Duldungspflichten des Mieters bei Umbauten und Modernisierung. Helge Schulz, Rechtsanwälte Wedler GbR, Hannover 6./7.

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1 Duldungspflichten des Mieters bei Umbauten und Modernisierung Helge Schulz, Rechtsanwälte Wedler GbR, Hannover 6./7. September 2018

2 Voraussetzungen Modernisierungsmaßnahme Ankündigung Härtefälle Mitwirkungspflichten des Vermieters Kündigungsrechte Modernisierungsvereinbarungen 2

3 beispielhafte Maßnahme Anbau von Balkonen Wärmedämmverbundsystem Fenstererneuerung (Isolierfenster) Einbau eines Aufzuges Ausbau des Dachgeschosses zu Wohnungen 3

4 Grundlagen Der Mieter hat Maßnahmen zu dulden, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind ( 555a Abs. 1 BGB) Der Mieter hat eine Modernisierungsmaßnahme zu dulden ( 555d Abs. 1 BGB) 4

5 Grundlagen Der Mieter hat eine Modernisierungsmaßnahme zu dulden ( 555d Abs. 1 BGB) Voraussetzung: Modernisierung im Sinne von 555b BGB ordnungsgemäße Ankündigung Ankündigungsfrist abgelaufen keine überwiegenden Härtegründe sprechen gegen die Durchführung wirtschaftliche Härte für den Mieter ist kein Faktor 5

6 Modernisierung nach 555b BGB Nr. 1 nachhaltige Einsparung von Endenergie in Bezug auf die Mietsache (energetische Modernisierung), z.b. Solarthermie, Geothermie, Dämmung, Thermostatventile, wärmedämmende Fenster, ggf. Umstellung auf Zentralheizung Nr. 2 Einsparung von Primärenergie sowie Maßnahme für Klimaschutz z.b. Fernwärme, Photovoltaik, Windenergie Nr. 3 - Reduzierung des Wasserverbrauches Wasseruhren, Durchlaufbegrenzer 6

7 Modernisierung nach 555b BGB Nr. 4 Erhöhung des Gebrauchswertes Maßnahme, die den Gebrauchswert nachhaltig erhöht und eine bessere Benutzung ermöglicht, z.b. Aufzug, Sicherheitsschlösser, Rauchwarnmelder, Isolierverglasung, Zentralheizung, Schallschutz, Kabelanschluss, Balkone, Austausch eines Gasherdes durch einen Induktionsherd Nr. 5 Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse Fahrradunterstand, Grünanlage, Spielplatz 7

8 Modernisierung nach 555b BGB Nr. 6 Umsetzung nicht vom Vermieter zur vertretender Maßnahmen z.b. Umsetzung öffentlich-rechtlicher Vorschriften zu Heizung, Rauchwarnmelder, Wärmemengenzähler, ggf. Vorschriften des Denkmalschutzes, Schließung einer Müllabwurfanlage (LG Berlin, 65 S 311/16) Nr. 7 Schaffung neuen Wohnraumes Exkurs: Teilkündigungsrecht für nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume (z.b. Bodenkammern) in 573b BGB, wenn zu Wohnraum umwandeln oder als Nebenräume für neuen Wohnraum 8

9 Exkurs zur Mieterhöhung nach 559 BGB Duldungspflichten für alle Maßnahmen Nr. 1-7 Mieterhöhung nur bei Nr. 1, 3, 4, 5, 6, also nicht für Einsparung von Primärenergie (Nr. 2) Schaffung von Wohnraum (Nr. 7) 9

10 beispielhafte Maßnahme Anbau von Balkonen - (Wohnwertverbesserung) Wärmedämmverbundsystem - (Ersparnis Endenergie) Fenstererneuerung - (Ersparnis Endenergie) Einbau eines Aufzuges (Wohnwertverbesserung) Ausbau des Dachgeschosses zu Wohnungen - (Schaffung von Wohnraum) 10

11 Besonderheiten Balkone Ersterrichtung - Wohnwertverbesserung (BGH, VIII 242/10) Errichtung eines Zweitbalkones keine Verbesserung (LG Berlin, 65 S 193/15) Balkon zu Wintergarten keine Verbesserung (LG Berlin, 64 S 507/96) Einsparung Endenergie (z.b. WDVS und Fenster) jede Messbare Einsparung, eine bestimmte Mindestquote ist nicht erforderlich (BGH, VIII ARZ 3/01) Einbau eines Aufzuges Wohnwertverbesserung (BGH, VIII 146/10) 11

