Projekt Nr Oktober Gestaltungsplan Hinterbissau 2. Planungsbericht. Öffentliche Auflage

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1 Projekt Nr Oktober 2016 Gestaltungsplan Hinterbissau 2 Planungsbericht Öffentliche Auflage

2 Heiden AR GP Hinterbissau 2 - Planungsbericht Seite 2 Ingress Zur besseren Lesbarkeit wird generell nur die männliche Schreibweise verwendet. Selbstverständlich sind damit auch weibliche Personen angesprochen und eingeschlossen. Plandarstellungen sind grundsätzlich nach Norden ausgerichtet. ERR Raumplaner AG Kasernenstrasse Herisau Telefon +41(0) Fax +41(0) herisau@err.ch

3 Heiden AR GP Hinterbissau 2 - Planungsbericht Seite 3 Inhaltsverzeichnis 1 Ausgangslage Planungsgebiet Anlass der Planung Aufgabenstellung Planungsablauf Übergeordnete Planungen und Gesetze Planungsrechtliche Ausgangslage Weitere Vorgaben Überbauungskonzept Vorprojekt Preisgünstiger Wohnungsbau Gestaltungsplan und Sonderbauvorschriften Regelungen zur Erschliessung Regelungen zur Bebauung und Gestaltung Verhältnis zum bestehenden Quartierplan Interessenabwägung Information und Mitwirkung Vorprüfung Rechtsverfahren Genehmigung Beilagen... 16

4 Heiden AR GP Hinterbissau 2 - Planungsbericht Seite 4 1 Ausgangslage 1.1 Planungsgebiet Das Planungsgebiet liegt im südlichen Dorfteil von Heiden, an relativ steiler Hanglage am Rande der Bauzone. Das Areal ist der Wohn- und Gewerbezone WG2 sowie der Wohnzone W2b zugeordnet und noch unüberbaut. Über das Gebiet führt eine Zufahrtsstrasse zu einer überbauten Parzelle (Parzelle 479). Das Gebiet ist mit einer Quartierplanpflicht überlagert und heute bereits Teil eines rechtskräftigen Quartierplanes (Quartierplan Hinterbissau 2). Das Planungsgebiet umfasst die folgenden Grundstücke: Parzellen Nr. Grundeigentümer 478 Wohnkonzept AG, St. Gallen 1500 Paul Weder, Heiden Orthofoto und Zonenplan Nutzung (geoportal.ch, 2015)

5 Heiden AR GP Hinterbissau 2 - Planungsbericht Seite Anlass der Planung Das vom Planungsperimeter betroffene Gebiet ist Bestandteil eines bestehenden Quartierplanes aus dem Jahre 1993 (Quartierplan Hinterbissau 2 vom ). Da die damalige Zonenzuordnung wie auch die Bauzonenabgrenzung nicht mehr dem heute rechtskräftigen Zonenplan entsprechen und Teile der damaligen Bauzone zwischenzeitlich sogar ausgezont wurden, könnte der bestehende Quartierplan heute gar nicht mehr umgesetzt werden. Da zudem im nördlichen Teil des Gebietes ein konkretes Bauvorhaben vorliegt, hat der Gemeinderat Heiden beschlossen, den Quartierplan überarbeiten zu lassen. Zonenplan Nutzung überlagert mit QP Perimeter Hinterbissau 2 (geoportal.ch, 2015) QP Hinterbissau 2 vom (Ausschnitt) 1.3 Aufgabenstellung Für die heute noch in der Bauzone liegenden Teilflächen des ursprünglichen Quartierplangebietes bestehen neue Erschliessungs- und Bebauungsabsichten. Unter anderem soll aufgrund der vorliegenden Planung auf den im nördlichen Teilbereich liegenden Parzellen 478 und 1500 eine verdichtete Bebauung mit zwei grösseren Mehrfamilienhäusern entstehen. Ein Teil der bestehenden und mit dem Quartierplan überlagerten Bauzone auf Parzelle 480 soll zeitgleich ausgezont beziehungsweise umgezont werden (siehe Teilzonenplan Hinterbissau Parz. 480). Der verbleibende Rest des noch in der Bauzone befindlichen, ehemaligen Quartierplangebietes im südlichen Teil der Parzelle 480 ist heute bereits weitgehend erschlossen und soll ebenfalls in nächster Zukunft überbaut werden. Dieser Teil der Bauzone ist aktuell im Zonenplan nicht mehr mit Quartierplanpflicht überlagert.

