WERNIGERODE. Einzelhandels- und Zentrenkonzept. für die Stadt. Ludwigsburg, Mai 2008 / April 2010

Transkript

1 Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt WERNIGERODE Auftraggeber: Stadt Wernigerode Projektbearbeitung: Projektleitung: Dipl.-Geogr. Stefanie Geßmann Dipl.-Geogr. Oliver Behrens Ludwigsburg, Mai 2008 / April 2010 Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh Ludwigsburg Büros in Hamburg, Erfurt, Köln, München, Salzburg Geschäftsführer: Dr. Manfred Bauer, Dr. Stefan Holl Hohenzollernstraße 14, Ludwigsburg info@gma.biz,

2 Vorbemerkung Vorbemerkung Im September 2007 erhielt die GMA, Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh, Ludwigsburg, von der Stadt Wernigerode den Auftrag zur Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes aus dem Jahr 2001 / Die Untersuchung soll in erster Linie als Grundlage für eine strategisch und städtebaulich verträgliche Einzelhandelsentwicklung im Stadtgebiet dienen, wobei der Sicherung zentraler Versorgungsbereiche gemäß 34 Abs. 3 BauGB, 11 Abs. 3 BauNVO sowie 9 Abs. 2a BauGB eine herausragende Bedeutung zukommt. Die Datengrundlage für die im Rahmen der Untersuchung zu behandelnden Aufgabenstellungen wurde durch eine differenzierte Bewertung des Angebots mittels einer Primärerhebung und einer Kundenwohnortbefragung in Oktober 2007 sowie durch umfangreiche sekundärstatistische Auswertungen gewonnen. Im April 2010 erfolgte eine Teil-Aktualisierung der dem Konzept zugrunde liegenden Daten. Für die Ausarbeitung der sekundarstatistischen Analyse standen der GMA Daten der Stadtverwaltung Wernigerode, des Statistischen Landesamtes Sachsen-Anhalt, des Statistischen Bundesamtes, der Bundesagentur für Arbeit und diverse Fachpublikationen zur Verfügung. Das in der Analyse verwendete Zahlenmaterial wurde einer sorgfältigen Überprüfung unterzogen. Sämtliche Daten und Informationen wurden von den Mitarbeitern der GMA nach bestem Wissen erhoben, aufbereitet und ausgewertet. Dieser Bericht dient der Entscheidungsvorbereitung und -findung in der Stadt Wernigerode. Eine Vervielfältigung und Weitergabe der vorliegenden Untersuchung bedarf der schriftlichen Zustimmung des Auftraggebers und der GMA. Die Weitergabe der Analyse an nicht berechtigte Dritte ist nicht gestattet. G M A Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh Ludwigsburg, im Mai 2008 / April 2010 BR GSI skh web

3 Inhaltsverzeichnis INHALTSVERZEICHNIS SEITE Vorbemerkung Inhaltsverzeichnis I Aufgabenstellung und Methodik 1 1. Aufgabenstellung 1 2. Methodik 2 II Allgemeine Struktur- und Standortentwicklung im Einzelhandel 4 1. Tendenzen der Einzelhandelsentwicklung 4 2. Entwicklungstrends im Lebensmitteleinzelhandel Mittelfristige Einzelhandelsentwicklung 14 III Planungsrechtliche Instrumentarien zur Steuerung der Standortentwicklung im Einzelhandel Baugesetzbuch und Baunutzungsverordnung Landes- und Regionalplanung 23 IV Standortbeschreibung, Einzugsgebiet und Kaufkraft Standortbeschreibung, zentralörtliche Funktionen Einzugsgebiet, Bevölkerung und Kaufkraft Einzugsgebiet des Wernigeröder Einzelhandels Kaufkraftvolumen Systematik der Kaufkraftberechnung Grundlagen der Kaufkraftberechnung Kaufkraftvolumen im Einzugsgebiet des Wernigeröder Einzelhandels Kaufkraftprognose V Situation des Einzelhandelsstandortes Wernigerode Einzelhandelsbestand in der Gesamtstadt Wesentliche Stärken und Schwächen des Branchenmix in Wernigerode 54

4 Inhaltsverzeichnis 3. Ausgewählte Ausstattungs- und Strukturkennziffern des Wernigeröder Einzelhandels Umsatzleistung und Kaufkraftbewegungen des Wernigeröder Einzelhandels Umsatzleistung des Wernigeröder Einzelhandels Kaufkraftbewegungen des Wernigeröder Einzelhandels Umsatz- und Verkaufsflächenprognose des Wernigeröder Einzelhandels Veränderungen des Einzelhandelsbestandes in der Stadt Wernigerode im Zeitraum / Stärken-Schwächen-Profil des Einkaufsortes Wernigerode 70 VI Sortiments- und Standortkonzept für den Wernigeröder Einzelhandel Grundlagen und Ziele Sortimentskonzept Standortkonzept Methodische Vorbemerkung Begriffserläuterung zentraler Versorgungsbereich Bestandteile und räumliche Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche Zentrenstruktur in der Stadt Wernigerode Zentraler Versorgungsbereich Einkaufsinnenstadt Zentrale Versorgungsbereiche Nahversorgungszentren Empfehlungen zur Umsetzung des Einzelhandelskonzeptes 101 VII Zusammenfassung der Untersuchungsergebnisse 105

5 I Aufgabenstellung und Methodik 1. Aufgabenstellung Die Stadt Wernigerode ist von der Landesplanung in Sachsen-Anhalt als Mittelzentrum eingestuft. Aufgrund ihrer gehobenen zentralörtlichen Wertigkeit hat die Stadt für die eigene Bevölkerung und das dazugehörige Marktgebiet im Einzelhandel wichtige Versorgungsfunktionen zu erfüllen. Im Jahr 2001 / 2002 wurde von der GMA, Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh, Büro Köln, im Auftrag der Stadt Wernigerode ein Einzelhandelsgutachten erarbeitet. Seitdem haben sich sowohl die bauplanungsrechtlichen Rahmenbedingungen (u. a. 34 Abs. 3 BauGB) als auch die Rahmenbedingungen in Wernigerode selbst (u. a. Bevölkerungsentwicklung) geändert. Weiterhin sieht sich die Stadt einem nach wie vor anhaltenden Ansiedlungsdruck von Einzelhandelsvorhaben ausgesetzt. Vor diesem Hintergrund hat die Stadt Wernigerode die GMA mit der Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes aus dem Jahr 2001 / 2002 beauftragt. Die Studie soll als strategische Leitlinie zur Steuerung investiver Maßnahmen im Rahmen der Standortentwicklung in der Stadt unter besonderer Berücksichtigung der Altstadt, der Sicherung der Position des Mittelzentrums im Marktgebiet sowie der Behandlung von Ansiedlungsbegehren und Bauanfragen dienen. Im April 2010 wurde eine Teil-Aktualisierung der dem Konzept zugrunde liegenden Daten vorgenommen. Ausgehend von dieser Aufgabenstellung sollen im Rahmen der Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes u. a. folgende Aspekte im Mittelpunkt der Untersuchung stehen: Darstellung und Bewertung der Situation des Einzelhandelsstandortes Wernigerode Bestandserhebung und -analyse des Einzelhandels- und Ladenhandwerks im gesamten Stadtgebiet vergleichende Bewertung des Einzelhandels in Wernigerode unter Zugrundelegung von Kennziffern ähnlicher Städte in Deutschland 1

6 Berechnung und Prognose des einzelhandelsrelevanten Kaufkraftpotenzials für die Jahre 2009 und 2017 Ermittlung und Bewertung der Umsatz- und Marktbedeutung des Einzelhandels in Wernigerode / Analyse der Kaufkraftbewegungen und der Versorgungszentralität Identifikation der zentralen Versorgungsbereiche (gemäß 34 Abs. 3 BauGB) im Stadtgebiet / Ausweisung der Einkaufsinnenstadt und der Nahversorgungszentren. Der Untersuchungszeitraum vorliegender Analyse erstreckt sich bis zum Jahr Bis zu diesem Zeitpunkt sollte eine sukzessive Umsetzung der gutachterlichen Empfehlungen angestrebt werden. 2. Methodik Das Zentrenkonzept für den Einzelhandel in Wernigerode baut auf Primärdaten auf, die von der GMA im Oktober 2007 vor Ort erhoben und im Jahr 2010 durch Angaben der Stadtverwaltung in Teilen aktualisiert wurden. Dadurch sind eine differenzierte Analyse der Ist-Situation und eine realistische Prognose der Entwicklungschancen möglich. Wesentliche methodische Ansätze sind dabei im Einzelnen: Die Angebotssituation des Einzelhandels im Stadtgebiet von Wernigerode wurde durch eine Totalerhebung des vorhandenen Betriebsbesatzes ermittelt. Dabei erfolgte eine Differenzierung nach Lage, Verkaufsfläche, Branche, Betriebstyp und anhand qualitativer Kriterien. Zur möglichst präzisen Abgrenzung des Einzugsgebietes sowie auch zur Ermittlung des Kundenpotenzials von außerhalb des Stadtgebietes, v. a. der Touristen und Tagesbesucher, wurde eine Kundenwohnorterhebung in Zusammenarbeit mit den örtlichen Einzelhändlern durchgeführt. Ermittlung der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft im Einzugsgebiet (Nachfragepotenzial) unter Verwendung aktueller Bevölkerungszahlen und Gewichtung mit Kaufkraftkoeffizienten. Umsatzberechnung des Einzelhandels anhand einer qualifizierten Bestandsbewertung und unter Heranziehung der Ergebnisse der Kundenwohnorterhebung. 2

7 Umsatzprognose 2017 nach dem Marktanteilkonzept und darauf aufbauend Ermittlung des Entwicklungsspieltraumes für die Stadt Wernigerode anhand einer Modellrechnung. 3

8 II Allgemeine Struktur- und Standortentwicklung im Einzelhandel Eine Beurteilung der Einzelhandelssituation in der Stadt Wernigerode kann nicht losgelöst von allgemeinen Entwicklungstendenzen des Einzelhandels in Deutschland erfolgen. Deshalb werden nachfolgend einige der wesentlichen Aspekte des Strukturwandels dieser Wirtschaftsgruppe darstellt. 1. Tendenzen der Einzelhandelsentwicklung Seit Anfang der 1970er Jahre vollzieht sich im deutschen Einzelhandel ein Strukturwandel, der v. a. zu Lasten kleiner, unternehmergeführter Fachgeschäfte geht. Als Gewinner zeigen sich andererseits filialisierte und discountorientierte Unternehmen und Franchisekonzepte, welche ihre größenbedingten, beschaffungsseitigen und logistischen Vorteile nutzen. Neben gesellschaftlichen und demografischen Wandlungsprozessen (u. a. Verschiebung der Altersstruktur, Trend zu kleineren Familieneinheiten) hat v. a. die Neubewertung von Standortfaktoren und Standortqualitäten durch Einzelhandelsunternehmen Veränderungen der Handelsstrukturen induziert. Gleichzeitig hat der Anstieg der Mobilität auf Seiten der Verbraucher die Standortwertigkeit von Einkaufslagen verändert. Die Massenmobilität zeitigte v. a. folgende Effekte: Sie löste eine Stadt-Umland-Wanderung aus, d. h. es entstanden um die Stadtzentren herum neue Wohnstandorte. Ab einer gewissen Größe dieser Siedlungsbereiche waren die Voraussetzungen für die Entwicklung neuer Versorgungslagen gegeben. Sie ermöglichte die Etablierung rein autokundenorientierter Standorte außerhalb geschlossener Siedlungskörper. Als besonders profitable Einzelhandelsstandorte kristallisierten sich dabei aus Betreibersicht v. a. die Schnittstellen von Fern- und Bundesstraßen sowie Durchgangs- und Ausfallstraßen mit hoher Verkehrsfrequenz heraus. 4

9 Sie bedingte einen stetig wachsenden Stellplatzbedarf und konfrontierte damit den Handel in den Innenstädten mit schwierig oder nur sehr kostenaufwändig zu lösenden Problemen. Sie profilierte die Benutzung des Pkw zum Warentransport und erhöhte sukzessive die Bedeutung des sog. One-Stop-Shopping. Von dieser Entwicklung profitierten v. a. Großflächenbetriebe mit einem besonders breiten und tiefen Warenangebot, wie z. B. SB-Warenhäuser und Fachmärkte. Infolge des Bedeutungszuwachses großflächiger Betriebe verzeichnete der Einzelhandel in den alten Bundesländern ab 1990 einen Verkaufsflächenzuwachs von ca. 30 Mio. m² (+ 42 %). In den neuen Bundesländern verlief die Verkaufsflächenexpansion noch rasanter. Hier entstanden in den Jahren nach der Wiedervereinigung etwa 15 Mio. m² Verkaufsfläche neu (vgl. Abb. 1). Abb. 1: Verkaufsflächenwachstum im deutschen Einzelhandel in Mio. m² Quelle: GMA-Darstellung nach HDE Neue Bundesländer Alte Bundesländer Deutschland Die bundesweite Standortentwicklung und das Verkaufsflächenwachstum des Einzelhandels vollzogen sich in den vergangenen 10 Jahren zu mehr als zwei Dritteln außerhalb der 5

10 traditionellen Geschäftslagen. In der Folge wuchsen die Verkaufsflächen an dezentralen und solitären Standorten stark an, während die Geschäftslagen der Innenstädte, die Stadtteilzentren und Nahversorgungslagen gleichzeitig einen relativen Bedeutungsverlust hinnehmen mussten. Ihr Anteil am Verkaufsflächenbestand sank um mehr als 10 %. Mit Bezug auf die Entwicklung des Einzelhandels in den Innenstädten waren in den vergangenen Jahren folgende Trends festzustellen: Die Konsumzurückhaltung breiter Bevölkerungsschichten und der Wunsch der Verbraucher v. a. preiswert einzukaufen, hat häufig zu einer Absenkung des Qualitätsniveaus der Einzelhandelssortimente geführt; vielerorts geraten deshalb Anbieter des mittleren Preissegments unter Druck. Die 1b- und 1c-Lagen haben mit einem Bedeutungsverlust zu kämpfen. Hier treten Fluktuation und Leerstandsbildung verstärkt auf. Meist sind 1a-Lagen von dieser Entwicklung noch nicht betroffen. Die Konzentrationstendenz im Einzelhandel führt in Innenstädten vermehrt zur Uniformität des Betriebs- und Warenangebotes (Stichwort: Banalisierung). Die Warenhäuser und der Fachhandel verlieren als Leitbetriebe der Innenstädte an Boden. An ihre Stelle treten zunehmend Handelsmarken (sog. Retail Brands ), die bundesweit beworben werden. Als besonders erfolgreiche Angebotsform kristallisieren sich multifunktionale Einkaufszentren heraus. Ihr Markterfolg gründet sich u. a. auf ein stringentes Management und gezielte Marketingmaßnahmen sowie attraktive bauliche Rahmenbedingungen (Stichworte: Sauberkeit, Sicherheit). Innerstädtische Einkaufszentren erreichten flächenbereinigt in den vergangenen Jahren Umsatzsteigerungen von bis zu 5 % pro Jahr. Der Erfolg von Shopping-Centern in Deutschland ist auch statistisch nachzuvollziehen. Ihre Zahl nahm in den vergangenen 40 Jahren von 2 auf 414 zu. Die Gesamtverkaufsfläche der Center liegt mittlerweile bei ca. 13,0 Mio. m² (vgl. Abb. 2). 6

11 Neubauten werden erfreulicherweise bevorzugt in den Innenstädten realisiert. Rund 44 % der Einkaufszentren wurden im Zeitraum 2006 / 2007 in dieser Standortlage errichtet, immerhin 39 % auch in Stadtteilzentren und nur etwa 17 % in dezentralen Lagen 1. Abb. 2: Entwicklung von Shopping-Centern in Deutschland ,0 14 Anzahl der Shopping-Center , , , ,8 2,4 2,0 1, ,5 0, Gesamtfläche in Mio. m² Anzahl Gesamtfläche Mio. m² Quelle: EHI 2009 / 2010, GMA-Grafik In der Gesamtbetrachtung resultierte der beschriebene Strukturwandel des deutschen Einzelhandels in einer beachtlichen Verkaufsflächenexpansion. Gleichzeitig stagnierten die Umsätze nominal und gingen real, d. h. unter Berücksichtigung des Wertverlustes durch Inflation, sogar zurück (vgl. Abb. 3). Durch die disparate Entwicklung von Verkaufsflächen und Umsätzen gaben die Produktivitäten (= Umsätze je m² VK/Jahr) nach, sodass 1 Quelle: EuroHandelsinstitut Köln, Handel aktuell 2009 /

12 die ökonomische Auslastung der Flächen v. a. in Branchen, die an kostenintensiven Standorten wirtschaften nicht mehr durchgängig zu gewährleisten war. Abb. 3: Entwicklung des deutschen Einzelhandelsumsatzes Umsatz in Mrd Quelle: GMA-Darstellung nach HDE Auch aus diesem Grund war das Verkaufsflächenwachstum im Einzelhandel begleitet von einem Rückgang der Betriebsstättenzahl. Diese Entwicklung betraf v. a. den Lebensmitteleinzelhandel (vgl. Abb. 4). Als Konsequenz ergaben sich immer größere Betriebseinheiten. Derzeit haben die Ladengeschäfte in Deutschland bereits eine Durchschnittsgröße von ca. 240 m² VK erreicht. 8

13 Abb. 4: Betriebe und Verkaufsflächen des deutschen Lebensmitteleinzelhandels Betriebe ,4 25,9 26,1 26,2 26,4 27, ,7 28, ,1 32,7 33, , ,0 34,0 33,0 32,0 31,0 30,0 29,0 28,0 27,0 26,0 25,0 VK in Mio. m² Betriebe VK in Mio. m² Quelle: GMA-Darstellung nach EHI 2009 (bis 2005: Werte gemäß alter Systematik des EHI, d. h. ohne Nonfood- Verkaufsfläche in SB-Warenhäusern; ab 2006: Werte gemäß neuer Systematik, d. h. inkl. Nonfood- Verkaufsfläche in SB-Warenhäusern). Eine wesentliche Triebfeder des Strukturwandels im Einzelhandel war und ist auch die Unternehmenskonzentration. Die vergleichende Betrachtung der wichtigsten Betriebsformen zwischen 1990 und heute zeigt, dass der filialisierte Einzelhandel seine Marktanteile gegenüber dem inhabergeführten Einzelhandel deutlich ausbauen konnte und in Zukunft wohl noch weiter ausweiten wird (vgl. Abb. 5). Als Beispiel für eine Branche, in der die Betriebs- und Umsatzkonzentration besonders krasse Formen angenommen hat, lässt sich der Lebensmitteleinzelhandel anführen. Derzeit erzielen hier weniger als 1 % der Unternehmen mehr als zwei Drittel des Branchenumsatzes. Aber auch im Nichtlebensmittelbereich entfällt über 80 % der Umsatzleistung auf nur 10 Großunternehmen. 9

14 Abb. 5: Marktanteile der Betriebstypen des Einzelhandels 6% 2% 12% 18% 55% 6% 14% 18% 22% 35% 8% 22% 16% 27% 23% 7% 5% 4% Versender Fachmärkte Verbrauchermärkte/ SB- Warenhäuser Filialisierte Fachgeschäfte Trad. Fachgeschäfte Warenhäuser Quelle: GMA-Darstellung nach IfO-Institut Die Tendenz zur Umsatzkonzentration wird im Nonfood-Sektor vor allem durch eine hohe Entwicklungsdynamik der Fachmärkte getragen. Der Marktanteil dieses Betriebstyps lag 1995 erst bei ca. 14 % des Einzelhandelsgesamtumsatzes. Im Jahr 2009 wurde bereits ein Wert von 21 % erreicht Im Hinblick auf die spezielle Situation des Einzelhandels in den Neuen Bundesländern sind folgende Tendenzen zu beobachten: Die Kaufkraft der Bewohner liegt in der Mehrzahl der Städte und Gemeinden deutlich unter dem Bundesdurchschnitt. Dies resultiert u. a. in einer stärkeren Discountorientierung des Einzelhandels (z. B. Discounter / Sonderpostenmärkte). Der Verkaufsflächenbesatz pro Einwohner liegt im Vergleich mit den Alten Bundesländern in der Mehrzahl der ostdeutschen Städte und Gemeinden höher. Durch die negative Bevölkerungsentwicklung in weiten Teilen Ostdeutschlands nimmt der Verkaufsflächenübersatz zudem rechnerisch weiter zu. Die häufig fehlenden Alternativen auf dem Arbeitsmarkt begünstigen überdies eine Weiterführung von 10

15 Grenzertragsstandorten, sodass Anpassungen des Einzelhandelsbestandes an die veränderte Nachfragesituation hinausgezögert werden. Großflächige Verkaufseinrichtungen entstanden in den Neuen Bundesländern nach der Wende zu fast drei Vierteln an dezentralen Standorten. Eine kommunale Standortsteuerung fand hierbei oft nur in begrenztem Umfang statt. Dadurch sind die Einzelhandelsstrukturen in vielen Städten und Gemeinden Ostdeutschlands durch einen besonders hohen Verkaufsflächenanteil autokundenorientierter Lagen gekennzeichnet. Die baulichen Strukturen der ostdeutschen Innenstädte sind vielfach noch nicht durchgängig an die Erfordernisse des modernen Einzelhandels angepasst. Häufig sind die Ladeneinheiten zu kleinteilig ausgebildet; Flächenzusammenlegungen sind zu selten. Auch die erforderlichen städtebaulichen Rahmenbedingungen für den innerstädtischen Einzelhandel konnten seit der Wende vielerorts noch nicht in adäquater Weise geschaffen werden (z. B. Parkierung, Regelung des Wirtschaftsverkehrs, Aufenthaltsqualität). Der Grad der Filialisierung im Einzelhandel ist in ostdeutschen Städten i. d. R. höher als in Westdeutschland, weil sich der unternehmergeführte Einzelhandel nicht schnell genug entwickeln konnte. Dadurch fehlt ostdeutschen (Innen-) Städten nicht selten die Individualität im Angebot. Die finanzielle Basis des Fachhandels ist in Ostdeutschland durch fehlende Rücklagenbildungen dünner als in den alten Bundesländern. Dadurch sind die Möglichkeiten in die Geschäfte zu investieren begrenzt. Folge ist nicht selten ein trading down. Der Organisationsgrad des ostdeutschen Einzelhandels ist geringer ausgeprägt als in Westdeutschland. Es gibt weniger Verbandsmitglieder in Relation zum Gesamtbestand und das politische Gewicht der Wirtschaftsgruppe ist dadurch begrenzt