12 Grenzen BGH VIII ZR 28/17 Vermieter plant umfangreiche Umbauten und Instandsetzungen Wärmedämmung Fassade, Dach, Bodenplatte Austausch Fenster und Türen Verlegung von Leitungen unter Putz; leistungsfähige Elektrostränge im Bereich des Schornsteins Entfernung der Heizungen und Einbau einer neuen Gasetagenheizung Modernisierung Bäder (neue Badewanne und Dusche) 12

13 Grenzen BGH VIII ZR 28/17 Verfliesung des Bodens Erneuerungen Klingel- und Schließanlage Änderung des Grundrisses durch neue Räume (Wintergarten und Ausbau des Spitzbodens) Veränderter Zuschnitt der Wohnräume und des Bades Abriss einer Veranda Anlegung einer Terrasse etc 13

14 Grenzen BGH VIII ZR 28/17 Zum Teil keine Modernisierung i.s.v. 555b Nr. 4 und 5 BGB zu weitreichende Änderungen Durchführung ändert den Charakter der Mietsache grundlegend Änderung des Grundrisses Wintergarten und Ausbau des Spitzbodens veränderter Zuschnitt der Wohnräume und des Bades nicht mehr bloße Verbesserung des Zustandes sondern Schaffung eines nicht mehr vergleichbaren neuen Zustandes 14

15 Ankündigung 555c Abs. 1 BGB 3 Monate vor Beginn in Textform Art und voraussichtlichen Umfang der Maßnahme in wesentlichen Zügen den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung sowie der voraussichtlichen zukünftigen Betriebskosten Abs. 1-3 nicht anwendbar, wenn nur unerhebliche Einwirkung auf die Mietsache und nur unerhebliche Mieterhöhung 15

16 Ankündigung 555c Abs. 2-4 BGB Hinweis auf Form und Frist des Härteeinwandes gemäß 555d Abs. 3 S. 1 BGB (keine Duldung aufgrund von Härtefall für den Mieter) für Ankündigung von Maßnahme nach Nr. 1 und 2 (Energieersparnis) genügt Bezugnahme auf anerkannte Pauschalwerte der Bauteile Abs. 1-3 nicht anwendbar, wenn nur unerhebliche Einwirkung auf die Mietsache und nur unerhebliche Mieterhöhung 16

17 Ankündigung im Detail 3 Monate vor Beginn in Textform Art und voraussichtlichen Umfang der Maßnahme in wesentlichen Zügen Mieter soll anhand der Angaben Duldungspflicht und auch Härtefall prüfen können Einordnung als Modernisierung muss möglich sein konkrete Bezeichnung nach Art der Maßnahme (z.b. Einbau wärmedämmender Fenster) Angaben zu Energieeinsparung (schlagwortartig genügt) 17

18 Ankündigung im Detail Art und voraussichtlichen Umfang der Maßnahme in wesentlichen Zügen keine Wärmebedarfsberechnung erforderlich (BGH, VIII AZR 3/01) bei energetischer Modernisierung genügt Angabe von Pauschalwerten der Bauteile ( 555c Abs. 3 BGB) Angaben zum voraussichtlichen Umfang der Maßnahme - z.b. Bezeichnung zu entfernender Heizkörper ist nicht erforderlich, auch nicht Wandöffnungen für Rohrdurchführungen, etc. (BGH, VIII 242/10) 18

19 Ankündigung im Detail Fassadendämmung bauliche Schritte beschreiben Bezugnahme auf allgemein anerkannte Pauschalwerte (insb. Durchgangswerte) der Baustoffe genügen ( 555c Abs. 3 BGB) Mieter muss auch dulden, wenn Maßnahme baurechtliche Vorschriften verletzt (hier: EnEV, LG Berlin, 65 S 462/16) 19

20 AG Bremen, 7 C 284/17 Heizungseinbau Vermieter muss Maßnahme schlagwortartig bezeichnen und Beurteilungsgrundlage liefern, ob die Maßnahme nachhaltig Energie einspart z.b.: Vergleich von Alt und Neu pauschale Beschreibung genügt nicht 20

21 AG München, 453 C 22061/15 Vermieter kündigt an Errichtung eines Außenaufzuges Anbringung von Balkonen Einbau dreifach isolierverglaste Fenster Abschluss an Zentralheizung Austausch Elektroleitungen Beginn, Ende, Mieterhöhung und BK-Änderung sind genannt 21