6 Heiden AR GP Hinterbissau 2 - Planungsbericht Seite Planungsablauf Für den Gestaltungsplan Hinterbissau 2 kommt das ordentliche Verfahren nach Art. 45 ff. des kantonalen Baugesetzes zur Anwendung. Entsprechend werden folgende Schritte nötig (Ablauf der Planung in groben Schritten): Entwurf Gestaltungsplan Vorprüfung durch den Kanton Information der Anwohner und der Bevölkerung Öffentliche Auflage ev. Einspracheverfahren Erlass durch den Gemeinderat Genehmigung durch das Departement Bau und Volkswirtschaft Es ist vorgesehen, das Verfahren zum Teilzonenplan Hinterbissau Parz. Nr. 480 parallel zum Gestaltungsplan Hinterbissau 2 durchzuführen.

7 Heiden AR GP Hinterbissau 2 - Planungsbericht Seite 7 2 Übergeordnete Planungen und Gesetze 2.1 Planungsrechtliche Ausgangslage Kantonale Planungen Die kantonale Richtplanung sowie der kantonale Schutzzonenplan enthalten keine für die vorliegende Planung relevanten Einträge Kommunaler Richtplan Kommunaler Richtplan (Verkehr und Infrastruktur, Ausschnitt) Die kommunale Richtplanung aus dem Jahre 2000 (mit Nachführung 2005) berücksichtigt die gegenüber der Quartierplansituation 1993 geänderten Verhältnisse im Planungsgebiet und sieht grundsätzlich eine Neuerschliessung der in der Bauzone verbliebenen Teilbereiche (und damit auch eine Überarbeitung des bestehenden Quartierplanes) vor. Durch das geplante Baugebiet führt zudem eine Fusswegverbindung, die weiterhin auch als solche erhalten bleiben soll Zonenplan Nutzung Das Planungsgebiet liegt teilweise in der Wohn- und Gewerbezone WG2 sowie teilweise in der Wohnzone W2b. Das geplante Bauvorhaben bzw. die im Gestaltungsplan festgelegten Baubereiche überlagern die Nutzungszonengrenze zwischen den beiden Zonen. Da jedoch eine reine Wohnüberbauung geplant ist und die Ausnützungsziffer in diesem Fall für beide Zonen identisch ist (AZ 0.5), beinhaltet die Überlagerung diesbezüglich keine Konfliktsituation. Die übrigen Regelbauvorschriften sind ebenfalls identisch oder werden, soweit Abweichungen bestehen, durch die Gestaltungsplanregelungen übersteuert (Gebäudelänge).

8 Heiden AR GP Hinterbissau 2 - Planungsbericht Seite 8 Zonenplan Nutzung (geoportal.ch, 2015) Zonenplan Schutz Der Zonenplan Schutz enthält keine für die vorliegende Planung relevanten Einträge Zonenplan Gefahren Das vom Teilzonenplan betroffene Gebiet liegt am Rande einer bestehenden Gefahrenzone (Rutschung). Die potentielle Gefahr betrifft insbesondere den Bereich der geplanten Erschliessung sowie zu einem kleinen Teil die Tiefgarage. Entsprechend muss im Baubewilligungsverfahren mit gewissen Auflagen gerechnet werden. Für die Gefahrenzone 2 (blau) gilt gemäss Baureglement grundsätzlich: Alle Bauten und Anlagen sowie Geländeveränderungen sind bewilligungspflichtig. Massnahmen, die das Risiko beeinflussen könnten, bedürfen der Bewilligung der zuständigen kantonalen Fachstelle. Diese kann Auflagen zur Gefahrenverminderung verfügen. Für die Gefahrenzone 3 (gelb) gilt gemäss Baureglement grundsätzlich: Die Realisierung gefahrensensibler Objekte wie öffentliche Bauten, Tiefgaragen, Warenlager, intensiv genutzte Untergeschosse usw. bedürfen einer Bewilligung der zuständigen kantonalen Fachstelle. Diese kann Auflagen zur Gefahrenverminderung verfügen. Zonenplan Gefahren (geoportal.ch, 2015)

