Bauleitbild

Transkript

1 Bauleitbild Oerlikon Buchegg Letten Hotze Riedtli Hard OKTOBER 2015

2 INHALT Inhalt 2 Vorwort des Präsidenten 3 Zweck und Vorgehensschritte des Bauleitbildes 4 Die Überbauungen der BGL 5 Ausgangssituation der BGL 6 Ziele der BGL 8 Massnahmenplan BGL 10 Überbauung Letten 12 Überbauung Riedtli 14 Überbauung Hotze 16 Überbauung Hard 18 Überbauung Oerlikon 20 Überbauung Buchegg 22 Fotos der Infoveranstaltungen im Herbst Die häufigsten Fragen aus den Infoveranstaltungen 25 Leitbild BGL 26 Beteiligte und Impressum 27 2

3 VORWORT DES PRÄSIDENTEN Im Vorwort des Bauleitbildes habe ich darauf hingewiesen, dass nichts in Stein gemeisselt ist und dass das Bauleitbild laufend hinsichtlich seiner Aktualität überprüft werden muss. Nur auf diese Weise wird das umfassende Werk von bleibendem Wert sein, und nur so werden wir und künftige Generationen über ein wertvolles Arbeitsinstrument verfügen. Zwischenzeitig haben sich einige Voraussetzungen verändert, sodass der Vorstand im Frühling 2015 entschieden hat, das Bauleitbild anzupassen. Es haben insbesondere drei Gründe zum angepassten Bauleitbild geführt. Im Rahmen der Unterhaltsarbeiten stellte man fest, dass sich der Zustand der Fassaden in der Überbauung Hotze relativ schnell verschlechtert hat, sodass aus Sicherheitsgründen eine Fassadensanierung durchgeführt werden musste. Dadurch können die Häuser nun länger erhalten bleiben und die Überbauung Hotze soll später als ursprünglich vorgesehen durch Neubauten ersetzt werden. Da beim Massnahmenplan alle Erneuerungsvorhaben in gestaffelter Abfolge aufeinander abgestimmt sind, wurden auch die Termine der übrigen Massnahmen überprüft und angepasst. Der zweite Grund für die Anpassung des Massnahmenplans liegt beim recht dichten Takt des bisherigen Bauleitbildes. Nach jeder Sanierung resp. nach jedem Neubau wäre gleich die nächste Baustelle gestartet worden. Der neue Massnahmenplan sieht nun immer eine zweijährige Projektierungsphase zwischen den Bauzeiten vor. Es ist uns ein wichtiges Anliegen, darauf hinzuweisen, dass wir die Wohnungen und Häuser weiterhin gut unterhalten werden. Der dritte Grund ist die Revision der Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich. Wir haben uns engagiert, damit wir in der Überbauung Buchegg gute Voraussetzungen für die Planung haben. Bis sich die Rahmenbedingungen konsolidiert haben, braucht es aber noch etwas Zeit. Mit dem Bauleitbild werden der Vorstand und die Verwaltung die bauliche Zukunft der Genossenschaft so lenken, dass es sich in den BGL-Überbauungen auch in den kommenden Jahrzehnten gut wohnen und leben lässt und die Investitionen optimal eingesetzt werden. Die Mieterinnen und Mieter können frühzeitig über Bauvorhaben informiert werden, und wir sind folglich auch in der Lage, sozialverträgliche Lösungen anzubieten. Bei künftigen Umsiedlungen anlässlich von Neubauten wird es für die Verwaltung eine wichtige Aufgabe sein, bei Bedarf entsprechende Hilfestellungen anzubieten. Bauliche Veränderungen bis hin zum Neubau sollen für die bestehende Mieterschaft so angenehm wie möglich realisiert werden mit dem Ziel, zeitgemässen und preiswerten Wohnkomfort für uns alle weiterhin zu garantieren. Vorstand und Verwaltung sind überzeugt, mit dem vorliegenden überarbeiteten Bauleitbild, im Interesse der Baugenossenschaft Letten, eine zwingend erforderliche Planungsgrundlage für eine erfolgreiche und sichere Zukunft geschaffen zu haben. Definitive Entscheidungen werden zu gegebener Zeit gemeinsam mit Ihnen getroffen. Wir danken Ihnen für Ihr Verständnis und sind bereit, uns mit vereinten Kräften den kommenden Herausforderungen zu stellen! Das Geheimnis des Erfolgs ist die Beständigkeit des Ziels. (Benjamin Disraeli) Walter Bühler, Präsident der BGL 3

4 ZWECK UND VORGEHENSSCHRITTE DES BAULEITBILDES Wozu ein Bauleitbild? Nordstrasse Nordstrasse Das Bauleitbild soll ein tragfähiges und zukunftstaugliches Planungs instrument für die künftige Sanierungs- und Baupolitik der BGL darstellen. Heutige und künftige Nürenbergweg Bewohnerinnen und Bewohner Rousseaustrasse können sich über die langfristig geplanten Erneuerungsvorhaben informieren. Wie geht es danach weiter? Entscheide werden mit dem Bauleitbild noch keine gefällt. Wie bisher wird die GV auch in Zukunft über jedes konkrete Projekt bestimmen können. Zustandsund Potenzialanalyse Entwurfs- Massnahmenplan Informations- Anlässe Bauleitbild angepasstes Bauleitbild Da die Rahmenbedingungen sich in den kommenden Jahren teilweise ändern können, werden Anpassungen am Bauleitbild regelmäs- Vorgehensschritte sig geprüft. Das Bauleitbild wurde in einem mehrjährigen Prozess durch den Vorstand, die Geschäftsleitung und Planungsfachleute erarbeitet. Das vorliegende Resultat basiert auf umfangreichen Untersuchungen zum Zustand und den Potenzialen. Die Bewohnerinnen und Bewohner der BGL wurden mit Zwischeninformationen und mit Kurzpräsentationen an den Generalversammlungen regelmässig über den Prozess informiert. An den Informationsanlässen im Herbst 2012 bestand Gelegenheit, Fragen zu stellen und über das Bauleitbild zu diskutieren. Im April 2013 wurde das Bauleitbild an alle Genossenschafterinnen und Genossenschafter verteilt wurde der Massnahmenplan vom Vorstand und der Geschäftsleitung angepasst und das überarbeitete Bauleitbild erneut verteilt. 4