16 2. Entwicklungstrends im Lebensmitteleinzelhandel Besondere Bedeutung für die Entwicklung des Lebensmitteleinzelhandels in Deutschland kommt auch diskontierenden Angebotsformen zu. Dabei handelt es sich um Vertriebskonzepte, die auf eine konsequente Niedrigpreispolitik setzen, wie z. B. Lebensmitteldiscounter. Letztgenannte haben z. T. als Folge der jahrelangen Wirtschaftsflaute in Deutschland ihre Betriebszahl seit 1991 um ca. 85 % steigern können (vgl. Abb. 6). Im gleichen Zeitraum expandierte auch ihre Verkaufsfläche von ca. 2,99 Mio. m² auf ca. 11,3 Mio. m² 1. Folge dieser Erfolgsgeschichte ist ein sehr hoher Marktanteil bei Lebensmitteln von 41 %. Lebensmitteldiscounter haben zwischenzeitlich am gesamten Einzelhandelsumsatz in Deutschland einen Marktanteil von über 10 % erreicht. Diese erstaunlich starke Marktposition hängt mit einer zunehmenden Bedeutung des Nonfood-Sektors zusammen. So ist Aldi, der Marktführer bei den Discountern, im Bereich Bekleidung inzwischen der achtgrößte Händler 2 in Deutschland. Die anderen Betriebstypen des Lebensmitteleinzelhandels haben in den vergangenen Jahren eine unterschiedliche Entwicklung genommen. Als besonders expansiv zeigten sich neben den Lebensmitteldiscountern die SB-Warenhäuser 3. Hingegen verzeichneten Supermärkte und kleinere Lebensmittelgeschäfte einen Bedeutungsverlust (vgl. Tab. 1) Quelle: EHI 2009 / Quelle: EHI 2009 / Kurzdefinition: Discounter bieten ein enges, auf raschen Umschlag ausgerichtetes Sortiment zu niedrigen Preisen an. Der Supermarkt ist ein Einzelhandelsbetrieb, der auf einer Verkaufsfläche von mindestens 400 m² Nahrungs- und Genussmittel mit einschließlich Frischwaren anbietet. Das SB-Warenhaus ist ein großflächiger, meist ebenerdiger Einzelhandelsbetrieb, der ein umfassendes Sortiment mit einem Schwerpunkt bei Lebensmittel anbietet. 12

17 Abb. 6: Entwicklung der Lebensmitteldiscounter in Deutschland Betriebe Jahr Quelle: GMA-Darstellung nach EHI 2009 Tabelle 1: Entwicklung unterschiedlicher Betriebstypen im Lebensmitteleinzelhandel Daten Veränderung abs. in % Anzahl der Betriebe Lebensmitteldiscounter ,5 Supermärkte, SB-Warenhäuser ,3 Übrige Lebensmittelgeschäfte ,8 Summe ,9 Verkaufsfläche in Mio. m² Lebensmitteldiscounter 7,24 11,30 4,1 56,1 Supermärkte, SB-Warenhäuser 11,65 17,71 6,1 52,0 Übrige Lebensmittelgeschäfte 7,26 4,43-2,8-39,0 Summe 26,15 33,44 7,3 27,9 Quelle: EHI Köln, Handel aktuell 2009/2010, GMA Zusammenstellung 13

18 Als Standorte werden sowohl von Lebensmitteldiscountern als auch von Supermärkten, Verbrauchermärkten und SB-Warenhäusern Areale mit einer guten Erreichbarkeit für den motorisierten Individualverkehr und mit einem großen Stellplatzangebot (vgl. Tab. 2) präferiert. Innenstadtstandorte oder Stadtteil- und Nahversorgungszentren, mit ihren relativ hohen Standortkosten, werden andererseits weniger oft belegt, dies auch aufgrund der geringen Umatzrendite des Lebensmitteleinzelhandels von durchschnittlich ca. 1 2 %. Sie macht die Branche besonders kostensensibel. Tabelle 2: Anforderung der Betreiber für die Realisierung neuer Lebensmittelmärkte Daten Discounter Supermarkt (inkl. Getränkemarkt) Verbrauchermarkt / SB-Warenhaus Verkaufsfläche m² m² m² Parkplätze Grundstück ab m² ab m² ab m² Marktgebiet ab EW ab EW ab EW Quelle: GMA-Standortforschung 3. Mittelfristige Einzelhandelsentwicklung In den kommenden Jahren ist als mögliches Hemmnis für ein Anspringen der Einzelhandelskonjunktur der Trend zur Ausgabenumschichtung vom Einzelhandel in andere Kostenbereiche anzuführen (vgl. Abb. 7 und 8). Eine Relativierung seines Stellenwertes wird der Einzelhandel auch durch die Entwicklung zur Freizeitgesellschaft erfahren, denn in Zukunft wird der Einkauf von den Verbrauchern noch stärker unter dem Aspekt seines Freizeit- und Erlebniswertes beurteilt. Aktuelle Entwicklungen zeigen, dass der Einzelhandel diesem Trend durch neue Betriebstypen und Präsentationsformen zunehmend Rechnung trägt. 14

19 Abb. 7: Entwicklung des privaten Verbrauchs und Einzelhandelsumsatzes = 100 Umsatz * privater Konsum * EH-Umsatz ohne nicht stationären EH, ohne Bäcker, Metzger, Apotheken. Quelle: GMA-Darstellung 2010 nach Handel Aktuell, 2009/2010 Abb. 8: Entwicklung des privaten Verbrauchs % Einzelhandel 25% 34% Wohnungsmiete und Haushaltskosten 41% 11% 16% 3% Verkehrszwecke und Nachrichten Bildungs- und Unterhaltungszwecke Sonstige 13% 19% 2% Quelle: GMA-Darstellung nach EHI 15

20 In Zukunft wird es sicher noch größerer Anstrengungen des Einzelhandels bedürfen, um die Verbraucher an bestimmte Einkaufsorte oder Geschäfte zu binden, zumal sich die Konsumenten immer mehr in unterschiedliche Zielgruppen aufsplitten: Trendsensible, konsumfreudige und genussorientierte Verbraucher mit starkem Interesse an Prestigemarken, innovativen Produkten und schönem Design. Biokonsumenten, mit ausgeprägtem Interesse am Kauf umweltfreundlicher oder naturreiner Produkte und der Bereitschaft, für diese Waren auch mehr Geld als für herkömmliche Sortimente auszugeben. Preis-Leistungs-Käufer, mit hohem Qualitätsbewusstsein und starkem Interesse an detaillierten Produktinformationen (z. B. Warentests, Internetvergleiche) sowie einer hohen Preissensibilität. Billigkäufer, mit starker Discountorientierung aus finanziellen Gründen, ohne besondere Berücksichtigung von Umweltbelangen. Das Spektrum der Konsumenten wird zukünftig voraussichtlich den Bereich vom Ultraverbraucher bis zum Konsumasketen abdecken. Dadurch wird die Zielgruppenfokussierung für den Handel erschwert. Zudem hat sich in den letzten Jahren der Typus des hybriden Verbrauchers herausgebildet. Er erwirbt beim selben Einkaufsgang einerseits teure Markenware und unmittelbar im Anschluss Billigprodukte beim Discounter. Die sich aus der Entwicklung dieses Konsumententyps ergebenden Trends sind in Abb. 9 zusammengefasst. 16

21 Abb. 9: Konsumtrends im Zusammenhang mit der Ausbildung des hybriden Verbrauchers Discount-Shopping Billigläden und Fastfood auf dem Vormarsch Purismus im Ladenlayout Trading down Netz statt Tüte E-Commerce als Direktvertrieb der Industrie E-Commerce als Fun-/ Entertainmenterlebnis Smart-Shopping keine billigen Marken, sondern Marken billig Handeln und Feilschen bei allen Anbietern Restpostenmärkte FOC Sicherheits- und Sauberkeitsbedürfnis teilw. beeinträchtigt durch Bagatellisierung des Ladendiebstahls Verschmutzung durch Fast- Food-Verpackungen Bettler, Crusties, Punks, Glatzen Hybrider Verbraucher Fun- / Entertainment- Shopping Freizeitnutzungen nehmen zu Lasten des Handels zu Retail-Theatre Thematisierte Immobilien Zunahme der Einkaufsfahrten Parkplatzbedarf no parking, no business Convenience Shopping Bedeutungszunahme von Tankstellen Zunahme von Heimdiensten, Zustelldiensten Innenstadtstandorte als Oasen in der Servicewüste Quelle: GMA-Darstellung Vor dem geschilderten Hintergrund wird sich die Entwicklung des Einzelhandels in der mittelfristigen Perspektive nach Einschätzung der GMA folgendermaßen darstellen: Verkaufsflächen wachsen weiter. Bereits Ende 2009 war in den alten Bundesländern ein Verkaufsflächenbestand von über 101 Mio. m² erreicht. In den neuen Bundesländern sind bis dato über 21 Mio. m² etabliert. Der weitere Verkaufsflächenzuwachs wird sich auch zukünftig 17

22 insgesamt gesehen zu etwa zwei Dritteln außerhalb der Stadtzentren vollziehen. Als Folge wird sich der Verdrängungswettbewerb zu Lasten des City-Handels und der integrierten Stadtteilzentren und Nahversorgungszentren voraussichtlich weiter verschärfen. Konzentrationstendenz im Einzelhandel setzt sich fort. Der Marktanteil von Unternehmen mit einem Jahresumsatz von über 2,5 Mrd. wird mittelfristig auf fast 85 % anwachsen. In der Folge werden v. a. kleinflächige und unrentable Betriebe in ungünstigen Standortlagen aus dem Markt ausscheiden. Das gilt in besonderem Maße für die neuen Bundesländer, wo zahlreiche Betriebe nur über eine unzureichende Eigenkapitaldecke verfügen. Fachmärkte und Discounter boomen. Die Umgestaltung der Einzelhandelslandschaft wird auch in den kommenden Jahren v. a. durch Fachmärkte und Discounter bestimmt. Beide Betriebstypen werden ihre Marktanteile weiter ausbauen. Auch bei innerstädtischen Shopping-Centern ist mit einer weiteren Expansion zu rechnen. Beleg hierfür sind 51 derzeit bekannte Planungen mit einer Gesamtfläche von rd. 1,5 Mio. m² 1. Filialisierungswelle hält an. Die Filialisierungstendenz setzt sich in nahezu allen Branchen fort. Dabei wird die Marktbedeutung von Franchiseunternehmen, welche Existenzgründern im Einzelhandel vielfach den erfolgreichen Weg in die Selbstständigkeit ebnen, zukünftig noch wachsen. Internet-Shopping gewinnt an Bedeutung. Das E-Commerce" (Internet-Handel) zeigt selektiv hohe Zuwachsraten, insbesondere in den Sortimentsbereichen Computer, Bücher und Tonträger. Bis 2015 ist ein Marktanteil über 10 % zu erwarten. Bei Büchern und Tonträgern sind sogar Anteilswerte von bis zu 30 % möglich. Voraussetzung für den Erfolg des E- Commerce ist allerdings der Aufbau leistungsfähiger Logistik- und Distributionsstrukturen, die als sehr kostenintensiv einzustufen sind. 1 Quelle: EHI 2009 /

23 III Planungsrechtliche Instrumentarien zur Steuerung der Standortentwicklung im Einzelhandel Bei der Frage, welche Standorte für die Einzelhandelsentwicklung in einer Stadt herangezogen werden sollen, sind die Vorstellungen von Unternehmern und Entscheidungsträgern der öffentlichen Hand vielfach nicht deckungsgleich. Städte bewerten Einzelhandelsansiedlungen vorwiegend unter städtebaulichen Aspekten. Einen hohen Stellenwert nimmt dabei die Sicherung der Nahversorgung der ortsansässigen Bevölkerung ein. Bei den Unternehmen stehen hingegen Überlegungen zur optimalen Marktdurchdringung im Vordergrund (vgl. Übersicht 1). Übersicht 1: Zielkonflikte zwischen unternehmerischem Standortwahlverhalten und einer an städtebaulichen Leitbildern orientierten Stadtplanung UNTERNEHMEN Gewinnmaximierung - Minimierung der Standortaufwendungen - Aufbau bzw. Erhalt der Marktposition - Erreichbarkeit durch Kunden / Zulieferer - Parkplatzangebot - Einsehbarkeit / Werbewirksamkeit - Agglomerationsvorteile / Kundenzuführungseffekte - Standortaufwendungen, insbesondere Mietpreis / Kaufpreis - Flächenangebot / Flächenzuschnitt / Erweiterungsmöglichkeiten - Standorte der Wettbewerber - Einordnung in das Logistiknetz des Unternehmens Quelle: GMA-Standortforschung Oberziel Unterziele STADTPLANUNG geordnete städtebauliche Entwicklung - Erhalt der Zentralität - erhalt der Urbanität - Stärkung der Innenstadt und der Stadtteilzentren - Stärkung der Nahversorgungslagen - Verkehrsvermeidung Standortbeurteilungskriterien - Koordinierung und Bündelung des Verkehrsaufkommens (PKW / ÖPNV) - Stadtbildbeeinträchtigung / Denkmalschutzkriterien - Flächenverbrauch / Umweltschutz - Verträglichkeit mit anderen Nutzungen (z. B. Wohnen, Freizeit, Landschaft) - Vermeidung negativer Auswirkungen auf die innerstädtische Geschäftsstruktur und die Nahversorgung 19

24 Aufgrund der engen Verflechtung von Einzelhandel und Stadtentwicklung wurden Rechtsvorschriften entwickelt, die verbindliche Festlegungen zur wohnort- und verbrauchernahen Versorgung sowie zu den standörtlichen und infrastrukturellen Voraussetzungen von Einzelhandelsvorhaben treffen. Angesichts des dynamischen Strukturwandels im Einzelhandel und der engen Verflechtungen dieser Wirtschaftsgruppe mit der Stadtentwicklung stellt sich die Frage nach standortsteuernden Rechtsvorschriften. Zu den Gesetzen und Rechtssätzen, die Standortentscheidungen des Einzelhandels mit beeinflussen und ggf. verbindlich festlegen, zählen u. a. das Baugesetzbuch (BauGB) und die Baunutzungsverordnung (BauNVO) 1 die Landes- und Regionalplanung Richtlinie zur Beurteilung von geplanten Einzelhandelsprojekten im Land Sachsen- Anhalt. 1. Baugesetzbuch und Baunutzungsverordnung Das Baugesetzbuch und die Baunutzungsverordnung geben Städten und Gemeinden ein planungsrechtliches Instrumentarium zur Hand, mit dem die Standortentwicklung des Einzelhandels gezielt beeinflusst werden kann. Bei der bauplanungsrechtlichen Beurteilung der Errichtung, Modifikation und Nutzungsänderung baulicher Anlagen für Zwecke des Einzelhandels werden folgende Gebietskategorien unterschieden: Gebiete mit Bebauungsplänen ( 30 BauGB) In Gebieten mit Bebauungsplänen kommt es auf deren Festsetzungen an. Werden in Bebauungsplänen die in der BauNVO bezeichneten Baugebiete festgelegt, sind Einzelhandelsbetriebe nach Maßgabe der 2 bis 9 BauNVO teils ausdrücklich als Läden oder Einzelhandelsbetriebe, teils allgemein als Gewerbebetriebe in allen Baugebieten zulässig: 1 Die folgenden Ausführungen dienen ausdrücklich nicht der rechtlichen Interpretation, sondern lediglich der Darstellung des Instrumentariums im Überblick. 20

25 sie sind zulässig in allgemeinen und besonderen Wohngebieten sowie in Dorf-, Misch-, Gewerbe- und Industriegebieten ( 4 bis 9 BauNVO) in Kleinsiedlungsgebieten und reinen Wohngebieten können sie als Ausnahme zugelassen werden ( 2 und 3 BauNVO). Für Einzelhandelsgroßbetriebe enthält der 11 Abs. 3 BauNVO eine Sonderregelung für alle Baugebiete. Einkaufszentren und großflächige Einzelhandelsbetriebe mit bestimmten städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen sind demnach außer in Kerngebieten nur in speziell ausgewiesenen Sondergebieten zulässig. Der letzte Satz des 11 Abs. 3 beinhaltet hierbei eine zu widerlegende Regelvermutung. Ihre konkrete Prüfung hat zweistufig zu erfolgen: Liegt ein großflächiger Handelsbetrieb vor? Wenn ja (ab ca. 800 m² Verkaufsfläche) 1, dann... Liegen Auswirkungen vor? Wenn ja: Nur im Kerngebiet oder Sondergebiet zulässig. Nicht beplanter Innenbereich ( 34 BauGB i. V. mit 9 Abs. 2a BauGB) Nach 34 Abs. 1 BauGB ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und gleichzeitig die Erschließung gesichert ist. Gemäß 34 Abs. 2 BauGB ist hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung die BauNVO anzuwenden, wenn die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete der BauNVO entspricht. Der Abs. 3 ergänzt die Absätze 1 und 2 um die Aussage, dass von Einzelhandelsvorhaben keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden ausgehen dürfen. Der Begriff der zentralen Versorgungsbereiche gewinnt durch den neuen 34 Abs. 3 1 In seinem Urteil vom 24. November 2005 (BVERWg 4C 10.04) hat das Bundesverwaltungsgericht die bisherige Grenze der Großflächigkeit auf 800 m² VK angehoben. Demnach sind nunmehr Einzelhandelsbetriebe großflächig im Sinne von 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO, wenn sie eine Verkaufsfläche von 800 m² überschreiten. Bei der Berechnung der Verkaufsfläche sind auch die Thekenbereiche, die vom Kunden nicht betreten werden dürfen, der Kassenvorraum (einschl. eines Bereichs zum Einpacken der Waren und zur Entsorgung des Verpackungsmaterials) sowie evtl. ein Windfang einzubeziehen. 21

26 erheblich an Bedeutung, auch wenn er bereits vor 2004 im 11 Abs. 3 BauNVO verwendet wurde. Eine neue Festsetzungsmöglichkeit für den nicht beplanten Innenbereich nach 34 BauGB bietet seit dem der 9 Abs. 2a BauGB. Zum Erhalt oder zur Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche kann in einem einfachen Bebauungsplan als Regelung für ein größeres Gebiet generell festgelegt werden, dass nur bestimmte Arten der nach 34 Abs. 1 und 2 BauGB zulässigen baulichen Nutzungen zulässig oder nicht zulässig sind oder nur ausnahmsweise zugelassen werden. Dabei können unterschiedliche Festsetzungen für einzelne Teile des räumlichen Geltungsbereiches getroffen werden. In der Begründung des einfachen Bebauungsplanes ist u. a. auf die Aussagen eines städtebaulichen Entwicklungskonzeptes im Sinne des 1 Abs. 6, Nr. 11 zurückzugreifen, in dem konkrete Aussagen zu den vorhandenen oder geplanten zentralen Versorgungsbereichen enthalten sind 1. Außenbereich ( 35 BauGB) Im Außenbereich sind Einzelhandelsbetriebe nicht vorgesehen. Sollen dort solche Betriebe genehmigt werden, erfordert dies die Aufstellung eines Bebauungsplanes. Die Anwendung des 11 Abs. 3 BauNVO oder 34 BauGB erfolgt stets reaktiv und fallbezogen. Demgegenüber kann die Bauleitplanung vorbeugende Regelungen treffen und dadurch die Standortentwicklung konzeptionell gestalten. Die sicherste Form der Problembewältigung für die kommunale Praxis sind hierbei die im BauGB und der BauNVO dargelegten Festsetzungsmöglichkeiten in Bebauungsplänen, im Hinblick auf den Ausschluss und/oder die Gliederung von Einzelhandelsflächen. 1 In der Begründung des Gesetzentwurfes für den Abs. 2a des 9 BauGB wird der Begriff zentraler Versorgungsbereich definiert. Der Begriff umfasst demnach Versorgungsbereiche unterschiedlicher Stufen, also insbesondere Innenstadtzentren v. a. in Städten mit größerem Einzugsbereich, Nebenzentren in Stadtteilen sowie Grund- und Nahversorgungszentren in Stadt- und Ortsteilen und nicht städtischen Gemeinden. Die Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche soll dabei im Interesse der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und der Innenentwicklung der Gemeinde erfolgen. 22

27 Über die Beschränkungen des 11 Abs. 3 BauNVO hinaus können Gemeinden weitergehende Festsetzungen über die Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben (auch für nicht großflächige Betriebe) treffen. Nach 1 Abs. 5 und 9 BauNVO sind ggf. räumlich beschränkt Einzelhandelsbetriebe generell oder bestimmte Arten von Einzelhandelsbetrieben ausschließbar oder als nur ausnahmsweise zulässig festzusetzen. Weiter differenzierende Bebauungsplanfestsetzungen sind möglich, sofern die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebietes gewahrt bleibt. Handelsbetriebe einzelner Branchen oder Warengruppen können flächenbegrenzt oder ausgeschlossen werden. Positive wie negative (Branchen-)Festsetzungen sind gleichermaßen bei Vorliegen der sonstigen materiell-rechtlichen Voraussetzungen nach 1 Abs. 5 und 9 BauNVO als Gliederungsmöglichkeiten innerhalb der einzelnen Baugebiete zulässig. Als materiell-rechtliche Voraussetzungen für detaillierte Bebauungsplanfestsetzungen gelten nach 1 Abs. 9 BauNVO besondere städtebauliche Gründe 1. Insgesamt bietet das Baurecht vielfältige Möglichkeit zur Einflussnahme auf die Standortentwicklung des Einzelhandels innerhalb der kommunalen Gemarkungsgrenzen, sofern der Einsatz des Rechtsinstrumentariums durch eine qualifizierte Planung abgesichert ist und das Ermessen der Kommune bei der planerischen Gestaltung weder sachfremd noch willkürlich gehandhabt wird. Dabei ist zu berücksichtigen, dass das Baurecht nur regeln darf wo Wettbewerb stattfindet, nicht jedoch in den Wettbewerb an sich eingreifen soll. Die Wirksamkeit der Rechtsgrundsätze bzw. die Einhaltung des Baurechts setzt darüber hinaus eine regelmäßige Kontrolle durch die Bauaufsichtsbehörden voraus. 2. Landes- und Regionalplanung Den Rechtsrahmen zur Beurteilung von Einzelhandelsansiedlungen in der Stadt Wernigerode bilden mit Bezug auf die Landes- und Regionalplanung die Aussagen des Landesentwicklungsplanes Sachsen-Anhalt 1999 (LEP), des Regionalen Entwicklungsplanes für 1 Vgl. hierzu H.-J. Birk: Der Ausschluss von Einzelhandelsflächen in Bebauungsplänen. In: Zeitschrift für öffentliches Recht und öffentliche Verwaltung, Heft 8, 9. Jg., 1. August 1988, Seite 281 ff. 23

