwert 2,9 7,6-1,3-3,0 1,2 5,2 Mittelwert : 1,9 Temperatur im Befragungszeitraum lag 1,0 C über dem Mittelwert im Vergleichszeitraum der Vorjahre. Sonnenscheindauer in Stunden/Tag Tag ,5 0 1,2 4, ,8 1,6 2,9 2,7 3, ,6 4,5 1,8 2,7 0 0, ,6 1,9 3 0,7 9,3 3, ,4 8,3 0 9,8 3,4 7, ,9 4,6 0,9 8,3 9,7 0 Mittelwert 4,7 4,3 1,5 4,0 4,6 4,0 Mittelwert : 3,7 Die Sonnenscheindauer im Befragungszeitraum lag 1,0 Std./Tag über dem Mittelwert im Vergleichszeitraum der Vorjahre. Niederschlag in mm Tag ,7 0 9,6 0,6 0, ,9 0,8 0,1 1, ,7 0 0,3 0,8 2, , ,6 0 7, ,2 5,5 11, ,4 Mittelwert 1,1 1,5 4,9 0,5 0,5 0,4 Mittelwert : 1,6 Die Niederschlagsmenge im Befragungszeitraum lag 0,5 mm unter dem Mittelwert im Vergleichszeitraum der Vorjahre. REUTLINGEN - Endfassung Seite 76 von 188

77 Hinsichtlich der Zusammensetzung der Befragten ist festzustellen, dass für den Befragungsmonat März ein repräsentatives Spektrum des Innenstadtpublikums erfasst werden konnte. Insbesondere auch die Herkunft der Besucher (Stadt/Umland/weiträumige Herkunft) steht nicht im Widerspruch zu den Ergebnissen anderer Erhebungen, die GfK GeoMarketing vorliegen. Auch die Bereitschaft, an der Befragung teilzunehmen, ist durch die Wetterlage nicht negativ beeinflusst worden. So konnten im abgestimmten Befragungszeitraum 22 Interviews mehr durchgeführt werden als vereinbart. Gleiches gilt für die Stimmungslage der Befragten, die sich bei ungünstigen Rahmenbedingungen in einer hohen Verweigerungsquote 1, spezifischen Unmutsäußerungen und einer hohen Abbrecherquote widerspiegeln kann. Diesbezüglich wurde seitens der Befragungsleitung generell ein positives Feedback der Passanten auf die Umfrage festgestellt. Eine signifikante Abbrecherquote war nicht festzustellen; wie mehrfach erwähnt, wurde das Ziel von 500 verwertbaren (d.h. vollständig durchgeführten) Interviews deutlich überschritten. 2. Sonstige Besonderheiten - Das Umfeld des Standortes 1 wurde von Mittwoch, den 5.3. bis Freitag, den 7.3. durch eine Baustelle (Baustellenverkehr etc.) beeinträchtigt. - Am Donnerstag, den 6.3. fand in der Zeit von ca. 12:30 Uhr bis 14:00 Uhr eine Kundgebung im Rahmen von Warnstreiks statt; nach Pressemeldungen sollen bis zu ca Personen an der Kundgebung teilgenommen haben. Betroffen war der Befragungsstandort 2. - Die Befragungsstandorte 3 und 5 wurden ab 18 Uhr; der Befragungsstandort 4 ab 19 Uhr nur noch schwach frequentiert. Die Charts zu den Befragungsergebnissen wurden im Zwischenbericht (Fassung vom 24. Juli 2008) dargestellt und für die vorliegende Endfassung übernommen. 1 Die Verweigerungsquote wird von GfK GeoMarketing nur dann erfasst und dokumentiert, wenn sich abzeichnet, dass das Ziel der durchzuführenden Interviews (möglicherweise) nicht erreicht werden kann. Das war bei der Befragung in REUTLINGEN nicht der Fall. REUTLINGEN - Endfassung Seite 77 von 188

78 5.2 Ergebnisse der Passantenbefragung im Überblick Die befragten Innenstadtbesucher sind in der Summe als repräsentativ zu betrachten, wie die relevanten Strukturmerkmale zeigen. Kennzeichnend sind eine ausgewogene Alterstruktur der Befragten und eine leichte Dominanz von Ein- und Zweipersonenhaushalten. Auffällig ist lediglich eine hohe Verweigerungsquote bei den Angaben zum Einkommen, was als regionale Besonderheit zu bewerten ist, für die Verwertbarkeit der Befragungsergebnisse aber von untergeordneter Bedeutung ist. Die unterproportionale Angabe "zur Zeit arbeitslos" ist typisch für Befragungen, da dieses Thema für viele Arbeitslose einen Makel darstellt. GfK GeoMarketing Die Weiterentwicklung des Reutlinger Einzelhandels Juli 2008 Strukturmerkmale der befragten Personen N = 522 Alter (in Jahren) Besucher 5% 20% 17% 20% 14% 15% 9% 17 bis über 69 Haushaltsgröße 23% 32% 20% 16% 9% eine Person zwei Personen drei Personen vier Personen fünf Personen und mehr Berufstätigkeit 9% 10% 34% 2% 2% 17% 5% 19% 2% selbstständig / Angestellter in der Ausbildung Rentner keine Angabe freiberuflich Öffentlicher Dienst Facharbeiter/ Hausfrau zur Zeit Beamter Arbeiter arbeitslos Fazit: Repräsentatives und übliches Kundenspektrum (in puncto Altersstruktur, Haushaltsgröße, Berufstätigkeit) für eine Alt-/Innenstadtbefragung. Rundungsdifferenzen möglich. Fragen A, B, C Alle Bestandteile dieses Dokuments sind urheberrechtlich geschützt. Die Rechte liegen bei GfK GeoMarketing. Dieses Dokument ist Bestandteil einer Präsentation und ohne mündliche Erläuterung unvollständig. GfK GeoMarketing 2008 REUTLINGEN - Endfassung Seite 78 von 188

79 Hinsichtlich der räumlichen Herkunft ist die Bedeutung des lokalen Standortpublikums mit einem Anteil von rd. 60 % recht stark ausgeprägt, was aber u.a. auch für den Befragungszeitraum nicht untypisch sein dürfte. Andere der GfK GeoMarketing vorliegende Besucherstatistiken lassen durchaus auch auf eine etwas weiträumigere Ausstrahlung schließen, was bei der Einzugsgebietsabgrenzung entsprechend gewürdigt wird. GfK GeoMarketing Die Weiterentwicklung des Reutlinger Einzelhandels Juli Ergebnisse der Passantenbefragung N = 522 Tübingen 5% sonstige LK Esslingen 1% sonstige LK Tübingen 3% Herkunft der befragten Personen sonstige 7% Ausland 1% Herkunft aus Reutlingen nach Stadtteilen N = 313 Oferdingen 1% Reicheneck 1% Sickenhausen 1% Gönningen 2% Ohmenhausen 2% Altenburg 3% 18 sonstige LK Reutlingen 6% Pliezhausen 2% Metzingen 2% Reutlingen 60 % Kernstadt Reutlingen 60 % Degerschlacht 4% Rommelsbach 4% Sondelfingen 4% Lichtenstein 2% Betzingen 7% Engstingen 2% Eningen unter Achalm 3% Mittelstadt 7% Pfullingen 6% keine Angabe/ sonstige 4% Fazit: Eindeutige Dominanz des Reutlinger Standortpublikums (und insbesondere von in der Kernstadt lebenden Menschen). Darüber hinaus recht weiträumige Fernausstrahlung in die Region. Rundungsdifferenzen möglich. Frage 1 Alle Bestandteile dieses Dokuments sind urheberrechtlich geschützt. Die Rechte liegen bei GfK GeoMarketing. Dieses Dokument ist Bestandteil einer Präsentation und ohne mündliche Erläuterung unvollständig. GfK GeoMarketing 2008 Die Herkunft der Befragten wird in der folgenden Abbildung noch einmal kartografisch dargestellt. REUTLINGEN - Endfassung Seite 79 von 188

80 Abbildung 4: Befragte nach räumlicher Herkunft REUTLINGEN - Endfassung Seite 80 von 188

81 Mehrheitlich wird die Reutlinger Alt-/Innenstadt einzeln (75 %) oder zu zweit (21 %) aufgesucht. Nur knapp 6 % der Besucher kommen mit mehr als zwei Personen zum Besuch, was als Anzeichen dafür gewertet werden kann, dass die Reutlinger Alt-/Innenstadt eine eher geringe Attraktivität für Familien bietet. GfK GeoMarketing Die Weiterentwicklung des Reutlinger Einzelhandels Juli Ergebnisse der Passantenbefragung N = 522 Personenanzahl bei Besuch in der Reutlinger Alt-/Innenstadt 1% keine Angabe/ weiß nicht 19 0,5% 5 und mehr Personen allein 73% 27% mehrere Personen 1% 4 Personen 4% 3 Personen 20,5% 2 Personen Fazit: Die Reutlinger Alt-/Innenstadt wird primär einzeln oder zu zweit aufgesucht. Rundungsdifferenzen möglich. Fragen 5, 6 Alle Bestandteile dieses Dokuments sind urheberrechtlich geschützt. Die Rechte liegen bei GfK GeoMarketing. Dieses Dokument ist Bestandteil einer Präsentation und ohne mündliche Erläuterung unvollständig. GfK GeoMarketing 2008 REUTLINGEN - Endfassung Seite 81 von 188

82 Über 80 % der Innenstadtbesucher mit Wohnort in REUTLINGEN besuchen die Alt-/Innenstadt mindestens einmal pro Woche. Insofern ist ein relativ hoher Stammkundenanteil aus REUTLINGEN selbst zu konstatieren. Mehr als ein Drittel der auswärtigen Kunden kommt einmal monatlich oder seltener in die Reutlinger Innenstadt. Dieser hohe Anteil von auswärtigen Besuchern mit eher geringer Bindung an die Reutlinger Alt-/Innenstadt verdeutlicht zudem, dass die Wetterverhältnisse für die Entscheidung des Innenstadtbesuchs eine nachrangige Rolle gespielt haben dürfte. Üblicherweise bleiben bei ungünstigen Wetterverhältnissen vor allem Personen mit geringer Standortbindung fern. GfK GeoMarketing Die Weiterentwicklung des Reutlinger Einzelhandels Juli Ergebnisse der Passantenbefragung 20 N = 522 Einkaufshäufigkeit in der Reutlinger Alt-/Innenstadt 40% 37 % 35% Wohnort Reutlingen woanders wohnend 30% 25% 20% 20 % 24 % 22 % 21 % 17 % 16 % 18 % 15% 10% 5% 6 % 10 % 5 % 4 % 0% täglich mehrmals/ Woche wöchentlich 14-tägig monatlich seltener Fazit: Über 80% der Reutlinger Citybesucher kommen mindestens einmal wöchentlich zum Einkaufen in die Reutlinger Alt-/Innenstadt, was eine gute Stammkundentreue darstellt. Hingegen sind mehr als ein Drittel der auswärtigen Besucher nur einmal monatlich oder seltener anzutreffen. Rundungsdifferenzen möglich. Frage 7. Alle Bestandteile dieses Dokuments sind urheberrechtlich geschützt. Die Rechte liegen bei GfK GeoMarketing. Dieses Dokument ist Bestandteil einer Präsentation und ohne mündliche Erläuterung unvollständig. GfK GeoMarketing 2008 REUTLINGEN - Endfassung Seite 82 von 188

83 Bei der Schulnotenbewertung der Einkaufsmöglichkeiten in der Alt-/Innenstadt schneidet REUTLINGEN mit 2,67 (= 3+) unterdurchschnittlich ab 1. Besonders kritisch äußern sich ältere Altersgruppen (50 Jahre und älter: 2,83). Darüber hinaus ist von Bedeutung, dass auch die besonders wichtigen Stammkunden (Besuchshäufigkeit mindestens 1x/Woche) die Einkaufsmöglichkeiten tendenziell unterdurchschnittlich bewerten. Hier mag - in Verbindung mit den übrigen Befragungsergebnissen - ein wichtiger Aspekt die als unbefriedigend empfundene Situation im Lebensmitteleinzelhandel sein, die mit Migros kurzfristig verbessert wird. GfK GeoMarketing Die Weiterentwicklung des Reutlinger Einzelhandels Juli Ergebnisse der Passantenbefragung Beurteilung der Einkaufsmöglichkeiten in der Alt-/Innenstadt von Reutlingen N = 522 Einkaufshäufigkeit Haushaltsgröße Altersgruppen (Jahre) 21 2,67 2,76 2,47 2,77 2,74 2,56 2,46 2,66 2,83 Gesamturteil mind. 1x/ seltener/ 1 Pers. 2 Pers. 3+ Pers. bis Woche nie Ø = 2,67 Ø = 2,67 Ø = 2,67 Ø = 2,67 Fazit: Eher unterdurchschnittliche Schulnotenbewertung der Einkaufsmöglichkeiten für die Reutlinger Alt-/Innenstadt (Note: 3+). Besonders kritisch sind offensichtlich ältere Altersgruppen. Rundungsdifferenzen möglich. Frage 11 Alle Bestandteile dieses Dokuments sind urheberrechtlich geschützt. Die Rechte liegen bei GfK GeoMarketing. Dieses Dokument ist Bestandteil einer Präsentation und ohne mündliche Erläuterung unvollständig. GfK GeoMarketing Zum Vergleich: Aschaffenburg (2,1), Braunschweig (1,9), Darmstadt (2,3), Hamburg-Bergedorf (2,4), Hamburg-Wandsbek (2,1), Paderborn (2,6). REUTLINGEN - Endfassung Seite 83 von 188

84 Bei den Gefallensmomenten des alt-/innerstädtischen Einkaufsbereiches ist mit 2,0 Nennungen/Befragter (üblich 2,6 bis 3,2 Nennungen/Befragter) nur eine geringe Resonanz festzustellen. Führend sind - trotz der relativ großen Ausdehnung des Einkaufsbereiches - "alles nah beieinander" sowie "große Auswahl/viele Geschäfte". Besonders auffallend ist, dass die "allgemein guten Einkaufsmöglichkeiten", atmosphärische Aspekte sowie das Thema "Bummeln/Verweilen" ebenso wie Bedienungs- und Serviceaspekte eher zurückhaltend positiv gesehen werden. Zudem wird das Angebot in der REUTLINGER Alt-/Innenstadt nur in sehr geringem Umfang als "preisgünstig" wahrgenommen, was u.a. mit der Nähe zu den preisorientierten FOC-Angeboten in Metzingen zusammenhängen dürfte. GfK GeoMarketing Die Weiterentwicklung des Reutlinger Einzelhandels Juli Ergebnisse der Passantenbefragung Gefallensmomente des alt-/innerstädtischen Einkaufsbereiches von Reutlingen N = 522 positiv: alles nah beieinander große Auswahl / viele Geschäfte angenehme Atmosphäre / lädt zum Bummeln ein allgemein gute Einkaufsmöglichkeiten Fußgängerzone persönliche Kontakte bequem / gut zu erreichen gute Parkmöglichkeiten interessante Geschäfte fachkundige / freundliche Bedienung guter Service / Kundendienst ansprechende Sicherheit und Sauberkeit gute Erfahrungen günstige Preise / Sonderangebote 6% 6% 6% 6% 4% 8% 7% 7% 7% 7% 12 % 15 % Nennungen gesamt Ø 2,0 Nennungen / Befragter 44% 48% 22 Fazit: Besonders auffällig ist, dass die allgemein guten Einkaufsmöglichkeiten sowie atmosphärische Aspekte sowie Bummeln/Verweilen eher zurückhaltend positiv gesehen werden. Rundungsdifferenzen möglich. Frage 12; Mehrfachnennungen möglich. Nur Antworten mit mehr als 4 % Nennanteil berücksichtigt. Alle Bestandteile dieses Dokuments sind urheberrechtlich geschützt. Die Rechte liegen bei GfK GeoMarketing. Dieses Dokument ist Bestandteil einer Präsentation und ohne mündliche Erläuterung unvollständig. GfK GeoMarketing 2008 REUTLINGEN - Endfassung Seite 84 von 188

85 Hingegen ist bei den Missfallensmomenten an den Einkaufsmöglichkeiten in der Reutlinger Alt-/Innenstadt eine vergleichsweise hohe Beteiligung (Ø 1,9 Nennungen/Befragter: üblich sind 1,0 bis 1,5 Nennungen/Befragter, so dass hier grundsätzlich weniger Antworten gegeben werden als bei den Gefallensmomenten) festzustellen. Offensichtlich besteht deutliche Kritik am einzelhändlerischen/gastronomischen Angebotsspektrum, dem Lebensmittelangebot sowie der städtebaulichen/stadtgestalterischen Situation. GfK GeoMarketing Die Weiterentwicklung des Reutlinger Einzelhandels Juli Ergebnisse der Passantenbefragung Missfallensmomente des alt-/innerstädtischen Einkaufsbereiches von Reutlingen N = 522 negativ: wenig Geschäfte / Auswahl 20% uninteressante Geschäfte zu wenig Gastronomiebetriebe zu teure Parkplätze wenig Lebensmittel- / Supermärkte wenig Grünanlagen wenig Sitzgelegenheiten / Ruhepole 13 % 13 % 12 % 12 % 11% 10 % geringes Niveau zu wenig Parkplätze Fußgängerzone zu klein Sicherheit und Sauberkeit schlechte Ladenöffnungszeiten zu viele Billigläden schlechte Atmosphäre zu teure Geschäfte zu wenig Individual- / Fachgeschäfte 8% 7% 7% 7% 6% 5% 5% 5% 4% 967 Nennungen gesamt Ø 1,9 Nennungen / Befragter 23 Fazit: Offensichtlich deutliche Kritik am Branchen-/Angebotsspektrum der Reutlinger Alt-/Innenstadt sowie der städtebaulichen Situation. Rundungsdifferenzen möglich. Frage 13; Mehrfachnennungen möglich. Nur Antworten mit mehr als 4 % Nennanteil berücksichtigt. Alle Bestandteile dieses Dokuments sind urheberrechtlich geschützt. Die Rechte liegen bei GfK GeoMarketing. Dieses Dokument ist Bestandteil einer Präsentation und ohne mündliche Erläuterung unvollständig. GfK GeoMarketing 2008 REUTLINGEN - Endfassung Seite 85 von 188

86 Bevorzugt werden derzeit in der Alt-/Innenstadt Damenoberbekleidung und Schuhe, gekauft. Bücher, Herrenkonfektion sowie Drogerie-/Parfümerieartikel gekauft. Eine deutlich schwächere Resonanz weisen Lebensmittel, Uhren/Schmuck, Sportartikel, Schreibwaren auf. GfK GeoMarketing Die Weiterentwicklung des Reutlinger Einzelhandels Juli Ergebnisse der Passantenbefragung N = 522 Präferierte Einkäufe in der Reutlinger Alt-/Innenstadt Damenoberbekleidung 59% Schuhe 49% 24 Bücher Herrenkonfektion Drogerie- / Parfümerieartikel 34% 37% 34% Fleischereien / Bäckereien Lebensmittel / Feinkost / Obst- u. Gemüse 16 % 20% Kinderkonfektion Schreibwaren Uhren / Schmuck Markt Computer / Software etc. Sportartikel 11% 9% 9% 7% 7% 7% Nennungen gesamt Ø 3,5 Nennungen / Befragter Fazit: Vorrangig werden die Sortimente Bekleidung/Textilien sowie Bücher und Drogerie-/ Parfümerieartikel gerne in der Altstadt von Reutlingen gekauft. Rundungsdifferenzen möglich. Frage 14; Mehrfachnennungen möglich. Nur Antworten mit mehr als 7 % Nennanteil berücksichtigt. Alle Bestandteile dieses Dokuments sind urheberrechtlich geschützt. Die Rechte liegen bei GfK GeoMarketing. Dieses Dokument ist Bestandteil einer Präsentation und ohne mündliche Erläuterung unvollständig. GfK GeoMarketing 2008 REUTLINGEN - Endfassung Seite 86 von 188

87 Zwei Drittel der Befragten beurteilen das Geschäftsniveau der Reutlinger Alt-/Innenstadt als gerade richtig, was grundsätzlich positiv zu beurteilen ist. Allerdings empfindet fast jeder Fünfte das Geschäftsniveau als "zu wenig exklusiv", was fast fünf Mal so hoch ist wie der Anteil der Befragten, die das Angebotsniveau als (etwas) zu hoch angesiedelt empfinden. Es scheint insofern eine Anforderung darin zu bestehen, das Angebotsniveau in der Reutlinger Innenstadt zu erhöhen. GfK GeoMarketing Die Weiterentwicklung des Reutlinger Einzelhandels Juli Ergebnisse der Passantenbefragung N = 522 Beurteilung des Geschäftsniveaus der Reutlinger Alt-/Innenstadt Ist das Geschäftsniveau Ihrer Meinung nach: (etwas) zu hoch angesiedelt 25 4% 19% zu wenig exklusiv 2% sinkendes Niveau 5% teils, teils, unterschiedlich gerade richtig 67% 1% 2% sonstiges weiß nicht, kann ich nicht sagen / bin zum ersten Mal hier Fazit: Zwei Drittel der befragten Personen empfinden das bestehende Geschäftsniveau als gerade richtig, aber fast jeder Fünfte sieht das Geschäftsniveau als zu wenig exklusiv. Rundungsdifferenzen möglich. Frage 15 Alle Bestandteile dieses Dokuments sind urheberrechtlich geschützt. Die Rechte liegen bei GfK GeoMarketing. Dieses Dokument ist Bestandteil einer Präsentation und ohne mündliche Erläuterung unvollständig. GfK GeoMarketing 2008 REUTLINGEN - Endfassung Seite 87 von 188

88 Sortiert nach Sortimenten/Warengrupen werden vor allem Waren/Güter des periodischen Bedarfs; Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren sowie Sortimente aus dem Bereich Haushalts- und persönlicher Bedarf vermisst bzw. sind aus Sicht der befragten Besucher unterrepräsentiert. Speziell das vorrangige Thema "periodischer Bedarf" zielt vorrangig auf den Lebensmittelsektor und dürfte mit dem neuen Migros-Verbrauchermarkt an Gewicht verlieren. Recht hoch ist der Wunsch nach zusätzlichem Bekleidungsangebot, da mit Breuninger, Zinser und C & A grundsätzlich drei leistungsfähige und attraktive Bekleidungshäuser präsent sind, die durch eine Reihe von kleineren Anbietern ergänzt werden. Offenbar wird dieses Angebot noch nicht als ausreichend gesehen. GfK GeoMarketing Die Weiterentwicklung des Reutlinger Einzelhandels Juli Ergebnisse der Passantenbefragung Fehlende Geschäfte und Betriebe in der Alt-/Innenstadt von Reutlingen Sortiert nach Hauptwarengruppen / Sortimenten 26 davon: periodischer Bedarf Lebensmittel / Feinkost / Obst / Gemüse 51% 61% Drogerie- / Parfümerieartikel 1% sonstige 9% Bekleidung, Textilien / Schuhe, Lederwaren 28% Haushalts- und persönlicher Bedarf 21% Technik M öbel / Einrichtungsbedarf 8% 8% Heimwerker / Gartenbedarf 6% 621 Nennungen gesamt Angebot ist ausreichend 12 % Ø 1,8 Nennungen / Befragter weiß nicht / kann ich nicht sagen 6% Fazit: Vermisst werden in der Altstadt/Innenstadt von REUTLINGEN vor allem Güter/Waren des periodischen Bedarfs, gefolgt von Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren sowie dem Haushalts- und persönlichen Bedarf. Rundungsdifferenzen möglich. Frage 16; Mehrfachnennungen möglich. Alle Bestandteile dieses Dokuments sind urheberrechtlich geschützt. Die Rechte liegen bei GfK GeoMarketing. Dieses Dokument ist Bestandteil einer Präsentation und ohne mündliche Erläuterung unvollständig. GfK GeoMarketing 2008 REUTLINGEN - Endfassung Seite 88 von 188

89 Bei den präferierten Einkaufsstätten in der Region rangiert die Reutlinger Alt-/ Innenstadt bei den zentrenrelevanten Warengruppen (Bekleidung/Textilien, Schuhe/ Lederwaren, Technik/Elektro sowie Haushalts- und persönlicher Bedarf) auf dem ersten Platz und erreicht unter dem Alt-/Innenstadtpublikum (recht) hohe Zustimmungswerte. Die zweithäufigste Antwort ist Metzingen (im Bekleidungsbereich), das Gewerbegebiet Mark West (bei Technik) sowie der eigene Wohnort (bei Haushalts- und persönlicher Bedarf), so dass sich in diesem Bereich z.t. deutliche Kaufkraftabflüsse dokumentieren. Bei den nicht-zentrenrelevanten Warengruppen Möbel-/Einrichtungsbedarf, Heimwerker- und Gartenbedarf, die nicht primär in der Innenstadt angeboten werden, rangiert die Reutlinger Alt-/Innenstadt erwartungsgemäß auf den hintersten Plätzen; aber auch im Lebensmittel-/Drogeriebereich erreicht die Reutlinger Alt-/Innenstadt unter den befragten Citybesuchern nur geringe Zustimmungswerte. GfK GeoMarketing Die Weiterentwicklung des Reutlinger Einzelhandels Juli Ergebnisse der Passantenbefragung am häufigsten genannte Antwort am zweithäufigsten genannte Antwort Präferierte Einkaufsstätten in der Region 27 N = 522 Reutlingen, Alt-/Innenstadt Reutlingen, Gewerbegebiet Mark West Emil Adolff-Str./ Schieferstr. (E-Center/ Bauhaus etc.) Metzingen Pfullingen am Wohnort periodischer Bedarf (n=522) 17 % 15 % 15 % 2 % 11 % 39 % Bekleidung, Textilien / Schuhe, Lederwaren (n=522) 88 % 2 % 16 % 1 % 6 % Elektroartikel, TV, Phono, Video (n=522) 53 % 25 % 3 % 2 % 7 % Möbel, Heimtextilien, Einrichtungsbedarf; (n=522) 6 % 51 % 10 % 1 % 4 % Heimwerker- und Gartenbedarf (n=522) 3 % 24 % 25 % 1 % 16 % 9 % Haushalts- und persönlicher Bedarf (n=522) 51 % 14 % 4 % 2 % 3 % 18 % Rundungsdifferenzen möglich. Frage 17; Mehrfachnennungen möglich. Nur Nennungen mit 1 % Nennanteil. Alle Bestandteile dieses Dokuments sind urheberrechtlich geschützt. Die Rechte liegen bei GfK GeoMarketing. Dieses Dokument ist Bestandteil einer Präsentation und ohne mündliche Erläuterung unvollständig. GfK GeoMarketing 2008 REUTLINGEN - Endfassung Seite 89 von 188