9 Heiden AR GP Hinterbissau 2 - Planungsbericht Seite Weitere Vorgaben Gewässerschutz Der gesamte Planungsperimeter liegt im Gewässerschutzbereich A u. Bei Bauvorhaben im Gewässerschutzbereich A u ist grundsätzlich darauf zu achten, Eingriffe in den Untergrund gering zu halten und die schützende Deckschicht nicht wesentlich zu vermindern. Es dürfen keine Bauten und Anlagen erstellt werden, die unter dem mittleren Grundwasserspiegel liegen. Ausnahmen können bewilligt werden, wenn die Durchflusskapazität des Grundwassers gegenüber dem unbeeinflussten Zustand um höchstens 10 % vermindert wird. Ob dies bei einem geplanten Bauen in den Untergrund (wie im vorliegenden Fall) eingehalten werden kann, muss mit entsprechenden hydrogeologischen Abklärungen nachgewiesen werden. In baulicher Hinsicht ist zudem mit verschiedenen weiteren Auflagen zu rechnen, beispielsweise hinsichtlich Materialisierung. Für das Planungsgebiet liegt ein geotechnischer Bericht des Büros FS Geotechnik AG, St. Gallen vom 11. März 2014 vor, der auf das geplante Vorprojekt Bezug nimmt und auch die relevanten Fragen im Zusammenhang mit der Hydrogeologie klärt. Gemäss diesem Bericht ist das geplante Bauvorhaben realisierbar, es muss aber mit diversen Auflagen bezüglich Drainage und Versickerung gerechnet werden. Gewässerschutzkarte (geoportal.ch, 2015) Lärmbelastung Im Nahbereich des Gestaltungsplanperimeters befinden sich einige gewerbliche oder industrielle Betriebe. Lärmrelevant sind vor allem die Firmen Sefar AG und Varioprint AG. Bei einer ersten Überprüfung der Lärmimmissionen während des Tages wurde auf dem Areal des Gestaltungsplans ein Mittelungspegel L eq von 45 db(a) gemessen, wobei vor allem die Lärmimmissionen der Firma Varioprint AG wahrnehmbar waren (Lüftungen und Ventilationen, Produktion bei teilweise offenen Fenstern, allgemeiner Umgebungslärm).