28 die Planungsregion Harz sowie der Richtlinie zur Beurteilung von geplanten Einzelhandelsgroßprojekten im Land Sachsen-Anhalt 1998 (Einzelhandelserlass Sachsen-Anhalt). Im Hinblick auf die Ansiedlung von Einzelhandelsobjekten führt der Landesentwicklungsplan (LEP) Sachsen-Anhalt von im Kapitel 3 Ziele (Z) der Raumordnung zur nachhaltigen Raumentwicklung u. a. aus: Z Die Ausweisung von Sondergebieten für Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige großflächige Handelsbetriebe im Sinne des 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung ist an Zentrale Orte der oberen oder mittleren Stufe zu binden. Die Ausweisung von Sondergebieten für eine spezifische Form großflächiger Einzelhandelsbetriebe, Hersteller-Direktverkaufszentren (Factory-Outlet- Center FOC), ist nur in festgesetzten Kerngebieten in Zentralen Orten der oberen Stufe (Oberzentren) vorzusehen und soll die Attraktivität der Innenstädte nicht gefährden. G Die in diesen Sondergebieten entstehenden Projekte sollen 1. mit ihrem Einzugsbereich den Verflechtungsbereich des Zentralen Ortes nicht wesentlich überschreiten, 2. städtebaulich integriert werden, 3. eine verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung nicht gefährden, 4. mit qualitativ bedarfsgerechten Linienverkehrsangeboten des ÖPNV sowie mit Fuß- und Radwegenetzen erschlossen sein oder zeitgleich erschlossen werden, 5. durch auftretende Personenkraftwagen- und Lastkraftwagenverkehre zu keinen unverträglichen Belastungen in angrenzenden Siedlungs-, Naherholungsund Naturschutzgebieten führen. Erweiterungen bestehender Sondergebiete für Einkaufszentren und großflächige Einzelhandelsbetriebe sind auf städtebaulich integrierte Standorte in Zentralen Orten in Abhängigkeit des Verflechtungsbereiches der jeweiligen Zentralen Orte zu beschränken. Z Nutzungsänderungen in bestehenden Sondergebieten für Einkaufszentren und großflächige Einzelhandelsbetriebe an nicht städtebaulich integrierten Standorten dürfen nicht zu Lasten von innenstadtrelevanten Sortimenten an innerstädtischen Standorten erfolgen. Im Kapitel 4 Einzelfachliche Grundsätze heißt es: Die Einzelhandelsentwicklung ist an den Bedürfnissen der Menschen auszurichten. In allen Landesteilen soll eine bedarfsorientierte Versorgung mit Ge- und Verbrauchsgütern sowie Nahrungs- und Genussmitteln und Dienstleistungen 1 Der Entwurf des Landesentwicklungsplanes 2010 befindet sich derzeit in der Auslegungsphase. 24

29 durch eine räumlich ausgewogene und auf die differenzierten funktionalen Anforderungen der zentralörtlichen Gliederung (Ober-, Mittel-, Grundzentren, ländliche Räume) ausgerichtete Einzelhandels- und Dienstleistungsstruktur erfolgen. Durch eine Vielzahl von Handelseinrichtungen unterschiedlicher Größen, Betriebsarten und Angebotsformen soll insbesondere auch die Entwicklung eines breiten Mittelstandes unterstützt werden Außerhalb der Zentralen Orte soll die Einzelhandels- und Dienstleistungsstruktur auf die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung mit täglichem Grundbedarf, insbesondere mit Nahrungs- und Genussmitteln und Dienstleistungen, ausgerichtet sein. Die Deckung des kurzfristigen täglichen Bedarfes soll wohnungsnah und möglichst ohne Benutzung motorisierter Verkehrsmittel erfolgen können. Im Regionalen Entwicklungsplan der Planungsregion Harz, der mit öffentlicher Bekanntmachung vom in der Planungsregion Harz in Kraft gesetzt wurde, werden die Ziele und Grundsätze des LEP 1999 übernommen. Der Einzelhandelserlass Sachsen-Anhalt von 1998 (Richtlinie zur Beurteilung von geplanten Einzelhandelsgroßprojekten im Land Sachsen-Anhalt) präzisiert die eher allgemein gehalten Ziele und Grundsätze der Landesplanung im LEP. Neben Definitionen bestimmter Betriebsformen und Flächentypen enthält der Erlass Aussagen zur Zentrenrelevanz bestimmter Einzelhandelssortimente. Bei zentrenrelevanten Sortimenten sind dabei negative Auswirkungen auf Zentrenstruktur zu vermuten, insbesondere auf die Innenstadtentwicklung, wenn sie überdimensioniert an nicht integrierten Standort angesiedelt werden. Solche negativen Auswirkungen werden bei folgenden Sortimenten erwartet: Nahrungs- und Genussmittel Drogerie- und Parfümerieprodukte Bücher, Zeitschriften, Papier, Schreibwaren, Büroorganisation Kunst und Antiquitäten Baby- und Kinderartikel Bekleidung, Lederwaren, Schuhe Unterhaltungselektronik, Computer, Elektrohaushaltswaren Foto und Optik Blumen Einrichtungszubehör (ohne Möbel) Haus- und Heimtextilien, Bastelartikel 25

30 Kunstgewerbe Musikalienhandel Uhren und Schmuck Spielwaren, Sportartikel Fahrräder Zooartikel Zu den Sortimenten mit geringer Innenstadtrelevanz gehören folgende Waren: Möbel Tapeten, Teppiche, Bodenbeläge Kraftfahrzeuge, Kraftfahrzeugteile Bau-, Garten- und Heimwerkerbedarf Brennstoffe Herde, Öfen Campingartikel, Boote In Kapitel 3 erläutert der Einzelhandelserlass Sachsen-Anhalt darüber hinaus die relevanten Ziele und Grundsätze der Raumordnung sowie die Verfahrensweise der Bauleitplanung. 26

31 IV Standortbeschreibung, Einzugsgebiet und Kaufkraft Wesentliche Einflussfaktoren auf die Entwicklungsperspektiven des Einzelhandelsstandortes Wernigerode sind zum einen die demographischen, wirtschaftlichen und siedlungsstrukturellen Rahmenbedingungen, zum anderen aber auch die Lagekonstellation zu konkurrierenden Zentren sowie die Verkehrsanbindung der Stadt. In den folgenden Kapiteln werden diese Aspekte näher beleuchtet. 1. Standortbeschreibung, zentralörtliche Funktionen Die Stadt Wernigerode liegt im Westen des Bundeslandes Sachsen-Anhalt, im Dreiländereck Niedersachsen, Thüringen und Sachsen-Anhalt und zählt gegenwärtig ca Einwohner 1. Von der Landesplanung ist Wernigerode als Mittelzentrum eingestuft. Vor diesem Hintergrund kommt der Stadt im Hinblick auf kulturelle, soziale und wirtschaftliche Einrichtungen sowohl eine gesamtstädtische als auch eine überörtliche Versorgungsfunktion zu. Die nächstgelegenen Oberzentren sind das niedersächsische Braunschweig (62 km), die Landeshauptstadt Magdeburg (85 km) sowie die Stadt Halle (119 km). Die nächst gelegenen Mittelzentren sind Halberstadt (24 km) 2, das niedersächsische Bad Harzburg (30 km) 3 sowie das thüringische Nordhausen (51 km). Die ca. 30 km östlich gelegene Stadt Quedlinburg ist ebenfalls als Mittelzentrum eingestuft. Die Erreichbarkeit der Stadt Wernigerode für den Individualverkehr weist keine optimalen Bedingungen auf. Zwar hat sich die Verkehrsanbindung mit der Teilfertigstellung der regional bedeutsamen Bundesstraße 6 (Goslar Wernigerode A 14) zwischen Aschersleben und Quedlinburg deutlich verbessert, dennoch ist die Erreichbarkeit der Stadt aus Richtung Osten (Halle / Saale) durch das Fehlen des Teilstücks zwischen Bernburg und Aschersleben erschwert. Als weitere regional bedeutsame Bundesstraße fungiert die Quelle: Stadt Wernigerode, Stand : ohne Ortsteile Schierke und Reddeber. Da die Ortsteile Schierke und Reddeber erst in den Jahren 2009 und 2010 eingemeindet wurden, d. h. nach Erstellung des Gutachtens im Jahr 2007/08, bleiben sie in der weiteren Betrachtung im Hinblick auf die Aussagen zur Gesamtstadt Wernigerode unberücksichtigt. Mit Teilfunktionen eines Oberzentrums. Bad Harzburg bildet zusammen mit den Mittelzentren Goslar, Clausthal-Zellerfeld und Seesen einen mittelzentralen Verbund mit oberzentralen Teilfunktionen. 27

32 B 244, die das nördliche Umland mit der Stadt Wernigerode verbindet und im weiteren Verlauf in Richtung Süden in den Harz führt. An das überregionale Verkehrsnetz ist die Stadt Wernigerode über die B 6 (Richtung A 395 und A 14) angebunden. Die Anschlussstelle Dreieck Vienenburg (A 14) ist innerhalb von 15 Fahrminuten erreichbar. Die in Nord- Süd- und Ost-West-Richtung auf das Stadtzentrum Wernigerode zulaufenden Bundesstraßen werden durch mehrere Landesstraßen ergänzt. Während diese das nördliche Umland gut erschließen, führt bedingt durch die topographischen Gegebenheiten des Harzes aus Richtung Südwesten nur eine Landesstraße nach Wernigerode. Wernigerode ist daneben auch an das Fernschienennetz der Deutschen Bahn AG angeschlossen. So bestehen Verbindungen nach Halle, Hannover und Vienenburg. Ergänzt wird das Angebot zudem durch die Harzer Schmalspurbahn, die den Harz in Nord-Süd- Richtung durchquert und nach Nordhausen führt. Dieser Bahn kommt aber eine überwiegend touristische Bedeutung zu. Insgesamt 6 Citybus-Linien stellen die innerstädtische Erschließung mit dem ÖPNV sowie die Anbindung der Stadtteile sicher. Als Hauptumsteigeplatz fungiert die zentrale Haltestelle an der Ringstraße. Ergänzt wird dieses Angebot zudem durch diverse regionale Buslinien der Wernigeröder Verkehrsbetriebe. Die Siedlungsstruktur Wernigerodes ist durch eine zusammenhängende Kernstadt geprägt. Charakteristisch ist der historische Altstadtbereich, der durch seine geschlossene und sanierte Fachwerkbebauung eine hohe Anziehungskraft auf Touristen ausübt. Siedlungsstrukturell abgesetzt sind die ehemals selbstständigen Gemeinden Benzingerode, Minsleben und Silstedt. Diese Stadtteile wiesen einen überwiegend dörflichen Charakter auf. In den vergangenen zehn Jahren wies die Stadt Wernigerode eine rückläufige Bevölkerungsentwicklung auf (vgl. Tab. 3). 28

33 Tabelle 3: Bevölkerungsentwicklung in Wernigerode Jahr Einwohner Veränderung in % , , , , , , , , , ,7 Quelle: Statistisches Landesamt Sachsen-Anhalt, Stand jeweils , ohne die Ortsteile Schierke und Reddeber; GMA-Berechnungen * Daten für das Jahr 2009 waren zum Zeitpunkt der Aktualisierung des Gutachtens noch nicht verfügbar. Insgesamt belaufen sich die Bevölkerungsverluste zwischen 1998 und 2008 auf - 5,2 %. Der Rückgang lag im gleichen Zeitraum im Land Sachsen-Anhalt mit etwa 10,9 % deutlich höher. Seit Jahren unterliegt die Wernigeröder Bevölkerung auch einem Alterungsprozess (vgl. Abb. 10). So ist seit 1998 der Anteil der über 65-jährigen an der Gesamtbevölkerung von 17,8 % auf 25,2 % gestiegen. Gleichzeitig nahm der Anteil der unter 40-jährigen von 46,8 % im Jahr 1998 auf 37,9 % im Jahr 2008 ab. Deutlich gesunken ist im gleichen Zeitraum auch der Anteil der Kinder und Jugendlichen im Alter zwischen 5 bis unter 15 Jahren (1998: 10,3 %; 2008: 6,3 %). Erfreulicherweise ist aber die Zahl der unter 5-Jährigen seit 1998 wieder leicht gestiegen. 29

34 Abb. 10: Veränderung der Altersstrukturen in Wernigerode % 90% 80% 17,8 20,9 25,2 70% 60% 50% 40% 30% 35,4 21,5 36,8 18,6 36,8 16,8 65 und älter 40 bis unter 65 Jahre 25 bis unter 40 Jahre 15 bis unter 25 Jahre 5 bis unter 15 Jahren unter 5 Jahre 20% 10% 0% 12,2 13,2 11,3 10,3 7,1 6,3 2,8 3,5 3, Quelle: Statistisches Landesamt Sachsen-Anhalt; Stand jeweils Die Wirtschaftsstruktur der Stadt Wernigerode wird durch ein breites Spektrum mittelständischer Firmen geprägt. Zu den Schwerpunkten gehören folgende Branchen: Metallindustrie, Automobilzulieferer, Tourismusgewerbe, Handel und Dienstleistungen, Lebensmittelindustrie, Elektronik und Elektrotechnik und Oberflächenveredelung. Zu den bekanntesten Firmen der Stadt zählt die Hasseröder Bierbrauerei. Eine begrenzte Arbeitszentralität des Mittelzentrums spiegelt sich im Pendlersaldo wieder. Den rund Einpendlern stehen rund Auspendler gegenüber. Somit errechnet sich für das Jahr 2009 eine positive Pendlerbilanz von Personen 1. Seit dem Jahr 2000 ist die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigen um 5,6 % angestiegen. Gleichzeitig verschob sich die relative Arbeitsmarktbedeutung der einzelnen Wirtschaftszweige hin zum Dienstleistungssektor (Stichwort: Tertiärisierung; vgl. Tab. 4). 1 Quelle: Statistisches Landesamt Sachsen-Anhalt, Stand

35 Tabelle 4: Entwicklung der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten 1 in Wernigerode Wirtschaftszweige Land- u. Forstwirtschaft, Fischerei Prod. Gewerbe / Baugewerbe Handel / Gastgewerbe, Verkehr u. Nachrichtenübermittlung Sonst. Dienstleistungen Insgesamt Jahr Anzahl % Anzahl % Anzahl % Anzahl % Anzahl , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , Quelle: Statistisches Landesamt Sachsen-Anhalt; Stand jeweils , GMA-Berechnungen Die konjunkturellen Schwankungen der vergangenen Jahre lassen sich im ehemaligen Landkreis Wernigerode deutlich an den Jahresdurchschnittswerten der Arbeitslosenquote ablesen (vgl. Abb. 11). Während die Arbeitslosenquote seit Ende der 1990er Jahre bis zum Jahr 2002 kontinuierlich von 17,7 % auf 15,1 % gesunken ist, stieg sie bis zum Jahr 2004 in Folge der Konjunkturflaute wieder leicht an. Allerdings ist im Jahr 2006 ein deutlicher Rückgang auf 12,6 % zu verzeichnen. Im Jahr 2009 lag die Arbeitslosenquote im Landkreis Harz mit 13,0 % leicht unter dem Wert des Bundeslandes Sachsen-Anhalt (13,6 %). 1 2 Am Arbeitsort. Aufgrund einer Umstellung der Klassifikation der Wirtschaftszweige und damit einer fehlenden Vergleichbarkeit ist eine Fortsetzung der Zeitreihe für die Jahre nicht möglich. 31

36 Abb. 11: Entwicklung der Arbeitslosenquote 1 im ehemaligen Landkreis Wernigerode bzw. im Landkreis Harz 19,0 Arbeitslosenquote in % 18,0 17,0 16,0 15,0 14,0 13,0 12,0 17,7 17,0 16,1 15,1 15,7 15,4 15,3 12,6 13,3 13,0 11,0 10, Quelle: Bundesagentur für Arbeit; Jahresdurchschnittswerte, ab 2008 Landkreis Harz. Für das Jahr 2007 ist kein Wert verfügbar. Der Tourismus hat sich im Zeitraum positiv entwickelt. Seit 1998 konnten die Übernachtungszahlen mehr als verdoppelt werden (ca %). Im gleichen Zeitraum ist die Bettenkapazität in Wernigerode um ca. 16 % gestiegen (vgl. Abb. 12). Neben Übernachtungsgästen besuchen jährlich ca. 2,0 Mio. Tagesgäste die Stadt. Der Großteil der Besucher stammt dabei aus dem Bundesgebiet, wobei der Anteil ausländischer Besucher stetig steigt. Die Mehrheit der ausländischen Touristen kommt dabei aus den Niederlanden und Skandinavien. 1 Bezogen auf alle zivilen Erwerbspersonen. 32

37 Abb. 12: Übernachtungen und Bettenkapazität im Wernigeröder Beherbergungsgewerbe Übernachtungen Bettenkapazität Quelle: Angaben der Stadt Wernigerode Übernachtungen Gästebetten Die Einzelhandelsstrukturen in Wernigerode werden neben der Innenstadt mit dem Hauptgeschäftsbereich in der Breiten Straße, Burgstraße, Marktstraße, Westernstraße sowie den Altstadt-Passagen auch von Einkaufszentren und Handelsagglomerationen außerhalb der Altstadt bestimmt. Im Einzelnen sind zu nennen (vgl. Karte 1): Einkaufscenter Harzpark (u. a. MediMax, E-Center, Kik, toom Baumarkt, Gartencenter Nordharz, Dänisches Bettenlager, Takko, ABC-Schuhe, Deichmann) Gewerbegebiet Stadtfeld (u. a. Hagebaumarkt, Mr. Gardener, Möbel Boss) Gewerbegebiet Dornbergsweg (u. a. Real SB-Warenhaus, Möbel Fricke, Hammer Heimtex) Gewerbegebiet Am Schreiberteich (u. a. Kaufland SB-Warenhaus, AWG Modecenter, Knappe Baustoffe) Im weiteren Stadtgebiet existieren darüber hinaus mehrere Standorte des Lebensmitteleinzelhandels (Lebensmitteldiscounter, Supermarkt). Besondere Bedeutung kommt dabei den Märkten in den Nahversorgungszentren Burgbreite, Stadtfeld, Harzblick und Friedrichstraße zu (vgl. Karte 2). 33

38 Karte 1: Einkaufslagen und strukturprägende Betriebe des Nichtlebensmitteleinzelhandels in Wernigerode Legende: Einkaufszentren 1 = Altstadt-Passagen 2 = EKZ Harzpark Betriebe > 800 m² VK 1 = Modehaus Kolle 2 = AWG Modecenter 3 = AWG Modecenter 4 = Fressnapf 5 = Knappe Baustoffe 6 = Hammer Heimtex 7 = Möbel Fricke 8 = Garten Center Nordharz 9 = MediMax 10 = Dänisches Bettenlager 11 = Toom Baumarkt 12 = Möbel Boss 13 = Hagebaumarkt 14 = Mr. Gardener Innerstädtische Einkaufslagen Quelle: erstellt mit RegioGraph Innerstädtische Planung, Einkaufslagen GMA-Bearbeitung 2008 /

39 Karte 2: Wesentliche Lebensmittelbetriebe in Wernigerode Legende: SB-Warenhaus = Kaufland 2 = Real 3 = E-Center Supermärkte / Lebensmittelmärkte 4 = Edeka 5 = Edeka 6 = PUG KAUF 7 = PUG KAUF 6 16 Lebensmitteldiscounter 8 = Lidl 9 = Netto 10 = Aldi 11 = NP-Markt 12 = Penny 13 = NP-Markt 14 = Aldi 15 = Penny 16 = Aldi 17 = NP-Markt 17 Innerstädtische Einkaufslagen Quelle: erstellt mit RegioGraph Planung, GMA-Bearbeitung 2008 /

40 2. Einzugsgebiet, Bevölkerung und Kaufkraft 2.1 Einzugsgebiet des Wernigeröder Einzelhandels Die Abgrenzung des Einzugsgebietes für den Wernigeröder Einzelhandel bleibt die wichtigste Voraussetzung zur Ermittlung der erschließbaren Kaufkraft. Als Einzugsgebiet wird derjenige Raum bezeichnet, innerhalb dessen die Verbraucher regelmäßig die Einzelhandelsangebote der Stadt Wernigerode in Anspruch nehmen. Die Intensität der Kundenbeziehungen hängt dabei neben der Eigenattraktivität des Versorgungsangebotes auch von der überörtlichen Versorgungssituation (Einkaufsalternativen) und der verkehrlichen Erreichbarkeit des Mittelzentrums ab. Neben den vorstehend erläuterten Kriterien wurden bei der Fixierung der Außengrenze und der Zonierung des Einzugsgebietes nach Intensitätsabstufungen der Kundenanbindung folgende Faktoren berücksichtigt: Ergebnisse der Kundenwohnorterhebung durch den örtlichen Einzelhandel im Oktober / November 2007 Wettbewerbssituation im Untersuchungsraum ausgewählte Zeit- und Distanzwerte des Verbraucherverhaltens (= empirische Erfahrungswerte) 1 topographische und siedlungsstrukturelle Rahmenbedingungen sowie Verkehrserschließung des Raumes Im Rahmen der Kundenwohnorterhebung wurden in insgesamt 19 Betrieben die Wohnorte der Kunden über die Abfrage der Postleitzahlen ermittelt. Mit Ausnahme eines dezentral gelegenen Betriebes befinden sich alle Geschäfte in der Wernigeröder Innenstadt. Im Befragungszeitraum wurden insgesamt Kunden erfasst, von denen ca. 64 % aus dem Postleitzahlbereich 38855, d. h. Wernigerode sowie Danstedt, Heudeber, Reddeber und Schmatzfeld stammen. 1 Die GMA hat in ihrer über 35-jährigen Tätigkeit mehr als Verbraucherbefragungen durchgeführt, sodass zum Konsumentenverhalten abgesicherte empirische Erfahrungswerte vorliegen. 36

41 Die Ausweisung einzelner Zonen des Einzugsgebietes orientiert sich dabei in erster Linie an der Attraktivität und der Marktgebietsgliederung der Wernigeroder Kundenmagnetbetriebe. Die Intensität der Kundenanbindung nimmt dabei mit zunehmender Entfernung ab. Vor diesem Hintergrund werden folgende Zonen unterschieden (vgl. Karte 3): Zone I a Stadtgebiet : Aus Gründen der interkommunalen Vergleichbarkeit wurde als Zone I a das Stadtgebiet Wernigerode 1 definiert. Zone I b: Der Bereich, der außerhalb des Stadtgebiets liegt und die engste Orientierung der Kunden nach Wernigerode aufweist. Er umfasst die Gemeinden Danstedt, Darlingerode, Heudeber, Reddeber 2, Schierke 2 sowie Schmatzfeld Zone II Nahbereich : Der Bereich, der außerhalb des Stadtgebietes liegt und eine klare Orientierung der Kunden nach Wernigerode aufweist. Es handelt sich dabei überwiegend um den nördlichen und südwestlichen Bereich des ehemaligen Landkreises Wernigerode. Er umfasst die Gemeinden Ilsenburg (Harz), Drübeck, Veckenstedt, Stapelburg, Abbenrode, Wasserleben, Langeln, Derenburg, Langenstein, Elbingerode (Harz), Elend, Tanne, Sorge sowie Benneckenstein (Harz). Zone III Fernbereich : Der Bereich, in dem sich den Kunden auch schon anderen Einkaufsorte anbieten, sodass hier bereits eine Polyorientierung zu konstatieren ist. Diese Zone umfasst den östlichen Bereich des ehemaligen Landkreises Wernigerode sowie Teile des ehemaligen Landkreises Halberstadt. Zone IV Potenzialzone : Begrenzte Kundenverflechtungen bestehen auch über die Zonen I III hinaus. Allerdings ist die Einkaufsorientierung 1 2 Ohne Ortsteile Schierke und Reddeber, da diese erst nach Erstellung des Gutachtens eingemeindet wurden. Zum Zeitpunkt der Erstellung des Gutachtens noch eigenständig. 37