90 Unter den möglichen Gründen für den Einkauf außerhalb der Reutlinger Alt-/Innenstadt dominieren die andernorts erwartete größere Auswahl bzw. die als zu teuer eingeschätzte Preisstellung der ansässigen Betriebe. Erwartungsgemäß spielt diesbezüglich beim periodischen Bedarfsbereich die Wohnortnähe eine sehr große Rolle; gleiches gilt für den Bereich Haushalts- und persönlicher Bedarf sowie - allerdings schon mit deutlich geringeren Nennwerten - für den Heimwerker- und Gartenbedarf. Zu beachten ist, dass in den einzelnen Sortimenten teilweise die Zahl der Befragten relativ gering ist, da von den insgesamt befragten Passanten speziell bezüglich der Sortimente aus dem Bekleidungsbereich, aber auch bei den Techniksortimenten und im Haushaltswarenbereich/persönlicher Bedarfsbereich nur ein geringer Anteil die entsprechenden Sortimente überwiegend an einem anderen Standort einkauft. GfK GeoMarketing Die Weiterentwicklung des Reutlinger Einzelhandels Juli Ergebnisse der Passantenbefragung am häufigsten genannte Antwort am zweithäufigsten genannte Antwort Mögliche Gründe für Präferenzen bei Einkäufen außerhalb der Reutlinger Innenstadt 29 N=522 zu teuer zu geringes Angebot / anderswo mehr Auswahl zu niedriges Niveau / anderswo besseres Niveau Qualität anderswo besser Wohnortnähe bequemer zu erreichen Arbeitsplatznähe bessere Parkmöglichkeiten bessere(r) Beratung / Service persönliche Gründe sonstige periodischer Bedarf (n=431) 8 % 52 % 1 % 29 % 15 % 1 % 7 % 1 % 1 % Bekleidung, Textilien/ Schuhe, Lederwaren (n=63) Elektroartikel, TV, Phono, Video (n=244) Möbel, Heimtextilien, Einrichtungsbedarf (n=492) Heimwerker- und Gartenbedarf (n=506) Haushalts- und persönlicher Bedarf (n=255) 24 % 17 % 10 % 6 % 9 % 35 % 41 % 62 % 51 % 30 % Rundungsdifferenzen möglich. Frage 18; Mehrfachnennungen möglich. 23 % 11 % 11 % 18 % 5 % Alle Bestandteile dieses Dokuments sind urheberrechtlich geschützt. Die Rechte liegen bei GfK GeoMarketing. Dieses Dokument ist Bestandteil einer Präsentation und ohne mündliche Erläuterung unvollständig. GfK GeoMarketing % 2 % 1 % 1 % 0 % 5 % 2 % 2 % 1 % 2 % 21 % 12 % 5 % 11 % 9 % 8 % 2 % 0 % 1 % 0 % 6 % 4 % 2 % 3 % 5 % 3 % 1 % 0 % 3 % 1% 1 % 2 % 2 % 1 % 1 % 2 % REUTLINGEN - Endfassung Seite 90 von 188

91 Bei den generellen Wünschen für die Reutlinger Alt-/Innenstadt haben 330 von 522 befragten Alt-/Innenstadtbesuchern konkrete Wünsche geäußert. Etwa 190 Befragte haben hier keine Angaben gemacht, was mehrere Gründe haben kann. Zum Einen wurden die konkreten Wünsche nach zusätzlichen Geschäften bereits abgefragt, so dass diesbezüglich kein großer Anlass besteht, weitere Wünsche zu äußern. Ein weiterer Grund dürfte in der Erwartungshaltung bezüglich des Angebotsspektrums, der Aufenthaltsqualität und weiterer relevanter Innenstadtkriterien liegen. Besucher, die die Reutlinger Innenstadt für ihre Einkaufsorientierungen ohne besondere Präferenz als einen von vielen Standorten betrachten und ihre Einkäufe sehr pragmatisch organisieren, werden hier keine Wünsche äußern; sie sind gewissermaßen mit der Situation zufrieden. Dass sich die Zufriedenheit in Grenzen hält, zeigt allerdings die nicht sonderlich herausragende Bewertung nach dem Schulnotenprinzip. Fatal wäre die Situation, in der sich die betreffenden Alt-/Innenstadtbesucher mit der Situation lediglich 'abgefunden' haben, da das bedeuten würde, dass die Befragten nur eine geringe Bindung zur Reutlinger Innenstadt haben und vom örtlichen Einzelhandel nur schwer langfristig gebunden werden können. Gegen die These, dass eine Nichtbeantwortung dieser Frage eine latente Zufriedenheit signalisiert, spricht, dass sich in anderen Befragungen bei dieser Frage üblicherweise 30 % bis 40 % der Befragten in unterschiedlicher Weise als "zufrieden" äußern. Dieses trifft in REUTLINGEN auf lediglich 5 % der Befragten zu, was auch mit regionalen Besonderheiten nicht zu erklären ist. Vor dem Hintergrund der Jahreszeit überraschen die konkret genannten Wünsche. Hier stehen vor allem städtebauliche und angebotsseitige Wünsche nach "mehr Grün", "mehr Gastronomie/Cafes", "mehr Sitzmöglichkeiten", mehr Veranstaltungen/Musik" oben an, also Themen, die eher in Jahreszeiten mit günstigerer Witterung eine Rolle spielen dürfen. REUTLINGEN - Endfassung Seite 91 von 188

92 GfK GeoMarketing Die Weiterentwicklung des Reutlinger Einzelhandels Juli Ergebnisse der Passantenbefragung N = 522 Generelle Wünsche an die Reutlinger Innenstadt Wünsche haben geäußert : 330 mehr Grün 11 % mehr Gastronomie allgemein mehr Sitzmöglichkeiten Cafés 6% 5% 5% mehr Veranstaltungen / M usik mehr Sauberkeit 5% 5% Lebensmittel / Supermarkt 5% bessere Atmosphäre / Flair 4% Marktplatz verschö nern 4% mehr Auswahl allgemein Architektur / Gestaltung allgemein verbessern bin zufrieden 4% 3% 5% Nennungen insgesamt: 660 sonstiges 5% Ø 1,3 Nennungen / Befragter keine A ngaben 30 37% Fazit: Breites Spektrum an flankierenden städtebaulichen/stadtgestalterischen Maßnahmen steht 'oben an'. Vorrangig gewünscht: mehr Grün, mehr Gastronomie/Cafés, mehr Sitzmöglichkeiten und mehr Veranstaltungen/Musik. Rundungsdifferenzen möglich. Frage 19; Mehrfachnennungen möglich. Nur Antworten mit mehr als 3% Nennanteil berücksichtigt. A lle Bestandt eile dieses Dokumen ts sin d urh eberr echt lich g eschüt zt. Die Rechte liegen bei GfK GeoMar keting. Dieses Dokumen t ist B est andteil einer Präsentat ion und ohne mü ndlich e Erläuter ung u nvollst ändig. GfK GeoMarket ing 2008 Fazit: Die Resonanz und Akzeptanz der Reutlinger Alt-/Innenstadt bei den befragten Besuchern/Kunden zeigt deutlich an, dass die Zufriedenheit mit den Einkaufsmöglichkeiten kein sehr hohes, eher ein durchschnitliches Niveau erreicht. So signalisiert die lediglich befriedigende Schulnotenbewertung, dass das aktuelle Reutlinger Alt-Innenstadtangebot sowie die bestehende städtebauliche Situation bzw. stadtgestalterischen Strukturen offenbar nicht den Geschmack aller Passanten treffen können. Arrondierungswünsche bestehen im Einzelhandel aus Sicht der Kunden vor allem beim periodischen Bedarf, bei Bekleidung/Textilien und Schuhe/Lederwaren sowie im Bereich Haushalts- und persönlicher Bedarf. REUTLINGEN - Endfassung Seite 92 von 188

93 Neben mehr Gastronomie/Cafes, bei der die bestehende Angebotsstruktur offenbar nicht überzeugen kann, stehen auch eine Vielzahl von städtebaulichen/stadtgestalterischen Maßnahmen in der Priorität der Passanten 'oben an', die die Aufenthalts-, Bummel- und Verweilqualität der Reutlinger Alt-/Innenstadt weiter fördern könnten. Hinsichtlich der Konkurrenzsituation des Reutlinger Alt-/Innenstadt-Einzelhandels sind - analog zur quantitativen und qualitativen Wettbewerbsanalyse - für die zentrenrelevanten Sortimente Metzingen (im Bekleidungs-/Schuhsektor), das Reutlinger Gewerbegebiet Mark West (im Techniksektor) sowie der jeweilige Wohnstandort (im Bereich Haushalts- und persönlicher Bedarf sowie im periodischen Bedarfsbereich) zu identifizieren. REUTLINGEN - Endfassung Seite 93 von 188

94 6 Einzugsgebiet und Nachfragevolumen 6.1 Einzugsgebiet Vorbemerkung Die Abgrenzung des Einzugsgebietes des Reutlinger Alt- bzw. Innenstadt-Einzelhandels erfolgte auf der Basis der im März 2008 durchgeführten Besucherbefragung (Fragen 1 und 2: Angaben zum Wohnort), vertraulich vorliegenden Kundenbefragungsergebnissen Reutlinger Einzelhändler, der siedlungsstrukturellen und topografischen Gegebenheiten, der vorhandenen Verkehrsinfrastruktur und den daraus resultierenden Zeit-/Wege-Distanzen sowie unter Berücksichtigung der derzeitigen bzw. zukünftig absehbaren Wettbewerbssituation. Berücksichtigt wurden zudem die in der Region bestehenden Einkaufsorientierungen bzw. -verhaltensweisen. Darüber hinaus wurden auch die Ergebnisse der intensiven Vor-Ort-Recherchen und insbesondere auch die Meinungen der verschiedenen befragten Experten berücksichtigt. Wichtige Hinweise ergaben sich auch in der Diskussion mit dem studienbegleitenden Arbeitskreis (mit u.a. Vertretern der Reutlinger Stadtverwaltung, der Industrie- und Handelskammer, Forum Reutlingen und Reutlingen aktiv), in dem relevante Aspekte für das in Ansatz gebrachte Einzugsgebiet diskutiert wurden. Auch wurden die empirischen Ergebnisse der GfK GeoMarketing aus bereits vorliegenden Studien/Ausarbeitungen bei der Abgrenzung des Einzugsgebietes mit berücksichtigt. Basierend auf der vorstehend dargestellten Vorgehensweise erscheint den Gutachtern ein dreizonales Einzugsgebiet, das sich weiträumig in alle Himmelsrichtungen des badenwürttembergischen Umlandes erstreckt, gerechtfertigt. Im Einzelnen stellen sich die drei Einzugsgebietszonen unterschiedlicher Abschöpfungsintensität wie folgt dar: REUTLINGEN - Endfassung Seite 94 von 188

95 Die Zone I (Kerneinzugsgebiet) umfasst die Stadt REUTLINGEN mit rd Einwohner. Die Zone II (Naheinzugsgebiet) reicht im Norden bis Bempfingen, im Osten bis Eningen und im Süden bis Sonnenbühl; die westliche Grenze des Naheinzugsgebietes stellen Kusterdingen/Gomaringen dar. Alles in allem leben rd Einwohner in der Zone II des Einzugsgebietes. Als Zone III erstreckt sich das Ferneinzugsgebiet im Norden bis nach Filderstadt (tlw.), im Osten reicht es bis Bad Urach und im Süden stellen Burladingen/Trochtelfingen die Grenze dar; im Westen liegen Tübingen und Rottenburg am Neckar (tlw.) noch in der Zone III des Einzugsgebietes. Insgesamt leben in der Zone III derzeit rd Einwohner. Das Potenzial im abgegrenzten Einzugsgebiet der Reutlinger Alt-/Innenstadt summiert sich auf rd Einwohnern 1. Faktisch leben in diesem Einzugsgebiet über 92 % der befragten Besucher/Kunden des Reutlinger Alt-/Innenstadteinzelhandels. 1 Verglichen mit einem ersten Grobansatz des Einzugsgebietes, den die Gutachter auf Wunsch des projektbegleitenden Arbeitskreises vor der Befragung im Februar 2008 aufgrund der Erfahrungswerte der GfK sowie vorliegender Kundenbefragungen von Reutlinger Innenstadt-Einzelhändlern erstellt hat und der ein Bevölkerungspotenzial von gut Menschen aufwies, ist festzustellen, dass der seinerzeitige Ansatz weitgehend Bestätigung gefunden hat. Lediglich in Richtung Filderstadt (Norden) und Rottenburg am Neckar (Westen) bzw. entlang der BAB 81 wurde auf Basis der Passantenbefragungsergebnisse etwas vorsichtiger verfahren und die Fernausstrahlung in diese Richtungen reduziert. REUTLINGEN - Endfassung Seite 95 von 188

96 Um zudem auch über das Einzugsgebiet hinausgehende sporadische Einkaufsbeziehungen von weiter entfernt lebenden Kunden bzw. auch Touristen/Tagesgäste 1 adäquat zu berücksichtigen, wird bei den nachfolgenden Berechnungen zum relevanten Nachfragevolumen zusätzlich eine 10 %ige Potenzialreserve in Ansatz gebracht. Anders als im GMA-Gutachten aus dem Jahr 2002 (rd Einwohner) scheinen Einkaufsbeziehungen aus den südlichen Umlandkreisen (Zollernalbkreis, LK Sigmaringen und Biberach) heute nur noch sporadischer Natur zu sein, so dass auch in diese Richtung nach dem Prinzip der Vorsicht restriktiv verfahren wurde und sich Kunden aus dieser Region in der Potenzialreserve widerspiegeln. Weitere Einzelheiten zur Reichweite und räumlichen Ausdehnung des Einzugsgebietes sind der nachstehenden Abbildung zu entnehmen. 1 Nicht im Einzugsgebiet lebende Besucher/Kunden der Fabrikverkaufs-Einrichtungen in Metzingen dürften hierbei nur eine marginale Rolle spielen, da diese Metzingen gezielt aufsuchen und nur schwer zu bewegen sein dürften, auch die Reutlinger Innenstadt zu besuchen. REUTLINGEN - Endfassung Seite 96 von 188

97 Abbildung 5: Das Einzugsgebiet der Reutlinger Alt-/Innenstadt REUTLINGEN - Endfassung Seite 97 von 188

98 6.2 Nachfragevolumen Ausgehend von dem oben ermittelten Einwohnerpotenzial im Einzugsgebiet des Einzelhandels in der Reutlinger Alt-/Innenstadt ergibt sich rein rechnerisch und unter Berücksichtigung der gebietspezifischen Pro-Kopf-Ausgabebeträge 1, ein ladeneinzelhandelsrelevantes Nachfragevolumen (inkl. 10 % Potenzialreserve) von insgesamt rd. 3,4 Mrd. Euro p.a. Mit Blick auf die räumliche Strukturierung dieser Potenzialbasis ist anzumerken, dass etwa 60 % des Nachfragevolumens auf das Ferneinzugsgebiet und die Potenzialreserve entfallen und von daher die weiträumigen Einkaufsbeziehungen umfassen. Knapp 40 % der Potenzialbasis ist im Kern- und Naheinzugsgebiet situiert. Hinsichtlich der Strukturierung der Nachfragebasis nach den Sortimenten zeigt sich, dass rd. 1,6 Mrd. Euro p.a. (= rd. 47,3 %) auf das periodische Bedarfssegment und weitere rd. 1,8 Mrd. Euro (= rd. 52,7 %) auf das aperiodische Bedarfssegment entfallen. Das letztgenannte kann noch einmal in den Hartwarenbereich (= 1,4 Mrd. Euro Nachfragevolumen p.a.) und den Bereich Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren (= rd. 381 Mio. Euro Nachfragevolumen p.a.) untergliedert werden, wobei der Hartwarenbereich volumenmäßig mehr als dreieinhalb Mal so groß wie der Bekleidungssektor ist. Weitere Details und Informationen - u.a. auch die detaillierte Aufschlüsselung des Nachfragevolumens nach den Sortimenten und Einzugsgebietszonen - sind den folgenden Tabellen 6 und 7 zu entnehmen. 1 Die Berechnung der gebietsspezifischen Pro-Kopf-Ausgabebeträge erfolgt für das Einzugsgebiet auf der Basis des von GfK GeoMarketing für das Jahr 2008 ermittelten durchschnittlichen ladeneinzelhandelsrelevanten Pro-Kopf-Ausgabebetrages (Bundesgebiet: 4.845,-- Euro p.a.; vorläufiger Wert) und unter Berücksichtigung der einzelhandelsrelevanten Kaufkraftkennziffern. Das jeweilige Nachfragevolumen in den Zonen des Einzugsgebietes errechnet sich somit aus der Multiplikation der Einwohnerzahl mit dem Pro-Kopf-Ausgabebetrag und dem Kaufkraftindex. REUTLINGEN - Endfassung Seite 98 von 188

99 Tabelle 6: Einwohner und Nachfragevolumen im Einzugsgebiet des Innen-/ Altstadteinzelhandels von REUTLINGEN Zone/ Gebietseinheit Zone I Kerneinzugsgebiet Stadt REUTLINGEN Einwohner Nachfrageplattform Einwohner per ) Einwohner in % Einzelhandelsrelevanter Kaufkraft- Index der GfK Ladeneinzelhandelsrelevante Ausgaben pro Kopf 2007 in Euro 2) Ladeneinzelhandelsrelevantes Nachfragevolumen 2007 in Mio. Euro in % ,3 102, ,8 16,3 Zone II Naheinzugsgebiet ,6 104, ,7 23,6 Zone III Ferneinzugsgebiet ,1 103, ,9 51,0 Gesamt ,0 103, ,4 90,9 10 %-ige Potenzialreserve für sporadische Kunden aus weiter entfernten ,7 9,1 Städten/Gemeinden Einzugsgebiet insgesamt ,1 100,0 Rundungsdifferenzen möglich 1) Lt. Statistischen Berichten des Statistischen Landesamtes in Baden-Württemberg. 2) Der ladeneinzelhandelsrelevante durchschnittliche Pro-Kopf-Ausgabebetrag in Deutschland beträgt ,-- Euro, exkl. Kfz, Tankstellen, Brennstoffe und Versandhandel, inkl. Apothekenumsätze (anteilig) und Ausgaben beim Lebensmittelhandwerk. Eigene Berechnungen auf der Grundlage von Veröffentlichungen des Statistischen Bundesamtes in Wiesbaden. REUTLINGEN - Endfassung Seite 99 von 188

100 Tabelle 7: Aufschlüsselung des Nachfragevolumens nach Sortimenten in den Einzugsgebietszonen des Innenstadteinzelhandels von REUTLINGEN Sortimente periodischer Bedarf Nachfrageplattform 10 %-ige Potenzialreserve Ladeneinzelhandelsrelevante Pro-Kopf- Ausgabebeträge in 1) Nachfragevolumen 2007 in Mio. Euro Zone I Zone II Zone III Gesamt ,4 375,9 818,7 146, ,1 Nahrungs- und Genussmittel ,9 307,3 664,6 118, ,5 Gesundheit und Körperpflege ,5 68,6 154,1 27,4 301,6 aperiodischer Bedarf gesamt (a+b) ,4 424,8 912,2 162, ,0 a) Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren ,4 88,5 194,5 34,6 381,0 Bekleidung/Textilien ,7 69,7 153,1 27,3 299,8 Schuhe/Lederwaren ,7 18,8 41,4 7,4 81,3 b) Hartwaren gesamt, davon: ,0 336,3 717,7 128, ,0 Technik ,7 74,3 161,0 28,6 314,6 - Elektro/Unterhaltungselektronik ,1 38,9 85,8 15,2 167,0 - Multimedia/Foto/Optik ,6 35,4 75,2 13,4 147,6 Haushalts- und persönlicher Bedarf ,9 83,2 177,4 31,7 348,2 - Bücher/Schreibwaren ,8 29,2 63,1 11,2 123,3 - Hausrat/Glas/Porzellan/ Geschenkartikel 68 7,6 10,8 23,4 4,2 46,0 - Spielwaren/Sport/ Camping/Hobby/Fahrräder ,4 34,5 72,6 13,0 142,5 - Uhren/Schmuck 54 6,1 8,7 18,3 3,3 36,4 Heimwerker- und Gartenbedarf Heimwerker- und Gartenbedarf/ ,5 100,5 206,3 36,8 405,1 Autozubehör/zoologischer Bedarf Möbel/Einrichtungsbedarf/ Haus- und Heimtextilien ,9 78,3 173,0 30,9 340,1 Insgesamt ,8 800, ,9 308, ,1 Rundungsdifferenzen möglich 1) Lt. Angaben der GfK GeoMarketing 2007, eigene Berechnungen. REUTLINGEN - Endfassung Seite 100 von 188

101 GfK GeoMarketing Die Weiterentwicklung des Reutlinger Einzelhandels Juli Einzelhandelssituation in Reutlingen 3.3 Nachfragevolumen differenziert nach Zonen und Verwendungsbereichen gesamt: 3396, Mio. Euro 0 gesamt: 800,7 gesamt: 555,8 375,9 266,4 88,5 63,4 226,0 336,3 gesamt: 1730,9 818,7 717,7 194, ,1 1408,0 Zone I Zone II Zone III Einzugsgebiet insgesamt 381,0 periodisch Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren Hartwaren Alle Bestandteile dieses Dokuments sind urheberrechtlich geschützt. Die Rechte liegen bei GfK GeoMarketing. Dieses Dokument ist Bestandteil einer Präsentation und ohne mündliche Erläuterung unvollständig. GfK GeoMarketing 2008 REUTLINGEN - Endfassung Seite 101 von 188

102 7 Szenarien zu den möglichen Perspektiven des Reutlinger Einzelhandels 7.1 Varianten und Grundannahmen der Szenarien Um die grundlegenden Perspektiven des Reutlinger Innenstadt-Einzelhandels möglichst realistisch abzubilden, werden nachfolgend alternative Entwicklungsszenarien erarbeitet, in denen, ausgehend von der Ist-Situation 2007/2008, die derzeitigen und absehbaren zukünftigen makro-standortseitigen sowie wettbewerbs-, markt- und potenzialseitigen Rahmenbedingungen aufgezeigt werden. Dabei wird auf einen kurz-, mittel- und langfristigen Prognosezeitraum reflektiert und Annahmen jeweils für die Jahre 2010, 2015 und 2025 erarbeitet. Zudem wurden bei der Szenarioentwicklung drei mögliche Politikansätze bzw. Varianten für die weitere Entwicklung der örtlichen und regionalen Einzelhandelsstrukturen unterstellt, so dass sich von daher insgesamt neun Fallbetrachtungen ergeben, in denen über modellhafte Annahmen die gesamt Bandbreite der möglichen perspektivischen Gegebenheiten in REUT- LINGEN abgebildet werden. Folgenden generellen Grundannahmen fließen in die verschiedenen Varianten ein: In diesem Arbeitsschritt wird für den Prognosehorizont 2010, 2015 bis 2025 nach drei möglichen Politikansätzen differenziert. Diesbezüglich ist darauf hinzuweisen, dass die Gutachter auch Varianten betrachten, die von GfK GeoMarketing aus heutiger Sicht nicht befürwortet werden. Sie sind aber notwendig, um die Konsequenzen der entsprechenden Handlungsweisen darstellen zu können. Im Einzelnen werden die folgenden drei Varianten betrachtet: 'Status-Quo-Variante' In dieser Variante wird davon ausgegangen, dass keine nennenswerte Veränderung der Angebotssituation gegenüber der Situation 2007/2008 erfolgt. REUTLINGEN - Endfassung Seite 102 von 188