22 AG München, 453 C 22061/15 Außenaufzug Gebrauchswerterhöhung, Lage und bauliche Schritte sind anzugeben Elektroinstallation Gebrauchswerterhöhung, bauliche Schritte angeben genaue Stelle für Schlitzarbeiten muss nicht mitgeteilt werden der genaue Verlauf der Leitungen unter Putz muss nicht mitgeteilt werden Heizung energetische Modernisierung, bauliche Schritte angeben Zahl und Standort der neuen Heizkörper sind anzugeben Maße der Heizkörper müssen nicht angegeben werden 22

23 AG München, 453 C 22061/15 Fenster Beschreibung der baulichen Schritte erforderlich genaue Fensterart muss nicht angegeben werden Energieersparnis muss nicht beziffert werden Angabe von Wärmedurchgangskoeffizient genügt 23

24 Ankündigung im Detail Beginn und Dauer Angabe nach voraussichtlichen Zeitpunkten Datum nicht erforderlich, Woche oder nähere Eingrenzung (z.b. Monatsanfang) genügt voraussichtliche Mieterhöhung voraussichtliche Betriebskosten 24

25 Ankündigung im Detail Härtefall (Duldung) Wir weisen Sie darauf hin, dass eine Duldungspflicht nicht besteht, wenn die Modernisierungsmaßnahme für Sie, Ihre Familie oder einen Angehörigen Ihres Haushaltes eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen sowohl des Vermieters als auch anderer Mieter in dem Gebäude von Belangen der Energieeinsparung und des Klimaschutzes nicht zu rechtfertigen ist. Die zu erwartende Mieterhöhung sowie die voraussichtlichen zukünftigen Betriebskosten bleiben bei der Abwägung im Rahmen der Duldungspflicht außer Betracht; sie sind nur nach 559 Abs. 4 und 5 bei einer Mieterhöhung zu berücksichtigen. Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Duldung begründen, sind uns bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, in Textform mitzuteilen. 25

26 Härtefall 555d Abs. 2, 3 BGB; Interessenabwägung Mieterseite - Mieter und im Haushalt lebende Personen Beeinträchtigungen durch Bautätigkeit Nutzungsmöglichkeit der Wohnung beeinträchtigt, Zutritt für Dritte Lärm, Schmutz, Folgen der Bautätigkeit Beeinträchtigungen (z.b. Lärm, Zuschnitt der Wohnung, Verdunklung, Aussicht, Einbuße von Stellfläche Aufwendungen des Mieters Verbesserungsmaßnahmen durch den Mieter persönliche Härte, Krankheit, Alter, etc. 26

27 Härtefall 555d Abs. 2, 3 BGB; Formelles Härtegründe sind in Textform geltend zu machen Pauschale Behauptung Härte genügt nicht Mieter muss Gründe nennen bis Ende des Monats, der auf die Ankündigung folgt danach ist der Mieter mit Härtegründen ausgeschlossen es sei denn, der Vermieter hatte hierauf nicht korrekt hingewiesen 27

28 Duldungsanspruch/ Mitwirkung Modernisierung ordnungsgemäß angekündigt und keine Härte Fazit: Mieter hat Maßnahme zu dulden Mitwirkung des Vermieters, Aufwendungsersatz, Hotelkosten? 28

29 Duldungsanspruch/ Mitwirkung Gestattung des Zutritts zur Wohnung Hinnehmen der Beeinträchtigungen Lärm, Schmutz Gerüststellung Dritte Personen in Haus und Wohnung Abstellen der Versorgungsleitungen (Wasser, Gas, Strom, Aufzug, etc.) i.d.r. keine aktive Mitwirkungspflicht 29

30 Duldungsanspruch/ Mitwirkung Vermieter hat notwendige Nebenarbeiten durchzuführen Verpackung des Inventars Abbau der Möbel anschließender Aufbau der Möbel Reinigungs- und Malerarbeiten tauscht der Vermieter Gasherde, durch Induktionsherde aus, haben den Mieter einen Anspruch auf einen Kostenvorschuss für die Anschaffung neuer Töpfe (AG Schöneberg, 103 C 196/16) 30

31 Duldungsanspruch/ Mitwirkung ist die Wohnung nicht nutzbar muss Vermieter Ersatzwohnung (mittlere Art und Güte, s. LG München 14 S 4128/15) oder Hotelzimmer stellen ggf. sich an Umzugskosten beteiligen entfällt die Verpflichtung zur Mietzahlung 31

