Erweiterung des Penny-Markts in der Gemeinde Gersheim

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1 Erweiterung des Penny-Markts in der Gemeinde Gersheim Verträglichkeitsgutachten zur Ermittlung der Auswirkungen der geplanten Erweiterung erstellt im Auftrag von Maximilian Kehl GmbH Wiedengrün 11a Breisach Saarbrücken, 23. März 2018

2 Hintergrund und Fragestellung 2 Inhalt 1 Hintergrund und Methodik Hintergrund und Fragestellung Rechtsgrundlagen Bestandsanalyse Einzelhandelsbestand Einzelhandelsrelevante Kaufkraft Kaufkraftbindungsquote Nicht stationärer Handel Das Vorhaben Vorhabenstandort Charakterisierung und geplante Erweiterung Umsatzerwartung Auswirkungsbereich Marktgebiet Atypik des Vorhabens bzgl. 11 (3) BauNVO Flächenanteil nicht nahversorgungsrelevanter Sortimente Städtebaulich integrierter Standort Sicherung der verbrauchernahen Versorgung Auswirkungen des Vorhabens Tragfähigkeit des Vorhabens Umsatzumverteilung Szenario I: Gleichbleibende Flächenproduktivität Szenario II: Sinkende Flächenproduktivität Änderung der Kaufkraftbindungsquote Bewertung der Auswirkungen Bedarfsgerechte Versorgung (Ziffer 41) Konzentrationsgebot (Ziffer 42)... 29

3 Hintergrund und Fragestellung Großflächigkeit (Ziffer 43) Kongruenzgebot (Ziffer 44) Beeinträchtigungsverbot (Ziffer 45) Städtebauliches Integrationsgebot (Ziffer 46) Fazit Anhang: Methodische Vorgehensweise Abbildungen Abbildung 1: Einzelhandel im Ortskern von Gersheim... 7 Abbildung 2: Wettbewerber im Umland... 8 Abbildung 3: PENNY-Markt in Gersheim, Bestandsgebäude Abbildung 4: Lage des PENNY-Marktes in Gersheim Abbildung 5: Veränderung des Marktgebietes durch das Vorhaben Abbildung 6: Radien des Nahbereichs Tabellen Tabelle 1: Wettbewerber im Auswirkungsbereich des Vorhabens... 9 Tabelle 2: Einzelhandelsrelevante Kaufkraft der Bevölkerung der Gemeinde Gersheim nach Warengruppen Tabelle 3: Kaufkraftbindungsquoten in der Gemeinde Gersheim Tabelle 4: Voraussichtliche Umsatzsteigerung durch das Vorhaben Tabelle 5: Zu versorgende Mantelbevölkerung im Nahbereich Tabelle 6: Relevante Kaufkraft der Bevölkerung in den Nahbereichen Tabelle 7: Tragfähigkeit des Vorhabens Tabelle 8: Szenario I: Auswirkungen auf Wettbewerber nach Standorttypen Tabelle 9: Szenario II: Auswirkungen auf Wettbewerber nach Standorttypen Tabelle 10: Veränderung der Kaufkraftbindungsquote... 27

4 1 Hintergrund und Methodik 1.1 Hintergrund und Fragestellung Hintergrund und Fragestellung 4 Die Gemeinde Gersheim verfolgt das Ziel, ihr Zentrum im Ortsteil Gersheim durch die Stabilisierung der ansässigen Einzelhandelsbetriebe für Waren des grundzentralen Bedarfs zu stärken. Die PENNY Markt GmbH betreibt im Zentralen Versorgungsbereich des Ortszentrums von Gersheim einen Lebensmitteldiscounter (Bahnhofstraße 12). Der Gebäude-Eigentümer, die Max Kehl GmbH, beabsichtigt diese nicht mehr zeitgemäße Filiale zu modernisieren und von derzeit 619 m² Verkaufsfläche auf eine marktgängige Größe von rund 999 m² Verkaufsfläche zu erweitern ( Vorhaben ). Ein Markt dieser Größe ist entsprechend der einschlägigen Rechtsprechung als großflächig anzusehen und ist nach 11 (3) BauNVO nur in einem Kerngebiet oder einem Sondergebiet zulässig. Der Markt befindet sich am nördlichen Ende des zentralen Versorgungsbereichs im Geltungsbereich des Bebauungsplans Dorfmitte Gersheim, der dort bislang ein Gewerbegebiet ausweist (GE1B). Der Bebauungsplan wird derzeit geändert, um die vorgesehene Erweiterung des Einkaufsmarktes planungsrechtlich zu legitimieren. Aufgabe des vorliegenden Verträglichkeitsgutachtens im Rahmen der B-Plan-Änderung ist es, die Einhaltung der Ziele und Grundsätze des Landesentwicklungsplans, Teilabschnitt Siedlung, für großflächigen Einzelhandel durch das Vorhaben zu untersuchen Rechtsgrundlagen Mit 999 m² Verkaufsfläche ist das Vorhaben eindeutig als großflächig im Sinne von 11 (3) BauNVO einzustufen. Damit tritt die Regelvermutung von 11 (3) BauNVO ein, dass von großflächigen Vorhaben i.d.r. nicht nur unwesentliche landesplanerische und/oder städtebauliche Auswirkungen ausgehen, d.h. Auswirkungen auf die infrastrukturelle Ausstattung, auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich des Vorhabens und/oder auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Standortgemeinde oder in anderen Gemeinden. Großflächige Vorhaben sind nach 11 (3) BauNVO nur in Kerngebieten (hier irrelevant) oder dafür festgesetzten Sondergebieten zulässig. Kann eine Atypik des Vorhabens bezüglich dieser Regelvermutung nachgewiesen werden, tritt diese Rechtsfolge von 11 (3) BauNVO hingegen nicht ein. 1 Landesentwicklungsplan Teilabschnitt Siedlung, 2006, Seite 991

5 Rechtsgrundlagen 5 Im vorliegenden Fall wird in einem ersten Schritt die städtebauliche Atypik des Vorhabens untersucht (Kap. 4). In einem zweiten Schritt werden die durch 11 (3) BauNVO unterstellten landesplanerischen und städtebaulichen Auswirkungen analysiert (Kap. 5). 2 Die Ziele und Grundsätze der Landesplanung für die Ansiedlung und Erweiterung großflächigen Einzelhandels sind in Kapitel 2.5 des LEP Siedlung dargelegt. Im vorliegenden Fall sind die folgenden Ziele des LEP Siedlung relevant: (41) Bedarfsgerechte Versorgung: Es ist zu untersuchen, ob die geplante Erweiterung städtebaulich geeignet ist, um zu einer bedarfsgerechten, verbrauchernahen und am Versorgungsauftrag des Grundzentrums ausgerichteten Versorgung der Bevölkerung mit Einzelhandelseinrichtungen unterschiedlicher Größe und Angebotsformen beizutragen. (42) Konzentrationsgebot: Zu untersuchen ist, ob das Vorhaben nach den raumstrukturellen Gegebenheiten zur Sicherung der wohnortnahen, örtlichen Grundversorgung dient und eine entsprechende Mantelbevölkerung, d. h. die für die Auslastung der großflächigen Einzelhandelseinrichtungen erforderliche Bevölkerungszahl, vorhanden ist. (44) Kongruenzgebot: Zu analysieren ist, ob sich die geplante Erweiterung zu einer großflächigen Einzelhandelseinrichtung bezüglich Größenordnung und Warensortiment funktional in die vorgegebene zentralörtliche Versorgungsstruktur einfügt und der Einzugsbereich der entsprechenden Einzelhandelseinrichtung den Verflechtungsbereich der Standortgemeinde nicht wesentlich überschreitet. (45) Beeinträchtigungsverbot: Hier ist zu ermitteln, ob das Vorhaben das Zentrale-Orte-Gefüge des Landes sowie die Funktionsfähigkeit des zentralen, innerörtlichen Versorgungsbereiches des zentralen Ortes (Gersheim) sowie der benachbarten zentralen Orte (Nachbargemeinden) nicht beeinträchtigt. (46) städtebauliches Integrationsgebot: Es ist zu untersuchen, ob das Vorhaben im engen räumlich-funktionalen Zusammenhang mit dem zentralen, innerörtlichen Versorgungsbereich (integrierter Standort) des jeweiligen zentralen Ortes innerhalb des Siedlungszusammenhangs errichtet wird. Dabei ist auch zu prüfen, ob es bezüglich Größenordnung, Warensortiment und Einzugsbereich dem Versorgungsbereich des Zentrums angemessen ist. 2 siehe Empfehlungen in: Fachkommission Städtebau, ENTWURF Leitfaden zum Umgang mit 11 Abs. 3 BauNVO in Bezug auf Betriebe des Lebensmitteleinzelhandels, 1. Juni 2017, S. 8