103 Optimierungen werden vornehmlich im Bestand vorgenommen, wie beispielsweise die Umstrukturierung des ehemaligen Bekleidungshauses Kögel oder die Etablierung von Migros, bei der auch - zumindest teilweise - bestehende Einzelhandelsflächen umstrukturiert werden. Diese Variante beinhaltet auch in der Langfristperspektive die Orientierung am Märkteund Zentrenkonzept bzw. vergleichbaren Nachfolgekonzepten, ist aber eher als statischer Ansatz zu verstehen, mit dem aufgezeigt werden soll, welche Perspektiven der Reutlinger (Innenstadt-)Einzelhandel hat, wenn primär die vorhandenen Einzelhandelskapazitäten genutzt werden. 'Laissez-Faire-Variante' Demgegenüber beinhaltet die 'Laissez-Faire-Variante' eine stark auf Flächenexpansion ausgerichtete Einzelhandelspolitik. Die Entwicklung des örtlichen Einzelhandels wird in dieser Variante primär durch Standort- und Flächenanforderungen von Einzelhandel und Investoren gesteuert 1. Diese streng marktwirtschaftliche Ausrichtung bedeutet insbesondere auch eine mittelbis langfristige Abkehr vom derzeitigen Märkte- und Zentrenkonzept. Auch wenn dieses nach heutigem Sachstand eher unwahrscheinlich erscheint, kann von den Gutachtern nicht ausgeschlossen werden, dass in der sehr langfristigen Perspektive ein Paradigmenwechsel erfolgt und Einzelhandelsentwicklungen sehr viel liberaler betrachtet werden als heute. 'Gesteuertes Wachstum' Diese Variante geht davon aus, dass auch langfristig seitens der Politik und Verwaltung der Stadt REUTLINGEN die Einzelhandelsentwicklung anhand von planerischen Zielen 1 Diesbezüglich werden von den Gutachtern Annahmen getroffen, unabhängig von der derzeit geltenden, eher restriktiven Flächenausweisungs- und Genehmigungspraxis der Stadt REUTLINGEN. REUTLINGEN - Endfassung Seite 103 von 188

104 gesteuert vorangebracht wird. Anders als bei der statischen 'Status-Quo-Variante' wird aber hier auf gezieltes und stadtverträgliches Wachstum gesetzt. Diese Variante beinhaltet in jedem der Zeithorizonte - also auch in der Langfristperspektive - die Orientierung am Märkte- und Zentrenkonzept bzw. vergleichbaren Nachfolgekonzepten und entspricht insofern hinsichtlich der grundsätzlichen Ausrichtung bundesweit der heutigen Mehrheitsauffassung. Dabei kann allerdings auch nicht ausgeschlossen werden, dass auch gezielte Entwicklungen zugelassen werden, die zwar nach derzeitigem Sachstand nicht dem Märkte- und Zentrenkonzept entsprechen, aber in einem zukünftigen Einzelhandelskonzept festgelegt sein können. Weitere Grundlage aller Szenarioansätze sind die folgenden Entwicklungsparameter, die annahmegemäß von der Einzelhandelspolitik in der Stadt REUTLINGEN unabhängig sind, und insofern einen Rahmen für die spezifische Entwicklung des Innenstadteinzelhandels darstellen. Zu nennen sind: Einwohner/Einwohnerentwicklung im Einzugsgebiet der Innenstadt Die Berechnung der Einwohnerentwicklung erfolgt abstimmungsgemäß auf der Grundlage der Regionalen Bevölkerungsvorausschätzung des Statistischen Landesamtes Baden-Württemberg bis 2025 (Modellrechnung inkl. Wanderungen). Da diese Berechnungen auf dem Einwohnerstand des Jahres 2005 basieren und sich bereits bis heute Abweichungen der Vorausberechnungen gegenüber den tatsächlichen Einwohnerdaten ergeben haben, berechnet GfK GeoMarketing für die Jahre 2010, 2015 und 2025 die mögliche Einwohnerzahl im Einzugsgebiet des Reutlinger Innenstadteinzelhandels unter Zugrundelegung der aktuellen Einwohnerzahl sowie der sich aus der Vorausberechnung ergebenden Entwicklungsfaktoren. Im Ergebnis zeigt sich, dass in REUTLINGEN sowie dem Einzugsgebiet langfristig eine leicht abnehmende Bevölkerungsbasis zu erwarten ist und damit ein REUTLINGEN - Endfassung Seite 104 von 188

105 landesweites Phänomen widergespiegelt wird, da praktisch für die gesamte Bundesrepublik langfristig sinkende Einwohnerzahlen erwartet werden. Im Detail betrachtet, wird im Einzugsgebiet insgesamt bis zum Jahre 2010 eine stabile Einwohnerbasis (+/- 0 %) vorausberechnet. Erst danach dürfte die Bevölkerungszahl gegenüber dem Jahr 2007 fallen (2015: - 0,2 %; 2025: - 1,5 %). Unter räumlichen Gesichtspunkten wäre davon das Kerneinzugsgebiet - also die Stadt REUTLINGEN - stärker betroffen (2025:- 2,3 %) als das Nah- und Ferneinzugsgebiet (- 1,7 % bzw. - 1,2 %). Kaufkraft-Index im Einzugsgebiet Für den ladeneinzelhandelsrelevanten Kaufkraft-Index der GfK (Bundesgebiet = 100) wird in den nächsten Jahren im Einzugsgebiet insgesamt ein leichter Anstieg angenommen und sich den Fortschreibungen zu Folge von aktuell 103,5 bis auf etwa 104,4 im Jahr 2025 entwickeln. Das heißt, dass sich der Großraum insgesamt positiver entwickeln dürfte als das Bundesgebiet insgesamt. Dabei hat die GfK GeoMarketing u.a. die Kaufkraftentwicklung in den einzelnen Zonen des Einzugsgebietes zwischen 1992 und 2007 betrachtet; auch in diesem Zeitfenster war eine ähnliche Wachstumsentwicklung zu konstatieren. Unter räumlich-strukturellen Aspekten fällt dabei auf, dass für das Ferneinzugsgebiet sowie das Naheinzugsgebiet eine stetig positive Index-Entwicklung zu erwarten ist. So dürfte der Index-Wert im Ferneinzugsgebiet bis zum Jahr 2025 um + 1,6 %- Punkte zulegen, im Naheinzugsgebiet um immerhin noch + 1,1 %-Punkte. Demgegenüber ist im Kerneinzugsgebiet eine eher unterdurchschnittliche Entwicklung zu erwarten und der GfK Kaufkraft-Index dürfte um rd. 1,5 %-Punkte bis zum Jahre 2025 fallen. Pro-Kopf-Ausgabebetrag im Bundesgebiet und im Einzugsgebiet Mit Blick auf die Entwicklung der Pro-Kopf-Ausgabebeträge dürften zukünftig die nicht immer unproblematischen gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen in der Bundesrepublik Deutschland (Stichworte: moderate reale Entwicklung des Brutto- REUTLINGEN - Endfassung Seite 105 von 188

106 inlandsproduktes, hohe und langfristig mit großer Wahrscheinlichkeit weiter steigende Energiekosten, hohe Belastung der Konsumenten durch Steuern und Sozialabgaben und insofern hohe Staatsquote) durchschlagen und dafür sorgen, dass perspektivisch zunächst von einer nur geringen jährlichen Steigerungsrate auszugehen ist. Für die Entwicklung der Pro-Kopf-Ausgabebeträge spielen naturgemäß auch die langfristigen Entwicklungstrends hinsichtlich der demografischen Entwicklung und des Einkaufsverhaltens bzw. der Konsumneigung eine Rolle. Neben der zahlenmäßigen Entwicklung der Einwohnerzahlen, die vorstehend in Form von Bevölkerungsprognosen berücksichtigt wurde, ist auch die sich vollziehende Veränderung in der Altersstruktur mit zunehmenden Anteilen älterer Einwohner von Bedeutung. In Hinblick auf die Bedeutung dieses demografischen Trends für die Bestimmung der zukünftigen Pro-Kopf-Ausgaben ist nach Analysen der GfK GeoMarketing festzustellen, dass ein wachsender Anteil älterer Bevölkerungsgruppen nicht zwangsläufig mit den oft vermuteten sinkenden Ausgaben im Einzelhandel einhergeht. Einer negativen Entwicklung der Pro-Kopf-Ausgaben unter dem Aspekt der Altersstruktur stehen insbesondere drei Faktoren entgegen: 1. Der Trend zu einer längeren Lebensarbeitszeit mit dementsprechend längerem Erwerbseinkommen 2. Eine kontinuierliche Zunahme der Konsumneigung auch bei älteren Bevölkerungsgruppen, die stärker auf den Einzelhandel durchschlägt als ebenfalls konsumrelevante vererbte Vermögen (diese sind jedoch durch die Erbschaftssteuer belastet, so dass nicht die vollständige Summe für den Konsum zur Verfügung) 3. Anders als in früheren Generationen führt die heute deutlich höhere Beschäftigtenquote bei Frauen zu entsprechend höheren Rentenansprüchen, die ebenfalls konsumrelevant sind. Dieses vorausgeschickt dürfte - unter Annahme einer konstant hohen Preisstabilität, die der Entwicklung der letzten Jahre entspricht - der ladeneinzelhandelsrelevante Pro-Kopf-Ausgabebetrag im Bundesgebiet von Euro im Jahr 2007 auf Euro im Jahr 2010 und auf Euro im Jahr 2015 steigen. Im Jahr 2025 läge der REUTLINGEN - Endfassung Seite 106 von 188

107 jährliche Pro-Kopf-Ausgabebetrag dann bei Euro und damit um rd. 15,6 % über dem heutigen Referenzwert. Dies entspricht einer mittleren jährlichen Zuwachsrate von gut 0,81 %. Analog zu den Einschätzungen zur Entwicklung des GfK Kaufkraft-Indexes dürfte sich auch der ladeneinzelhandelsrelevante Pro-Kopf-Ausgabebetrag im Einzugsgebiet unterschiedlich entwickeln. Während dieser insgesamt eine etwas stärkere Entwicklung (auf etwa Euro im Jahr 2025 = + 16,6 % ggü. 2007) nehmen dürfte als der Referenzwert in der Bundesrepublik, ist das Bild unter räumlichen Aspekten erneut etwas zu differenzieren. So ist im Kerneinzugsgebiet eher mit einer leicht unterdurchschnittlichen Entwicklung (+ 13,8 % im Jahr 2025) zu rechnen, während sich das Naheinzugsgebiet (+ 16,8 %) und das Ferneinzugsgebiet (+ 17,3 %) eher überdurchschnittlich entwickeln dürften. Nachfragevolumen im Einzugsgebiet Auf der Basis dieser Ausgangswerte (Bevölkerungs-, Kaufkraft- und Pro-Kopf- Ausgabebetragentwicklung) ergibt sich rechnerisch die perspektivische Nachfrageentwicklung im Einzugsgebiet des Reutlinger Einzelhandels. Es zeigt sich, dass zukünftig von einer positiven Nachfrageentwicklung ausgegangen werden kann. Mit Bezug auf die Ausgangssituation dürfte die Nachfrageplattform, auf die reflektiert werden kann, bis zum Jahr 2010 um rd. 2,4 %, bis zum Jahr 2015 sogar um 5,6 % und bis zum Jahr 2025 sogar um 14,8 % steigen. Dabei ist wiederum in der Nah- und Ferneinzugsgebietszone ein stärkeres Wachstum zu erwarten, als im Kerneinzugsgebiet bzw. der Stadt REUTLINGEN. Für die Nachfragebasis aus der räumlich nicht genau zu verortenden 10 %igen Potenzialreserve wurde eine linear durchschnittliche Entwicklung unterstellt. Nachfrage nach Sortimenten Neben der aufgezeigten Gesamtentwicklung ist auch die Bewertung der Entwicklung der sortimentsspezifischen Nachfragevolumina also der spezifischen Verbrauchsausgaben von wesentlicher Bedeutung. Dabei gehen die Gutachter auf der Basis einer Fortschreibung der Repräsentativ- REUTLINGEN - Endfassung Seite 107 von 188

108 statistik im Einzelhandel davon aus, dass sich die prozentuale Struktur der Verbrauchsausgaben in den Hauptwarengruppen zwischen heute und dem Jahr 2025 nur geringfügig ändern wird. So dürfte der Anteil der Ausgaben im periodischen Bedarfsbereich von derzeit etwa 47,3 % auf etwa 47,4 % im Jahr 2025 steigen, während der Anteil des aperiodischen Bedarfssegmentes von derzeit rd. 52,7 % auf rd. 52,6 % in 2025 fallen dürfte. Bei detaillierter Betrachtung ist aber festzustellen, dass der Bereich Bekleidung/ Textilien, Schuhe/Lederwaren mit einem Nachfragewachstum von rd. 13,4 % bis zum Jahr 2025 leicht unterdurchschnittlich performen dürfte. Es ist also wie in den vergangenen Jahren davon auszugehen, dass im Bekleidungseinzelhandel keine Erholung eintritt. Demgegenüber dürfte das Segment Hartwaren, getrieben von der leicht überdurchschnittlichen Entwicklung der Warengruppen Technik (+ rd. 17,8 %) und Haushaltsund persönlicher Bedarf (+ rd. 17,8 %), eine etwas stärkere Bedeutung in 2025 haben als heute. Diese grundlegenden Entwicklungsparameter sind auch noch einmal in der nachstehenden Übersicht 1 abzulesen. Des Weiteren wird dort sowie in den weiteren Szenario-Übersichten die mögliche Entwicklung zwischen der Ist-Situation 2007 und den Szenario-Zeiträumen 2010, 2015 und 2025 auch in Form eines Richtungs-Pfeils dargestellt: Tendenz positiv, Tendenz gleich bleibend, Tendenz schwierig. REUTLINGEN - Endfassung Seite 108 von 188

109 Ergänzender Hinweis zum Sachstand im Frühjahr 2009 Die Studienergebnisse geben den Recherchestand Juni 2008 wieder; dem entsprechen auch die Annahmen und daraus resultierenden Ergebnisse der Szenarien. Die zwischenzeitlichen gesamtwirtschaftlichen Entwicklungen zeigen eindeutig rezessive Tendenzen, u.a. mit einer zunehmend angespannten Entwicklung auf dem Arbeitsmarkt. Gemäß den nach wie vor stark divergierenden Prognosen der Wirtschaftsforschungsinstitute ist bisher nicht eindeutig absehbar, in welchem Umfang die konjunkturstützenden Maßnahmen der Bundesregierung, die teilweise erst in der zweiten Jahreshälfte 2009 wirksam werden, greifen. Auch gibt es unterschiedliche Erwartungen hinsichtlich der Dauer der Wirtschaftskrise, wobei optimistische Einschätzungen von einer konjunkturellen Belebung bereits Ende 2009 ausgehen, während die Mehrheit von 2010 ausgeht. Insbesondere die Effekte auf dem Arbeitsmarkt (steigende Arbeitslosenzahlen, zunehmende Kurzarbeit) lassen vermuten, dass Verhaltensänderungen im Konsum möglich sind. Allerdings zeigen im Einzelhandel sowohl die Erfahrungen aus dem Weihnachtsgeschäft 2008, als auch die Konsumneigung im Frühjahr 2009, dass sich die Einkaufsbereitschaft in Deutschland nach wie vor als recht robust darstellt. Hierzu ein Auszug aus der Pressemittelung der GfK Marktforschung vom 26. März 2009: Konsumklima: stabiler Start ins Frühjahr Der Gesamtindikator prognostiziert für April 2009 einen Wert von 2,4 Punkten nach revidiert 2,5 Zählern im März. Damit ist die Aufwärtsbewegung des Konsumklimas, die im Oktober 2008 begann, zwar zumindest vorerst gestoppt. Doch nach wie vor bleibt das Konsumklima in einem wirtschaftlich herausfordernden Umfeld stabil, wenn auch auf niedrigem Niveau. Damit wird der Konsum in diesem Jahr den überaus scharfen Konjunktureinbruch, der bei Exporten und Investitionen zu erwarten ist, lediglich etwas abmildern, aber aller Voraussicht nach nicht ganz kompensieren können. Wie sich die Entwicklung des Konsumklimas in den kommenden Monaten fortsetzt, wird ganz entscheidend vom Arbeitsmarkt abhängen. Sollte die Arbeitslosigkeit im weiteren Verlauf dieses Jahres über das erwartete Maß hinaus ansteigen, würde dies auch dem Konsumklima einen herben Dämpfer verpassen. Vor diesem Hintergrund sind auch andere Szenarien als die im Gutachten dargestellten derzeit noch nicht möglich, zumal üblicherweise ohnehin der langfristige Prognosehorizont stabiler ist als der kurzfristige. REUTLINGEN - Endfassung Seite 109 von 188

110 Übersicht 1: Markt- und potenzialseitige Aspekte für den Einzelhandel von REUTLINGEN für die Jahre 2007, 2010, 2015 und 2025 REUTLINGEN - Endfassung Seite 110 von 188

111 Anmerkungen zu den Szenarien: - bei den Werten und quantitativen Annahmen sind Rundungsdifferenzen möglich - 1) Einwohner/Bevölkerungsentwicklung Die Vorausberechnungswerte für die Stadt REUTLINGEN und weiterer in das Einzugsgebiet fallender Städte/Gemeinden basieren auf Angaben der Regionalen Bevölkerungsvorausschätzung des Statistischen Landesamtes Baden-Württemberg bis 2025 (Modellrechnung inkl. Wanderungen), wobei in Abstimmung mit der Stadtverwaltung Reutlingen aus Transparenzgründen einheitlich Prognosewerte auf Landkreisebene herangezogen wurden. Dies bedingt im Gegenzug allerdings eine gewisse Unschärfe in punkto der teilräumlichen Entwicklung innerhalb der Landkreise. Seitens der Gutachter wurden die untersuchungsrelevanten Veränderungsraten (2007/2010, 2007/2015 und 2007/2025, jeweils zum 1.1. eines Jahres) der Prognose mit dem Bevölkerungsstand vom multipliziert. 2) Entwicklung des einzelhandelsrelevanten Kaufkraft-Index der GfK Bei der Entwicklung des einzelhandelsrelevanten Kaufkraft-Index der GfK (Bundesgebiet = 100) wird davon ausgegangen, dass dieser in den Vergleichszeiträumen (im Vergleich zum Bundesgebiet gesamt) in der Stadt Reutlingen leicht sinken wird und im Naheinzugsgebiet und Ferneinzugsgebiet leicht steigen wird. Methodisch hat GfK PRISMA u.a. auch die Kaufkraftentwicklung seit 1992 für die Zonen des Einzugsgebietes aufbereitet; auch in der Entwicklung seit 1992 waren ähnliche Wachstumsraten zu erkennen. 3) Ladeneinzelhandelsrelevanter Pro-Kopf-Ausgabebetrag Die Prognoseannahmen stützen sich auf die fortgeschriebene nominale Einzelhandelsumsatzentwicklung der letzten 10 Jahre, wobei die Inflationsentwicklung mitberücksichtigt wurde. Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass sich die Perspektiven für den bundesdeutschen Einzelhandel aufgrund nicht unproblematischer gesamtwirtschaftlicher Rahmenbedingungen (moderate reale Entwicklung des Bruttoinlandsproduktes, geringe reale Lohnsteigerungen, hohe Energiekosten, hohe Steuerbelastung und Staatsquote) nicht merklich verbessern werden und insofern nur von einer jährlich geringen Steigerungsrate bei den Ausgaben im Einzelhandel auszugehen ist. Es wird abstrahiert von möglichen Preisschwankungen in der Zukunft. Ein möglicher Rückgang der Einzelhandelsumsätze -wie durch die aktuelle Erhöhung der Energiepreise- ist temporär zwar durchaus möglich, wie auch die 'Ölkrise' von 1974 belegt, jedoch sind nach einer 'Gewöhnungsphase' aber durchaus wieder Steigerungsraten zu erwarten. REUTLINGEN - Endfassung Seite 111 von 188

112 Insofern wird bis zum Jahr nach dem Prinzip der Vorsicht - ein jährlicher einzelhandelsrelevanter Pro-Kopf-Ausgabebetrag angenommen (= rd ,-- ), der um rd. 15,6 % (= mittlere jährliche reale Zuwachsrate von gut 0,81 %) über dem heutigen Niveau (4.845,-- in 2007) liegt. 4) Nachfragevolumen im Einzugsgebiet Rechnerischer Wert auf Basis der Annahmen zur Bevölkerungsentwicklung, siehe 1), zur Kaufkraftentwicklung, siehe 2) und zum Pro-Kopf-Ausgabebetrag, siehe 3). Für den Ausgangswert 2007 bzw. für die drei Szenarienansätze wurde eine 10 %ige Potenzialreserve für sporadische Kunden aus weiter entfernten Städten/Gemeinden in Ansatz gebracht. 5) Sortimentsspezifisches Nachfragevolumen Ein wesentlicher Punkt ist dabei die zukünftige Entwicklung der einzelhandelsrelevanten Verbrauchsausgaben in Deutschland bis zum Jahr Nach Fortschreibung der Repräsentativstatistik im Einzelhandel gehen die Gutachter insgesamt gesehen für das Jahr 2025 von in etwa ähnlichen prozentualen Anteilen der drei Hauptwarengruppen (Periodischer Bedarf, Bekleidung/Textilien, Schuhe, Lederwaren und Hartwaren) an den Verbrauchsausgaben wie 2007 aus. Strukturell erwarten die Gutachter eine leicht überdurchschnittliche Zunahme der Verbrauchsausgaben im Bereich Hartwaren, wobei hier insbesondere das Techniksegment hervorzuheben ist. Eine tendenziell eher konstante Entwicklung für den periodischen Bedarf angenommen. Für den Bereich Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren wird eher eine unterdurchschnittliche Entwicklung erwartet. REUTLINGEN - Endfassung Seite 112 von 188

113 7.2 Ergebnisse der Szenarien Die nachfolgenden Übersichten 2a bis 4b vermitteln einen Überblick über die möglichen Konsequenzen der jeweils unterstellten Politikansätze in der Stadt REUTLINGEN. Methodisch wird in allen drei Szenarienansätzen nach dem gleichen Muster vorgegangen: Unter Berücksichtigung bereits absehbarer oder (gemäß Grundannahmen der Szenarien) wahrscheinlicher Entwicklungen im Einzelhandel der Stadt REUTLINGEN bzw. der Reutlinger Innenstadt wird eine mögliche Abschöpfungsquote des Innenstadteinzelhandels unterstellt. Hieraus errechnet sich aus dem Marktvolumen ein prospektives Umsatzvolumen für den Innenstadteinzelhandel. Ein weiterer Parameter sind die sortimentsbezogenen Flächenproduktivitäten des Innenstadt-Einzelhandels, die in allen Szenarienansätzen dem heutigen Niveau entsprechen. 1 Zwar ist in den vergangenen Jahren bundesweit ein kontinuierlicher (nicht nur realer sondern auch nominaler) Rückgang der Flächenproduktivitäten im Einzelhandel festzustellen, es soll im Rahmen der Szenarien angesichts der Aufgabenstellung, hieraus Handlungsempfehlungen für die Entwicklung der Reutlinger Innenstadt abzuleiten, aber vermieden werden, diesen Trend, fortzuschreiben. Dieses speziell vor dem Hintergrund der schon heute nicht sonderlich hohen Flächenproduktivitäten des Reutlinger Innenstadteinzelhandels und insbesondere angesichts der Tatsache, dass der Druck auf die Raumleistungen vor allem den nicht filialisierenden Einzelhandel stark belastet. Aus dem prospektiven Innenstadtumsatz (nach fünf Sortimentsgruppen differenziert) sowie den entsprechenden Raumleistungen (heutiges Niveau) errechnen sich Flächenspielräume, 1 Hierzu die folgende ergänzende Erläuterung: Eine sinkende Flächenproduktivität hat in den Modellrechnungen der Szenarien zur Folge, dass die Flächenspielräume steigen. Die Rentabilität der Flächen nimmt aber bei sinkenden Flächenproduktivitäten zu Lasten des Einzelhandels und der Immobilieneigentümer ab. Das will GfK GeoMarketing aber nicht zur Maxime eines Entwicklungskonzeptes machen und nimmt mit den ausgewiesenen konstanten Flächenproduktivitäten eher restriktive Entwicklungsspielräume in Kauf. Dabei ist absehbar, dass bundesweit auch zukünftig die Flächenproduktivitäten sinken werden. REUTLINGEN - Endfassung Seite 113 von 188

114 die für den bestehenden Einzelhandelsbesatz umverteilungsneutral sind. Diese Flächenpotenziale können insofern realisiert werden, ohne dass eine Beeinträchtigung der bereits heute bestehenden Einzelhandelsstrukturen zu erwarten ist und sind insofern Maßstab für die künftige Entwicklung des Innenstadt-Einzelhandels. Zu beachten ist, dass hier interdependente Wirkungsketten bestehen, in denen Ansatzpunkte auf allen Ebenen bestehen. So kann im Rahmen der Szenarien beispielsweise von einer Erhöhung der Kaufkraftbindung ausgegangen werden, um die Flächenpotenziale aufzuzeigen; andererseits kann aber auch von Flächenerweiterungen ausgegangen werden, die eine entsprechende Erhöhung der Kaufkraftbindung zur Folge haben. Im Ergebnis sind beide Ansätze gleich, zeigen aber auf, dass es unterschiedliche Handlungsansätze für eine Attraktivierung und Stärkung des Reutlinger (Innenstadt-)Einzelhandels geben kann. Von Bedeutung ist das für die Ergebnisse der Studie insgesamt. Da Szenarien als Modellkonstrukte keine statischen Ansätze sind, kann die konkrete Einzelhandelsentwicklung in Reutlingen Einfluss auf die Parameter nehmen und die Ergebnisse in der Realität beeinflussen. Die Möglichkeit einer positiven Beeinflussung sieht GfK GeoMarketing bei einer Umsetzung der in Kapitel 9 skizzierten Handlungsempfehlungen. Mit anderen Worten: Bei einer optimalen Abstimmung aller verfügbaren Instrumente der Altstadt- und Innenstadtentwicklung sowie flankierender Maßnahmen lassen sich die in den Szenarien aufgezeigten Entwicklungsspielräume noch deutlich ausdehnen. Konsequenz wäre eine Marktposition der Reutlinger Innenstadt, die zukünftig über die von den Gutachtern angenommenen Flächen-, Umsatz- und regionalen Marktanteilsgrößen liegen könnte. In den einzelnen Szenarienhorizonten sind folgende Ergebnisse der Annahmen und Berechnungen festzustellen: REUTLINGEN - Endfassung Seite 114 von 188