32 LG München, 14 S 4128/15 Die Parteien hatten sich verglichen. Mieter M duldet Maßnahmen, V besorgt einstweilen eine Unterbringungsmöglichkeit in einer Pension. V mietet für M ein Zimmer in einem sog. Boardinghaus M bleibt in der Wohnung und mach ein Zurückbehaltungsrecht geltend. zu Recht! Der Vermieter schuldet eine Pension mittlerer Art und Güte. 32

33 LG Berlin 65 S 301/15 V kündigt umfangreichte Modernisierungsmaßnahmen an die Wohnung wird voraussichtlich 12 Monate unbewohnbar sein M gibt zu erkennen, dass er für diese Zeit keinen Ersatzwohnraum hat V macht geltend, M habe sich selbst um eines Ausweichwohnung kümmern können 33

34 LG Berlin 65 S 301/15 Es besteht kein Duldungsanspruch. M muss nicht aktiv nach Ersatzwohnraum suchen (nicht Bestandteil der Duldungspflicht) V hätte das Duldungshindernis durch Stellen einer Ersatzwohnung beseitigen müssen Härte für den Mieter Anmerkung: ggf. aber schon kein Duldungsanspruch, weil unwirksame Ankündigung, da Vermieter dies hätte berücksichtigen müssen 34

35 Umsetzung des Duldungsanspruch gerichtliche Duldungsklage konkreter Antrag mit der konkreten Benennung der zu duldenden Maßnahme Darlegung der Voraussetzungen des Duldungsanspruches sehr komplizierte und einzelfallbezogene Prozessführung Berücksichtigung aller Formalien Prozessdauer hindert Bautätigkeit 35

36 Umsetzung des Duldungsanspruch Anlass zur Klageerhebung LG Berlin 67 T 9/18 V kündigt Modernisierung an und setzt Frist zur Rückmeldung M meldet sich nicht V klagt auf Duldung M erkennt die Klage an Kosten soll V zahlen, da M keinen Anlass zur Klage gegeben hat 36

37 Umsetzung des Duldungsanspruch Anlass zur Klageerhebung LG Berlin 67 T 9/18 V trägt die Kosten! Veranlassung zur Klage liegt vor, wenn sich der Mieter im Verzug befindet Hier fehlte es schlicht an einer Mahnung Fazit: Ankündigungen Frist setzen Kontakt aufnehmen, mahnen und Nachfrist setzen 37

38 Rechtsschutz gegen Maßnahme i.d.r. einstweilige Verfügung kein Duldungsanspruch Darlegung, keine Modernisierung, fehlerhafte Ankündigung, Härte Besitzschutz Darlegung, dass Besitz gestört und kein Duldungstitel besteht streitig Außenbereich (Fassade) Risiko der Stilllegungsverfügung (Vermieter) vs. Kündigung und Schadenersatz (Mieter) 38

39 Besitzrechtsschutz V kündigt eine Modernisierung der Heizungsanlage an M erwirkt eine einstweilige Verfügung durch die Arbeiten werde sein Besitz an der Wohnung gestört M verfüge über keine Duldungstitel 39

40 Besitzrechtsschutz Besonderheit: im Besitzrechtsschutz werden nur possessorische Rechte (also Besitzrecht) geprüft Mieter muss Alleinbesitz haben (streitig) er hat Besitz an Mietsache ob Anspruch auf Duldung etc vorliegt, wird nur geprüft, wenn bereits entschieden. petitorische Rechte bleiben i.d.r. unberücksichtigt somit kann M selbst dann Verfügung erlangen, wenn sich später (gerichtlich) herausstellt, dass der Duldungsanspruch bestand 40

41 Besitzrechtsschutz Besitzrechtsverletzung bejaht: Heizungsanlage (LG Berlin, 67 S 105/14) Fassade - Gerüst (LG Berlin, 65 T 158/13) Balkon (LG Berlin, 63 T 118/12) verneint: Baulärm (LG Berlin, 63 S 139/14) Fassade - Gerüst (LG Berlin, 63 S 429/12) 41

42 Schadenersatz nach Eilrechtsschutz, BGH, IX 149/15 M lässt Maßnahme mittels einstweiliger Verfügung stoppen. Verfügung wird im Berufungsverfahren aufgehoben (Antrag zurückgenommen) V verlangt rd Schadenersatz (Mietausfall, Zinsen, gestiegene Baukosten) Schadenersatzpflicht besteht auf Rechtswidrigkeit und Schuld kommt es nicht an 42