6 Einzelhandelsbestand 6 2 Bestandsanalyse 2.1 Einzelhandelsbestand Die Gemeinde Gersheim mit Einwohnern 3 liegt im Süden des Saarpfalz-Kreises an der französischen Grenze. In der zentralörtlichen Hierarchie des Saarlandes wurde Gersheim die Funktion eines Grundzentrums zugeordnet. Der Einzugsbereich des Penny- Marktes in Gersheim wird durch gleichartige Märkte in den Nachbargemeinden und -städten begrenzt. Als Untersuchungsgebiet wurde deshalb die Gemeinde Gersheim und die benachbarten Städten und Gemeinden in Deutschland (Blieskastel, Kleinblittersdorf, Mandelbachtal) und Frankreich festgelegt. Nahversorgung im Ortskern von Gersheim Der am Nordrand des zentralen Versorgungsbereichs (ZVB) von Gersheim gelegene PENNY-Markt ist der einzige Lebensmittel-Discounter in der Gemeinde Gersheim. Daneben gibt es im ZVB zur Versorgung der Bevölkerung mit Waren des periodischen Bedarfs einen Bäcker (im Penny); einen Lebensmittel-Vollsortimenter ( Bliestal-Frischemarkt ) und eine Apotheke (siehe Abbildung 1). 4 Die Grundversorgung wird außerhalb des ZVB durch einen Lebensmittel-Vollsortimenter (REWE), ein Getränkemarkt sowie eine Bäckerei ergänzt. Hinzu kommen einige Geschäfte mit Non-food-Waren sowie mehrere Dienstleister im Ortskern. In den weiteren Ortsteilen der Gemeinden gibt es nur noch eine rudimentäre Nahversorgung durch Bäckereien in Bliesdalheim, Rubenheim und Reinheim, eine Tankstelle (Bliesdalheim) und einem Dorfladen (Walsheim). In Niedergailbach, Medelsheim, Seyweiler, Peppenkum und Utweiler gibt es überhaupt keinen Einzelhandel mehr. 3 Stand: , Quelle: Statistisches Amt Saarland 4 Der ZVB wurde wurde im Zusammenhang mit der Begutachtung der Ansiedlung des REWE-Marktes festgesetzt, siehe: isoplan-marktforschung: Einzelhandelsexpertise und Bewertung der Auswirkungen zum geplanten Lebensmittelmarkt in Gersheim, Saarbrücken, , S. 12

7 Abbildung 1: Einzelhandel im Ortskern von Gersheim Einzelhandelsbestand 7 Quelle: Eigene Erhebung Januar 2018, Kartengrundlage: OpenStreetMap Lebensmittel- und Drogeriemärkte im Umland Im Januar 2018 wurden durch isoplan-mitarbeiter alle Lebensmittelund Drogeriemärkte in den deutschen Nachbargemeinden von Gersheim ermittelt. Die nächsten größeren Wettbewerber des Vorhabenmarktes Penny liegen in Mandelbachtal und Blieskastel in 13 bis 14 Minuten Fahrzeit vom Vorhabenstandort. Der nächste Wettbewerber im Westen ist in Saargemünd in ca. 17 Minuten PKW-Fahrzeit erreichbar, in Rilchingen-Hanweiler in ca. 20 Minuten. Südlich von Gersheim ist das Einzelhandelsangebot sehr dünn; die nächsten Märkte sind in Rohrbach-les-Bitche in 22 Minute zu erreichen. Zur Abgrenzung des Bereichs, in dem das Vorhaben voraussichtlich Auswirkungen auf Wettbewerber haben wird, wurde von der Annahme ausgegangen, dass ein Kunde in der Regel nicht an einem gleichartigen oder ähnlichen Markt vorbei zu einer weiter entfernten Filiale der gleichen Kette fahren wird. Danach wird ein erster Kranz von Wettbewerbern in Blieskastel und Mandelbachtal betroffen sein, der in einem Radius von rund 14 Minuten Pkw-Fahrzeit um den Vorhabenstandort liegt.

8 Einzelhandelsbestand 8 In dem so abgegrenzten Auswirkungsbereich wurden 21 Lebensmittel-, Getränke- und Drogeriemärkte, Bäcker und Metzger mit insgesamt rund m² Verkaufsfläche identifiziert. Deren Umsatz kann insgesamt auf rund 38,6 Mio. geschätzt werden (siehe Abbildung 2 und Tabelle 1). Abbildung 2: Wettbewerber im Umland 27 min 20 min 34 min 17 min 14 min Bliestal Frische-Markt Rohrbach-les-Bitche 22 min Im Bau befindlich 14 min 21 min 14 min Quelle: Eigene Erhebung Januar 2018, Kartengrundlage: OpenStreetMap

9 Einzelhandelsbestand 9 Es kann davon ausgegangen werden, dass das Vorhaben keine messbaren Auswirkungen auf noch weiter entfernte Märkte haben wird. Tabelle 1: Wettbewerber im Auswirkungsbereich des Vorhabens Bezeichnung Adresse Ort Lage VKF (m², ca.) Fahrzeit (min., ca.) Penny Bahnhofstraße 12 Gersheim ZVB Bäckerei Lenert Bahnhofstraße 12 Gersheim ZVB 25 - Bliestal Frische-Markt Bliesstraße 2 Gersheim ZVB Bäckerei Lenert Bickenalbstraße 3 Gersheim NV Bäckerei Lenert Oberdorfstraße 9 Gersheim NV 25 6 Bäckerei Mischo Bliesstraße 37 Gersheim NV 50 2 Bäckerei Mischo Keltenstraße 12 Gersheim NV 25 4 Bäckerei W. Brill Bliestalstraße 16 Gersheim NV 20 4 Neue Haus Sonne Dorfladen Pirminiusstraße 1 Gersheim NV 20 4 REWE Bliesstraße 40 Gersheim NV Getränke Welsch Industriegebiet 19 Gersheim sonstige Aldi Bliestalstraße 114 Blieskastel NV Bäckerei Lenert Zum Guntertal 1 Blieskastel NV dm Bliestalstraße 112 Blieskastel NV Getränke Braun Töpferstraße 36 Blieskastel NV Netto Langwiese 4 Blieskastel NV Penny Zum Guntertal 1 Blieskastel NV Fundgrube Sonderposten Saar-Pfalz-Straße 2 Blieskastel sonstige Metzgerei Hennrich Rubenheimer Straße 78 Mandelbachtal NV Bäcker Mohr Große Heide 1 Mandelbachtal sonstige Edeka Große Heide 1 Mandelbachtal sonstige *Lage: ZVB = Zentraler Versorgungsbereich oder Ortskern; NV = nahversorgungsrelevant, schützenswert i.s.v. 11 Abs.3 BauNVO; sonst. = sonstiger, nicht schützenswerter Standort. VKF = Verkaufsfläche in m²; Fahrzeit: PKW-Fahrzeit zwischen Wettbewerber und Vorhabenstandort in Minuten. Quelle: Eigene Erhebung isoplan, Verkaufsfläche und Umsatz: Schätzung isoplan, Stand: Januar 2018

10 2.2 Einzelhandelsrelevante Kaufkraft Einzelhandelsrelevante Kaufkraft 10 Die einzelhandelsrelevante Kaufkraft der Bevölkerung der Gemeinde Gersheim wird von der GfK Nürnberg für 2017 mit je Einwohner oder insgesamt 35,3 Mio. angegeben. Die Pro-Kopf-Kaufkraft beträgt 94 % des Bundesschnitts. 5 Die einzelhandelsrelevante Kaufkraft verteilt sich wie folgt auf die Warengruppen: Tabelle 2: Einzelhandelsrelevante Kaufkraft der Bevölkerung der Gemeinde Gersheim nach Warengruppen 2017 Warengruppe in Mio. in % Nahrungs- und Genussmittel 14,4 41 Waren der Gesundheits- und Körperpflege 2,8 8 sonstige Non-food-Waren 18,1 51 Gesamt 35,3 100,0 Quelle: GfK Nürnberg 2017 und eigene Berechnung. 2.3 Kaufkraftbindungsquote Als Kaufkraftbindungsquote wird der in Prozent ausgedrückte Quotient aus der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft der Bevölkerung eines Untersuchungsraums und dem Umsatz der Einzelhandelsgeschäfte in diesem Untersuchungsraum bezeichnet. Je höher die Kaufkraftbindungsquote eines Ortes ist, desto höher ist seine Einzelhandelszentralität. Die Kaufkraftbindungsquote für Waren des periodischen Bedarfs beträgt in Gersheim knapp 64 %. Die untersuchten Märkte und Geschäfte in der Gemeinde Gersheim binden derzeit rund 71 % der Kaufkraft der eigenen Bevölkerung für Nahrungs- und Genussmittel und 24 % der Kaufkraft für Waren der Gesundheits- und Körperpflege. Der Kaufkraftabfluss des periodischen Bedarfs beträgt per Saldo 6,2 Mio. (vgl. Tabelle 3). Die Kaufkraftbindungsquote ist für Gersheim auf einem für saarländische Grundzentren leicht unterdurchschnittlichen Niveau, mit entsprechenden Kaufkraftabflüssen in den Warengruppen des periodischen Bedarfs. Der ursprünglichen starken Unterversorgung der Gemeinde mit Waren des grundzentralen Bedarfs wurde mit der Ansiedlung des 5 GfK Nürnberg 2012,2017; Einwohnerstand 2012: 6.838