10 Heiden AR GP Hinterbissau 2 - Planungsbericht Seite 10 Das Areal des Gestaltungsplans ist der Wohn- und Gewerbezone WG2 sowie der Wohnzone W2b zugewiesen. Die massgebende Empfindlichkeitsstufe (ES) ist von der im Zonenplan ausgeschiedenen Nutzungszone abhängig. Gemäss der Lärmschutzverordnung des Bundes LSV 1 gelten für den Industrie- und Gewerbelärm folgende Belastungsgrenzwerte (Tabelle 1): Nutzungszone ES Planungswert Immissionsgrenzwert Lr Tag 2 [db(a)] Lr Nacht 3 [db(a)] Lr Tag [db(a)] Lr Nacht [db(a)] Wohn- und Gewerbezone WG2 III Wohnzone W2b II Tabelle 1: Massgebende Belastungsgrenzwerte für Industrie- und Gewerbelärm Da mit dem Gestaltungsplan das Areal erst erschlossen wird, sind gemäss Art. 30 LSV die Planungswerte massgebend. Zum gemessenen Lärmwert (Mittelungspegel) kommen verschiedene Pegelkorrekturen (Art des Lärms, Ton- und Impulsgehalt, u.a.), die zum letztendlich massgebenden Beurteilungspegel führen (siehe auch beiliegende Lärmberichte ERR Raumplaner AG vom 9. Oktober 2015 und vom 16. April 2016). Der Beurteilungspegel beträgt im vorliegenden Fall am Tag 51.2 db (A) und bedeutet, dass am Tag bezüglich Gewerbelärm im Perimeter des Gestaltungsplans der Planungswert der ES II und ES III eingehalten ist. In der Nacht hingegen ergeben sich aufgrund höherer Korrekturfaktoren Werte von 54.9 bis 57.5 db (A), womit die massgebenden Planungswerte während der Nacht deutlich überschritten sind. In der Nacht fällt als Lärmverursacher vor allem die Sefar AG auf. Zurzeit sind Abklärungen und Gespräche mit den lärmverursachenden Betrieben im Gange, um mit geeigneten Massnahmen bis zur Genehmigung des Gestaltungsplanes die Einhaltung der Lärmschutzvorschriften erreichen zu können Strahlungsschutz Aus dem Bereich der nichtionisierenden Strahlung ergeben sich keine Vorbehalte oder Einschränkungen gegen das Planungsvorhaben Altlasten Der Kataster der belasteten Standorte enthält keine für das Planungsgebiet relevanten Einträge Lärmschutzverordnung; SR Zeitraum Tag: 07:00 19:00 Uhr für den Industrie- und Gewerbelärm Zeitraum Nacht: 19:00 07:00 Uhr

11 Heiden AR GP Hinterbissau 2 - Planungsbericht Seite 11 3 Überbauungskonzept 3.1 Vorprojekt Das Vorprojekt des Architekturbüros Ueli Sonderegger GmbH, Heiden, sieht zwei im Hangverlauf sowie seitlich gestaffelte Mehrfamilienhäuser mit je 9 Wohnungen unterschiedlicher Grösse vor. Es handelt sich dabei um Einheiten zwischen 3 ½ und 5 ½ Zimmer mit einer BGF zwischen 80 und 100 m2. Die Häuser sind jeweils von Süden her über ein gemeinsames Treppenhaus und vorgelagerte Laubengänge erschlossen. Die Laubengänge bilden gleichzeitig die privaten Aussenräume zu den Wohnungen. Ziel des Bauvorhabens ist es, ein Angebot im Bereich des preisgünstigen Wohnungsbaues zu realisieren (siehe dazu auch nachstehendes Kapitel 3.2). Die Bauten sind kompakt gehalten und verfügen über ein streng einheitlich gestaltetes Äusseres. Die Bauten weisen drei Vollgeschosse auf und ein viertes Geschoss tritt teilweise in Erscheinung. Mit der höhenmässigen und seitlichen Staffelung soll sowohl die Gesamtlänge wie auch die Gebäudehöhe optisch etwas aufgelöst werden. Für die Parkierung ist, mit Ausnahme der oberirdisch angeordneten Besucherparkplätze, eine gemeinsame Tiefgarage vorgesehen. Die dafür notwendigen Erschliessungsflächen sind minimiert. Die heute bestehende Zufahrt durch das Planungsgebiet zur Parzelle Nr. 479 soll umgelegt werden und zusätzlich der Erschliessung einer weiteren Wohneinheit auf Parzelle Nr dienen. Die bestehende Fusswegverbindung durch das Planungsgebiet soll erhalten bleiben. 3.2 Preisgünstiger Wohnungsbau Der latente Mangel an neuem, preisgünstigem Wohnungsbau ist auch in Appenzell Ausserrhoden immer öfter ein Thema. Kompakte, verdichtete Bauformen bieten eine Möglichkeit, in diesem Segment etwas anzubieten. Die Verdichtung und bessere Ausnutzung eines zur Verfügung stehenden Grundstückes ist dabei die eine Seite, Grösse, Grundrisse und Anordnung der Wohnungen die andere. Das Bundesamt für Wohnungswesen hat im Rahmen einer entsprechenden Studie ein Mustermehrfamilienhaus entwerfen lassen, das als Vorlage für eine möglichst effiziente und preisgünstige Erstellung von entsprechenden Neubauten dienen soll (Bundesamt für Wohnungsbau BWO, Günstiger Mietwohnungsbau ist möglich, Technischer Bericht vom 30. Juni 2012). Diese Studie liegt auch dem vorliegenden Bauvorhaben zugrunde. Das Mustermehrfamilienhaus basiert auf Wohnungsgrundrisstypen mit stark minimiertem Flächenmass, die nach einem kompensatorischen Prinzip gestaltet werden: Eine Flächenreduktion bei den Einzelzimmern wird durch grössere, gemeinsam nutzbare Flur- und Vorbereiche kompensiert. Weitere Einsparmöglichkeiten liegen in der Ausgestaltung von Treppenhäusern und Wohnungszugängen, die vermehrt zusammengefasst werden und ausserhalb des beheizten Volumens liegen. Zudem wird generell eine Vereinfachung der Ausstattung angestrebt und Elemente des Innenausbaues stärker standardisiert. Die räumlich komprimierten

