Flächenmanagement der Schlüssel einer erfolgreichen

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1 Flächenmanagement der Schlüssel einer erfolgreichen Innenentwicklung? von Schlagwörter Baulandbereitstellung, Brachflächenrevitalisierung, Flächenmanagement, Innenentwicklung, Konversion, Stadtentwicklung Zusammenfassung Demografische und soziale Veränderungen sowie der wirtschaftliche Strukturwandel infolge von Globalisierung und Privatisierung, aber auch der noch fortwährende Prozess der militärischen Konversion bestimmen in wesentlichen Teilen die heutige Stadtentwicklung. Die Auswirkungen sind deutlich: Gewerbe- und Industriebrachen, leere Innenstädte, städtebauliche Funktionsverluste. Aber gerade diese Zustände bieten eine Chance zu einer nachhaltigen Stadtentwicklung. Betrachtet man die Zielsetzung der Bundesregierung, die im Kontext der Nationalen Nachhaltigkeitsstrategie eine Reduzierung der Flächenneuinanspruchnahme von 105 ha/tag im Jahr 2002 auf 30 ha/tag im Jahr 2020 fordert, führt kein Weg an der Entwicklung und Aktivierung von Brachflächen und leerstehenden Gebäuden vorbei. Die Schlagworte sind Stadtumbau, Konversion, Revitalisierung und Sanierung. Dabei sind Flächenmanagement und Bodenordnung richtig angewandt wesentlich für eine erfolgreiche Innenentwicklung und für die Bewältigung dieser interdisziplinären und kooperativen Aufgaben. 1 Einführung Die anhaltende Flächeninanspruchnahme für Siedlungs- und Verkehrszwecke erfordert die bewusste Lenkung des nachhaltigen Umgangs mit der Ressource Fläche. Diese Steuerung bedeutet die aktive, bedarfsorientierte, strategische Planung und Durchführung von Flächenbereitstellungen und Flächenmobilisierungen anstelle der klassischen, uneffektiven Angebotsplanung. Verbunden mit der weiteren Zielsetzung, diese Flächen für städtebauliche Zwecke in geeignetem Umfang, zur passenden Zeit und zu einem wirtschaftlichen Preis zur Verfügung zu stellen, ergibt sich das Flächenmanagement. Das Flächenmanagement als kommunalpolitische Daueraufgabe verknüpft damit die interdisziplinären Handlungsfelder des Verfahrensmanagements, der Bauleitplanung, der Bodenordnung, der Wirtschaftsförderung, der Finanzierung und des Marketings. Aufgrund der lokal vorherrschenden spezifischen Bedingungen gestalten sich das Handlungsspektrum, die Organisationsformen und die Finanzierungen von Fall zu Fall unterschiedlich. Das verfügbare Instrumentarium des Flächenmanagements ist vielfältig. Die hoheitlichen planungsrechtlichen und bodenordnerischen Instrumente stellen in Verbindung mit privatrechtlichen, eher marktorientierten Instrumenten die förmlichen und partnerschaftlichen Werkzeuge der Baulandaktivierung zwischen Kommune und der Privatwirtschaft oder den Grundstückseigentümern dar. Die ökonomischen Instrumente unterliegen überwiegend der bundes- und landes-, und auch kommunalhoheitlichen Politik mit den jeweiligen Förderprogrammen. Eine intensive Kommunikation, Kooperation und Steuerung aller beteiligten privaten, politischen und kommunalen Akteure ermöglicht einen beachtlichen Spielraum für die effektive Nutzung der vorhandenen innerstädtischen Potenziale. 2 Die Komponenten des Flächenmanagements Das Flächenmanagement zur Steuerung der künftigen Gemeindeentwicklung und zur Mobilisierung der innerörtlichen Flächenpotenziale liefert im Rahmen der städtebaulichen Innenentwicklung das aktuelle Wissen über die innerörtlichen Nutzungspotenziale, aber auch Strategien zu deren Entwicklungsmöglichkeiten und Entwicklungschancen. Die Bausteine des aktiven Flächenmanagements können danach untergliedert werden in Grundlagenkomponenten und Strategiekomponenten (Kötter, 2001). Die Grundlagenkomponenten umfassen die Ermittlung und Vorhaltung der rechtlichen, ökonomischen und geometrischen grundstücksbezogenen Daten auf der Basis von politischen Beschlüssen sowie organisatorische Strukturen. Darauf aufbauend beinhalten die Strategiekomponenten Überlegungen und Maßnahmen zur auf den Einzelfall bezogenen bedarfsgerechten Optimierung der Flächennutzung hinsichtlich Menge, Qualität und Lage nach stadtwirtschaftlichen, sozialen und ökologischen Kriterien (Deutscher Städtetag, 2002). 