11 Nicht stationärer Handel 11 REWE-Marktes entgegengewirkt. Es besteht ein moderates Erweiterungspotenzial z.b. im Rahmen wettbewerbsbedingter Modernisierungsmaßnahmen für Bestandsmärkte. Tabelle 3: Kaufkraftbindungsquoten in der Gemeinde Gersheim 2018 Warengruppe Kaufkraft POS- Umsatz* Kaufkraftbindungsquote Kaufkraftabfluss (Saldo) Mio. Mio. % Mio. Nahrungs- und Genussmittel 14,4 10,3 71,3-4,1 Waren der Gesundheits- und Körperpflege 2,8 0,7 23,7-2,1 Summe: Periodischer Bedarf 17,2 10,9 63,6-6,2 * POS = point of sale (stationärer Einzelhandel) Quelle: Kaufkraft: GfK Nürnberg; Umsatz: Eigene Erhebung/Berechnung Januar Nicht stationärer Handel In Regionen ohne ausreichende Einzelhandelsausstattung werden Verkaufswagen zur Versorgung der dort lebenden Bevölkerung eingesetzt. Eine genaue Quantifizierung des Umsatzes des ambulanten Handels im Untersuchungsgebiet ist nicht möglich, Schätzungen gehen jedoch von einem Umsatzanteil des ambulanten Handels von unter einem Prozent aus. Der Versandhandel stellt eine weitere Form des nicht stationären Handels dar, die vor allem im ländlichen Raum mit unzureichendem stationärem Einzelhandelsangebot genutzt wird. Die Verbreitung des Internet hat in den letzten Jahren zu einer positiven Entwicklung des Versandhandels beigetragen. Die höchste Bedeutung hat der Versandhandel für Waren des aperiodischen Bedarfs, insbesondere für Bekleidung, Bücher und Elektronik-Artikel. 6 Für Lebensmittel und Drogeriewaren spielt - trotz verschiedener Versuche in diese Richtung - der Versandhandel bislang keine nennenswerte Rolle. In den folgenden Berechnungen wird der nicht stationäre Handel aufgrund seines geringen Ausmaßes im Untersuchungsgebiet außer Acht gelassen. 6 BBE Handelsberatung: Struktur- und Marktdaten im Einzelhandel 2013, München 2013

12 Vorhabenstandort 12 3 Das Vorhaben 3.1 Vorhabenstandort Die Lage des Vorhabenstandorts im zentralen Versorgungsbereich von Gersheim ist von städtebaulicher Bedeutung. Zentrale Versorgungsbereiche (ZVB) sind räumlich abgrenzbare Bereiche einer Gemeinde, denen auf Grund vorhandener Einzelhandelsnutzungen eine Versorgungsfunktion über den unmittelbaren Nahbereich hinaus zukommt. Sie können sich sowohl aus planerischen Festlegungen als auch aus den tatsächlichen Verhältnissen ergeben. 7 Der Vorhabenstandort (Bahnhofstraße 12) liegt am Nordrand des ZVB von Gersheim in einem Gewerbegebiet. In direkter Nachbarschaft befindet sich der Busbahnhof. Westlich grenzt das Grundstück des Vorhabens an ein Maschinenbauunternehmen. Weitere Industrieund Gewerbebetriebe schließen sich im nördlich angrenzenden Industriegebiet an. Die nächsten Wettbewerber im Ort sind der Frische- Markt im ZVB im Ortskern, der REWE-Markt am südlichen Ortsausgang von Gersheim, der Getränkemarkt im Industriegebiet sowie zwei Bäcker (vgl. Abbildung 1). 3.2 Charakterisierung und geplante Erweiterung Der Lebensmittel-Discounter PENNY positioniert sich konzeptionell gegenüber den Marktführern ALDI und LDIL als rationalisierter Supermarkt mit Discount-Preisen. Der Betreiber sieht die Kernkompetenzen der Marke PENNY bei Frische und einem gutem Preis-Leistung-Verhältnis, gleichzeitig versteht sich PENNY als lokaler Nahversorger. Der Vorhabenmarkt bietet überwiegend nahversorgungsrelevante Sortimente, d.h. Nahrungs- und Genussmittel sowie Waren der Gesundheits- und Körperpflege (non-food I) an. Auf rund 7 % der Fläche werden non-food-ii-sortimente (alle anderen Warengruppen) angeboten. Dabei handelt es sich vornehmlich um wöchentlich wechselnden Aktionswaren, die mit unterschiedlichen Schwerpunkten nahezu alle non-food-ii-warengruppen des Einzelhandels umfassen. Der Betreiber plant für den Standort in Gersheim die Verkaufsfläche von derzeit rund 619 m² auf 999 m² zu erweitern, was gegenüber dem Status Quo einem Zuwachs um 380 m² Verkaufsfläche entspricht. 7 BVerwG, Az. 4 C 7/07

13 Charakterisierung und geplante Erweiterung 13 Abbildung 3: PENNY-Markt in Gersheim, Bestandsgebäude Foto: isoplan-marktforschung, Aufnahme: Abbildung 4: Lage des PENNY-Marktes in Gersheim

14 Umsatzerwartung Umsatzerwartung Der derzeitige Jahresumsatz der PENNY-Filiale in Gersheim kann für 2018 bei einer vom EHI Retail Institute für 2015 angegebenen durchschnittlichen betreiberspezifischen Flächenproduktivität der Kette PENNY von /m² auf ca. 3,0 Mio. geschätzt werden. Die Auswirkungen der Erweiterung der PENNY-Filiale in Gersheim werden im Folgenden in zwei Szenarien mit unterschiedlichen Annahmen zur Umsatzentwicklung berechnet: Worst-Case-Szenario: Flächenproduktivität der Filiale bleibt unverändert bei /m² realistisches Szenario: Rückgang der Flächenproduktivität der Filiale auf /m² Im Worst-Case-Szenario wird angenommen, dass auf den Erweiterungsflächen die gleiche Flächenproduktivität wie im Bestandsmarkt erzielt wird. In Szenario II (realistischer Fall) wird von der Annahme einer um 330 /m² Verkaufsfläche sinkenden Flächenproduktivität ausgegangen. Dies ist wie folgt zu begründen: Der Betreiber beabsichtigt, die betrieblichen Abläufe zu optimieren und den Markt für die Kunden großzügiger auszulegen, auch im Hinblick auf die barrierefreie Gestaltung für Senioren und Behinderte. Mit der Markterweiterung wird weiterhin beabsichtigt, mehr Waren im Verkaufsraum vorzuhalten, um Einsparungen bei der Logistik und Belieferung zu ermöglichen. Da sich am Sortiment von PENNY und am Wettbewerbsumfeld kurzfristig nichts ändert, ist nicht davon auszugehen, dass die geplante Flächenerweiterung zukünftig einen wesentlich größeren Kundenkreis an die PENNY-Filiale in Gersheim binden wird. In einem begrenzten Maß sind Umsatzsteigerungen aufgrund der höheren Attraktivität der renovierten Filiale zu erwarten, jedoch nicht proportional zu dem Flächenzuwachs. Unter diesen Annahmen wird der Umsatz der PENNY-Filiale nach der Erweiterung im Szenario I (Worst-Case-Szenario) voraussichtlich um rund 1,8 Mio. auf ca. 4,8 Mio. steigen. Im Szenario II (realistisches Szenario) wird sich der Umsatz um etwa 1,5 Mio. auf rund 4,5 Mio. erhöhen. Der Umsatz wird sich voraussichtlich wie folgt auf die einzelnen Warengruppen verteilen:

15 Auswirkungsbereich 15 Tabelle 4: Voraussichtliche Umsatzsteigerung durch das Vorhaben Warengruppen Jahresumsatz (Mio. ) Bezeichnung Anteil (%) food (Nahrungs- und Genussmittel) non-food I (Waren der Gesundheits- und Körperpflege) non-food II (alle anderen Warengruppen) vor der Erweiterung nach der Erweiterung Worst-Case- Szenario realistisches Szenario 87 2,6 4,2 3,9 6 0,2 0,3 0,3 7 0,2 0,3 0,3 Summe 100 3,0 4,8 4,5 Quelle: Schätzung isoplan-marktforschung, Basis: Verkaufsflächen und mittlere Flächenproduktivität der PENNY-Märkte in Deutschland (siehe Text); Verteilung auf die Warengruppen analog zur Verkaufsfläche vergleichbarer Bestandsmärkte von PENNY 3.4 Auswirkungsbereich Grundlage der Ermittlung der Auswirkungen des Vorhabens ist die Bestimmung des Gebiets, in dem zukünftig Auswirkungen zu erwarten sind. Dieses wird durch die Attraktivität der PENNY-Filiale im Vergleich zu seinen Wettbewerbern und durch deren Entfernung vom Vorhabenstandort bestimmt. Die Anziehungskraft eines Marktes nimmt mit seiner Entfernung vom Wohnort potenzieller Kunden ab (siehe methodische Erläuterungen in Kap. 8). Entsprechend wird der Einfluss, den das Vorhaben auf die Kaufkraftströme im Untersuchungsraum hat, mit der Entfernung vom Vorhabenstandort abnehmen. Für die weiteren Berechnungen der Auswirkungen wurde der erste Kranz von Wettbewerbern einbezogen. Diese liegen in einem Radius von 14 Minuten PKW-Fahrzeit um den Vorhabenstandort in der Gemeinde Gersheim, der Stadt Blieskastel sowie der Gemeinde Mandelbachtal. Es wurde von der Annahme ausgegangen, dass ein Kunde in der Regel den nächstgelegenen Wettbewerber aufsucht. Daraus folgt, dass jenseits dieses ersten Rings von Wettbewerbern (> 14 Minuten PKW- Fahrzeit) die Auswirkungen des Vorhabens so geringfügig sein werden, dass weiter entfernte Märkte aus der Berechnung der Auswirkungen ausgeschlossen wurden. Das Einzugsgebiet hat sich im Vergleich zu den Ergebnissen der Einzelhandelsexpertise für die Ansiedlung des REWE-Marktes von 2015 verkleinert. Durch die Ansiedlung des Vollsortimenters REWE sind

