Ergänzende Fragen, die sich aus dem Durchführungsvertrag zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 1-64a VE vom September 2015 ergeben

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1 Fraktion DIE LINKE Sitzung des Ausschusses für Bauen, Wohnen und Verkehr am zu TOP 2 Ergänzende Fragen, die sich aus dem Durchführungsvertrag zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 1-64a VE vom September 2015 ergeben 1. Vertragspartner beim Durchführungsvertrag ist eine Kommanditgesellschaft mit der Fa. Groth u-invest Elfte GmbH als haftenden Komplementär. Wie ist sichergestellt, dass beim Verkauf der Bauflächen bzw. errichteter Immobilien oder im Falle der Insolvenz des haftenden Komplementärs (Groth-Firma) die Verpflichtungen aus dem Vertrag erfüllt werden und die Rechte des Landes gesichert sind? A:Sämtliche öffentliche Maßnahmen werden durch Bürgschaften gesichert. Im unwahrscheinlichen Fall einer Insolvenz wird sich bei der aktuellen Wohnungsmarktlage voraussichtlich ein neuer Investor finden. 2. Im Durchführungsvertrag wird an mehreren Stellen auf den sogenannten Mauerparkvertrag aus dem November 2012 bezuggenommen Welche Rechtsstellung hat der Mauerparkvertrag im B-Planverfahren 1-64 b VE? A:Der Durchführungsvertrag ist der zu diesem Planverfahren gehörende städtebauliche Vertrag. Er enthält konkrete Regelungen und Verpflichtungen für die Umsetzung dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplans (VB-Plan), ändert aber nicht den Mauerpark-Vertrag (MPV). Der MPV enthält auch Regelungen im Sinne des 11 BauGB und ist insoweit als städtebaulicher Rahmenvertrag zu sehen Warum ist er nicht Bestandteil der Verfahrensunterlagen? A:Grundsätzlich werden nur die zu einem Planverfahren unmittelbar gehörenden Unterlagen beigefügt. Der MPV hat 2012 nach umfassender Beratung die Zustimmung des Abgeordnetenhauses erhalten und ist als Drucksache den Abgeordneten zugänglich. Insofern wurde kein Erfordernis gesehen, ihn als Anlage beizufügen. Die Änderungsverträge beinhalten lediglich Fristverlängerungen 2.3. Sind die Regelungen des Mauerparkvertrages, die nicht ausdrücklich im Durchführungsvertrag erwähnt werden, dennoch unabdingbare Pflichten der vertragsschließenden Seiten auch im B-Planverfahren?

2 A:MPV gilt uneingeschränkt weiter. 3. Im Durchführungsvertrag wird dargestellt, dass durch den Kaufvertrag zwischen der CA Immo und der Groth-Firma alle Rechte und Pflicht aus dem Mauerparkvertrag bezüglich des Plangebiets auf die Groth-Firma übergegangen sein und Berlin dem zugestimmt haben Welche Rechte und Pflichten sind das? A:Entwicklung eines Wohngebiets, Sicherung der Erschließung, Schaffung von Kitaplätzen, soziale Durchmischung Was umfasst der Begriff bezüglich des Plangebietes? A:Das Plangebiet umfasst den Geltungsbereich des VB-Plans Was ist mit den Rechten und Pflichten aus dem Mauerparkvertrag, die sich nicht auf das Plangebiet des B-Plans 1-64 b VE beziehen? A:Sie bestehen weiterhin. 4. Welche Gründe machte eine Abänderung des Durchführungsvertrages gegen über dem öffentlich ausgelegten Entwurf erforderlich? A:Der Zuständigkeitswechsel vom Bezirksamt Mitte zur Senatsverwaltung, die fehlende Sicherung der öffentlichen Maßnahmen durch Bürgschaften und die Konkretisierung und Klarstellung einzelner Verpflichtungen. 5. Auf welche Anregung der Verfahrensbeteiligten gehen diese Änderungen zurück? A:Diverse Anregungen, hauptsächlich von SenStadtUm und Behörden. 6. Im Durchführungsvertrag werden dem Vorhabenträger nur sehr geringfügige finanzielle und materielle Beiträge auferlegt Warum werden die Kosten der öffentlichen Erschließung im Plangebiet nicht zu 100% dem Vorhabenträger auferlegt? A:Die Kostentragung basiert auf dem MPV. Die Kosten für die Erschließungsstraße im Plangebiet trägt zu 90 % der Vorhabenträger Warum trägt das Land Berlin die Kosten für den für Erschließung des Vorhabengebietes erforderlichen Umbau im und vor dem Gleimtunnel zu 100%? A:Die Kostentragung basiert auf dem MPV Warum erfolgt keine Übernahme der Kosten durch den Verursacher, die Groth-Gruppe? A:Die Kostentragung basiert auf dem MPV.