42 dieser Kunden nach Wernigerode deutlich geringer. Bei einer stärkeren Profilierung des Wernigeröder Einzelhandels könnte es dennoch gelingen, die Kundenanbindung in dieser Zone zu intensivieren. Die Rahmenbedingungen die die Abgrenzung des Einzugsgebietes des Wernigeröder Einzelhandels bestimmen, lassen sich wie folgt charakterisieren: Der Ausdehnung des Einzugsgebietes des Wernigeröder Einzelhandels sind nach Süden und Westen durch den Harz natürliche Barrieren gesetzt. Nach Westen macht sich zudem der Einfluss des Mittelzentrums Goslar bemerkbar. Nach Osten begrenzen die Mittelzentren Quedlinburg und Halberstadt 1 das Einzugsgebiet des Wernigeröder Einzelhandels. Nach Norden spielt die Landesgrenze zwischen Sachsen-Anhalt und Niedersachsen eine bedeutende Rolle im Hinblick auf die Einkaufsorientierung der Bevölkerung. So ist die Bevölkerung im südlichen Niedersachsen historisch bedingt sowie aufgrund der Verkehrsanbindung in Richtung Wolfenbüttel bzw. Braunschweig orientiert. Gegenüber der GMA-Untersuchung aus dem Jahr 2001 / 2002 ist somit keine wesentliche Veränderung des Einzugsgebietes des Wernigeröder Einzelhandels festzustellen. Eine Ausweitung des Einzugsgebiets wurde im vorliegenden Gutachten lediglich in Richtung Halberstadt sowie durch die Ausweisung der Potenzialzone vorgenommen. In den Zonen I III des so definierten Einzugsgebietes des Wernigeröder Einzelhandels leben derzeit ca Personen. Berücksichtigt man zusätzlich die Zone IV (Potenzialzone) so kann der Wernigeröder Einzelhandel ein Einzugsgebiet erschließen, in dem ca Personen leben (vgl. Tab. 5). Davon entfallen ca. 23 % bzw. 13 % auf die Stadt Wernigerode. 1 Mittelzentrum mit Teilfunktion eines Oberzentrums. 38

43 Tabelle 5: Einwohner im Einzugsgebiet des Wernigeröder Einzelhandels 2009 Zonen Einwohner Zone I a: Stadt Wernigerode Zone I b: Danstedt, Heudeber, Reddeber, Schmatzfeld, Schierke, Darlingerode Zone II: Teile des Landkreises Harz Zone III: Teile des Landkreises Harz Zone IV: Teile des Landkreises Harz und Goslar Zonen I IV: Ohne Ortsteile Reddeber und Schierke Quelle: Statistisches Landesamt Sachsen-Anhalt, Niedersächsisches Landesamt für Statistik: Stand jeweils , ca.-werte gerundet Selbstverständlich stellt die linienhafte Fixierung der Außengrenze eine Abstraktion dar, die keine klare Grenze im Gelände kennzeichnet, sondern lediglich den Übergangsbereich, in dem die Kundenanbindung an den Wernigeröder Einzelhandel deutlich an Intensität verliert. Die Linie beschreibt darüber hinaus einen mittleren Zustand, d. h. nicht alle in Wernigerode ansässigen Betrieb streuen gleichermaßen in das Einzugsgebiet hinein und nicht alle Orte, die in der selben Zone liegen, sind mit gleicher Intensität an den Einzelhandelsstandort Wernigerode angebunden. 39

44 Karte 3: Einzugsgebiet des Wernigeröder Einzelhandels Legende: Zone Ia Zone Ib Zone II Zone III Zone IV (Potenzialzone) Quelle: erstellt mit RegioGraph Planung; GMA-Bearbeitung

45 2.2 Kaufkraftvolumen Die Berechnung des im abgegrenzten Einzugsgebiet potenziell erschließbaren Kaufkraftvolumens wird speziell für die Wirtschaftsgruppe Ladeneinzelhandel und Ladenhandwerk vorgenommen. Dabei werden aktuelle Daten des Statistischen Bundesamtes Wiesbaden sowie GMA-Kaufkraftwerte zugrunde gelegt, die auf intensiven Marktbeobachtungen beruhen Systematik der Kaufkraftberechnung Die Gegenüberstellung der Kaufkraft (= Nachfrage) und der Umsatztätigkeit (= Angebot) erfordert eine klare definitorische Abgrenzung der jeweils einbezogenen Branchen. Zu diesem Zweck wird der Einzelhandel und das Ladenhandwerk nach der Periodizität des Einkaufs in eine kurz-, mittel- und langfristige Bedarfsdeckung differenziert. Dabei ergibt sich in Anlehnung an das von der offiziellen Handels- und Gaststättenzählung verwendete Gliederungsschema nachstehende Unterteilung: überwiegend kurzfristige Bedarfsdeckung Nahrungs- und Genussmittel verschiedener Art (einschließlich Fleischereien, Bäckereien, Konditoreien), Reformwaren Gesundheits- und Körperpflegeartikel, Drogeriewaren, Apotheker- und Sanitätswaren Blumen, Pflanzen, zoologischer Bedarf. überwiegend mittelfristige Bedarfsdeckung Bücher, Papierwaren, Bürobedarf 1, Schreib-, Spielwaren Bekleidung, Textilien Schuhe, Lederwaren, Sportartikel. 1 Ohne Computer und Zubehör. 41

46 überwiegend langfristige Bedarfsdeckung Elektrowaren (weiße und braune Ware, Ton- und Bildträger, Lampen und Leuchten, Computer und Zubehör) Haushaltswaren, Glas, Porzellan, Keramik, Geschenkartikel Möbel und Einrichtungsgegenstände Heimtextilien, Raumausstattung Heimwerker- und Gartenbedarf Foto, Optik, Uhren, Schmuck Sonstige Waren (u. a. Autozubehör, Musikalien, Waffen) Grundlagen der Kaufkraftberechnung Grundlage für die Berechnung der Nachfrage nach Waren und Dienstleistungen ist das Nettosozialprodukt zu Faktorkosten, aus dem das verfügbare Einkommen der privaten Haushalte abgeleitet werden kann. Die Nachfrage der Konsumenten nach Waren und Dienstleistungen errechnet sich aus dem verfügbaren Einkommen wie folgt: Verfügbares Einkommen privater Verbrauch Ersparnis Nachfrage der Konsumenten nach W aren Dienstleistungen Für den in vorliegender Untersuchung im Mittelpunkt stehenden Einzelhandel können die Dienstleistungen vernachlässigt werden. Von Bedeutung sind lediglich die Warenkäufe der privaten Haushalte. Dabei ist jedoch zu beachten, dass diese sowohl in Ladengeschäften (= Ladeneinzelhandel) als auch in Nicht-Ladengeschäften (z. B. Versandhandel, e-commerce, ambulante Märkte) wirksam werden können. 42

47 Nach Berechnungen der GMA lag die einzelhandelsrelevante Kaufkraft (inkl. Apotheken, Lebensmittel- und Ladenhandwerk) in Deutschland 2009 je Einwohner bei ca ,00. Davon entfallen auf den kurzfristigen Bedarfsgütersektor ca ,00 (ca. 48 %) mittelfristigen Bedarfsgütersektor ca. 932,00 (ca. 18 %) langfristigen Bedarfsgütersektor ca ,00 (ca. 34 %) 2.3 Kaufkraftvolumen im Einzugsgebiet des Wernigeröder Einzelhandels 2009 Die Städte und Gemeinden mit Anteil am Einzugsgebiet des Wernigeröder Einzelhandels weisen unterschiedliche Kaufkraftkennziffern auf, in denen sich lokale Unterschiede des Kaufkraftniveaus widerspiegeln. Die Kaufkraftkennziffer für die Stadt Wernigerode liegt nach Angaben der Gesellschaft für Konsumforschung 1 aktuell bei 89,3 und damit deutlich unter dem Bundesdurchschnitt (= 100,0). Die Kommunen in Zone I b weisen Kaufkraftkennziffern zwischen 84,8 (Reddeber) und 91,5 (Schierke) auf. Für die Städte und Gemeinden in Zone II wurden Kaufkraftkoeffizienten zwischen 80,6 (Elend) und 106,3 (Sorge) ermittelt. In Zone III liegen die Kaufkraftkoeffizienten zwischen 82,1 (Schauen) und 96,2 (Lüttgenrode). Für die Kommunen in der Potenzialzone (Zone IV) wurden Kaufkraftkennziffern zwischen 81,5 (Westerhausen) und 100,2 (Bad Harzburg) errechnet. Unter Berücksichtigung dieser Kennzahlen und den Pro-Kopf-Ausgaben der Einwohner im Einzugsgebiet ergeben sich die in Tabelle 6 dargestellten Kaufkraftvolumina. 1 Quelle: GfK

48 Tabelle 6: Kaufkraft im Einzugsgebiet des Wernigeröder Einzelhandels 2009 Warengruppen Zonen Nahrungs- und Genussmittel Gesundheit, Körperpflege Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf Bücher, PBS*, Spielwaren Bekleidung, Schuhe, Sport Elektrowaren Hausrat, Einrichtung, Möbel Sonstiger Einzelhandel Kaufkraft in Mio. Zone I a Zone I b Zone II Zone III 53,1 19,0 3,4 7,7 20,0 14,0 15,4 23,8 9,5 3,4 0,6 1,4 3,6 2,5 2,7 4,2 42,1 15,1 2,7 6,1 15,9 11,1 12,2 18,9 122,5 43,9 7,7 17,7 46,2 32,3 35,4 55,0 Zone IV (Potenzialzone) 162,8 58,4 10,3 23,5 61,4 42,9 47,1 73,0 Zonen I - IV 390,0 139,8 24,7 56,4 147,1 102,8 112,8 174,9 Nichtlebensmittel insg. 103,3 18,4 82,0 238,2 316,6 758,5 Einzelhandel insg. 156,4 27,9 124,1 360,7 479, ,5 * PBS = Papierwaren, Bürobedarf, Schreibwaren Quelle: GMA-Berechnungen, ca.-werte gerundet Nach den in Tabelle 6 ausgewiesenen Werten 1 beläuft sich das für die acht Warengruppen des Einzelhandels errechnete Kaufkraftvolumen im abgegrenzten Einzugsgebiet 2009 auf ca ,5 Mio.. Auf Nahrungs- und Genussmittel entfallen davon ca. 390,0 Mio. (ca. 34 %) und auf Nichtlebensmittel ca. 758,5 Mio. (ca. 66 %). Lediglich 14 % des ermittelten Kaufkraftvolumens entfällt auf Wernigerode selbst (Zone I a). Die Tatsache, dass der überwiegende Teil der Kaufkraft im überörtlichen Einzugsgebiet vorhanden ist, stellt besondere Anforderungen an die Leistungsfähigkeit und Marktreichweite des ansässigen Einzelhandels, weil sonst der Umsatz zur Auslastung der vorhandenen Verkaufsflächen nicht im notwendigen Umfang generiert werden kann. 1 Auf Angaben für Brennstoffe und Kraftfahrzeuge wurde in vorliegender Untersuchung verzichtet, da diese dem Einzelhandel formell zugerechneten Branchen keinen oder nur einen geringen Verkaufsflächenbedarf besitzen. 44

49 2.4 Kaufkraftprognose 2017 Die Entwicklung der Kaufkraftvolumina im Einzugsgebiet des Wernigeröder Einzelhandels bis zum Jahr 2017 steht vor allem in Abhängigkeit vom zukünftigen Verbraucher- und Ausgabeverhalten, vom Konjunkturverlauf sowie den speziellen sozioökonomischen Gegebenheiten im Untersuchungsraum. Das der Kaufkraftprognose zugrunde liegende Szenario des Verbraucherverhaltens lässt sich wie folgt skizzieren: Die Verbraucher verhalten sich für die Dauer des Prognosezeitraums normal, d. h. es werden keine größeren Veränderungen des aktuellen Ausgabe- und Sparverhaltens erwartet. Die Preise für Dienstleistungen werden schneller ansteigen als die Preise für Einzelhandelswaren. Als Folge dieser Entwicklung wird der Ausgabenanteil des Einzelhandels am verfügbaren Einkommen leicht zurückgehen. Die Pro-Kopf-Ausgaben im Einzelhandel steigen nominal von ca im Jahr 2009 auf ca im Jahr 2017 (+ 2 %) an. Die Bevölkerungszahl ist in allen vier Zonen des Einzugsgebietes rückläufig (vgl. Tab. 7). Grundlage für diese Einschätzung der Bevölkerungsentwicklung sind die 4. regionalisierte Bevölkerungsprognose des Statistischen Landesamtes Sachsen- Anhalt sowie die regionale Vorausschätzung der Bevölkerung Niedersachsens für die Jahre des Niedersächsischen Landesamtes für Statistik. Im Einzugsgebiet des Wernigeröder Einzelhandels kann somit im Jahr 2017 mit einem Kaufkraftvolumen von ca ,9 Mio. gerechnet werden. Die Einzelwerte nach Zonen und Hauptwarengruppen sind in Tabelle 8 dargestellt. 45

50 Tabelle 7: Einwohner im Einzugsgebiet des Wernigeröder Einzelhandels 2017 Zonen Einwohner Zone I a: Stadt Wernigerode Zone I b: Danstedt, Heudeber, Reddeber, Schmatzfeld, Schierke, Darlingerode Zone II: Teile des Landkreises Harz Zone III: Teile des Landkreises Harz Zone IV: Teile des Landkreises Harz und Goslar Zonen I IV: Quelle: Statistisches Landesamt Sachsen-Anhalt, Niedersächsisches Landesamt für Statistik, ca.-werte gerundet Tabelle 8: Kaufkraft im Einzugsgebiet des Wernigeröder Einzelhandels 2017 Zonen Kaufkraft in Mio. Warengruppen Zone I a Zone I b Zone II Zone III Zone IV (Potenzialzone) Zonen I - IV Nahrungs- und Genussmittel 50,9 9,0 41,1 118,6 161,6 381,2 Gesundheit, Körperpflege 18,6 3,3 15,0 43,4 59,1 139,4 Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf 3,2 0,6 2,6 7,5 10,3 24,2 Bücher, PBS*, Spielwaren 7,3 1,3 5,9 17,0 23,1 54,6 Bekleidung, Schuhe, Sport 19,2 3,4 15,5 44,8 61,1 144,0 Elektrowaren Hausrat, Einrichtung, Möbel Sonstiger Einzelhandel 13,6 14,7 22,6 2,4 2,6 4,0 11,0 11,8 18,2 31,6 34,1 52,6 43,1 46,5 71,7 101,7 109,7 169,1 Nichtlebensmittel insg. 99,2 17,6 80,0 231,0 314,9 742,7 Einzelhandel insg. 150,1 26,6 121,1 349,6 476, ,9 * PBS = Papierwaren, Bürobedarf, Schreibwaren Quelle: GMA-Berechnungen, ca.-werte gerundet Im Vergleich mit dem Jahr 2007 entspricht das für 2017 erwartete Kaufkraftvolumen einem Rückgang von absolut ca. 24,6 Mio. (- 2 %). Selbst durch die leichte Erhöhung der Pro-Kopf-Kaufkraft können die prognostizierten Bevölkerungsverluste im Einzugsgebiet somit nicht kompensiert werden. 46

51 V Situation des Einzelhandelsstandortes Wernigerode 1. Einzelhandelsbestand in der Gesamtstadt Die Ausführungen der nachfolgenden Kapitel beschäftigen sich mit dem Einzelhandelsbesatz nach Hauptwarengruppen in Wernigerode. Die von der GMA vor Ort erhobenen Bestandsdaten machen Stärken und Schwachstellen des Branchenmix transparent und ermöglichen dadurch gezielte Empfehlungen zur Ergänzung oder qualitativen Aufwertung des bestehenden Angebotes. Die Auswertung der Bestandsdaten des Ladeneinzelhandels und des Ladenhandwerks erfolgt nach räumlichen und sachlichen Kriterien. In räumlicher Hinsicht liegen die Bestandswerte für folgende Standortkategorien vor: Wernigerode insgesamt Einkaufsinnenstadt 1 Nahversorgungszentren 2 Streu- und Nebenlagen autokundenorientierte Lagen Eine sachliche Differenzierung der Bestandswerte erfolgt... für alle Einzelhandelsbranchen, ohne den Einzelhandel mit Kraftfahrzeugen, Mineralölerzeugnissen und ähnlichen Waren für das Lebensmittelhandwerk (Bäckereien, Konditoreien, Fleischereien). Die Bestandsdaten des Einzelhandels und Ladenhandwerks von Wernigerode wurden im Oktober 2007 im Rahmen einer Totalerhebung aufgenommen und im März 2010 durch Angaben der Stadtverwaltung in Teilen ergänzt. Dabei wurden insgesamt 393 Einzelhandelsbetriebe mit einer Verkaufsfläche von ca m² ermittelt. 1 2 Räumliche Definition gem. Karte 4. Räumliche Definition gem. Karte 6. 47

52 Davon entfielen... auf den Nahrungs- und Genussmittelsektor 113 Betriebe (ca. 29 % des Gesamtbestandes), mit einer Verkaufsfläche von ca m² (ca. 30 % der Gesamtverkaufsfläche) auf den Nichtlebensmittelsektor 280 Betriebe (ca. 71 % des Gesamtbestandes), mit einer Verkaufsfläche von ca m² (ca. 70 % der Gesamtverkaufsfläche) 1. Die branchenbezogenen Einzelwerte sind in Tabelle 9 dargestellt. Tabelle 9: Betriebe und Verkaufsflächen des Einzelhandels und Ladenhandwerks in Wernigerode Warengruppen Daten Betriebe Verkaufsfläche in m² Nahrungs- und Genussmittel Gesundheit, Körperpflege Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf Bücher, PBS*, Spielwaren Bekleidung, Schuhe, Sport Elektrowaren Hausrat, Einrichtung, Möbel Sonstiger Einzelhandel Nichtlebensmittel insg Einzelhandel insg * PBS = Papierwaren, Bürobedarf, Schreibwaren Quelle: GMA-Erhebung 2007 und Teilaktualisierung 2010, ca.-werte gerundet 1 Die Zuordnung von Einzelbetrieben erfolgte auf Basis des jeweiligen Umsatzschwerpunktes. 48

53 In der strukturellen und teilräumlichen Betrachtung des Wernigeröder Einzelhandels fallen einige Besonderheiten auf: Die rechnerische Durchschnittsgröße der Geschäfte liegt bei ca. 230 m² VK / Betrieb. Dies ist im Vergleich zum Durchschnitt des Bundesgebietes (ca. 240 m² VK / Betrieb) ein nur leicht unterdurchschnittlicher Wert, der aus einem relativ hohen Anteil kleinflächiger Betriebe insbesondere in der Innenstadt resultiert. In der Tat verfügen 55 % der Wernigeröder Geschäfte über Verkaufsflächen von weniger als 50 m². Sie repräsentieren jedoch nur einen geringen Verkaufsflächenanteil am Gesamtbestand (7 %). Demgegenüber weisen 5 % der Geschäfte Verkaufsflächen von mehr als 800 m² auf. Ihr Verkaufsflächenanteil liegt bei 63 % des Gesamtbestandes (vgl. Abb. 13). Abb. 13: Betriebsgrößenklassen des Einzelhandels in Wernigerode 70,0 60, ,0 Anteil in % 40,0 30,0 20, , ,0 < 50 m² m² m² > 800 m² Größenklassen Betriebsanteil Verkaufsflächenanteil Quelle: GMA 2008 /

54 Zahlenmäßig wird der Geschäftsbesatz in Wernigerode durch unternehmergeführte Betriebe dominiert. Diesem Betriebstyp sind ca. 67 % des Gesamtbestandes zuzuordnen. Demgegenüber liegt der Filialanteil bei ca. 33 %. Allerdings repräsentieren die Filialisten einen Verkaufsflächenanteil von ca. 71 %. Große Bedeutung besitzen in Wernigerode autokundenorientierte Versorgungslagen. Obwohl sich hier nur 16 % der Betriebe befinden, entfallen rd. 66 % der Verkaufsfläche auf diese Standortkategorie (ca m², vgl. Tab. 10). Mit rund 980 m² fällt die durchschnittliche Verkaufsfläche je Betrieb in dieser Standortlage entsprechend groß aus. Der Hauptteil der Verkaufsfläche in autokundenorientierten Standortlagen entfällt auf die Einzelhandelsagglomerationen EKZ Harzpark (u. a. E-Center, MediMax, toom Baumarkt), Gewerbegebiet Stadtfeld (u. a. Hagebaumarkt, Mr. Gardener, Möbel Boss), Gewerbegebiet Dornbergsweg (u. a. Real, Möbel Fricke) sowie Gewerbegebiet Am Schreiberteich (u. a. Kaufland, AWG). In der Standortkategorie Streu- und Nebenlagen sind in Wernigerode nur 19 % der Betriebe etabliert, sie repräsentieren lediglich einen Verkaufsflächenanteil von 8 % an der Gesamtstadt. Die durchschnittliche Große der Geschäfte fällt mit ca. 100 m² VK entsprechend gering aus. Bei den Betrieben dieser Standortkategorie handelt es sich überwiegend um kleinteiligen Fachhandel sowie Anbieter des Lebensmittelsektors (z. B. Lebensmitteldiscounter). Lediglich eine nachgeordnete Versorgungsbedeutung haben Nahversorgungszentren. Sie repräsentieren einen Betriebsanteil von 6 % und einen Verkaufsflächenanteil von 4 %. Der Einzelhandel in der Wernigeröder Einkaufsinnenstadt 1 nimmt trotz seiner 233 Betriebe quantitativ ebenfalls nur eine nachgeordnete Stellung ein. Dies wird durch den recht geringen Verkaufsflächenanteil von ca. 22 % (ca m²) dokumentiert. Im Vergleich mit anderen Mittelzentren ist dieser Wert jedoch als durchschnittlich zu bewerten. In der für Citys attraktivitätsbestimmenden Warengruppe Bekleidung / Schuhe / Sport erreicht die Einkaufsinnenstadt allerdings einen Verkaufsflächenanteil von ca. 68 %. In den Warengruppen Gesundheit / Körperpflege, Bücher / PBS / Spielwaren werden sogar Verkaufsflächenanteile von 82 % bzw. 76 % erzielt (vgl. Abb. 14). 1 Vgl. zur Abgrenzung Karte 4. 50

55 Tabelle 10: Betriebe und Verkaufsflächen des Einzelhandels in Wernigerode nach Standortlagen Warengruppen Standortkriterien Einkaufsinnenstadt Nahversorgungszentren Streu- und Nebenlagen Betriebe VK in m² Betriebe VK in m² Betriebe VK in m² autokundenorientierte Standorte VK Betriebe in m² Gesamtstadt Betriebe Nahrungs- und Genussmittel Gesundheit, Körperpflege ** 110 ** 55 ** Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf ** ** Bücher, PBS*, Spielwaren ** ** Bekleidung, Schuhe, Sport ** Elektrowaren ** 120 ** Hausrat, Einrichtung, Möbel ** Sonstiger Einzelhandel ** Einzelhandel insg * PBS = Papierwaren, Bürowaren, Schreibwaren ** = kein Ausweis aus Datenschutzgründen Quelle: GMA-Erhebung 2007; ca.-werte gerundet VK in m² 51