5 Gugolzstrasse Baugenossen Siedlungsübe Kolonie Buch Mst. 1:2000 Plannr. BLB arc Consulting AG, Bin Telefon arc@arc-consulting.ch Bau Sch 80 BGL... Baugenossenschaft Letten DIE ÜBERBAUUNGEN DER BGL Nordstrasse Guggachstrasse 84 Friedheimstrasse Lettenstrasse Moosbergerweg Zeppelinstrasse Rässlerweg Rousseaustrasse Gorwiden Letten Baujahr 1897, , 1964, 2004 Anzahl Wohnungen 219 Buchegg Baujahr 1946 Anzahl Wohnungen 66 Oerlikon Baujahr 1926, 1960 Anzahl Wohnungen 21 0 Kolonie Oe Massstab 1 Plan-Nr. BL Hard Baujahr Anzahl Wohnungen 163 Hotze Baujahr 1929 Anzahl Wohnungen 85 Riedtli Baujahr 1926, 1992 Anzahl Wohnungen 45 Hohlstrasse 2323 Riedtlistrasse Hotzesteig Stolzestrasse Stüssistrasse Hotzestrasse Scheuchzerstrasse Eichbühlstrasse 5 N m

6 AUSGANGSSITUATION DER BGL Ältere Wohnhäuser in der BGL Die Häuser der BGL wurden mehrheitlich zwischen 1924 und 1946 erbaut. Der Komfort und die Bauqualität entsprechen den Möglichkeiten der damaligen Zeit. Jedes Gebäude ist einem natürlichen Alterungsprozess unterworfen und muss alle 20 bis 30 Jahre renoviert werden. Nach einigen Sanierungen kommt meist der Zeitpunkt, wo aus wirtschaftlichen Gründen eine weitere Renovation nicht mehr sinnvoll erscheint. Die BGL hat den mittelfristigen Erneuerungsbedarf ihrer Überbauungen erkannt. Damit nicht ein massives Neubau- oder Umzugsproblem entstehen wird, startet die BGL ab 2024, allmählich und in Etappen, mit dem Ersatz von Überbauungen. nach 100 und mehr Jahren Das Haus wird abgebrochen nach 75 Jahren Eine Wertvermehrung lohnt sich nicht mehr, das Haus wird ausgetragen oder abgebrochen Ein neues Haus wird gebaut nach 25 Jahren Das Haus wird saniert nach 50 Jahren Das Haus wird saniert, eventuell mit Wertvermehrung Wie kann der Energieverbrauch gesenkt werden? Durch ein umfassendes Wärmedämmen lässt sich der Heizenergieverbrauch bei allen Überbauungen auf rund die Hälfte senken. Bei einem Neubau mit Minergie-Standard liegt der Verbrauch sogar bei einem Viertel. Wann muss ein Gebäude erneuert werden? Einige Bauten lassen sich auch nach Jahrzehnten gut bewohnen, sodass sich eine Substanzerhaltung lohnt. Bei anderen Häusern aber, deren Bausubstanz und Wohnwert als ungenügend beurteilt werden, ist ein Neubau die beste Lösung. Heizenergieverbrauch der BGL MJ/a % aktuell 51% Dämmung 23% Minergie 6

7 Sind die Wohnungen noch zeitgemäss? Viele Wohnungen in der BGL sind für Familien zu klein und es gibt nur wenig altersgerechte Wohnungen mit Lifterschliessung. In der Überbauung Letten konnten diese Mängel teilweise mit Wohnungszusammenlegungen verbessert werden. Diese Massnahmen sind aber verhältnismässig teuer und die Anzahl Wohnungen wird damit reduziert. kleiner Wohnraum Durchgangszimmer kein Reduit schmale Küche WO KÜ KO 3.99 BAD 4.12 ZI geringe Gesamtfläche kein Lift enge Nasszelle Kann zusätzlicher Wohnraum geschaffen werden? In den Überbauungen Buchegg und Hotze kann gemäss Planungs- und Baugesetz mehr als doppelt so viel Wohnfläche gebaut werden. Diese Chancen will die BGL nutzen und sieht dort in Jahren Neubauten vor. Überbauung Hotze Bestand: 100% Neubau: 203% Überbauung Buchegg Bestand: 100% Neubau: 213% 7