115 Kurzfristiger Entwicklungshorizont (bis zum Jahr 2010) Die Szenarien zeigen auf, dass sich die einzelhändlerischen Rahmendaten des Reutlinger Innenstadteinzelhandels kurzfristig (also bis zum Jahre 2010) auf einem relativ stabilen Niveau bewegen dürften und sich zwischen den drei Politik-Varianten zunächst nur geringe Unterschiede entwickeln dürften. Das ist auch insofern nicht anders zu erwarten, als kurzfristig (innerhalb von lediglich zwei Jahren) in keiner Variante eine Änderung der bisher am Märkte- und Zentrenkonzept orientierten Einzelhandelsentwicklung nennenswerte Auswirkungen haben kann. In diesem Zeitraum sind bestenfalls kleinere Angebotserweiterungen möglich, wobei in den Szenarien die aktuellen Entwicklungen (Migros und Umstrukturierung der ehemaligen Kögel-Fläche) berücksichtigt wurden. So liegen gemäß der Szenarienansätze die Kaufkraftabschöpfungsquoten der Reutlinger Innenstadt im Einzugsgebiet in allen drei Varianten auch in 2010 in etwa auf dem heutigen Niveau (2007: rd. 8,7 %). In den Varianten I und III (rd. 8,8 %) wird tendenziell eher eine höhere Marktdurchdringung ereicht, während in der Variante II (rd. 8,6 %) eine etwas niedrigere Gesamtabschöpfung zu erwarten steht, da in der 'Laissez-Faire-Variante' davon ausgegangen wird, dass sich die Wettbewerbssituation im übrigen Stadtgebiet erhöht und somit Umverteilungen zu Lasten der Innenstadt eintreten. Räumlich-strukturell ist tendenziell im Jahre 2010 eine etwas höhere Marktdurchdringung im Kerneinzugsgebiet zu konstatieren als aktuell (2007: rd. 29,0 %). Dies ist vor allem im Kontext einer breiteren Sortimentsbasis im periodischen Bedarf zu sehen, da durch Migros eine Stärkung des Innenstadt-Einzelhandels im Lebensmittelbereich zu erwarten ist. Liegt die Abschöpfungsquote in diesem Segment aktuell (2007) noch bei insgesamt ca. 3,4 %, dürfte diese - je nach Variante - bis zum Jahr 2010 auf einen Wert zwischen rd. 3,6 % und rd. 3,7 % steigen. In absoluten Zahlen entspricht dies einem Umsatzplus bis 2010 von rd. 5,5 Mio. p.a. (Variante I und III) bzw. rd. 3,9 Mio. p.a. (Variante II). REUTLINGEN - Endfassung Seite 115 von 188

116 Das daraus resultierende Verkaufsflächenpotenzial in diesem Segment bis zum Jahr 2010 beläuft sich in der Innenstadt von REUTLINGEN in der Variante II auf 657 m² Verkaufsfläche (= + rd. 6,5 % ggü. 2007), das in den Varianten I und III noch deutlicher ausfallen dürfte (+ rd. 9,3 %; + rd. 934 m²). In der Konsequenz ist somit zu erwarten, dass von Migros eindeutig positive Impulse für die Innenstadt zu erwarten sind. Da dessen Verkaufsfläche (und die damit korrelierende Umsatzerwartung) aber über die rechnerischen Flächenspielräume hinausgeht, sind aber auch Umsatz-Umverteilungen zu Lasten anderer Anbieter zu erwarten. Ein differenziertes Bild ergibt sich bei den aperiodischen Bedarfsgütern, bei denen insgesamt eine stabile bis tendenziell etwas niedrigere Abschöpfungssituation zu erwarten ist. So dürfte im Segment Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren in den Varianten I und III die Kaufkraftabschöpfung von derzeit (2007) 29,9 % durch die Umstrukturierung des ehemaligen Kögel-Hauses auf etwa 30,5 % zulegen und in der Variante II auf rd. 29,8 % fallen. Demgegenüber ist im Bereich Hartwaren (Abschöpfungsquote 2007: rd. 9,1 %) in allen drei Varianten eine tendenzielle Abnahme der Marktdurchdringung (auf zwischen rd. 8,8 % und rd. 8,9 %) zu erwarten. Dabei spielt vor allem eine etwas niedrigere Absorption in den Segmenten Technik sowie Haushalts- und persönlicher Bedarf eine Rolle. Es ist jedoch darauf hinzuweisen, dass diese niedrigere Marktdurchdringung vor allem ein rechnerisches Ergebnis des leicht steigenden Nachfragevolumens im Einzugsgebiet ist, da sich die erwartete Umsatzentwicklung, zumindest in den Varianten I und III, insgesamt stabil bis tendenziell positiv darstellt (also ein leichtes Umsatzplus zu erwarten ist). Lediglich in der auf eine expansive Handelsentwicklung ausgelegten Variante II, die somit von Wettbewerbsintensivierungen im übrigen Stadtgebiet ausgeht, sind in den Warengruppen Bekleidung/Textilien, Schuhe/ Lederwaren sowie Haushalts- und persönlicher Bedarf für den Reutlinger Innenstadteinzelhandel tendenzielle Umsatzrückgänge bis zum Jahr 2010 zu sehen. REUTLINGEN - Endfassung Seite 116 von 188

117 Daher schlägt hier in der Variante II der tendenzielle Wettbewerbsdruck sortimentsspezifisch bei den (in diesem Fall negativen) Verkaufsflächenpotenzialen für Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren sowie Haushalts- und persönlicher Bedarf durch. Ansonsten ist mit Blick auf die warengruppenspezifischen Verkaufsflächenpotenziale durchgehend mit leicht positiven Perspektiven zu rechnen (z.b. zusätzliches Verkaufsflächenpotenzial von rd. 730 m² bzw. rd. 1,6 % im Segment Bekleidung/Textilien, Schuhe/ Lederwaren in den Varianten I und III). Im Ergebnis dieser kurzfristigen Betrachtung zeigen sich somit leichte Zugewinnchancen für den Innenstadteinzelhandel bei den Varianten I und III, die vor allem aus bereits in der Umsetzung befindlicher Maßnahmen (Migros, Kögel-Haus) resultieren. Demgegenüber können schon kurzfristig in der Variante II (z.b. durch Neueröffnung neuer Discounter und Fachmärkte im übrigen Stadtgebiet) diese positiven Impulse 'verpuffen'. Weitere Details sind den folgenden Übersichten 2a und 2b zu entnehmen. REUTLINGEN - Endfassung Seite 117 von 188

118 Übersicht 2a: Markt- und potenzialseitige Aspekte für den innerstädtischen Einzelhandel von REUTLINGEN nach drei Varianten für das Jahr 2010 REUTLINGEN - Endfassung Seite 118 von 188

119 Übersicht 2b: Markt- und potenzialseitige Aspekte für den innerstädtischen Einzelhandel von REUTLINGEN nach drei Varianten für das Jahr 2010 REUTLINGEN - Endfassung Seite 119 von 188

120 Mittelfristiger Entwicklungshorizont (bis zum Jahr 2015) Mit Blick auf die mittelfristigen Perspektiven der Reutlinger Innenstadt zeigen die Szenarien zu den verschiedenen Ansätzen auf, dass sich die zukünftige Entwicklung tlw. sehr unterschiedlich darstellt, wobei die Bandbreite von insgesamt stabilen (bzw. stagnativen) Verhältnissen bis zu einer sehr positiven Entwicklungsdynamik reicht. Dieses ist u.a. an der möglichen Kaukraftabschöpfungssituation der Innenstadt im Jahr 2015 in den verschiedenen Varianten zu erkennen. So dürfte sich in der Variante I, die primär von Veränderungen im Bestand ausgeht, die Abschöpfungsquote des Innenstadteinzelhandels insgesamt auf demselben Niveau befinden wie 2007 (= rd. 8,7 % der Nachfrage aus dem Einzugsgebiet). Demgegenüber wäre in der Variante II, die angesichts des expansiven Charakters von der bis 2015 erfolgten Entwicklung eines Einkaufszentrums in der Reutlinger Innenstadt, zugleich aber auch von Wettbewerbsentwicklungen im übrigen Stadtgebiet ausgeht, eine sich tendenziell positiv entwickelnde Abschöpfungssituation (Quote: rd. 9,6 %) zu unterstellen, wobei die Absorption im Kerneinzugsgebiet stärker zulegen dürfte als in den Fernzonen. Ein noch größerer Bedeutungsgewinn bis zum Jahr 2015 ergäbe sich in der Variante III für die Reutlinger Innenstadt, die demnach eine Marktdurchdringung von rd. 10,2 % erreichen würde, was einem Plus von etwa 1,5 % Prozentpunkten entspricht. Dieses ist auf eine Attraktivitätssteigerung der Reutlinger Innenstadt durch eine Kombination eines Einkaufszentrums mit zusätzlichen Angebotserweiterungen in den bestehenden Einkaufslagen begründet, während im übrigen Stadtgebiet - entsprechend dem Märkte- und Zentrenkonzept - nur punktuelle, innenstadtverträgliche Entwicklungen erfolgt sind. Anzumerken ist dabei, dass sowohl im Kern- und Naheinzugsgebiet als tendenziell auch im Ferneinzugsgebiet ein klarer Bedeutungsgewinn zu verzeichnen sein dürfte. Mit anderen Worten: Die Position der Reutlinger Innenstadt in der Region verbessert sich. In dieser Variante wäre grundsätzlich auch eine Erweiterung des Einzugsgebietes REUTLINGEN - Endfassung Seite 120 von 188

121 denkbar, durch die sich weitere Entwicklungspotenziale ergeben würden; aus Vorsichtsgründen wird in den Szenarien aber von einem konstanten Einzugsgebiet ausgegangen. Mit Blick auf die Ergebnisse zur Variante I zeigt sich, dass bei dieser der Innenstadteinzelhandel von REUTLINGEN leicht positive Perspektiven aufweist, die sich in einem Umsatzplus von rd. 14,5 Mio. Euro p.a. (= + rd. 4,9 % ggü. 2007) sowie einem Verkaufsflächenpotenzial von rd m² (= + rd. 3,6 %) ausdrücken. Dieser positive Rahmen wird vor allem von einem deutlich stärker ausgeprägten periodischen Bedarfssegment getragen werden, für das ein Zuwachs des Verkaufsflächenpotenzials um rd. 13,0 % und ein warengruppenspezifisches Umsatzplus von rd. 13,7 % zu erwarten ist. Hierin spiegelt sich vor allem die Annahme wider, dass Migros bis 2015 gut in den Markt hineingewachsen ist. Demgegenüber ergibt sich für die traditionelle 'Cityleitbranche' Bekleidung/ Textilien, Schuhe/Lederwaren umsatzseitig lediglich ein leichter Anstieg von rd. 1,5 %, so dass die regionale Bedeutung der Innenstadt als Einkaufsdestination tendenziell eher abnimmt, wie die perspektivische Marktdurchdringungsquoten für das Nahund Ferneinzugsgebiet belegen. Hier zeigt sich, dass eine auf Bestandssicherung angelegte Einzelhandelspolitik, bzw. Eigenentwicklungen aus dem vorhandenen Bestand heraus auch nur geeignet sind, bestenfalls die erreichte Position zu behaupten. Für die Variante II ergibt sich vordergründig ein freundlicheres Bild. Ausgehend von den vorstehend genannten Prämissen dürfte der Einzelhandelsumsatz in der Innenstadt von REUTLINGEN bis zum Jahr 2015 um rd. 46,5 Mio. p.a. steigen, was einer Zunahme um rd. 15,7 % gegenüber 2007 entspricht. Dieses entspricht einem rechnerisch möglichen Verkaufsflächenzuwachs von rd m² (= rd. 15,4 %), der von den Warengruppen periodischer Bedarf (+ rd m² Verkaufsfläche) und vor allem Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren (+ rd m² Verkaufsfläche) bestimmt wird. Wird dem aber gegenübergestellt, dass die tatsächlich in dieser Variante anzunehmende Verkaufsflächenzunahme deutlich über diesem Potenzial liegt (Ein- REUTLINGEN - Endfassung Seite 121 von 188

122 kaufszentrum sowie weitere Entwicklungen bei einer gleichzeitig starken Zunahme des Wettbewerbs im übrigen Stadtgebiet) ist damit zu rechnen, dass große Anteile der innerstädtischen Einzelhandelsfläche nicht mehr wirtschaftlich betrieben werden können. Eine deutliche Zunahme der Leerstände wäre die Folge. Der deutlichste Bedeutungsgewinn für den Reutlinger Innenstadteinzelhandel ergibt sich aus der Variante III. In dieser dürften im Jahr 2015 in der Innenstadt rd. 71 Mio. Euro p.a. mehr Einzelhandelsumsatz generiert werden, als noch 2007 und der Umsatz somit rd. 23,9 % höher ausfallen. Dieses Umsatzplus geht einher mit einer potenziell Verkaufsflächenzunahme von rd m² (+ rd. 23,7 %), wobei auch in dieser Variante die Warengruppen periodischer Bedarf sowie Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren eine tragende Rolle spielen. Im periodischen Bedarfsbereich ist eine Verkaufsflächenzunahme in der Innenstadt um rd. 44,4 % (= rd m² Verkaufsfläche) und ein Umsatzplus von rd. 26,5 Mio. Euro p.a. (= rd. 48,3 %) zu erwarten, so dass schon aufgrund dieser Tatsache die Marktdurchdringung des Kerneinzugsgebietes deutlich erhöht werden dürfte. Das zudem aber auch die regionale Bedeutung und Ausstrahlungskraft des Cityeinzelhandels wesentlich erhöht wird, liegt nicht zuletzt an der 'kritischen Masse', die im Segment Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren neu entstehen könnte. So dürfte hier ein Potenzial von rd m² neuer Verkaufsfläche bis 2015 entstehen und die Innenstadt in diesem Segment rd. 35 Mio. Euro p.a. mehr Umsatz generieren. Aber auch in dieser Variante zeigt sich, dass 'mit Augenmaß' vorgegangen werden muss. So würde beispielsweise die derzeit von der ECE angestrebte Einkaufscenter- Entwicklung mit rd m² Verkaufsfläche über das rechnerische Entwicklungspotenzial hinausgehen. Sofern die getroffenen Annahmen dieses Szenarios nicht variiert werden (z.b. Erweiterung des Einzugsgebietes und daraus resultierende höhere Umsatzperspektive der Reutlinger Innenstadt), führt eine Entwicklung in dieser Größenordnung in Verbindung mit unterstellten Parallelentwicklungen in anderen Bereichen der Alt-/Innenstadt zu einer Erhöhung des Wettbewerbsdrucks (Umsatz-Umverteilungen) auf den bestehenden Einzelhandel. REUTLINGEN - Endfassung Seite 122 von 188

123 Alles in allem zeigen die Szenarien auf, dass die Entwicklung des Innenstadteinzelhandels von REUTLINGEN in der mittelfristigen Perspektive der unterschiedlichen Handlungsansätze sehr differenziert zu betrachten ist. So dürfte sich in der Variante I insgesamt ein 'Einfrieren' der Situation mit insgesamt stagnativen Verhältnissen ergeben. Demgegenüber sind in der Variante II zwar in der Summe deutlich positive Effekte für die Bedeutung der Innenstadt insgesamt als Einkaufsdestination zu erwarten, von der aber durch den stark erhöhten Wettbewerbsdruck innerhalb der Innenstadt - wenn überhaupt - nur wenige Einzelhandelslagen und Anbieter profitieren werden. In der Variante III schließlich würde sich u.a. durch eine zunehmende 'kritische Masse' in der 'Cityleitbranche' Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren zusätzlich ein deutlich stärkerer regionaler Bedeutungsgewinn bzw. Ausstrahlungseffekt ergeben. Hier kommt aber der 'Feinaussteuerung' der Einzelhandelsentwicklung eine erhebliche Bedeutung zu, um etwaige negative Begleiterscheinungen einer dem Märkte- und Zentrenkonzept entsprechenden Wachstumsstrategie zu minimieren. Weitere Details sind den folgenden Übersichten 3a und 3b zu entnehmen. REUTLINGEN - Endfassung Seite 123 von 188

124 Übersicht 3a: Markt- und potenzialseitige Aspekte für den innerstädtischen Einzelhandel von REUTLINGEN nach drei Varianten für das Jahr 2015 REUTLINGEN - Endfassung Seite 124 von 188

125 Übersicht 3b: Markt- und potenzialseitige Aspekte für den innerstädtischen Einzelhandel von REUTLINGEN nach drei Varianten für das Jahr 2015 REUTLINGEN - Endfassung Seite 125 von 188

126 Langfristiger Entwicklungshorizont (bis zum Jahr 2025) Die sich bereits in der mittelfristigen Perspektive zeigende Differenzierung der unterschiedlichen Handlungsansätze dürfte sich langfristig noch weiter verstärken. So dürfte die Kaufkraftabschöpfung der Innenstadt in der Variante I weiter rückläufig sein und sogar unter den Ausgangswert von 2007 fallen. Mit anderen Worten: Langfristig wäre mit einem Bedeutungsverlust des Innenstadteinzelhandels von REUTLINGEN zu rechnen, sollten keine neuen, leistungsstarken Einzelhandelsstrukturen geschaffen werden, die über den derzeitigen Bestand hinausgehen. Demgegenüber würde sich der Innenstadteinzelhandel in der Variante II summa summarum stabil entwickeln und tendenziell eine leicht höhere Marktdurchdringung erreichen als noch 2007 (+ rd. 0,2 %-Punkte). Ein klarer, langfristiger Bedeutungsgewinn ergibt sich nach den Szenarien in der Variante III (+ rd. 1,2 %-Punkte). Dabei ist auch in dieser Langfristperspektive ein detaillierter Blick von Nöten. So ist bei der Variante I der Szenarien abzulesen, dass außer im periodischen Bedarfsbereich, der aber für die eigentliche Bedeutung der Innenstadt eher nachrangig ist, keine wesentlichen Impulse bis 2025 zu erwarten sind. Auch die Flächenspielräume fallen demzufolge mit rd m² sehr gering aus. Auch die 'Citydomäne' Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren kann in dieser Variante keine Dynamik entfalten und verfügt über ein rechnerisch mögliches Zusatzpotenzial von lediglich rd. 4,6 Mio. Euro p.a. zwischen 2007 und In der Variante II der Szenarien schlägt in der Langfristperspektive bis 2025 die ungesteuerte Entwicklung von Verkaufsfläche und die nicht eindeutige Fokussierung auf die Innenstadtentwicklung durch. So könnten die positiven Effekte einer Centerentwicklung in der Innenstadt durch die ungesteuerte Entwicklung weiterer, eher peripherer Standortlagen negiert und Umsätze dorthin umgelagert werden. So errechnet sich für das Jahr 2025 zwar ein erhebliches potenzielles Umsatzplus von rd. 49,5 Mio. Euro p.a. (ggü. 2007), strukturell ist aber davon auszugehen, dass sich u.u. in den innerstädtischen C-Lagen und/oder B-Lagen Erosionstendenzen ein- REUTLINGEN - Endfassung Seite 126 von 188

127 stellen könnten. So zeigen die Szenarien sehr deutlich auf, dass etwa in der Leitbranche Bekleidung/ Textilien, Schuhe/Lederwaren ggü. dem Jahr 2007 zwar zusätzliche Umsatz- und Flächenpotenziale zu erwarten sind, deren Hochpunkt jedoch mit dem Jahr 2015 erreicht sein dürfte. Zwischen 2015 und 2025 dürfte sich in der Innenstadt von REUTLINGEN dann in der Warengruppe Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren eher eine rückläufige Tendenz ergeben (- rd. 1,2 % warengruppenspezifische Verkaufsfläche bzw. Umsatz). Diese dürfte sich auch in der geringeren Fernausstrahlung des Innenstadteinzelhandels zeigen (= tendenziell rückläufige Marktdurchdringung im Ferneinzugsgebiet; - rd. 0,1 % Kaufkraftabschöpfung ggü. 2007). Demgegenüber kann in der Variante III der positive Entwicklungstrend aus der Centeransiedlung sowie weiterer Entwicklungsmaßnahmen gezielt für die Innenstadtentwicklung genutzt und auch nachhaltig eine leistungs- und ausstrahlungsstarke Einzelhandelsszene in der Innenstadt unterstützt werden. So entwickelt sich in dieser Variante der Einzelhandelsumsatz der Reutlinger Innenstadt bis zum Jahr 2025 auf rd. 383 Mio. Euro p.a. (+ rd. 86,5 Mio. Euro p.a.), wobei insbesondere die Segmente Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren (rd. 39,3 Mio. Euro p.a.) und periodischer Bedarf (rd. 30,8 Mio. Euro p.a.) sehr stark zulegen könnten. Dies spiegelt sich auch in der möglichen Verkaufsflächenentwicklung in der Reutlinger Innenstadt wider, mit einer potenziellen Verkaufsflächenzunahme von insgesamt rd m² bis zum Jahr Analog zur Umsatzentwicklung dürfte ein Großteil dieses Potenzials auf Sortimente aus dem Bereich Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren (+ rd m²; + rd. 32,6 %) entfallen und so vor allem auch zur Fernausstrahlung der Innenstadt und in der Konsequenz zu deren regionaler Bedeutung beitragen. Weitere Details sind den folgenden Übersichten 4a und 4b zu entnehmen. REUTLINGEN - Endfassung Seite 127 von 188

128 Übersicht 4a: Markt- und potenzialseitige Aspekte für den innerstädtischen Einzelhandel von REUTLINGEN nach drei Varianten für das Jahr 2025 REUTLINGEN - Endfassung Seite 128 von 188

129 Übersicht 4b: Markt- und potenzialseitige Aspekte für den innerstädtischen Einzelhandel von REUTLINGEN nach drei Varianten für das Jahr 2025 REUTLINGEN - Endfassung Seite 129 von 188

130 7.3 Fazit Alles in allem zeigt sich in den entwickelten Szenarien, dass sich ausgehend von den verschiedenen Steuerungsansätzen in den verschiedenen Varianten eine sehr differenzierte und unterschiedliche perspektivische Entwicklung des Reutlinger Innenstadteinzelhandels prognostizieren lässt. Die möglichen Handlungsoptionen für eine Weiterentwicklung der Reutlinger Innenstadt als regional bedeutender Einkaufsdestination lassen sich auf dieser Grundlage sehr gut beurteilen und nicht zielführende Optionen ausschließen. So dürften sich, ausgehend von einem gewissen 'Trägheitsmoment', in einem kurzfristigen Zeitfenster zunächst stabile Verhältnisse zeigen, die erst mittelfristig deutlich divergieren. In dieser mittelfristigen Perspektive ist zu erkennen, dass sich (u.a. auch ausgehend von der Ansiedlung eines innerstädtischen Shoppingcenters) insgesamt sowohl in Variante II als auch in Variante III ein positiver Entwicklungsschub für die Innenstadt ergeben würde. Die auf starke Expansion im gesamten Stadtgebiet ausgerichtete "Laissez-Faire-Variante" (Variante II) mag hierbei zwar hinsichtlich der Position Reutlingens als Einkaufsstadt insgesamt nicht uninteressant sein, da in dieser Variante ein hoher Zentralitätszuwachs möglich ist. Dieses wird aber durch einen ausgesprochen starken lokalen und regionalen Verdrängungswettbewerb 'erkauft', in dem sich die Innenstadt in ihrer Gesamtheit zwar recht gut behaupten kann, eine Vielzahl von Anbietern und Einzelhandelslagen dem Wettbewerbsdruck aber nicht werden standhalten können. In dieser Variante wird in der Innenstadt möglicherweise mit den ungünstigsten Begleiterscheinungen (Geschäftsaufgaben, Leerstände, Nachverwertungsdruck) zu rechnen sein. Eine Abkehr vom Märkte- und Zentrenkonzept kann aus dem Blickwinkel der Reutlinger Innenstadtentwicklung somit keinesfalls die Maßgabe sein. REUTLINGEN - Endfassung Seite 130 von 188

131 In der mittel- und langfristigen Sicht wird klar erkennbar, dass eine nachhaltig erfolgreiche Entwicklung der Innenstadt mit einer übergeordneten, regionalen Bedeutung als Einkaufsstandort vor allem in der Variante III des u.a. mit dem "Märkte- und Zentrenkonzept" gesteuerten Wachstums möglich erscheint. Hierzu zählt eine mit Augenmaß vorgenommene expansive Strategie, die primär die Innenstadt im Fokus hat. Dazu zählt in den Annahmen der Szenarien ein 'funktionierendes' und in die städtischen Strukturen verträglich eingebettetes Einkaufszentrum ebenso wie weitere Entwicklungsmaßnahmen in den übrigen Lagen der Reutlinger Alt-Innenstadt. Aber auch in dieser Variante wird unter den getroffenen Annahmen eine Zunahme des Wettbewerbsdrucks in der Alt-/Innenstadt nicht auszuschließen sein. Die "Status-Quo-Variante" (Variante I), die von Veränderungen und Optimierungen im Bestand ausgeht und somit keine nennenswerten Impulse aufweist, ist die denkbar ungünstigste Variante, da hier weder für die Alt-/Innenstadt noch für den gesamtstädtischen Einzelhandel in einem lebhaften und expansiven regionalen Wettbewerbsumfeld Chancen bestehen, die derzeitige Position auch langfristig zu behaupten. REUTLINGEN - Endfassung Seite 131 von 188

