Kommunale Liegenschaftsverwaltung

Größe: px

Ab Seite anzeigen:

Download "Kommunale Liegenschaftsverwaltung"

Edith Fleischer
vor 8 Jahren
Abrufe

1 Kommunale Liegenschaftsverwaltung Gedanken zur kommunalen Liegenschaftsverwaltung/-nutzung mit Hinweisen auf die Stadt Innsbruck bzw. deren Immobilientochter die Innsbrucker Immobiliengesellschaft - IIG 1

2 Lebenslauf Ing. Dr. Franz Danler LL.M., MBA Ausbildung Volksschule Achenkirch und Hauptschule Jenbach Landwirtschaftliche Matura (HBLA Ursprung/Elixhausen in Salzburg) Jusstudium an der Universität Innsbruck Immobilientreuhänder (Immobilienmakler, Immobilienverwalter und Bauträger) Euro-Jus Wirtschaftsjurist LL.M./MBA-Studium an der Donau-Universität Krems Beruf 4 Jahre Bundesanstalt für alpenländische Milchwirtschaft Rotholz (Labor/Edv) 1,5 Jahre Notariatskandidat in Zell am Ziller 7 Jahre Leiter Rechtsabteilung/Verkauf Neue Heimat Tirol seit Mai 2009 Alleingeschäftsführer der Innsbrucker Immobiliengesellschaft (IIG) 2

Innsbruck Immobilientreuhänder (Immobilienmakler, Immobilienverwalter und Bauträger) Euro-Jus Wirtschaftsjurist LL.M.

3 Kommunale Liegenschaften Kommunen haben breites Spektrum an Liegenschaften Unbebaute Liegenschaften Öffentliches Gut (Straßen, Wege, öffentliche Plätze), Freiland, Bauland, Gewerbeflächen, land- und forstwirtschaftliche Flächen (Almen, Wald, Eigenjagden, usw) Bebaute Liegenschaften Gemeindeamt/Magistratsgebäude, Kindergärten, Volks- und Hauptschulen, Schülerhorte, Feuerwehrgebäude, Vereinsgebäude, Bauhöfe, Sportplätze, Öffentliche WC-Anlagen, Wohn- und Geschäftsgebäude, Seniorenwohn- und Pflegeheime, Veranstaltungsgebäude, land- und forstwirtschaftliche Gebäude, 3

Gemeindeamt/Magistratsgebäude, Kindergärten, Volks- und Hauptschulen, Schülerhorte, Feuerwehrgebäude, Vereinsgebäude, Bauhöfe, Sportplätze,

4 Nutzung kommunaler Liegenschaften Kommune hat mehrere Gestaltungsmöglickeiten Wie kann Kommune eine Liegenschaft nutzen/verwerten Kommune baut auf eigenem Grundstück selbst/lässt bauen Kommune bleibt Grundeigentümerin aber überlässt Nutzung an Privaten (Baurecht, Vermietung, Leasing), dieser errichtet Gebäude und vermietet an Kommune/Dritte, Kommune verkauft Liegenschaft und vereinbart Rückkaufs-, Vorkaufsrecht usw. Kommune gründet Immobilientochter und bringt Liegenschaft in diese ein, Immobilientochter baut und vermietet an Kommune/Dritte (Steuermodell) 4

dieser errichtet Gebäude und vermietet an Kommune/Dritte, Kommune verkauft Liegenschaft und vereinbart Rückkaufs-, Vorkaufsrecht usw.

5 Kommunale Entscheidungsaspekte Meist sind mehrere Kriterien für Entscheidungen maßgeblich Wichtige Fragen bei kommunaler Liegenschaftsverwaltung/-verwertung Vermögensbildung: Eigentum behalten und selber verwerten oder verkaufen, Finanzierung: Einnahmequelle (Verkauf, Baurecht), Ausgabeposten (Mietzahlungen/Leasingraten), Eigen- bzw. Fremdfinanzierung, Maastricht-Kriterien Risken: Vergaberecht, Baumängel, Kosten, Finanzierung, Verwertung Steuerfragen: durch sinnvolle Modelle Steuervorteile erwirken Politische Einflussnahme: kann gewünscht (zb öffentliche Gebäude) oder nicht gewünscht sein (zb Wohn- und Geschäftsgebäude) 5

(Mietzahlungen/Leasingraten), Eigen- bzw.