16 Marktgebiet 16 weitere Anfahrtswege zu anderen Märkten in Nachbargemeinden obsolet geworden. Diese Begrenzung des Auswirkungsbereichs ist eine konservative Worst-Case-Annahme, denn die modellhaft vorhergesagten Auswirkungen auf die einzelnen Wettbewerber werden umso höher, je weniger Wettbewerber in die Berechnung einbezogen werden. 3.5 Marktgebiet In Analogie zum Gravitationsgesetz in der Physik, das die Anziehungskraft einer Masse auf eine andere beschreibt, sind in der Einzelhandelsforschung zur Abgrenzung von Einzugsgebieten so genannte Gravitationsmodelle entwickelt worden. Mit deren Hilfe wird zwischen dem Vorhabenstandort und den Wettbewerbsstandorten eine gedachte Grenze bestimmt, an der die Attraktivität beider Einkaufsstandorte gleich hoch ist. Diese kann als Grenze der Marktgebiete angesehen werden (siehe methodische Erläuterungen in Kap. 8). Ein Vergleich des Marktgebiets des PENNY-Marktes vor und nach der Umsetzung des Vorhabens lässt Rückschlüsse auf die Auswirkungen des Vorhabens zu. Das so ermittelte Marktgebiet des Vorhabens deckt sich aktuell im Wesentlichen mit dem besiedelten Gemeindegebiet der Gemeinde Gersheim. Östlich ragt das Marktgebiet etwas über die Gemeindegrenze hinaus, da die nächsten Wettbewerber in Zweibrücken-Hornbach wesentlich weiter entfernt sind (durchgezogene Linien in Abbildung 5). Ähnliches gilt für die im Süden an Gersheim angrenzenden französischen Gemeinden. Die Erweiterung der PENNY-Filiale ist im Vergleich zum Einzelhandelsbestand im Untersuchungsgebiet relativ gering. Aus diesem Grund wird sich das Marktgebiet des Vorhabens auch nur geringfügig vergrößern (vgl. gepunktete Kurven in Abbildung 5). Abgesehen von einem kleinen Teil von Altheim ist der hinzukommende Bereich weitgehend unbewohnt; die Bevölkerung im Marktgebiet wird durch das Vorhaben nur geringfügig steigen.

17 Marktgebiet 17 Abbildung 5: Veränderung des Marktgebietes durch das Vorhaben Grenze zu Kleinblittersdorf und Sarreguemines Grenze zu Mandelbachtal Bliestal Frische-Markt Grenze zu Blieskastel Grenze zu Rohrbach-les-Bitche Grenze zu Hornbach Quelle: Eigene Erhebung und Berechnungen Januar 2018, Kartengrundlage: OpenStreetMap

18 Flächenanteil nicht nahversorgungsrelevanter Sortimente 18 4 Atypik des Vorhabens bzgl. 11 (3) BauNVO Nach 11 Abs. 3 BauNVO gilt für großflächige Einzelhandelsbetriebe (> m² Geschossfläche) die Regelvermutung, dass Vorhaben ab dieser Größenordnung nicht nur unwesentliche Auswirkungen auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung haben. Solche Vorhaben sind außer in Kerngebieten nur in für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig. Diese Rechtsfolge tritt jedoch nicht ein, wenn eine städtebauliche oder betriebliche Atypik des Vorhabens nachgewiesen werden kann. In den folgenden Absätzen wird geprüft, ob die Regelvermutung widerlegt werden kann. Dies hängt maßgeblich vom Warensortiment, dem Vorhabenstandort und dem Einzugsgebiet ab Flächenanteil nicht nahversorgungsrelevanter Sortimente Der Verkaufsflächenanteil für nicht nahversorgungsrelevante Sortimente (Non-Food II) soll weniger als 10 % der Verkaufsfläche des Vorhabens betragen. Die Begehung (01/2018) des Vorhaben-Marktes durch isoplan-mitarbeiter, die Begehung typgleicher Märkte sowie einschlägige Betreiberinformationen lassen darauf schließen, dass die Non-Food II Sortimente etwa 7 % der geplanten Verkaufsfläche ausmachen werden (siehe Tabelle 4). Tabelle 1 Der Verkaufsflächenanteil des Vorhabens für nicht-nahversorgungsrelevante Sortimente wird deutlich weniger als 10 % der Gesamtverkaufsfläche betragen. Das Kriterium ist eingehalten. 4.2 Städtebaulich integrierter Standort Der Vorhabenstandort liegt in dem 2015 für den Zentralort Gersheim festgelegten zentralen Versorgungsbereich (siehe Kap. 3.1). Die Lage eines Vorhabenstandorts innerhalb eines zentralen Versorgungsbereichs ist ein gewichtiges Indiz für eine städtebauliche Atypik. 9 8 zur Logik und Methodik dieses Kapitels siehe: Fachkommission Städtebau, ENTWURF Leitfaden zum Umgang mit 11 Abs. 3 BauNVO in Bezug auf Betriebe des Lebensmitteleinzelhandels, 1. Juni 2017, S. 5 9 OVG NRW, , 2 A 1510/12

19 Städtebaulich integrierter Standort 19 Der Ortsteil Gersheim soll als Zentralort und Grundzentrum die grundzentrale Versorgung des gesamten Gemeindegebietes der Gemeinde Gersheim mit Waren des periodischen Bedarfs sicherstellen. Hierfür gibt es neben dem Vorhabenmarkt im zentralen Versorgungsbereich einen weiteren Lebensmittelmarkt (Bliestal Frische-Markt) sowie einen relativ neuen Vollsortimenter am südlichen Siedlungsrand (REWE). Diese drei Märkte übernehmen die Grundzentrale Versorgung der Gemeinde. Andere Märkte in anderen Ortsteilen gibt es nicht. Der Vorhabenmarkt ist von seiner Art her der einzige Lebensmitteldiscounter in der Gemeinde Gersheim. Die Ansiedlung weiterer Lebensmitteldiscounter in anderen Ortsteilen ist aufgrund der geringen Einwohnerzahlen der Ortsteile nicht tragfähig. Der Vorhabenmarkt sichert die Versorgung der gesamten Gemeindebevölkerung mit preiswerten Waren des periodischen Bedarfs und ist aus diesem Grund unerlässlich zur Erfüllung des grundzentralen Versorgungsauftrags der Gemeinde. Das Vorhaben umfasst eine Erweiterung von bisher 619 m² auf einen Umfang von 999 m² Verkaufsfläche. Hiermit geht eine zu erwartende Umsatzsteigerung um maximal 1,8 Mio. aus (siehe Kap. 3.3). Diese führt zu einer Steigerung der Kaufkraftbindungsquote der Gemeinde Gersheim für Waren des periodischen Bedarfs von 63,5 % auf maximal 70,1 % (siehe Kap. 5.3). Die warengruppenspezifischen Kaufkraftbindungsquoten bleiben auch nach der Erweiterung der Penny- Filiale im durchschnittlichen Rahmen vergleichbarer saarländischer Grundzentren. Der Umfang der Erweiterung ist bezüglich der Größe und Gliederung der Standortgemeinde Gersheim und ihrer Ortsteile angemessen. Durch seine Lage im zentralen Versorgungsbereich ist er in das gesamtgemeindliche Gefüge sehr gut eingebunden. Er liegt im Schwerpunkt des Gemeindegebiets und ist von allen Ortsteilen innerhalb von wenigen Minuten PKW-Fahrzeit zu erreichen. Die städtebauliche Integration des Vorhabenmarktes ist das Gegenteil zu der Vorstellung nicht integrierter Vorhaben, die dem 11 Abs. 3 BauNVO zu Grunde liegt. Insgesamt ist das Vorhaben von Art, Umfang und Lage her auf die Größe und Gliederung der Standortgemeinde Gersheim und ihrer Ortsteile ausgerichtet und damit in das städtebauliche Gesamtgefüge eingebunden. Das Vorhaben befindet sich an einem städtebaulich integrierten Standort. Das Kriterium wird eingehalten.