132 8 Wirkungsanalyse für die Etablierung eines Einkaufszentrums in der Reutlinger Innenstadt Vorbemerkung In den nachfolgenden Modellrechnungen soll auf der Basis eines prospektiven Innenstadt-Centers in REUTLINGEN zu den entsprechenden möglichen quantitativen ökonomischen Auswirkungen auf die Einzelhandelsstrukturen in REUTLINGEN 1 und der Region 2 Stellung genommen werden. Als Grundlage für diese Modellrechnungen muss zunächst ein möglicher Rahmen definiert werden und insofern eine Festlegung hinsichtlich Verkaufsflächenstruktur/-volumina stattfinden, auf deren Basis eine Brutto-Zielumsatzgröße sowie dessen räumliche Rekrutierung definiert werden können. Angemerkt sein, dass bei dieser Wirkungsanalyse zwei Standortvarianten betrachtet werden, um die möglichen unterschiedlichen räumlich-ökonomischen Effekte vergleichen zu können. Zum einen wurde der von der Hamburger ECE favorisierte Standort im Bereich des Postareals (Eberhardstraße/Unter den Linden/Gutenbergstraße) betrachtet, zum anderen ein fiktiver Standort in der Reutlinger Altstadt mit Anbindung an die 1a-Lage. Wesentliche Einflussgrößen im Rahmen der folgenden Modellrechnungen bzw. generell bei Berechungen zu Umsatzumverteilungen und deren Einfluss auf die Ergebnisse der Modellrechnungen (immer ceteris paribus, das heißt, alle anderen Einflussgrößen bleiben konstant) sind die folgenden: Zielumsatz des Projektes Mit zunehmendem Zielumsatz nehmen die zu erwartenden absoluten (in Euro dargestellt) und relativen (Prozentwerte) Umsatzumverteilungseffekte zu 1 2 Die Standortlagen Altstadt, Innenstadt, Gewerbegebiet Mark West, Gewerbegebiet In Laisen, Schieferstraße/Emil-Adolff-Straße und übrige Lagebereiche. Stadt Tübingen (Innenstadt/übriges Stadtgebiet), Stadt Metzingen, Stadt Balingen. REUTLINGEN - Endfassung Seite 132 von 188

133 Umsatzvolumen der hinsichtlich der Auswirkungen zu betrachtenden Standorte Mit zunehmendem Umsatzvolumen nehmen die zu erwartenden absoluten und relativen Umsatzumverteilungseffekte ab Einzugsgebiet des Projektes Mit zunehmender Reichweite/Ausstrahlungskraft des Projektes nehmen die zu erwartenden Umsatzumverteilungseffekte ab Distanz der Wettbewerbsstandorte vom Projektstandort Mit zunehmender Distanz des Wettbewerbsstandortes nehmen die zu erwartenden Umsatzumverteilungseffekte ab Angebotsspektrum und -genre der hinsichtlich der Auswirkungen zu betrachtenden Standorte (Vergleichbarkeit mit dem Projekt) Mit zunehmender Ähnlichkeit von Projekt und Wettbewerbsstandort/Wettbewerber nehmen die zu erwartenden Umverteilungseffekte zu 8.1 Grundlegende Annahmen und Modellrechnungen für die Bewertung der möglichen örtlichen und regionalen Auswirkungen Verkaufsflächenstruktur und Brutto-Zielumsatz eines prospektiven Innenstadt-Centers in REUTLINGEN Für das prospektive Innenstadtcenter wird entsprechend dem derzeitigen Diskussionsstand in REUTLINGEN eine einzelhandelsrelevante Verkaufsfläche von rd m² unterstellt. Zusätzlich sind weitere max m² Mietfläche für Gastronomie und Dienstleistungen vorgesehen, die im Kontext der einzelhandelsbezogenen Wirkungsanalyse nicht zu betrachten sind. Die Sortimentsaufgliederung erfolgt vereinbarungsgemäß auf der Grundlage der von der ECE mit vom 21. November 2007 zu Verfügung gestellten Übersicht zu den Verkaufsflächen (Alternative ohne Unterhaltungselektroniker): REUTLINGEN - Endfassung Seite 133 von 188

134 Alternative 1 ohne Unterhaltungselektroniker Branche / Sortimentsbereich Verkaufsfläche in m² Untergrenze Obergrenze 1 Periodischer Bedarf Bekleidung, Textilien, Schuhe, Lederwaren Technik (incl. Elektro, Optik) Haushalts- und Persönlicher Bedarf* Heimwerker- und Gartenbedarf Möbel/Einrichtungsbedarf/Haus- u. Heimtextilien 0 0 Summe Gesamtverkaufsfläche max max Gastronomie & Dienstleistungen: zusätzlich max m² Mietfläche *Bücher, Schreibwaren, Hausreat, GPK, Spielwaren, Sport, Camping, Hobby, Fahrräder, Uhren, Schmuck Da angesichts der noch nicht absehbaren konkreten Branchen- und Mieterstruktur erhebliche Unsicherheiten hinsichtlich des tatsächlich zur Umsetzung kommenden Branchen- und Mietermixes bestehen, werden die einzelnen Einzelhandelsnutzungen, hinter denen die in der Wirkungsanalyse betrachteten Sortimentsgruppen stehen, in den von der ECE genannten Obergrenzen betrachtet, die in der Summe deutlich über die m² hinausgehen. Somit wird nicht nur in der Gesamtbetrachtung sondern zusätzlich auch für jede Warengruppe ein Worst Case formuliert. Die sich in diesem Fall ergebenden Summe für die Verkaufsfläche von m² ist somit rein hypothetisch und für die Argumentation unerheblich. Sollte bei dieser Vorgehensweise in einer Sortimentsgruppe die insgesamt angesetzte Verkaufsfläche ausgeschöpft werden, würde sich (mindestens) eine andere Sortimentsgruppe entsprechend reduzieren. Für die nachfolgende Berechnung der möglichen Umverteilungseffekte bedeutet dies zudem, dass die möglichen Auswirkungen überzeichnet sein dürften. REUTLINGEN - Endfassung Seite 134 von 188

135 Auf der Grundlage dieser Flächenstruktur (vgl. Tabelle 8) und unter Annahme eines centertypischen Mietermixes haben die Gutachter Flächenproduktivitäten in Ansatz gebracht, die gemessen an branchen- und marktüblichen Durchschnittswerten sowie unter Berücksichtigung der spezifischen Standort- und Wettbewerbssituation in REUTLINGEN für den wirtschaftlich erfolgreichen Betrieb der Einzelhandelsflächen wahrscheinlich erscheinen, zugleich aber auch an einer eher optimistischen Sichtweise orientiert sind. Aus diesen Raumleistungen errechnet sich in Verbindung mit den möglichen warengruppenspezifischen Verkaufsflächen ein möglicher Brutto-Zielumsatz von rd. 110 Mio. Euro p.a. (nach der Anlaufphase). Dieses Umsatzvolumen entspricht - bezogen auf die hypothetische Gesamtfläche von m² - einer durchschnittlichen Flächenproduktivität von gut Euro/m² Verkaufsfläche. Da das Umsatzvolumen trotz der niedrigeren geplanten Fläche von max m² in voller Höhe in die Wirkungsanalyse einfließt, errechnet sich sogar eine angenommene effektive Flächenproduktivität von fast Euro/m² Verkaufsfläche. Diese Raumleistung stellt - wie bereits erwähnt - eine sehr optimistische Annahme (Worst Case-Betrachtung) dar und unterstellt eine in allen Facetten leistungsstarke und überaus attraktive Centeranlage. Diese Aussage wird mit Blick auf die aktuelle Umsatzsituation in REUTLINGEN untermauert. So generiert der Innenstadteinzelhandel von REUTLINGEN derzeit eine Raumleistung von knapp Euro/m² Verkaufsfläche p.a. Die angenommene Flächenproduktivität des möglichen Innenstadt-Centers liegt somit erheblich (bei der hypothetischen Verkaufsfläche von m² etwa 27 % und bei der tatsächlich vorgesehenen Verkaufsfläche von m² sogar etwa 45 %) über dem aktuellen Referenzwert. Angemerkt sei auch, dass für beide Standortvarianten (Altstadt und Postareal) dieselben Rahmenbedingungen (Verkaufsflächenstruktur, Brutto-Zielumsatz, Kaufkraftstrom-Modellrechnung) unterstellt werden. Die nachfolgende Tabelle gibt einen Überblick über die angenommene Flächen- und Zielumsatzstruktur für die möglichen Center. REUTLINGEN - Endfassung Seite 135 von 188

136 Tabelle 8: Verkaufsflächenstruktur und Brutto-Zielumsatz eines möglichen Innenstadt-Centers in REUTLINGEN Warengruppen/Sortimente periodischer Bedarf gesamt (Nahrungs- und Genussmittel, Gesundheit und Körperpflege) Verkaufsfläche Umsatzerwartung Raumleistung Verkaufsfläche in m² Brutto-Umsatzerwartung in Mio. Euro 1) 32,5 ca. Raumleistung in Euro/m² aperiodischer Bedarf gesamt (a+b) , a) Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren , b) Hartwaren gesamt , Technik 2) 600 3, Haushalts- und persönlicher Bedarf 3) , Heimwerker- und Gartenbedarf 4) Möbel/Einrichtungsbedarf/ Haus- und Heimtextilien Insgesamt (hypothetisch) , Rundungsdifferenzen möglich 1) 2) 3) 4) Inklusive Mehrwertsteuer, Oberkantenwert bei jeweils maximalen Flächenprogramm. Die Warengruppen Elektro/Unterhaltungselektronik, Multimedia/Foto/Optik. Die Warengruppen Bücher/Schreibwaren, Hausrat/Glas/Porzellan/Geschenkartikel, Spielwaren/Sport/Camping/Hobby/Fahrräder, Uhren/Schmuck. Die Warengruppen Heimwerker- und Gartenbedarf, Autozubehör, zoologischer Bedarf. GfK GeoMarketing GmbH 2008 REUTLINGEN - Endfassung Seite 136 von 188

137 8.1.2 Kaufkraftstrom-Modellrechnung zur räumlichen Rekrutierung des (Brutto-) Zielumsatzes des prospektiven Innenstadt-Centers in REUTLINGEN Auf der Grundlage der obigen Annahmen zu den sortimentsspezifischen (Brutto-)Zielumsätzen (rd. 110,3 Mio. p.a.) des prospektiven Innenstadt-Centers in REUTLINGEN ergibt sich im Rahmen einer auf den jahrzehntelangen Erfahrungen aus der Analyse und Bewertung von Einkaufszentren der Gutachter fußenden Kaufkraftstrom-Modellrechnung eine nach den drei Zonen des angesetzten Einzugsgebietes differenzierte Umsatzrekrutierung. Die Modellrechnung liefert die folgenden Ergebnisse, bei denen - wie schon erwähnt - der Standort Postareal und ein fiktiver Altstadtstandort gleich behandelt werden: Auf der Basis des vorstehend dargestellten perspektivischen Brutto-Zielumsatzes für die Einzelhandelsflächen im potenziellen Einkaufszentrum (Postareal oder fiktiver Altstadt-Standort) von insgesamt rd. 110,3 Mio. Euro p.a. (nach der Anlaufphase) zeigt sich, dass, bezogen auf das im Einzugsgebiet derzeit vorhandene einzelhandelsrelevante Nachfragevolumen von rd. 3,4 Mrd. Euro p.a. (inkl. 10 % Potenzialreserve), eine durchschnittliche Kaufkraftabschöpfungsquote von insgesamt rd. 3,2 % erreicht werden muss. Diese Größenordnung stellt sich als moderat dar und spiegelt die grundsätzlich günstigen potenzialseitigen Voraussetzungen der Reutlinger Innenstadt wider. Kaufkraftabschöpfungsquoten in dieser Größenordnung sind für regionale Shopping- Centern grundsätzlich erreichbar und werden vielfach (sogar deutlich) übertroffen. Im Kerneinzugsgebiet werden allen Erfahrungen im Einzelhandel nach die intensivsten Einkaufsbeziehungen aufgebaut, so dass aus der Zone I insgesamt rd. 45,4 Mio. p.a. (rd. 45 % des Zielumsatzes) rekrutiert werden dürften. Dies entspricht einer Abschöpfungsquote von insgesamt rd. 8,2 % des in der Zone I lokalisierten Nachfragevolumens. REUTLINGEN - Endfassung Seite 137 von 188

138 Im Naheinzugsbereich dürfte sich eine Umsatzrekrutierung von insgesamt rd. 32,2 Mio. p.a. (rd. 32 % des Zielumsatzes) ergeben, was einer Kaufkraftabschöpfungsquote in der Zone II von rd. 4,0 % entspricht. Aus dem Ferneinzugsgebiet, in dem erfahrungsgemäß die niedrigste Marktdurchdringung erreicht wird, müssten nach der Modellrechnung der Gutachter weitere rd. 26,7 Mio. p.a. (knapp 27 % des Zielumsatzvolumens) generiert werden, also rd. 1,5 % des hier situierten Nachfragevolumens gebunden werden. Zudem wird unterstellt, dass ein Innenstadt-Center noch einmal rd. 6,0 Mio. p.a. (rd. 6 % des Zielumsatzvolumens 1 ) aus der Potenzialreserve generieren kann. Sortimentsspezifisch wären dementsprechend folgende durchschnittliche Abschöpfungsquoten zu erreichen: Periodischer Bedarf Zielumsatz: rd. 32,5 Mio. Euro / Potenzial: rd. 1,61 Mrd. Euro = rd. 2,0 % Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren Zielumsatz: rd. 58,9 Mio. Euro / Potenzial: rd. 381 Mio. Euro = rd. 15,5 % Technik Zielumsatz: rd. 3,6 Mio. Euro / Potenzial: rd. 315 Mio. Euro = rd. 1,1 % Haushalts- und persönlicher Bedarf Zielumsatz: rd. 15,3 Mio. Euro / Potenzial: rd. 348 Mio. Euro = rd. 4,4 % 1 Hierbei handelt es sich im Sinne der Worst Case-Betrachtung um einen eher konservativen Ansatz, da üblicherweise bei regionalen Shopping-Centern mindestens 10 % des Umsatzvolumens durch Einkäufe von Kunden außerhalb des Einzugsgebietes generiert werden. Insbesondere ist auch mit einer attraktiven und leistungsfähigen Centeranlage nicht davon auszugehen, dass in nennenswertem Umfang an den überregionalen Kundenbeziehungen zu den Fabrikverkäufen Metzingens partizipiert werden kann. REUTLINGEN - Endfassung Seite 138 von 188

139 Insbesondere die hohen sortimentsspezifischen Abschöpfungsquoten des Bekleidungsbereiches von bis zu rd. 25 % im Stadtgebiet REUTLINGEN (Zone I), aber auch im gesamten Einzugsgebiet (rd. 15,5 %) zeigen aber deutlich auf, dass man sich hier - nicht zuletzt angesichts der Wettbewerbsbedeutung von Metzingen -auf einem ambitionierten Niveau bewegt. Alle anderen Segmente weisen durchweg niedrige erforderliche Abschöpfungsquoten auf und sind von daher als unkritisch zu bezeichnen. Aus dieser Modellrechnung ergeben sich insbesondere auch Grundlagen für die möglichen anzunehmenden Umsatzumverteilungseffekte in den untersuchungsrelevanten Standorten bzw. Städten/Gemeinden. Einen detaillierten Überblick hinsichtlich der angenommenen Umsatzrekrutierung und der prospektiven Kaufkraftabschöpfung für den Brutto-Zielumsatz eines möglichen Einkaufszentrums in der Alt-/Innenstadt von REUTLINGEN gibt die folgende Tabelle 9. REUTLINGEN - Endfassung Seite 139 von 188

140 Tabelle 9: Kaufkraftstrom-Modellrechnung für ein mögliches Einkaufszentrum in der Reutlinger Innenstadt REUTLINGEN - Endfassung Seite 140 von 188

141 8.2 Wirkungsanalyse Methodische Vorbemerkung In den nachfolgenden Modellrechnungen soll zu den möglichen Umsatzumverteilungsvolumina und -quoten einer prospektiven Centeranlage in der Innenstadt von REUTLINGEN in Bezug auf den Einzelhandelsstrukturen in der Stadt REUTLINGEN sowie der Region Stellung genommen werden. Als wichtige Grundlage für die nachfolgenden komplexen Berechnungen dienen folgende Annahmen: das im Kapitel aufgezeigte Verkaufsflächenprogramm, wobei jeweils mit den warengruppenspezifischen Höchstwerten gerechnet wurde, so dass die nachfolgend dargestellten Umsatzumverteilungseffekte insgesamt tendenziell 'überzeichnet' sind der in Kapitel dargestellte, nach sechs Hauptwarengruppen differenzierte, perspektivische Brutto-Zielumsatz für das prospektive Innenstadt-Center in REUTLINGEN (Worst Case: rd. 110 Mio. Euro p.a.) die in Kapitel erarbeitete Kaufkraftstrom-Modellrechnung zur möglichen Umsatzrekrutierung des Brutto-Zielumsatzes die in Kapitel 3 und 4 detailliert aufgezeigte Einzelhandels- und Umsatzsituation in der Stadt REUTLINGEN, den untersuchungsrelevanten Lagebereichen und der Region. Dabei basieren die nachfolgend dargestellten, warengruppenspezifischen Ergebnisse auf einer von Fachinstitutionen anerkannten komplexen Berechnungsmethode, in der GfK GeoMarketing die einschlägigen wissenschaftlichen Rechenmethoden/Gravitationsmodelle einbezogen und weiterentwickelt hat. Methodisch sei angemerkt, dass sich für einige Versorgungsbereiche in verschiedenen Warengruppen mathematisch sehr niedrige Umsatzumverteilungseffekte ergeben können. Diese Werte können durch unvorhergesehene oder individuell bedingte Gründe, etwa durch eine einzige Ladeneröffnung/-schließung, Konzept-/Sortimentsumstellungen, besondere Ereignisse, etc., sehr stark beeinflusst werden. Von daher weist GfK GeoMarketing Umsatzumverteilungswerte erst ab einer absoluten Größenordnung von Euro/p.a. aus, wobei in der Summe jedoch selbstverständlich alle Ergebnisse berücksichtigt werden. Aus datenschutzrechtlichen Gründen darf für Standorte/Versorgungsbereiche ein Umsatzwert erst ab drei Betreibern ausgewiesen werden, da sonst Rückschlüsse auf die Umsatzleistung einzelner Betreiber möglich wären. Von daher kann GfK GeoMarketing bei Versorgungsbereichen/Warengruppen, deren Umsatzwert dem Datenschutz unterliegt, keine Umsatzumverteilungswerte ausweisen. REUTLINGEN - Endfassung Seite 141 von 188

142 8.2.1 Wirkungsanalyse für die Stadt REUTLINGEN Die Etablierung eines Innenstadt-Centers mit der aufgezeigten Sortiments- und Flächenstruktur und dem dargestellten perspektivischen Brutto-Zielumsatz dürfte in der Stadt REUTLINGEN insgesamt zu einer Umsatzumverteilung zwischen rd. 43,9 Mio. Euro p.a. und rd. 48,8 Mio. Euro p.a. führen. Dies entspricht einer gesamtstädtischen Umverteilungsquote von rd. 5,4 % bis rd. 6,0 % vom Bestandsumsatz (rd. 811 Mio. Euro p.a.). Unter Berücksichtigung der zentralen Lage sowie der anzunehmenden Strukturierung und Flächenkonfiguration des geplanten Innenstadt-Centers mit einem innenstadttypischen Angebots- und Sortimentsspektrum, wird ersichtlich, dass über die Hälfte dieses Umsatzes in der Reutlinger Innenstadt selber umgelenkt werden muss (= zwischen rd. 23,0 Mio. Euro p.a. und rd. 25,6 Mio. Euro p.a.). Insofern errechnet sich für den Innenstadteinzelhandel eine Umsatzumverteilungsquote in der Spanne zwischen rd. 7,8 % und rd. 8,6 %, die zwar als insgesamt hoch zu bewerten ist, jedoch unter der unter der oft zitierten 10 % -Schwelle 1 liegt, ab der negative städtebauliche Auswirkungen zu vermuten sind. Allerdings muss diese Umsatzumverteilung auch vor dem Hintergrund der nicht durchgehend leistungsstark besetzten Einzelhandelsszene in der Reutlinger Innenstadt gesehen werden, wobei im Folgenden noch eine sortimentsspezifische Analyse erfolgt. Im übrigen Stadtgebiet ergibt sich gemäß der Modellrechnungen eine noch als niedrig zu bewertende Umsatzumverteilungsquote zwischen rd. 4,1 % und rd. 4,5 %, so dass hier generell davon ausgegangen werden kann, dass die Ansiedlung eines entsprechenden Centers zu keinen strukturellen Verwerfungen führen dürfte. Dieses umso mehr, als in keinem der untersuchten Lagebereiche (Gewerbegebiet Mark West, Gewerbegebiet In Laisen, Schieferstraße/Emil-Adolff-Straße) eine gesamte Umsatzumverteilungsquote von über 5,4 % erreicht wird. 1 Angemerkt sei, dass diese 10 %-Schwelle allenfalls als (juristische) Richtschnur dienen und nicht per se als Grenzwert zwischen verträglichen und unverträglichen Auswirkungen fungieren kann. Auch unterhalb dieser Schwelle können Auswirkungen als relevant oder unverträglich bzw. Umverteilungseffekte darüber als noch verträglich zu bewerten sein, so dass stets die spezifische Situation betrachtet werden muss. REUTLINGEN - Endfassung Seite 142 von 188

143 Dabei ist anzumerken, dass die Umsatzumverteilungseffekte insgesamt in beiden Standortvarianten (ECE/Altstadt) gleich hoch ausfallen. Lediglich bei differenziertem Blick auf die Innenstadt und bei räumlicher Unterscheidung in Altstadt und übrige Innenstadt sind gewisse strukturelle Unterschiede bei den Umverteilungseffekten zu erkennen. So dürfte bei der Variante ECE-Standort durch die Magnetfunktion und Anziehungskraft im direkten Umfeld des Centers die Umsatzumverteilung im übrigen Innenstadtgebiet etwas geringer ausfallen als dies bei einem fiktiven Altstadt-Standort der Fall wäre (rd. 6,3 % bis rd. 7,0 % Umverteilungsquote ggü. rd. 7,2 % bis 8,0 % in der fiktiven Altstadt-Variante). Dafür verursacht eine Centerentwicklung auf dem Postareal voraussichtlich in der Altstadt eine etwas höhere Umverteilungsquote als dies bei einer fiktiven Entwicklung im Altstadtbereich zu erwarten wäre (rd. 8,5 % bis rd. 9,5 % statt rd. 8,1 % bis 8,9 %). Gleiches gilt mit umgekehrten Vorzeichen auch für die fiktive Altstadt-Variante. Beide Varianten zeichnen sich insofern dadurch aus, dass das unmittelbare Umfeld belebt wird, diese positiven Effekte aber mit zunehmender Entfernung geringer werden und sich in weiter entfernten Einkaufslagen zu negativen Auswirkungen (also Umverteilungen, denen kein positiver Impuls gegenübersteht) umwandeln. Bei einem warengruppenspezifischen Blick zeigen sich teilweise sehr unterschiedliche Umsatzumverteilungseffekte. So ist etwa im Segment Periodischer Bedarfsbereich insgesamt mit einer spürbaren Umsatzumverteilungsquote von insgesamt rd. 6,5 % bis rd. 7,3 % zu rechnen, die einer absoluten Umsatzumlenkung in REUTLINGEN von rd. 18,3 Mio. Euro p.a. bis rd. 20,3 Mio. Euro p.a. entspricht. Bei detaillierter räumlicher Betrachtung zeigt sich die Bedeutung des wohnortnahen Einkaufs in diesem Segment, so dass sich über alle Lagebereiche hinweg eine vergleichbare Umverteilungsquote ergibt, die zwischen rd. 5,5 % im Gewerbegebiet In Laisen und rd. 6,9 % (Variante ECE-Standort) in der übrigen Innenstadt schwankt. Zudem ist im übrigen Stadtgebiet mit einer spürbaren bis hohen Umverteilungsquote (zwischen rd. 7,3 % und rd. 8,1 %) zu rechnen. REUTLINGEN - Endfassung Seite 143 von 188