2.1 Grundlagenkomponenten Gemeinderatsbeschluss zum systematischen Flächenmanagement herbeiführen Der sparsame Umgang mit der Ressource Fläche wird nicht zuletzt aufgrund des enormen täglichen Flächenverbrauchs von einem breiten gesellschaftlichen Konsens getragen. Fraktionsübergreifende Beschlüsse auf Bundes-, Länder- und Kommunalebene setzen Impulse und bieten die Grundlage, um den Flächenverbrauch nachhaltig zu reduzieren und damit verstärkt auf innerörtliche Baulandpotenziale zu setzen. Verantwortliche benennen und Organisationsstrukturen etablieren Der Deutsche Städtetag empfiehlt in seinem Positionspapier Strategisches Flächenmanagement und Bodenwirtschaft, alle zuständigen Fachbereiche einer Verwaltung auf der strategischen wie auch auf der operativen bzw. projektbezogenen Ebene eng miteinander zu vernetzen. Dies kann durch eine weitgehend entscheidungsbefugte ressortübergreifende Lenkungsgruppe erfolgen. Ideal für dieses umfassende interdisziplinäre Aufgabenfeld sind Personen, die zum einen innovativen Planungs- und Finan- 180

2 4_2008 fub zierungsverfahren gegenüber aufgeschlossen sind, die aber auch über das notwendigen Wissen im Projektmanagement und über Grundkompetenzen in den beteiligten Ingenieurs- und Betriebswirtschaftsbereichen verfügen. Flächenpotenziale in einem Geografischen Informationssystem sichtbar machen Im Kommunalen Geografischen Informationssystem sind für die innerörtlichen Flächenpotenziale im gesamten Gemeindegebiet alle Sachinformationen, alle Planungszustände und Planungsabsichten miteinander verknüpft und grafisch dargestellt. Dadurch können die Standorte tagesaktuell und durchgreifend analysiert werden. Entscheidungen zur Stadtentwicklung und zur Standortsicherung von Betrieben, aber auch zur Aufdeckung von innerstädtischen Bauflächenpotenzialen sind darauf angewiesen (Alles, 2007). Erfolgreiche Innenentwicklung ist nicht ohne fundiertes aktuelles Wissen über innerörtliche Nutzungspotenziale, deren Entwicklungsmöglichkeiten und Entwicklungschancen möglich. Grundlage dazu ist eben dieser Überblick über alle innerörtlichen Potenziale im gesamten Gemeindegebiet sowie das Vorliegen vielfältiger und aktueller Daten (Größe, Lage, Nutzung, Erschließung, Planungsrecht, Eigentümer, Altlasten, Restriktionen und Nutzungshemmnisse, Wert und Preis, etc.) zu diesen Potenzialen. 2.2 Strategiekomponenten Standorte analysieren Nach der Identifizierung von geeigneten Entwicklungspotenzialen bedarf es einer intensiven Standortanalyse, welche der Flächenpotenziale unter welchen Bedingungen für welche Nutzung besonders gut geeignet sind. Hierbei ist auch der aktuelle Bedarf bzw. die Marktsituation für unterschiedliche Flächennutzungssegmente zu beachten. Zudem ist auch bereits an dieser Stelle zu klären, welche Flächenpotenziale im Hinblick auf Erhalt und Steigerung der kleinund großräumigen Freiraum- und Aufenthaltsqualität in der Siedlung weiterhin von einer Bebauung freizuhalten sind. Standorte konzeptionell überplanen und aktivieren Auf der Grundlage des städtebaulichen Leitbildes für die Gesamtgemeinde, des aktuellen Flächenbedarfs sowie der Ergebnisse der erfolgten Standortanalyse werden Ziele, Strategien und Maßnahmen für die