43 Schadenersatz? BGH, VIII ZR 199/16 V kündigt an Austausch von Fenstern, Türen, Heizung Anbringung einer Dämmung Bauzeit bis Mieterhöhung von auf 1.523,79 M zieht aus später findet nur ein Teil der Arbeiten statt M verlangt Schadenersatz 43

44 Schadenersatz? BGH, VIII ZR 199/16 M verlangt Schadenersatz zu Unrecht V hatte einen Teil der Arbeiten ausführen lassen (Fenster, Türen) V konnte darlegen, dass witterungsbedingt und wegen eines Personalengpasses der Baufirma die Arbeiten ruhten es ist nicht zu erkennen, dass die Mieter bei dieser Sachlage gar nicht oder erst später umgezogen wären 44

45 aber: XII ZR 126/11 M mietet Geschäftsräume zum Betrieb einer Praxis für Neurologie und Psychiatrie V kündigt massiven Umbau an Abriss Garage und Balkone und Dach Neubau Tiefgarage, Balkone Fassadenarbeiten Neue Fenster Versorgungsleitungen neu M kündigt nach Erhalt der Ankündigung außerordentlich und verlangt Umzugskosten, Renovierungskosten und Mietdifferenzschaden 45

46 aber: XII ZR 126/11 V ist schadenersatzpflichtig Härteprüfung führt dazu, dass die Praxis über einen längeren Zeitraum nicht betrieben werden kann (Lärm, Schmutz, Erschütterungen) Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch langfristig aufgehoben Mietsache somit mangelhaft Mangel vom Vermieter zu vertreten somit Schadenersatzpflicht 46

47 Umsetzung des Duldungsanspruch gerichtliche Duldungsklage konkreter Antrag mit der konkreten Benennung der zu duldenden Maßnahme Darlegung der Voraussetzungen des Duldungsanspruches sehr komplizierte und Einzelfallbezogene Prozessführung Berücksichtigung aller Formalien Prozessdauer hindert Bautätigkeit 47

48 Kündigungsrecht, BGH, VIII 281/13 M verweigert die Duldung angekündigter Modernisierungsmaßnahmen V mahnt ab und kündigt M hält die Kündigung für unwirksam; V habe zunächst auf Duldung klagen müssen 48

49 Kündigungsrecht, BGH, VIII 281/13 eine Kündigung wegen Verletzung der Pflicht des Mieters, Modernisierungsarbeiten zu dulden, kommt nicht erst in Betracht, wenn der Vermieter einen Duldungstitel erwirkt hat der Vermieter kann auch vor Erhebung einer Duldungsklage kündigen es kann ein ordentliches und außerordentliches Kündigungsrecht bestehen ob eine Vertragsverletzung vorliegt und diese ein Kündigungsrecht begründet, ist nach den Umständen des Einzelfalles zu entscheiden 49

50 Kündigungsrecht, BGH, VIII 281/13 Entscheidung im Einzelfall: Ankündigung Umfang und Dauer der Arbeiten Ersatzwohnraum erforderlich? Maßnahme komplex, also für Mieter technisch unverständlich Umstände, die die Weigerung begleiten Verhalten beider Parteien Verhalten vor Verweigerung der Duldung 50

51 Kündigungsrecht des Mieters 555e BGB: Mieter kann nach Zugang der Ankündigung zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen Kündigung muss bis zum Ablauf des Monats erfolgen, der auf die Ankündigung folgt gilt auch bei befristeten Verträgen gilt nicht bei Bagatellmaßnahmen 51

52 Modernisierungsvereinbarung 555 f BGB Vereinbarungen über Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen Die Vertragsparteien können nach Abschluss des Mietvertrags aus Anlass von Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen Vereinbarungen treffen, insbesondere über die 1. zeitliche und technische Durchführung der Maßnahmen, 2. Gewährleistungsrechte und Aufwendungsersatzansprüche des Mieters, 3. künftige Höhe der Miete. 52

53 Modernisierungsvereinbarung Regelungsinhalt wann finden Arbeiten statt was wird geduldet Umgang mit Inventar Ersatzwohnraum/ Hotelzimmer Mietminderungen Anpassung von Miete und Betriebskosten Widerrufsregelungen bei Fernabsatz beachten 53