3 6.3.1 Warum trägt das Land Berlin allein die Kosten für die Sanierung des Denkmals Gleimtunnel? A:Es besteht kein kausaler Zusammenhang mit dem Bebauungsplan Warum trägt der Vorhabenträger (Groth-Firma) nicht anteilig die Sanierung der Stützmauern entlang des Vorhabengründstücks, zumal er über 10 Meter der denkmalgeschützten Stützmauer abreißen darf? A:Die Kostentragung basiert auf dem MPV Warum wird die von der Groth-Firma zu errichtenden Kita und das Kita- Grundstück nicht auf das Land Berlin übertragen, um eine langfristig ein kompetentes öffentliches Angebot zu sichern? A:Eine Übertragung ist nicht erforderlich, das Grundstück kann zu keinem anderen Zweck genutzt werden Warum ist die Betriebsverpflichtung für die Kita nur 10 Jahre? A:Auch wenn die Betriebsverpflichtung vorerst nur für 10 Jahre gilt, ist davon auszugehen, dass das Grundstück wegen der im VB-Plan festgesetzten Zweckbestimmung dauerhaft so genutzt wird Hat der Senat der Groth-Firma oder Dritten, die die Bau- und Betriebsverpflichtung von Groth zu kaufen beabsichtigen, Fördermittel für die Errichtung der Kita in Aussicht gestellt bzw. beabsichtig solche in Aussicht zu stellen? A:nicht bekannt 6.4. Warum wird der Firma Groth eine Beteiligung an den Folgekosten seines Vorhabens hinsichtlich der schulischen Infrastruktur nicht auferlegt? A:Das Schul- und Sportamt des Bezirks Mitte hat den Bedarf und die Kapazitäten an den Grundschulen im Umfeld geprüft mit dem Ergebnis, dass der entstehende Bedarf von 68 Grundschulplätzen durch bestehende Einrichtungen abgedeckt werden kann Warum ist das Geh und Fahrrecht für Fußgänger und Radfahrer als Nord- Süd-Querung nicht verbindlicher Bestandteil des Durchführungsvertrages, sondern nur in Form einer Absichtserklärung? Warum ist die unmittelbare dingliche Sicherung dieses Rechts nicht vereinbart worden? A:Die Frage ist nicht nachvollziehbar Warum wird diese Wegeverbindung zwischen der Schwedter Straße und der Swinemünder Str. bzw. der Brunnenstraße nicht direkt im Anschluss an das

4 bestehende Geh- und Fahrrecht zugunsten des Vorhabengrundstücks geplant und geführt? A:Die Führung in Verlängerung der bestehenden Straße ist die kürzeste Verbindung Warum hat das Land sich mit einer vertraglichen Bemühenszusage der Fa. Groth zu einer Verschiebung ihres Geh- und Fahrrechtes zufrieden gegeben? A: Weil es sich um ein Fremdgrundstück handelt Wie soll die Bemühenszusage des Landes Berlin über eine Einflussnahme auf den privaten Grundstücksnachbarn in dieser Sache umgesetzt werden? Sind finanzielle Mittel oder baurechtliche Zugeständnisse des Landes Berlin vorgesehen? A:Finanzielle Mittel oder baurechtliche Zugeständnisse hat das Berlin nicht in Betracht gezogen Warum hat das Land Berlin den Übergang des Geh- und Fahrrechts für die Allgemeinheit nicht zu seinen Gunsten (bzw. seines Straßengrundstücks) vereinbart? A:Die Frage ist nicht verständlich. Es ist übliche Praxis, Geh- und Radfahrrechte für die Allgemeinheit als solche zu vereinbaren An wen geht das Geh- und Fahrrecht zur Swinemünder Brücke bei der eigentumsrechtlichen Aufteilung des Vorhabengrundstücks über? A:Die Fläche liegt außerhalb des Plangebiets und auch nicht Gegenstand des Durchführungsvertrags. 8. Bedeutet der 3 (1) Satz 3 des Durchführungsvertrages eine Deckelung der Kosten für Gutachten und Untersuchungen im Zusammenhang mit dem B- Planverfahren oder eine verbindliche Verpflichtung der Groth-Firma zur Übernahme aller diesbezüglichen Kosten ungeachtet der Höhe? A:Letzteres trifft zu Wie verbindlich sind die Festsetzungen des B-Plans, wenn im 4 des Durchführungsvertrages die Möglichkeit der Abweichungen hinsichtlich der Höhen der Gebäude und der Grün- und Freiflächenherrichtung in Aussicht gestellt werden und dies allein von der Zustimmung von SenStadtUm abhängig gemacht wird? A:Festsetzungen sind immer verbindlich, lassen aber einen Spielraum. Der Zustimmungsvorbehalt betrifft allein Änderungen der Projektplanung gemäß 12 Abs. 3a BauGB innerhalb der Bandbreite der Festsetzungen Wo liegen die Grenzen für eine solche administrative Befugnis, die vom Parlament beschlossenen Festsetzungen zu übergehen?