Nutzung und Aktivierung der identifizierten Potenziale definiert. Hierbei müssen größere zusammenhängende innerörtliche Flächenareale als mögliche Impulsprojekte eine besondere Beachtung erfahren. der Innenstädte, zur Um- und Wiedernutzung brach gefallener Flächen und zum sparsamen Umgang mit Grund und Boden bietet. Die Reduzierung der Flächeninanspruchnahme und die Belebung der Innenstädten und Ortszentren sind dabei ausgewiesene Ziele der Städtebauförderung, wie es auch in den Städtebauförderrichtlinien der Bundesländer zum Ausdruck kommt. In Baden-Württemberg liegen beispielsweise die Förderschwerpunkte in der Revitalisierung der Innenstädte und der Neustrukturierung, Umnutzung und Aufbereitung von Brachflächen z.b. Industrie- und Gewerbebrachen, bisher militärisch genutzter Gebäude und Liegenschaften, Bahnbrachen für andere Nutzungen, insbesondere den Wohnungsbau, Gewerbe und hochwertige Dienstleistungen. Neben der Städtebauförderung existieren noch weitere Förderoder Finanzierungsprogramme, welche innerhalb des kommunalen Flächenmanagements genutzt werden können und die ökonomische Anreize für die Schließung von Baulücken, für den Erwerb von brachliegenden Grundstücken und für die Modernisierung von Wohnungen bieten. Dies kann in Form von Subventionen, Finanzhilfen oder erhöhte Abschreibungen erfolgen. Dabei sind oft innovative Lösungen und Ansätze gefordert. 3 Kommunales Flächenmanagement und nachhaltige Innenentwicklung Das kommunale Flächenmanagement umschreibt die Strategie einer Kommune unter ökonomischen und ökologischen Gesichtspunkten Angebot und Nachfrage nach Flächenarten optimal zu koordinieren. Diese Strategie hat zum Ziel, den Flächenverbrauch zu reduzieren und den Boden hinsichtlich seiner Funktion zu schützen. Dabei werden vorhandene, aber auch projektspezifische neue Instrumente, Vorgehensweisen und Planungsprozesse in ein zusammengefasstes Managementsystem eingebunden. Damit ist es der Kommune möglich, mit den Ressourcen Fläche und Boden genauso planvoll umzugehen, wie mit den zur Verfügung stehenden Haushaltsmitteln (Landesanstalt für Umweltschutz Baden-Württemberg, 2003). Kommunales Flächenmanagement bedeutet auch, dass die Kommune kraft ihrer Planungshoheit den zukünftigen Umgang mit Boden und Fläche aktiv gestaltet. Damit führt das kommunale Flächenmanagement zu einer Steigerung der Effizienz der Flächennutzung und zu einer sparsamen Neuausweisung. Innerhalb der bestehenden Siedlungsstruktur einer Kommune können vier Arten von nicht oder minder genutzten Flächen unterschieden werden, deren Mobilisierung jeweils eine unterschiedliche Herangehensweise erfordert. Geeignete ökonomische Instrumente finden und nutzen Bereits heute bestehen zahlreiche Förderprogramme, die Entwicklungen und Maßnahmen von Flächenpotenzialen im Innenbereich unterstützen. Wichtigstes Programm ist die Städtebauförderung, die den Städten und Gemeinden erhebliche Anreize zur Stärkung Baulücken und Baulandpotenziale Flächen, die aufgrund ihrer Größe, ihres geordneten Grundstückszuschnitts, bestehender Erschließung und vorliegenden Planungsrechts unmittelbar zur Bebauung geeignet sind. Intensive Beratungsgespräche mit den Grundstückseigentümern sowie 181