144 Ein gewisser Unterschied ergibt sich in der fiktiven Altstadt-Variante, bei der die niedrigste Umsatzumverteilungsquote in der Altstadt (rd. 5,1 %) erreicht wird, während die Umverteilung in der übrigen Innenstadt auf rd. 8,3 % ansteigen dürfte. Insgesamt sehen die Gutachter die Nahversorgungsstrukturen in REUTLINGEN durch diese Umsatzumverteilungseffekte jedoch kaum nachhaltig beeinträchtigt; ein wirtschaftliches Agieren in diesem Segment erscheint weiterhin möglich. In den Sortimenten aus dem Bereich Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren, die den klaren Schwerpunkt des prospektiven Innenstadt-Centers darstellen, ergeben sich tlw. sehr hohe Umverteilungsquoten innerhalb der Stadt REUTLINGEN. Räumlich-strukturell errechnet sich dabei für das übrige Stadtgebiet eine insgesamt hohe Umlenkungsquote zwischen rd. 8,2 % und rd. 9,1 %, die sich aber mit Blick auf die absoluten Zahlen und die vergleichsweise geringe Bedeutung dieses Segments im übrigen Stadtgebiet etwas relativiert. So werden nach den Modellrechnungen über alle Lagebereiche im übrigen Stadtgebiet, also den verschiedenen Gewerbegebieten und Versorgungsstandorten, gerade einmal zwischen rd. 1,7 Mio. Euro p.a. und rd. 1,9 Mio. Euro p.a. umverteilt. Vor diesem Hintergrund sowie der Tatsache, dass diese Warengruppe generell das traditionelle Leitsortiment der Innenstadt darstellt und weniger als 'Zugpferd' für periphere Standortlagen fungieren sollte, sehen die Gutachter die aufgezeigten Umverteilungsquoten in diesem Stadtraum dennoch als noch akzeptabel an. Mit Blick auf die Innenstadt ergeben sich jedoch im Bereich Bekleidung/Textilien, Schuhe/ Lederwaren Umlenkungsquoten von deutlich über 10 %. Dabei zeigt sich auch hier, dass die Umverteilungseffekte in den beiden Standortvarianten tendenziell sehr ähnlich ausfallen und strukturell keine wesentlich unterschiedlichen Auswirkungen haben dürften. Wiederum wäre bei der Standortvariante Postareal in der Altstadt mit etwas höheren Umverteilungseffekten zu rechnen (zwischen rd. 12,4 % und rd. 13,8 % Umverteilung gegenüber rd. 11,8 % und rd. 13,1 % in der fiktiven Altstadtvariante). Demgegenüber wären in der fiktiven Altstadtvariante die Effekte in der übrigen Innenstadt REUTLINGEN - Endfassung Seite 144 von 188

145 etwas höher anzusetzen (zwischen rd. 13,3 % und rd. 14,8 % Umverteilung gegenüber rd. 11,4 % und rd. 12,7 % in der ECE-Variante). Die möglichen Umverteilungseffekte müssen auch vor dem Hintergrund des derzeit erreichten Umsatzniveaus im innerstädtischen Bekleidungs- und Schuheinzelhandel bzw. deren Flächenproduktivität gesehen werden und sind von daher als nicht unproblematisch einzustufen. Hier wird unter Umständen eine Abwägung zwischen der Stärkung der Innenstadt als erste Einkaufsadresse der Region einerseits und der Interessen des bereits heute ansässigen Einzelhandels andererseits erfolgen müssen. Bei den Hartwaren ergeben die Modellrechnungen zunächst ein eher unproblematisches Bild. Die Gesamtumverteilung in REUTLINGEN dürfte demnach eine niedrige bis sehr niedrige Umverteilungsquote zwischen rd. 2,5 % und rd. 2,8 % erreichen und auch in der Innenstadt liegt diese auf einem Niveau von rd. 4,7 % bis rd. 5,2 %. bzw. je nach Variante zwischen rd. 3,8 % und rd. 6,1 %. Gleichwohl ist auch hier ein etwas detaillierterer Blick angezeigt, da der absolute Hauptteil des Hartwarenumsatzes in den Sortimenten aus dem Haushalts- und persönlichen Bedarf generiert wird und die Modellrechnungen hier - im Gegensatz zum Bereich Technik, Unterhaltungselektronik - tlw. recht hohe Umverteilungseffekte aufzeigen. Insgesamt dürften rd. 7,1 % bis rd. 7,9 % des spezifischen Umsatzes in REUTLINGEN umverteilt werden (= rd. 7,9 Mio. Euro p.a. bis rd. 8,8 Mio. Euro p.a.). Räumlich-strukturell würden davon zwischen rd. 3,3 Mio. Euro p.a. und rd. 3,7 Mio. Euro p.a. außerhalb der Innenstadt umverteilt, was einer spürbaren Umverteilungsquote in der Spanne zwischen rd. 6,7 % und rd. 7,4 % entspräche. Noch stärker betroffen wäre die Innenstadt mit einer hohen Umlenkungsquote von rd. 7,5 % bis rd. 8,3 % und insbesondere die übrige Innenstadt. In der ECE-Variante wäre hier mit einer Umverteilung von rd. 8,2 % bis rd. 9,1 % der spezifischen Bestandsumsätze zu rechnen. In der fiktiven Altstadtvariante würde diese Quote sogar noch höher ausfallen und in der Spitze über 10 % liegen (Quote zwischen rd. 9,7 % und 10,7 %). Insofern ist auch für diese Warengruppe festzustellen, dass tlw. nicht unkritische Umverteilungseffekte möglich REUTLINGEN - Endfassung Seite 145 von 188

146 sind, was in der Abwägung zwischen der Entwicklung der Innenstadtattraktivität und der Rücksicht auf die bestehenden Strukturen Berücksichtigung finden sollte. Aus Sicht der Gutachter zeigt sich in der Gesamtschau der Ergebnisse der Modellrechnungen, dass die Etablierung eines Einkaufszentrums in der Alt-/Innenstadt als insgesamt möglich erscheint, da ein Großteil der errechneten Umverteilungseffekte sich in einem 'noch verkraftbaren' Rahmen bewegt. Auch wenn eine Centerentwicklung in der vorgesehenen Größe nicht per se als unverträglich für die Innenstadt zu bewerten ist, ist aber auch festzustellen, dass bei detaillierter räumlicher und warengruppenspezifischer Analyse in verschiedenen Punkten im grenzwertigen Bereich agiert wird. Eine Abwägung der verschiedenen Interessen erscheint somit zwingend notwendig. Dabei sollte aber auch berücksichtigt werden, dass die Grundlage der Modellrechnungen der unterstellte Worst Case ist und dabei letztlich die Auswirkungen einer m² Verkaufsfläche großen Centeranlage berechnet wurden, die in dieser Dimension gar nicht vorgesehen ist. Weitere Details zu den Umverteilungsvolumina und -quoten sind den Tabellen 10a bis 11c im Anschluss an die regionale Wirkungsanalyse (folgendes Kapitel) zu entnehmen. REUTLINGEN - Endfassung Seite 146 von 188

147 8.2.2 Regionale Wirkungsanalyse Angesichts der zu erwartenden Ausstrahlungskraft des prospektiven Innenstadt-Centers in REUTLINGEN ist zur Beurteilung der Verträglichkeit auch die Frage der regionalen Auswirkungen des Vorhabens zu diskutieren. In diesem Kontext wurden die Umlandstädte Tübingen (Innenstadt und übriges Stadtgebiet) sowie Metzingen und Balingen in die Betrachtungen und Berechnungen mit eingezogen. Diesbezüglich zeigen die Modellrechnungen ein ähnliches Bild wie in REUTLINGEN. So liegen die ermittelten Umsatzumverteilungsquoten insgesamt überwiegend im unteren einstelligen Bereich (zwischen rd. 0,2 % und rd. 5,9 %). Aber auch hier ist ein differenzierter Blick auf die einzelnen Sortimente notwendig. So zeigen die Modellrechnungen, dass in den Warengruppen periodischer Bedarf und Hartwaren (sowohl Technik, Unterhaltungselektronik als auch Haushalts- und persönlicher Bedarf) in allen Städten und Lagen unproblematische Umverteilungsquoten zu erwarten sind, die zwischen 'nicht nachweisbar' etwa im Segment Technik in der Innenstadt von Tübingen und rd. 3,7 % Umverteilung im Segment Haushalts- und persönlicher Bedarf in der Stadt Metzingen variieren. Demgegenüber ergeben sich gemäß den Modellrechnungen in der Warengruppe Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren auch mit Blick auf die regionalen Auswirkungen deutlich höhere Umsatzumverteilungseffekte. Diese erscheinen in der Stadt Balingen 'überschaubar' und dürften ein Niveau von rd. 0,5 Mio. Euro p.a. bis rd. 0,6 Mio. Euro p.a. erreichen, was einer Umsatzumverteilungsquote von zwischen rd. 2,3 % und rd. 2,6 % entspricht. Insofern ist hier von keinen nennenswerten Auswirkungen auszugehen. REUTLINGEN - Endfassung Seite 147 von 188

148 Mit einer Umverteilung von rd. 18 Mio. Euro p.a. bis rd. 20 Mio. Euro p.a. (Quote: 7,2 % bis 8,0 %) aus Metzingen 1 in das Oberzentrum REUTLINGEN stehen hier deutlich höhere Umverteilungseffekte zu Buche. Diese sind auch Ausdruck der in Metzingen dominierenden FOC-Angebote und der sehr hohen hier generierten Umsatzbasis im Bereich Bekleidung/ Textilien, Schuhe/Lederwaren. Gleichwohl ist kaum davon auszugehen, dass angesichts der 'üppigen' Umsatzplattform in Metzingen die dortigen Strukturen in irgendeiner Form durch eine Centeransiedlung in der Reutlinger Innenstadt gefährdet werden. Das wird auch deutlich, wenn berücksichtigt wird, dass das Modesegment in Metzingen selbst nach Eintritt der laut Modellrechnungen höchstmöglich anzunehmenden Umverteilung von rd. 20 Mio. Euro mit einem verbleibenden Umsatzvolumen in Höhe von gut 230 Mio. Euro p.a. auch weiterhin deutlich vor der Innenstadt Reutlingens liegen wird. Aber auch in Tübingen errechnen sich vergleichsweise hohe Umverteilungseffekte, die je nach Lage zwar zwischen rd. 8,3 % und rd. 9,5 % und somit zwar unter 10 % liegen, für den dortigen Einzelhandel aber sicherlich deutlich spürbar wären. Da es sich hierbei aber um relativ geringe absolute Umverteilungen handelt, kommt in den errechneten Umverteilungsquoten die nicht sonderlich starke Position Tübingens als Einkaufsort zum Tragen. 1 Die besondere Situation Metzingens als räumlich sehr weit ausstrahlender Einzelhandelsstandort mit seiner primären Ausrichtung auf den Fabrikverkauf wurde in den Modellrechnungen berücksichtigt. Von daher fallen die Umsatz-Umverteilungen zu Lasten des Metzinger Einzelhandels deutlich geringer aus, als dies bei 'konventionellen' Angeboten zu erwarten wäre. Im Fokus steht dabei nicht Umverteilung von Umsätzen mit Kunden, die Metzingen gezielt aus sehr großen Distanzen anfahren, sondern Einkaufsbeziehungen aus dem Einzugsgebiet der Reutlinger Innenstadt, die perspektivisch auf die potenzielle Centeranlage bzw. die Reutlinger Innenstadt umgelenkt werden können. REUTLINGEN - Endfassung Seite 148 von 188

149 Ähnlich wie bei der Bewertung der innerstädtischen Auswirkungen in REUTLINGEN, zeigt auch der Blick in die Region, dass sich gemäß den gutachterlichen Modellrechnungen in den untersuchten Umlandstädten insgesamt 'verkraftbare' Umlenkungseffekte ergeben. Einzig in der Sortimentsgruppe Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren liegen die Umverteilungsquoten tlw. im oberen einstelligen Bereich, so dass eine Abwägung der jeweiligen Interessen - speziell in Hinblick auf Tübingen - erforderlich wird. Die Tabellen 10a und 10 b geben zunächst einen Überblick über die in einer Worst-Case- Betrachtung zu erwartenden sortimentsspezifischen Umverteilungsquoten in den untersuchungsrelevanten Standortbereichen. In den jeweiligen Sortimentsgruppen wird von der jeweils zu erwartenden Obergrenze der Verkaufsflächenausstattung ausgegangen, um für jede Sortimentsgruppe dem anzunehmenden Worst Case Rechnung zu tragen. In diesem Kontext ist darauf hinzuweisen, dass die Summenspalte der Tabelle 10a nur nachrichtlichen Charakter hat, da sie auf einer Aufsummierung dieser jeweiligen Obergrenzen beruht. Das führt rechnerisch zu einer Gesamtverkaufsfläche von m², die insofern nur hypothetische Bedeutung hat, als die derzeitige Planung m² Verkaufsfläche vorsieht. Die Summenspalte ist daher kursiv gedruckt. REUTLINGEN - Endfassung Seite 149 von 188

150 Tabelle 10a: Mögliche anzunehmende Umsatzumverteilungen- /neuorientierungen (ECE-Standort) REUTLINGEN - Endfassung Seite 150 von 188

151 Tabelle 10b: Mögliche anzunehmende Umsatzumverteilungen- /neuorientierungen im Hartwarenbereich (ECE-Standort) REUTLINGEN - Endfassung Seite 151 von 188

152 Ergänzend zu den vorstehenden Berechnungen, die den Worst Case abbilden, wird nachfolgend auch eine Modellrechnung dargestellt, in der sich die sortimentsspezifischen Verkaufsflächen auf die tatsächlich geplanten m² aufsummieren. Die Umverteilungsquoten fallen naturgemäß geringer aus, liegen aber im Bekleidungsbereich bezogen auf die innerstädtischen Lagen Reutlingens weiterhin über 10 %. Diese Berechnungen sind der Tabelle 10c zu entnehmen. Daran schließen sich die Tabellen 11a bis 11c an, die analog zu dem potenziellen ECE- Center auf dem Postareal die entsprechenden Werte für einen fiktiven Altstadt-Standort darstellen. REUTLINGEN - Endfassung Seite 152 von 188

153 Tabelle 10c: Mögliche anzunehmende Umsatzumverteilungen- /neuorientierungen (ECE-Standort - effektive Verkaufsfläche m²) REUTLINGEN - Endfassung Seite 153 von 188

154 Tabelle 11a: Mögliche anzunehmende Umsatzumverteilungen-/neuorientierungen (fiktiver Altstadtstandort) REUTLINGEN - Endfassung Seite 154 von 188

155 Tabelle 11b: Mögliche anzunehmende Umsatzumverteilungen- /neuorientierungen im Hartwarenbereich (fiktiver Altstadtstandort) REUTLINGEN - Endfassung Seite 155 von 188

156 Tabelle 11c: Mögliche anzunehmende Umsatzumverteilungen- /neuorientierungen (fiktiver Altstadtstandort, effektive Verkaufsfläche m²) REUTLINGEN - Endfassung Seite 156 von 188

157 9 Strategien und Maßnahmen zur Weiterentwicklung des Reutlinger Innenstadt-Einzelhandels 9.1 Handlungsoptionen für eine zukunftsweisende Einzelhandelspolitik Vorbemerkungen Die vorstehenden Untersuchungsschritte haben aufgezeigt, dass die Stadt REUTLINGEN als Einzelhandelsstandort grundsätzlich über eine gute Position verfügt. Auch die Innenstadt stellt sich prinzipiell als regional bedeutendes Einkaufsziel dar. Zugleich steht der Reutlinger Innenstadteinzelhandel aber unter erheblichem Wettbewerbsdruck, insbesondere auch durch die leistungsstarken und bundesweit bedeutenden FOC- Angebote der benachbarten Stadt Metzingen, die vor allem den Bekleidungseinzelhandel Reutlingens erheblich belasten. Die von GfK GeoMarketing erhobenen Daten deuten im Vergleich zu früheren Daten der GMA darauf hin, dass die Reutlinger Innenstadt trotz verschiedener Entwicklungen der vergangenen Jahre an Bedeutung und regionaler Ausstrahlungskraft verloren hat. Auch die Passantenbefragung zeigt auf, dass die Reutlinger Innenstadt nicht (mehr) uneingeschränkt den kontinuierlich steigenden Kundenansprüchen genügt. Vor diesem Hintergrund und unter Berücksichtigung der Ziele des Märkte- und Zentrenkonzeptes ergibt sich die Notwendigkeit der nachhaltigen Ausrichtung der Reutlinger Innenstadt auf zukünftige Anforderungen und Bedürfnisse der Kunden und des Einzelhandels. Unter dem Aspekt der nachhaltigen Weiterentwicklung des Reutlinger Innenstadt-Einzelhandels sind grundsätzlich die in den Szenarien skizzierten Strategieansätze für eine Einzelhandelsentwicklungspolitik denkbar. REUTLINGEN - Endfassung Seite 157 von 188

158 Die Ergebnisse der Szenarien haben gezeigt, dass eine an Bestandssicherung orientierte Einzelhandelspolitik (Status-Quo-Variante) mittel- bis langfristig dazu führt, dass die Reutlinger Innenstadt und auch der Reutlinger Einzelhandel insgesamt an Bedeutung verlieren wird. Plakativ ausgedrückt: Stillstand ist Rückschritt. Maßnahmen, die sich aus diesem Szenario ableiten, sind somit aus Gutachtersicht nicht zu empfehlen. Eine zweite Variante der Szenarien geht von einer genau entgegengesetzten Einzelhandelsentwicklungspolitik aus (Laissez-Faire-Variante). Eine daraus resultierende, stark expansive Einzelhandelsentwicklung ist zwar grundsätzlich in der Lage, die Position des Einzelhandelsstandortes REUTLINGEN insgesamt in der Region zu stärken. Das würde aber bedeuten, dass die Stadt REUTLINGEN kaum oder sogar gar nicht mehr steuernd in die Expansion des Einzelhandels eingreift. Die Ergebnisse der Szenarien haben in dieser Variante gezeigt, dass die durch Expansion induzierten Entwicklungsimpulse der Innenstadt dadurch negiert werden, dass Außenentwicklungen zusätzlichen Wettbewerbsdruck erzeugen, der die tatsächlichen Entwicklungspotenziale der Innenstadt deutlich einschränkt. Insbesondere aufgrund der Tatsache, dass in dieser Variante erhebliche negative Begleiterscheinungen wie eine deutliche Leerstandszunahme und fehlende Nachnutzungsperspektiven zu erwarten sind, kann diese Variante, die zudem eine eindeutige Abkehr von Steuerungsinstrumenten wie dem Märkte- und Zentrenkonzept impliziert, seitens der GfK GeoMarketing nicht empfohlen werden. Mögliche Handlungsoptionen resultieren insofern ausschließlich aus der Variante des 'gesteuerten Wachstums', die sich in den Szenarien als diejenige Option erwiesen hat, die mittel- und langfristig die stärksten positiven Effekte für den Standort Alt-/Innenstadt hat. Handlungsoptionen, die sich aus diesem Szenario ergeben, sowie deren Konsequenzen werden im Folgenden skizziert. REUTLINGEN - Endfassung Seite 158 von 188

159 9.1.2 Handlungsoptionen des gesteuerten Wachstums - Übersicht über die Handlungsfelder Im Einzelnen ergeben sich aus den vorstehenden Überlegungen drei auf eine Ausweitung des innerstädtischen Einzelhandelsflächenangebotes ausgerichtete Handlungsoptionen, die im folgenden Kapitel skizziert werden. Darüber hinaus umfasst das Strategiefeld 'gesteuertes Wachstum' auch eine Vielzahl von nicht an die Umsetzung von neuen Einzelhandelsprojekten gebundenen Handlungs- und Maßnahmenfelder. Diese verstehen sich somit nicht nur als 'flankierende Maßnahmen' für den Fall, dass eine größeres Entwicklungsvorhaben zur Realisierung kommt (dann sind sie in der Regel aber zwingend notwendig), sondern stellen schon für sich allein geeignete Instrumente zur kontinuierlichen Steuerung und Weiterentwicklung von innerstädtischen (Geschäfts-)Lagen dar. Im Rahmen der vorliegenden Studie orientiert sich GfK GeoMarketing diesbezüglich an dem vom Deutschen Seminar für Städtebau und Wirtschaft (DSSW) entwickelten "Navigator für Innenstadtentwicklung" 1, in dem für vier Zielgruppen sechs Handlungsfelder und 18 Maßnahmenfelder mit einer Vielzahl von Einzelmaßnahmen dargestellt werden. Im Einzelnen stellt sich dieser 'Maßnahmenkreis' wie folgt dar, wobei auf einzelne Maßnahmen nur dann eingegangen wird, wenn sie im Rahmen der vorliegenden Studie von Bedeutung sind: Handlungsfeld Organisation (Zielgruppe: Innenstadtakteure) Maßnahmenfeld Konzept Dieses Maßnahmenfeld umfasst insbesondere Zentren-/Einzelhandelskonzepte und damit auch das Reutlinger Märkte- und Zentrenkonzept. Weitere Maßnahmen zielen auf "Alleinstellungsmerkmal" und "Corporate Identity"; beides sind Themen, die 1 Deutsches Seminar für Städtebau und Wirtschaft (DSSW), Berlin (Herausgeber); Navigator für Innenstadtentwicklung - Maßnahmenkreis zur Entwicklung von Geschäftsstraßen. Bearbeitung: ews Stadtsanierungsgesellschaft mbh, Berlin, Stand: 07/08. REUTLINGEN - Endfassung Seite 159 von 188

160 insbesondere in einer sich intensivierenden Wettbewerbslandschaft von zunehmender Bedeutung werden. Maßnahmenfeld Struktur Hier sind beispielsweise Management, Lobbying und Monitoring wesentliche Punkte. Zum Lobbying gehören insbesondere Interessenvertretungen des Einzelhandels und anderer Innenstadtakteure, aber beispielsweise auch Verbände. Funktionierende diesbezügliche Strukturen sind zwingend notwendig, um breite Akzeptanz für die Umsetzung von Maßnahmen aus allen Handlungsfeldern zu schaffen; darüber hinaus ist eine Mitwirkung bei wesentlichen Entscheidungen, die die Innenstadtentwicklung betreffen gegeben, auch wirken entsprechende Einrichtungen als Multiplikatoren. Während in diesem Bereich in REUTLINGEN Strukturen vorhanden sind, sind im Management und im Monitoring - klassische Aufgaben eines Stadt- oder Citymanagements, das in der Lage ist, alle Handlungs- und Maßnahmenfelder zu verknüpfen und zu koordinieren - Defizite zu erkennen. Unter der Maßgabe einer ausreichenden finanziellen Ausstattung, uneingeschränkter politischer Unterstützung und breiter Akzeptanz aller Innenstadtakteure ist ein Stadt- bzw. Citymanagement - eventuell auch angesiedelt bei der StaRT Stadtmarketing und Tourismus Reutlingen GmbH - für eine Stadt wie REUTLINGEN uneingeschränkt zu empfehlen. Maßnahmenfeld Finanzierung im Rahmen der vorliegenden Studie nicht relevant Handlungsfeld Nutzung (Zielgruppe: "Investoren") Maßnahmenfeld Flächenmobilisierung Hierzu zählen alle Maßnahmen, die auf eine Ausweitung der Angebotskapazitäten zielen; im Kontext der vorliegenden Studie also u.a. das in Rede stehende Einkaufszentrum auf dem Postareal. Darauf wird im folgenden Kapitel noch detailliert eingegangen. REUTLINGEN - Endfassung Seite 160 von 188

161 Maßnahmenfeld Leerstandsüberbrückung Zwischennutzungen leerstehender Ladenlokale ist ein wichtiges Thema für die Attraktivität eines Einkaufsbereiches, unabhängig davon, wie lange das Ladenlokal leer steht. Sofern die Leerstandszeit (bei bereits feststehenden Nachmietern) nicht für Umbaumaßnahmen benötigt wird, empfiehlt sich in jedem Fall die Einrichtung einer Zwischennutzung, um ein möglichst attraktives Erscheinungsbild - und nicht leere oder zugeklebte Schaufensterfronten - zu gewährleisten. Zwischennutzungen können aus einer Vielzahl von Möglichkeiten gewählt werden, z.b. kulturelle Nutzungen (temporäre Kunstausstellung), Eigenpräsentation von Vereinen und Verbänden, handwerkliche Ausstellungen, Sonderausstellungen und -verkäufe von in der Nachbarschaft befindlichen Einzelhändlern. Die Organisation erfordert den Überblick über anstehende (oder bestehende) Leerstände, um entsprechende Angebote planen zu können. Dieses ist u.a. auch eine Frage des Monitorings, das üblicherweise in der Funktion eines City-Managements angesiedelt ist. Maßnahmenfeld Angebotsoptimierung Das Maßnahmenfeld Angebotsoptimierung umfasst eine Vielzahl von Einzelmaßnahmen, die darauf angelegt sind, einen attraktiven und leistungsstarken Sortimentsmix bereitzustellen. Dazu zählen temporäre Angebote (Wochenmärkte, Märkte zu besonderen Anlässen und Jahreszeiten, wie Frühjahrs- und Weihnachtsmärkte) ebenso wie die Aussteuerung des dauerhaften Angebotsmixes. Wesentliche Kriterien für einen stimmigen und attraktiven Angebotsmix sind - Preisgestaltung (preisorientierte vs. hochpreisige Angebote) - Qualitätsaspekte/Genre (i.d.r. stark mit der Preisgestaltung verknüpft) - Markenorientierung (internationale Labels vs. Eigenmarken vs. No Name) - Unternehmenstyp (Filialunternehmen vs. Einzelunternehmen; Etablierter Anbieter vs. Existenzgründer) REUTLINGEN - Endfassung Seite 161 von 188