20 Sicherung der verbrauchernahen Versorgung Sicherung der verbrauchernahen Versorgung Es sind negative Auswirkungen auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich eines großflächigen Einzelhandelsbetriebs zu erwarten, wenn durch seine Kaufkraftbindung die verbrauchernahe Versorgung im Einzugsbereich gefährdet wird. Dies wird nicht der Fall sein, wenn eine funktionale Zuordnung zu einem oder mehreren Wohngebieten vorliegt und der angesprochene Kundenkreis überwiegend aus dem fußläufigen erreichbaren Umfeld stammt. Daneben sollte im Nahbereich durch eine Mindestbevölkerung ausrechend Kaufkraftpotenzial vorhanden sein. 10 Die Kaufkraftbindungsquote des Grundzentrums Gersheim fällt nach der Erweiterung des Penny-Marktes mit einer Kaufkraftbindungsquote für den grundzentralen Bedarf von ca. 70 % moderat aus (siehe Kapitel 5.3). Funktional lässt sich der Standort zu den Wohngebieten östlich der Blies zuordnen, von dort aus ist das Vorhaben fußläufig erreichen (vgl. Abbildung 1). Die Fachkommission Städtebau nimmt als Nahbereich in ihrem Leitfadenentwurf schematisch ein Bereich innerhalb eines Radius von bis zu 1 km Luftlinie um den Vorhabenstandort an. 11 Bei einer Einwohnerdichte von unter Einwohner/qkm werden in der Fachliteratur maximal 2,5 km Radius um den Vorhabenstandort als Grenze des Nahbereichs angegeben. 12 Im 2,5-km-Radius um den Vorhabenstandort leben rund Einwohner, im 1-km-Radius ca Diese haben eine Kaufkraft für die vorhabenrelevanten Warengruppen Nahrungs- und Genussmittel und Waren der Gesundheits- und Körperpflege von 11,2 Mio. bzw. 3,1 Mio.. Der Gesamtumsatz des Einzelhandelsvorhabens soll einen Anteil von 35 % der relevanten Kaufkraft der Bevölkerung im Nahbereich (Mantelbevölkerung) nicht übersteigen. Dies entspricht einem Umsatz von 3,9 Mio. bzw. 1,1 Mio. in den betrachteten Radien. Die Gemeinde Gersheim ist mit einer Einwohnerdichte von 114 E./km² noch weitaus dünner besiedelt. 13 Die Besiedlungsdichte liegt damit sehr weit unter der Grenze von Einwohnern/km², die vorwiegend im Hinblick auf dichter besiedelte Städte und Gemeinden festgelegt wurde. 10 Fachkommission Städtebau: Entwurf - Leitfaden zum Umgang mit 11 Abs. 3 BauNVO in Bezug auf Betriebe des Lebensmitteleinzelhandels, 2017, S Ebenda, S Kuschnerus: Der standortgerechte Einzelhandel, 2007, RdNr. 98, siehe auch Schreiben der Landesplanung vom Statistisches Landesamt, Stand:

21 Sicherung der verbrauchernahen Versorgung 21 Abbildung 6: Radien des Nahbereichs Quelle: Kartengrundlage openstreetmap.org Tabelle 5: Zu versorgende Mantelbevölkerung im Nahbereich Gemeinde Gersheim Einwohner Ortsteil Ortsteile gesamt Mantelbevölkerung im 2,5-km-Radius Mantelbevölkerung im 1-km-Radius Gersheim Reinheim Rubenheim Herbitzheim Walsheim Niedergailbach Bliesdalheim Medelsheim Seyweiler Peppenkum Utweiler Summe Quelle: Einwohner: Gemeinde Gersheim, Stand:

22 Sicherung der verbrauchernahen Versorgung 22 Tabelle 6: Relevante Kaufkraft der Bevölkerung in den Nahbereichen Kaufkraft (Mio. ) Warengruppen Gemeinde gesamt im 2,5-km-Radius Im 1-km-Radius periodischer Bedarf (NuG,/ GuK) 17,2 11,2 3,1 davon 35% 6,0 3,9 1,1 Quelle: Eigene Berechnung aus Kaufkraft pro Kopf (GfK Nürnberg) und Einwohnerzahl (Gemeinde Gersheim, Stand: ). Um im derart dünn besiedelten ländlichen Raum überhaupt noch eine wohnungsnahe Versorgung der Bevölkerung aufrechterhalten zu können, ist selbst die Grenze aus der Literatur von 2,5 km eher als ein theoretischer Wert zu betrachten, da sie ein Netz von Versorgungsmärkten im Abstand von 5 km erfordern würde. Dies ist im dünn besiedelten Südsaarland nicht realisierbar. Der Vorhabenmarkt mit seinem Standort im zentralen Versorgungsbereich dient der Versorgung der Bevölkerung im gesamten Gemeindegebiet. Aufgrund der geringen Einwohnerzahl und der sehr geringen Bevölkerungsdichte ist eine Begrenzung des Nahbereichs auf einen fußläufig erreichbaren Radius in Gersheim in keinem Fall umsetzbar; die resultierenden Marktgrößen würden deutlich unter der Rentabilitätsgrenze heutiger Lebensmittelmärkte liegen. Um dennoch eine zeitgemäße Versorgung der Bevölkerung der Gemeinde gewährleisten zu können, mussten eine Konzentration auf drei Märkte im Zentralort und weitere Anfahrtswege für die Bevölkerung in Kauf genommen werden. Vor diesem Hintergrund ist die gesamte Gemeinde Gersheim mit Einwohnern als Mantelbevölkerung im Nahbereich anzusehen. Der maximale Umsatz des Vorhabens nach der Erweiterung würde im Worst-Case-Szenario mit rund 4,8 Mio. 27,9 % der relevanten Kaufkraft der Bevölkerung der Gemeinde Gersheim ausmachen und damit den 35%-Anteil oder 6,0 Mio. Kaufkraftpotenzial nicht übersteigen (vgl. Tabelle 6). Das Vorhaben dient der Sicherung der verbrauchernahen Versorgung. Das Kriterium ist erfüllt. Insgesamt kann das Vorhaben nach Prüfung der o.g. Kriterien als städtebaulich atypisch charakterisiert werden, die Regelvermutung des 11 Abs. 3 BauNVO ist damit widerlegt. In den folgenden Kapiteln werden die tatsächlichen Auswirkungen des Vorhabens auf städtebauliche Belange i.s.d. Verwirklichung der Ziele der Landesplanung geprüft.

23 5 Auswirkungen des Vorhabens 5.1 Tragfähigkeit des Vorhabens Tragfähigkeit des Vorhabens 23 Der zu erwartende Mehrumsatz des Erweiterungsvorhabens beläuft sich je nach Szenario auf ca. 1,5 bis 1,8 Mio. (siehe Kapitel 3.3). Unter der (sehr konservativen) Annahme, dieser Umsatz würde in Gersheim zusätzlich generiert, würde eine Umsatzsteigerung von 1,8 Mio. 27 % der derzeit aus der Gemeinde Gersheim abfließenden Kaufkraft ausmachen. Das Vorhaben wäre allein aufgrund der Kaufkraft der Gemeinde tragfähig. Tabelle 7: Tragfähigkeit des Vorhabens Warengruppe Kaufkraftabflüsse aus der Gemeinde Mandelbachtal gem. Tabelle 3 Umsatzsteigerung durch das Vorhaben gem. Tabelle 4 (Worst-Case-Szenario) Anteil an Kaufkraftabflüssen Mio. Mio. % Food 4,1 1,6 39% Waren der Gesundheitsund Körperpflege 2,1 0,1 5% Summe 6,3 1,8* 27% Quelle: Eigene Berechnung, Basis: Eigene Erhebung und GfK Nürnberg; *Abweichung der Summe durch unabhängige Rundung Tatsächlich wird aus folgenden Gründen ein geringerer Anteil der bisher abfließenden Kaufkraft durch das Vorhaben gebunden werden: 1. Im realistischen Szenario II (leichter Rückgang der Flächenproduktivität) liegt der zu erwartende Umsatz des Vorhabens um 0,3 Mio. niedriger als im Worst-Case-Szenario. Entsprechend sinkt der Anteil an den bisherigen Kaufkraftabflüssen auf 24 %. 2. In einem weitgehend gesättigten Markt wird der Mehrumsatz des Vorhabenmarktes aus Umsatz-Umverteilungen generiert werden. Ein Teil des Mehrumsatzes stammt dabei von Kaufkraft, die bisher an Märkte außerhalb Gersheims abfließt, und ein Teil wird von den Bestandsmärkten in Gersheim umverteilt (Berechnung im Detail siehe Kap. 5.2). Die Kaufkraft der Bevölkerung der Gemeinde Gersheim ist in jedem Fall hoch genug, um die Tragfähigkeit des Marktes zu gewährleisten.