56 Abb. 14: Verkaufsflächenanteil der Wernigeröder Einkaufsinnenstadt an der Gesamtverkaufsfläche im Stadtgebiet Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel Gesundheit, Körperpflege Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf Bücher, PBS, Spielw aren Bekleidung, Schuhe, Sport Elektrow aren Hausrat, Einrichtung, Möbel sonstiger Einzelhandel Einzelhandel insgesamt 0% 20% 40% 60% 80% 100% Quelle: GMA 2008 / 2010 VK Einkaufsinnenstadt VK übriges Stadtgebiet Charakteristisch für die Wernigeröder Einkaufsinnenstadt 1 ist ein überwiegend kleinflächiger Einzelhandel. Die betriebliche Durchschnittsgröße liegt nur bei 85 m² VK. In diesem Wert kommen u. a. die durch die vorhandene historische Bausubstanz bedingten kleinteiligen Ladeneinheiten zum Ausdruck. Zum Zeitpunkt der Erhebung existierten in der Wernigeröder Einkaufsinnenstadt drei großflächige Betriebe (AWG Mode Center, Modehaus Kolle, Edeka). In Ergänzung der rein quantitativen Erfassung wurde der Einzelhandelsbestand in Wernigerode auch im Hinblick auf die qualitative Gestaltung der Betriebsräume und Schaufensterauslagen, die Innenausstattung, die Warenpräsentation und optisch wahrnehmbare betriebliche Organisationen eingeschätzt (vgl. Tab. 11). Die Betriebe wurden in einer Bewertungsskala folgenden drei Kategorien zugeteilt: marktgerecht modernisierungsbedürftig 1 Zur Abgrenzung vgl. Karte 4. 52

57 nicht marktgerecht. Unter Zugrundelegung der genannten Kriterien wurden von der GMA 254 Betriebe (= 65 % der Gesamtzahl), mit einer Verkaufsfläche von ca m² (= 79 % der Gesamtverkaufsfläche) als marktgerecht eingestuft Betriebe mit ca m² erhielten die Bewertung modernisierungsbedürftig. Lediglich 12 Betriebe mit einer Verkaufsfläche von ca m² wurden als nicht marktgerecht klassifiziert. Der Geschäftsbesatz in Wernigerode kann damit in der einzelbetrieblichen Betrachtung als überwiegend marktgerecht eingestuft werden. Innerhalb des langfristigen Prognosezeitraums (= 2017) ist dennoch mit einer gewissen Fluktuation im Geschäftsbestand zu rechnen, die insbesondere kleinflächige Anbieter in der Einkaufsinnenstadt mit problematischen baulichen Voraussetzungen und Mängeln in der Warenpräsentation betreffen wird. Tabelle 11: Qualitative Bewertung des Einzelhandelsbestandes in Wernigerode Warengruppe marktgerecht modernisierungsbedürftig nicht marktgerecht Betriebe VK in m² Betriebe VK in m² Betriebe VK in m² Nahrungs- und Genussmittel Gesundheit, Körperpflege ** 210 ** 25 Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf Bücher, PBS*, Spielwaren Bekleidung, Schuhe, Sport ** 50 Elektrowaren ** 10 Hausrat, Einrichtung, Möbel ** 100 Sonstiger Einzelhandel ** 150 Nichtlebensmittel insg Einzelhandel insg * PBS = Papier-, Büro-, Schreibwaren ** = kein Ausweis aus Datenschutzgründen Quelle: GMA 2008 / Die Einstufung erfolgte unabhängig von der wirtschaftlichen Gesamtsituation des Einzelhandels in Wernigerode. Zugrunde gelegt wurde eine einzelbetriebliche Bewertung. 53

58 2. Wesentliche Stärken und Schwächen des Branchenmix in Wernigerode Aus der quantitativen und qualitativen Bestandsanalyse lassen sich sowohl für die Gesamtstadt als auch speziell für die Einkaufsinnenstadt Stärken und Schwächen des Branchenmix ableiten. Als wesentliche Stärke des Branchemix ist sowohl für die Gesamtstadt als auch für die Einkaufsinnenstadt ein generell umfassendes Angebot in allen Warengruppen festzustellen. Wesentliche Branchenlücken im Sinne eines kompletten Fehlens von Warengruppen sind nicht festzustellen. Innerhalb der Warengruppe Gesundheit und Körperpflege ist im Bereich Sanitätswaren mit nur einem Betrieb im Stadtgebiet ein Angebotsdefizit festzustellen. Kennzeichnend für die Angebotsstruktur im Sortimentsbereich Bekleidung / Schuhe / Sport ist eine gute Ausstattung in allen Preissegmenten. Allerdings besteht eine Angebotslücke im Bereich eines Textilkaufhauses, das insbesondere auch jüngere Zielgruppen anspricht (z. B. H&M, C&A). Im Hinblick auf die Steigerung der Attraktivität der Einkaufsinnenstadt wäre darüber hinaus die Etablierung eines evtl. großflächigen Elektrofachmarktes mit überörtlicher Ausstrahlung wünschenswert. Mit Bezug auf die Betriebstypenstruktur im Stadtgebiet ist zunächst als Stärke festzuhalten, dass speziell in der Einkaufsinnenstadt eine Vielzahl kleinerer Spezialanbieter und individueller Fachgeschäfte vorhanden ist, die z. T. auch Angebotsnischen abdecken. Im Fachmarktsegment ist im Stadtgebiet im Nichtlebensmittelbereich kein Defizit festzustellen. Speziell im Hinblick auf die Einkaufsinnenstadt ist in der Leitbranche Bekleidung / Schuhe / Sport das Fehlen eines Textilkaufhauses (z. B. H&M, C&A) zu konstatieren. Positiv fällt jedoch auf, dass in Wernigerode einige frequenzstarke Modemarken wie z. B. Esprit und S.Oliver vertreten sind. Mit Blick auf das gehobene oder sogar Luxussegment ist jedoch darauf hinzuweisen, dass das Kaufkraftniveau sowohl im Stadtgebiet als auch im überörtlichen Einzugsgebiet unter dem Bundesdurchschnitt liegt. Im Lebensmittelbereich bestehen im gesamten Stadtgebiet grundsätzlich nur geringfügige Defizite. Diese beziehen sich in erster Linie auf die Dominanz der Lebensmitteldiscounter sowie auf das Vorhandensein mittelfristig nicht mehr werttbewerbsfähiger Lebensmittel- 54

59 betriebe (PUG Kauf). Darüber hinaus ist in Wernigerode kein größerer filialisierter Bio- Supermarkt ansässig. 3. Ausgewählte Ausstattungs- und Strukturkennziffern des Wernigeröder Einzelhandels In Ergänzung der absoluten Angaben zum Einzelhandelsbestand in Wernigerode ermöglichen einwohnerbezogene Ausstattungs- und Strukturkennziffern eine weiterführende Beurteilung und vergleichende Wertung. In Tabelle 12 wurden deshalb die Ausstattungsdaten des Wernigeroder Einzelhandels den Vergleichswerten von Städten ähnlicher Größe und zentralörtlicher Wertigkeit gegenübergestellt. Die Daten stammen allesamt aus GMA-Berechnungen, die sich auf Totalerhebungen in den genannten Städten stützen. Die in Wernigerode vorhandene Verkaufsfläche von ca m² entspricht einer Verkaufsflächenausstattung von ca m² je Einwohner. Diese Kennziffer ist im Vergleich mit den angeführten Städten und auch im Vergleich zur GMA-Kennziffer für Städte zwischen und Einwohner als leicht überdurchschnittlich einzustufen. Allerdings ist die hohe Verkaufsflächenausstattung auch vor dem Hintergrund der Versorgungsfunktion zu sehen, die der Wernigeröder Einzelhandel für das überwiegend ländlich strukturierte Umland zu erfüllen hat. Auffällig ist auch ein relativ hoher Wert bei der Betriebsausstattung je Einwohner. In dem Wert von 11,8 kommt die hohe Zahl kleinflächiger Betriebe insbesondere in der Einkaufsinnenstadt zur Ausdruck. Immerhin weisen 55 % der Unternehmen Betriebsgrößen von unter 50 m² VK auf. Die große Zahl von Kleinunternehmen ist einerseits problematisch, weil auf den kleinen Flächen die geführten Sortimente i. d. R. nur ausschnittweise präsentiert werden können und dadurch die Attraktivität für Kunden begrenzt bleibt. Auf der anderen Seite belegt der Ausstattungswert die Bedeutung des unternehmergeführten Fachhandels, der im positiven Sinne ausschlaggebend für die Individualität von Einkaufsorten ist. 55

60 Tabelle 12: Ausstattungskennziffern des Wernigeröder Einzelhandels im kommunalen Vergleich Daten Kommune Wernigerode (2010) Bernburg (2009) Halberstadt (2008) Einwohner im Basisjahr Nahrungs- und Genussmittel Betriebe je Einwohner Nichtlebensmittel Einzelhandel insgesamt Nahrungs- und Genussmittel m² Verkaufsfläche je Einwohner Nichtlebensmittel Einzelhandel insgesamt ,4 8,4 11, ,0 7,9 10, ,9 7,5 10, Köthen (2009) ,6 7,1 9, Merseburg (2009) ,1 6,6 9, Naumburg (Saale) (2009) ,4 8,9 12, Sangerhausen (2009) ,1 6,9 10, Weißenfels (2009) ,7 6,1 8, GMA- Kennziffer* ,5 5,8 8, *Vergleichsbasis = 25 Städte mit Einwohnern Quelle: GMA-Zusammenstellung, ca.-werte gerundet 56

61 4. Umsatzleistung und Kaufkraftbewegungen des Wernigeröder Einzelhandels 4.1 Umsatzleistung des Wernigeröder Einzelhandels 2009 Die Umsatzleistung des Wernigeröder Einzelhandels im Geschäftsjahr 2009 wurde auf Basis einer qualifizierten Schätzung ermittelt. Als Grundlage dienten hierbei die erhobenen Verkaufsflächenwerte und auf die jeweilige Standortsituation abgestimmte branchenübliche Flächenproduktivitäten (Umsatz je m² VK und Jahr). Insgesamt erzielte der Wernigeröder Einzelhandel demnach im Jahr 2009 eine Umsatzleistung von ca. 219,2 Mio.. Davon entfielen ca. 79,4 Mio. (36 %) auf Nahrungs- und Genussmittel und ca. 139,8 Mio. (64 %) auf Nichtlebensmittel (vgl. Tab. 13). Etwa 59 % des Gesamtumsatzes wurde mit Kunden aus dem Stadtgebiet Wernigerode erzielt (= Zone I a). Der Kaufkraftzufluss aus dem überörtlichen Einzugsgebiet (inkl. Streuumsätze) betrug somit 41 %. Aufgrund des relativ geringen Umsatzanteils mit Kunden aus der Potenzialzone (Zone IV) wurde diese Zone bei der Umsatzberechnung nicht gesondert ausgewiesen, sondern zusammen mit den Streuumsätzen berücksichtigt. Unter Zugrundelegung der Umsatzherkunft kann die Versorgungszentralität der Stadt Wernigerode ermittelt werden. Diese Kennziffer errechnet sich durch Gegenüberstellung des Umsatzes mit der Kaufkraft im Stadtgebiet 1. Demnach erreichte Wernigerode eine Versorgungszentralität von 140. Dieser relativ hohe Wert unterstreicht die überörtliche Bedeutung des Mittelzentrums als Einkaufsort für das überwiegend ländlich geprägte Umland. Die Leistungsfähigkeit des Wernigeröder Einzelhandels kann auch anhand von Verkaufsflächenproduktivitäten eingeschätzt werden. Sie ermitteln sich aus dem Verhältnis der 1 Die korrekte Formel zur Bestimmung der Zentralität lautet: Umsatz x 100 : Kaufkraft in der Standortgemeinde. 57

62 branchenbezogenen Umsätze und der jeweils vorhandenen Verkaufsflächen. Gegenwärtig werden im Wernigeröder Einzelhandel folgende Umsätze je m² VK/Jahr erzielt 1 : Nahrungs- und Genussmittel ca /m² VK Gesundheit, Körperpflege ca /m² VK Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf ca /m² VK Bücher, PBS, Spielwaren ca /m² VK Bekleidung, Schuhe, Sport ca /m² VK Elektrowaren ca /m² VK Hausrat, Einrichtung, Möbel ca /m² VK Sonstiger Einzelhandel ca /m² VK. Die errechneten Produktivitätswerte können sowohl im Bereich Gesundheit / Körperpflege als auch in den Warengruppen Bücher / PBS / Spielwaren und Elektrowaren als leicht überdurchschnittlich eingestuft werden. Eine vergleichsweise niedrige Produktivitätskennziffer erreicht der Wernigeröder Einzelhandel in den Warengruppen Bücher / Pflanzen / zool. Bedarf sowie Bekleidung / Schuhe / Sport. Diese ist nicht primär auf eine mangelnde Leistungsfähigkeit oder zu geringe Attraktivität des Angebotes zurückzuführen, sondern dokumentiert in erster Linie einen hohen Verkaufsflächenanteil von Betriebstypen mit geringer Flächenproduktivität. 4.2 Kaufkraftbewegungen des Wernigeröder Einzelhandels 2009 Durch Gegenüberstellung des in den Zonen des Einzugsgebietes ermittelten Nachfragevolumens und der um außerörtliche Kaufkraftzuflüsse bereinigten Umsatzwerte können die Kaufkraftbindungsquoten des Wernigeröder Einzelhandels errechnet werden. Die Ermittlung der Kaufkraftzuflüsse und Kaufkraftabflüsse erfolgt getrennt für Nahrungs- und Genussmittel, Nichtlebensmittel sowie für den Einzelhandel insgesamt. 1 Verkaufsflächen von Mehrbranchenunternehmen nach Hauptwarengruppen aufgeteilt. 58

63 Kaufkraftbewegungen bei Nahrungs- und Genussmitteln Nach den angestellten Berechnungen belief sich der Einzelhandelsumsatz bei Nahrungs- und Genussmitteln (brutto, unbereinigt) in Wernigerode 2009 auf: ca. 79,4 Mio. (unbereinigter Bruttoumsatz)./. ca. 29,8 Mio. (außerörtlicher Kaufkraftzufluss) = ca. 49,6 Mio. (Umsatzanteil Wohnbevölkerung Wernigerode). Durch Gegenüberstellung des bereinigten Umsatzes und der vorhandenen Kaufkraft errechnet sich die Kaufkraftbindungsquote: ca. 49,6 Mio. : ca. 53,1 Mio. = ca % (Umsatz m. Wernigeröder Bev.) (Kaufkraft der Wernigeröder Bev.) (Kaufkraftbindung) Demnach fließen aus Wernigerode ca. 6 7 % (ca. 3,5 Mio. ) der Kaufkraft für Nahrungs- und Genussmittel ab oder werden von nicht einzelhandelsrelevanten Betriebsformen abgeschöpft (z. B. Großhandel, Direktvermarktung, ambulanter Handel). Im begrenzten Maß dürften Kaufkraftabflüsse auch durch Auspendler hervorgerufen werden, die ihren Bedarf z. T. am auswärtigen Arbeitsort decken. Kaufkraftbewegungen bei Nichtlebensmitteln Analog zu dem bei Nahrungs- und Genussmitteln angewandten Berechnungsverfahren lassen sich auch die Kaufkraftbindung und der Kaufkraftabfluss im Nichtlebensmittelsektor einschätzen: ca. 139,8 Mio. (unbereinigter Bruttoumsatz)./. ca. 59,8 Mio. (außerörtlicher Kaufkraftzufluss) = ca. 80,0 Mio. (Umsatzanteil Wohnbevölkerung Wernigerode). 59

64 Durch Gegenüberstellung des bereinigten Umsatzes mit der im Stadtgebiet Wernigerode vorhandenen Kaufkraft lässt sich folgende Kaufkraftbindungsquote ermitteln: ca. 80,0 Mio. : ca. 103,3 Mio. = ca. 77 % (Umsatz m. Wernigeröder Bev.) (Kaufkraft der Wernigeröder Bev.) (Kaufkraftbindung) Die in Höhe von ca. 23,3 Mio. abfließende Kaufkraft (ca. 23 %) bezieht sich in erster Linie auf den mittel- und langfristigen Bedarf, der u. a. in Braunschweig, Halle, Hannover, Leipzig und Magdeburg gedeckt wird. Darüber hinaus wird Kaufkraft auch durch Internet- Shopping gebunden (z. B. ebay) oder es werden auswärtige Einkäufe getätigt, z. B. während eines Urlaubs. Kaufkraftbewegungen im Einzelhandel insgesamt Im Einzelhandel insgesamt wurden in Wernigerode im Jahr 2009 Verbrauchsausgaben in Höhe von ca. 156,4 Mio. ermittelt, denen eine bereinigte Umsatzleistung von ca. 129,6 Mio. gegenüber steht. Hieraus berechnet sich folgende Kaufkraftbindungsquote: ca. 129,6 Mio. : ca. 156,4 Mio. = ca. 83 % (Umsatz m. Wernigeröder Bev.) (Kaufkraft der Wernigeröder Bev.) (Kaufkraftbindung) Von dem in Wernigerode zur Verfügung stehenden Kaufkraftpotenzial wurden demnach im Jahr 2009 ca. 26,8 Mio. (ca. 17 %) nicht durch den ortsansässigen Einzelhandel und das Lebensmittel- und Ladenhandwerk gebunden. Mit Bezug auf die ermittelten Kaufkraftbindungsquoten können folgende Feststellungen getroffen werden: Der Wernigeröder Einzelhandel erreicht mit ca. 83 % im Vergleich mit Städten ähnlicher zentralörtlicher Wertigkeit eine durchschnittliche Kaufkraftbindungsquote, die allerdings innerhalb einzelner Branchen Unterschiede aufweist. Üblicherweise liegt die Spannbreite der Kaufkraftbindungsquoten in leistungsfähigen Mittelzentren zwischen 80 % und 85 %. 60

65 In der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel erzielt der Wernigeröder Einzelhandel eine hohe Kaufkraftbindung. In der ebenfalls nahversorgungsrelevanten Warengruppe Gesundheit / Körperpflege ist die Marktbedeutung im kommunalen Vergleich hingegen noch als leicht unterdurchschnittlich zu werten. Im Bereich Bekleidung / Schuhe / Sport sowie Elektrowaren sind die bisher erzielten Marktanteile noch leicht steigerungsfähig. Die in diesen Branchen nicht voll entwickelte Marktbedeutung des Wernigeröder Einzelhandels steht im Zusammenhang mit der z. T. unausgewogenen Branchenstruktur, v. a. im Fehlen überörtlich wirksamer Magnetbetriebe. Kaufkraftbewegungen in den Zonen I b, II und III Einzugsgebietes In der Zone I b des Einzugsgebietes beträgt das Kaufkraftpotenzial ca. 27,9 Mio.. Hier konnte der Wernigeröder Einzelhandel eine Umsatzleistung von ca. 22,0 Mio. erwirtschaften, womit sich eine Kaufkraftbindungsquote von ca. 79 % errechnet. Aufgrund der geringen Einzelhandelsausstattung sowie der räumlichen Nähe dieses Bereiches liegen die Kaufkraftbindungsquoten nur geringfügig unter denen in Zone I a. In Zone II des Einzugsgebietes des Wernigeröder Einzelhandels errechnet sich für das Jahr 2009 ein Kaufkraftvolumen von ca. 124,1 Mio.. Hier generierten die Wernigeröder Einzelhandelsbetriebe eine Umsatzleistung von ca. 27,1 Mio., d. h. der Wernigeröder Einzelhandel verfügte über einen Marktanteil von ca. 22 %. Somit verbleibt ein Kaufkraftvolumen von ca. 97,0 Mio., welches entweder durch den Einzelhandel in Zone II selbst gebunden wurde oder an andere Einzelhandelsstandorte abfloss. Eine relativ starke Marktposition besitzt der Wernigeröder Einzelhandel in den Warengruppen Bekleidung / Schuhe / Sport, Hausrat / Einrichtung / Möbel sowie sonstiger Einzelhandel. 61

66 Tabelle 13: Umsatz und Marktanteile des Wernigeröder Einzelhandels 2009 Warengruppen Zonen / Daten Kaufkraft in Mio. Zone I a Zone I b Zone II Zone III Marktanteil in % Umsatz in Mio. Kaufkraft in Mio. Marktanteil in % Umsatz in Mio. Kaufkraft in Mio. Marktanteil in % Umsatz in Mio. Kaufkraft in Mio. Marktanteil in % Umsatz in Mio. Zone IV und Streuumsätze in Mio. Nahrungs- und Genussmittel 53, ,6 9,5 89 8,5 42,1 19 8,0 122,5 8,0 9,8 3,5 79,4 Gesundheit, Köperpflege 19, ,5 3,4 65 2,2 15,1 9 1,4 43,9 3 1,3 0,4 18,8 Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf 3,4 90 3,1 0,6 89 0,6 2,7 8 0,2 7,7 3 0,2 0,1 4,1 Bücher, PBS*, Spielwaren 7,7 75 5,8 1,4 72 1,0 6,1 8 0,5 17,7 4 0,7 0,4 8,4 Bekleidung, Schuhe, Sport 20, ,1 3,6 73 2,6 15,9 33 5,2 46,2 11 5,1 2,8 30,8 Elektrowaren 14, ,9 2,5 67 1,7 11,1 20 2,2 32,3 8 2,6 0,7 17,1 Hausrat, Einrichtung, Möbel 15, ,9 2, ,2 30 3,7 35,4 10 3,5 1,3 22,4 Sonstiger Einzelhandel 23, ,7 4,2 83 3,5 18,9 31 5,9 55,0 11 6,1 2,0 38,2 Nichtlebensmittel insg. 103, ,0 18, ,6 82, ,1 238,2 8 19,5 7,7 139,8 Einzelhandel insg. 156, ,6 27, ,0 124, ,1 360,7 8 29,3 11,2 219,2 * PBS = Papierwaren, Bürowaren, Schreibwaren Quelle: GMA 2010, ca.-werte gerundet insgesamt in Mio. 62