12 Heiden AR GP Hinterbissau 2 - Planungsbericht Seite 12 Wohnungen und die hohe Dichte innerhalb der Überbauung sollen im Gegenzug mit halböffentlichen und gemeinschaftlichen Räumen innen und aussen kompensiert werden. 4 Gestaltungsplan und Sonderbauvorschriften 4.1 Regelungen zur Erschliessung Mit den Festlegungen im Gestaltungsplan wird die Erschliessung der geplanten Mehrfamilienhausbauten im Baugebiet A geregelt sowie die Erschliessung der dahinterliegende Parzelle Nr. 479 sowie des Baugebietes B auf Parzelle Nr sichergestellt. Alle für die Bewohner der Mehrfamilienhausbauten nötigen Autoabstellplätze sind in der Tiefgarage unterzubringen. Die Besucherparkplätze werden oberirdisch angeordnet. Da die Zufahrt zu den hinterliegenden Parzellen Nr. 479 und 1500 aufgrund der spezifischen Hangsituation sehr steil ist (bis zu 17 %), wird neben dem bestehenden Zufahrtsrecht lediglich die Zufahrt zu einer weiteren Wohneinheit (auf Parzelle Nr. 1500) zugelassen; im Falle der Realisierung weiterer Wohneinheiten sind die dafür notwendigen Abstellplätze in der Tiefgarage der Mehrfamilienhausbauten nachzuweisen. Diese bietet dafür grundsätzlich ausreichend Platz. Da auch die Verbindungen und Zugänge für Fussgänger aufgrund der Hangsituation kaum behindertengerecht ausgestaltet werden können, ist zumindest der Nachweis zu bringen, dass alle Möglichkeiten für eine Optimierung in dieser Situation ausgeschöpft werden. Für die Überprüfung der Gegebenheiten für die Notzufahrt von Rettungsfahrzeugen und Feuerwehr wurden am Fahrversuche durch die Regiwehr durchgeführt. Aufgrund dieser Fahrversuche wurde dem Bauvorhaben (inkl. Zufahrt zu den Parzellen Nr. 479 und 1500 mit einer max. Steigung von 18 %) eine Zustimmung in Aussicht gestellt (siehe auch Aktennotiz zu den Fahrversuchen vom ). Mit den Verantwortlichen der A-Region wurden zudem die Möglichkeiten der Kehrichtabfuhr direkt aus dem Planungsgebiet vorabgeklärt und als machbar beurteilt. 4.2 Regelungen zur Bebauung und Gestaltung Ausnützungsbonus: Das Bebauungskonzept im Baugebiet A beansprucht einen Ausnützungsbonus von 10 %, der gemäss Baugesetz im Rahmen einer Sondernutzungsplanung gewährt werden kann, wenn mit dem Projekt in Bezug auf die architektonische Gestaltung, die Wohnhygiene sowie die Eingliederung in die bauliche und landschaftliche Umgebung gegenüber der zonengemässen Überbauung eine wesentliche Qualitätssteigerung verbunden ist. Vorgesehen ist eine Überbauung mit kompakten Volumen, einer zurückhaltenden und einheitlichen Erscheinungsweise sowie einer Bauform, die einen attraktiven Wohnungsmix ermöglicht. Die kompakte Bauweise ermöglicht einen grosszügigen Zwischenraum, der Platz für gemeinschaftliche Aussenanlagen bietet. Die Einfügung in die landschaftliche Umgebung wird