24 Umsatzumverteilung Umsatzumverteilung Die durch das Vorhaben voraussichtlich ausgelöste Umsatzumverteilung wurde für jeden Wettbewerber mit Hilfe eines modifizierten Gravitationsmodells in zwei Szenarien berechnet und für die zentralen Versorgungsbereiche, Nahversorgungsstandorte und sonstige Wettbewerbsstandorte zusammengefasst (Methodik und Annahmen siehe Kap. 8) Szenario I: Gleichbleibende Flächenproduktivität Szenario I (worst case) unterstellt eine gleichbleibende Flächenproduktivität der PENNY-Filiale von /m² vor und nach der geplanten Erweiterung. In diesem Fall wird der Jahresumsatz der Filiale voraussichtlich um rund 1,8 Mio. auf 4,8 Mio. steigen. Rund ein 34 % des zu erwartenden Mehrumsatzes des Vorhabens wird von Wettbewerbern aus Gersheim umgeleitet, davon 0,21 Mio. aus dem zentralen Versorgungsbereich von Gersheim und 0,41 Mio. von nahversorgungsrelevanten Standorten aus Gersheim. Etwas über 1 Mio. wird von Wettbewerbern in aus nahversorgungsrelevanten Standorten in Blieskastel umgeleitet werden und 0,02 Mio. aus einem nahversorgungsrelevanten Standort in Mandelbachtal. Weitere schützenswerte Standorte sind nicht betroffen. Von Bedeutung für das Ausmaß der Schädlichkeit dieser Auswirkungen ist die Umverteilungsquote, d.h. der Anteil der Umsatzumverteilung am jeweiligen Umsatz der schützenswerten Bestandsstandorte. Die Modellrechnung ergab im worst case für den ZVB Gersheim (Bliestal Frische Markt) eine Umverteilungsquote von 8,7 %. Für die nahversorgungsrelevanten Standorte in Gersheim (REWE, fünf Bäckerei-Filialen im Nahbereich und der Dorfladen) ist mit einer Umverteilungsquote von 7,0 % des Bestandsumsatzes zu rechnen. An dritter Stelle folgen die nahversorgungsrelevanten Standorte von Blieskastel (Penny, Aldi, Netto, dm, ein Getränkemarkt und eine Bäckerei) mit einer Umverteilungsquote von 4,8 % des geschätzten Bestandsumsatzes. Der nahversorgungsrelevante Standort von Mandelbachtal (eine Metzgerei) ist mit einer Umverteilungsquote von rund 3,7 % des Bestandsumsatzes betroffen. Betrachte man die einzelnen Wettbewerber, wird dabei der Bliestal Frische-Markt in Gersheim aufgrund der räumlichen Nähe zum Vorhabenstandort und der relativ hohen Sortimentsübereinstimmung mit PENNY mit 8,7% Umsatzeinbuße am stärksten betroffen sein. Alle anderen betroffenen Einzelgeschäfte werden unter 7,0 % Umsatzeinbuße erleiden.

25 Umsatzumverteilung 25 Eine Umverteilungsquote von 10 % wird im allgemeinen Schädlichkeitsgrenze angenommen. Diese wird im Worst-Case-Szenario für den Bliestal-Frischemarkt im ZVB von Gersheim nicht überschritten. Eine unzulässige Schädigung von gemäß 34 (3) BauGB schützenswerten zentralen Versorgungsbereichen der Nachbargemeinden oder von Nahversorgungslagen, die i.s.v. 11 (3) BauNVO schützenswert sind, wird voraussichtlich nicht eintreten. Insgesamt fällt unter den restriktiven Annahmen von Szenario I die Umsatzumverteilung außerhalb der Gemeinde Gersheim sowohl für die betroffenen Einzelhandelsstandorte insgesamt als auch auf Einzelgeschäfte gering bis mäßig aus. Sie liegt ausnahmslos deutlich unterhalb der Schädlichkeitsgrenze von 10%. Tabelle 8: Szenario I: Auswirkungen auf Wettbewerber nach Standorttypen Bereich betroffene Bestandsgeschäfte Umsatz-Umverteilung mittlerer Anteil an Anzahl VKF (m²) Umsatz Mio. in % des Umsatz- (Mio. ) Ist-Umsatzes Umverteilung Gersheim, ZVB ,5 0,21-8,7 11,7 Gersheim, NVL ,9 0,41-7,0 22,4 Gersheim, sonstige ,3 0,01-2,0 0,4 Blieskastel, NVL ,4 1,03-4,8 56,1 Blieskastel, Sonstige ,2 <0,01-3,2 0,3 Mandelbachtal, NVL ,6 0,02-3,7 1,1 Mandelbachtal, Sonstige ,7 0,15-3,2 8,1 Gesamt ,5 1,84-5,2 100,0 ZVB = Zentraler Versorgungsbereich, NVL = Nahversorgungslage Quelle: Eigene Erhebungen und Berechnungen isoplan, siehe Text Szenario II: Sinkende Flächenproduktivität Szenario II (regular case) unterstellt eine um 330 /m² auf /m² Verkaufsfläche sinkende Flächenproduktivität der PENNY-Filiale nach der geplanten Erweiterung. Unter diesen Annahme wird der Jahresumsatz der Filiale voraussichtlich um rund 1,5 Mio. auf 4,5 Mio. steigen. Rund 34% des zu erwartenden Mehrumsatzes des Vorhabens wird von Wettbewerbern aus Gersheim umgeleitet, davon 0,18 Mio. aus dem zentralen Versorgungsbereich von Gersheim und 0,34 Mio. von nahversorgungsrelevanten Standorten aus Gersheim. 0,84 Mio. wird von Wettbewerbern aus nahversorgungsrelevanten Standorten

26 Umsatzumverteilung 26 in Blieskastel umgeleitet werden und 0,02 Mio. aus einem nahversorgungsrelevanten Standort in Mandelbachtal. Weitere schützenswerte Standorte sind nicht betroffen. Die Modellrechnung ergab auch im Szenario II mit 7,2 % die höchste Umverteilungsquote für den Wettbewerber im ZVB von Gersheim (Bliestal Frische-Markt), gefolgt von den Nahversorgungslagen in Gersheim mit 5,7 % Umverteilungsquote. Die nahversorgungsrelevanten, schützenswerten Standorte in Blieskastel würden mit 3,9 % Umverteilung betroffen sein, in Mandelbachtal mit 3,0 % Umverteilung des Bestandsumsatzes. Alle anderen betroffenen Einzelgeschäfte werden 5,9 % oder weniger Umsatzeinbuße erleiden. Tabelle 9: Szenario II: Auswirkungen auf Wettbewerber nach Standorttypen Bereich betroffene Bestandsgeschäfte Umsatz-Umverteilung mittlerer Anteil an Anzahl VKF (m²) Umsatz Mio. in % Umsatz- (Mio. ) Umverteilung Gersheim, ZVB ,5 0,18-7,2 11,7 Gersheim, NVL ,9 0,34-5,7 22,4 Gersheim, sonstige ,3 0,01-1,7 0,4 Blieskastel, NVL ,4 0,84-3,9 56,1 Blieskastel, Sonstige ,2 <0,01-2,7 0,3 Mandelbachtal, NVL ,6 0,02-3,0 1,1 Mandelbachtal, Sonstige ,7 0,12-2,6 8,1 Gesamt ,5 1,51-4,2 100,0 ZVB = Zentraler Versorgungsbereich, NVL = Nahversorgungslage Quelle: Eigene Erhebungen und Berechnungen isoplan, siehe Text. Die Umverteilungsquoten für die einzelnen Standorte liegen unter den Annahmen von Szenario II und deutlich unter der Schädlichkeitsschwelle von 10 %. Die Funktionsfähigkeit des zentralen Versorgungsbereichs der Standortgemeinde Gersheim wird durch das Vorhaben unter diesen Annahmen nicht unzulässig beeinträchtigt. Eine unzulässige Schädigung von gemäß 34 (3) BauGB schützenswerten zentralen Versorgungsbereichen der Nachbargemeinden oder von Nahversorgungslagen, die i.s.v. 11 (3) BauNVO schützenswert sind, wird ebenfalls nicht eintreten. Insgesamt fällt die Umsatzumverteilung unter den Annahmen von Szenario II sowohl auf die betroffenen Einzelhandelsstandorte insgesamt, als auch auf Einzelgeschäfte geringer aus als in