3 Abb. 1: Innerstädtische Baulücken Abb. 2: Nachverdichtung durch Bebauung in zweiter Reihe spezielle finanzielle Anreize zur Schließung von Baulücken und für Wohnwert verbessernde Baumaßnahmen können eine Mobilisierung von nicht planungskonform genutzten Grundstücken und von leer stehenden Wohnungen bewirken (siehe Abbildung 1). Nachverdichtungspotenziale Flächen im Innenbereich, die bereits eine Bebauung und Nutzung des Grundstückes vorweisen, welche aber bei weitem nicht dem durch die Baunutzungsverordnung festgesetzten Maß der baulichen Nutzung entsprechen. In den meisten Fällen existiert auf diesen Grundstücken die Möglichkeit, durch Teilung oder Bebauung in zweiter Reihe, einen oder mehrere neue Bauplätze zu schaffen. Der Eigentümer profitiert durch eine planungsbedingte Wertsteigerung seines Grundstücks aufgrund der höheren Ausnutzbarkeit seines Grundstücks. Die Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplans nach 31 BauGB können mit Regelungen innerhalb eines Städtebauliche Vertrags (Kostentragung, Bauverpflichtung) verbunden werden (siehe Abbildung 2). Umnutzungspotenziale Flächen, die in der Vergangenheit bereits einer Nutzung unterlagen, die mittlerweile jedoch brach liegen sollen reaktiviert und einer neuen Nutzung zugeführt werden. Bei dieser Brachflächenreaktivierung bestehen häufig Probleme in Form von Altlasten, Gebäudealtbeständen, veralteten Erschließungsanlagen, etc., welche durch zusätzliche Kosten die Revitalisierung meist unrentabel gestalten. Häufig auftretende Formen von Umnutzungspotenzialen sind aufgegebene Gewerbe- und Industriestandorte, Militärflächen, Bahnflächen (siehe Abbildung 3) sowie verfallene Wohn- und Landwirtschaftsbausubstanz in den Ortszentren. Bund und Land unterstützen die städtebauliche Erneuerung der Städte und Gemeinden im Rahmen von jährlichen Stadterneuerungsprogrammen mit erheblichem finanziellem Engagement. Entwicklungspotenziale Flächen im Innenbereich, die nicht sofort bebaubar sind, aber aufgrund ihrer Innenbereichslage der Zersiedelung und Flächeninanspruchnahme entgegen wirken. Diese Flächen sind meist charakterisiert durch fehlende innere Erschließung, ungeeignete Grundstückszuschnitte, notwendige Bodenordnung, eine vorhandene störende Bebauung oder ein bisher noch fehlendes Planungsrecht. Aufgrund ihrer Lage innerhalb der Siedlungsstruktur und zu bereits bestehenden Erschließungs- und Infrastrukturanlagen eignen sich diese Flächen aber für eine Entwicklung und bauliche Nutzung unter der Zielsetzung einer erfolgreichen Innenentwicklung. Über eine freiwillige Umlegung mit lediglich einem tatsächlichen Flächenabzug sowie einer Entwicklungsübertragung auf die Grundstückseigentümer mittels Städtebaulicher Verträge und Erschließungsverträge kann die Entwicklung der Innenbereichsflächen gegenüber der Außenbereichsentwicklung attraktiver gestaltet werden (siehe Abbildung 4). Abb.3: Strukturplan Güterbahnhof Offenburg 182

4 4_2008 fub Anhand von konkreten Fallbeispielen wird gezeigt, dass sich in den Kommunen sehr spezifische Vorgehensweisen herausbilden, welche die Planungskultur in einer Kommune und das jeweilige Anforderungsprofil an eine zu entwickelnde Fläche widerspiegeln. Flächenmanagement kann mit einer starken Stadtverwaltung in Eigenregie auf der Grundlage eines zielgerichteten Projektmanagements betrieben werden. Die Regeln und die Verfahrensschritte werden durch politische Grundsatzbeschlüsse abgesichert. Eine schlagkräftige Verwaltung, die auf der Grundlage dieser politischen Absicherung eine durchgängige und damit verlässliche Anwendung der vereinbarten Grundsätze durchsetzt, ist unumgänglich. Die Planung wird sukzessiv konkretisiert und schrittweise verbindlich mit den privaten Investoren vereinbart, so dass im Entwicklungsprozess sehr eng mit den privaten Investoren zusammengearbeitet wird. Durch die privatrechtlichen Vereinbarungen werden Hürden gegenüber einer zu großen Veränderung der Randbedingungen abgebaut und die städtebaulichen Zielsetzungen von Beginn an als verbindliche Grundlagen für den Prozess festgeschrieben. Diese Festschreibung erfolgt in einer Weise, welche die notwendige Flexibilität im Entwicklungsprozess