5 A:siehe Wäre ein Zustimmungsvorbehalt des Plangebers Parlament möglich? A:Nein. 10. Im 4 Absatz 2a wird auf Basis eines Schallschutzgutachtens der Fa. H&L das Erfordernis einer Änderung der Planung auf Grund von unzulässigen Schallbelastungen dargelegt. Mit welchen Rechtsgründen ist es möglich bereits bekannte, eine Planänderung erfordernde Tatsachen zum Zeitpunkt der Festsetzung unbeachtet zu lassen und auf noch nicht bestimmte nachgängige Änderung an der Planung zu verweisen? A:Das Problem betrifft nur die Grundrissgestaltung für einzelne Gebäude, aber nicht den VB-Plan. 11. Welche Verbindlichkeit haben die Regelungen des 14 des Durchführungsvertrages zur sozialen Durchmischung? Kann der Vorhabenträger zu einer Veräußerung des besagten Flächenanteils an eine WBG verpflichtet werden und wo ist für diesen Verkauf eine Preisgestaltung vereinbart? A:Nein Hat der Vorhabenträger die Auswahl diese Verpflichtung für 22,5% Sozialwohnungen auch selbst zu erfüllen und dafür Fördermittel zu beantragen? A:Ja Verfällt diese Verpflichtung, wenn das Land der Fa.Groth die Fördermittel verweigert? A:Ja Was ist unter der Absicht zu verstehen differenzierte Eigentumsverhältnisse im Plangebiet herzustellen? A:Die Aufteilung in Miet- und Eigentumswohnungen Wie ist eine Begrenzung der Anzahl der Eigentumswohnungen auf 35% möglich und gesichert? Welches ist die Basiszahl für diese Begrenzung? A:Die Begrenzung ist im DV gesichert; die Basiszahl beträgt ca. 560 Wohnungen Werden im Falle von GbR, OHG u.ä., bei denen eine Kapitalanteilsbildung auf die einzelnen Wohnungen des Gebäudes bzw. des Baufelds bezogen erfolgt, die Immobilie der Personengesellschaft gehört, unter dem Begriff der Eigentumswohnung?