67 In Zone III steht dem verfügbaren Kaufkraftvolumen von ca. 360,7 Mio. eine Umsatzleistung des Wernigeröder Einzelhandels i. H. v. 29,3 Mio. gegenüber, wodurch sich eine Kaufkraftbindungsquote von ca. 8 % errechnet. In Zone III erreicht der Wernigeröder Einzelhandel die höchsten Marktanteile in den Warengruppen Bekleidung / Schuhe / Sport, Hausrat / Einrichtung / Möbel sowie Sonstiger Einzelhandel Exkurs: Wirtschaftliche Bedeutung des Tourismus für den Einzelhandel in der Stadt Wernigerode Die Stadt Wernigerode hat in den vergangenen Jahren eine zunehmende Bedeutung für den Tourismus erfahren. Dies belegen nicht nur die seit Ende der 1990er Jahre deutlich gestiegenen Übernachtungszahlen, sondern auch die zusätzliche Zahl an Tagestouristen. Eine überdurchschnittliche Steigerung der Übernachtungszahl konnte durch höhere Beherbergungskapazitäten insbesondere infolge der ganzjährigen Öffnung des Hasseröder Ferienparkes erreicht werden. Im Hinblick auf den Wernigeröder Einzelhandel spielen insbesondere die Übernachtungsgäste eine bedeutende Rolle. So konnten im Jahr 2009 rund Übernachtungen in gewerblichen Betrieben sowie ca Übernachtungen im privaten Beherbergungsbereich verzeichnet werden 1. Legt man für Übernachtungsgäste in gewerblichen Betrieben einen durchschnittlichen Ausgabenbetrag von ca. 9,40 / Tag / Person für den Einkauf 2, sowie einen Ausgabenbetrag von ca. 6,70 / Tag / Person für Gäste im privaten Beherbergungssektor 3 zugrunde, so ergibt sich ein zusätzliches Kaufkraftpotenzial von ca. 8,9 Mio.. Hierbei ist jedoch zu beachten, dass die Übernachtungsgäste den Betrag nicht ausschließlich in Wernigerode ausgeben, sondern auch in den umliegenden Städten des Quelle: Stadt Wernigerode. Inklusive Übernachtungszahlen im Ortsteil Schierke, da für das Jahr 2009 kein alleiniger Ausweis der Daten für die Stadt Wernigerode möglich war. Durchschnittswert von Ausgaben für Einkäufe von Gästen in gewerblichen Betrieben über 8 Betten im Harz und Harzvorland (Sachsen-Anhalt). Quelle: dwif: Ausgaben der Übernachtungsgäste in Deutschland 2002 Durchschnittswert von Ausgaben für Einkäufe von Gästen im privaten Beherbergungsgewerbe unter 9 Betten im Harz und Harzvorland (Sachsen-Anhalt). Quelle: dwif: Ausgaben der Übernachtungsgäste in Deutschland

68 Harzes. Der Anteil der Touristen am Einzelhandelsumsatz in Wernigerode wurde in Form von Streuumsätzen berücksichtigt. Schwieriger stellt sich die Berechnung des Umsatzpotenzials der ca. 2 Mio. Tagesgäste pro Jahr in Wernigerode dar. Das Deutsche Wirtschaftswissenschaftliche Institut für Fremdenverkehr e. V. an der Universität München (dwif) unterteilt Tagesreisen in die Kategorien Tagesausflüge sowie Tagesgeschäftsreisen. Als Tagesausflug wird jedes Verlassen des Wohnumfeldes bezeichnet, mit dem keine Übernachtung verbunden ist und das nicht Fahren von oder zur Schule, zum Arbeitsplatz, zur Berufsausübung vorgenommen wird, nicht als Einkaufsfahrt zur Deckung des täglichen Bedarfs dient (z. B. Lebensmittel) und nicht einer gewissen Routine und Regelmäßigkeit unterliegt (z. B. regelmäßige Vereinsaktivitäten im Nachbarort, tägliche Krankenhausbesuche, Behördengänge, Gottesdienstbesuche). Dieser Definition zur Folge sind Einwohner aus den Zonen III und IV (Potenzialzone) des Einzugsgebietes, die nur gelegentlich in Wernigerode insbesondere Waren des mittelund langfristigen Bedarfsbereiches einkaufen, teilweise als Tagesbesucher einzustufen. Hinzu kommen Touristen, die die Stadt in Form eines Tagesausfluges besuchen. Für Tagesgäste kann ein Ausgabenbetrag in Sachen-Anhalt von ca. 1,50 für Lebensmittel sowie 10,90 für sonstige Einkäufe angesetzt werden 1. Allerdings ist auch hierbei davon auszugehen, dass nicht alle Tagesbesucher alle Ausgaben in Wernigerode tätigen. Aufgrund der problematischen Herkunftsbestimmung wurden die Umsätze durch Tagesgäste in der Umsatzberechnung für die Zone III sowie in den Streuumsätzen berücksichtigt. 1 Quelle: dwif: Tagesreisen der Deutschen

69 4.3 Umsatz- und Verkaufsflächenprognose des Wernigeröder Einzelhandels 2017 Der im Jahr 2017 zu erwartende Umsatz des Wernigeröder Einzelhandels wurde in Form einer Modellrechnung, unter Verwendung des Marktanteilkonzeptes 1, ermittelt. Bei Ansetzung der voraussichtlich erzielbaren Kaufkraftbindungsquoten wurde unterstellt, dass der örtliche Einzelhandel seine Marktsbedeutung im Einzugsgebiet insgesamt behaupten kann. Darüber hinaus wurde in der Prognose angenommen, dass die Umsätze in den Warengruppen Nahrungs- und Genussmittel sowie Bekleidung, Schuhe, Sport in der Zone III sowie durch Touristen leicht gesteigert werden kann. Bis zum Jahr 2017 können unter den genannten Voraussetzungen folgende Umsatzleistungen des Wernigeröder Einzelhandels erwartet werden (vgl. auch Tabelle 14). Nahrungs- und Genussmittel Zone I a: ca % von ca. 50,9 Mio. = ca. 47,6 Mio. Zone I b: ca. 89 % von ca. 9,0 Mio. = ca. 8,0 Mio. Zone II: ca. 19 % von ca. 41,1 Mio. = ca. 7,8 Mio. Zone III: ca. 9 % von ca. 118,6 Mio. = ca. 10,7 Mio. Zonen I III: ca. 34 % von ca. 219,6 Mio. = ca. 74,1 Mio. Nichtlebensmittel Zone I a: ca. 77 % von ca. 99,2 Mio. = ca. 76,8 Mio. Zone I b: ca. 70 % von ca. 17,6 Mio. = ca. 13,0 Mio. Zone II: ca. 23 % von ca. 80,0 Mio. = ca. 18,5 Mio. Zone III: ca. 8 % von ca. 231,0 Mio. = ca. 19,6 Mio. Zonen I III: ca. 30 % von ca. 427,8 Mio. = ca. 127,9 Mio. Auf Basis der Prognose ist (inkl. Streuumsätze) im Jahr 2017 eine Gesamtumsatzleistung des Wernigeröder Einzelhandels in Höhe von ca. 214,0 Mio. zu erwarten. Im Vergleich zum Jahr 2009 liegt der Umsatzwert 2017 somit um 5,2 Mio. bzw. 2,4 % niedriger. 1 Das Marktanteilkonzept wird u. a. von allen Kauf- und Warenhausunternehmen in Deutschland zur Umsatzprognose verwendet. 65

70 Tabelle 14: Umsatzprognose des Wernigeröder Einzelhandels bis 2017 Warengruppen Zonen / Daten Kaufkraft in Mio. Zone I a Zone I b Zone II Zone III Marktanteil in % Umsatz in Mio. Kaufkraft in Mio. Marktanteil in % Umsatz in Mio. Kaufkraft in Mio. Marktanteil in % Umsatz in Mio. Kaufkraft in Mio. Marktanteil in % Umsatz in Mio. Zone IV und Streuumsätze in Mio. insgesamt in Mio. Nahrungs- und Genussmittel 50, ,6 9,0 89 8,0 41,1 19 7,8 118,6 9 10,7 3,9 78,0 Gesundheit, Köperpflege 18, ,2 3,3 65 2,1 15,0 9 1,4 43,4 3 1,3 0,4 18,4 Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf 3,2 90 2,9 0,6 89 0,5 2,6 8 0,2 7,5 3 0,2 0,1 3,9 Bücher, PBS*, Spielwaren 7,3 75 5,5 1,3 72 0,9 5,9 8 0, ,0 0,5 8,4 Bekleidung, Schuhe, Sport 19, ,5 3,4 73 2,5 15,5 33 5,1 44,8 12 5,4 3,2 30,7 Elektrowaren 13, ,6 2,4 67 1,6 11,0 20 2,2 31,6 8 2,5 0,7 16,6 Hausrat, Einrichtung, Möbel 14, ,4 2,6 75 2,0 11,8 30 3,5 34,1 10 3,4 1,3 21,6 Sonstiger Einzelhandel 22, ,7 4,0 83 3,3 18,2 31 5,6 52,6 11 5,8 2,0 36,4 Nichtlebensmittel insg. 99, ,8 17, ,9 80, ,5 231,0 8 19,6 8,2 136,0 Einzelhandel insg. 150, ,4 26, ,9 121, ,3 349,6 9 30,3 12,1 214,0 * PBS = Papierwaren, Bürowaren, Schreibwaren Quelle: GMA-Prognose, ca.-werte gerundet 66

71 Zur Ermittlung des mittelfristigen Entwicklungsspielraumes in Wernigerode wird der für das Jahr 2017 prognostizierte Umsatz realistischen Produktivitätsleistungen (= Umsätze / m² VK) gegenübergestellt, die erreicht werden müssen, um Verkaufsflächen wirtschaftlich auszulasten (vgl. Tab. 15). Die Modellrechnung macht deutlich, dass in Wernigerode nur in der Warengruppe Gesundheit / Körperpflege sowie bei Elektrowaren ein nennenswerter Entwicklungsspielraum besteht. Die errechneten Potenziale können entweder durch Neuansiedlungen oder Verkaufsflächenerweiterungen bestehender Betriebe realisiert werden. Allerdings werden in der Mehrzahl der Warengruppen 2017 die aktuellen Verkaufsflächen nicht mehr adäquat ausgelastet werden können. Insbesondere in den Bereichen Nahrungs- und Genussmittel, Bekleidung / Schuhe / Sport, Hausrat / Einrichtung / Möbel und Sonstiger Einzelhandel könnten Abschmelzungen des Geschäftsbesatzes die Folge sein. Ungeachtet der ermittelten Prognosewerte zum qualitativen Entwicklungsspielraum in Wernigerode sind Strukturverbesserungen im Angebot einzelner Branchen des Einzelhandels aus gutachterlicher Sicht notwendig. So wäre die Ansiedlung eines Textilkaufhauses (z. B. H&M, C&A) sowie die Ausweitung des Elektrowarenangebotes (Vollsortiment) in der Einkaufsinnenstadt zur Erhöhung der Versorgungszentralität bzw. Eindämmung von Kaufkraftabflüssen wünschenswert 1. Neuansiedlungen von Einzelhandelsbetrieben sind vor dem Hintergrund der geschilderten Situation jedoch nur dann sinnvoll, wenn sie zu einer qualitativen Aufwertung des Einzelhandelsstandortes (= Zentralitätssteigerung) führen oder städtebaulich integrierte Lagen (Einkaufsinnenstadt) zu Lasten dezentraler Standorte gestärkt werden. Allerdings stellt der rechnerische Entwicklungsspielraum eine Momentaufnahme dar. Er berücksichtigt nicht, dass es voraussichtlich im Prognosezeitraum auch zu Betriebsfluktuationen kommen wird. Hierdurch können ggf. auch weitere Entwicklungsspielräume im Zeitablauf entstehen. 1 In einer von der Fachhochschule Harz Ende 2007 durchgeführten Befragung wurden H&M, C&A, Karstadt und Media Markt von den Befragten am häufigsten als Wunschgeschäfte genannt. Quelle: Hochschule Harz, Dr. Sören Bar: Standortattraktivität und Image der Stadt Wernigerode. 67

72 Bei der Beurteilung der möglichen Entwicklungsspielräume des Wernigeröder Einzelhandels sind aber nicht nur quantitative, sondern auch qualitative Aspekte zu berücksichtigen. So hat die allgemeine Tendenz zur Ausweitung der Sortimente und Artikelzahlen auch in Wernigerode zu einer Erweiterung von Verkaufsflächen im Bestand geführt. Damit reagierte der Handel auf Veränderungen des Kundenverhaltens und der Kundenwünsche. Zugleich sind im Einzelhandel ständig neue Angebotsformen in Entwicklung begriffen, sodass neue Bedarfe entstehen können, die heute noch nicht absehbar sind. Wesentliche Bedeutung für eine geordnete städtebauliche Entwicklung besitzt auch der räumliche Aspekt. So kann es durchaus sinnvoll sein, im Sinne der Stadtentwicklungspolitik auch über den rechnerisch ermittelten Entwicklungsspielraum hinaus Einzelhandelsansiedlungen in integrierten Standortlagen z. B. in der Einkaufsinnenstadt oder in den Nahversorgungszentren zuzulassen. Insofern bedarf es einer regelmäßigen Überprüfung und Aktualisierung der Bestandsdaten, um ggf. den ermittelten Entwicklungsspielraum zu den veränderten Rahmenbedingungen anzupassen. Tabelle 15: Entwicklungsspielraum des Wernigeröder Einzelhandels bis 2017 Warengruppen Daten Umsatz 2017 in Mio. Produktivität in /m² VK tragfähige VK in m² VK- Bestand* 2010 in m² Entwicklungsspielraum in m² Nahrungs- und Genussmittel 78, Gesundheit, Körperpflege 18, Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf 3, Bücher, PBS**, Spielwaren 8, Bekleidung, Schuhe, Sport 30, Elektrowaren 16, Hausrat, Einrichtung, Möbel 21, Sonstiger Einzelhandel 36, * = Verkaufsflächen von Mehrbranchenunternehmen auf Warengruppen umgelegt ** PBS = Papierwaren, Bürobedarf, Schreibwaren Quelle: GMA-Prognose, ca.-werte gerundet 68

73 5. Veränderungen des Einzelhandelsbestandes in der Stadt Wernigerode im Zeitraum / 2010 Die Veränderungen im Einzelhandelsbestand in der Stadt Wernigerode im Zeitraum / 2010 lassen sich wie folgt zusammenfassen: Im Zeitraum / 2010 ist die Zahl der Betriebe in Wernigerode um ca. 5,3 % gesunken. Auch die Verkaufsfläche hat sich gleichzeitig um 2,9 % (2.700 m²) verringert (vgl. Tabelle 16). Deutlich abgenommen hat die Verkaufsfläche in der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel ( m²), was auf den Wegfall des Dixi SB-Warenhauses an der Benzingeröder Chaussee sowie des Spar Lebensmittelmarktes an der Breiten Straße zurückzuführen ist. Ein Rückgang der Verkaufsfläche war auch in der Warengruppe Gesundheit / Körperpflege (- 480 m²) zu verzeichnen. Auch in den Warengruppen Bekleidung / Schuhe / Sport, Elektrowaren sowie Hausrat / Einrichtung / Möbel nahm die Verkaufsfläche deutlich ab. Die rechnerische Durchschnittsgröße der Geschäfte hat sich im Betrachtungszeitraum nur geringfügig verändert (2002: 225 m²; 2010: 230 m²). Insgesamt ist die Verkaufsflächenausstattung in Wernigerode leicht angestiegen. Während im Nahrungs- und Genussmittelbereich die Verkaufsflächenausstattung von 875 m² / EW im Jahr 2001 auf 820 m² / EW im Jahr 2010 gesunken ist, ist die Verkaufsflächenausstattung im Nichtlebensmittelbereich leicht angestiegen (2001: m² je EW; 2010: m² / EW). Im Vergleich zur Umsatzberechnung aus dem Jahr 2001 konnte der Wernigeröder Einzelhandel seine Umsatzleistung um ca. 14,3 Mio. (+ 7,0 %) steigern. Allerdings handelt es sich dabei um eine rein nominale Erhöhung, d. h. unter Berücksichtigung des Wertverlustes durch Inflation ist von stagnierenden bzw. leicht rückläufigen Umsätzen auszugehen. In der Wernigeröder Innenstadt 1 verringerte sich die Zahl der Betriebe um ca. 5,4 % (- 13) und die Verkaufsfläche um ca. 14,8 % ( m²). Insbesondere in den Warengruppen Nahrungs- und Genussmittel, Bekleidung / Schuhe / Sport, Elekt- 1 Entspricht der Abgrenzung der Standortkategorie Versorgungszentrum Innenstadt gemäß dem GMA-Gutachten aus dem Jahr 2001 /

74 rowaren sowie Sonstiger Einzelhandel ist die Verkaufsfläche um mehr als 20 % zurückgegangen. Tabelle 16: Veränderungen des Einzelhandelsbestandes zwischen 2001 und 2007 nach Warengruppen Daten Veränderung / Betriebe Verkaufsfläche in m² Warengruppen* absolut in % absolut in % Nahrungs- und Genussmittel 1 0, ,3 Gesundheit, Körperpflege , ,0 Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf ,7 Bücher, PBS*, Spielwaren ,5 Bekleidung, Schuhe, Sport , ,3 Elektrowaren , ,5 Hausrat, Einrichtung, Möbel 2 3, ,5 Sonstiger Einzelhandel , ,8 Nichtlebensmittel insg , ,2 Einzelhandel insg , ,9 1 Durch Ansiedlung größerer Betriebe haben sich in einzelnen Warengruppen trotz insgesamt abnehmender Betriebszahl positive Flächenentwicklungen ergeben. Die Schließung einzelner größerer Betriebe hat dagegen in Einzelfällen trotz zunehmender Betriebszahl zu abnehmenden Verkaufsflächen geführt. * Branchenklassifikation gemäß Systematik des Jahres 2001 / ** PBS = Papierwaren, Bürobedarf, Schreibwaren Quelle: GMA-Erhebungen 2001 und 2007 / 2010; GMA-Berechnungen Stärken-Schwächen-Profil des Einkaufsortes Wernigerode Unter Berücksichtigung der Erkenntnisse aus der Analyse der allgemeinen Struktur- und Standortentwicklungen im Einzelhandel, der Auswertung des Einzelhandelsbestandes, der ermittelten Kaufkraftpotenziale und Umsatzleistungen können die wesentlichen Stärken und Schwächen des Einkaufsortes Wernigerode abgeleitet werden. Teilweise berücksichtigt das Stärken-Schwächen-Profil aber auch Aspekte, die nicht direkt dem Einzelhandel zuzuordnen sind, aber zu den Rahmenbedingungen für diese Wirtschaftsgruppe gehören. 70

75 Stärken des Einkaufsortes Wernigerode + relativ großes Einzugsgebiet / Potenzial durch wachsende Bedeutung des Tourismus in Wernigerode + hohe Kaufkraftbindung in der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel + bedeutender Kaufkraftzufluss aus dem überörtlichen Einzugsgebiet vergleichsweise hohe Zentralität + Entwicklungspotenziale in den Warengruppen Gesundheit / Körperpflege und Elektrowaren + Entwicklungsflächen in der Einkaufsinnenstadt zur Ansiedlung (großflächiger) Magnetbetriebe + Erschließung der Einkaufsinnenstadt und der Nahversorgungszentren durch den ÖPNV + zentrale Plätze für Events in der Einkaufsinnenstadt (Marktplatz, Nicolaiplatz) + Rathaus, Gastronomie und Dienstleister als Komplementärnutzungen in der Einkaufsinnenstadt + insgesamt attraktives städtebauliches Erscheinungsbild der Einkaufsinnenstadt + hoher Anteil an individuellen Fachgeschäften in der Einkaufsinnenstadt + überwiegend zeitgemäßer Marktauftritt der Einzelhandelsgeschäfte in der Einkaufsinnenstadt + zwei Lebensmittelmärkte in der Einkaufsinnenstadt + großflächige Magnetbetriebe (AWG, Modehaus Kolle, Edeka) sowie Fachmärkte (dm, Rossmann) in der Einkaufsinnenstadt Schwächen des Einkaufsortes Wernigerode unterdurchschnittliches Kaufkraftniveau rückläufige Einwohnerprognose im Einzugsgebiet Verkaufsflächenüberhang bei Nahrungs- und Genussmitteln, Bekleidung / Schuhe/ Sport, Hausrat / Einrichtung / Möbel und Sonstiger Einzelhandel mit der Gefahr von Betriebsabschmelzungen relativ geringer Verkaufsflächenanteil der Einkaufsinnenstadt an der Gesamtstadt zu kleinteiliger Einzelhandelsbesatz in der Einkaufsinnenstadt Defizite in der Betriebstypenstruktur in der Einkaufsinnenstadt (Stichwort: Textilkaufhäuser) vereinzelt unprofessionelle Absatzpolitik der Geschäfte 71

76 Dominanz von Lebensmitteldiscountern im Stadtgebiet z. T. sanierungsbedürftige Gebäude in der Einkaufsinnenstadt. 72

77 VI Sortiments- und Standortkonzept für den Wernigeröder Einzelhandel 1. Grundlagen und Ziele Auf Basis der in den vorangegangenen Kapiteln dargestellten Bestandsanalyse und der prognostizierten Entwicklungsspielräume des Einzelhandels wird für die Stadt Wernigerode die Festsetzung einer zukunftsorientierten Zentrenstruktur empfohlen. Hierin sollen die in der langfristigen Perspektive begrenzten Nachfragepotenziale und die daraus resultierenden begrenzten Entwicklungsspielräume der Stadt eine besondere Beachtung finden. Das Einzelhandelskonzept stellt darüber hinaus die Basis für die zukünftige Steuerung der Einzelhandelsentwicklung dar und soll auch als Grundlage zur Beurteilung von Erweiterungs- und Ansiedlungsvorhaben herangezogen werden. Im Ergebnis ist es das Ziel des Einzelhandelskonzeptes, das Stadtgebiet in hierarchisch abgestufte und den spezifischen Anforderungen gerecht werdende Versorgungsbereiche aufzuteilen. Mit Hilfe dieser funktional-räumlichen Gliederung sollen folgende Ziele erreicht werden: eine qualitativ und quantitativ möglichst gleichmäßige Versorgung der Bevölkerung auf ansprechendem Niveau eine optimale Erreichbarkeit der Versorgungseinrichtungen, auch für nicht-mobile Bevölkerungsgruppen eine effiziente Nutzung der Verkehrsinfrastruktur durch Bündelung der Einkaufsverkehre eine Profilierung städtebaulich integrierter Versorgungslagen (z. B. Einkaufsinnenstadt) gegenüber Einkaufszentren und großflächigen Einzelhandelsbetrieben an autokundenorientierten Standortlagen im Stadtgebiet und im Umland Das Einzelhandelskonzept umfasst im Wesentlichen folgende zwei Bausteine: 73