zulässt, das Verfahren jedoch gegenüber überzogenen Forderungen der Investoren oder tagespolitisch motivierten Einflussnahmen abschirmt (Wilske, 2007). Abb. 4: Entwicklungspotenzial im Siedlungsbereich mit vorhandener äußerer Erschließung 4 Fallbeispiele 4.1 Bebauung einer Baulücke im Nordwesten der Stadt Offenburg Projektbeschreibung Durch den Abbruch eines alten kirchlichen Verwaltungskomplexes wurden innerstädtische Flächen frei. Ein Teil der Flächen wurde mit einem pastoralen Zentrum der katholischen Kirche bebaut. Rund m 2 verblieben als Baulücke für eine zentrumsnahe Wohnbebauung. Auf der Fläche entstehen 11 Reihenhäuser jeweils mit einer Wohnfläche von 137 m 2 und in zwei Stadthäusern 20 Eigentumswohnungen mit Drei- und Vier-Zimmer-Wohnungen. Mit diesem Wohnraumangebot soll der Stadtteil für junge Familien an Attraktivität gewinnen (siehe Abbildung 5). Im Rahmen des Förderprogramms Soziale Stadt ist es in der Nordweststadt von Offenburg erklärtes Sanierungsziel, neben der Berücksichtigung von sozialen Aspekten und Veränderungen im öffentlichen Raum, vor allem das Wohnen zu stärken, die Wohnungssituation zu verbessern und das Wohnangebot zu ergänzen. Mit diversen Maßnahmen wurde eine Aufwertung des Wohnungsbestandes sowie eine höhere Wohnzufriedenheit und Identifizierung mit dem Stadtteil erreicht. Ergänzt wird das Förderprogramm für bestehende Gebäude durch ein spezielles Förderprogramm zur Baulückenschließung, mit dem der Zuzug bzw. das Verbleiben von Familien im Stadtteil gefördert wird. Projektrealisierung Der vorhandene Bebauungsplan aus dem Jahr 1966 lies auf dem ehemaligen Kirchengrundstück keine Bebauung zu. Mit Änderung des Abb.5: Bebauung einer Baulücke 183

5 Bebauungsplans im Jahr 2000 wurde qualifiziertes Baurecht in einem Allgemeinen Wohngebiet geschaffen. Für die Neubauvorhaben wurden 2007 Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplans, speziell von den festgesetzten Baugrenzen genehmigt. Die baldige Bebauung der Grundstücke wurde über eine Bauverpflichtung abgesichert. Die innere Erschließung der Bauflächen übernimmt der Grundstückseigentümer selbst. Mit einem Erschließungsvertrag wurde ihm die Herstellung übertragen. Nach Fertigstellung der Erschließungsanlagen erhält die Stadt diese Flächen unentgeltlich. Projektdaten Flächendaten Baulücke m 2 Investitionsdaten Tiefbau Wohnungsbau neu Gesamt Leistungsdaten Wohneinheiten neu 31 Bewohner/innen 90 Instrumente Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplans Veränderungsnachweis zur Grundstücksteilung Erschließungsvertrag 124 BauGB Bauverpflichtung 11 BauGB Städtebauförderung Soziale Stadt 4.2 Baulandschaffung auf einem ehemaligen Sägewerksgelände Projektbeschreibung Durch die Aufgabe eines innerhalb der historischen Dorfstruktur liegenden Sägewerks wurde eine ca. 1,3 Hektar große Fläche für neue Nutzungen frei. Zur Sicherung der Nahversorgung der örtlichen Bevölkerung und zur Deckung einer Wohnungsnachfrage wurden auf der Brachfläche 31 Hauseinheiten in Form von Hausgruppen, Reihenhäuser und Doppelhäusern sowie ein Einkaufsmarkt errichtet (siehe Abbildung 6). Abb. 7: Offenburger Modell zur Baulanderschließung Projektrealisierung Auf der Grundlage des Offenburger Modells der kooperativen Baulanderschließung (Drixler, 2003) erfolgte die Entwicklung dieser innerdörflichen, gewerblichen Brachfläche. Drei Leitlinien prägen das Offenburger Modell: Eine integrierte, langfristig orientierte Planung als Voraussetzung für spätere städtebauliche Maßnahmen Die Zusammenarbeit mit der Bürgerschaft und den Investoren sowie die frühzeitige Einbindung der Grundstückseigentümer als unverzichtbarer Bestandteil. Bildung von kommunalen Grundstücksreserven im Sinne einer nachhaltigen Stadtentwicklung. Zur Erreichung dieser Ziele werden die Instrumente Städtebauliche Verträge nach 11 BauGB und Erschließungsverträge nach 124 BauGB eingesetzt. Die Aufgabe der Erschließung der Baugebiete wird dabei auf die Grundstückseigentümer übertragen. Die Eckpunkte dieser Konzeption sind: Freiwillige Grundstücksneuordnung mit unentgeltlicher Übertragung aller öffentlichen Flächen auf die Stadt Abb. 6: Entwicklung einer gewerblichen Brachfläche 184