6 Privatwirtschaftliche Nutzungsaspekte Möglichkeit privatwirtschaftliche Nutzung von kommunalem Eigentum Kommunales Eigentum durch Gründung einer Immobilientochter nach privatwirtschaftlichen Aspekten nutzen und Steuer sparen Immobilientochter wird gegründet eigene Gesellschaft nach Privatrecht (KG aus steuerlichen Gründen) Immobilien der Kommune können in die Immobilientochter eingebracht werden Kommune ist weiterhin Alleineigentümerin ihrer Immobilien Art 34 Budgetbegleitgesetz 2001 steuerbefreite Eigentumsübertragung an Immobilientochter möglich Steuervorteile - zb Vorsteuerabzug auch im öffentlichen Aufgabenbereich Klare Trennung zwischen Vermögensverwaltung und gewerblicher Tätigkeit 6

Kommune können in die Immobilientochter eingebracht werden Kommune ist weiterhin Alleineigentümerin ihrer Immobilien Art 34 Budgetbegleitgesetz 2001 steuerbefreite

7 Nutzung kommunaler Liegenschaften Nutzung nach privatwirtschaftlichen Aspekten Allfällige Vorteile bei Gründung einer kommunalen Immobilientochter straffe, einheitliche Organisation wirtschaftliche Unternehmensführung betonen (Kostenreduktion) eigene Gesellschaft mit eigenem Rechnungskreis (Wirtschaftlichkeitskennzahlen) steuerliche Vorteile (insbesondere Umsatzsteuer) schnellere Entscheidungen (Geschäftsführung und Aufsichtsrat) Budgetentlastung: grundsätzlich nicht mehr im öffentlichen Haushalt enthalten (Maastricht-Kriterien) Flexiblere Finanzierung (da außerhalb Budget) 7

(Wirtschaftlichkeitskennzahlen) steuerliche Vorteile (insbesondere Umsatzsteuer) schnellere Entscheidungen (Geschäftsführung und Aufsichtsrat)

8 Nutzung kommunaler Liegenschaften Nutzung nach privatwirtschaftlichen Aspekten Allfällige Vorteile bei Gründung einer kommunalen Immobilientochter Politik gibt nur mehr Grundsätze vor und hält sich aus Tagesgeschäft heraus Flexibleres Dienstrecht auf privatrechtlicher Basis Vergleich mit anderen Gesellschaften möglich (Kennzahlen) 8

mehr Grundsätze vor und hält sich aus Tagesgeschäft heraus Flexibleres Dienstrecht auf

9 Steueroptimierung Durch geschicktes Modell Steuervorteile lukrieren Wie kann sich Kommune Vorsteuer der Baukosten bezüglich Schulneubau zurückholen Kommune im öffentlichen Bereich grundsätzlich nicht vorsteuerabzugsberechtigt Kommune bringt Grundstück in Immobilientochter ein (steuerbefreit) Immobilientochter errichtet Schule und vermietet diese an die Kommune Steuerliches Ersparnis von 2 Mio an Vorsteuer bei Baukosten von 10 Mio Umsatzsteuerpflichtige Vermietung an Kommune zu Afa-Miete (1,5% der Herstellkosten Jahresmiete ,--) zuzüglich Umsatzsteuer (USt ) Umsatzsteuerersparnis ,-- bei Betrachtungszeitraum 10 Jahre ( = ,--) 9

diese an die Kommune Steuerliches Ersparnis von 2 Mio an Vorsteuer bei Baukosten von 10 Mio Umsatzsteuerpflichtige Vermietung an Kommune zu Afa-Miete (1,5% der