8 ZIELE DER BGL Die Zukunft planen und optimieren Mit dem Bauleitbild wird die bauliche Zukunft so gesteuert, dass es sich in den BGL-Überbauungen auch in den kommenden Jahrzehnten gut wohnen und leben lässt und die Investitionen optimal eingesetzt werden. Eine mieterfreundliche Betreuung Gemeinsam in die Zukunft bedeutet für die BGL: Wir lassen Sie nicht im Stich! Eine mieterfreundliche Betreuung der Genossenschafterinnen und Genossenschafter während der Erneuerungen ist uns wichtig. Wenn in Ihrer Überbauung eine einschneidende Massnahme ansteht, helfen wir Ihnen, eine neue Wohnung zu finden. Durch eine langfristige Information über die geplanten Massnahmen geben wir Ihnen die Möglichkeit, frühzeitig in eine andere Wohnung zu wechseln. Als Mitglied der Genossenschaft haben Sie ein Vorzugsrecht für die Bewerbung um eine der neuen Wohnungen. Zielmieterschaft Termine Ökologie Chancen Sozialverträglichkeit Überbauung Riedtli Überbauung Oerlikon Wohnangebot Energie Finanzen Kommunikation Die Gesamtschau ist wichtig. Die Gesamtschau ist bei der Erarbeitung des Bauleitbildes sehr wichtig. Jede Überbauung bringt andere Voraussetzungen mit, welche bei der Festsetzung der Erneuerungsstrategien zu beachten sind. Die runde Grafik zeigt Einflussund Zielbereiche: Es geht um eine Balance zwischen Werterhaltung und Zukunftsvisionen, um den Umgang mit jüngeren und älteren Menschen, um die Minimierung von Risiken und die Nutzung von Chancen, um den optimalen Einsatz der Finanzen und eine zeitlich aufeinander abgestimmte Staffelung der geplanten Erneuerungen. Mit dem Bauleitbild soll eine ausgewogene und weitsichtige Erneuerung für die nächsten Jahrzehnte ermöglicht werden. Risiken Überbauung Letten Überbauung Hard Überbauung Buchegg Überbauung Hotze Ressourcen 8

9 Die Mieterschaft soll besser durchmischt sein. Basis des Wohnens in der BGL bleibt der gelebte Genossenschaftsgedanke. Gutes nachbarschaftliches Zusammenleben und zufriedene Mieter sollen eine Selbstverständlichkeit sein. In den Überbauungen soll eine ausgewogene Genossenschafterstruktur aus Familien, Paaren und Singles leben. In der BGL soll man geboren und alt werden können. Das Wohnangebot soll vielfältiger werden. Das Wohnangebot soll in den nächsten Jahrzehnten verändert und ergänzt werden, damit mehr familien- und altersgerechte Wohnungen zur Verfügung stehen. Dazu gehört der Mut zur Erneuerung. Die Überbauungen sollen kostengünstig und gleichzeitig modern sein. Mit zeitgemässem Wohnen in ansprechenden Bauten soll die BGL eine Vorreiterrolle übernehmen. Die Nachhaltigkeit soll verbessert werden. Die BGL will ökologische Verbesserungen anstreben und dabei neue Technologien nutzen. Insbesondere sind energetische Verbesserungen (z.b. Dämmung der Gebäude) ins Auge zu fassen, die sowohl die Umwelt schonen als auch die Energiekosten langfristig senken. Mit Neubauten kann der Energieverbrauch am besten reduziert werden. (Nebenstehend die Aufnahme einer Wärmebildkamera, die die Wärmeverluste einer Fassade sichtbar macht.) Die Finanzierung soll langfristig solide sein. Investitionen sollen immer unter Beachtung von Aufwand und Ertrag getätigt werden, um der BGL eine gesunde Basis zu ermöglichen. Damit die Mieten für alle Einkommensschichten bezahlbar bleiben, wird ein ausgewogener Mix von Altem und Neuem angestrebt. Bei Neubauten sollen die Mieten durch Ausschöpfung der Ausnützungsreserve in einem bezahlbaren Rahmen gehalten werden. 9

10 MASSNAHMENPLAN BGL Terminplan Überbauung Letten Riedtli Hotze Hard Oerlikon Buchegg Kleine Instandsetzungen Gesamtsanierung Neubau Gesamtsanierung oder Neubau Die baulichen Massnahmen Der Massnahmenplan zeigt die Erneuerungsvorhaben in allen Überbauungen der BGL bis Bis dann sind alle Gebäude der BGL ein weiteres Mal saniert oder erneuert. Bei der Überbauung Hard ist eine Sanierung vorgesehen. Bei den Überbauungen Riedtli und Letten ist dannzumal zu klären, ob eine Sanierung oder ein Neubau möglich und sinnvoll ist. Bei den Überbauungen Hotze, Oerlikon und Buchegg sind Neubauten vorgesehen. Bei den Neubauten können die beachtlichen Ausnützungsreserven genutzt werden, um zusätzliche und zeitgemässe Wohnungen in verschiedenen Grössen anbieten zu können. Der Massnahmenplan erfüllt unsere Ziele. Der Massnahmenplan stellt ein tragfähiges und zukunftstaugliches Planungsinstrument für die künftige Sanierungs- und Baupolitik der BGL dar. Die Investitionen werden optimal eingesetzt und die Häuser sehen gepflegt aus. Die gestaffelte Abfolge ist für den Vorstand und die Geschäftsstelle gut zu bewältigen und ermöglicht ein mieterfreundliches Umzugskonzept. Neubauten sind vorwiegend in jenen Überbauungen vorgesehen, wo auch grosse Ausnützungsreserven vorhanden sind. Hier können die künftigen Mietzinse dank den zusätzlichen Wohneinheiten dennoch relativ tief gehalten werden. 10