13 Heiden AR GP Hinterbissau 2 - Planungsbericht Seite 13 erreicht durch die höhenmässige Staffelung im Hangverlauf, das durchlaufende Terrain sowie die Verpflichtung für die weitgehende Anordnung der Tiefgarage unter dem gestalteten Terrain. Da die bestehende bauliche Umgebung sehr dispers ist (Mehrfamilienhäuser und Einfamilienhäuser unterschiedlicher architektonischer Erscheinung und Alter, Gewerbebauten), ist eine diesbezügliche Anlehnung als Vorgabe (im Sinne einer Eingliederung) wenig sinnvoll. Für das Erscheinungsbild der gesamten Überbauung wird ein qualitativ überzeugendes Farbund Materialkonzept erwartet, das der exponierten Lage am Siedlungsrand gerecht wird. Die Fassadenverkleidung der Bauten im Baugebiet A ist in Holz auszuführen. Die Details der Materialwahl und Farbgebung der nach aussen sichtbaren Bauteile bedarf der Zustimmung der Kommission Planung und Baubewilligung. Geschossigkeit und Gebäudehöhe: In Anbindung an das Konzept, das dem Gestaltungsplan zugrundeliegt, wird im Baugebiet A ein zusätzliches Vollgeschoss zugelassen. Aufgrund der Hanglage und der Konzeption des Projektes tritt zudem das zusätzlich zugelassene, talseitig sichtbare Geschoss insgesamt auf drei Fassadenseiten in Erscheinung. Mit der höhenmässigen und seitlichen Staffelung sind die jeweiligen Gesamtbauten in eigenständige Bauteile gegliedert. Vergleich der Vorschriften Regelbauweise zu Vorschriften Gestaltungsplan Bestimmung Baureglement (BauR) Gestaltungsplan (GP, Baugebiet A) Abweichung GP zu BauR Ausnützungsziffer Vollgeschosszahl Talseitig sichtbare Geschosse Max. Gebäudelänge 24 m (W2b) 30 m (WG2) 36.3 m m m Max. Gebäudehöhe mit Flachdachaufbauten 10.5 m 10.0 m m Mindestanforderungen Wohnräume: Bezugnehmend auf die Vorgaben aus der Studie des Bundesamtes für Wohnungswesen zum preisgünstigen Wohnungsbau darf bei der vorliegenden Überbauung (im Baugebiet A) das Mass der minimalen Bodenfläche von Wohn-, Schlafund Arbeitsräumen gegenüber den Baureglementsbestimmungen um 2 m 2 auf 8 m 2 verringert werden; im Gegenzug sind im gegebenen Fall in den jeweiligen Vorbereichen der entsprechenden Zimmer gemeinsam nutzbare und multifunktionale Flächen vorzusehen.