27 Änderung der Kaufkraftbindungsquote 27 Szenario I. Schädliche städtebauliche Auswirkungen wie Geschäftsschließungen oder eine Beeinträchtigung der Versorgung der Bevölkerung sind nicht zu erwarten. 5.3 Änderung der Kaufkraftbindungsquote Durch das Vorhaben wird der Umsatz des Einzelhandels in Gersheim um rund 1 Mio. zunehmen. Diese Zunahme wird unter dem erwarteten Mehrumsatz des PENNY-Marktes liegen, da ein Teil des Mehrumsatzes durch Kaufkraftumverteilungen innerhalb der Gemeinde generiert wird (siehe Kap. 5.1). Durch das Vorhaben wird sich unter den in Kapitel 5.1 dargelegten Annahmen die Kaufkraftbindungsquote für Waren des periodischen Bedarfs im Worst-Case-Szenario von derzeit 63,5 % auf 70,1 % erhöhen, im realistischen Szenario auf 68,9 %. Tabelle 10: Veränderung der Kaufkraftbindungsquote Szenario I: Worst Case Warengruppen Kaufkraft (Mio. ) (Mio. ) (%) (Mio. ) POS-Umsatz Bestand* KK-Bindungsquote Bestand POS-Umsatz nach Erweiterung* KK-Bindungsquote nach Erweiterung (%) Nahrungs- und Genussmittel 14,40 10,26 71,3 11,32 78,6 Waren der Körper- und Gesundheitspflege 2,79 0,66 23,7 0,73 26,3 Summe periodischer Bedarf 17,19 10,92 63,6 12,05 70,1 Szenario II: Regular Case Warengruppen Kaufkraft (Mio. ) (Mio. ) (%) (Mio. ) POS-Umsatz Bestand* KK-Bindungsquote Bestand POS-Umsatz nach Erweiterung* KK-Bindungsquote nach Erweiterung (%) Nahrungs- und Genussmittel 14,40 10,26 71,3 11,13 77,3 Waren der Körper- und Gesundheitspflege 2,79 0,66 23,7 0,72 25,8 Summe periodischer Bedarf 17,19 10,92 63,6 11,85 68,9 POS = Point-of-Sale-Umsatz des stationären Einzelhandels * incl. Penny und Bäcker im Penny. Die Zunahme des POS-Umsatzes in Gersheim durch das Vorhaben wird unter dem erwarteten Mehrumsatz des PENNY-Marktes liegen, da ein Teil des Mehrumsatzes durch Kaufkraftumverteilungen innerhalb der Gemeinde generiert wird, siehe Kap Quelle: Eigene Berechnung

28 6 Bewertung der Auswirkungen Bedarfsgerechte Versorgung (Ziffer 41) Bedarfsgerechte Versorgung (Ziffer 41) Gemäß Ziffer 41 des LEP Siedlung soll zur bedarfsgerechten, verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung ein auf den Versorgungsauftrag des Zentralortes ausgerichtetes Spektrum von Einzelhandels- und Dienstleistungseinrichtungen unterschiedlicher Größe und Angebotsformen sichergestellt werden. In Grundzentren wie der Gemeinde Gersheim ist die Versorgung der Bevölkerung auf die Versorgung mit Waren und Dienstleistungen des grundzentralen Bedarfs, d.h. des täglichen und periodischen Bedarfs auszurichten. Hierzu zählen vorrangig Nahrungs- und Genussmittel sowie Waren der Gesundheits- und Körperpflege. Angestrebt wird eine möglichst flächendeckende, wohnungsnahe, fußläufig erreichbare Versorgung mit diesen Warengruppen. Die Versorgung der Bevölkerung der Gemeinde Gersheim mit Waren des periodischen Bedarfs liegt mit einer Kaufkraftbindung von 64 % leicht unter dem Durchschnitt der Grundzentren des Saarlandes (vgl. Kapitel 2.3). Das geplante Vorhaben trägt zu einer Verbesserung der bedarfsgerechten, verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung in der Gemeinde bei. PENNY bietet im Angebotssegment als einziger Markt in der Gemeinde Lebensmittel zum Discount-Preis an. Ein modernisierter Markt verbessert und stärkt die Angebotsvielfalt der Gemeinde. Faktisch wird es durch die dünne Besiedlung und die Nähe zu benachbarten Standorten in Nachbargemeinden auch zu Kaufkraftumlenkungen aus Nachbargemeinden kommen (siehe oben, Kapitel 5.1). Gleichzeitig konnte jedoch nachgewiesen werden, dass bisher auch nicht unwesentliche Teile der Gersheimer Kaufkraft in andere Gemeinden abfließen (vgl. Kapitel 2.3). Der größte Teil dieser aus anderen Standorten durch das Vorhaben nach Gersheim gelenkten Kaufkraft stammt von bisherigen Kaufkraftabflüssen aus Gersheim. Der Gesamtumsatz des Vorhabens von maximal 4,8 Mio. wird nach der Realisierung des Vorhabens ca. 27,9 % der relevanten Kaufkraft der Mantelbevölkerung im grundzentralen Versorgungsbereich von Gersheim betragen. Die Grenze von 35 % der relevanten Kaufkraft der Mantelbevölkerung wird nicht überschritten. Das Ziel der bedarfsgerechten Versorgung wird durch das Vorhaben eingehalten.

29 6.2 Konzentrationsgebot (Ziffer 42) Konzentrationsgebot (Ziffer 42) 29 Großflächige Einzelhandelseinrichtungen im Sinne des 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung (BauNVO) sind nur im Oberzentrum sowie in den Mittel- und Grundzentren zulässig. Das Gemeindegebiet von Gersheim hat laut Landesplanung die zentralörtliche Funktion eines Grundzentrums. Das Konzentrationsgebot wird durch das Vorhaben eingehalten. 6.3 Großflächigkeit (Ziffer 43) Als großflächig im Sinne der BauNVO wird ein Einzelhandelsbetrieb angesehen, wenn die Verkaufsfläche 800 m² überschreitet. Die Verkaufsflächen mehrerer Einzelhandelseinrichtungen, die in räumlichem und funktionalem Zusammenhang errichtet werden, sind zusammenzuzählen. Das Vorhaben ist nach der Erweiterung als großflächig anzusehen, da für den geplanten Lebensmittel-Markt eine Verkaufsfläche von ca. 999 m² Verkaufsfläche vorgesehen ist. Die Gemeinde muss für großflächigen Einzelhandel dieser Art ein Sondergebiet ausweisen, sofern nicht eine städtebauliche Atypik des Vorhabens nachgewiesen werden kann. Diese wurde in Kap. 4 belegt. Es ist zu prüfen, ob vor dem Hintergrund der städtebaulichen Atypik tatsächlich die Rechtsfolge des 11 Abs. 3 BauNVO eintritt. Wird der in Kap. 4 dargelegten Argumentation durch die Landesplanung gefolgt, ist die Ausweisung eines Sondergebietes aufgrund von 11 Abs. 3 BauNVO nicht erforderlich. 6.4 Kongruenzgebot (Ziffer 44) Geplante großflächige Einzelhandelseinrichtungen müssen sich bezüglich Größenordnung und Warensortiment funktional in die vorgegebene zentralörtliche Versorgungsstruktur einfügen. Das Einzugsgebiet darf den Verflechtungsbereich der Gemeinde Gersheim nicht wesentlich überschreiten. Eine Verletzung des Kongruenzgebots ist zu vermuten, wenn mehr als 30 % des Umsatzes aus Bereichen außerhalb des Verflechtungsbereichs stammen. Maßstab ist die jeweilige Kaufkraftbindung. Die gravitationsbasierte Modellrechnung zur Ermittlung des Marktgebietes zeigt, dass das Vorhaben auch nach der Erweiterung sich vorwiegend auf den Nahbereich des Gemeindegebiets Gersheim beschränkt (vgl. Abbildung 5). Es kann davon ausgegangen werden,

30 Beeinträchtigungsverbot (Ziffer 45) 30 dass die Umsätze des Vorhabens vorwiegend aus dem Marktgebiet stammen. Die Gemeinde Gersheim hat bislang ein ausreichendes Angebot an Lebensmittelmärkten mit einer für saarländische Grundzentren leicht unterdurchschnittlichen Kaufkraftbindung für Warten des periodischen Bedarfs. Nach der Erweiterung wird die Kaufkraftbindungsquote um knapp 7 % auf dann rund 70 % ansteigen. Durch das Vorhaben wird ein Teil der bisherigen Kaufkraftabflüsse aus Gersheim an die Gemeinde gebunden werden können. Gleichzeitig liegt die neue Kaufkraftbindungsquote mit rund 70% für den periodischen Bedarf immer noch in einer tragfähigen und angemessenen Größenordnung für ein Grundzentrum (siehe Tabelle 10 und Tabelle 7). Das Kongruenzgebot wird durch das Vorhaben eingehalten. 6.5 Beeinträchtigungsverbot (Ziffer 45) Neuansiedlungen, Erweiterungen bzw. Nutzungsänderungen großflächiger Einzelhandelseinrichtungen dürfen das Zentrale-Orte-Gefüge des Landes nicht beeinträchtigen. Nachzuweisen ist, dass weder die Funktionsfähigkeit des zentralen, innerörtlichen Versorgungsbereiches der Gemeinde Gersheim noch die benachbarten zentralen Versorgungsbereiche beeinträchtigt werden. Untersucht wurde im Zusammenhang mit dem Beeinträchtigungsverbot die Frage, welche Kaufkraft das geplante Vorhaben in den betroffenen Warengruppen dem bestehenden Einzelhandel in Gersheim und benachbarten zentralen Versorgungsbereichen entziehen wird. Eine Kaufkraftumverteilung von bis zu 10 % des Umsatzes des Bestandes wird dabei als zumutbar angesehen. Funktionsfähigkeit des zentralen Versorgungsbereichs von Gersheim Die Modellrechnung ergab, dass der bestehende Lebensmittelmarkt im zentralen Versorgungsbereich von Gersheim bei Realisierung des Vorhabens im Worst-Case (Szenario I) rund 8,7 % seines Umsatzes einbüßen wird. Das Vorhaben liegt selbst im ZVB Gersheim und würde das Angebot im ZVB verbessern. Die Funktionsfähigkeit des ZVB wird durch das Vorhaben nicht beeinträchtigt. Funktionsfähigkeit der Nahversorgungslagen von Gersheim Das Vorhaben wird die Funktionsfähigkeit der Nahversorgungslagen in Gersheim nicht unzulässig beeinträchtigen. Es wird insgesamt zu