11 Überbauung Letten ist eine Gesamtsanierung evtl. mit weiteren Wohnungszusammenlegungen und Dachausbauten vorgesehen. Ein Neubau soll dannzumal optional geprüft werden. Überbauung Riedtli 2029/30 ist eine Gesamtsanierung der Überbauung Riedtli geplant, evtl. mit Wohnungszusammenlegungen, Dachausbauten und Anbauten. Ein Neubau soll dannzumal optional geprüft werden. Überbauung Hotze 2015 wurde eine Fassadensanierung durchgeführt ist ein Neubau der Überbauung Hotze geplant. Überbauung Hard 2020/21 ist eine Gesamtsanierung der Überbauung Hard mit Schwerpunkt Küchen- und Baderneuerung geplant. Überbauung Oerlikon 2016 ist eine Zwischensanierung des Gebäudes Gorwiden 25 mit Ersatz der Küchen, Fenster und mit neuem Fassadenanstrich geplant. 2043/44 ist ein Ersatz beider Gebäude der Überbauung Oerlikon durch Neubauten vorgesehen. Überbauung Buchegg ist der Neubau der Überbauung Buchegg geplant. Die Wohnfläche kann damit ungefähr verdoppelt und der aktuell sehr einseitige Wohnungsmix verbessert werden. 11

12 ÜBERBAUUNG LETTEN Terminplan Überbauung Letten Die Überbauung Letten steht unter Denkmalschutz. Dadurch werden mögliche Erneuerungsmassnahmen deutlich eingegrenzt. Instandsetzungen Bis zur nächsten Gesamterneuerung erfolgt der gewohnte Unterhalt. Gesamtsanierung oder Neubau ist eine Gesamtsanierung evtl. mit weiteren Wohnungszusammenlegungen und Dachausbauten vorgesehen. Ein Neubau soll optional geprüft werden. Gesamtsanierung oder eventuell Neubau soll die gesamte Überbauung innen und aussen umfassend saniert werden. Im Zuge dieser Sanierung werden eventuell auch weitere Dachausbauten und Wohnungszusammenlegungen durchgeführt. Solche Wohnungserweiterungen sind aus Kostengründen nur im Rahmen einer Gesamtsanierung sinnvoll. Ein Neubau soll optional geprüft werden. Der Entscheid, welche Massnahmen erfolgen, kann einige Jahre vor Planungsbeginn gefällt werden. Kennwerte Überbauung Baujahr ; 1897 Nordstr. 203; 1964 Rousseaustr. 48; 2004 Nordstr. 201 letzte Sanierung Fassade, Fenster, Küchen, Bäder, Tiefgarage Hauptnutzfläche rund m 2, theoretische Ausnützungsreserve ca. 41% Anzahl Wohnungen

13 Rousseaustrasse Rousseaustrasse a 75a 77 75a a 75 Rousseaustrasse Rousseaustrasse Rousseaustrasse Rousseaustrasse Denkmalgeschützte Überbauung mit Potenzial Die Erneuerungsmassnahmen in der Überbauung Letten beschränken sich auf Sanierungen der bestehenden Häuser. Es besteht aber Potenzial für weitere Dachausbauten und Wohnungszusammenlegungen. Da solche Wohnungserweiterungen aus Kostengründen nur im Rahmen einer Gesamtsanierung sinnvoll sind, erfolgen diese erst wieder ab Die Projektskizze rechts aussen zeigt beispielhaft mögliche Dachausbauten und Wohnungszusammenlegungen. Ein Teil- oder Gesamtneubau soll dannzumal optional geprüft werden und je nach Verhandlungsresultat mit der Denkmalpflege umgesetzt werden. Der Entscheid über die konkreten Massnahmen erfolgt zu einem späteren Zeitpunkt. Ein vielseitiges Wohnungsangebot Bei der letzten Sanierung wurde dank Wohnungszusammenlegungen und Dach erweiterungen ein gut durchmischtes Wohnungsangebot mit zahlreichen Familienwohnungen realisiert. Der Kinderanteil in der Überbauung liegt denn Plannr. Nr. 2103, Mst. 1:2000 auch deutlich über dem Durchschnitt der Stadt Zürich. Plannr. Nr. 2103, Mst. 1:2000 Altersstruktur der Bewohnerschaft (statistische Daten von 2010) Rousseaustrasse Rousseaustrasse Rousseaustrasse Lettenstrasse 48 5 Moosbergerweg 4 Plannr. Nr. 2103, Mst. 1: Nürenbergweg Lettenstrasse Lettenstrasse 5 Moosbergerweg Nürenbergweg 30 Moosbergerweg Nürenbergweg Nordstrasse Nordstrasse Nordstrasse Nordstrasse Nordstrasse Nordstrasse N N N Rousseaustrasse Moosbergerweg 98 Nürenbergweg Lettenstrasse Nordstrasse Nordstrasse Nordstrasse Rousseaustrasse Situationsplan und mögliche Wohnungserweiterungen Wohnungsspiegel Bestand Lettenstrasse 5 Moosbergerweg Nürenbergweg Nordstrasse Kolonie Bucheg Mst. 1:2000 Plannr. BLB 836- Nordstrasse Übersichtsplan Wohnungszusammenlegungen Übersichtsplan Wohnungszusammenlegungen bestehende bestehende Maisonnettewohnungen Maisonnettewohnungen Übersichtsplan bestehende Maisonnettewohnungen Wohnungszusammenlegungen Maisonnette durch Ausbau durch von Ausbau ungenutzten von unge- Estrichen bestehende Maisonnette nutzten Maisonnettewohnungen durch mit Estrichen bestehenden Ausbau von Dachwohnungen ungenutzten Estrichen Maisonnette horizontale Wohnungszusammenlegung mit durch bestehenden Ausbau mit bestehenden von Dachwohnungen ungenutzten Dachwohnungen mit bestehenden Dachwohnungen Estrichen Maisonnette horizontale Wohnungszusammenlegung horizontale Wohnungszusammenlegung Wohnungszusammenlegung 100% 50% 0% 14% 21% 1 16% 62% 1 60% 68% 24% 19% 16% Überb. Letten Total BGL Stadt Zürich 65+ Jahre Jahre 0-19 Jahre 1 Zi, 1 Zi, 1 Zi, 66 Whg. 6 Whg. 3 3% % 3% 2 Zi, 2 Zi, 2 Zi, Whg. 35 Whg. 1616% % 16% 3 Zi, 3 Zi, 3 Zi, 101 Whg. 101 Whg. 4646% % 46% 4 Zi, 62 Whg. 28% 4 4 Zi, Zi, Whg. 2828% % 4.5 Zi, 9 Whg. 4% 4.5 Zi, 99 Whg. 4 % 4% 5.5 Zi, 6 Whg. 3% 5.5 Zi, 66 Whg. 3 % 3% 13