6 4_2008 fub Übertragung der Herstellung aller Erschließungsanlagen, Ausgleichflächen und sonstiger Entwicklungsmaßnahmen auf die Grundstückseigentümer Verpflichtung die Bauplätze innerhalb einer angemessenen Frist zu bebauen Projektdaten Flächendaten gewerbliche Brachfläche 1,3 Hektar Investitionsdaten Tiefbau Wohnungsbau neu Nahversorgung Gesamt Leistungsdaten Wohneinheiten neu 33 Bewohner/innen 100 Instrumente Verbindlicher Bauleitplan (Bebauungsplan) Freiwillige Grundstücksneuordung Erschließungsvertrag 124 BauGB Bauverpflichtung 11 BauGB 4.3 Konversion ehemals militärisch genutzter Flächen Projektbeschreibung Mit der Auflösung der französischen Garnison haben in den Jahren 1991 bis 1993 rund 4000 Soldaten mit ihren Familien Offenburg verlassen. Damit wurden rund 300 Hektar Liegenschaften frei. Darunter befanden sich in unmittelbarer Innenstadtnähe 560 Projektdaten davon Kulturforum Flächendaten 3 Kasernen 42,0 Hektar 15,1 Hektar 39 Wohngebäude m 2 Wfl. Investitionsdaten Tiefbau Wohnungsbau neu Wohnungsbau Sanierung Kultur Soziales Bildung Dienstleistungen Gesamt Leistungsdaten Wohneinheiten neu Wohneinheiten saniert Bewohner/innen Arbeitsplätze Pflegeplätze Instrumente zur Verbindliche Bauleitpläne (Bebauungspläne) Entwicklung Kulturforum Gesamterwerb und Entwicklung durch Stadt Städtebauliche Sanierungsmaßnahme Städtebauförderung Geschlossener Immobilienfond Abb. 9: Projektdaten militärische Konversion Abb. 8: Militärische Konversionsflächen in Offenburg Wohnungen in 39 Gebäuden und drei Kasernenareale mit zusammen 42 Hektar Fläche (siehe Abbildung 8). Die Entwicklung dieser enormen Potenziale an Innenbereichsflächen stellte die Stadt vor eine ihrer größten städtebaulichen Herausforderungen. Projektrealisierung Alle Flächen und Gebäude wurden umfassend aufgenommen, im kommunalen Geoinformationssystem erfasst und bewertet. Eine verwaltungsinterne Lenkungsgruppe unter Beteiligung von Stadtplanung, Bodenordnung, Geoinformation und Finanzen begleitete und koordinierte die Flächenentwicklung in den vergangenen 15 Jahren bis zum Abschluss der Konversion. Auf den jeweiligen Einzelfall bezogen kamen spezielle Strategien zur Anwendung (siehe Abbildung 9). Im Kasernenareal Holderstock entstand in einer Eigenentwicklung der Bundesanstalt für Immobilien ein Gewerbegebiet. Eine Entwicklungsvereinbarung zur Herstellung der Erschließungsanlagen und zur Vermarktung der Flächen zwischen Bundesanstalt und Stadt wurde abgeschlossen. Das Kasernenareal La Horie wurde von der Stadt erworben, entwickelt und wieder veräußert. Preiswerte und ökologische Formen des Wohnens für junge Familien sind entstanden. Fußläufig erreichbare Einkaufs- und Dienst- 185