31 Städtebauliches Integrationsgebot (Ziffer 46) 31 einer Umsatzumverteilung von maximal 5,7 % des Umsatzes aus den Nahversorgungslagen in das Vorhaben kommen. Beeinträchtigung benachbarter zentraler Versorgungsbereiche und Nahversorgungslagen Das Vorhaben wird in den Nahversorgungslagen (NVL) von Blieskastel zu einer Umsatzumverteilung von maximal 4,8 % des Bestandsumsatzes führen. In Mandelbachtal ist eine Metzgerei mit weniger als 4 % betroffen. Für alle anderen Wettbewerber in den benachbarten Gemeinden sind die Auswirkungen deutlich geringer. Aus den benachbarten zentralen Versorgungsbereichen (ZVB) ist kein Wettbewerber betroffen. Die Analysen lassen selbst im (unwahrscheinlichen) Worst-Case- Szenario nicht auf eine unzulässige Beeinträchtigung der benachbarten zentralen Versorgungsbereiche und Nahversorgungslagen durch das Vorhaben schließen. Der Bliestal-Frische-Markt im Ortszentrum der Gemeinde wird merkbar, wenn auch nicht unzulässig, vom Vorhaben beeinträchtigt. Der Markt hatte zum Begehungszeitpunkt eine relativ hohe Kundenfrequenz. Es wird nicht von einer Vorschädigung und damit der Gefahr der Schließung aufgrund der Auswirkungen des Vorhabens ausgegangen. Die Versorgungsstruktur der zentralen Versorgungsbereiche und Nahversorgungslagen wird durch das Vorhaben nicht unzulässig gefährdet. Das Beeinträchtigungsverbot wird eingehalten. 6.6 Städtebauliches Integrationsgebot (Ziffer 46) In Ziffer 46 fordert der LEP Siedlung, dass Größenordnung, Warensortiment und Einzugsbereich des Versorgungsbereichs des großflächigen Einzelhandelsvorhabens dem Grundzentrum angemessen sein sollen, und dass der Standort städtebaulich integriert sein soll. Größenordnung: Das Vorhaben ist nach der Erweiterung auf 999 m² Verkaufsfläche großflächig. Ein Lebensmittel-Discounter dieser Größenordnung ist für ein Grundzentrum angemessen. Warensortiment: Das Sortiment des Vorhabens wird bei einer Realisierung zu rund 93 % aus Waren des täglichen Bedarfs bestehen (Nahrungs- und Genussmittel sowie Waren der Körper- und Gesundheitspflege). Hinzu kommen rund 7 % sonstige Non-food-Waren im Nebensortiment (siehe Tabelle 4). Dieses Sortiment entspricht dem Versorgungsauftrag des Grundzentrums Gersheim.

32 Städtebauliches Integrationsgebot (Ziffer 46) 32 Einzugsbereich: Der Einzugsbereich des Vorhabens reicht aufgrund der dünnen Besiedlung geringfügig über die Grenzen der Gemeinde Gersheim hinaus. Die Funktionsfähigkeit der benachbarten, schützenswerten zentralen Versorgungsbereiche und Nahversorgungslagen wird jedoch nicht unzulässig beeinträchtigt. Städtebaulich integrierter Standort: Der geplante Standort liegt im zentralen Versorgungsbereich der Gemeinde Gersheim und ist damit als vorbildlich städtebaulich integriert anzusehen. Das städtebauliche Integrationsgebot wird eingehalten.

33 Städtebauliches Integrationsgebot (Ziffer 46) 33 7 Fazit Das Vorhaben der großflächigen Erweiterung des PENNY-Marktes in Gersheim wurde auf seine Atypik bzgl. 11 (3) BauNVO, auf seine Auswirkungen hin und auf die Einhaltung der landesplanerischen Ziele hin untersucht. Das Vorhaben ist aus folgenden Gründen als atypisch bezüglich der Regelvermutung von 11 Abs. 3 BauNVO anzusehen: Das Vorhaben liegt im zentralen Versorgungsbereich des Grundzentrums Gersheim. Der Verkaufsflächenanteil des Vorhabens für nicht-nahversorgungsrelevante Sortimente wird deutlich weniger als 10 % der Gesamtverkaufsfläche betragen (Kap. 4.1). Das Vorhaben ist von Art, Umfang und Lage her auf die Größe und Gliederung der Standortgemeinde Gersheim und ihrer Ortsteile ausgerichtet. Es ist in das städtebauliche Gesamtgefüge eingebunden. Das Vorhaben befindet sich an einem städtebaulich integrierten Standort (Kap. 4.2). Das Vorhaben ist eine wichtige Stütze der funktionsgerechten Sicherstellung der Versorgung des gesamten Gemeindegebiets als grundzentralem Verflechtungsbereich mit einem hierauf abgestimmten Spektrum an grundzentralen Waren. Es dient der Sicherung der verbrauchernahen Versorgung in der Gemeinde Gersheim (Kap. 4.3). Die Prüfung der Auswirkungen ergab, dass das Vorhaben die Ziele des LEP Siedlung für großflächigen Einzelhandel einhalten wird: Das Ziel einer bedarfsgerechten Versorgung (Ziffer 41 LEP Siedlung) wird eingehalten. Der Gesamtumsatz des Vorhabens wird mit 28 % der relevanten Kaufkraft der Mantelbevölkerung im grundzentralen Versorgungsbereich von Gersheim deutlich unter der Grenze von 35 % der relevanten Kaufkraft der Mantelbevölkerung liegen. Das Vorhaben ist allein durch die Kaufkraft der Mantelbevölkerung der Gemeinde Gersheim tragfähig (Kap. 5.1 und 6.1). Konzentrationsgebot (Ziffer 42): Das Konzentrationsgebot wird durch das Vorhaben aufgrund der Lage im Grundzentrum Gersheim eingehalten (Kap. 6.2). Großflächigkeit (Ziffer 43): Das Vorhaben ist mit 999 m² Verkaufsfläche großflächig (Kap. 6.3).

34 Städtebauliches Integrationsgebot (Ziffer 46) 34 Kongruenzgebot (Ziffer 44): Das Vorhaben wird sich bezüglich Größenordnung und Warensortiment funktional in die vorgegebene zentralörtliche Versorgungsstruktur einfügen. Das Einzugsgebiet wird den Verflechtungsbereich der Gemeinde Gersheim nicht wesentlich überschreiten (Kap. 6.4). Beeinträchtigungsverbot (Ziffer 45): Das Vorhaben wird das Zentrale-Orte-Gefüge des Landes nicht beeinträchtigen. Weder die Funktionsfähigkeit des zentralen, innerörtlichen Versorgungsbereiches der Gemeinde Gersheim noch die benachbarten zentralen Versorgungsbereiche werden unzulässig beeinträchtigt. Der bestehende Lebensmittelmarkt im zentralen Versorgungsbereich von Gersheim wird im Worst-Case 8,7 % seines Umsatzes einbüßen. Alle anderen schützenswerten Wettbewerber in benachbarten Versorgungsbereichen werden noch geringere Umsatzeinbußen erfahren. Die Funktionsfähigkeit der Versorgungsbereiche ist dadurch nicht gefährdet (Kap. 5.2 und 6.5). Das Vorhaben hat keine unzulässigen schädlichen Auswirkungen auf die zentralörtliche Ordnung und die Funktionsfähigkeit der zentralen Versorgungsbereiche und Nahversorgungsbereiche in seinem Auswirkungsgebiet. Die durch das Vorhaben voraussichtlich ausgelöste Umsatzumverteilung für die betroffenen Wettbewerber erreicht maximal 8,7 %. Durch das Vorhaben wird die Kaufkraftbindungsquote der Gemeinde Gersheim für Waren des periodischen Bedarfs von derzeit 64 % auf maximal 70 % steigen. Dies ist nach wie vor ein moderater Wert für ein Grundzentrum (Kap. 5.3). Städtebauliches Integrationsgebot (Ziffer 46): Das Vorhaben ist bezüglich Größenordnung, Warensortiment und Einzugsbereich dem Grundzentrum angemessen. Der Standort ist durch seine Lage im Zentralen Versorgungsbereich städtebaulich integriert (Kap. 6.6). Unter Abwägung aller festgestellten positiven und negativen Auswirkungen des Vorhabens wird aus gutachterlicher Sicht die Umsetzung des Vorhabens empfohlen. Saarbrücken 23. März 2018 Dr. Karsten Schreiber isoplan-marktforschung Geschäftsführender Gesellschafter