14 ÜBERBAUUNG RIEDTLI Terminplan Überbauung Riedtli Die Überbauung Riedtli verfügt über eine gute Bausubstanz und Potenzial für Um- und Anbauten. Instandsetzungen Bis zur nächsten Gesamterneuerung erfolgt der gewohnte Unterhalt. Gesamtsanierung oder Neubau 2029/30 ist eine Gesamtsanierung der Überbauung Riedtli geplant, evtl. mit Wohnungszusammenlegungen, Dachausbauten und Anbauten. Ein Neubau soll optional geprüft werden. Umsiedlungen sind nicht auszuschliessen. Gesamtsanierung 2029/ /30 soll die gesamte Überbauung innen und aussen umfassend saniert werden. Dabei besteht die Möglichkeit, Dachausbauten, Anbauten und Wohnungszusammenlegungen vorzunehmen. Ein Neubau soll ebenfalls geprüft werden. Der Entscheid, welche Massnahmen erfolgen, kann einige Jahre vor Planungsbeginn gefällt werden. Kennwerte Überbauung Baujahr 1926; 1992 Stolzestr. 9 letzte Sanierungen 2004 Bäder; 1991/92 Fassade, Fenster, Balkone, Küchen Hauptnutzfläche rund m 2, Ausnützungsreserve ca. 39% Anzahl Wohnungen heute 45 14

15 5 Überbauung mit Potenzial Mit Anbauten und Dachausbauten könnten die bestehenden Wohnungen vergrössert und damit ein ausgewogener Wohnungsmix mit mehr Familienwohnungen realisiert werden. Da solche Wohnungserweiterungen relativ kostenintensiv sind, soll auch ein Neubau optional geprüft werden. Der Entscheid über die konkreten Massnahmen erfolgt zu einem späteren Zeitpunkt. Riedtlistrasse Stolzestrasse Durchmischung der Bewohnerschaft Die Überbauung Riedtli verfügt über einen grossen Anteil an 3-Zimmer-Wohnungen. Die aktuelle Altersstruktur zeigt, dass der Anteil an älteren Bewohnerinnen und Bewohnern überdurchschnittlich hoch ist und ein spezifisches Angebot für Wohnen im Alter ein Thema sein kann. Altersstruktur der Bewohnerschaft (statistische Daten von 2010) Wohnungsspiegel Bestand 100% 27% 21% 16% 65+ Jahre 2 Zi, 5 Whg. 11 % 50% 58% 60% 68% Jahre 3 Zi, 4 Zi, 28 Whg. 12 Whg. 62 % 27 % 0% 15% 19% 16% Überb. Riedtli Total BGL Stadt Zürich 0-19 Jahre 15

16 ÜBERBAUUNG HOTZE Legende Kleine Instandsetzungen Gesamtsanierung Terminplan Neubau Überbauung Gesamtsanierung oder Neubau Legende Hotze Kleine Instandsetzung Gorwiden Kleine Instandsetzungen Gesamtsanierung Mit einem Neubau in der Überbauung Hotze kann die Wohnfläche ungefähr verdoppelt und der aktuell sehr einseitige Wohnungsmix verbessert werden. Fassadensanierung Neubau Gesamtsanierung oder Neubau Kleine Instandsetzung Gorwiden 2015 erfolgte eine Fassadensanierung ist ein Neubau geplant. Fassadensanierung Instandsetzungen 2015 erfolgte eine Fassadensanierung. Ansonsten erfolgt bis zum Neubau der gewohnte Unterhalt. Auf Wohnungszusammenlegungen wird verzichtet, da sich diese nicht mehr amortisieren lassen. Neubau ist der Ersatz der Überbauung Hotze durch Neubauten geplant. Die Wohnfläche soll ungefähr verdoppelt werden. Es ist ein ausgewogener Mix an familienund altersgerechten Wohnungen vorgesehen. Im Sockelgeschoss an der Schaffhauser- und der Hotzestrasse sind öffentliche Nutzungen (z.b. Cafeteria, Läden, Praxen) denkbar. Mit dem Neubau können energetisch optimale Gebäude errichtet werden. Die Neubauten können in Etappen umgesetzt werden, sodass die Bewohnerinnen und Bewohner teilweise innerhalb der Überbauung wohnen bleiben können. Kennwerte Überbauung Baujahr 1929 letzte Sanierungen 1988/89 Fassade, Balkone, Fenster; 1997/98 Küchen, Bäder Hauptnutzfläche rund m 2, Ausnützungsreserve ca. 103% Anzahl Wohnungen heute 85, Neubau ca