7 Abb. 10: Kulturforum leistungszentren gehören zur Ansiedlung ebenso dazu wie Schulen, Kindergärten, Freizeiteinrichtungen und stadtnahe Pflegeeinrichtungen für kranke und alte Menschen. Die größte Herausforderung musste durch die Entwicklung der zentral gelegenen ehemaligen Ihlenfeldkaserne, heute Kulturforum bewältigt werden. Die Entwicklung erfolgte in zwei Abschnitten: Der nördliche Bereich mit seinen weitgehend unter Denkmalschutz stehenden Gebäuden aus der Entstehungszeit um 1900 und der südliche Bereich für familiengerechte Wohnungen beziehungsweise für die Entwicklung eines hochwertigen und stadtnahen Wohngebiets. Zur Finanzierung der Entwicklungsmaßnahmen kamen drei auf den jeweiligen Einzelfall zugeschnittene Maßnahmen zur Anwendung. Die Städtebauförderung, der kommunale Zwischenerwerb und ein geschlossener Immobilienfond. Zunächst wurde im Norden in zwei Bauabschnitten das historische Areal mit einem Gesamtaufwand von 23 Millionen Euro in einem Zeitraum von 15 Jahren fertig gestellt (siehe Abbildung 10). Auf Quadratmetern entstanden in denkmalgeschützten Gebäuden u.a. Stadtbibliothek, Musikschule, Kunstschule, Volkshochschule, Veranstaltungsstätten. Zur Umsetzung des Bauprojekts im 1. Bauabschnitt wählte die Stadt eine außergewöhnliche Finanzierungsform. Entwikkelt wurde ein auf das Kulturforum zugeschnittenes Investorenmodell in Form eines geschlossenen Immobilienfonds. Der zweite Bauabschnitt wurde mit Finanzhilfen aus der Städtebauförderung realisiert. Südlich des Kulturforums entstand der Marktlage entsprechend ein Mix aus Geschosswohnungsbau und individueller Bebauung in Form von Reihen-, Doppel- und Einzelhäusern. Zusammen mit den Einrichtungen für betreutes Wohnen im Alter ist dieses Areal zu einem Mehrgenerationen-Quartier geworden. 5 Fazit Flächenmanagement als Bestandteil einer nachhaltigen Stadtentwicklung ist eine Daueraufgabe der Kommune. Dazu gehören die ständige Aktualisierung der Flächenpotenziale innerhalb der Kommune, die Abstimmung zentraler Handlungen und Entscheidungen zu ihrer Aktivierung sowie die ökonomische Steuerung bei der Realisierung der Innenbereichsprojekte. Kann die Flächenbestandsaufnahme als Voraussetzung für ein erfolgreiches Flächenmanagement noch systematisiert und methodisch erfolgen, so sind für die Entwicklung der festgestellten Flächenpotenziale individuelle Strategien notwendig. Neben einer breiten Beteiligung aller an der Entwicklung beteiligten Akteure in einem partizipativen Prozess sowie der Schaffung von spezifischem Planungs- und Baurecht im Einzelfall sind bei der Umsetzung innerhalb des strategischen Flächenmanagements vor allem innovative ökonomische Anreiz- und Finanzierungslösungen von Bedeutung. Erst das abgestimmte Zusammenspiel aller dieser Komponenten garantiert ein nachhaltiges und erfolgreiches Flächenmanagement und schafft damit die Voraussetzungen, um das Verhältnis von Außen- zu Innenentwicklung nachhaltig umzukehren. 6 Literatur Alles, T. (2007): GIS-gestützte Analysewerkzeuge zur Ermittlung von Baulandentwicklungspotenzialen im Innenbereich. In: Flächenmanagement und Bodenordnung 5/2007, S. 193 ff. Deutscher Städtetag (2002): Strategisches Flächenmanagement und Bodenwirtschaft. Aktuelle Herausforderungen und Handlungsempfehlungen. Positionspapier des Deutschen Städtetages. Deutscher Städtetag: Köln und Berlin. Drixler, E. (2003): Baulandbereitstellung in Offenburg Konzept zur zukunftsorientierten Bedarfsdeckung. Interner Bericht Stadt Offenburg. Kötter, T. (2001): Flächenmanagement Zum Stand der Theoriediskussion. In: Flächenmanagement und Bodenordnung 4/2001, S. 145 ff. Landesanstalt für Umweltschutz Baden-Württemberg (2003): Kommunales Flächenmanagement - Strategie und Umsetzung. Landesanstalt für Umweltschutz Baden-Württemberg: Karlsruhe. (Bodenschutz, 13). Wilske, S. (2007): Flächenmanagement in Verdichtungsräumen Zur Rolle der Regionalplanung in der Innenentwicklung. Dissertation Fakultät für Bauingenieur-, Geo- und Umweltwissenschaften, Universität Karlsruhe. Online verfügbar unter ubka.uni-karlsruhe.de/volltexte/ , ( ). Anschrift des Verfassers Dr.-Ing. Stadt Offenburg Fachbereich Bauservice Wilhelmstraße Offenburg erwin.drixler@offenburg.de 186