78 Sortimentskonzept: Das sortimentsbezogene Leitbild dient als Grundlage für die Beurteilung von zukünftigen Ansiedlungsvorhaben. Standortkonzept: Im Rahmen des Standortkonzeptes erfolgt eine Festlegung einer Zentren- und Standortstruktur sowie eine Abgrenzung und Definition der zentralen Versorgungsbereiche in Wernigerode. Abb. 15: Standortkonzept für die Stadt Wernigerode Ziel Weiterentwicklung der Versorgungsfunktion des Mittelzentrums Wernigerode Stabilisierung und Attraktivierung der Einkaufsinnenstadt Sicherung und Ausbau einer ausgewogenen Nahversorgungsstruktur Sortimentskonzept Festlegung der Sortimente, die die Attraktivität des Zentrums maßgeblich bestimmen und für die Nahversorgung unerlässlich sind Standortkonzept Festlegung der Standorte zur Weiterentwicklung des Einzelhandels zentrenrelevante Sortimente, z. B. Bücher, Schreib-, Spielwaren, Bekleidung, Schuhe, Heimtextilien, Hausrat, Uhren / Schmuck etc. nahversorgungsrelevante Sortimente, z. B. Lebensmittel, Lebensmittelhandwerk, Drogeriewaren, Apotheke nicht zentrenrelevante Sortimente, z. B. Bau- und Heimwerker, Teppiche, Möbel zentren- und nahversorgungsrelevante Sortimente in der Einkaufsinnenstadt Nahversorgungsangebote in den Stadtteilen in räumlicher Nähe zu den Wohngebieten Ausschluss zentren- und nahversorgungsrelevanter Sortimente in den Gewerbegebieten (Ausnahme: Randsortimente) Quelle: GMA

79 2. Sortimentskonzept Zur Erarbeitung des Sortimentskonzeptes für die Stadt Wernigerode ist zu definieren, welche Einzelhandelssortimente hinsichtlich ihres Angebotscharakters, ihrer Attraktivität sowie der Betriebstypenstruktur heute im Wesentlichen den zentralen Lagen zugeordnet werden können. Da sich auf das Vorhandensein dieser Sortimente und deren Anziehungskraft auch das aus städtebaulicher Sicht wünschenswerte Einkaufserlebnis bzw. eine zusätzliche Belebung der integrierten Lagen (u. a. durch Verbundkäufe) gründet, werden diese Sortimente als zentrenrelevant bezeichnet. Neben der aktuellen räumlichen Verteilung des Einzelhandels werden bei der Definition der zentrenrelevanten Sortimente auch städtebauliche Ziele berücksichtigt. Im Allgemeinen handelt es sich bei zentrenrelevanten Sortimenten um Warengruppen, bei denen von einem besonderen Gefährdungspotenzial für die gewachsenen Zentren auszugehen ist, sobald diese in nicht integrierten Lagen angeboten werden. Das Angebot von nicht zentrenrelevanten Sortimenten stellt hingegen auch an städtebaulich nicht integrierten Standorten keine wesentliche Gefährdung für die zentralen Einkaufslagen dar, vielmehr sind sie an solchen Standorten aus planerischer Sicht aufgrund ihres großen Platzbedarfs und der durch sie hervorgerufenen Verkehrsfrequenz u. U. sogar erwünscht. Nachfolgend sind diejenigen Sortimente, welche in Wernigerode maßgeblich zu einem aus städtebaulicher Sicht wünschenswerten Einkaufserlebnis beitragen oder die Funktionsfähigkeit zentraler Versorgungsbereiche unterschiedlicher Hierarchiestufe maßgeblich bestimmen in Form zweier Listen dargestellt. Liste 1 definiert zentrenrelevante Sortimente für den zentralen Versorgungsbereich Einkaufsinnenstadt und Liste 2 für die zentralen Versorgungsbereiche (potenzielle) Nahversorgungszentren 1. 1 Alle anderen Sortimente sind daher als nicht zentrenrelevant einzustufen. 75

80 Liste 1: Zentrenrelevante Sortimente der Einkaufsinnenstadt Wernigerode Nahrungs- und Genussmittel inkl. Lebensmittelhandwerk, Getränke 1, Reformwaren, Tabak Drogeriewaren (inkl. Wasch- und Putzmittel), Parfümeriewaren, Kosmetika, Apothekenwaren, Sanitätswaren Schnittblumen, zoologischer Bedarf Papier- und Schreibwaren, Schulbedarf Zeitschriften, Bücher Spielwaren, Bastelartikel Oberbekleidung, Wäsche, Kürschnerwaren, Wolle, Kurzwaren, Handarbeiten, Stoffe, sonstige Textilien, Accessoires Schuhe, Lederbekleidung, Lederwaren, Modewaren inkl. Hüte, Accessoires und Schirme, Orthopädiewaren Sportbekleidung und -schuhe, kleinvolumige Sportartikel Unterhaltungs- und Haushaltselektronik (braune Ware), Kleinelektronikgeräte, Geräte der Telekommunikation, Elektrokleingeräte (weiße Ware) Musikalien, Ton- und Bildträger Computer, Büroorganisationsmittel, Büro- und Kommunikationstechnik (überwiegend für Privathaushalte) Heimtextilien, Bettwaren, Gardinen und Zubehör Musikalien, Ton- und Bildträger Fahrräder Haushaltswaren, Glas, Porzellan, Keramik, Kunstgewerbe, Geschenkartikel, Antiquitäten Fotogeräte, Fotowaren, Videokameras, Accessoires optische Waren, Hörgeräteakustik Uhren, Schmuck, Silberwaren Liste 2: Zentrenrelevante Sortimente der Nahversorgungszentren in Wernigerode Nahrungs- und Genussmittel inkl. Lebensmittelhandwerk, Getränke, Reformwaren, Tabak Drogeriewaren, Apothekerwaren Schnittblumen Papier und Schreibwaren, Schulbedarf, Zeitschriften optische Waren, Hörgeräte 1 Nahrungs- und Genussmittel sind grundsätzlich zentrenrelevant bzw. nahversorgungsrelevante Sortimente. Aufgrund des Betriebstypencharakters eines modernen Discounters, Vollsortimenters oder auch eines Getränkemarktes ist hier jedoch Abwägungsspielraum gegeben. 76

81 Im Zusammenhang mit dem vorgestellten Sortimentskonzept ist die Problematik der Randsortimente in sog. Mehrbranchenunternehmen anzusprechen. Um einen geordneten Umgang mit zentrenrelevanten Randsortimenten zu gewährleisten, sollten diese, z. B. bei Möbelmärkten, Bau- und Gartenmärkten etc. dahingehend begrenzt werden, dass sie einen Verkaufsflächenanteil von max. 10 %, aber nicht über 400 m² VK aufweisen. Weitergehende Regelungen sind im Hinblick auf eine Flächenbegrenzung von Einzelhandelssortimenten evtl. sinnvoll, um zu vermeiden, dass die genehmigungsfähige Verkaufsfläche für Randsortimente durch eine einzige Warengruppe belegt werden und eine solche Abteilung dann gewissermaßen Fachmarkt-Charakter aufweist. 3. Standortkonzept Das Standortkonzept soll als Orientierungs- und Entscheidungsgrundlage für die kommunale Stadt- und Standortentwicklung dienen. Es definiert ein hierarchisches Zentrensystem, wobei die als Versorgungszentren identifizierten Bereiche der zukünftigen Einzelhandelsentwicklung vorbehalten bleiben sollen und somit den Charakter von Investitionsvorranggebieten aufweisen. Insbesondere liegt hier ein wesentliches Augenmerk auf der Steuerung von Ansiedlungsbegehren großflächiger Einzelhandelsbetriebe, sowohl innerhalb einer Standortkommune als auch in den Nachbarkommunen. 3.1 Methodische Vorbemerkung Begriffserläuterung zentraler Versorgungsbereich Mit der Novellierung des Baugesetzbuches im Jahr 2004 und der Einführung des zusätzlichen Absatzes 3 in 34 erfuhr der Begriff des zentralen Versorgungsbereiches im Baugesetz einen wesentlichen Bedeutungszuwachs. Allerdings wurde der Begriff des zentralen Versorgungsbereiches vom Gesetzgeber als unbestimmter Rechtsbegriff eingeführt, sodass zum aktuellen Zeitpunkt keine allgemeingültige Definition vorliegt. Im Allgemeinen ist festzuhalten, dass zentrale Versorgungsbereiche der Versorgung der Bevölkerung mit Waren und Dienstleistungen dienen. Es handelt sich dabei mindestens 77

82 um das Hauptzentrum eines Ortes (z. B. Altstadt oder Innenstadt); aber auch Stadtteile und Nahversorgungszentren können als zentrale Versorgungsbereiche definiert werden. Das Angebotsspektrum und die Nutzungsmischung orientieren sich an dem zu versorgenden Einzugsbereich (z. B. gesamtes Stadtgebiet, Stadtteil, Wohnumfeld) und der Standortlage (vgl. OVG Münster, Beschluss vom , 7 A 964 / 05). Die Festlegung und Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche erfolgt durch die Kommunen selbst und ergibt sich insbesondere aus... planerischer Festlegung, d. h. aus Darstellung und Festsetzung in Bebauungsplänen oder als Festsetzung in Raumordnungsplänen sonstigen, planungsrechtlich nicht verbindlichen raumordnerischen und städtebaulichen Konzeptionen (z. B. Einzelhandelskonzepte) nachvollziehbar eindeutigen tatsächlichen Verhältnissen Auch informelle Planungen können bei der Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche eine Rolle spielen, sofern diese von einer Kommune als Arbeitsgrundlage für ihre Planungen verwendet werden 1 und sich die Planungsabsichten bereits konkretisiert haben Bestandteile und räumliche Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche Für einen zentralen Versorgungsbereich ist die Konzentration zentraler Versorgungseinrichtungen maßgeblich, wobei neben dem Einzelhandel auch sonstige (zentrale) Versorgungseinrichtungen von Bedeutung sind. Der Einzelhandel ist dabei als konstituierendes Element zu sehen, der durch Komplementärnutzungen ergänzt wird. Darüber hinaus sind städtebauliche Gegebenheiten sowie die Lage bedeutender Infrastruktureinrichtungen zu berücksichtigen (vgl. Abb. 16). 1 2 Vgl. OVG Lüneburg, Beschluss vom , 1 ME 172 / 05. Das heißt, die Umsetzung gem. 14 f. BauGB muss in einem absehbaren zeitlichen Rahmen erfolgen, vgl. VG München, Urteil vom , M 8 K

83 Abb. 16: Wesentliche Bestandteile zentraler Versorgungsbereiche Komplementärnutzungen (= Ergänzung) städte- bauliche Einzelhandel (= Basis) Gegebenheiten (= Rahmenbedingung) 3.2 Zentrenstruktur in der Stadt Wernigerode Auf Basis einer Bestandserhebung der Einzelhandelsbetriebe sowie der Berücksichtigung von Komplementärnutzungen und einer Erfassung der städtebaulichen Gegebenheiten wurde für Wernigerode ein System von zentralen Versorgungsbereichen entwickelt, das u. a. auch die räumliche Verteilung bzw. Konzentration des Einzelhandels im Stadtgebiet berücksichtigt. Im Einzelnen gliedert sich das zweistufige System der zentralen Versorgungsbereiche in Wernigerode wie folgt: Einkaufsinnenstadt: Hauptzentrum mit gesamtstädtischer bis überregionaler Versorgungsbedeutung und einem breiten Angebot an Einzelhandels- und Komplementärnutzungen. Nahversorgungszentrum: Versorgungsbereich, dessen Einzugsbereich im Wesentlichen das Wohnumfeld bzw. den Nahbereich umfasst; das eingeschränkte Einzelhandelsangebot 79

84 (v. a. kurzfristiger Bedarf) wird nur durch wenige Komplementärnutzungen ergänzt. Darüber hinaus bestehen in der Stadt Wernigerode eine Reihe solitärer Nahversorgungsstandorte, d. h. Betriebe in Solitärlagen, die funktional und städtebaulich keinen Zentrencharakter aufweisen, jedoch eine Nahversorgungsfunktion für die umliegenden oder angrenzenden Wohnbereiche übernehmen. Im Sinne des 34 Abs. 3 BauGB stellen sie aber keine schützenswerten zentralen Versorgungsbereiche dar. Sie leisten allerdings einen wichtigen Beitrag zur flächendeckenden Grundversorgung der Wernigeröder Bevölkerung. Zur Identifizierung und Klassifizierung der zentralen Versorgungsbereiche in Wernigerode wurde der in Tabelle 17 dargestellte Anforderungskatalog zugrunde gelegt: Tabelle 17: Kriterien der Identifikation und Klassifikation zentraler Versorgungsbereiche in Wernigerode Anforderungen Einzugsbereich zentraler Versorgungsbereich Einkaufsinnenstadt gesamtstädtisch / überörtlich ca EW und mehr zentrale Versorgungsbereiche Nahversorgungszentren Wohnumfeld mind Einwohner, ca im fußläufigen Nahbereich Branchenmix alle Bedarfsbereiche Schwerpunkt beim kurzfristigen Bedarf, ausschnittweise mittelfristiger Bedarf Sortimente breit und tief breit bei Lebensmitteln Betriebsgrößenmix Kundenmagneten Betriebstypenmix 1-2 Betriebe > m² VK 5-10 Betriebe m² VK ca. 200 sonstige Betriebe Fachmärkte Filialisten Fachgeschäfte Einkaufszentrum Textilvollsortimenter Fachmärkte Lebensmittelmärkte spezialisierte Fachgeschäfte 1-2 Betriebe bis ca m² VK ca. 2-5 sonstige Betriebe Lebensmittelmarkt Supermarkt / Lebensmitteldiscounter Lebensmittelhandwerk Fachgeschäfte Preissegmente mittleres bis gehobenes Niveau unteres bis mittleres Niveau in allen Branchen 80

85 Anforderungen Komplementärnutzungen Service / Convenience Angebotstransparenz / Orientierung Veranstaltungen / Animation Ergänzende Funktionen Verkehr räumliche Ausdehnung des Zentrums zwischen den Außenpunkten Quelle: GMA-Standortforschung zentraler Versorgungsbereich Einkaufsinnenstadt öffentliche Verwaltung Finanzdienstleister freie Berufe Dienstleister Gastronomie kulturelle Einrichtungen Reisebüro, Post Möblierung öffentlicher Raum Kinderspielgeräte Ruhe- und Erholungszonen öffentliche Toilette Wegweiser Leitsysteme Branchenführer Standortbroschüre überregionale Events Zielgruppenveranstaltungen Kinder- und Familienfeste Märkte Musik / Theater attraktiver Außenverkauf Lokalkunst / -kultur u. a. Identifikationsfunktion Treffpunktfunktion Kommunikationsfunktion Informationsfunktion (gesamtstädtische Ereignisse) Parkraumkonzept Zentrale ÖPNV-Haltestelle Fußgängerzone verkehrsberuhigte Bereiche Berollbarkeit Fahrradwegenetz / -abstellplätze max m zentrale Versorgungsbereiche Nahversorgungszentren Bankfiliale / EC-Automat Postagentur Gastronomie Ärzte Frisör Reinigung sonstige Dienstleister Möblierung öffentlicher Raum Firmierung Außenverkauf Mittelpunktfunktion für Wohnquartier Kommunikationsfunktion Informationsfunktion Parkierungsflächen ÖPNV-Haltepunkt Fahrradwegeanbindung Fußweganbindung Berollbarkeit max m bzw. ein Gebäudekomplex Die Kriterien in Tabelle 17 machen deutlich, dass die Attraktivität zentraler Versorgungsbereiche zwar maßgeblich von der Einzelhandelsausstattung abhängt, jedoch auch andere Aspekte, wie z. B. Komplementärnutzungen aus dem Freizeit- und Dienstleistungsbereich, Veranstaltungen, die Verkehrssituation oder Sozialisationsfunktion eine bedeutende Rolle spielen. Zudem ist ein ausreichendes Maß an räumlicher Konzentration der vorhandenen Einrichtungen unerlässlich, weil sonst der zentrale Versorgungsbereich von den Kunden nicht mehr als zusammenhängend wahrnehm- und erlebbar ist. Deshalb wurden 81

86 auch Aussagen zur maximalen räumlichen Ausdehnung zentraler Versorgungsbereiche getroffen. Unter Zugrundelegung der vorgestellten Identifikations- und Klassifikationskriterien für zentrale Versorgungsbereiche konnten im Stadtgebiet Wernigerode die Einkaufsinnenstadt sowie vier (potenzielle) Nahversorgungszentren räumlich definiert werden (vgl. Karten 4 und 6). Als prioritäres Kriterium für die Festlegung zentraler Versorgungsbereiche diente dabei das in den jeweiligen Örtlichkeiten vorhandene Angebotsspektrum (Einzelhandels- und Komplementärnutzungen). Darüber hinaus wurde geprüft, ob im jeweiligen Einzugsgebiet genügend Kaufkraft vorhanden ist, um die Zentren wirtschaftlich auszulasten und somit eine nachhaltige Entwicklung zu gewährleisten. Nachfolgend werden die einzelnen zentralen Versorgungsbereiche im Detail vorgestellt Zentraler Versorgungsbereich Einkaufsinnenstadt Bei der Abgrenzung der Wernigeröder Einkaufsinnenstadt wurden neben den hier ansässigen Einzelhandelsbetrieben auch Komplementärnutzungen (z. B. Dienstleister, Gastronomie, Freizeit- und Kultureinrichtungen sowie Parkmöglichkeiten etc.) berücksichtigt. Die konkrete Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches wurde mit Vertretern der Stadtverwaltung Wernigerode und den Teilnehmern der projektbegleitenden Arbeitskreise detailliert besprochen und entsprechend modifiziert. Im Ergebnis wurde das in Karte 4 dargestellte Gebiet als zentraler Versorgungsbereich Einkaufsinnenstadt Wernigerode ausgewiesen. Die räumliche Abgrenzung bezieht die bestehenden Hauptgeschäftslagen entlang der Breiten Straße, Westernstraße, Burgstraße, Marktstraße sowie die Gustav- Petri-Straße bis zu den Altstadt-Passagen mit ein. Zusätzlich wurden das Areal des Lidl Lebensmitteldiscounters an der Grünen Straße sowie die südliche Albert-Bartels-Straße mit berücksichtigt. 82

87 Karte 4: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches Einkaufsinnenstadt Wernigerode Legende: Einkaufsinnenstadt Wernigerode Potenzialflächen Quelle: Kartengrundlage Stadt Wernigerode; GMA-Bearbeitung

88 Innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches wurden zudem Entwicklungsflächen ausgewiesen. Die Areale an der Breiten Straße 84 und der Alten Mühle (Heideviertel) sollen revitalisiert und funktional weiterentwickelt werden. In diesem Zusammenhang ist auch die Etablierung von Einzelhandels- und Dienstleistungsnutzungen vorstellbar. Das Areal an der Breiten Straße bietet dabei aufgrund seiner Lage im Hauptgeschäftsbereich sowie der Flächengröße gute Voraussetzung für die Ansiedlung eines großflächigen Betriebes. Eine weitere jedoch nur kleine Entwicklungsfläche befindet sich im Kreuzungsbereich der Breiten Straße mit der Johannisstraße. Hier ist die Etablierung eines Geschäftshauses, in dem in der Erdgeschosszone Einzelhandelsnutzungen untergebracht werden können, denkbar. Die Einkaufsinnenstadt Wernigerode nimmt Versorgungsfunktionen für die Gesamtstadt und das überörtliche Einzugsgebiet wahr. Eine für die überörtliche Markterschließung nur begrenzte Bedeutung besitzt in diesem Zusammenhang das Einkaufszentrum Altstadt- Passagen. Insgesamt waren in der Einkaufsinnenstadt zum Zeitpunkt der Erhebung 233 Betriebe mit einer Verkaufsfläche von ca m² ansässig. Als positiv ist dabei zu bewerten, dass in der Einkaufsinnenstadt ein Supermarkt (Edeka, Altstadt-Passagen ) und ein Lebensmitteldiscounter (Lidl, Grüne Straße) ansässig sind. Als Magnetbetriebe treten die beiden großflächigen Betriebe AWG und Modehaus Kolle auf. Eine Anziehungskraft für Kunden aus den überörtlichen Einzugsgebiet besitzen auch die zahlreichen in der Breiten Straße und Westernstraße konzentrierten Bekleidungsfachgeschäfte, die überwiegend das Preissegment des mittleren und z. T. auch gehobenen Bedarfs abdecken. Das Spektrum der Komplementärnutzungen umfasst gastronomische Einrichtungen und zahlreiche Dienstleister (u. a. Kreditinstitute, Versicherungen, freie Berufe, Reisebüros, Post). Hinzu kommen öffentliche Einrichtungen (Rathaus), der Wochenmarkt sowie touristische Infrastruktureinrichtungen (z. B. Hotels). In der Gesamtbetrachtung umfasst das Versorgungsangebot in der Wernigeröder Einkaufsinnenstadt praktisch alle Warengruppen und bietet den Kunden in den meisten Branchen auch Einkaufsalteralternativen an. Allerdings bestehen in den Warengruppen Bekleidung / Schuhe / Sport sowie Elektrowaren Defizite im Hinblick auf den Betriebstypenmix. Hier ist insbesondere das Fehlen eines Textilkaufhauses und Elektrofachmarktes zu nennen. 84

89 Als wesentliche Stärken der Einkaufsinnenstadt Wernigerode sind v. a. das städtebauliche Ambiente mit den zum Großteil hochwertig sanierten Fachwerkhäusern sowie der kompakte Hauptgeschäftsbereich entlang der Breiten Straße / Westernstraße, der Burgstraße und der Marktstraße zu nennen. Neben der bereits angesprochenen Multifunktionalität und der Vielzahl individueller Fachgeschäfte bietet die Lage am Fuße des Harzes und der Nähe zu dessen höchster Erhebung dem Brocken einen hohen Freizeitwert und somit ein bedeutendes touristisches Potenzial. Als wesentliche Schwächen sind neben der bereits thematisierten unausgewogenen Betriebstypenstruktur in einzelnen Warengruppen die unzureichende Anbindung des Einkaufszentrums Altstadt-Passagen an den Hauptgeschäftsbereich zu werten. Geschäftsleerstände sowie sanierungsbedürftige Gebäude beeinträchtigen stellenweise den insgesamt positiven Gesamteindruck des Stadtbildes. Allerdings sind hiervon lediglich die Randlagen der Haupteinkaufsbereiche (östliche Breite Straße, sowie südliche Burgstraße und Marktstraße) betroffen. Auf einzelbetrieblicher Ebene sind z. T. absatzpolitische Mängel festzustellen, die jedoch v. a. die Betriebe in den Randlagen betreffen. Gerade im Hinblick auf die touristische Bedeutung der Wernigeröder Einkaufsinnenstadt ist eine unzureichende Gestaltung der Zugangsbereiche von den Parkplätzen außerhalb der Einkaufsinnenstadt festzustellen. Hierbei ist in erster Linie die mangelnde städtebauliche Gestaltung der östlichen Breiten Straße anzuführen, die als Eingangstor von den beiden östlich gelegenen Parkplätzen an der Halberstädter Straße in die Einkaufsinnenstadt fungiert. Negativ fallen hier die fehlende Gestaltung und Begrünung des Straßenraums sowie einzelne unsanierte Gebäude auf. Trotz einzelner ansprechend gestalteter Geschäfte dominieren in diesem Abschnitt Betriebe mit absatzpolitischen Mängeln (Schaufenstergestaltung, Außenverkauf). Auch der in östlicher Richtung verlaufende Pkw- Verkehr steht dem unbeschwerten Flanieren entgegen. Die in den Teilbereichen der Einkaufsinnenstadt vorhandenen Defizite, die z. B. die Kundenorientierung, die städtebauliche Qualität, die Familienfreundlichkeit, die Absatzpolitik oder die Funktionalität noch beeinträchtigen, können zusammengefasst wie folgt charakterisiert werden: 85