17 Stüssistrasse Die Wohnfläche kann ungefähr verdoppelt werden. Mit einem Neubau in der Überbauung Hotze kann die Anzahl der Wohnungen von heute 85 auf ca Wohnungen erhöht werden. Die hervorragende Lage am Schaffhauserplatz ist sowohl für ältere Menschen wie auch für Familien äusserst attraktiv. Die nachfolgende Modellaufnahme zeigt nur ein mögliches Konzept für einen Neubau. Das konkrete Projekt wird zu gegebener Zeit mit einem Konkurrenzverfahren erarbeitet. Bestand: 100% Neubau: 203% Hotzesteig Hotzestrasse Das neue Wohnangebot ermöglicht eine gut durchmischte Bewohnerschaft. In den vielen bestehenden 3.5-Zimmer-Wohnungen der Überbauung Hotze leben zur Zeit überdurchschnittlich viele ältere Personen. Die neuen Wohnungen sollen eine Bandbreite von 2.5 bis 5.5 Zimmer aufweisen. Ein Angebot mit spezifisch altersgerechten Wohnungen soll ins Projekt integriert werden. Altersstruktur der Bewohnerschaft (statistische Daten von 2010) Wohnungsspiegel Bestand 100% 50% 0% 38% 21% 1 16% 48% 1 60% 68% 14% 19% 16% Überb. Hotze Total BGL Stadt Zürich 65+ Jahre Jahre 0-19 Jahre 2 Zi, 2.5 Zi, 3 Zi, 3.5 Zi, 4 Zi, 4.5 Zi, 2 Whg. 2 Whg. 11 Whg. 55 Whg. 14Whg. 1 Whg. 2 % 2 % 14 % 64 % 17 % 1 % 17

18 ÜBERBAUUNG HARD Terminplan Überbauung Hard Aufgrund der Ausnützungs reserven wäre ein Neubau interessant. Da die Überbauung aber im Inventar der schützenswerten Bauten der Stadt Zürich steht, ist als nächste Massnahme eine Gesamtsanierung vorgesehen. Gesamtsanierung 2020/21 ist eine Gesamtsanierung der Überbauung Hard mit Schwerpunkt Küchen-/Baderneuerung geplant. Instandsetzungen Bis zur nächsten Gesamtsanierung erfolgt der gewohnte Unterhalt. Gesamtsanierung 2020/ /21 ist eine Gesamtsanierung der Überbauung Hard geplant. Die Gesamtsanierung umfasst alle notwendigen Instandsetzungsmassnahmen mit Schwerpunkt Küchen-/ Badsanierung. Aufgrund des Denkmalschutzes sind vermutlich nur minimale energetische Verbesserungen und keine Wohnungszusammenlegungen oder Dachausbauten möglich. Kennwerte Überbauung Baujahr letzte Sanierung Fassade, Fenster, Lift, Küchen, Bäder Hauptnutzfläche rund m 2, theoretische Ausnützungsreserve ca. 65% Anzahl Wohnungen

19 Gugolzstrasse Die bestehende Überbauung Hard wird kaum verändert. Aufgrund des Denkmalschutzes ist es vorerst nicht möglich, Veränderungen vorzunehmen. Die Erneuerungsmassnahmen in der Überbauung Hard beschränken sich auf Sanierungen und Instandsetzungen der denkmalgeschützten Gebäude. Hohlstrasse Eichbühlstrasse Der Wohnungsmix bleibt bestehen. Der Anteil an Familienwohnungen bleibt sehr gering. Der Anteil der 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen liegt bei 97%. Die aktuelle Altersstruktur zeigt, dass der Anteil an älteren Bewohnern und Kindern dennoch ungefähr im Durchschnitt der Stadt Zürich liegt. Altersstruktur der Bewohnerschaft (statistische Daten von 2010) Wohnungsspiegel Bestand 100% 16% 21% 16% Jahre 2 Zi, 56 Whg. 34 % 50% 66% 60% 68% Jahre 2.5 Zi, 3 Zi, 29 Whg. 74 Whg. 18 % 45 % 0% 18% 19% 16% 0-19 Jahre 4.5 Zi, 4 Whg. 3 % Überb. Hard Total BGL Stadt Zürich 19

20 ÜBERBAUUNG OERLIKON Terminplan Überbauung Oerlikon Mit einer Zwischensanierung des Gebäudes Gorwiden 25 wird ermöglicht, dass beide Gebäude bis 2043 bestehen bleiben und dann miteinander durch Neubauten ersetzt werden können. Instandsetzung Gorwiden 2017 ist eine Zwischensanierung des Gebäudes Gorwiden 25 mit Ersatz der Küchen, Fenster und mit neuem Fassadenanstrich geplant. Kleine Instandsetzung Gorwiden Neubau 2017 ist eine Zwischensanierung des Gebäudes Gorwiden 25 mit Ersatz der Küchen, Fenster und mit neuem Fassandenanstrich geplant. 2043/44 ist ein Ersatz von beiden Gebäuden der Überbauung Oerlikon durch Neubauten vorgesehen. Instandsetzung Friedheimstrasse Für das Gebäude an der Friedheim strasse erfolgt der gewohnte Unterhalt. Neubau 2043/ /44 sind Neubauten für beide Häuser der Überbauung Oerlikon vorgesehen. Hiermit wird ermöglicht, dass beide Gebäude miteinander ersetzt werden können. So kann in der kleinen Überbauung eine Gesamtlösung mit einheitlichem Zustand erreicht werden. Zudem kann die Wohnfläche ungefähr um die Hälfte erhöht werden. Kennwerte Überbauung Baujahr 1926 Friedheimstrasse 1960 Gorwiden letzte Sanierungen 2004 Friedheimstrasse: Küchen, Bäder Gorwiden: Bäder 1990/91 Friedheimstrasse: Fassade, Fenster Gorwiden: Fassade, Küchen Hauptnutzfläche rund m 2, Ausnützungsreserve ca. 56% Anzahl Wohnungen heute 21, Neubau ca