14 Heiden AR GP Hinterbissau 2 - Planungsbericht Seite Verhältnis zum bestehenden Quartierplan Der Gestaltungsplan Hinterbissau 2 löst den Quartierplan Hinterbissau 2 vom im betroffenen Perimeter ab. Ein weiterer Teil der bestehenden und mit dem Quartierplan überlagerten Bauzone auf Parzelle 480 soll zeitgleich ausgezont beziehungsweise umgezont werden (siehe Teilzonenplan Hinterbissau Parz. 480). Ein Teil des ehemaligen Quartierplangebietes ist bereits seit der letzten Zonenplanrevision nicht mehr in der Bauzone. Der verbleibende Rest des noch in der Bauzone befindlichen, ehemaligen Quartierplangebietes im südlichen Teil der Parzelle 480 ist heute bereits weitgehend erschlossen und soll ebenfalls in nächster Zukunft überbaut werden. Dieser Teil der Bauzone ist aktuell im Zonenplan nicht mehr mit Quartierplanpflicht überlagert. Der Quartierplan Hinterbissau 2 vom ist damit als Gesamtes überholt, wird mit der vorliegenden Planung überarbeitet oder liegt ausserhalb Bauzone. Der Quartierplan Hinterbissau 2 vom soll deshalb zeitgleich mit dem vorliegenden Gestaltungsplan Hinterbissau 2 und dem Teilzonenplan Hinterbissau Parz. 480 mit separatem Beschluss aufgehoben werden. 5 Interessenabwägung Der Gestaltungsplan Hinterbissau 2 steht in keinem ersichtlichen Widerspruch zur übergeordneten Gesetzgebung, zu den kantonalen Planungsinstrumenten sowie zur kommunalen Richtund Nutzungsplanung. 6 Information und Mitwirkung Die Grundeigentümer sind an der Planung mitbeteiligt. Die Bevölkerung und die Anstösser werden zeit- und sachgerecht über den Stand der Planung informiert.

15 Heiden AR GP Hinterbissau 2 - Planungsbericht Seite 15 7 Vorprüfung Die Planunterlagen wurden am 23. Oktober 2015 dem kantonalen Amt für Raumentwicklung zu einer ersten Vorprüfung zugestellt. Mit Schreiben vom 20. Januar 2016 nahm das Amt zu den Planunterlagen Stellung und äusserte gewisse Vorbehalte, insbesondere zur Grösse, Anordnung und Gestaltung der Bauten im Baugebiet A. Nach einer Besprechung und der gemeinsamen Zielformulierung durch Kanton, Gemeinde und Bauherrschaft wurde das Projekt überarbeitet und die Gestaltungsplanunterlagen entsprechend angepasst. Zudem wurden zwischenzeitlich die detaillierten Lärmberechnungen für die Nacht vorgenommen und das weitere Vorgehen für die Problembehebung in diesem Bereich festgelegt. Alle kleineren in der Vorprüfung festgestellten, teilweise lediglich formellen Mängel wurden gemäss Vorprüfungsbericht korrigiert. Die überarbeiteten Planunterlagen wurden dem kantonalen Amt für Raumentwicklung am 10. Juni 2016 zu einer 2. Vorprüfung zugestellt. Die vorgenommene Projektüberarbeitung hinsichtlich Anordnung und Gestaltung der vorgesehenen Bauten wurde vom Amt positiv beurteilt (vorbehältlich einer kleinen Anpassung der Sonderbauvorschriften) und grundsätzlich für den Gestaltungsplan eine Genehmigung in Aussicht gestellt (Vorprüfungsbericht vom 31. August 2016). Für die Genehmigung ist jedoch rechtsverbindlich noch sicherzustellen, dass die Planungswerte bezüglich Lärmimmissionen eingehalten werden können. 8 Rechtsverfahren Für den Gestaltungsplan Hinterbissau 2 kommt das ordentliche Verfahren gemäss BauG Art. 45 ff zur Anwendung. Die Planunterlagen werden während 30 Tagen öffentlich aufgelegt. 9 Genehmigung Der Gestaltungsplan Hinterbissau 2 tritt mit der Genehmigung durch das Departement Bau und Volkswirtschaft in Rechtskraft.

16 Heiden AR GP Hinterbissau 2 - Planungsbericht Seite Beilagen Projektdossier ARGE Biraghi Architektur / Ueli Sonderegger GmbH vom 11. März 2016 FS Geotechnik AG, St. Gallen: Überbauung Hinterbissau, Geotechnischer Bericht vom 11. März 2014 Broschüre Bundesamt für Wohnungsbau BWO, Günstiger Mietwohnungsbau ist möglich, Technischer Bericht vom 30. Juni 2012 (Kurzfassung) Aktennotiz F. Biraghi, Ueli Sonderegger GmbH, vom zu den Fahrversuchen der Regiwehr vom Lärmberichte ERR Raumplaner AG vom 9. Oktober 2015 sowie vom 16. April 2016