162 - Geschäftsfläche (Großfläche vs. kleinteiliger Shop) - Kundengruppe/Zielgruppe (Lifestyle-Gruppen) Für die Reutlinger Innenstadt ist aus der Analyse der Einzelhandelsstruktur sowie aus den Befragungsergebnissen insbesondere eine stärkere Markenorientierung anzustreben, die dem vielfach geäußerten Wunsch nach 'mehr Exklusivität' entgegenkommt. Zwar ist beispielsweise im Bekleidungsbereich durch die kompetenten Modehäuser ein breites Spektrum an Modelabels in REUTLINGEN erhältlich. Jedoch wird die Reutlinger Innenstadt zwangsläufig immer an dem gemessen, was in Metzingen angeboten wird; zudem entspricht die Betriebsform des großflächigen Modehauses mit einem breiten Angebotsspektrum nicht dem Bedarf aller Kundenschichten. Speziell das jüngere Einkaufspublikum bevorzugt die nach wie vor stark expansiven Mono-Label-Stores, die in REUTLINGEN noch unterrepräsentiert sind. Zudem ist die bestehende Geschäftsflächenstruktur durch eine starke Kleinteiligkeit geprägt, in der selbst die bereits heute präsenten Anbieter häufig in zu kleinen, nicht mehr zeitgemäßen Ladenlokalen agieren müssen, in denen sie ihre Kompetenz nur selten voll entfalten können. Ein zusätzliches Angebot an zeitgemäßen mittelgroßen/größeren Ladenlokalen in (sehr) guten Geschäftslagen muss somit als wichtige Voraussetzung dafür gesehen werden, weitere namhafte Anbieter in die Reutlinger Innenstadt holen zu können und den bereits heute dort präsenten Anbietern die Möglichkeit für eine adäquate Präsentation zu geben. Weitere Spielräume dürften in den Bereichen liegen, die das Sortimentsspektrum stärker auf den Bedarf von Familien ausrichten. So ist das Angebot an Kinderbekleidung ebenso ausbaufähig wie der Bereich Spielwaren, der - abgesehen von den Kaufhaussortimenten von Müller und Galeria Kaufhof - durch keinen kompetenten großflächigen Fachanbieter repräsentiert wird. Zudem ist auch der Bereich Haushaltswaren/GPK in der Reutlinger Innenstadt vergleichsweise schwach ausgeprägt, wobei hier - analog zur Wettbewerbsrelevanz Metzingens im Modesektor - die diesbezüglichen Angebote der Möbelhäuser (Rand- REUTLINGEN - Endfassung Seite 162 von 188

163 sortimente) einen starken Wettbewerbsdruck ausüben. Insofern käme es hier vor allem auf eine stärkere Profilierung (Markenorientierung, Label-Stores) sowie auf eine zeitgemäße Geschäftsflächenausstattung vorhandener Anbieter an. Trotz der Etablierung von Migros scheint (aufgrund dessen besonderer Angebotsstruktur, die nicht alle Bereiche der Nahrungs- und Genussmittel umfassend beinhaltet) auch der Lebensmittelsektor weitere Perspektiven zu bieten. Handlungsfeld Qualifizierung (Zielgruppe: Gewerbetreibende) Die Qualifizierung der Gewerbetreibenden ist im Rahmen der vorliegenden Studie nicht relevant, auch wenn die Ergebnisse der Qualifizierung für die Umsetzung anderer Maßnahmen sicherlich von großer Bedeutung ist. Maßnahmenfeld Unternehmensführung Maßnahmenfeld Vermarktung Maßnahmenfeld Gestaltung Handlungsfeld Gestaltung (Zielgruppe: Kunden) Dem Handlungsfeld Gestaltung kommt seinen Maßnahmenfeldern insbesondere auch vor dem Hintergrund der Befragungsergebnisse, in denen städtebauliche und gestalterische Aspekte bei den Verbesserungswünschen große Anteile hatten, ein wichtiger Stellenwert zu. Diesbezüglich sind mit der Erarbeitung des Rahmenplans Altstadt - Parkraumkonzept Altstadt durch Trojan & Trojan umfassende Aktivitäten im Gange. Als Sanierungsziele sind definiert: "Neugestaltung des öffentlichen Raums", "Erhaltende Erneuerung der Altstadt" sowie "Stärkung der zentralen Funktionen". Gegenstand des Rahmenplans Altstadt ist zudem die Erarbeitung eines Parkraumkonzeptes für die Altstadt. Eine weitere Maßnahme ist die Auseinandersetzung mit der Frage der Gestaltung des Marktplatzes. Hier wurde ein Ideenwettbewerb durchgeführt, im Oktober 2008 werden die Ergebnisse des Wettbewerbs in der Ausstellung " Stadtbildplanung - Ideen für den REUTLINGEN - Endfassung Seite 163 von 188

164 Marktplatz" vorgestellt; über die weitere Vorgehensweise soll der Gemeinderat entscheiden. Vor diesem Hintergrund ist festzustellen, dass das Handlungsfeld Gestaltung mit allen drei Maßnahmenfeldern (Fassaden, Weg, Platz, Straße und Ausstattung) derzeit in REUTLINGEN sehr intensiv bearbeitet wird und bei entsprechender Umsetzung mit einer erheblichen Verbesserung des Stadtbildes in der Altstadt zu rechnen ist. Maßnahmenfeld Fassaden siehe vorstehende Ausführungen Maßnahmenfeld Weg, Platz, Straße Diesem Maßnahmenfeld kommt insbesondere im Zusammenhang mit einem möglichen Einkaufszentrum auf dem Postareal eine erhebliche Bedeutung zu, kann aber auch für jede Entwicklung an einem anderen Standort eine Rolle spielen. Zweifellos ist eine trennende Wirkung der Karlstraße zwischen der Haupteinkaufsachse Wilhelmstraße und dem Postareal festzustellen. Gleichwohl darf diese Trennung aber auch nicht überbewertet werden, da schon heute ausgeprägte fußläufige Wegebeziehungen zwischen Wilhelmstraße und den im Bereich Unter den Linden befindlichen Bushaltestellen bzw. dem Hauptbahnhof und - unter Einzelhandelsaspekten - Media Markt bestehen. Mit der Etablierung eines Einkaufszentrums auf dem Postareal würde aber - insbesondere unter dem Aspekt möglichst stark ausgeprägter Verbundeffekte zwischen Einkaufszentrum und derzeitiger Haupteinkaufslage - einer leistungsfähigen, attraktiven und bequemen Anbindung ein sehr großer Stellenwert zukommen. Nur wenn es gelingt - wie beispielsweise in Braunschweig mit der kompletten Umund Neugestaltung des Bohlwegs - beide Standortlagen für das Innenstadtpublikum bequem miteinander zu verknüpfen, kann auch der bestehende Einzelhandel an dem zusätzlichen Angebot des Einkaufszentrums partizipieren. Wie bereits eingangs erwähnt spielt dieser Aspekt aber auch bei jeder anderen Entwicklung eine wesentliche Rolle, wobei in der Annahme eines fiktiven Einkaufs- REUTLINGEN - Endfassung Seite 164 von 188

165 zentrums im 1a-Lagebereich der Altstadt weniger die fußläufige Anbindung als vielmehr die Abwicklung des motorisierten Individualverkehrs und der Anlieferung/ Entsorgung eine entscheidende Aufgabe darstellen dürfte, da schon heute im nördlichen Bereich der Alt-/Innenstadt die Erschließungsstraßen nicht immer in der Lage sind, das Verkehrsaufkommen flüssig abzuwickeln. Maßnahmenfeld Ausstattung Angesichts des von vielen befragten Passanten geäußerten Wunsches nach mehr Sitzmöglichkeiten und den Anforderungen an ein attraktives Erscheinungsbild kommt dem Thema der Stadtmöblierung eine nicht unwesentliche Bedeutung. Speziell auch vor dem Hintergrund der demografischen Entwicklung muss berücksichtigt werden, dass insbesondere ältere Personen ihren Einkaufsort zunehmend danach aussuchen werden, welcher Komfort geboten wird. Unter dem Aspekt der Familienfreundlichkeit wäre auch an geeigneten Standorten die Installation von Spielgeräten zu erwägen. Handlungsfeld Ordnung (Zielgruppe: Kunden) Die Maßnahmenfelder Instandhaltung, Sauberkeit und Sicherheit (letzteres stellt nach dem Eindruck der Gutachter in REUTLINGEN kein Problemfeld dar) sollten eine Selbstverständlichkeit darstellen. Gleichwohl kommen Instandhaltungsmaßnahmen wie auch das Thema Sauberkeit insbesondere in Neben- und Randlagen der Reutlinger Innenstadt - gelegentlich wohl auch aus finanziellen Gründen - oft zu kurz. Auch hier ist aber mit den Aktivitäten im Zusammenhang mit dem "Rahmenplan Altstadt" mit Verbesserungen zu rechnen. Maßnahmenfeld Instandhaltung Maßnahmenfeld Sauberkeit Maßnahmenfeld Sicherheit Handlungsfeld Vermarktung (Zielgruppe: Kunden) Maßnahmenfeld Service REUTLINGEN - Endfassung Seite 165 von 188

166 Hierzu zählen Maßnahmen, die heute für Einzelhändler und Einzelhandelsstandorte eine Selbstverständlichkeit sein sollten, jedoch aus den unterschiedlichsten Gründen häufig nicht umgesetzt werden. Dazu zählen z.b. einheitliche Öffnungszeiten, Regenschirmverleih, Kinderbetreuung und Lieferservice. Maßnahmenfeld Aktionen Aktionen sind insbesondere wichtig, um Kundengruppen anzusprechen, die ansonsten nicht oder nur sporadisch die Reutlinger Innenstadt aufsuchen. Entscheidend ist hierbei ein sehr abwechslungsreiches Aktionsprogramm, mit dem auf unterschiedlichste Interessen eingegangen wird. Zu Aktionen zählen Stadtfeste (z.b. Metzgerstraßenfest), Sportveranstaltungen (z.b. Reutlinger Altstadtlauf), verkaufsoffene Sonntage und Spät-/Nachtöffnungen sowie Themenmärkte. Auf diesem Maßnahmenfeld ist REUTLINGEN grundsätzlich gut aufgestellt. Insofern gilt es, das erreichte Niveau zu halten, ggfs. neue Zielgruppen und Besucherschichten zu interessieren und langfristig auch als Einkaufspublikum an die Alt-/Innenstadt zu binden. Maßnahmenfeld Information Hier ist der gesamte Bereich des Marketings enthalten, für den es in REUTLINGEN u.a. die StaRT Stadtmarketing und Tourismus Reutlingen GmbH gibt. StaRT gibt z.b. auf der Internetseite umfassende Informationen über touristische Angebote, Aktionen/Veranstaltungen in der Stadt und allgemein Informationen über REUTLINGEN. Da ein entsprechendes Informationsmedium über REUTLINGEN als Einkaufsstadt nicht vorhanden ist (auch nicht auf der Website der Stadt REUTLINGEN selbst), wäre eine einzelhandelsbezogene Ergänzung des Angebotes sinnvoll. Ansonsten zählt das Maßnahmenfeld - wie viele andere - zu den Kernaufgaben eines Stadt-/City-Managements. REUTLINGEN - Endfassung Seite 166 von 188

167 9.1.3 Handlungsoptionen des gesteuerten Wachstums - Projektoptionen Nachfolgend werden die drei Projektoptionen dargestellt, die sich aus der Aufgabenstellung bzw. den Analysen ergeben. Es handelt sich hierbei um großflächige Einzelhandelsentwicklungen, von denen zwei eine starke Konzentration auf einen einzigen Standort aufweisen; eine dritte Option nimmt die Möglichkeit auf, Entwicklungspotenziale, die im Rahmen der Szenarien ermittelt wurden, auf mehrere Standorte in der Altstadt zu verteilen. Alle Optionen haben die Gemeinsamkeit, dass von nennenswerten Bestandserweiterungen ausgegangen wird. Optimierungen im Bestand - wie sie von Trojan & Trojan mit der Erarbeitung des Rahmenplans Altstadt dargestellt werden - sind unabhängig von diesen Optionen zu sehen, stellen dessen ungeachtet aber einen wichtigen Schritt für die Weiterentwicklung der REUTLINGER Innenstadt als attraktivem Einzelhandelsstandort dar. Zu berücksichtigen ist hierbei, dass jegliche Form einer Ausweitung der Einzelhandelsflächen nicht nur für neue Einzelhandelsunternehmen von Interesse ist, die bisher nicht in der Reutlinger Altstadt/Innenstadt präsent sind. Auch bereits bestehende Anbieter kommen für die Belegung der neuen Flächenangebote grundsätzlich in Frage. Möglich sind hierbei zusätzliche Niederlassungen, aber auch vollständige Verlagerungen von Geschäften. Letzteres betrifft vor allem Betriebe, die sich in weniger günstigen Standortbereichen befinden, oder die über Ladenlokale verfügen, die ihren Ansprüchen hinsichtlich Größe und/oder Qualität nicht mehr genügen. Auch das Mietpreisniveau und das erwartete Umsatzvolumen spielt hierbei eine Rolle. Grundsätzlich besteht auch die Möglichkeit, dass mit einer auf Expansion ausgerichteten Einzelhandelsentwicklung Verkaufsflächen entstehen, die über das in den Szenarien ermittelte Maß hinausgehen. Wenn das der Fall ist, gibt es hinsichtlich zu erwartender Effekte grundsätzlich drei Möglichkeiten: 1. Einzelhandelsfläche verschwindet vom Markt (bzw. wird zu nicht-einzelhandelsfläche umgenutzt). REUTLINGEN - Endfassung Seite 167 von 188

168 Das betrifft in der Regel Standorte mit einer geringen Lagegunst (z.b. Nebenlagen) und Einzelhandelsflächen, die den Ansprüchen der Mieter nicht mehr genügen (in qualitativer und/oder quantitativer Hinsicht). 2. Die als konstant in die Szenarien einfließende Flächenproduktivität sinkt. Eine derartige Entwicklung würde dem in der Vergangenheit bei zunehmender Fläche und konstantem Umsatz generell im deutschen Einzelhandel zu beobachtenden Trend entsprechen. 3. Durch Angebotsattraktivierung gelingt es, die Kaufkraftabschöpfung über das in den Szenarien unterstellte Maß zu erhöhen. Da die Kaufkraftabschöpfung eines Einzelhandelsstandortes im Einzugsgebiet durch die Etablierung von Angebotsformen, die bisher nicht präsent sind, aber auch durch andere attraktivitätssteigernde Maßnahmen erhöht werden kann, ist nicht auszuschließen, dass die in den Szenarien angenommenen Werte hinsichtlich der Abschöpfung des Reutlinger Innenstadteinzelhandels im Einzugsgebiet übertroffen werden können. In der Realität kommt es üblicherweise zu einer Kombination dieser drei Effekte. Dieses vorausgeschickt, stellen sich die drei Projektoptionen wie folgt dar: Entwicklung eines innerstädtischen Einkaufszentrums auf dem Postareal (ECE-Einkaufszentrum) Verkaufsflächendimensionierung: rd m², zuzüglich max m² Gastronomie und Dienstleistungen; Möglicher Branchen-/Besatzmix: großflächige Anbieter als Magnetbetriebe, mittelgroße Fachgeschäfte/Fachmärkte sowie kleinteilige Shops; das Sortimentsspektrum umfasst alle innenstadttypischen Sortimente; Standortcharakteristik: Innenstadt bzw. Innenstadtrand, gute Pkw-Anbindung und sehr gute Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, hohe Passantenfrequenz im Umfeld, Einzelhandelsstrukturen im Umfeld vorhanden (Media Markt), Anknüpfungsmöglich- REUTLINGEN - Endfassung Seite 168 von 188

169 keiten an den Haupteinkaufsbereich, aber gewisse Barrierewirkung der Verkehrsachse Karlstraße/Eberhardstraße. Kurzbewertung: Ein innerstädtisches Einkaufszentrum auf dem Postareal kann einen neuen einzelhändlerischen Kristallisationspunkt darstellen und neue Synergien im Reutlinger Innenstadt-Einzelhandel herstellen. Ausgestattet mit einer ausreichenden 'kritischen Masse' ist die Centeranlage nicht allein auf die bereits vorhandenen (hohen) Frequenzen im unmittelbaren Umfeld angewiesen, sondern fungiert ihrerseits als Frequenzbringer; von daher ist die Anbindung an den Haupteinkaufsbereich insofern wünschenswert und notwendig, um auch positive Wechselwirkungen mit den angrenzenden Einkaufslagen herzustellen. Zugleich ist die 'kritische Masse' auch entscheidend dafür, eine regionale Ausstrahlung zu erreichen. In Zusammenwirkung mit dem bestehenden Einzelhandel besteht grundsätzlich auch die Chance, das Einzugsgebiet des Reutlinger Innenstadt-Einzelhandels zu erweitern und den Stellenwert des Reutlinger Innenstadt-Einzelhandels erheblich zu steigern. Hinsichtlich der funktionalen Einbindung in die innerstädtischen Einzelhandelsstrukturen wird mit der einzelhändlerischen Entwicklung des Postareals eine Schwerpunktverlagerung nach Nordwesten zu erwarten sein, was auch Auswirkungen auf die Passantenflüsse haben wird, die sich stärker als bisher in diesen Bereich verlagern werden. Zwingend erforderlich ist aber eine attraktive und bequeme Querungsmöglichkeit der Achse Karlstraße/Eberhardstraße. 1 Positive Effekte ergeben sich demzufolge vor allem für den nördlichen Abschnitt der Wilhelmstraße, die sich heute hinsichtlich ihres einzelhändlerischen und städtebaulichen Erscheinungsbildes nicht sonderlich attraktiv präsentiert. Alt-/Innenstadtrandlagen, die sich eher in den entfernteren Gebieten befinden, werden 1 Dabei darf aber nicht übersehen werden, dass bereits heute nennenswerte fußläufige Wegebeziehungen zwischen Altstadt und dem nordwestlich angrenzenden Umfeld bestehen (u.a. zu den ÖPNV-Haltestellen und zu Media Markt), bei denen die Achse Karlstraße/Eberhardstraße gequert werden muss. Zudem zeigen die Erfahrungen an anderen Standorten (u.a. Braunschweig, Berlin-Alexanderplatz), dass (teilweise stark frequentierte) Verkehrsachsen nicht zwangsläufig eine unüberwindbare Barriere darstellen. REUTLINGEN - Endfassung Seite 169 von 188

170 von den Impulsen deutlich weniger oder gar nicht profitieren können und - entsprechend der Ausführungen im Rahmen der Wirkungsanalyse - einem erhöhten Wettbewerbsdruck unterliegen. Das kann auch zu einer Erhöhung des Ladenleerstands führen. Die Intensität der Auswirkungen hängt aber auch von der Umsetzung von Maßnahmen im Zusammenhang mit dem "Rahmenplan Altstadt" sowie der im vorstehenden Kapitel aufgezeigten Handlungsfelder ab. Entwicklung eines innerstädtischen Einkaufszentrums in der 1a-Einkaufslage des Altstadt Gemäß Vorgabe der Stadt REUTLINGEN ist für diese Variante die gleiche Dimensionierung und Strukturierung anzunehmen wie für den Standort Postareal Verkaufsflächendimensionierung: rd m², zuzüglich max m² Gastronomie und Dienstleistungen; Möglicher Branchen-/Besatzmix: großflächige Anbieter als Magnetbetriebe, mittelgroße Fachgeschäfte/Fachmärkte sowie kleinteilige Shops; das Sortimentsspektrum umfasst alle innenstadttypischen Sortimente; Standortcharakteristik: keine genaue Einstufung möglich Generell ist davon auszugehen, dass sich der Standort gut in die Altstadt einfügen muss und zugleich eine gute Pkw-Anbindung und Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz haben muss. Mit der Annahme der Anbindung an die 1a-Lage ist eine sehr hohe Passantenfrequenz im Umfeld zu unterstellen, ebenso wie verdichtete, leistungsfähige Einzelhandelsstrukturen im Umfeld. Kurzbewertung: Da die Vorgabe der Aufgabenstellung die Betrachtung einer Centeranlage vorsieht, die hinsichtlich Dimensionierung und Strukturierung dem Vorhaben der ECE entspricht, ist auch hier davon auszugehen, dass das fiktive Einkaufszentrum im Altstadtbereich über eine ausreichende 'kritische Masse' verfügt und eine hohe Anziehungskraft entfalten kann. REUTLINGEN - Endfassung Seite 170 von 188

171 Von daher sind grundsätzlich die gleichen positiven Effekte für die Entwicklung der Reutlinger Innenstadt als regionaler Einkaufsstandort möglich wie bei der Entwicklung des Postareals. Positive Nachbarschaftseffekte sind naturgemäß in erster Linie für die Einzelhändler in der Altstadt zu erwarten, hängen aber im Einzelnen von dem konkreten Mikro-Standort ab. Analog zur Variante der Entwicklung des Postareals sind aber auch hier negative Begleiterscheinungen nicht auszuschließen. So hat die Wirkungsanalyse gezeigt, dass die Umsatz-Umverteilungseffekte in beiden Varianten insgesamt gleich hoch ausfallen, in der Innenstadt jedoch Altstadt und übrige Innenstadt unterschiedlich betroffen sein werden. Während - wie vorstehend dargestellt - ein Einkaufszentrum auf dem Postareal eine Schwerpunktverlagerung nach Nordwesten zur Folge haben wird, wird eine Centerentwicklung im Altstadtbereich ebenso Konzentrationsprozesse induzieren, die für Einzelhandelslagen in den entfernteren Bereichen zu Umsatzverlusten führen werden und ebenfalls eine Erhöhung des Ladenleerstands zur Folge haben können. Welche Bereiche das im Einzelnen sein werden, kann angesichts des nicht konkretisierten Standortes nicht ausgeführt werden. Abschließend muss bei dieser Variante gesehen werden, dass es sich um eine rein fiktive Überlegung handelt, da derzeit im Altstadtbereich keine entsprechend große und für die Entwicklung eines Einkaufszentrums in dieser Dimensionierung zur Verfügung steht. Für eine Realisierung müssten sowohl in großem Umfang Grundstücke zusammengelegt werden als auch erhebliche Eingriffe in die bestehende Bausubstanz erfolgen, was aus Sicht der Gutachter - auch vor dem Hintergrund der erheblichen Anstrengungen der Stadt REUTLINGEN für eine nachhaltige Verbesserung des städtebaulichen Erscheinungsbildes der Altstadt - nicht zielführend sein kann. REUTLINGEN - Endfassung Seite 171 von 188

172 Verteilung der Flächenpotenziale auf mehrere Projekte an diversen Standorten in der Alt-/Innenstadt Eine weitere Option ist die Verteilung der Entwicklungspotenziale, die sich aus den Ergebnissen der Szenarien ergeben, auf verschiedene Standorte in der Reutlinger Alt-/ Innenstadt. Diesbezüglich sind von Trojan & Trojan mehrere Standortbereiche auf ihre Potenziale für die Entwicklung von zusätzlichen Einzelhandelsflächen untersucht worden, von denen die wesentlichen auf der Grundlage der vom Auftraggeber zur Verfügung gestellten Übersicht (Stand November 2007; bei den folgenden Abbildungen handelt es sich um Ausschnitte aus der Karte) im folgenden genannt werden: - Eberhardstraße und Karlsplatz An der Eberhardtraße wäre gemäß Trojan & Trojan die größte Fläche zu aktivieren, die ein Potenzial von insgesamt rd m² Handelsfläche bietet. Speziell dieser Standort würde die Möglichkeit bieten, großflächige Ladenlokale zu entwickeln, mit denen eine Magnetfunktion für den nordwestlichen Abschnitt der Wilhelmstraße hergestellt werden könnte. REUTLINGEN - Endfassung Seite 172 von 188

173 Die potenzielle Fläche am Karlsplatz wäre mit 600 m² eher als Arrondierung zu sehen; eine eigenständige Anziehungskraft ist daher kaum zu erwarten. Hier handelt es sich insofern eher um einen Standort, der in das Maßnahmenfeld der Bestandsarrondierungen fällt. - Höfe und Passagen Gemäß Trojan & Trojan besteht die Möglichkeit der Aktivierung von Höfen und der Etablierung von Passagen. Auch hierbei handelt es sich um kleinere Maßnahmen, die eher den Bestandsarrondierungen zuzurechnen sind. Darüber hinaus ist darauf hinzuweisen, dass derartige Entwicklungen zwar grundsätzlich eine hohe städtebauliche Qualität aufweisen können, aber sehr häufig die Nutzungsmöglichkeiten und wirtschaftlichen Ertragsperspektiven relativ stark eingeschränkt sind. Zudem führt ein System von Passagen zu konkurrierenden Wegeführungen, die den Passantenlauf erheblich splitten können und letztlich dazu führen, dass nur die Wegeführungen ausreichend frequentiert werden, die eine sinnfällige Verbindungsfunktion aufweisen. - Marktplatz Option: mögliche Umnutzung von Dienstleistung in Einzelhandel (nicht quantifiziert; die Flächenangaben in der Grafik beziehen sich auf die Summe der kleinteiligen Entwicklungen; nach Einschätzung der Gutachter dürften hier REUTLINGEN - Endfassung Seite 173 von 188

174 ca bis m² Handelsfläche möglich sein). Aus Sicht der Gutachter ein gut geeigneter Standort, um den Marktplatz einzelhändlerisch stärker zu profilieren und - neben Zinser und Breuninger - in diesem Bereich einen weiteren Magneten zu schaffen. - Gartentorstraße und Parkhaus Eher kleinteilige bis mittelgroße Entwicklungspotenziale, die nur geringe eigene Ausstrahlung entfalten können und keinen wesentlichen Beitrag zur Stärkung des Alt-/ Innenstadteinzelhandels leisten können. Auch diese Maßnahmen sind eher den Bestandsarrondierungen zuzurechnen. Die folgende Übersicht gibt einen Überblick über die zusätzlichen Entwicklungspotenziale, die sich aus der Aktivierung der entsprechenden Flächen ergeben. REUTLINGEN - Endfassung Seite 174 von 188