21 Gorwiden Instandsetzung des Gebäudes Gorwiden 25 Das Gebäude von 1960 wird 2017 mit den notwendigen Massnahmen nochmals für rund 25 Jahre fit gemacht. Dazu gehört eine Erneuerung der Küchen, Fenster und Rolladen sowie des Fassadenanstrichs. Friedheimstrasse Rässlerweg Einheitliche Lösung für die Zukunft Mit dem Ersatz beider Häuser der Überbauung Oerlikon im 2043/44 kann die Ausnützungs reserve von ca. 56% ausgeschöpft werden. Die Neubauten können die Wohnbedürfnisse von älteren Bewohnern und Familien optimal erfüllen. Die oben rechts abgebildete Modellaufnahme zeigt nur ein mögliches Konzept für Neubauten. Das konkrete Projekt wird zu gegebener Zeit erarbeitet. Altersstruktur der Bewohnerschaft (statistische Daten von 2010) Wohnungsspiegel Bestand 100% 50% 28% 21% 1 16% 50% 60% 68% Jahre Jahre 3 Zi, 4 Zi, 4.5 Zi, 9 Whg. 11 Whg. 1 Whg. 43 % 52 % 5 % 0% 22% 19% 16% Überb. Oerlikon Total BGL Stadt Zürich Jahre 21

22 ÜBERBAUUNG BUCHEGG Terminplan Überbauung Buchegg Mit einem Neubau in der Überbauung Buchegg kann die Wohnfläche mehr als verdoppelt und Wohnraum für eine ausgewogene Bewohnerschaft bereitgestellt werden. Neubau ist der Neubau der Überbauung Buchegg geplant. Die Wohnfläche kann damit ungefähr verdoppelt und der aktuell sehr einseitige Wohnungsmix verbessert werden. Instandsetzung Für die nächsten Jahre ist in der Überbauung Buchegg der gewohnte Unterhalt vorgesehen. Neubau ist der Ersatz der Überbauung Buchegg durch Neubauten vorgesehen. Die Wohnfläche kann bei Ausschöpfung der Ausnützungsreserve ungefähr verdoppelt werden. Es ist ein ausgewogener Mix an familien- und altersgerechten Wohnungen vorgesehen. Im lärmbelasteten Sockelgeschoss an der Bucheggstrasse sind öffentliche Nutzungen (z.b. Lebensmittelgeschäft) denkbar. Mit dem Neubau können energetisch optimale Gebäude errichtet werden. Die Neubauten können in Etappen umgesetzt werden, sodass die Bewohnerinnen und Bewohner mehrheitlich innerhalb der Überbauung wohnen bleiben können. Kennwerte Überbauung Baujahr 1946 letzte Sanierungen Fassade, Fenster, Küchen, Bäder; 2004 Balkone Hauptnutzfläche rund m 2, Ausnützungsreserve ca. 113% Anzahl Wohnungen heute 66, Neubau ca

23 Die Wohnfläche kann verdoppelt werden. Mit einem Neubau in der Überbauung Buchegg können statt den bestehenden 66 kleineren Wohnungen ca grössere Wohneinheiten realisiert werden. Die nachfolgende Modellaufnahme zeigt nur ein mögliches Konzept für einen Neubau. Das konkrete Projekt wird zu gegebener Zeit in einem Konkurrenzverfahren (eventuell auch in Zusammenarbeit mit der Nachbargenossenschaft) erarbeitet. Bestand: 100% Neubau: 213% Bucheggstrasse Guggachstrasse Zeppelinstrasse 64 Das neue Wohnangebot ermöglicht eine gut durchmischte Bewohnerschaft. In den bestehenden Wohnungen der Überbauung Buchegg leben zur Zeit überdurchschnittlich viele ältere Personen. Mit einem Neubau kann Wohnraum für eine ausgewogene Bewohnerschaft mit Familien, Paaren und Singles, für Jung und Alt, bereitgestellt werden. Ein Angebot mit spezifisch altersgerechten Wohnungen soll ins Projekt integriert werden. Altersstruktur der Bewohnerschaft (statistische Daten von 2010) Wohnungsspiegel Bestand 100% 50% 31% 21% 16% 55% 60% 68% Jahre Jahre 2 Zi, 3 Zi, 4 Zi, 20 Whg. 32 Whg. 14 Whg. 30 % 49 % 21 % 0% 14% 19% 16% Überb. Buchegg Total BGL Stadt Zürich 0-19 Jahre 23