90 fehlende / unzureichende städtebauliche Kennzeichnung der Eingangsbereiche in die Hauptgeschäftslagen (z. B. Breite Straße, Gustav-Petri-Straße, Marktstraße / Klintgasse) Gestaltung des öffentlichen Raumes - z. T. zu wenig Begrünungselemente entlang des Straßenraums (östliche Breite Straße, Burgstraße, Marktstraße) - z. t. überalterte bzw. sanierungsbedürftige Pflanzgefäße (Burgstraße, Breite Straße) - insgesamt zu wenig Kinderspielmöglichkeiten in der Einkaufsinnenstadt z. T. fehlende städtebauliche und funktionale Vernetzung von Einzelhandelslagen (Anbindung der Altstadt-Passagen an den Hauptgeschäftsbereich, nördlicher Bereich der Burgstraße / Breite Straße) begrenzte Erweiterungsmöglichkeiten im Hauptgeschäftsbereich sanierungsbedürftige Einzelimmobilien (u. a. Breite Straße 84 und 97, 99, Burgstraße 20, 33, 34) uneinheitliche Geschäftsöffnungszeiten z. T. unprofessionelle Gestaltung der Geschäfte - unübersichtliche bzw. veraltete Schaufenstergestaltung - keine Kennzeichnung der Geschäftseingänge veraltete bzw. unangepasste Warenträger im Außenverkauf unübersichtliches Fußgänger- / Tourismusleitsystem Durchaus Erfolg versprechende Ansätze für die Attraktivierung des zentralen Versorgungsbereiches Einkaufsinnenstadt und ihre räumliche Verortung sind in Karte 5 überblicksartig dargestellt. Darüber hinaus präsentiert Tabelle 18 im Detail Oberziele, Teilziele und Maßnahmen, die geeignet erscheinen, die Kundenakzeptanz zu erhöhen. In der Auflistung werden auch Hinweise zur Verantwortlichkeit und Dringlichkeit gegeben. In der Perspektive bestehen, ungeachtet der festgestellten Schwächen, für die Wernigeröder Einkaufsinnenstadt jedoch gute Voraussetzungen zur weiteren Profilierung als Versorgungsstandort. Dies aus folgenden Gründen: hohe städtebauliche Qualität und außergewöhnliches Ambiente der Wernigeröder Altstadt (Fachwerkbebauung) 86

91 Individueller und attraktiv gestalteter Fachhandel Entwicklungsareale zur Ansiedlung (großflächiger) Magnetbetriebe Potenzial zur Ausweitung der Gastronomie mit Freisitzen in der Einkaufsinnenstadt 87

92 Tabelle 18: Mögliche Attraktivierungsmaßnahmen in der Wernigeröder Einkaufsinnenstadt Oberziele / Teilziele /Maßnahmen Akteure Dringlichkeit Oberziel: Städtebauliche Aufwertung der Einkaufsinnenstadt Deutliche städtebauliche Kennzeichnung der Eingangsbereiche in die Hauptgeschäftslage z. B. durch Begrünung (Pflanzkübel) Breite Straße, Beginn Fußgängerzone Gustav-Petri-Straße Marktstraße / Klintgasse Städtebauliche Aufwertung einzelner Straßenabschnitte Neugestaltung der östlichen Breiten Straße als Eingangstor zur Einkaufsinnenstadt (Straßenbelag, Begrünung, Sitzmöblierung) Begrünung einzelner Teilabschnitte der Einkaufsinnenstadt östliche Breite Straße Marktstraße Westernstraße Gustav-Petri-Straße Revitalisierung von Einzelimmobilien (u. a. Breite Straße 84 und 97, 99 Burgstraße 20, 33, 34) Städtebauliche und funktionale Verknüpfung bestehender Einzelhandelslagen Gustav-Petri-Straße (Altstadt-Passagen) / Marktplatz Breite Straße / nördliche Burgstraße Betonung des Altstadtcharakters Homogenisierung der Werbeträger (corporate design) Historisierende Außenwerbung, überwiegend durch gusseiserne Ausleger Oberziel: Möblierung des öffentlichen Raumes Ausbau / Modernisierung / Sanierung bestehender Stadtmöblierung (Sitzmöblierung, Pflanzgefäße) Fußgängerzone Burgstraße Installation zusätzlicher Kinderspielgeräte Stadtgestaltung durch temporäre und zeitlich unbefristete Elemente (z. B. Skulpturen, Grünelemente etc.) Stadt Sponsoren Immobilieneigentümer Investoren Stadt Sponsoren erforderlich erforderlich 88

93 Oberziele / Teilziele /Maßnahmen Akteure Dringlichkeit Oberziel: Beschilderung / Orientierung / Information Installation zusätzlicher Branchenführer / Ergänzung bestehender Branchenführer östliche Breite Straße (Ergänzung) Westernstraße (Ergänzung) Gustav-Petri-Straße Ausschilderung der Altstadt-Passagen im Bereich Marktplatz / Gustav-Petri-Straße Etablierung eines Altstadtrundganges für Gäste mit unterschiedlichem Zeitbudget (Fußgängerleitung durch Nutzung eines Alleinstellungsmerkmals der Stadt) übersichtlichere Gestaltung des bestehenden Fußgänger- / Touristenleitsystems Oberziel: Investitionsanreize für die Einkaufsinnenstadt Schaffung moderner Einzelhandelsimmobilien im Bestand Flächengröße / Zuschnitt (z. B. durch Zusammenlegung) Schaufenster Zusammenarbeit mit Finanzdienstleistern bei der Immobilienvermarktung Oberziel: Optimierung der Verkehrssituation / Verbesserung der verkehrlichen Erreichbarkeit Verkehrliche Neukonzipierung der östlichen Breiten Straße, um Attraktivität für Kunden zu erhöhen Stadt z. B. durch Gleichberechtigung von Kfz- und Fußgängerverkehr (Shared-Space-Modell) Oberziel: Optimierung der Absatzpolitik / Verbesserung der Geschäftspräsentationen Renovierung der Geschäftsfronten / Attraktivierung der Fassadengestaltung Schaufenstergestaltung nach verkaufspsychologischen Kriterien Dekoration bzw. Kennzeichnung der Geschäftseingänge Schaffung ebenerdiger Geschäftseingänge (Berollbarkeit) Auswechslung veralteter oder unangepasster Warenträger / Professionalisierung des Außenverkaufs absatzpolitische Beratungen zu den Themen Sortimentskompetenz touristisches Warenangebot Werbegemeinschaft (Imagewerbung) Betonung des Fachgeschäftecharakters / Hinweise auf Serviceleistungen der Betriebe Quelle: GMA-Vorschlag 2008 Stadt Sponsoren Gewerbetreibende Stadt Finanzdienstleister Immobilieneigentümer Einzelhandel Werbegemeinschaften Stadt Immobilieneigentümer erforderlich erforderlich erforderlich dringend erforderlich 89

94 Karte 5: Aufwertungsmaßnahmen in der Einkaufsinnenstadt Wernigerode Legende: Einkaufsinnenstadt Potenzialflächen Gestaltung der Eingangsbereiche zu den Hauptgeschäftslagen Städtebauliche Aufwertung / Gestaltung Begrünung Städtebauliche und funktionale Verknüpfung Installation / Ergänzung von Branchenführern Erhöhung der Aufenthaltsqualität Installation (zusätzlicher) Kinderspielgeräte Sanierungs- / Reviatalisierungsschwerpunkt Quelle: Kartengrundlage Stadt Wernigerode; GMA-Bearbeitung 2008 /

95 Exkurs: Touristische Bedeutung der Wernigeröder Einkaufsinnenstadt Mit Bezug auf die Attraktivierung der Wernigeröder Einkaufsinnenstadt für Touristen erscheint aus gutachterlicher Sicht die Ansiedlung von Geschäften des Luxussegmentes zwingend erforderlich. So verbringen insbesondere Familien mit Kindern, Senioren sowie Sportinteressierte und Naturliebhaber ihren Urlaub im Harz. Diese Zielgruppen kaufen hingegen vergleichsweise selten in Luxusgeschäften ein. Gespräche mit ortsansässigen Einzelhändlern im Rahmen der Arbeitskreissitzungen haben zudem gezeigt, dass Versuche zur Positionierung von Luxusartikeln aufgrund der mangelnden Nachfrage bisher nicht erfolgreich waren. Vor diesem Hintergrund sollte vielmehr eine Stärkung der bestehenden Einzelhandelsstruktur, d. h. eine Profilierung durch attraktiven individuellen Fachhandel des mittleren und gehobenen Preissegmentes in Verbindung mit einem ausgewogenen Angebot an filialisiertem Einzelhandel angestrebt werden. Darüber hinaus könnte die Ansiedlung weitere Kundenmagneten z. B. Textilkaufhaus oder Elektrofachmarkt zu einer Attraktivierung der Einkaufsinnenstadt beitragen. Grundsätzlich sollte eine Neupositionierung des Wernigeröder Einzelhandels erst nach der Ausarbeitung eines konkreten Leitbildes zur Vermarktung des Tourismusstandortes Wernigerode erfolgen. Nur auf Basis eines Gesamtkonzeptes können Maßnahmen zur Aufwertung der Einkaufsinnenstadt im Hinblick auf die Bedürfnisse der Touristen abgeleitet werden Zentrale Versorgungsbereiche Nahversorgungszentren Während die Einkaufsinnenstadt im Einzelhandels-, Dienstleistungs-, Kultur- und Verwaltungsbereich die zentralörtlichen Funktionen Wernigerodes bündelt, übernehmen die Nahversorgungszentren die Aufgabe, städtische Teilräume mit Waren und Dienstleistungen des kurzfristigen und ausschnittweise mittelfristigen Bedarfs zu versorgen. Grundsätzlich sind mit Bezug auf die Weiterentwicklung und Stabilisierung der Nahversorgungs- 91

96 zentren neben den Aspekten eines möglichst multifunktionalen Branchenmix noch weitere Kriterien zu beachten. Da sich die Nahversorgungszentren im Hinblick auf ihre Dimensionierung i. d. R. nicht mit großflächigen Betrieben wie z. B. SB-Warenhäusern oder Einkaufszentren messen können, muss sich ihr Mehrwert beim Kunden v. a. durch folgende qualitative Faktoren definieren: Mittelpunktsfunktion für ein Wohnquartier Treffpunktfunktion für ein Wohnquartier Kommunikationsfunktion der Bevölkerung im Wohnquartier Informationsfunktion der Bevölkerung im Wohnquartier (teilweise) Identifikationsfunktion für die Wohnbevölkerung im Wohnquartier. Als Mindestausstattung für ein komplexes Nahversorgungszentrum, das die zuvor definierten Kriterien erfüllt, ist dabei folgende Ausstattung zu definieren (vgl. auch Abb. 17): Super- und / oder Lebensmitteldiscounter Bäcker, Fleischer, Getränke Lotto- / Toto- / Schreibwarengeschäft Bistro / Imbiss evtl. Drogeriewaren, Blumen / Pflanzen, Apotheke evtl. Postagentur, EC-Automat evtl. Frisör, Reisebüro evtl. Arzt. Die Nahversorgungszentren sollten darüber hinaus über eine ausreichende Zahl von Stellplätzen und eine ÖPNV-Anbindung in Nahlage verfügen. Weiterhin ist eine geeignete Fuß- und Fahrradwegeanbindung sicherzustellen. 92

97 Abb. 17: Idealtypische Ausstattung eines Nahversorgungszentrums Papier-, Schreib-, Spielwaren, Bücher, Blumen, Bürgerbüro, Internet-Pool Spirituosen, Tabakwaren, Zeitungen, Zeitschriften Café, Gaststätte, Reinigung, Reisebüro Drogeriewaren, Körperpflege, Reformwaren, Apothekenwaren Ärzte, Frisör, Toto/Lotto-Annahme, Fax, Kopiergerät Einzelhandel/Dienstleistung Zusatzausstattung Nahrungs- und Genussmittel, Brot- und Backwaren, Fleisch- und Wurstwaren, Getränke Postagentur, Kreditinstitut Mindestausstattung Quelle: GMA 2008 Unter Zugrundelegung der Klassifikationskriterien und der Ausstattungsstandards sind in Wernigerode folgende Stadtteil- und Nahversorgungszentren zu nennen (vgl. Karte 6): Nahversorgungszentrum Burgbreite Nahversorgungszentrum Stadtfeld Nahversorgungszentrum Harzblick Potenzielles straßenbegleitendes Nahversorgungszentrum Friedrichstraße Der Zentrale Versorgungsbereich Friedrichstraße wurde als potenzielles Nahversorgungszentrum klassifiziert, da er bislang nicht alle Ansprüche erfüllen kann. So konzentrieren sich im Bereich Kirchstraße mehrere Einzelhandels- und Dienstleistungsnutzungen, während sich der Lebensmittelmarkt ca. 500 m östlich im Kreuzungsbereich Friedrichstraße / Brückengasse befindet. Erschwerend kommt hinzu, dass der vorhandene Lebensmittelmarkt mittelfristig keine wettbewerbsfähige Verkaufsflächengröße aufweist. Die Stadt Wernigerode beabsichtigt jedoch die Stärkung und Weiterentwicklung dieses zentralen Versorgungsbereiches. Angestrebt wird eine Verlagerung des Marktes auf das Grundstück Friedrichstraße 19 / 20, die verbunden ist mit einer Vergrößerung der Verkaufsfläche. 93

98 Die zentralen Versorgungsbereiche Burgbreite, Stadtfeld und Harzblick decken mit ihren jeweiligen Kerneinzugsgebieten die gleichnamigen verdichteten Wohnquartiere ab (vgl. Karte 6). Das Zentrum sowie das westliche und östliche Stadtgebiet werden durch solitär gelegene Lebensmittelmärkte sowie durch die dezentral gelegenen SB-Warenhäuser versorgt. Eine detaillierte Beschreibung der vier (potenziellen) Nahversorgungszentren mit individuellen Angaben zum Einzelhandelsbestand und den Komplementärnutzungen sowie Aufwertungsempfehlungen wird nachfolgend in Form sog. Zentrenpässe vorgelegt. 94

99 Karte 6: Nahversorgungszentren im Stadtgebiet Wernigerode Legende: Nahversorgungszentrum 4 potenzielles straßenbegleitendes Nahversorgungszentrum 1 = Burgbreite 2 = Stadtfeld 3 = Harzblick 4 = Friedrichstraße Kerneinzugsgebiet Nahversorgungszentrum Quelle: erstellt mit RegioGraph Planung, GMA-Bearbeitung 2008 /

100 Zentrenpass 1: Edeka Zentraler Versorgungsbereich Nahversorgungszentrum Burgbreite H Bert-Heller-Straße im Westen, der Karl-Marx-Straße im Süden und der Kopernikusstraße im Osten. Den Schwerpunkt bildet eine eingeschossige Einzelhandelsimmobilie, in der ein Edeka Supermarkt angesiedelt ist. In einem südlich vorgelagerten Gebäude sind ein Hörgeräteakustiker sowie Dienstleistungsnutzungen (Ärzte, Frisör etc.) untergebracht. In einem Gebäude östlich des Lebensmittelmarktes befinden sich eine Sparkassenfiliale sowie eine Niederlassung der Gebäude- und Wohnungsgesellschaft Wernigerode, die dort auch einen Servicemarkt für Bedürftige unterhält. Der Einzelhandelsbesatz wird von dem Edeka Supermarkt dominiert, in dessen Vorkassenzone eine Bäckereifiliale, ein Blumengeschäft sowie eine Lotto-Annahmestelle integriert sind. Insgesamt decken die vorhandenen Einzelhandelsbetriebe den kurzfristigen Bedarf mit Ausnahme von Drogeriewaren ab. VK-Ausstattung nach Hauptwarengruppen in m² Nahrungs- und Genussmittel Gesundheit, Körperpflege -- Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf 35 Bücher, PBS, Spielwaren -- Bekleidung, Schuhe, Sport -- Elektrowaren -- Hausrat, Einrichtung, Möbel -- Sonst. Einzelhandel 40 Einzelhandel insgesamt Komplementärnutzungen Dienstleistungen: Sparkassenfiliale, Versicherungsbüro, Gebäude- und Wohnungsgesellschaft Wernigerode mit Servicemarkt, Annahmestelle Textilpflege 2 Zahnarztpraxen, Allgemeinmediziner, Internist Frisör Gastronomie: Bäckerei-Café Sonstiges: Briefkasten, Recyclingcontainer, Altkleidercontainer zeitweise mobile Verkaufsstände Ergänzend zum Einzelhandelsbestand sind innerhalb des Nahversorgungszentrums mehrere Dienstleistungs- sowie sonstige Komplementärnutzungen angesiedelt. Wünschenswert wäre jedoch die Etablierung eines weiteren Gastronomiebetriebes. Das Kerneinzugsgebiet des Nahversorgungszentrums erstreckt sich auf das Wohngebiet Burgbreite sowie die kleinteilige historische Reihenhausbebauung westlich der Bert- Heller-Straße und das Wohngebiet an der Hinzingeröder Straße. Insgesamt leben hier ca Menschen. Empfehlungen zur Aufwertung des Nahversorgungszentrums Ergänzungen im nahversorgungsrelevanten Warenbereich (Fleischerei, Drogeriewaren) Ergänzung des Gastronomieangebotes Installation weiterer Kinderspielgeräte Das Nahversorgungszentrum Burgbreite liegt im gleichnamigen verdichteten Wohngebiet im Osten der Stadt Wernigerode. Siedlungsstrukturell wird dieser Teilraum durch die Halberstädter Straße / Benzingeröder Chaussee und den Voßberg gegliedert. Die verkehrliche Erschließung erfolgt über die Karl-Marx- Straße sowie über angedachte Stellplätze, die über die Halberstädter Straße angebunden sind. Parkmöglichkeiten befinden sich im Bereich des Lebensmittelmarktes sowie im Norden des Nahversorgungszentrums. Eine Anbindung an den ÖPNV besteht im südlichen Bereich; hier befindet sich die Haltestelle Burgbreite Schule, die von den Citybus- Linien 3 und 4 bedient wird. Auf Höhe des Lebensmittelmarktes ermöglicht ein Steg die sichere Überquerung der stark frequentierten Halberstädter Straße. Das Umfeld des Nahversorgungszentrums wird überwiegend durch mehrgeschossige Wohngebäude in Plattenbauweise geprägt. Im Norden, jenseits der Halberstädter Straße, befinden sich verschiedene Sportanlagen (Sportplätze und Sporthallen). Das Nahversorgungszentrum befindet sich am Platz des Friedens zwischen der Halberstädter Straße im Norden, der 96

101 Zentrenpass 2: NP-Markt Zentraler Versorgungsbereich Nahversorgungszentrum Stadtfeld VK-Ausstattung nach Hauptwarengruppen in m² Nahrungs- und Genussmittel 695 Gesundheit, Körperpflege 40 Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf -- Bücher, PBS, Spielwaren -- Bekleidung, Schuhe, Sport -- Elektrowaren -- Hausrat, Einrichtung, Möbel -- Sonst. Einzelhandel -- Einzelhandel insgesamt 735 Komplementärnutzungen Erhöhung der Aufenthaltsqualität (Installation einer kommunikationsorientierten Sitzmöblierung / Begrünung) Ärztehaus Dienstleistungen: Ärztehaus (2 Zahnärzte, Kinderärztin, Allgemeinmedizinerin, Gynäkologin, logopädische Praxis, Physiotherapeutin), Tierarztpraxis Fußpflege, Kosmetikstudio Hermes Paket Shop Yamaha-Musikschule Gastronomie: Kneipe Sonstiges: Altkleider-Container H Das Nahversorgungszentrum Stadtfeld liegt im gleichnamigen verdichteten Wohngebiet im nordöstlichen Stadtgebiet Wernigerode. Siedlungsstrukturell wird dieser Teilraum durch die Halberstädter Chaussee, das Gewerbegebiet Stadtfeld sowie die Bahnlinie geprägt. Die verkehrliche Anbindung des Nahversorgungszentrums erfolgt über die Minslebener Straße, die die Haupterschließungsstraße des Wohngebietes darstellt. Pkw-Stellplätze befinden sich im Bereich des Lebensmitteldiscounters sowie straßenbegleitend im öffentlichen Raum. Eine Anbindung an den ÖPNV besteht im südlichen Bereich des Nahversorgungszentrums. Hier besteht eine Bushaltestelle, die von den Citybus-Linien 2, 4 und 5 angefahren wird. Im westlichen Bereich des Lebensmittelmarktes befindet sich eine Fußgängerquerung (Zebrastreifen). Das Wohngebiet ist als Tempo 30-Zone ausgewiesen. Das Umfeld des Nahversorgungszentrums wird durch mehrgeschossige Wohngebäude in Plattenbauweise geprägt. Nördlich des Nahversorgungszentrums grenzen das Seniorenzentrum Stadtfeld sowie das Gymnasium Stadtfeld an. Das Nahversorgungszentrum liegt im Kreuzungsbereich der Minslebener Straße mit der Ernst-Pörner-Straße. Bei der Hauptimmobilie handelt es sich um ein eingeschossiges Gebäude, in dem ein Lebensmitteldiscounter (NP-Markt) untergebracht ist. Nordwestlich des Lebensmitteldiscounters befindet sich eine Freifläche sowie eine Musikschule. Im nördlichen Bereich des Nahversorgungszentrums bestehen zwei lang gestreckte Gebäude, in denen verschiedene Dienstleistungsnutzungen (Ärztehaus, Tierarztpraxis, Kosmetiksalon) untergebracht sind. Der Einzelhandel des Nahversorgungszentrums deckt den kurzfristigen Bedarfsbereich ab. Allerdings ist eine Branchenlücke im Bereich Blumen / Pflanzen / zool. Bedarf zu konstatieren. Mit Bezug auf die Komplementärnutzungen liegt der Schwerpunkt aktuell bei gesundheitsorientierten Angeboten. Im Hinblick auf die idealtypische Ausstattung eines Nahversorgungszentrums ist eine Ergänzung des Dienstleistungsangebotes (z. B. EC-Automat, Postagentur, Telefonzelle, Briefkasten) anzustreben. Das Nahversorgungszentrum verfügt sowohl im nördlichen als auch im östlichen Bereich über zwei Grünflächen. Allerdings weisen diese eine mangelnde Aufenthaltsqualität auf. Das Kerneinzugsgebiet des Nahversorgungszentrums erstreckt sich auf das Wohngebiet Stadtfeld sowie die westlich angrenzenden Wohnquartiere bis zur Schmatzfelder Straße. Insgesamt leben in diesem Bereich ca Personen. Empfehlungen zur Aufwertung des Nahversorgungszentrums Abrundung des Branchenmix (Fleischerei, Blumengeschäft) Ergänzung des Dienstleistungsangebotes (EC- Automat, Postagentur bzw. Briefkasten, Telefonzelle) Installation von Kinderspielgeräten an geeigneter Stelle 97