6 A:Maßgeblich ist die Umwandlung in Eigentumswohnungen auf Grundlage der Abgeschlossenheitsbescheinigung Ist bei der Quotenbestimmung eine vermietet Eigentumswohnung einer selbstgenutzten gleichgestellt? A:Ja. 12. Wie ist den 22 % Wohnungen, die Senioren, Auszubildenden und Studenten zur Verfügung gestellt werden sollen, die innere Verteilung? A:Nur der Anteil für das studentische Wohnen ist durch die Festsetzung geregelt, voraussichtlich verbleiben ca. 50 Wohnungen für Senioren. 13. Wer überwacht diese qualitative Nutzungsbindung und wer genehmigt die im Vertrag vorgesehenen Ausnahmen für die Vermietung an Nichtstudenten? Warum ist diese mögliche Befreiung von der Nutzungsbindung vorgesehen? A:Das Bezirksamt Mitte ist für den Vollzug verantwortlich. Eine gewisse Flexibilität gilt für sonstige Personengruppen, die kurzfristig zu Ausbildungszwecken nach Berlin kommen. 14. In welchem Umfang wird vom Land Berlin eine Abschöpfung der Planungsgewinne der Fa. Groth durch die Festsetzung des B-Planes vorgenommen? A:Für eine Abschöpfung gibt es keine Rechtsgrundlage; sie ist somit nicht zulässig. 15. Gilt die Grundstücksübertragung für Flächen Südlich des Gleimtunnels als Ausgleichsmaßnahme für den Natureingriff im Plangebiet oder als Abgeltung der planungsbedingten Wertsteigerung des Vorhabengrundstücks? A:Es entsteht kein planungsrechtlich auszugleichender Eingriff, so dass Alternative 1 nicht zutrifft. 16. In welchem Zusammenhang stehen die im Mauerparkvertrag vereinbarte Übertragung von Grundstücken südlich des Gleimtunnels auf das Land Berlin mit der Zahlungen des Landes Berlin von 3,85 Mio. an den Grundstückseigentümer und den im B-Plan 1-64b VE zu schaffenden Baurecht (Vervielfachung des Bodenwertes) auf der Fläche nördlich des Gleimtunnels? A:Die Grundstücksübertragungen und die Schaffung von Planungsrechten wurden in einem Gesamtpaket verhandelt und stehen insofern in einem Zusammenhang. 17. Der B-Plan geht davon aus, dass das Brückenbauwerk Gleimtunnel sich im Eigentum der Deutschen Bahn befindet Warum hat sich das Land Berlin im Mauerparkvertrag verpflichtet 1,25 Mio. für die Sanierung des Gleimtunnels zur Verfügung zu stellen? Warum wird die Fa.Groth nicht an den Kosten für die Sanierung des

7 Denkmals beteilig, obgleich diese auch zur Absicherung ihres Bauvorhaben dient? A:Es besteht kein kausaler Zusammenhang mit dem VB-Plan Sind die Stützmauern gänzlich oder teilweise Bestandteil des Bauwerks? Wer hat bei den Denkmalschutzbehörden einen Antrag auf Abbruch von 10,5 m der denkmalgeschützten Stützmauer gestellt? A:Die Stützmauer ist Teil des Denkmals. Den Antrag auf Abbruch hat der Vorhabenträger gestellt. 18. Im Durchführungsvertrag wird dem Vorhabenträger bis zur Herstellung der geplanten Erschließung von der Gleimstraße eine Erschließung über die Südliche Mauerparkfläche längstens für 2 ½ Jahren zugesichert Bis zu welcher Tonnage kann der Gleimtunnel mit Baufahrzeugen überfahren werden? A:Die Zufahrtstraße über die künftige südliche Mauerparkfläche ist bereits heute vorhanden und diente der Erschließung des bisherigen Gewerbegebiets auf der Vorhabenfläche. Dementsprechend bietet sie sich als Baustraße für das geplante Wohngebiet an. Da die Straße und die Brücke über den Gleimtunnel bisher dem Gewerbeverkehr dienten, ist davon auszugehen, dass eine Befahrung mit Baufahrzeugen keine unüberwindlichen Lastenprobleme verursachen Ist der geplante Abbruch der Stützwände unmittelbar an dem Teil des Gleimtunnels, über den die Baustellenerschließung erfolgen soll, möglich? Liegt hierzu ein Statikgutachten vor? A:Ja. Einzelheiten zur Statik werden im Zuge der Baudurchführung geprüft Inwiefern ist diese Baustellenerschließung an der westlichen Seite des Mauerparks für die Parknutzung und für die Nutzung der südlich angrenzenden Grundstücke (Wohnen, Schule, Kita) verträglich und hinnehmbar? A:Im Durchführungsvertrag wird vereinbart, dass der Vorhabenträger vor Beginn der ersten Baumaßnahmen mit Berlin einen Nutzungsvertrag abschließen wird, um die Einzelheiten für die Nutzung der Zufahrt zu regeln insbesondere im Hinblick auf die Verkehrssicherungspflicht und die Sicherung und Querung des Fuß- und Radwegs zum Mauerpark in Verlängerung der Lortzingstraße. Die vorübergehende Beeinträchtigung des Mauerparks und angrenzender Nutzungen wird für zumutbar und verhältnismäßig gehalten. Die Baustellenerschließung erfolgt im Übrigen über die vorhandene und in Betrieb befindliche Gewerbestraße, deren Nutzung keine Beschränkungen durch anliegenden Nutzungen unterliegt Warum wird eine derartig unverträgliche und belastende Baustellenerschließung ermöglicht, satt den Bauherrn wie üblich zu

8 verpflichten, zuerst die Erschließung des Baugrundstücks zu schaffen, bevor er sein Vorhaben beginnen kann? A:siehe 18.3.