24 FOTOS DER INFOVERANSTALTUNG IM HERBST 2012 Nordstrasse Nordstrasse Nürenbergweg Rousseaustrasse 24

25 DIE HÄUFIGSTEN FRAGEN AUS DEN INFOVERANSTALTUNGEN Ich schätze die offene Information. Nun weiss ich, was mit meiner Wohnung längerfristig vorgesehen ist. Viele Bewohnerinnen und Bewohner sind froh, dass sie nun über die nächsten Jahre wissen, was mit ihren Wohnungen vorgesehen ist. Die Argumente für die jeweiligen Erneuerungsmassnahmen, seien es Sanierungen oder Neubauten, werden als verständlich und nachvollziehbar gesehen. Da der Massnahmenplan gut aufgenommen wurde, haben wir nun die Bauleitbild-Broschüre auf dieser Grundlage fertiggestellt. Wo kann ich hinziehen, wenn meine Wohnung abgebrochen wird? Insbesondere bei Überbauungen, wo ein Neubau oder eine umfassende Sanierung vorgesehen ist, werden die Bewohnerinnen und Bewohner nicht in ihrer Wohnung bleiben können. Dies beschäftigt viele von Ihnen. Entsprechend häufig wurde an den Informationsanlässen gefragt, wie es denn mit dem Umzugskonzept und den Ersatzwohnungen aussehe, oder, ob schon klar sei, welche Häuser erst in der zweiten Etappe abgebrochen würden. Denn diese Bewohnerinnen und Bewohner könnten dann direkt in die erste Etappe des Neubaus umziehen. Noch wissen wir vom Vorstand und der Geschäftsstelle nicht, wie die Neubauten und Gesamtsanierungen genau aussehen und wie diese etappiert werden. Die vorgestellten Studien sind Konzepte und keine Projekte. Für uns ist aber klar: Eine mieterfreundliche Betreuung der Genossenschafterinnen und Genossenschafter während der Erneuerungen ist uns wichtig. Wir werden Ihnen so gut wie möglich helfen, innerhalb der BGL eine neue Wohnung zu finden. Durch eine langfristige Information über die geplanten Massnahmen wird es möglich sein, frühzeitig in eine andere Wohnung zu wechseln. Als Mitglied der Genossenschaft haben Sie ein Vorzugsrecht für die Bewerbung um eine der neuen Wohnungen. Was passiert, wenn es einen Wechsel im Vorstand oder der Geschäftsleitung gibt? Personelle Veränderungen sind immer möglich. Der Vorstand hat ein hohes Interesse daran, gute Nachfolgelösungen zu finden, sodass die bisherigen Planungen weitergeführt und das vorliegende Bauleitbild sinngemäss umgesetzt werden kann. Unsere Umwelt und unsere Bedürfnisse werden sich in den kommenden Jahren aber sicher weiterentwickeln. Daher wird es von Zeit zu Zeit nötig sein, das Bauleitbild zu überprüfen und allfällige Anpassungen vorzunehmen. Wie geht es mit dem Bauleitbild weiter? Das Bauleitbild wird regelmässig geprüft und gegebenenfalls wieder angepasst. Definitive Entscheidungen werden zu gegebener Zeit gemeinsam mit den Bewohnerinnen und Bewohnern getroffen. 25

26 LEITBILD BGL Mit Begeisterung Gemeinsames leisten. Preiswerte Wohn- und Lebensräume sind und bleiben ein wertvolles Gut, das wir auch für zukünftige Generationen pflegen und bewahren möchten. Ebenso sehen wir im genossenschaftlichen Gedanken der Solidarität und der Eigenverantwortung ein tragfähiges Fundament, für das es sich einzustehen lohnt. Diese grundlegenden Werte prägen die Tätigkeit und das Selbstverständnis der Baugenossenschaft Letten, kurz BGL genannt, die für Begeisterung, Gemeinsamkeit und Leistungsfähigkeit steht. Begeisterung Mit viel Einsatz und Freude gestalten und erhalten wir erschwinglichen Lebensraum. Unser aktives Engagement für genossenschaftliches Wohnen bedeutet, am selben Strick zu ziehen, mit zu gestalten, mit zu denken und einen Beitrag zu leisten. Mit Begeisterung packen wir Neues an, mit Liebe zum Detail setzen wir Geplantes um. Gemeinsamkeit Gemeinsam sind wir stärker. Individuelle Vielfalt und sozialen Zusammenhalt zu fördern, sind bei uns mehr als ein Lippenbekenntnis: sie bilden die Leitgedanken für das tägliche Zusammenleben. Ein vielseitiger Mietermix, Nachbarschaftshilfe und Toleranz, partnerschaftliche Geschäftsbeziehungen und faire Bedingungen dienen dazu, einen gemeinsamen Nenner für ein einvernehmliches Miteinander zu schaffen. Leistungsfähigkeit Wir sind fit für zukünftige Herausforderungen und Chancen. Damit wir auch morgen noch zeitgemässen und preiswerten Wohnkomfort anbieten können, achten wir auf effiziente Investitionen, langfristigen Werterhalt und eine umsichtige Planung. Ein langfristig angelegtes und an aktuelle Bedingungen anpassbares Bauleitbild sichert die optimale Leistungsfähigkeit und Ressourcenplanung für die Zukunft. 26

27 BETEILIGTE UND IMPRESSUM Projektteam Bauleitbild: Vorstand BGL Walter Bühler (Präsident) Emil Eichmann (Vizepräsident) Gabi Stuber Lilo Obba Erich Steffen (Städtischer Vertreter) Geschäftsstelle BGL Hans Wettstein (Geschäftsführer) Architekt Marius Gabrieli Projektleitung, Fachbegleitung arc Consulting: Ivo Moeschlin Kathrin Schnellmann Externe Beteiligte Bau- und Umweltchemie, Zürich Herausgeberin Baugenossenschaft Letten Zürich Auflage: 1000 Exemplare Redaktion Vorstand BGL, arc Consulting Fotos Ursula Meisser, Zürich arc Consulting, BGL, bing.com Druck Gysin AG, Zürich Gestaltung arc Consulting Binzstrasse 39, 8045 Zürich Tel , Fax Bezugs- und Kontaktadresse Baugenossenschaft Letten Schaffhauserstrasse 68, Postfach, 8042 Zürich Tel , Fax

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