175 Zu diesem Flächenpotenzial wäre noch die Entwicklungsoption am Marktplatz hinzuzurechnen, so dass sich ein zusätzliches Potenzial von ca bis m² ergeben kann. Kurzbewertung: Es ist zunächst darauf hinzuweisen, dass es sich hierbei lediglich um planerische Überlegungen handelt, die erst in konkrete Projekte umgesetzt werden müssen. Ob für die einzelnen Standorte auch tatsächlich Projektentwickler/Investoren und Nutzer (Einzelhändler) gefunden werden können, die diese Überlegungen mit Leben füllen, kann nicht garantiert werden. Kritisch müssen vor allem die kleinteiligen Flächen gesehen werden, die in Höfen und Passagen angedacht sind, da sich schon heute Einzelhandelsflächen in Nebenlagen eher schwer tun und derzeit kein Angebotsdefizit an kleinteiligen Einzelhandelsflächen in entsprechenden Lagen besteht. Auch sind die zusätzlichen Wegeführungen (Passagen) nicht unkritisch zu sehen, da sich die Passantenfrequenzen in der Reutlinger Innenstadt bereits heute auf eine Vielzahl von Wegeführungen splitten. Da keine der Entwicklungsoptionen eine 'kritische Masse' erreicht, mit der ein 'Push-Effekt' erzielt wird, der eine nachhaltige Intensivierung der Einkaufsbeziehungen aus dem Umland induziert kann eine einzelhändlerische Neuaufstellung der Reutlinger Innenstadt als Einzelhandelsstandort auch bestenfalls bedingt erreicht werden. Beispiel für eine Entwicklung der letzten Jahre, die zwar eindeutig positiv zu beurteilen ist, da sie die Reutlinger Innenstadt grundsätzlich gestärkt hat, den Innenstadteinzelhandel aber nur geringfügig für Kunden aus dem Reutlinger Umland attraktiver gemacht hat, ist die "Müller-Galerie". Flächenentwicklungen, die nicht oder nur bedingt in der Lage sind, zusätzliche Kundenbeziehungen zu aktivieren, führen in der Regel zu starken Umsatzumverteilungen auf den Bestandsflächen. Die Entwicklung der Marktposition des Standortes könnte vermutlich nur bedingt positiv beeinflusst werden. Es besteht - speziell bei einer nicht zeitlich koordinierten Entwicklung aller Projekte - die Gefahr, dass einzelne Vorhaben mit Blick auf die Neuaufstellung der Reutlinger Innenstadt wirkungslos bleiben Gleichwohl sind Entwicklungen in dieser Form notwendig, um bestehenden Einzelhändlern die Möglichkeit zu geben, neue und zeitgemäße (i.d.r. auch größere) Ladenflächen zu beziehen. REUTLINGEN - Endfassung Seite 175 von 188

176 Unter der Annahme der Entwicklung eines innerstädtischen Einkaufszentrums sind derartige Maßnahmen sogar notwendig, um die bestehenden Einkaufslagen zu stärken und einen Beitrag zu leisten, dass ein positiver Schub entstehen kann, der über die Impulse eines Einkaufszentrums hinausgehen kann. 9.2 Gegenüberstellung der beiden Standortoptionen für ein innerstädtisches Einkaufszentrum In der Diskussion für eine eventuelle Centerentwicklung sind zwei Optionen für die Standortauswahl. Die erste Option ist klar definiert, es handelt sich hierbei um das im Bereich der "City-Nord" gelegene Postareal, auf dem die ECE ein Einkaufszentrum mit rd m² einzelhandelsrelevanter Verkaufsfläche entwickeln möchte. Die zweite Option betrifft keinen konkreten Mikro-Standort bzw. kein genau definiertes Grundstück. Vorgabe im Rahmen dieses Gutachtens ist die Lage in der Altstadt, in einer 1a- Einkaufslage. Vorgegeben ist zudem, dass es sich um ein Vorhaben in gleicher Qualität und Quantität handeln soll; es wird insofern auch hier von rd m² einzelhandelsrelevanter Verkaufsfläche ausgegangen. Unter Berücksichtigung der vorstehenden Analysen und Bewertungen sollen diese beiden Standortoptionen anhand von verschiedenen Kriterien einander gegenübergestellt und die jeweiligen Vor- und Nachteile herausgearbeitet werden. Kriterien Einkaufszentrum Postareal (ECE) Einkaufszentrum in 1a- Einkaufslage der Altstadt Grundstück Verfügbares Grundstück Die Möglichkeiten, einen ausreichend großen, verkehrlich gut erschlossenen Mikro-Standort im Altstadtbereich zu aktivieren, sind aufgrund der Bausubstanz und der parzellierten Grundstücksstruktur sehr stark limitiert stadtstrukturelle/städtebauliche Integrationsfähigkeit (bezogen auf die Innenstadt) Durch die Randlage und trennende Effekte der Karlstraße/ Eberhardstraße werden flankie- Strukturell und funktional hohe Integrationsfähigkeit; städtebaulich stellt das unter- REUTLINGEN - Endfassung Seite 176 von 188

177 Kriterien Einbindung in bestehende Einzelhandelsstrukturen Impulse für Innenstadt insgesamt Impulse für Altstadt Auswirkungen auf den Innenstadt-Einzelhandel Bereitstellung hochwertiger/ großflächiger Angebote Erweiterung des Einzugsgebietes Einkaufszentrum Postareal (ECE) rende Maßnahmen zur Anbindung des Standortes an den Haupteinkaufsbereich zwingend erforderlich; mit dem Projekt wird eine städtebaulich derzeit nicht sonderlich hochwertige Lage erheblich aufgewertet Eher Randlage, aber Nähe zu wichtigem innerstädtischen Magnetbetrieb (Media Markt) starke Impulse positive Impulse für den nordwestlichen Teil der Altstadt Sortimentsspezifisch teilweise starke Auswirkungen zu erwarten; tendenziell etwas höhere Auswirkungen zu Lasten der Altstadt grundsätzlich sehr gut möglich grundsätzlich sehr gut möglich Einkaufszentrum in 1a- Einkaufslage der Altstadt stellte Volumen jedoch sehr hohe Anforderungen an die Integration des hierfür erforderlichen Baukörpers; Erhebliche eingriffe in bestehende Strukturen notwendig keine konkrete Aussage möglich; tendenziell bessere (ggfs. soger gute) Einbindung zu erwarten starke Impulse abhängig von exakter Lage; grundsätzlich stärkere Impulse für Altstadt als Postareal Sortimentsspezifisch teilweise starke Auswirkungen zu erwarten; tendenziell etwas höhere Auswirkungen zu Lasten der übrigen Innenstadt grundsätzlich sehr gut möglich grundsätzlich sehr gut möglich Zentralitätseffekt positiv (beide Varianten gleich) positiv (beide Varianten gleich) Realisierungsmöglichkeit hoch - kurz- bis mittelfristig möglich (konkreter Standort, konkreter Entwickler, vorliegendes Konzept) gering - bestenfalls mittel- bis langfristig möglich (kein definierter Standort, kein Entwickler/Konzept) Zusammenfassend ist insofern festzustellen, dass die Vorteile des Standortes Postareal gegenüber einem fiktiven Altstadtstandort vor allem in der städtebaulichen Möglichkeit liegen, ein derzeit weniger attraktives, gleichwohl hochzentrales Areal einer neuen, REUTLINGEN - Endfassung Seite 177 von 188

178 hochwertigen Nutzung zuzuführen, mit der sich die Innenstadt als Einkaufsstandort deutlich leistungsfähiger präsentieren kann als bisher. Demgegenüber müsste mit der Centerentwicklung in der Altstadt, die ohnehin derzeit nur hypothetischen Charakter hat, in erheblichem Umfang in bestehende bauliche Strukturen eingegriffen werden. 9.3 Rangfolge der Entwicklungsoptionen (nutzwertanalytischer Ansatz) In diesem Untersuchungsschritt werden die verschiedenen Projektoptionen in einer Bewertungsmatrix abgebildet, mit der auf der Basis eines nutzwertanalytischen Ansatzes/ Scoring-Modells (Punktebewertung relevanter Parameter 1 ) eine Rangfolge ausgearbeitet und deren Verwirkungschancen eingeschätzt wird. Neben den drei Basisoptionen (Einkaufszentrum Postareal, Einkaufszentrum Altstadt, Verteilung von Entwicklungsspielräumen auf mehrere Standorte) wird angesichts der absehbaren Entwicklungen um die Markthalle im Bereich Obere Wässere auch diese Standortlage in den Ansatz einbezogen. Bezogen auf die beiden alternativen Einkaufszentren-Standorte werden insofern die qualitativen Einschätzungen des vorherigen Kapitels nunmehr auch quantifiziert. 1 Die zehn Bewertungskriterien (mit einer Variablenbewertung von 0 bis 10) sind: Erhöhung der Einzelhandelszentralität, Beitrag zur Stärkung der Innenstadt insgesamt, Beitrag zur Stärkung der Altstadt, Verbundeffekte mit bestehenden Einzelhandelslagen in der Innenstadt, Verbundeffekte mit bestehenden Einzelhandelslagen in der Altstadt, Erweiterung des Einzugsgebietes, Erhöhung der Angebotsvielfalt, Bereitstellung großflächiger Handelsformate, Auswirkungen auf die Stadtteilversorgung und Auswirkungen auf den Innenstadt-Einzelhandel. Eine Gewichtung der Kriterien wurde hierbei von den Gutachtern nicht vorgenommen, da hierfür ein Konsens über stark divergierende Interessenlagen hergestellt werden müsste, was nicht Gegenstand des vorliegenden Gutachtens ist. REUTLINGEN - Endfassung Seite 178 von 188

179 Aus dieser Bewertung ergibt sich das folgende Ranking: 1. Einkaufszentrum Altstadt (75 Punkte) 2. Einkaufszentrum Postareal (66 Punkte) 3. Verteilung von Entwicklungsspielräumen auf mehrere Standorte (58 Punkte) 4. Obere Wässere (49 Punkte) Im Ergebnis zeigt sich somit, dass die Vorzugsvariante in der Errichtung eines innerstädtischen Einkaufszentrums mit unmittelbarer Anbindung an die 1a-Einkaufslage liegen würde. Die Vorteile der positiven Impulse gehen dabei einher mit geringeren Negativeffekten, als sie bei dem eindeutig weniger integrierten Postareal zu erwarten sind. Auch an dieser Stelle muss aber noch einmal betont werden, dass die Analyse dieser fiktiven Variante auf einer in jeder Hinsicht mit dem Projekt Postareal vergleichbaren Centerentwicklung beruht, u.a. was verkehrliche Erreichbarkeit/Anbindung, Dimensionierung, Strukturierung und Konzeption anbetrifft. Wie bereits ausgeführt, steht derzeit jedoch ein passender Standort für eine leistungsfähige Centeranlage in der Reutlinger Altstadt nicht zur Verfügung. Die fehlende Verfügbarkeit von geeigneten Entwicklungsflächen in der Altstadt ist u.a. auch ein Grund für die Ausweitung von Innenstadtfunktionen über die Altstadt hinaus auf die Gebiete Kernstadt Süd, City Nord und Teile der Oststadt 1. 1 So heißt es z.b. in der Begründung zum Bebauungsplan "1. Änderung Kernstadterweiterung Süd" vom : "Im Märkte- und Zentrenkonzept liegt der Bereich Kernstadterweiterung Süd in Zone 1, welche den zentralen Einzelhandelsschwerpunkt, die Innenstadt kennzeichnet. Hier ist Einzelhandel in jeglicher Form zulässig. Die Innenstadt umfasst neben der historischen Altstadt auch die Gebiete Kernstadt Süd, City Nord und Teile der Oststadt, um Handlungsspielräume für Nutzungen zu eröffnen, die in der Altstadt keinen Platz mehr finden." Selbst in diesen Entwicklungsbereichen sind großflächige Einzelhandelsentwicklungen nicht ohne Weiteres möglich, wie der Anlass der B-Planänderung zeigt, die ermöglichen soll, dass ein Ladenlokal mit ca m² Verkaufsfläche errichtet werden kann. REUTLINGEN - Endfassung Seite 179 von 188

180 Deutlich realistischer ist insofern die Option, die in dem Ranking mit 66 Punkten auf Platz 2 liegt. Eindeutig positive Entwicklungsimpulse des Einkaufszentrum-Projektes auf dem Postareal werden jedoch stärker als beim fiktiven Standort in der Altstadt durch geringere Synergieeffekte mit bestehenden Einzelhandelsstandorten und den zu erwartenden Umverteilungseffekten etwas relativiert. Auch der Bestandsoptimierung ist grundsätzlich eine hohe Realisierungschance zu attestieren, jedoch sind diesbezügliche Maßnahmen aufgrund von unterschiedlichen Eigentümern/Entwicklern praktisch nicht koordinierbar und entfalten somit in der Summe einen wesentlich geringeren 'Push-Effekt' als dieses bei einer einheitlich geplanten und entwickelten Maßnahme der Fall ist. Die Bestandsoptimierung ist ohnehin ein sich kontinuierlich vollziehender Prozess, wie beispielsweise in der Aktivierung von Flächen in der "Müller-Galerie" für die Etablierung von Migros und die Umstrukturierung und zeitgemäße Neubesetzung der ehemaligen Ladenfläche von Kögel deutlich wird. Der Aufmerksamkeitswert, den derartige Maßnahmen in der Region haben, ist jedoch im Vergleich zu den beiden vorstehenden Optionen signifikant geringer, so dass die Wirkung hinsichtlich einer stärkeren Aufstellung der Reutlinger Innenstadt erheblich geringer ausfällt. Bereits in der Umsetzung befindet sich die Entwicklung des Bereiches Obere Wässere, der insbesondere durch die vom innerstädtischen Haupteinkaufsbereich separierte Lage mit diesem nur geringe Verbundeffekte entfalten kann und hier - trotz bereits bestehender Einzelhandelsnutzungen - weniger an bestehenden Frequenzen im Umfeld partizipieren kann, als dies für das Postareal festzustellen ist. Zudem verfügt der Standortbereich auch zukünftig über eine zu geringe kritische Masse, um einen nennenswerten 'Push-Effekt' mit signifikanten Impulsen für die einzelhändlerische Innenstadtentwicklung zu induzieren. Sollten hier aber zukünftig Einzelhandelsnutzungen entstehen, die bisher an nicht zentralen Einzelhandelsstandorten in Reutlingen situiert sind (Stichwort Saturn), wären das sehr gute Voraussetzungen, um die Positionierung der Reutlinger Innenstadt als Einzelhandelsstandort über die in den Szenarien ermittelten Werte hinaus voran zu bringen. REUTLINGEN - Endfassung Seite 180 von 188

181 Übersicht: Bewertung der Entwicklungsoptionen (Präferenzrangfolge) Einkaufszentrum Postareal Einkaufszentrum fiktiver Altstadt- Standort Verteilung der Flächenpotenziale Obere Wässere Erhöhung der Einzelhandelszentralität Beitrag zur Stärkung der Innenstadt insgesamt Beitrag zur Stärkung der Altstadt Verbundeffekte mit bestehenden Einzelhandelslagen in der Innenstadt Verbundeffekte mit bestehenden Einzelhandelslagen in der Altstadt Erweiterung des Einzugsgebietes Erhöhung der Angebotsvielfalt Bereitstellung großflächiger Handelsformate Auswirkungen auf Stadtteilversorgung Auswirkungen auf den Innenstadt-Einzelhandel Summe Einstufung: 0 keine günstigen Effekte 10 sehr stark ausgeprägte günstige Effekte REUTLINGEN - Endfassung Seite 181 von 188

182 9.4 Abschließende Handlungsempfehlungen Die grundsätzlichen Handlungsoptionen sowie erste Empfehlungen für die Weiterentwicklung des Einzelhandelsstandortes Innenstadt REUTLINGEN sind in Kapitel 9.1 dargestellt worden. Nachfolgend sollen nunmehr abschließend die Prioritäten skizziert und vor allem auf das weitere Verfahren hinsichtlich eines innerstädtischen Einkaufszentrums eingegangen werden. Hierfür ist vor allem von Bedeutung, dass nach den erarbeiteten Szenarien aus Gutachtersicht ausschließlich die Variante des 'Gesteuerten Wachstums' in Frage kommt, die als zentrale Maßnahmen die Orientierung am "Märkte- und Zentrenkonzept" sowie die quantitative und qualitative Expansion des Innenstadteinzelhandels beinhaltet. Unter den Annahmen dieses Szenarios, aus dem die Entwicklung eines leistungsstarken Innenstadteinzelhandels als günstigste Option resultiert (perspektivischer Reutlinger Innenstadt-Umsatz 2015: rd. 368 Mio. Euro = + rd. 71 Mio. Euro bzw. Umsatzperspektive 2025: rd. 383 Mio. Euro = + rd. 87 Mio. Euro) zeigt sich, dass eine deutliche Verbesserung der Marktposition ohne Gefährdung der bestehenden innerstädtischen Einzelhandelsstrukturen möglich ist. Die langfristige Perspektive für die einzelhändlerische Entwicklung der Altstadt/Innenstadt Reutlingens, die sich aus den Szenarien für das gesteuerte Wachstum ergibt, wird in der folgenden Übersicht noch einmal kurz skizziert (Details sind den Szenarien in Kapitel 7 zu entnehmen). Die aufgezeigten Umsatz- und Flächenspielräume sind hierbei nicht als statische Größen zu verstehen, sondern können durchaus durch konkrete Maßnahmen beeinflusst werden. Sollte es beispielsweise mit der einzelhändlerischen Entwicklung im Bereich Obere Wässere gelingen, Techniksortimente aus einer Gewerbegebietslage in die Innenstadt zu bringen, nimmt dieser Anbieter einen großen Teil seines Umsatzes vom derzeitigen Standort in die Innenstadt mit. Damit würde die Position der Innenstadt gestärkt, ohne dass nennenswerte negative Entwicklungen für Bestandslagen zu erwarten sind. REUTLINGEN - Endfassung Seite 182 von 188

183 Darüber hinaus sind die in den Szenarien aufgezeigten Entwicklungsspielräume für die Reutlinger Innenstadt umverteilungsneutral, das heißt, sie führen in den bestehenden Einkaufslagen der Altstadt/Innenstadt in der langfristigen Perspektive nicht zu Umsatzeinbußen (kurzfristige Umsatzumverteilungen sind aber dennoch nicht auszuschließen). Weitere Entwicklungen wären insofern möglich, wenn in Kauf genommen würde, dass bestehende Einzelhandelslagen auch langfristig Umsatz verlieren. Übersicht: Ergebnisse der Szenarien für den Prognosehorizont 2025 (gesteuertes Wachstum) Kaufkraftabschöpfung der Innenstadt in % des Nachfragevolumens Ist-Situation 2007 Umsatzentwicklung in Mio. Euro Verkaufsflächenpotenzial in m² Variante III Variante III Variante III Insgesamt 8,7% (296,5 Mio. ) 9,8% + 86, periodischer Bedarf 3,4% (54,9 Mio. ) 4,6% + 30, Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren 29,9% (113,8 Mio. ) 36,0% + 39, Technik 17,1% (53,9 Mio. ) 16,7% + 7, Haushalts- und persönlicher Bedarf Heimwerker- und Gartenbedarf* Möbel und Einrichtungsbedarf** 17,7% (61,5 Mio. ) 17,4% + 8, ,5% (1,9 Mio. ) 0,4% + 0, ,1% (10,5 Mio. ) 2,8% + 0, * inkl. Autozubehör und zoologischer Bedarf; ** inkl. Haus- und Heimtextilien Variante III: Gesteuertes Wachstum. REUTLINGEN - Endfassung Seite 183 von 188

184 Um diese Werte hinsichtlich der zukünftigen Positionierung als regionaler Einzelhandelsstandort zu erreichen - gegebenenfalls auch zu übertreffen, da die Kaufkraftabschöpfung der Innenstadt im Einzugsgebiet keine Konstante ist und zudem aus Vorsichtsgründen von einem gleich bleibenden Einzugsgebiet ausgegangen wurde - erscheint prioritär die Kombination von drei Maßnahmen zielführend: Umsetzung Rahmenplan Altstadt Realisierung Einkaufszentrum Realisierung Bestandsoptimierungen In dieser Konstellation trägt der "Rahmenplan Altstadt" in Kombination mit Bestandsoptimierungen zu einer attraktiveren und leistungsfähigeren Struktur in der Reutlinger Alt-/Innenstadt bei. Da diese Maßnahmen für sich noch nicht ausreichen, um neue Kundenschichten dauerhaft zu erschließen, ist darüber hinaus ein starker Impuls notwendig. Diesbezüglich kann die Realisierung eines Einkaufszentrums neue Flächen für Angebotserweiterungen und -ergänzungen schaffen und induziert mit einer ausreichenden kritischen Masse sowie der Werbewirksamkeit einen regional wirksamen "Push-Effekt", mit dem die Reutlinger Innenstadt ihre Position nachhaltig stärken kann. Alle drei Maßnahmen ergänzen und stützen sich gegenseitig und sind in dieser Kombination weitaus wirksamer als jede für sich oder die Kombination von nur zwei Maßnahmen 1. 1 Ein aktuelles Beispiel dieses - entgegen erheblicher Befürchtungen in der Planungsphase - erfolgreichen 'Dreiklangs' ist die Entwicklung der Braunschweiger Innenstadt im Zuge der Realisierung des Einkaufszentrums "Schloss-Arkaden". REUTLINGEN - Endfassung Seite 184 von 188

185 Vor diesem Hintergrund ist die Etablierung eines Einkaufszentrums eine langfristig sinnvolle Option, die von den Gutachtern grundsätzlich empfohlen wird. Da keine konkreten Standortalternativen bestehen und der Standort Postareal - unter der Voraussetzung einer deutlich verbesserten strukturellen und funktionalen Anbindung an den bestehenden Haupteinkaufsbereich Wilhelmstraße - grundsätzlich für eine derartige Entwicklung geeignet erscheint, sprechen sich die Gutachter für dieses Vorhaben aus. Mit Blick auf die zu erwartenden Auswirkungen eines Einkaufszentrums auf dem Postareal sind im Innenstadtbereich teilweise zweistellige Umsatzumverteilungen zu erwarten, die zu deutlichen Negativentwicklungen führen können. Dies wäre insbesondere in den weiter entfernten Gebieten der Altstadt eine mögliche Zunahme des Ladenleerstands und ein Nachverwertungsdruck für Einzelhandelsimmobilien. Das wäre auch für die Umsetzung des dritten Maßnahmenbausteins "Bestandsoptimierungen" kontraproduktiv. Zudem liegt die Verkaufsfläche auch über den (umverteilungsneutralen) Entwicklungsspielräumen, die von GfK GeoMarketing im Rahmen der Szenarien mittelfristig (rd m²) gesehen werden, bzw. nur wenig unter dem langfristigen Niveau (rd m²). Unter diesem Aspekt empfehlen die Gutachter eine Reduzierung der Verkaufsfläche für das Einkaufszentrum auf dem Postareal. Bei der Bemessung einer Größenordnung, die hinsichtlich der Verträglichkeit mit den bestehenden Einzelhandelsnutzungen akzeptabel ist, muss aber auch berücksichtigt werden, dass die Centerentwicklung sowohl in sich funktionsfähig sein muss, als auch den Anforderungen an einen starken regionalen Impuls und eine langfristige Wirksamkeit als Kundenmagnet für die Reutlinger Innenstadt genügen muss. Erfahrungsgemäß liegt die 'kritische Masse', ab der ein Einkaufszentrum in der Lage ist, nachhaltige Einkaufsbeziehungen aus weiter entfernten Gegenden (Ferneinzugsgebiet) herzustellen, bei ca m². Insofern liegt hier auch die Größenordnung, die für das Postareal als Maßgabe gelten sollte. Im Zusammenwirken mit den sich vollziehenden Entwicklungen im Bereich der Kernstadterweiterung Süd (Obere Wässere) ergibt sich somit eine bandartige Struktur mit der Wilhelmstraße als heute und zukünftig wichtigster Achse. REUTLINGEN - Endfassung Seite 185 von 188

186 Vor dem Hintergrund, dass mit den Entwicklungen um die Markthalle herum, der Entwicklung eines Einkaufszentrums auf dem Postareal und den Bestandsoptimierungen das langfristige Entwicklungspotenzial über die in den Szenarien aufgezeigten Größenordnungen hinaus ausgeschöpft sein dürfte, werden von den Gutachtern keine nennenswerten Entwicklungsmöglichkeiten für größere Einzelhandelseinrichtungen (ggfs. mit Ausnahme von Spezialanbietern, die auf Zielkundschaft reflektieren) abseits dieser Achse gesehen. Vielmehr wird zu erwarten sein, dass sich auch Anbieter, die heute in Alt-/Innenstadtlagen eher abseits dieser Achse befinden, zukünftig stärker in Richtung Wilhelmstraße mit den Polen Postareal und Obere Wässere orientieren. Diese Konzentration auf die zentralsten Lagen innerhalb eines innerstädtischen Einkaufsbereiches entspricht einer generell im deutschen Einzelhandel zu beobachtenden Tendenz bei den Standortentscheidungen und dürfte sich unabhängig von konkreten Entwicklungsstrategien auch in Reutlingen vollziehen. Abschließend ist noch einmal darauf hinzuweisen, dass für eine nachhaltig erfolgreiche Entwicklung der Reutlinger Alt- und Innenstadt das gesamte Maßnahmenpaket aus den sechs dargestellten Handlungsfeldern Organisation, Qualifizierung, Gestaltung, Ordnung, Vermarktung und Nutzung wichtig ist. Die Klammer um alle diesbezüglichen Maßnahmen und Aktivitäten wird idealerweise durch ein Stadt-/Citymanagement gebildet, das von GfK GeoMarketing ausdrücklich auch für REUTLINGEN empfohlen wird. REUTLINGEN - Endfassung Seite 186 von 188

187 Abbildung 6: Darstellung der Handlungsoptionen REUTLINGEN - Endfassung Seite 187 von 188