10 Praxisbeispiel Immobilientochter Stadt Innsbruck gründete 2002 ihre 100%ige Immobilientochter IIG Aus steuerlichen Gründen mehrere Gesellschaften (IIG, IISG, IIG KG), weiters ISpA (Eigentümrin Tivoli-Stadion) und Reitsportzentrum Igls GmbH Stadt Innsbruck hat Großteil der Liegenschaften eingebracht (zb Wohnungen, Feuerwehrgebäude, Kindergärten und Schulen, Seniorenwohn- und Pflegeheime, Sportstätten, Vereinsheime usw) ca 150 Mitarbeiter (öffentlich-rechtliche und privatrechtliche Dienstverhältnisse) Hauptaufgabe: Errichtung, Verwaltung und Instandhaltung des eigenen Liegenschaftsvermögens sowie des bei der Stadt Innsbruck verbliebenen Liegenschaftsvermögens, aber auch für Dritte tätig (zb Landesschulrat, Alpenzoo) 10

000 Wohnungen, Feuerwehrgebäude, Kindergärten und Schulen, Seniorenwohn- und Pflegeheime, Sportstätten, Vereinsheime usw) ca 150 Mitarbeiter (öffentlich-rechtliche und privatrechtliche

11 Praxisbeispiel Immobilientochter Stadt Innsbruck gründete 2002 ihre 100%ige Immobilientochter IIG Bauvolumen 2010 ca 43 Mio (ca 28 Mio. Neubau und ca. 15 Mio Instandhaltung) Gesamtnutzfläche ca m², davon m² Wohn- und Geschäftsgebäude sowie ca m² sonstige Gebäude (Schulen, Kindergärten, Heime, Bauhöfe usw) ca 230 Wohnungswechsel/Jahr Mietzinseinnahmen jährlich ca 20 Mio 11

000 m², davon 504.000 m² Wohn- und Geschäftsgebäude sowie ca. 230.

12 Praxisbeispiel Immobilientochter Organigramm der IIG Geschäftsführung Servicebereiche -Bereich Recht/ Registratur/Vermittlung -Bereich Controlling/Personal Geschäftsbereich Objektmanagement Geschäftsbereich Technik Geschäftsbereich Rechnungswesen 12

Registratur/Vermittlung -Bereich Controlling/Personal

13 Praxisbeispiel Immobilientochter Organigramm der IIG Geschäftsbereich Objektmanagement Geschäftsbereich Technik Geschäftsbereich Rechnungswesen Bereich Gebäudeverwaltung -Team Kleingärten/Vermietung/Veranstaltungssäle -Team Hausverwalter -Team Hausbetreuer -Team Schulverwaltung -Team Westendorf -Team Reinigung Amtsgebäude Bereich Projektleitung Bereich Planung/Projektentwicklung Bereich Baumanagement -Team Neubau -Team Instandhaltung Bereich Haustechnik -Team Installateure Bereich Servicebetriebe -Team Bauhandwerk -Team Schlosser/Spengler -Team Tischler Bereich Bestandnehmerbuchhaltung Bereich Finanz-und Baubuchhaltung 13

Amtsgebäude Bereich Projektleitung Bereich Planung/Projektentwicklung Bereich Baumanagement -Team Neubau -Team Instandhaltung Bereich Haustechnik -Team

14 DANKE FÜR IHRE AUFMERKSAMKEIT! 14

Ähnliche Dokumente

A N G A B E N D E S VERKÄUFERS ZUR I M M O B I L I E N B E S TE U E R U N G (nicht gewerblich)

A N G A B E N D E S VERKÄUFERS ZUR I M M O B I L I E N B E S TE U E R U N G (nicht gewerblich) Allgemeine Angaben a) Persönliche Daten Verkäufer Name: SV-Nr.: Adresse: TelefonNr.: Steuernummer: WohnsitzFA: